Kjøp av ny bolig – når er boligen å anse som mangelfull?

Kjøp av ny bolig – når er boligen å anse som mangelfull?

Boligprisene i Norge er ekstremt høye og de fleste av oss stiller relativt høye krav til en boligs standard, spesielt når man kjøper en splitter ny bolig.
Men kan man kreve at boligen er perfekt? Hva må til for at en bolig skal anses å være mangelfull?
I denne artikkelen tar vi for oss mangelsvurderingen ved kjøp av ny bolig. Dette reguleres av bustadoppføringsloven, som er langt strengere mot selger enn hva som følger av avhendingsloven som gjelder for kjøp av brukt bolig.

Utgangspunktet er at en ny bolig er å anse som mangelfull dersom den ikke er i samsvar med avtalen eller med offentligrettslige krav. En dom som illustrerer vanskelighetene uklare byggforskrifter kan skape er LA-2002-00552.
Unntaket er selvsagt dersom det er forhold på kjøpers side som gjør at boligen fraviker fra avtalen, f.eks. dersom forbrukerne har engasjert egne konsulenter eller underentreprenører og feilen skyldes deres arbeid.
Et annet praktisk eksempel er der forbrukeren selv har skaffet til veie materialer som viser seg å være uegnede.
Naturlig nok representerer det heller ikke en mangel dersom forbrukeren med åpne øyne velger en løsning han vet er i strid med offentligrettslige krav.

Det er imidlertid viktig å huske at entreprenøren har en rådgivningsplikt, og brudd på denne kan også representere en mangel. Dersom kjøperen av en ny bolig ønsker endringer foretatt som utbygger burde frarådet, kan utbygger altså havne i ansvar dersom han ikke gir slik fraråding.

Det kan være fristende for utbygger å innta klausuler i avtalen, der de innvilger seg selv et visst «slingringsmonn» i forhold til størrelsen på boligens areal. Det typiske er at det inntas et punkt i avtalen om at forbrukeren ikke har noe krav å fremme dersom det blir nødvendig for utbygger å foreta mindre justeringer av oppgitte arealer, f.eks. for optimalisering av sjakter, kanaler osv.
Det er da viktig å huske at dette kan være i strid med bustadoppføringsloven, da det etter loven kun er forbrukeren som har rett til å kreve endringsarbeid.

Naturlig nok boligen også å anse som mangelfull dersom boligen ikke holder faglig god standard. Ved denne vurderingen kan det legges vekt på hvilke løsninger som er benyttet i Norsk Standard, publikasjoner fra Byggforsk og lignende. Men også andre løsninger kan være forsvarlige, se for eksempel Eidsivating lagmannsretts dom av 19.august 2014 (LE-2013-207236) og
Agder lagmannsretts dom av 10.mars 2011 (LG-2010-081823).

Ved en mangelsvurdering må man derfor ofte se på fordelingen av oppgavene. Dersom entreprenøren har ansvaret både for planlegging og utføring av boligprosjektet, har han naturlig nok et større ansvar enn dersom han kun har tatt på seg jobben med å oppføre bygget. En god dom som behandler denne problemstillingen er følgende Høyesterettsdom fra 1984 (Rt. 1984 s.962).
Se også Agder lagmannsretts dom av 19.oktober 2011 (LA-2011-066393).

Det foreligger også en mangel dersom utbygger har gitt uriktige opplysninger eller har unnlatt å gi viktige opplysninger om boligen du har grunn til å forvente å få. For mer om dette temaet kan du lese vår artikkel om utbyggers opplysningsplikt.

Dersom du trenger bistand i forbindelse med en tvist etter kjøp av bolig, oppfordres du til å ta kontakt via vårt kontaktskjema. En av våre erfarne advokater vil så kontakte deg for en uforpliktende innledende samtale om saken din.