Kan eierskifteforsikringsselskapet kreve tilgang til boligen din?

Kan eierskifteforsikringsselskapet kreve tilgang til boligen din?

Mange boligkjøpere har opplevd at eierskifteforsikringsselskapet ønsker å sende en egen takstmann inn i boligen deres, for selv å vurdere forholdene. Men har de et ubetinget krav på slik tilgang? Dette spørsmålet ble vurdert av Høyesterett  høsten 2014. Se avgjørelsen her: Rt. 2014 s. 1084. Selger av den aktuelle boligen hadde tegnet eierskifteforsikring gjennom forsikringsselskapet Protector. De krevde tilgang til boligen etter tvisteloven § 26-5. Bestemmelsens første ledd lyder: «Enhver har plikt til å stille til rådighet som bevis gjenstander vedkommende har hånd om eller kan skaffe til veie.» Lagmannsretten kom til at det ville representere et inngrep i den private sfære som var i strid med den europeiske menneskerettighetskonvensjonens artikkel 8 og Grunnloven § 102 dersom å gi slik tilgang. Et slikt inngrep krever da hjemmel i lov, noe lagmannsretten mente det ikke forelå. Det sentrale er at plikten etter tvisteloven § 26-5 kun gjelder overfor retten. Bestemmelsen åpner etter lagmannsrettens syn ikke for at retten i ordinære tvistesaker skal pålegge en part å stille sitt hjem til disposisjon for motparten for at denne skal kunne gjennomgå boligen for å lete etter forhold som kan  tenkes å tjene som bevis i saken. Det er imidlertid viktig å huske at den europeiske menneskerettighetskonvensjonens artikkel 6 oppstiller et krav om rettferdig rettergang. Videre vil kontradiksjonsprinsippet tilsi at den saksøkte – i dette tilfellet Protector – gis adgang til å imøtegå motpartens anførsler. Høyesterett mente at disse hensynene ble ivaretatt av andre bestemmelser, herunder adgangen til å fremsette begjæring om rettsoppnevnt sakkyndig og/eller at retten settes med fagkyndige meddommere. Bevistilgang kan også sikres gjennom begjæring om bevisopptak etter tvistelovens kapittel 27....
Uriktige opplysninger om eiendommen

Uriktige opplysninger om eiendommen

Uriktige opplysninger om eiendommen Hva hvis du som kjøper av en eiendom oppdager at det er gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget? Problemstillingen reguleres av avhendingsloven § 3-8. Bestemmelsen gjelder også ved kjøp av bolig «som den er», etter lovens § 3-9. Bestemmelsen i avhendingsloven § 3-8 fastslår at eiendommen har en mangel dersom omstendigheter ved den, ikke samsvarer med opplysninger gitt av selger til kjøper. Ordet «omstendigheter» er et vidt begrep. Eksempelvis kan egenskaper ved eiendommen så som bruksmåte, vedlikehold m.m. være omfattet. Uriktige opplysninger om ytre omstendigheter, f.eks. vedtak om å bygge motorvei rett ved eiendommen kan også tenkes omfattet. For rettspraksis knyttet til begrepet «omstendigheter» i avhendingslovens forstand, se vår se vår artikkel om selgers opplysningsplikt. Bestemmelsens neste setning fastslår at det ikke kun er uriktige opplysninger gitt av selger selv, som rammes. Bestemmelsen omfatter også markedsføringen av boligen, slik at uriktige opplysninger gitt f.eks. i annonsering og prospekt også rammes. I paragrafens neste ledd fastslås det at eiendommen allikevel ikke er mangelfull dersom den uriktige opplysningen ikke har virket inn på avtalen, eller dersom den er rettet i tide. Loven oppstiller ikke noe krav om at selger har opptrådt klanderverdig. Den selger som gir en uriktig opplysning i god tro, vil således også pådra seg et mangelansvar. Loven oppstiller med andre ord et objektivt ansvar for uriktige opplysninger. Med ordet «opplysninger» siktes det først og fremst til objektive og konstaterbare fakta – fremfor mer vurderingspregede temaer som f.eks. at en eiendom nyter gode solforhold og lignende. Dette vil kjøper som regel selv kunne vurdere ved en befaring. Noen skarp grense er det imidlertid ikke...
Selgers opplysningsplikt

Selgers opplysningsplikt

Ved kjøp av bolig har man som kjøper visse forventninger til hvilke opplysninger selger bør gi om eiendommen. Men hvor langt strekker denne opplysningsplikten seg? De aller fleste (brukte) boliger selges i dag med en såkalt «as is» eller «som den er» klausul etter avhendingsloven § 3-9. Se vår artikkel om denne bestemmelsen her. Dersom selger har brutt opplysningsplikten etter avhendingsloven § 3-7 vil det allikevel foreligge en mangel ved eiendommen. Likeså dersom selger har gitt uriktige opplysninger etter § 3-8, eller dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. I denne artikkelen skal vi behandle spørsmålet om manglende opplysninger. Etter § 3-7 foreligger det en mangel ved eiendommen dersom kjøper ikke har fått opplysninger om «omstendigheter» ved eiendommen som selger har hatt positiv kunnskap om – eller «måtte kjenne til». Videre må det gjelde opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og det må være snakk om opplysninger som en kan anta at har innvirket på avtalen. Rent bagatellmessige forhold rammes altså ikke av bestemmelsen. Selv om det i og for seg ikke er noe i veien med selve eiendommen, vil bestemmelsen kunne ramme tilbakeholdte opplysninger om bruksmåte, vedlikehold, offentlige reguleringsplaner for området m.m. I dom fra Eidsivating lagmannsrett av 7.november 20111 (LE-2011-069996) ble det ansett å foreligge en mangel som følge av tilbakeholdte opplysninger om vedtak om å bygge en ny motorvei 70 meter fra huset. Kjøper ble tilkjent prisavslag. I Agder lagmannsretts dom av 25. mars 2010 (LA-2009-177115) ble det konstatert mangel ved at det ikke var opplyst at tredjemann hadde bruksrett til en biloppstillingsplass...
Kjøp av bolig «som den er»

Kjøp av bolig «som den er»

I denne artikkelen skal vi ta for oss konsekvensene av at en bolig er solgt «som den er». Praktisk talt alle boliger som selges gjennom en profesjonell megler, selges med et slikt forbehold, men hva innebærer det i praksis? Problemstillingen behandles i avhendingsloven § 3-9. Der fremgår det at selv om boligen er solgt «som den er», eller med et lignende forbehold, er den allikevel å anse som mangelfull dersom dette følger av lovens §§ 3-7, eller 3-8. Avhendingsloven § 3-7 tar for seg den situasjonen at det er tilbakeholdt opplysninger om eiendommen fra selgers side, og § 3-8 situasjonen der det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Videre fremgår det av avhendingsloven § 3-9 at eiendommen også er beheftet med en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med «ut i fra kjøpesummen og forholdene for øvrig». I Rt. 2005 s. 1281 slo Høyesterett fast at en klausul om at eiendommen selges «som den er» også omfatter de tilfeller der eiendommen ikke oppfyller offentligrettslige krav, dersom opplysningsplikten er oppfylt. I denne saken var den det, gjennom de opplysninger som stod å lese i takst med tilstandsrapport som kjøper fikk fremlagt før avtale ble inngått. En annen interessant dom er Rt. 2010 s. 710. I denne saken hadde boligen mangler knyttet til fukt, trekk og konstruksjonssvakheter som utgjorde minst 35% av kjøpesummen. Høyesterett konkluderte med at kjøper hadde rett til å heve kjøpet. Det ble lagt vekt på den ulempen rettingen av manglene ville innebære, kjøpers forventning om en feilfri bolig som var skapt gjennom markedsføringen av boligen, samt at selger...
Kjøp av brukt bolig – når er boligen å anse som mangelfull?

Kjøp av brukt bolig – når er boligen å anse som mangelfull?

I Innledning Når man selger en vare, er det i utgangspunktet kontrakten som regulerer partenes forpliktelser. I tillegg oppstiller lovverket i en del tilfeller ufravikelige regler til fordel for kjøper. De aller fleste boliger selges imidlertid med en såkalt «as is» klausul, dvs. at boligen selges «som den er» eller med lignende forbehold. Vi har skrevet en egen artikkel om denne bestemmelsen, og hva den innebærer i praksis. Artikkelen kan du lese her: Kjøp av bolig solgt «som den er». I denne artikkelen skal vi ta for oss lovens generelle utgangspunkt. I grove trekk kan man si at boligen skal følge de krav til kvalitet og ha de egenskaper som er avtalt i kontrakten. Dersom dette ikke er spesifisert i kontrakten, må man foreta en vurdering av hva som er å anse som «vanlig god standard» og hvilken beretettiget forventning kjøper av eiendommen hadde. Er boligen solgt «som den er», må det foreligge vesentlige mangler ved boligen, eller selger må ha gitt uriktige opplysninger eller tilbakeholdt opplysninger på en slik måte at det utløser ansvar. Det er viktig å huske at salg av brukte boliger følger et annet regelsett enn salg av nyoppførte boliger. Det en behandler i denne artikkelen er salg av brukte boligen. Her er det avhendingsloven som regulerer forholdet. Ved salg av nye boliger er det bustadoppføringsloven som gjelder. Den stiller langt strengere krav til selger enn avhendingsloven. Er du usikker på om boligen du har kjøpt er i samsvar med de kravene lovverket oppstiller, anbefaler vi deg å kontakte en av våre erfarne advokater ved å trykke på kontaktsskjemaet vårt, eller sende en e-post til...