Forkjøpsrett – tidsbestemt eller evig?

Forkjøpsrett – tidsbestemt eller evig?

 

Mange eiendommer – og kanskje spesielt hytteeiendommer – har tinglyst en forkjøpsrett til fordel for enkelte personer, eller eiere av en naboeiendom.

Det kan være en fordel for den som skiller ut en del av egen eiendom å ha en viss kontroll med hvem som i fremtiden eier denne utskilte parsellen.

For selger kan det derimot skape store utfordringer, og endatil et økonomisk tap, å forholde seg til en slik forkjøpsrett. Ofte ser man at forkjøpsretten gir rettighetshaver mulig til å kjøpe den aktuelle tomten til takst, eller lignende. Da kan det fort være at hver part innhenter egen takst. Hvis det så er et stort sprik mellom disse, blir frontene gjerne steile og konflikten fastlåst.

 

Det ikke alle er klare over, er at forkjøpsretter ikke alltid er evigvarende. Dette selv om de er tinglyste.

Lov om løsningsretter inneholder i § 6 en bestemmelse som fastslår at løsningsretter – også forkjøpsretter – ikke kan gjøres gjeldende for lengre tid enn maksimalt 25 år.

Retten kan muligens også falle bort tidligere fordi de faktiske forholdene ikke lenger lar seg oppfylle, jf. Rt. 1981 s. 10, Rt. 1987 s. 1239 og RG 1980 s. 261.

Denne bestemmelsen ble inntatt i loven i 1995 og loven inneholder en overgangsbestemmelse i § 23. Av denne fremgår det at en løsningsrett tidligst faller bort 20 år etter lovens ikrafttredelse, dvs. 1.juli 2015. Dette innebærer at mange gamle bestemmelser om forkjøpsrett nå har bortfalt.

Det er imidlertid en del unntak fra lovens § 6. Blant annet vil løsningsretter som ligger til en annen eiendom – dvs. der rettigheten følger eiendommen og ikke en bestemt person – kunne vare lenger.

Dette gjelder f.eks. dersom forkjøpsretten går ut på å overta grunn som er utskilt fra rettighetshaverens eiendom.  Dette følger av lovens § 6 annet ledd.Grunnen til dette er – i følge lovforarbeidene (NOU 1984: 32) – at lovgiver ønsket at eier av hovedbølet bør gis en større rett til kontroll over hvem som skal eie den fraskilte parsellen, enn hva som er tilfellet ellers.

Et annet unntak er for eiendom som «passende kan slås sammen» med eiendommen hvis eier er tilgodesett med forkjøpsrett. Hvorvidt eiendommen som er påheftet en forkjøpsrett «passende kan slås sammen» med den den tilgodesette eiendommen må avgjøres ved skjønn.

Bestemmelsen om 25 års maksimaltid gjelder heller ikke for løsningsretter til aksjer eller anpart i selskap eller sameie der det er et vilkår for løsningsrett at man er medeier (§ 6 annet ledd). Se for øvrig Ot.prp. nr. 49 (1993-1994) og NOU 1984: 32.

Er det en bedrift eller annet foretak som er rettighetshaver, kan løsningsretten stå ved lag i opp til 50 år. Det gjelder hvis det dreier seg om en rett som gir en bedrift mulighet til å sikre seg nødvendig grunn til utvidelser eller til råstoff som er nødvendig for bedriften. Muligheten til å skaffe seg grunn til utvidelsen kan være av sært stor betydning se bl.a. Rt. 1960 s. 848.

Dersom du trenger ytterligere juridisk bistand, oppfordres du til å ta kontakt via vårt kontaktskjema, eller sende en e-post til post@boligrettsadvokaten.net. En av våre erfarne advokater vil så kontakte deg for en uforpliktende innledende samtale om saken din.