Forkjøpsrett – tidsbestemt eller evig?

Forkjøpsrett – tidsbestemt eller evig?

  Mange eiendommer – og kanskje spesielt hytteeiendommer – har tinglyst en forkjøpsrett til fordel for enkelte personer, eller eiere av en naboeiendom. Det kan være en fordel for den som skiller ut en del av egen eiendom å ha en viss kontroll med hvem som i fremtiden eier denne utskilte parsellen. For selger kan det derimot skape store utfordringer, og endatil et økonomisk tap, å forholde seg til en slik forkjøpsrett. Ofte ser man at forkjøpsretten gir rettighetshaver mulig til å kjøpe den aktuelle tomten til takst, eller lignende. Da kan det fort være at hver part innhenter egen takst. Hvis det så er et stort sprik mellom disse, blir frontene gjerne steile og konflikten fastlåst.   Det ikke alle er klare over, er at forkjøpsretter ikke alltid er evigvarende. Dette selv om de er tinglyste. Lov om løsningsretter inneholder i § 6 en bestemmelse som fastslår at løsningsretter – også forkjøpsretter – ikke kan gjøres gjeldende for lengre tid enn maksimalt 25 år. Retten kan muligens også falle bort tidligere fordi de faktiske forholdene ikke lenger lar seg oppfylle, jf. Rt. 1981 s. 10, Rt. 1987 s. 1239 og RG 1980 s. 261. Denne bestemmelsen ble inntatt i loven i 1995 og loven inneholder en overgangsbestemmelse i § 23. Av denne fremgår det at en løsningsrett tidligst faller bort 20 år etter lovens ikrafttredelse, dvs. 1.juli 2015. Dette innebærer at mange gamle bestemmelser om forkjøpsrett nå har bortfalt. Det er imidlertid en del unntak fra lovens § 6. Blant annet vil løsningsretter som ligger til en annen eiendom – dvs. der rettigheten følger eiendommen og ikke en...
Ferdelsrett/veirett – hvor langt strekker retten seg?

Ferdelsrett/veirett – hvor langt strekker retten seg?

Mange eiendommer har tinglyst en servitutt som gir andre – typisk eier av naboeiendommen – en rett til ferdsel over tomten. Men hva om naboen benytter bil over gårdstunet fremfor å gå? Eller når eieren av tomten bygger på eiendommen slik at det nesten ikke går an å ferdes der lenger? Servituttloven regulerer såkalte «særrettigheter» over annen manns eiendom, så som ferdselsrett, rett til å hente vann, felle ved osv. I lovens § 2 står det at verken eieren av tomten eller rettighetshaveren må benytte sin rett til tomten på en måte som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe for den andre. Av bestemmelsens neste ledd fremgår det at ved avgjørelsen av om noe er urimelig, skal det legges vekt på hva som er formålet med retten, hva som er i samsvar med tiden og forholdene og hva som er egnet til å fremme naturmangfoldet på stedet. Det er altså ikke nok at adferden til den irriterende naboen er til skade eller ulempe – belastningen må være urimelig eller unødvendig. Dersom en rettighetshaver har tinglyst en parkeringsrett, kan det eksempelvis være lovstridig at han parkerer slik at han stenger for utsikten til eieren av tomten. Enkelte sentrale dommer fra tiden etter at loven ble innført er følgende: Rt. 1973 s. 229 RG 1970 s. 53 (Fosen) RG 1977 s. 659 (Agder) RG 1983 s. 1009 (Halden) RG 1984 s. 192 (Frostating) RG 1993 s. 30 (Agder) RG 1993 s. 231 (Agder) Det sentrale tvistetemaet i de fleste av disse dommene har vært bruk av gårdsveier til ferie- eller industriformål. En annen sentral dom er LF-2005-117078 som gjaldt...
Trær og deres avstand til tomtegrensen

Trær og deres avstand til tomtegrensen

Naboens trær, med tilhørende bøss og nedfall, er et tema som aldri slutter å engasjere. Men hva sier loven om saken? Forholdet reguleres av naboloven (granneloven), men det er viktig å huske at loven er deklaratorisk (dvs. fravikelig). Dette fremgår av lovens § 1 der det fremgår at loven kun gjelder dersom ikke annet følger av avtale eller annet særlig rettsforhold. Se eksempelvis dom avsagt av Agder lagmannsrett 15. juni 2009 (LA-2008-139232)  som gjaldt tolking av avtale om beskjæring av tre i grenselinjen. Der det ikke finnes en avtale eller et annet særskilt rettsgrunnlag, reguleres forholdet av lovens § 3 som slår fast at dersom ikke det ikke er nevneverdig om å gjøre for eieren – eller for naturmangfoldet på stedet – må ikke eieren av en tomt ha trær som er til skade eller særlig ulempe for naboen, nærmere hus, hage, tun eller dyrket jord på naboeiendommen enn en tredjepart av trehøyden. Som en kan se er det avgjørende altså ikke avstanden fra det aktuelle treet til nabogrensen. Hva som ligger i begrepet «hage» eller «tun», volder vanligvis ikke problemer. Se mer om dette i dom inntatt i RG 1994 s. 479 der lagmannsretten tok stilling til hva som ligger i hagebegrepet. Retten uttalte der blant annet: «Bortsett fra huset og terrassen, fremstår Kvalvaags eiendom, i likhet med de omkringliggende eiendommer, som en naturtomt. Riktignok gjenstår svært få trær på den vestre delen av eiendommen. Bunnen og undervegetasjonen har likevel klart karakter av skog. Dette er ikke endret ved at Kvalvaag har plantet noen få frukttrær og bærbusker på den delen av eiendommen som ligger nærmest Møllers eiendom.» Et...