Uriktige opplysninger om eiendommen

Uriktige opplysninger om eiendommen

Uriktige opplysninger om eiendommen Hva hvis du som kjøper av en eiendom oppdager at det er gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget? Problemstillingen reguleres av avhendingsloven § 3-8. Bestemmelsen gjelder også ved kjøp av bolig «som den er», etter lovens § 3-9. Bestemmelsen i avhendingsloven § 3-8 fastslår at eiendommen har en mangel dersom omstendigheter ved den, ikke samsvarer med opplysninger gitt av selger til kjøper. Ordet «omstendigheter» er et vidt begrep. Eksempelvis kan egenskaper ved eiendommen så som bruksmåte, vedlikehold m.m. være omfattet. Uriktige opplysninger om ytre omstendigheter, f.eks. vedtak om å bygge motorvei rett ved eiendommen kan også tenkes omfattet. For rettspraksis knyttet til begrepet «omstendigheter» i avhendingslovens forstand, se vår se vår artikkel om selgers opplysningsplikt. Bestemmelsens neste setning fastslår at det ikke kun er uriktige opplysninger gitt av selger selv, som rammes. Bestemmelsen omfatter også markedsføringen av boligen, slik at uriktige opplysninger gitt f.eks. i annonsering og prospekt også rammes. I paragrafens neste ledd fastslås det at eiendommen allikevel ikke er mangelfull dersom den uriktige opplysningen ikke har virket inn på avtalen, eller dersom den er rettet i tide. Loven oppstiller ikke noe krav om at selger har opptrådt klanderverdig. Den selger som gir en uriktig opplysning i god tro, vil således også pådra seg et mangelansvar. Loven oppstiller med andre ord et objektivt ansvar for uriktige opplysninger. Med ordet «opplysninger» siktes det først og fremst til objektive og konstaterbare fakta – fremfor mer vurderingspregede temaer som f.eks. at en eiendom nyter gode solforhold og lignende. Dette vil kjøper som regel selv kunne vurdere ved en befaring. Noen skarp grense er det imidlertid ikke...

RG 2011 s.961

Saken gjelder krav om prisavslag eller erstatning etter avhendingsloven. Sommeren 2007 ervervet ektefellene Bao Qing Xiao og Mei Jiao Li, Peter Kaensche sin borettslagsandel tilknyttet borett til leilighet nr. 683 i Ammerudlia borettslag med adresse Ammerudgrenda 172 i Oslo kommune. Avtalt kjøpesum var på 1 600 000 kroner. Eiendomsmegler Hans Houeland fra Aksept Eiendomsmegling AS stod for gjennomføringen av salget og hadde kontakt med begge parter under salgsprosessen. Kjøperne er opprinnelig fra Kina og snakker lite norsk. Leiligheten ble besiktiget av Li og ektefellenes sønn, Jia Xin Xiao, som oversatte salgsdokumentene utlevert av megleren. Det fremgår av prospektet at leiligheten blant annet inneholder «lyst og pent oppusset bad av nyere dato med fliser på både vegger og gulv», og «Pent oppusset, åpen kjøkkenløsning av nyere dato». Verditaksten ble av takstmannen den 13. juni 2007 fastsatt til 1 550 000 kroner. Andel fellesgjeld var i taksten opplyst å være 92 987 kroner. Videre heter det i takstdokumentene at badet ble «Utbedret av forrige eier ca år 2002» og at det «rutinemessig [er] søkt etter fukt på gulv og vegger på bad. Ingen indikasjon på fukt registrert på gulv eller vegg. Originale soilrør, sluk på bad. Membran er trolig benyttet på bad.» Det fremkom ikke av prospektet eller takstdokumentene, at generalforsamlingen i borettslaget hadde fattet vedtak om rehabilitering av alle baderom med utskifting av vann- og avløpsrør. Vedtaket ble gjennomført og hadde en kostnadsramme på totalt 173 millioner kroner, hvorav en forholdsmessig del ble tillagt den aktuelle leilighetens andel fellesgjeld. Kjøpernes krav har sitt utspring i dette tillegget i fellesgjelden. Det er på det rene at Kaensche var kjent med generalforsamlingens...

LG-1993-0043

Maria Haukås og Bjørn Lillefosse bodde i sin tid i en høyblokkleilighet i Brunestykket i Bergen. Da Vestlandske Boligbyggelag (Vestbo) våren 1989 la ut innbydelse til tegning i et boligprosjekt i Lønborglien, reflekterte de på prosjektet. For å komme i betraktning, tegnet de seg som medlemmer og Lillefosse var også og så på en modell av det aktuelle prosjekt hos Vestbo. Haukås og Lillefosse kunne ikke være til stede på tegningsmøtet, og de satte derfor opp en liste over syv leiligheter i prioritert rekkefølge som paret var interessert i. De ga samtidig Vestbo fullmakt til å tildele rekkehus med utgangspunkt i den prioritering de hadde foretatt. På tildelingsmøtet fikk de tildelt den rekkehusleilighet de hadde prioritert som nr. 2 (leilighet nr. 58). Paret undertegnet kontrakt om den aktuelle rekkehusleilighet den 02. juni 89, med innskudd kr 554000. Etter å ha flyttet inn i huset, konstaterte de at utsikten ikke var slik de mente de hadde krav på slik prosjektet hadde vært markedsført. Med utgangspunkt i dette fremmet de sak for Bergen byrett med krav om erstatning fra Vestbo. Byretten avsa dom i saken den 09. oktober 92, med sålydende Domsslutning : 1. Saksøkte frifinnes.   2. Innen 14 – fjorten – dager fra forkynnelsen av denne dom betaler Maria Haukås og Bjørn Lillefosse til Vestlandske Boligbyggelag kr 29.072- – tjuenitusenogsyttito – kroner i saksomkostninger.   Haukås og Lillefosse har i rett tid påanket dommen til Gulating lagmannsrett. Lagmannsretten holdt ankeforhandling med befaring den 25. januar 95. For de ankende parter møtte Bjørn Lillefosse og for ankemotparten administrerende direktør Arne Wiederstrøm. Under ankeforhandlingene ga partsrepresentantene forklaring, og det ble foretatt...

Rt. 2011 s.137

    (1) Kst. dommer Sandberg: Saken gjelder spørsmålet om en megler kan holdes ansvarlig for kjøpers krav mot selger ved heving av kjøp av leilighet i borettslag.   (2) Angela Sebina John, Siv Tove Jensen, Benjamin Arne Skanke, Aud Strømsheim og Åsa Drugge kjøpte i perioden 13. august 2007 – 21. februar 2008 hver sin andel i Gamle Aker borettslag med tilknyttet borett til en leilighet. Borettslaget var nylig omdannet fra Gamle Aker Boligselskap AS. Selger av andelene var ISE Invest AS, som senere har skiftet navn til Sentrum Boligrehabilitering AS – heretter Sentrum, og med St. Hanshaugen og Bislet Eiendomsmegling AS som megler. Fire av leilighetene ble solgt som oppussingsobjekter for en pris fra 940 000 kroner til 1 490 000 kroner. Den femte leiligheten – Aud Strømsheims – var ferdig rehabilitert og ble solgt for 2 450 000 kroner. Andelen av borettslagets fellesgjeld som hver av kjøperne overtok, var 260 000 kroner for de fire første og 300 000 kroner for den siste.   (3) I forbindelse med generalforsamlingen 30. juni 2008 ble ankemotpartene kjent med at borettslaget pr. 31. desember 2007 hadde en fellesgjeld på ca. 164 millioner kroner, og at rentenivået var 2-3 ganger så høyt som de tidligere hadde fått opplyst. Det ble også klart at ca. 80 andeler ikke var blitt solgt til fysiske personer, men var eid av Sentrum og andre aksjeselskaper, og at gjeldsbyrden som påhvilte disse andelene var langt større enn for kjøpernes andeler. Ankemotpartene etterlyste i løpet av sommeren 2008 nærmere informasjon om borettslagets gjeldssituasjon. Ved advokat Hallgeir Østrems brev av 3. september 2008 til advokatfirmaet Steenstrup Stordrange...

Rt. 2008 s.1078

(1) Dommer Matningsdal: Spørsmålet i saken er om et forsikringsselskap hvor selgeren av en boligeiendom hadde tegnet eierskifteforsikring, og som har dekket kjøperens prisavslagskrav som følge av arealsvikt, kan kreve det utbetalte beløpet dekket av den takstmannen som har utarbeidet den uriktige taksten, og hans forsikringsselskap.   (2) I tilknytning til salg av en boligeiendom i Arendal kommune utarbeidet takstøkonom Ernst Jørg Nilsen en takst datert 15. august 2003 hvor boligarealet ble beregnet til 223m². Etter overtakelsen fikk kjøperne mistanke om at arealet var mindre enn det som fremgikk av taksten. De engasjerte derfor en takstmann som konkluderte med at boligarealet var 192,5m². Kjøperne reklamerte etter dette og krevde et forholdsmessig prisavslag. Reklamasjonen ble forelagt for Nilsen, som etter en ny besiktigelse konkluderte med et boligareal som omtrent tilsvarte hva den nye takstmannen hadde kommet til. Det er opplyst at feilen i den opprinnelige taksten skyldtes at en garasje var inkludert i boligarealet.   (3) Selgerne hadde tegnet eierskifteforsikring i ACE European Group Limited. Den 7. juli 2004 inngikk kjøperne og ACE avtale om at kjøperne skulle få utbetalt kr 155 000 i prisavslag. Etter dette fremmet ACE den 21. september 2004 overfor Nilsens forsikringsselskap, If Skadeforsikring NUF, krav om dekning av dette beløpet. Da If bestred ansvar, ble saken brakt inn for Asker og Bærum tingrett. Saksanlegget omfattet både If og takstøkonom Nilsen.   (4) Tingretten avsa den 19. oktober 2006 dom med slik domsslutning: «1. If Skadeforsikring NUF og takstmann Ernst Jørg Nilsen frifinnes.   2. Ace European Group Ltd dømmes til å erstatte If Skadeforsikring NUF og takstmann Ernst Jørg Nilsen sakens omkostninger med kr 25.000...