Kjøp av brukt bolig – når er boligen å anse som mangelfull?

Kjøp av brukt bolig – når er boligen å anse som mangelfull?

I Innledning

Når man selger en vare, er det i utgangspunktet kontrakten som regulerer partenes forpliktelser. I tillegg oppstiller lovverket i en del tilfeller ufravikelige regler til fordel for kjøper. De aller fleste boliger selges imidlertid med en såkalt «as is» klausul, dvs. at boligen selges «som den er» eller med lignende forbehold. Vi har skrevet en egen artikkel om denne bestemmelsen, og hva den innebærer i praksis. Artikkelen kan du lese her: Kjøp av bolig solgt «som den er».

I denne artikkelen skal vi ta for oss lovens generelle utgangspunkt. I grove trekk kan man si at boligen skal følge de krav til kvalitet og ha de egenskaper som er avtalt i kontrakten. Dersom dette ikke er spesifisert i kontrakten, må man foreta en vurdering av hva som er å anse som «vanlig god standard» og hvilken beretettiget forventning kjøper av eiendommen hadde. Er boligen solgt «som den er», må det foreligge vesentlige mangler ved boligen, eller selger må ha gitt uriktige opplysninger eller tilbakeholdt opplysninger på en slik måte at det utløser ansvar.

Det er viktig å huske at salg av brukte boliger følger et annet regelsett enn salg av nyoppførte boliger. Det en behandler i denne artikkelen er salg av brukte boligen. Her er det avhendingsloven som regulerer forholdet. Ved salg av nye boliger er det bustadoppføringsloven som gjelder. Den stiller langt strengere krav til selger enn avhendingsloven.

Er du usikker på om boligen du har kjøpt er i samsvar med de kravene lovverket oppstiller, anbefaler vi deg å kontakte en av våre erfarne advokater ved å trykke på kontaktsskjemaet vårt, eller sende en e-post til post@boligrettsadvokaten.net.

 

II Gjennomgang av sentralt stoff

De mest sentrale bestemmelsene er avhendingsloven §§ 3-1, 3-2 og 3-9.
Avhendingsloven § 3-1 er en innledende bestemmelse, mens § 3-2 fastslår hvilke generelle krav man som kjøper må kunne stille til boligen man kjøper.
Den bestemmelsen som nok har størst betydning i praksis er lovens § 3-9. Den regulerer hvor langt en selger kan gå i å fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler når boligen selges «som den er», eller med lignende forbehold. Praktisk talt alle boliger som omsettes via en profesjonell megler omfattes av et slikt forbehold.

Avhendingsloven § 3-1 viser til paragrafene §§ 3-2 til 3-6. Avhendingsloven § 3-2 er som nevnt en bestemmelse som regulerer de generelle kravene til eiendommen, mens de øvrige er spesialbestemmelser som en heller ikke går nærmere inn på i denne artikkelen.

Avhendingsloven § 3-1 fastslår i første ledd at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utstyr og annet som følger av avtalen. Som regel vil avtalen bli konkretisert i en skriftlig kontrakt mellom partene. Det er imidlertid viktig å huske at også forutsetninger som gjaldt mellom kontraktspartene også er en del av avtalen, selv om de ikke er nedtegnet. Dette følger av generelle avtalerettslige prinsipper.

I mange tilfeller vil avtalen ikke inneholde noen konkrete holdepunkter for hvilke egenskaper partene har avtalt at eiendommen skal ha. Da må det foretas en vurdering av hvilke krav kjøperen kan stille til eiendommen ut i fra mer allmenne betraktninger om hva som må regnes som «vanlig god standard». Se eksempelvis Rt. 1998 s. 774 (som riktignok gjaldt en videospiller). I denne vurderingen inngår selvsagt boligens byggeår som et sentralt moment.

I Rt. 2003 s. 1312 ble det regnet som en mangel at en nyppført hybelleilighet med egen inngang ikke oppførte kravene i byggforskriftene til støyisolering. Kjøper ble tilkjent prisavslag.

I Rt. 2010 s. 103 ble det uttalt at man ikke kan forvente at en eldre bolig oppfyller ethvert håndverksmessig krav.

Også forhold på naboeiendommen kan utgjøre en mangel.
I dom av Agder lagmannsrett av 21. september 2010 (LA-2010-055015) ble det regnet som en mangel at naboen ikke oppfylte en avtale med selgeren om fjerning av en bod som hindret utsikt.

Offentligrettslig regulering som forhindrer den bruk av eiendommen som var forutsatt, vil kunne utgjøre en mangel dersom dette ikke blir tilstrekkelig opplyst fra selger. Se om dette dom fra Borgarting lagmannsrett av 9.desember 2010 (LB-2010-013675) der kjøperne fikk prisavslag og erstatning for kostnader knyttet til søknad om bruksendring for en eiendom som ble solgt som boligeiendom, men som av kommunen ble definert som en fritidseiendom.

I Borgarting lagmannsretts dom av 16. april 2010 (LB-2009-102360) ble det regnet som en mangel at det ikke fulgte med brygge med en evigvarende bruksrett. Dette da det fra selgers side ble gitt uriktige opplysninger om dette.

Videre fastslår avhendingsloven § 3-1 at man ved vurderingen av hvorvidt boligen har en mangel, skal legge til grunn tilstanden på boligen da risikoen gikk over fra selger til kjøper. Dette selv om mangelen først viser seg senere.
Bestemmelsen fastslår videre at selgeren også svarer for mangler som først oppstår senere, dersom årsaken skyldes avtalebrudd fra selgerens side. Det samme gjelder dersom selger ved garanti eller på annen måte har påtatt seg ansvar frem til et senere tidspunkt.

Av interesse er dom av Frostating lagmannsrett av 18. november 2008 (LF-2008-071008) der retten kom til at rotteskaden på eiendommen hadde skjedd etter at kjøper overtok boligen.

Hvorvidt selger har avgitt en garanti vil måtte avgjøres ved tolking av den inngåtte avtalen. Se f.eks. dom fra Gulating lagmannsrett av 23. juni 2010 (LG-2009-192332).

For flere dommer som omhandler garantiansvar vises det til:

Rt. 2005 s. 1281
LG-1994-00028
LA-1997-01626
LB-2002-02522

Avhendingsloven § 3-2 fastslår at eiendommen er å anse som mangelfull dersom den ikke passer til det formål tilsvarende eiendommer vanligvis blir til. Videre at den også er mangelfull dersom den ikke passer til et spesielt formål som selger visste, eller måtte vite om da avtalen ble inngått.
Dette gjelder derimot ikke dersom kjøper unnlot å bygge på selgerens kunnskap eller vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre dette.
Dersom kjøperen selv har et vel så godt grunnlag for å foreta en vurdering av hvorvidt eiendommen er egnet til det tiltenkte formålet – eller der selgeren gir uttrykk for at han ikke kan foreta en slik vurdering – vil altså ikke kjøper kunne bygge på selgers vurdering, for så å rette ansvar mot ham i ettertid som følge av dette.

I sitt andre ledd fastslår avhendingsloven § 3-2 at ved forbrukerkjøp som nevnt i lovens § 1-2 tredje ledd, så skal eiendommen være i samsvar med offentligrettslige krav som følger av loven, og som gjaldt for eiendommen da avtalen ble inngått.
Igjen gjelder ikke dette dersom kjøper unnlot å bygge på selgerens kunnskap eller vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre dette.

Forholdet til offentligrettslige krav til eiendommen har blitt behandlet i en rekke dommer, eksempelvis:

RG 1995 s. 143
RG 1996 s. 97
RG 1996 s. 890
RG 1999 s. 366
RG 2000 s. 765
RG 2000 s. 1063

Avhendingslovens § 1-2 tredje ledd fastslår at med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom der kjøper er en fysisk person ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Det er her viktig å presisere at i motsetning til mange andre lover, krever ikke avhendingsloven her at selger er profesjonell for at kjøpe skal anses å være et forbrukerkjøp. Også salg av eiendom der selger er privatperson er å anse som forbrukerkjøp i avhendingslovens forstand.

Dersom du trenger bistand i forbindelse med en tvist etter kjøp av bolig, oppfordres du til å ta kontakt via vårt kontaktskjema eller ved å sende en e-post til post@boligrettsadvokaten.net En av våre erfarne advokater vil så kontakte deg for en uforpliktende innledende samtale om saken din.