Forkjøpsrett – tidsbestemt eller evig?

Forkjøpsrett – tidsbestemt eller evig?

  Mange eiendommer – og kanskje spesielt hytteeiendommer – har tinglyst en forkjøpsrett til fordel for enkelte personer, eller eiere av en naboeiendom. Det kan være en fordel for den som skiller ut en del av egen eiendom å ha en viss kontroll med hvem som i fremtiden eier denne utskilte parsellen. For selger kan det derimot skape store utfordringer, og endatil et økonomisk tap, å forholde seg til en slik forkjøpsrett. Ofte ser man at forkjøpsretten gir rettighetshaver mulig til å kjøpe den aktuelle tomten til takst, eller lignende. Da kan det fort være at hver part innhenter egen takst. Hvis det så er et stort sprik mellom disse, blir frontene gjerne steile og konflikten fastlåst.   Det ikke alle er klare over, er at forkjøpsretter ikke alltid er evigvarende. Dette selv om de er tinglyste. Lov om løsningsretter inneholder i § 6 en bestemmelse som fastslår at løsningsretter – også forkjøpsretter – ikke kan gjøres gjeldende for lengre tid enn maksimalt 25 år. Retten kan muligens også falle bort tidligere fordi de faktiske forholdene ikke lenger lar seg oppfylle, jf. Rt. 1981 s. 10, Rt. 1987 s. 1239 og RG 1980 s. 261. Denne bestemmelsen ble inntatt i loven i 1995 og loven inneholder en overgangsbestemmelse i § 23. Av denne fremgår det at en løsningsrett tidligst faller bort 20 år etter lovens ikrafttredelse, dvs. 1.juli 2015. Dette innebærer at mange gamle bestemmelser om forkjøpsrett nå har bortfalt. Det er imidlertid en del unntak fra lovens § 6. Blant annet vil løsningsretter som ligger til en annen eiendom – dvs. der rettigheten følger eiendommen og ikke en...

Rt. 1960 s. 848

Dommer Endresen: Ved kontrakt av 18. oktober 1906 overdro den daværende eier av gården Ressem nordre g.nr. 8 b.nr. 1 i Beitstaden (nå Malm) herred, Niels Ressem og eieren av naboeiendommen Ressem søndre g.nr. 9 b.nr. 1, Petrus Kjerkreit, «Benyttelsesretten til fornøden Strandlinie og Mark for anlæg af Kai, Oplagsplads, Taugbane m. v. for bekvem Drift paa vore Gaarders Ind- og Udmark til Ingeniør O. B. Dillner eller Ordre mod en overenskommen Erstatning af 280/Tohundreogotti/Kroner i et for alt for hvert Maal Jord der er beskadiget og benyttet». Denne sak gjelder spørsmålet om Fosdalens Bergverks-Aktieselskab (heretter kalt Verket) som nå innehar ingeniør Dillners rettigheter, i medhold av denne kontrakt kan kreve avstått fra Ressem nordre bruksretten til et jordstykke på vel 15 mål, kalt Storsletta, mot å betale en erstatning på kr. 280 pr. mål. Saken ble opprinnelig reist mot Sakarias Ressem som hadde overtatt gården etter faren, Niels Ressem, og Inderøy herredsrett – som ved hovedforhandlingen var satt med domsmenn – avsa 13. september 1956 dom med denne domsslutning: «1. Sakarias Ressem kjennes forpliktet til å overdra til Fosdalens Bergverks-Aktieselskab, Malm, benyttelsesretten til parsellen Storsletta, areal 15,44 mål av Ressem nordre, g.nr. 8 b.nr. 1 i Malm, mot å få utbetalt 1200 kroner pr. mål. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.» Sakarias Ressem og Verket påanket begge dommen til Frostating lagmannsrett. Ved skjøte av 24. februar 1958 overdro imidlertid Sakarias Ressem eiendomsretten til Ressem nordre til datteren Borghild Lyng som har felleseie med sin ektefelle Harald Lyng. Under lagmannsrettssaken trådte Harald Lyng inn som part i stedet for Sakarias Ressem. Frostating lagmannsrett – som ved hovedforhandlingen var satt med 4...

Ot.prp. nr. 49 (1993-1994) – del II

Se del I 4.10.2 Løysingsrett i samband med tenestetilhøve Ikkje sjeldan har arbeidsgjevarar for å sikre seg folk til verksemda eller av andre grunnar hjelpt til med å skaffe dei tilsette bustad, ved å feste bort eller overdra bustadtomt med eller utan hus på. I desse tilfella er det nokså vanleg at det vert avtalt løysingsrett for arbeidsgjevaren til festeretten (og bygningane) eller eigedomen. Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om ei nærare regulering av høvet til å gjere slik løysingsrett gjeldande, jf utvalets lovutkast § 10. Etter dette kan løysingsretten berre gjerast gjeldande der eigedomen vert overført til andre enn ektemaken, eller når eigaren sluttar i tenesta av andre grunnar enn alders- eller uførepensjon. Utvalet har mellom anna sagt dette om paragrafen (rådsegna s 63): «Retten kan gjerast gjeldande ved overføring til andre enn ektemaken. Det er her altså ein snevrare «verna krins» enn det som elles gjeld etter § 9 [§ 8 i departementets lovutkast]. Utvalet meiner at ein i dei tilfella paragrafen gjeld, må stilla arbeidsgjevaren si interesse i å kunna overta eigedomen framfor den interessa livsarvingane og andre nærståande har i å kunna overta den. … Utvalet meiner at løysingsrettar til slike bustader som nemnt ikkje bør kunne gjerast gjeldande dersom arbeidstakaren går over på alders- eller uførepensjon, og gjer framlegg om at løysingsrett berre skal kunne gjerast gjeldande når han sluttar i tenesta av andre grunnar. Førtidspensjonering må her reknast som alderspensjon, slik at løysingsretten ikkje kan gjerast gjeldande når arbeidstakaren vert førtidspensjonert.» Av høyringsinstansane er det berre (dåverande) Forbrukar- og administrasjonsdepartementet [side 37] som har uttalt seg om denne delen av Sivillovbokutvalet sitt lovutkast. Høyringsinstansen...

Ot.prp. nr. 49 (1993-1994) – del I

Se del II 1 Hovudinnhaldet i proposisjonen Proposisjonen inneheld framlegg til lov om løysingsrettar til fast eigedom. Med løysingsrett er her meint ein rett nokon har til å overta ein fast eigedom seinare, når eigedomen likevel skiftar eigar, eller til eit anna tidspunkt. Bakgrunnen for framlegget er Sivillovbokutvalets tilråding i Rådsegn 13, som er utgjeve som NOU 1984: 32 Løysingsrettar, og som vart overlevert Justisdepartementet i mai 1984. I framlegget vert det i det alt vesentlege lagt opp til ei lovfesting av det som allereie fylgjer av ulovfesta rett. I lovutkastet er løysingsrett nytta som eit samleomgrep for rettar nokon har til å overta ein fast eigedom seinare, når eigedomen likevel skiftar eigar, eller til eit anna tidspunkt. Ei praktisk viktig gruppe løysingsrettar er slike rettar som berre kan gjerast gjeldande når eigedomen vert avhend, eller skiftar eigar på annan måte. Desse er i lovutkastet kalla forkjøpsrettar. Mange av løysingsrettslovas føresegner gjeld berre for forkjøpsrettar. Det framgår direkte av lova – eller av samanhengen i lova – om ho berre gjeld for forkjøpsrettar, eller for løysingsrettar reint allment. Lova skal i utgangspunktet ikkje gjelde for løysingsrettar som er heimla i lov. Bakgrunnen for dette er at det er uklårt kor langt lova vil passe for dei lovfesta løysingsrettane. For mange av desse er det gjeve utførlege føresegner i vedkomande lov, og trongen for at løysingsrettslova skal gjelde, er mindre. At lova ikkje gjeld for lovfesta løysingsrettar, inneber at lova berre vil gjelde for løysingsrettar som er skipa ved avtale eller annan privat disposisjon (til dømes ved gåve eller testament). Løysingsrettar som kviler på fast eigedom, kan i mange tilfelle...

NOU 1984: 32 – del III

Se del I Se del II   Til § 10 Mange arbeidsgjevarar vil for å sikra rekrutteringa til verksemda eller av andre grunnar, hjelpa til med å skaffa dei tilsette bustad. I dei tilfella dette skjer ved at arbeidsgjevaren festar bort eller overdreg bustadtomt med eller utan hus på, er det nokså vanleg at det vert avtalt løysingsrett for arbeidsgjevaren til festeretten eller eigedomen. Dette vil gjera det mogeleg for arbeidsgjevaren å skaffa bustad til andre tilsette når vedkomande sluttar i tenesta eller skaffer seg annan bustad. Paragrafen her regulerar retten til å avtala løysingsrett i slike tilfelle. Retten kan gjerast gjeldande ved overføring til andre enn ektemaken. Det er her altså ein snevrare «verna krins» enn det so elles gjeld etter § 9. Utvalet meiner at ein i dei tilfella paragrafen gjeld, må stilla arbeidsgjevaren si interesse i å kunna overta eigedomen framfor den interessa livsarvingane og andre nærståande har i å kunna overta den. Utvalet har drøfta om eigaren skal kunna overdra eigedomen til andre arbeidstakarar, utan at arbeidsgjevaren skulle kunna gjera gjeldande forkjøpsrett. Den delen av føremålet med retten som gjeld å skaffa dei tilsette husvære, ville då vera oppfylt. I mange tilfelle vil arbeidsgjevaren likevel ha eit vidare føremål med å kunna disponera over husværet, som gjer at han har interesse i å kunna avgjera kven av dei tilsette som skal få kjøpa. Dersom eigaren kan selja fritt innanfor krinsen av dei tilsette vil det lett vera dei mest veletablerte som får kjøpa. Arbeidsgjevaren sine interesser vil oftare gå i retning av å by eigedomen fram til nytilsette for å sikra rekrutteringa av yngre arbeidstakarar...