Kjøp av bolig «som den er»

Kjøp av bolig «som den er»

I denne artikkelen skal vi ta for oss konsekvensene av at en bolig er solgt «som den er». Praktisk talt alle boliger som selges gjennom en profesjonell megler, selges med et slikt forbehold, men hva innebærer det i praksis?

Problemstillingen behandles i avhendingsloven § 3-9.
Der fremgår det at selv om boligen er solgt «som den er», eller med et lignende forbehold, er den allikevel å anse som mangelfull dersom dette følger av lovens §§ 3-7, eller 3-8.
Avhendingsloven § 3-7 tar for seg den situasjonen at det er tilbakeholdt opplysninger om eiendommen fra selgers side, og § 3-8 situasjonen der det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen.

Videre fremgår det av avhendingsloven § 3-9 at eiendommen også er beheftet med en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med «ut i fra kjøpesummen og forholdene for øvrig».

I Rt. 2005 s. 1281 slo Høyesterett fast at en klausul om at eiendommen selges «som den er» også omfatter de tilfeller der eiendommen ikke oppfyller offentligrettslige krav, dersom opplysningsplikten er oppfylt.
I denne saken var den det, gjennom de opplysninger som stod å lese i takst med tilstandsrapport som kjøper fikk fremlagt før avtale ble inngått. En annen interessant dom er Rt. 2010 s. 710.
I denne saken hadde boligen mangler knyttet til fukt, trekk og konstruksjonssvakheter som utgjorde minst 35% av kjøpesummen. Høyesterett konkluderte med at kjøper hadde rett til å heve kjøpet. Det ble lagt vekt på den ulempen rettingen av manglene ville innebære, kjøpers forventning om en feilfri bolig som var skapt gjennom markedsføringen av boligen, samt at selger var å bebreide for å ha gitt uriktige opplysninger.

Ved spørsmålet om hvorvidt boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med, er det avgjørende hvorvidt misforholdet mellom eiendommens tilstand og det kjøper hadde grunn til å regne med er vesentlig. Se for øvrig…

Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) om avhendingsloven – Del I

Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) om avhendingsloven – Del II

Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) om avhendingsloven – Del III

Høyesterett har i dom inntatt i Rt. 2002 s. 696 gitt uttrykk for at det ikke er grunnlag for en alminnelig regel om at «som den er» klausuler skal tolkes innskrenkende. Spørsmålet må avgjøres etter en konkret vurdering av hvilken risiko som var påregnelig. I denne konkrete saken omfattet klausulen også risikoen for forurensning av grunnen i et eldre industriområde.

I Rt. 2002 s. 1425 var spørsmålet om det forelå en mangel i et tilfelle der selgeren hadde opplyst om vanninntrenging i boligen.
Retten kom til at kjøperen måtte bære risikoen for at utbedringskostnadene ville bli høyere enn kjøper hadde regnet med, når han ikke hadde tatt forbehold ved inngivelse av budet eller foretatt nærmere undersøkelser om utbedringskostnadene.

I Rt. 2003 s. 387 ble vannlekkasje fra takterrasse ansett å utgjøre en mangel. Høyesterett uttalte at det var «uten betydning for mangelsvurderingen om terrassen i sameierettslig forstand er fellesareal eller del av den overdratte bruksenhet, og hvem som eventuelt har ansvar for det ytre vedlikehold.»
Forskjellen mellom fellesareal og selve bruksenheten kunne normalt bare ha betydning for omfanget av prisavslagskravet eller erstatningskravet.

I Rt. 2007 s. 1587 kom Høyesterett under tvil til motsatt resultat i en lignende sak. Der gjaldt saken lekkasje fra takterrassen ovenfor den aktuelle leiligheten.
Det ble uttalt at saken skilte seg fra Rt. 2003 s. 387 og at det ved totalvurderingen måtet legges vekt på at det var snakk om fellesareal og garantiarbeid.
Det avgjørende var likevel at det gjaldt en «nesten ny leilighet av høy standard, hvor det for kjøper må være en klar og sentral forutsetning at taket er tett.»
Kjøpesummen var kr. 6 200 000 og utbedringen hadde kostet kr. 200 000,-.

Økt risiko for rotteplager som følge av konstruksjonsfeil ble ikke ansett som en mangel i Rt. 2008 s. 963. Dette selv om skadene ved slike angrep kan bli store.

Ved vurderingen av hvorvidt boligen lider av en vesentlig mangel, må man både sammenholde utbedringskostnadene med kjøpesummen (den kvantitative vurderingen) og se hen til hva slags type feil og mangler det er tale om (den kvalitative vurderingen).
I Rt. 2010 s. 103 ble utbedringskostnader som utgjorde 3,36% av kjøpesummen ansett som for lite til å oppfylle det kvantitative elementet i vesentlighetskravet. Det ble framholdt at man som kjøper ikke kan forvente at en eldre bolig oppfyller ethvert krav til godt håndverk eller samtlige krav i byggforskriftene.
Det kvalitative elementet var følgelig heller ikke oppfylt.

I rettspraksis har det blitt lagt vekt på hvordan boligen har blitt presentert for kjøperen. Dersom boligen har blitt fremstilt som et oppussingsobjekt, skal det mer til for å få gjennomslag for at den er mangelfull, enn dersom den har blitt fremstilt som en eiendom med god standard.
Et illustrerende eksempel er Borgarting lagmannsrett avgjørelse av 26. mai 2009 intatt i RG 2009 s. 691 der uttrykk som «fradrag for slit og elde» i taksten og oppfordringer om å foreta undersøkelse av boligen ble tillagt vekt i vurderingen av hva en kjøper med rette kunne forvente seg av boligen.

I dom avsagt av Borgarting lagmannsrett den 19. desember 2008 (LB-2008-66532) ble eiendommen solgt som «oppussingsobjekt» og kjøperne måtte da være forberedt på omfattende oppussingsarbeid.

En dom som gikk i motsatt retning var Frostating lagmannsretts dom av 20. desember 2010 (LF-2010-110746), der det ble gitt prisavslag til tross for at eiendommen ble solgt som et renoveringsobjekt.

Av andre saker vedrørende vesentlighetskravet etter avhendingsloven § 3-9 nevnes:

RG 1994 s. 870 (mugg, råte m.m. i uthus ble ikke ansett å utgjøre en mangel).

RG 1995 s. 738 (fuktskade i kjellerstue, sprekker og skjev grunnmur utgjorde i seg selv ikke en mangel. Men kun delvis fundamentering på fjell ble ansett som en mangel).

RG 1996 s. 890
RG 1997 s. 66 

Borgarting lagmannsrett av 25. januar 1998 (LB-1998-01495 A/02)

RG 2000 s. 765 (B) der eiendommen ble ansett å ikke være i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å regne med, til tross for mindre avvik i forhold til tilstandsrapporten og en del bagatellmessige avvik fra offentligrettslige regler.
Dom av Agder lagmannsrett av 20. november 2007 (LA-2007-95989) (råte i en bærende konstruksjon ble ansett som en mangel).

Dom av Agder lagmannsrett av 30. mars 2007 (LA-2006-121555) (setninger i grunnen).

Dom av Borgarting lagmannsrett av 3. mars 2008 (LB-2007-25380) (manglende pipehatt, ventilasjonsvifte og manglende fall på badet representerte ikke en mangel).

Dom avsagt av Borgarting lagmannsrett den 18. august 2011 (LB-2010-107247) – RG 2011 s. 867 (en løsning med spillvansspumpe på kjøkkenet ble ansett som mindreverdig. Det ble opplyst i taksten at huset hadde en slik løsning, men retten kom til at det ikke ble gitt tilstrekkelig informasjon om hva løsningen innebar).

Dom av Gulating lagmannsrett 27. april 2012 (LG-2012-56895) (fuktskader som oppstod i et eldre hus etter at fagmessig utført drenering hadde fungert godt i 30 år, kunne ikke anses som en mangel).
Gulating lagmannsrett avsa en dom med motsatt resultat den 21. desember 2011 (LG-2011-014966).