LA-1997-1626

Saken gjelder krav på prisavslag og erstatning for mangler etter kjøp av boligeiendom.

Tønsberg byrett avsa den 1. september 1997 dom med slik domsslutning:

«1. Inger Kirsti Høiback dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale til Dag Atle Engø og Heidi Danby kr 44000,- – kronerførtifiretusen.

 

2. Partene bærer hver sine egne saksomkostninger.»

 

Ved dommen tilkjente byretten kjøperen erstatning for utilstrekkelig utlufting over loft og motfall for gulvet på badet i 2. etasje. En rekke andre mangler som kjøper hadde påberopt ble det ikke gitt erstatning for. Forøvrig fremgår saksforholdet og partenes anførsler for byretten samt rettens begrunnelse av dennes domsgrunner.

Kjøperne, Dag Atle Engø og Heidi Danby har i rett tid erklært anke over byrettens dom for å få en høyere erstatning. Inger Kirsti Høiback har tatt til motmæle og påstått byrettens dom stadfestet.

Ankeforhandling er holdt i Tinghuset i Tønsberg den 5. og 6. mai. Under ankeforhandlingen møtte partene med prosessfullmektiger. Dessuten møtte Ole Johan Høiback med representasjonsfullmakt. Inger Kirsti Høiback overlot til sin ektefelle å representere henne under ankeforhandlingene og forlot rettslokalet. Partene avga forklaring. Det ble avhørt 4 vitner og retten befarte eiendommen. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. I det alt vesentligste står saken både rettslig og faktisk i samme stilling som for byretten. Sakens forhistorie.

Ved kjøpekontrakt av 10. juli 1995 har Engø/Danby kjøpt boligeiendommen Snipeveien 8 i Tønsberg. Kjøpesummen er kr 1362000,- med tillegg av tinglysningsomkostninger. Eiendommen ble solgt gjennom DnB Eiendomsmegling AS. Eiendommen kan beskrives som en romslig enebolig i etablert boligområde. Grunnflaten er 164 m2, bruttoareal ca 447 m2 og boareal ca 320 m2. Huset er bygget i 1984. I 1989 er det oppført en dobbeltgarasje. Tomten er pent opparbeidet hagetomt med plen og prydbusker mv.

Overtagelse fant sted som avtalt i kontrakten fredag den 20. juli 1995. Forut for dette hadde Engø/Danby sett eiendommen under visningen, men hadde ikke selv undersøkt eller fått undersøkt eiendommen noe nærmere med tanke på å bringe på det rene dens tekniske tilstand.

Ved overtagelsen ble eiendommen gjennomgått sammen med selgers ektefelle Ole Johan Høiback. Etter det som er opplyst ble gjennomgåelsen foretatt særlig med tanke på å kontrollere rydding og vasking.

Kort tid etterpå, mandag den 23. juli 1995, kontaktet Engø Ole Johan Høiback idet han da hadde oppdaget at en del av kjellermuren bulet innover og at vannet rant utover badegulvet i 2. etasje. Engø kontaktet også takstmann Asle Runar Sjålind som befarte eiendommen, og den 23. august 1995 fremsatte Engø/Danby reklamasjon over de mangler de mente de hadde oppdaget på dette tidspunkt. Senere, primo september, ble også fremsatt reklamasjon på ytterligere en mangel.

De ankende parter Engø/Danby har for lagmannsretten i det vesentligste gjort gjeldende:

Eiendomsoverdragelsen er et forbrukerkjøp etter avhendingsloven § 1-2 og selgerens ansvarsfraskrivelse kan således ikke forhindre de mangelsbeføyelser som kjøperen har etter avhendingsloven § 3-7 til § 3-10. Etter overtagelsen av boligeiendommen oppdaget kjøperne Engø/Danby en rekke fysiske mangler. To av disse manglene har selger erkjent ansvar for, nemlig fuktskader på loft og motfall på badet i 2. etasje. Disse to forhold har byretten tilkjent erstatning for. De ankende parter er imidlertid av den oppfatning at erstatningssummen er for lav til å dekke de nødvendige utbedringskostnader, jf den fremlagte tilstandsrapport fra byggmester Håkon Læret og vurdering fra ingeniør Steinar Berg.

Når det gjelder ansvarsgrunnlaget for de øvrige mangler som er avdekket, er det generelle utgangspunkt at man står overfor et relativt nytt hus med en salgsoppgave fra megler og en takst som begge gir positive signaler og ikke inneholder noen opplysninger om mangler. Det er således ingen ting i situasjonen rundt overdragelsen som burde foranledige noen grundigere undersøkelse fra Engø/Danbys side enn det de faktisk gjorde. På direkte forespørsel fra Engø om årsaken til misfarging av parketten på kjøkkenet ble det endog gitt misvisende opplysning fra selger.

De konkrete mangler som det kreves erstatning for, er følgende:

Den innbulende kjellermuren. Muren er bygget i Lecablokker av Høiback selv og har et spenn på ca 7 meter, det vil si 1 meter lenger enn det som Leca godkjenner. Den buler innover ca 9 cm, sannsynligvis på grunn av jordtrykket utenfra. Kjellermuren har dessuten tydelige sprekker. Dette må åpenbart utgjøre en mangel i avhendingsloven forstand både i forhold til § 3-2 nr. 2 om forskriftsmangel og § 3-7, idet selgeren kjente til bulen uten å opplyse kjøper om det. Mangelen er så vesentlig at selger måtte forstå at det var viktig for kjøper å få denne opplysningen. Forbeholdet «som den er» slik man finner det i kjøpekontraktens punkt 6 og 8 gjelder ikke, jf avhendingsloven § 3-9. Det bestrides at selger sa noe om bulen da eiendommen ble overtatt. Ved besiktigelsen var kjellerrommet dårlig opplyst. Det var hengt og stablet ting mot veggen og bulen var ikke lett å oppdage. Fagkyndige på området har anslått utbedringskostnadene til ca kr 100000,-.

Badet i 1. etasje. Lekkasjen i badegulvet ble oppdaget først ved vanndrypp fra himlingen i kjelleren i området under badet. Forsøk har vist at membranen i badegulvet må være utett og vann som renner ut fra dusjnisjen på gulvet lekker ned i kjelleren.

Selger måtte ha visst om mangelen idet det på en løper på  dryppstedet i kjelleren er en flekk som må skrive seg fra vannskaden. Mangelen rammes av avhendingsloven § 3-2 nr. 2, idet badegulv etter byggeforskriftene skal være vanntett. Mangelen rammes også av § 3-7, idet selger åpenbart måtte kjenne til vannlekkasjen. Vannlekkasjer i et hus er alltid alvorlige og kunnskap om mangelen ville hatt betydning for Engø/Danby.

Det kreves erstatning for utbedring av taket i kjelleren og for å få lagt ny membran under badegulvet.

Parkett i kjøkkengulvet. På kjøkkenet kan det konstateres et stort felt ved kjøkkenbenken hvor parketten er råteskadet. Misfarging er synlig og da Engø under besiktigelsen spurte selger om årsaken ble det gitt uriktige opplysninger, idet Høiback da svarte at misfargingen var forårsaket av slitasje på grunn av stor trafikk på dette stedet. Mangelen rammes således av avhendingsloven § 3-8. Det viste seg senere at skaden i virkeligheten var forårsaket av en vannlekkasje inne i kjøkkenbenken som selger kjente til. Kravet om erstatning for for spinkel konstruksjon i terrassen frafalles.

Generelt bemerkes at eiendommen først var utlyst til salgs for kr 1580000,- uten at dette vakte noen interesse i markedet. I alle fall er summen av utbedringskostnadene vesentlige i forhold til eiendommens verdi, jfavhendingsloven § 3-9.

Dag Atle Engø og Heidi Danby har nedlagt slik påstand:

«1. Inger Kirsti Høiback dømmes til å betale saksøkerne erstatning begrenset oppad til kr 300000,- samt 12% rente fra stevningens forkynnelse.

 

2. Inger Kirsi Høiback dømmes til å betale Atle Engø og Heidi Danby de med saken forbundne omkostninger for by- og lagmannsrett.»

 

Ankemotparten Inger Kirsti Høiback har for lagmannsretten i det vesentligste gjort gjeldende:

Det erkjennes ansvar for at sluket ligger for høyt i forhold til resten av gulvet i badet i 2. etasje. Dog kan ansvaret ikke strekke seg ut over kostnadene ved å sette badegulvet i den stand som forskriftene krevet i 1984, nemlig at gulvet skulle være minst i plan. Fall mot sluk krevdes ikke på det tidspunkt. Dessuten erkjennes ansvar for utilstrekkelig lufting over skråtaket i 2. etasje. De samlede kostnader for å få utbedret disse forhold kan ikke overstige kr 44000,-, det vil si domsbeløpet i byrettens dom.

Når det gjelder de øvrige mangler som er påberopt bestrides at disse er ansvarsbetingende.

Generelt bemerkes at man ikke kan legge til grunn en forventet standard som om huset skulle være nytt. Huset er bygget i 1984, og man kan ikke forvente mer enn det som var byggeskikken den gang og det som er påløpt av etterfølgende normal slit og elde.

Kjøperne har gjort et meget godt kjøp. Det vil koste oppunder kr 2 millioner å bygge et tilsvarende hus. Selv om man skulle komme til at huset har enkelte mangler er disse i alle fall beskjedne i forhold til husets totale verdi og ville ikke ha påvirket i nevneverdig grad kjøpelysten hos Engø/Danby, selv om de hadde hatt kunnskap om husets ufullkommenheter på forhånd.

Til de konkrete påståtte mangler bemerkes:

Bulen i kjellermuren var Høiback selvsagt oppmerksom på. Han var med da kjellermuren fikk denne bulen i 1984 på grunn av påfylling av tung masse. Han har imidlertid aldri oppfattet dette som en mangel eller som noen svekkelse av murens bæreevne for resten av huset. De bygningskyndige som oppførte huset i 1984 så ingen grunn til å rette muren før resten av huset ble bygget opppå muren. Det har vært holdt takster senere som ikke har anmerket bulen som noen mangel og kjellermuren har stått uforandret i 13 år. Det ble ikke gjort noen anmerkning på ferdigattesten fra bygningsmyndighetene for dette.

Det er ikke gjort noe forsøk på å skjule bulen. Den lå åpen og synlig for enhver.

Badegulvet i 1. etasje har aldri hatt noen lekkasje såvidt Høiback kjenner til. Flekken på løperen i kjelleren under dryppstedet er en tilfeldighet idet denne løperen tidligere har ligget på Høibacks kontor og blitt skitnet til der. Det har aldri vært noen misfarging i himlingen i kjelleren og en eventuell lekkasje må ha vært svært kortvarig med liten vannmengde. Man kjenner ikke til årsaken til lekkasjen eller når den har oppstått. Det er lagt membran på forskriftsmessig måte i badegulvet. Hvis membranen er blitt utett, kan årsaken eksempelvis være en spiker som gradvis gnager seg igjennom membranen. Dette vet man imidlertid ikke noe sikkert om, og lekkasjen kan like gjerne ha oppstått etter at Engø/Danby overtok eiendommen.

Når det gjelder fuktskaden på parketten i kjøkkenet har Høiback oppfattet dette som vanlig slitasje. Det var riktignok av og til litt kondens på et vannrør i kjøkkenbenken, men man mente å ha fått dette samlet opp og var ikke på det rene med at dette skulle kunne ha noe med misfargingen av gulvet å gjøre. Uansett var dette klart synlig for Engø/Danby allerede under visningen og man kan ikke da etterpå påberope seg det som en mangel.

For øvrig bemerkes at det er gitt undersøkelsesoppfordring både i salgsoppgave og i kjøpekontraktens punkt 8. Til tross for dette var kjøpers gjennomgang av huset ikke særlig grundig. De forhold som kjøper hevder er mangler var godt synlige før kontrakten ble underskrevet.

Inger Kirsti Høiback nedla slik påstand:

«1. Byrettens dom stadfestes.

 

2. Dag Atle Engø og Heidi Danby dømmes til å betale Inger Kirsti Høiback sakens omkostninger for lagmannsretten.»

 

Lagmannsretten bemerker:

Høiback har erkjent ansvar for motfall i badegulvet i 2. etasje og for fuktskade på loft som følge av manglende/utilstrekkelig utlufting. Det er imidlertid fortsatt tvist om størrelsen på kostnadene ved å utbedre feilene.

Lagmannsretten legger til grunn at det i 1984 var tilstrekkelig til å oppfylle byggeforskriftene at badegulvet var i horisontalt plan. Rettingsansvaret kan ikke gå lenger enn dette og den skjønnsmessige vurdering av kostnadene må ha det som utgangspunkt. Det legges til grunn at mangelen kan utbedres ved å senke gulvet i deler av rommet slik at det oppstår et lokalt fall mot sluk.

Det legges videre til grunn at fuktskadene på loftet og forbedring av lufting kan utbedres ved at man for de deler av taket hvor det er skråtak innvendig, demonterer takstener, lekter, ribber og Sutak. Deretter justeres isolasjonen i skråfeltet til 15 cm og det legges lekter på hver side av takbjelkene. På lektene legges Guplater (vannfast gips). Taket monteres på igjen samtidig med at man bytter de plater som er skadet. Dessuten bør det monteres ventiler i gavlene eller skapes bedre lufting over tak ved mønepannene.

Kjellermuren. Det er uenighet mellom partene om dette rent faktisk er en mangel og om selger ved overtagelsen opplyste om bulen i muren. Det er etter lagmannsrettens oppfatning ikke nødvendig å gå inn på noen av disse spørsmål. Det avgjørende må være at bulen på kjellermuren er lett synlig, noe retten kunne konstatere ved selvsyn under befaringen. I salgsoppgaven, som det er opplyst at kjøperen har fått, er det gitt oppfordring til interessenter om å befare eiendommen godt, gjerne sammen med en sakkyndig. Lignende undersøkelsesoppfordring må også innfortolkes i kjøpekontraktens punkt 8 som kjøperen har undertegnet. Etter de forklaringer som lagmannsretten har mottatt må det legges til grunn at selger ikke gjorde noe forsøk på å skjule bulen og at Engø/Danbys besiktigelse under visningen og senere under overtagelsen var relativt summarisk. Kjøperne har således unnlatt å etterkomme undersøkelsesoppfordringen og må betraktes som for egen risiko å ha valgt å holde seg uvitende om eiendommens tekniske stand. Under disse omstendigheter kan det ikke være avgjørende om selger har unnlatt å nevne kjellermurens tilstand.

Parkettgulvet. De samme synspunkter må gjelde skaden på parkettgulvet i kjøkkenet. Også her kunne lagmannsretten under befaringen se at skaden helt åpenbart også måtte ha andre årsaker enn allminnelig slitasje. På beggge sider av kjøkkenbenken er det tydelig fjæring i parkettgulvet. En del av parkettstavene er krumme med tydelige glipper imellom. På et stort felt innenfor kjøkkenbenken er det kraftig misfarging. Selgers uttalelse om at misfargingen skyldes slitasje kan ikke anses som en garanti, og det må være kjøpernes egen risiko at de ikke kontrollerte skaden nærmere, noe som ville ha vært svært enkelt.

Badegulvet i 1. etasje. Lekkasjen gjennom badegulvet i 1. etasje ble oppdaget av Engø noen tid etter at de hadde flyttet inn. Den himlingen som var fjernet i kjelleren var ikke tatt vare på, men retten kunne se en svak misfarging på enkelte steder på en bjelke som var avdekket. Såvidt man kunne se hadde bjelken ikke råteangrep og ingen skader utover en relativt liten vannskjold. Det synes åpenbart at man her ikke kan stå overfor annet enn en ganske kortvarig vannlekkasje med liten vannmengde. Det kan etter lagmannsrettens oppfatning ikke utelukkes at skaden har oppstått etter at Engø/Danby overtok eiendommen. Det er heller intet spesielt ved skade eller omstendighetene rundt den så langt det er opplyst for lagmannsretten som tilsier at Høiback kjente til eller måtte ha kjent til at det var noen lekkasje i badegulvet, jf avhendingsloven § 3-7. Høiback kan således ikke gjøres ansvarlig for lekkasjen.

Vesentlighetskravet. Dersom eiendommen ved overtagelsen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, vil det også foreligge en mangel i avhendingsloven forstand, jf lovens § 3-9. Etter lagmannsrettens mening får bestemmelsen ikke anvendelse i dette tilfellet. Eiendommens tekniske verdi er vurdert til i overkant av kr 2 millioner av to forkjellige takstmenn, det vil si betydelig over kjøpesummen. Boligen er stor og velutstyrt med en dobbelt garasje, beliggende i et attraktivt boligstrøk med åpenbare bokvaliteter. Med dette som utgangspunkt er det lagmannsrettens oppfatning at summen av de påberopte mangler ikke oppfyller vesentlighetskravet i avhendingsloven § 3-9.

Samlet kostnad for utbedring av badet og loft antas ikke å ville overstige kr 44000,-.

På bakgrunn av ovenstående må byrettens dom stadfestes.

Anken har vært forgjeves. Lagmannsretten har ikke vært i tvil om resultatet og Dag Atle Engø og Heidi Danby må betale Inger Kirsti Høibacks omkostninger for lagmannsretten, jf tvistemålsloven § 180 første ledd. Omkostningsansvaret må også omfatte de fagkyndige meddommernes godtgjørelse, idet lagmannsretten finner at det var i begge parters interesse at retten ble satt med sakkyndige meddommere. Ankemotpartens prosessfullmektig, advokat Bjørn Johnsen, har inngitt omkostningsoppgave på kr 24000,-. Det er ikke gjort innvendinger mot kravet som retten finner å kunne godta som nødvendig utgifter til gjennomføring av saken.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning :

1. Byrettens dom stadfestes.

 

2. Dag Atle Engø og Heidi Danby dømmes til å betale Inger Kirsti Høiback sakens omkostninger for lagmannsretten med kr 24000,- -kronertjuefiretusen – med tillegg av de fagkyndige meddommeres godtgjørelse. Beløpet forfaller til betaling 2 – to – uker etter dommens forkynnelse.