LA-2003-17417

Eigedomsselskapet Tuff-Jo AS i Sandefjord kjøpte i oktober 1998 Heimdalsvegen 19 i Sandefjord kommune frå ekteparet Laila Skaug og Sverre Ludviksen. Eigedommen er på ca. 500m², bygningsmassen består av ein frittliggjande einebustad med grunnflate 72m², bygt i 1938. Tuff-Jo AS er eit lite eigedomsselskap som handlar med fast eigedom med tanke på utleige. Tuff-Jo AS ved Svein Johansen vart interessert i eigedommen etter å ha sett salsoppgåva hjå eigedomsmeklarfirmaet Nor Eiendom i Sandefjord. Etter å ha lånt nøklar hjå meklaren, synfor Johansen eigedommen på eiga hand. Meklarfirmaet hadde sett ein førebels pris på ca kr 650.000,-, etter å ha innhenta ei verdivurdering hjå ein takstmann. Tuff-Jo AS gav bod på kr 500.000,- og fekk tilslag på dette. Seljarane teikna eigarskifteforsikring i Vesta Forsikring AS i samband med salet. Kontrakten vart underteikna 25. oktober 1998 utan at det vart halde noko kontraktsmøte, eigedommen vart overteken 15. november 1998 og straks leigd ut. Sommaren 2000 vart Tuff-Jo AS gjort kjent med at det var fukt i kjellaren, og melde som mangelmotsegn til Vesta Forsikring at «vann renner inn i kjeller.» Noko seinare melde Tuff-Jo AS frå om skaden til Gjensidige Nor Forsikring der firmaet hadde huseigarforsikring. Gjensidige Nor Forsikring engasjerte ein takstmann som i sin rapport konkluderte med at det var fuktskadar på eigedommen og at skadeårsaka var sviktande eller manglande drenering. I november 2000 gav Gjensidige Nor Forsikring melding om at skaden ikkje vart dekt av huseigarforsikringa. I desember same år gav Vesta Forsikring AS melding om at den påståtte mangelen ikkje vart dekt av eigarskifteforsikringa. Tuff-Jo AS vende seg 15. desember 2000 til Laila Skaug og gjorde gjeldande at...

LA-2010-049093

Saken gjelder krav om heving av avtale om kjøp av en eiendom på grunn av at kjøperen ikke fikk konsesjon til ervervet, og reiser i hovedsak spørsmål om tolkning av en klausul i kjøpekontrakten der temaet er regulert. Sakens bakgrunn i hovedtrekk Ved kjøpekontrakt 11. oktober 2006 inngikk selskapet Torås Invest AS (heretter Torås) ved Bjørgulf Gjessvåg som påtenkt styreleder, avtale om kjøp av et landareal på Tjøme som i kontraktens punkt 1 var betegnet som «et ubebygget tomteområde som i kommuneplanen for Tjøme er angitt som LNF-sone II.» I punkt 5 første ledd het det at «eiendommen er på 43 065m² og er ubebygd tomtegrunn. Det var henvist til en vedlagt situasjonsplan som anga «eiendommens beliggenhet i terrenget». Eiendommen ligger på Kulebekk, mellom Havna og Helgerød (Verdens ende) på Tjømes østside. I foreløpig registreringsforretning 28. november 2006, tinglyst 19. februar 2007, fikk eiendommen registerbetegnelsen gnr. 46 bnr. 158. Målebrev ble først utstedt 29. januar 2008 med et areal angitt til 43 060m² . Det hadde i mellomtiden vært en prosess med avklaring av hvilke grunneiendommer eiendommen utgikk fra, og med klarlegging av grensene i forhold til naboer. Selger var brødrene Even Evensen og Marthin Evensen, samt sistnevntes ektefelle Marit Evensen (heretter Evensen eller selgerne). Begge parter var bistått av advokat ved avtaleinngåelsen. Som mellommann fungerte advokat Bjørn Gullaker med det som i kontraktens punkt 2 fjerde ledd er betegnet som «en noe begrenset «meglerrolle» i forbindelse med oppdraget uten innhentelse av grunnlagsopplysninger. Kjøpesummen var 17 millioner kroner og skulle etter nærmere bestemmelser i punkt 3 betales i tre terminer med siste termin på 6 millioner innen 1. februar...

RG 2002 s. 1236

Saken gjelder krav om erstatning etter heving av avtale om kjøp av tomt. Ektefellene Bente og Asbjørn Overaa kjøpte i 1995 boligtomten Karistø, gnr. 38, bnr. 3386 i Stavanger kommune for kr 1.150.000,-. Tomten ligger ved sjøen og har et areal på 899 m2. I 1999 la de tomten ut for salg gjennom EiendomsMegler 1, Sandnes, og ansvarlig megler i saken var Tor Johnsen. Det ble utarbeidet et salgsprospekt og avholdt visning i august/september 1999. Prisantydning i prospektet var kr 1.800.000,-. Prospektet inneholdt ikke opplysninger om konsesjonsmessige forhold. Den 07.09.1999 startet budruden, og foruten An-Magritt og Gjørund Stendahl, var også John A. Quanvik og Tore B. Kallevik budgivere. Stendahl innga høyeste bud på eiendommen, kr 2.200.000,-. Kjøpekontrakt mellom Bente og Asbjørn Overaa som selgere og An-Magritt og Gjørund Stendahl som kjøpere ble inngått i kontraktsmøte den 23.09.1999. Overtakelse var avtalt til 07.10.1999. Kjøpesummen var på meglers klientkonto den 07.10.1999. Den 07. eller 08.10.1999 tok megler kontakt med Stendahl og opplyste at kjøper måtte søke om konsensjon før overskjøtingen kunne gjennomføres. Bakgrunnen for dette var at Stendahl allerede eiet en boligeiendom i Stavanger kommune. Megler orienterte Stendahl om konsesjonsreglene og utferdiget nødvendige konsesjonspapirer. Etter at Stendahl hadde foretatt diverse undersøkelser i Stavanger kommune vedrørende muligheten til å få innvilget en konsesjonssøknad, besluttet de å ikke søke om konsesjon. Stendahl ønsket heller ikke å stå ved handelen. Ved brev av 15.10.1999 til megler krevet Stendahl at handelen måtte omgjøres/salget heves. Etter dette forhandlet partene uten å komme frem til en minnelig løsning i saken. Overaa satte deretter i gang med dekningssalg av tomten. Tomten ble på ny lagt ut for salg...

LB-2010-053470

Saken gjelder krav om erstatning etter heving av avtale om kjøp av en bolig, som var åsted for et trippeldrap i oktober 2006. Det sentrale spørsmålet er om selger hadde plikt til å opplyse om trippeldrapet, jfavhendingsloven § 3-7. Den 1. oktober 2006 ble tre søstre i alderen 13 – 27 år drept i sitt hjem av broren. Hjemmet var en vertikalt delt tomannsbolig med adresse Karl Flods vei 27 på Kalbakken i Oslo. Drapene vakte stor oppmerksomhet og var mye omtalt i media som «trippeldrapene på Kalbakken». Ca ett år etter drapene kjøpte Hilde Camilla Hassel boligen og flyttet senere inn med sin mann og tre barn i alderen 9 – 12 år. Det var gitt opplysninger om at boligen var åsted for de tre drapene både i prospektet og under visningen, der de dreptes far var til stede. Hassel fikk boligen malt om innvendig. Trippeldrapene har ikke satt fysiske spor i boligen. Et drøyt år senere, i januar 2009, la Hassel boligen ut for salg gjennom DnB NOR Eiendom AS. Ansvarlig eiendomsmegler var Lars Grønneberg. Hassel opplyste ikke til megler at boligen hadde vært åsted for trippeldrapet. Hun ga heller ikke informasjon om dette til Heidi Bergersen og David Lande da de var på visning. Den 28. januar 2009 aksepterte selger et bud fra Bergersen og Lande på 2 850 000 kroner og med overtakelse 1. juni 2009. Fredag 30. januar 2009 ga OBOS informasjon til eiendomsmeglerkontoret om at eiendommen hadde vært åsted for trippeldrapet. Etter å ha konferert med sin leder, som igjen konfererte med advokat ved meglerkontorets sentrale fagavdeling, tok Grønneberg kontakt med selger, som...

LH-2006-08832

Saken gjelder krav om prisavslag for mangler ved kjøp av boligeiendom. Ved kjøpekontrakt av 26. juli 2004 overdro Haldis Synnøve Elveland eiendommen gnr 10, bnr 99 på Ballstad i Vestvågøy kommune, til Kristin Mørch for kr 535.000,-. Eiendommen ble solgt med «som den er»-klausul, jf avhendingsloven § 3-9, samt bestemmelser om befaring og opplysnings- og undersøkelsesplikt. Selgeren hadde i forbindelse med salget tegnet eierskifteforsikring i Ace European Group Ltd. Salget foregikk via megler. Haldis Synnøve Elveland hadde overtatt eiendommen ved privat skifte etter sine foreldre som begge ble funnet døde i boligen den 6. mai 2004. Etter at hun flyttet fra Ballstad i 1969 har ikke Elveland bodd i huset, bortsett fra ved besøk. Av egenerklæringsskjemaet vedrørende forsikringen, går det frem at det gjelder salg fra dødsbo og at selgeren ikke har bodd i boligen. Bortsett fra opplysning om råte i terrasse, er det ikke anmerket noe om mangler på skjemaet. Forut for salget var det holdt takst over eiendommen av takstmann Roald Arne Arctander. Eiendommens markedsverdi var i taksten satt til kr 600.000,-, mens teknisk verdi var satt til kr 1.080.000,- etter et fradrag på kr 850.000,- for alder m.v. I følge taksten, datert 28. mai 2004, er boligen antatt oppført i 1950. Om bygningen generelt (post 200) er det under «vedlikehold» anmerket «Stedvis noe slitasje, skader. Bygningen trenger vedlikehold/påkostnad». Kristin Mørch flyttet fra Geiranger til Lofoten i juni 2004, og overtok boligen i august/september samme år. Den 20. september 2004 rettet hun skriftlig reklamasjon til selger vedrørende flere påståtte mangler ved boligen. Mørch engasjerte deretter Mosseng Takst- & Ingeniørservice for besiktigelse og utarbeidelse av skaderapport. Rapporten, inkl....