LA-2006-121555

Saken gjelder krav om heving og erstatning, subsidiært prisavslag, for mangler ved bolig.

Tvisten gjelder boligeiendommen Venstøphøgda 165, gnr. 12 bnr. 68 i Skien, som ved kjøpekontrakt av 28. mai 2002 ble overdratt fra Kristin og Lars Helleberg til Anne Kristin Fjellvang og Dag Helge Klonteig for kr 2.150.000.

Selgerne oppførte boligen i 1983 og bodde der fram til salget.

Kravet er begrunnet med at det er setninger i grunnen under huset som nødvendiggjør omfattende refundamentering og gjenoppretting.

Kjøperne reiste 26. august 2005 sak mot selgerne og forsikringsselskapet ACE Insurance S.A. – N.V., nå ACE European Group Ltd., med krav om prisavslag og erstatning begrenset oppad til kr 1.540.000 med tillegg av renter. Påstandsbeløpet ble senere forhøyet til kr.1.925.000. De saksøkte påsto seg frifunnet.

 

Skien og Porsgrunn tingrett, satt med to fagkyndige meddommere, avsa 30. mai 2006 dom med slik domsslutning:

«1. Kristin og Lars Helleberg og ACE Insurance S.A. – N.V. frifinnes.

 

2. Anne Kristin Fjellvang og Dag Klonteig betaler in solidum, og innen 14 dager  fra forkynnelse, kr 126.069,00 – etthundreogtjuesekstusenogsekstini – kroner i  saksomkostninger til Kristin og Lars Helleberg og ACE Insurance S.A. – N.V.,  med tillegg av den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer, samt utgifter til meddommerne som fremkommer i egen salæroppgave.»

 

Om sakens bakgrunn vises ellers til tingrettens framstilling.

Anne Kristin Fjellvang og Dag Helge Klonteig har påanket dommen. Under saksforberedelsen for lagmannsretten er påstanden endret slik at de ankende parter nå prinsipalt krever heving av kjøpet og erstatning begrenset oppad til kr 550.000. Subsidiært kreves prisavslag begrenset oppad til kr 1.925.000.

Ankeforhandling ble holdt i Skien 6. og 7. mars 2007. Samtlige parter møtte. Dag Helge Klonteig ga forklaring. Kristin og Lars Helleberg ga forklaring. Retten mottok forklaring fra 9 vitner. Det ble holdt befaring.

 

Anne Kristin Fjellvang og Dag Helge Klonteig ved advokat Halvard Leirvik har i hovedtrekk anført:

Prinsipalt kreves heving av kjøpet kombinert med erstatning med inntil kr 550.000. Det er rettslig grunnlag for heving fordi behovet for refundamentering utgjør et «vesentleg avtalebrot» etter avhendingslova § 4-13(1). Selgerne har misligholdt plikten til å opplyse om de spesielle grunnforholdene, jf. avhendingslova § 3-7. Alternativt er det slikt avtalebrudd fordi selgerne har gitt uriktig opplysning om at setningene hadde stabilisert seg, jf. avhendingslova § 3-8, eller fordi eiendommens tilstand er vesentlig dårligere enn kjøperne hadde grunn til å regne med, jf. avhendingslova § 3-9.

Tingretten har vurdert bevisene feil når den har lagt til grunn at selgerne ikke visste at grunnforholdene var problematiske. De var klar over at deler av huset stod på store mengder løsmasser, at det i sin tid hadde vært en flere meter dyp grop på stedet i forbindelse med et kalksteinsbrudd, og at det var lagt søppel i deler av bruddet. Forholdet var synbart ved byggingen i 1983. Selgerne opplyste ikke om dette ved salget.

Selgerne opplyste at setningene trolig hadde stabilisert seg. Dette var ikke i samsvar med den reelle situasjonen, og heller ikke i samsvar med det som måtte være selgernes eget syn på forholdene. Selgerne var klar over at det hadde vært setninger også i de senere årene.

Tingrettens bevisvurdering er uriktig når den er kommet til at kjøperne ville ha avdekket mangelen ved å kontakte fagfolk for befaring før kjøpet. En slik befaring ville ikke ha avdekket behovet for refundamentering. Kjøperne har gradvis fått kjennskap til dette ved informasjon fra naboer m.v., kombinert med geotekniske målinger i perioden 2003 til 2007. En befaring med fagmann ville ikke ha endret kjøpernes forventninger til eiendommen. Under enhver omstendighet må selgernes opplysningsplikt gå foran kjøpernes undersøkelsesplikt.

Tingretten har ikke tatt standpunkt til om det er nødvendig å refundamentere huset. Det korrekte er at refundamentering må skje for at det skal være forsvarlig å bruke boligen de kommende ti- årene. De privat engasjerte sakkyndige for tingretten konkluderte med at mangelen kan utbedres gjennom refundamentering for kr 1.925.000. Nye privatengasjerte sakkyndige for lagmannsretten har konkludert med at det er høy risiko for at refundamentering ikke vil utbedre mangelen, eller at kostnaden ved refundamentering vil bli høyere enn husets verdi. Av denne grunn er heving og erstatning nå den adekvate reaksjonen.

Når det gjelder lovanvendelsen, har tingretten uriktig lagt vekt på kjøpekontraktens § 7, der kjøper tilsynelatende har påtatt seg ansvaret for utbedring av setningsskadene. Etter avhendingslova § 1-2 (2) kan § 3-9ikke fravikes i forbrukerkjøp. Under enhver omstendighet omhandler kjøpekontraktens § 7 bare eksisterende setningsskader på kjøpetidspunktet.

Tingretten har ellers lagt for liten vekt på misforholdet mellom kjøpesummen og eiendommens tilstand, og det ekstraordinære skadeomfanget, ved anvendelsen av avhendingslova § 3-9. Faktum i denne saken er vesensforskjellig fra faktum i

Rt-2002-1425, «Bukkebu-dommen». Tingretten har dessuten formulert det rettslige vurderingstemaet feil. Riktig problemstilling er om kjøperne hadde grunn til å regne med at eksisterende fundamentering var forsvarlig.

Det bestrides at hevingskravet har gått tapt etter avhendingslova § 4-13 (2). Kjøperne ble først i begynnelsen av desember 2006 klar over at et prisavslag ikke ville gi sikkerhet for utbedring av mangelen, og kravet ble varslet i prosesskrift 27. desember 2006. Subsidiært anføres at hevingsretten uansett er i behold fordi selgerne har misligholdt opplysningsplikten, og således handlet i strid med god tro, jf. avhendingslova § 4-13 (2) andre punktum.

Kjøperne krever erstatning etter avhendingslova § 4-14 med en øvre ramme på kr 550.000. Kravet gjelder kostnader til dokumentavgift og installasjon av nytt kjøkken, og prisstigningstap utover den økonomiske fordelen kjøperne har hatt ved å disponere huset.

Subsidiært kreves prisavslag i medhold av avhendingslova § 4-12. Prisavslaget skal settes til kostnadene ved utbedring, som er beregnet til kr 1.925.000.

 

Anne Kristin Fjellvang og Dag Helge Klonteig har nedlagt slik påstand:

Prinsipalt:

1. Kristin Helleberg, Lars Helleberg og ACE European Group Ltd. blir dømd in  solidum til å ta tilbake eigedomen Venstøphøgda 165, gnr. 12 bnr. 68 i Skien mot  å betala tilbake kjøpesummen på 2 150.000 – tomillionareitthundreogfemtitusen –  kroner til Ann Kristin Fjellvang og Dag Klonteig i fellesskap med tillegg av den til  ei kvar tid gjeldande rente etter lov om renter ved forseinka betaling fra 27. januar 2007 og fram til betaling skjer. Det skal gjerast frådrag med 10 000 – titusen – kroner  pr. månad frå 27. januar 2007 og fram til Ann Kristin Fjellvang og Dag Klonteig har levert eigedomen tilbake. Gjensidig oppfylling skal skje innan 60 – seksti – dager etter at dommen er rettskraftig.

 

2. Kristin Helleberg, Lars Helleberg og ACE European Group Ltd. blir dømd in solidum til å betala Ann Kristin Fjellvang og Dag Klonteig i fellesskap erstatning utmålt etter rettens skjønn med ei øvre grense på 550.000 – femhundreogfemtitusen – kroner med tillegg av den til ei kvar tid gjeldande rente etter lov om renter ved forseinka betaling frå 14 dagar etter forkynning av denne dommen og fram til betaling skjer.

 

3. Kristin Helleberg, Lars Helleberg og ACE European Group Ltd. blir dømd in  solidum til å betala Ann Kristin Fjellvang og Dag Klonteig i fellesskap erstatning

 

for sakskostnader for Skien og Porsgrunn tingrett og Agder lagmannsrett, med tillegg etter den til ei kvar tid gjeldande rente etter lov om renter ved forseinka betaling frå 14 dagar etter forkynning av denne dommen og fram til betaling skjer.

Subsidiært:

1. Kristin Helleberg, Lars Helleberg og ACE European Group Ltd blir dømd in  solidum til å betala prisavslag til Ann Kristin Fjellvang og Dag Klonteig i fellesskap  med 1 925.000 – einmillionnihundreogtjuefemtusen – kroner med tillegg av den til ei kvar tid gjeldande forseinkingsrente av 1 000.000 – einmillion – kroner frå 1. september 2003 og fram til betaling skjer, og av 513.500 – femhundreogtrettentusenfemhundre – kroner frå 1. oktober 2005 og fram til betaling skjer, og av kr 405.000 – firehundreogfemtusen – kroner frå 1. mai 2006 og fram til betaling skjer.

 

2. Kristin Helleberg, Lars Helleberg og ACE European Group Ltd blir dømd in solidum til å betala Ann Kristin Fjellvang og Dag Klonteig i fellesskap erstatning for sakskostnader for Skien og Porsgrunn tingrett og Agder lagmannsrett, med tillegg etter den til ei kvar tid gjeldande rente etter lov om renter ved forseinka betaling frå 14 dagar etter forkynning av denne dommen og fram til betaling skjer.» 

 

Kristin og Lars Helleberg ved advokat Andreas Aven har i hovedtrekk anført:

Setningsskadene innebærer ikke et utvilsomt misforhold i forhold til avtalens forutsetninger, og er følgelig ingen mangel etter avhendingslova § 3-9. Setningsproblemene var et sentralt tema i selgernes informasjon til kjøperne, både skriftlig og muntlig.

I salgsoppgaven oppfordres potensielle kjøpere til å konferere med megler eller selger om setninger i grunnen, og å henvende seg til megler for å få kopi av takstrapport. Videre heter det at «Eiendommen selges som den står og i den stand den befinner seg ved kjøpers besiktigelse. Kjøper oppfordres med dette til å undersøke eiendommen inngående, gjerne sammen med fagmann – også i det tilfelle det foreligger tilstandsrapport. Dersom det foreligger tilstandsrapport for denne eiendommen er det kjøpers ansvar å utrede omfanget av de mangler som er beskrevet/sannsynliggjort. Tilstandsrapporter er ikke alltid uttømmende hva angår beskrivelse og avdekking av feil/mangler.»

I egenerklæringsskjemaet har selgerne svart bekreftende på spørsmål om det er setningsskader, og det er opplyst at takstmann og forsikring har konstatert setning i grunnmur under stue. Potensielle kjøpere oppfordres til å undersøke eiendommen grundig.

Det vises også til takstrapport utarbeidet av takstmann Rolf Andersen for If Skadeforsikring, der det blant annet heter: «Byggegrunn – blanding av jord og stein litt fjell i øvre hjørne .. Det er registrert svikt i bygning over tid … Skadeårsak – sannsynligvis setning i grunnen .. Utbedring antas å kunne utføres ved jekking. Enten ved å sprøyte ekspanderende stoff under såle for å løfte sålen eller jekke opp og bygge under bjelkelag på mur. Det må undersøkes i markedet om det finnes metoder som kan anvendes i dette tilfellet.»

Videre vises til følgende opplysninger i boligsalgsrapporten: «Rapporten er ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner … Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er det laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep. Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjonen.» Rapporten har flere opplysninger om setningsskader, sprekker og skjevheter i boligen og presiserer i konklusjonen at «Det som en skal være oppmerksom på er setninger i boligen». Det er også opplyst at «det antaes at setningene har stabilisert seg og at det ikke vil bli videre problemer med dette utover det som er i dag.» Uttrykksmåten «antaes», samt presiseringen av at grunnundersøkelser ikke er foretatt, markerer en uvisshet, slik at kjøperne ikke kunne slå seg til ro med at setningene hadde stanset fullstendig. Informasjonen innebar at de måtte ta i betraktning mulighetene for refundamentering.

Temaet ble i tillegg grundig drøftet mellom selgerne og kjøperne forut for avtaleinngåelsen og overtakelsen. I disse samtalene understreket selgerne ytterligere usikkerheten knyttet til setningsproblematikken.

Kjøper har dessuten uttrykkelig påtatt seg risikoen for setningsskader ved bestemmelsen i kjøpekontraktens § 7, der det heter: «Kjøper er spesielt gjort oppmerksom på setningsskade/grunnmur jf. takstpapirer og kan således ikke påberope seg forhold knyttet til dette som mangler i ettertid. Kjøper tar selv ansvaret for eventuelle kostnader knyttet til utbedring av setningsskadene». Bestemmelsen innebærer at kjøper under enhver omstendighet er avskåret fra å gjøre gjeldende krav som har sammenheng med setningsproblematikk. Det bestrides at kontraktens § 7 er i strid med avtaleloven § 36 eller avhendingslova § 1-2 (2).

Kjøperne har ikke oppfylt undersøkelsesplikten etter avhendingslova § 3-10.

De foretok ikke undersøkelser eller innhentet fagkyndig bistand utover å ringe til to bekjente som var bygningskyndige. Den ene av disse opplyste at det var risikabelt å kjøpe et hus med setninger. Kjøper tok heller ikke forbehold ved kjøpet.

Videre anføres at det ikke er dokumentert setninger av slikt omfang at det kan legges til grunn at huset må refundamenteres. Det dreier seg om forsvinnende små bevegelser. Tallene må også vurderes i lys av feilmarginene ved denne type målinger.

Det foreligger heller ikke mangler etter bestemmelsene i avhendingslova § 3-7 eller § 3-8. Det aktuelle tomtearealet var godkjent for bebyggelse av Skien kommune. Kommunen målte opp tomten og bestemte husets plassering. Grunnarbeidene ble utført av entreprenørselskapet Hauk AS. Selgerne hadde ikke opplysninger om grunnforholdene som kommunen eller entreprenørselskapet ikke hadde. Det ble heller ikke gitt uriktige opplysninger verken fra selger, takstmann eller megler.

Kravet om heving er fremsatt for sent. Kjøperne har ikke fått nye opplysninger. Situasjonen er som på tidspunktet for stevningen. Det bestrides at selgerne har handlet i strid med god tro.

Kravet om prisavslag er under enhver omstendighet altfor høyt og skal i tilfelle begrenses til nødvendige og tilstrekkelige stabiliseringstiltak.

 

Kristin og Lars Helleberg har nedlagt slik påstand:

1. Skien og Porsgrunn tingretts dom av 30. mai 2006 stadfestes.

 

2. Lars og Kristin Helleberg og Ace European Group Ltd. tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten med tillegg av forsinkelsesrente etter loven fra dommens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. « 

 

Lagmannsretten er enstemmig kommet til at det ikke er grunnlag for heving og erstatning, men har delt seg i et flertall bestående av lagdommer Lilleland og konstituert lagdommer Hansen, og et mindretall bestående av ekstraordinær lagdommer Christensen, når det gjelder det subsidiære kravet om prisavslag. Flertallet er kommet til at kjøperne skal tilkjennes et prisavslag på kr 500.000. Mindretallet er kommet til at selgerne og forsikringsselskapet må frifinnes.

Kravet om heving ble først fremsatt i prosesskrift av 27. desember 2006 til lagmannsretten. Det var da gått vel 4 ½ år siden kjøpet, og setningsproblematikken hadde vært det sentrale tvistepunkt i hele perioden. Nord Taksering AS utarbeidet 13. januar 2006 en rapport der reparasjonskostnadene ble satt til kr 1.925.500. Dette overslaget ble benyttet som grunnlag for kravet i tingretten, og er også grunnlag for det subsidiære kravet om prisavslag for lagmannsretten. De ankende parter har gjort gjeldende at de først i desember 2006 ble klar over at refundamentering for kr 1.925.000 ikke vil gi sikkerhet for full utbedring, og har vist til at nye sakkyndige vitner har gitt uttrykk for at det er risiko for at en ved omfundamentering vil påføre huset nye skader, slik at det er usikkert om løsningen er økonomisk forsvarlig. Reservasjonen er etter lagmannsrettens oppfatning ikke konkretisert og dokumentert på en slik måte at saksforholdet er kommet i en ny stilling i forhold til utgangspunktet for hevingsfristen. Det knytter seg nødvendigvis usikkerhet til om det er økonomisk forsvarlig å reparere en bolig som er kjøpt for kr 2.150.000, for en kostnad på kr 1.925.000, og til risikoen for uforutsette problemer og kostnader ved en så vidt spesiell operasjon. Dette måtte kjøperne skjønne da de fikk kostnadsoverslaget. At sakkyndige vitner ville uttale seg med forbehold i forhold til kostnader og økonomisk resultat i denne sammenheng, måtte forventes, og kan ikke føre til forlenget hevingsfrist for kjøperne.

Lagmannsretten konkluderer enstemmig med at kjøperne ikke har gitt melding om heving innen rimelig tid. Den finner det heller ikke godtgjort at selgerne har handlet i strid med god tro, jf. avhendingslova § 4-13(2). Hevningskravet og det tilhørende erstatningskravet fører etter dette ikke fram.

Når det gjelder kravet om prisavslag, skal flertallet bemerke:

Det er på det rene at boligen hadde betydelige setninger da overdragelsen fant sted i 2002. Ved oppmåling 14. februar 2003 ble det konstatert at deler av ringmuren og huset hadde sunket. Det ble målt setninger i de ca. 70m² av boligen som står på løsmasser, varierende fra 3,1 til 8,5 cm. Flertallet finner det klart at disse setningene med tilhørende skader ikke kan bedømmes som mangler. Dette var forhold kjøperne måtte være oppmerksom på etter informasjonen i boligsalgsrapporten, selgers egenerklæring og takstrapporten til

If Skadeforsikring, og som i stor utstrekning var synbare ved vanlig besiktigelse. Det følger også av kjøpekontraktens § 7 at kjøperne overtok risikoen for disse skadene.

Kjøpers overtakelse av denne risikoen er ikke i strid med avhendingslova § 1-2(2) eller avtaleloven § 36.

Mangelsspørsmålet knytter seg til risikoen for ytterligere setninger som fører til at det må iverksettes kostbare refundamenteringstiltak.

Ingeniørforetaket Geotek AS har foretatt setningskontroll i perioden fra 4. september 2003, da det ble satt inn 7 bolter i grunnmuren. Det er foretatt målinger 3. mai 2004, 2. august 2005 og 19. januar 2007. Målingene viser at deler av muren har sunket, mens andre deler har hevet seg. Største senkning for hele måleperioden er målt til 8 mm. I tre av målepunktene har muren hevet seg, i ett punkt med 6 mm. Etter vitneforklaring fra måleselskapets representant legges til grunn at måleresultatene har en feilmargin på 1 mm.

Partene er uenige om setningenes omfang og utvikling innebærer at det er nødvendig med refundamentering, og i tilfelle omfanget av slike tiltak. De ankende parters sakkyndige vitner, ingenørene Arne Sætre, Arvid Straumsnes og Rolf Inge Kluge, har gitt uttrykk for at det er nødvendig å omfundamentere huset med peler til fjell. Ankemotpartene har bestridt dette og pekt på at endringene i måleperioden er minimale. Det foreligger lite konkrete opplysninger om årsakene til at setningene fremdeles pågår, men de ankende parter og deres sakkyndige vitner har særlig pekt på muligheten for at det ligger søppel under huset, for eksempel trevirke som råtner eller metall som ruster, etter som deler av huset ligger over et kalksteinsbrudd, der det i sin tid ble lagt søppel. Det foreligger lite konkrete opplysninger om denne årsaksforklaringen, og flertallet finner det heller ikke nødvendig å ta standpunkt til om den er riktig. Det avgjørende er at målingene viser at grunnmuren fremdeles utsettes for setninger, mer enn 20 år etter at huset ble bygget. Setninger på opp til 8 mm over en tidsperiode på ca. 3 ½ år kan ikke vurderes som ubetydelige så lang tid etter byggingen, og sett i sammenheng med setningene som allerede forelå på kjøpetidspunktet. Etter flertallets oppfatning er det overvekt av sannsynlighet for at det er nødvendig å utføre stabiliseringstiltak i løpet av de nærmeste årene.

Når det gjelder omfanget av nødvendige tiltak, bygger de ankende parter på en rapport med kostnadsoverslag, datert 13. januar 2006, fra Nord Taksering AS, der sum materialer og arbeid er satt til kr 1.540.000 eksklusiv merverdiavgift. Beregningen omfatter imidlertid gjenoppretting av de totale setningsskadene på boligen, og gir derfor begrenset veiledning i forhold til det mangelstemaet som er skissert foran. Den mest aktuelle posten er den preliminære kostnadsberegningen for refundamentering med peler, utarbeidet av ingeniør Arne Sætre. Refundamenteringskostnadene er satt til vel kr 650.000 eksklusiv merverdiavgift. Overslaget bygger imidlertid på en fundamenteringsplan som synes atskillig mer omfattende enn setningsregistreringene gir grunnlag for. Planen omfatter også deler av huset som ifølge høydekotene på situasjonsplanen står på fjell. Det er derfor usikkert hvor store investeringer som er nødvendige for å stabilisere huset. Etter flertallets oppfatning kan det likevel legges til grunn som overveiende sannsynlig at det vil dreie seg om kostnader på flere hundre tusen kroner.

Flertallet legger etter dette til grunn at det fremdeles var setningsutvikling i grunnen under huset ved salget i 2002, at deler av huset fortsatt er utsatt for setninger, at det er overvekt av sannsynlighet for at det må utføres stabiliseringstiltak, og at det er overveiende sannsynlig at slike nødvendige stabiliseringstiltak vil koste flere hundre tusen kroner. Det dreier seg etter flertallets oppfatning om en risiko som er så stor og har så betydelige økonomiske konsekvenser, at eiendommen må anses å være i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og avtaleforutsetningene. Denne risikoen er å anse som en mangel etter bestemmelsen i avhendingslova § 3-9. Ved bedømmelsen av avtaleforutsetningene legger flertallet betydelig vekt på at det i boligsalgsrapportens avsnitt om «Grunn og fundamenter» heter at «Det antaes at setningene har stabilisert seg og at det ikke vil bli videre problemer med dette ut over det som er i dag». Selv om det ligger en reservasjon i uttrykket «antaes», er dette etter flertallets oppfatning ikke tilstrekkelig til å fange opp en så betydelig risiko som det her er tale om. Det er grunn til å stille spørsmål om bakgrunnen for denne formuleringen, etter som det ble registrert setninger i siste halvdel av 1990- tallet, blant annet på et baderom i kjelleretasjen, som ble bygd i 1994. Det bemerkes ellers at flertallet tolker kjøpekontraktens § 7 slik at bestemmelsen bare gjelder eksisterende skader på tidspunktet for kjøpet.

Flertallet finner ikke å kunne bedømme formuleringen i boligsalgsrapporten som uriktig opplysning etter avhendingslova § 3-8. Dette følger av reservasjonen i utsagnet, sett i sammenheng med de øvrige opplysningene om setningsproblematikken i boligsalgsrapporten og det skriftlige materiale ellers, samt synbarheten også for kjøperne av setninger på 1990- tallet. Forskyvningen i hjørnet på badet som ble bygget i 1994 ga en tydelig illustrasjon på setninger i siste halvdel av 1990- tallet. Flertallet finner heller ikke at lovens § 3-7 om manglende opplysninger kommer til anvendelse.

Ved utmålingen av prisavslaget er flertallet henvist til et grovt skjønn over mangelens betydning for markedsverdien. Det er ikke her tale om en mangel med kostnader som kan beregnes, slik at avhendingslova § 4-12(2) er anvendelig, men om mangel i form av en risiko for betydelige refundamenteringskostnader som skissert foran. Flertallet er kommet til at prisavslaget etter lovens § 4-12(1) bør settes til kr 500.000. Det er da tatt hensyn til prisutviklingen fra kjøpetidspunktet.

 

Mindretallet er kommet til samme resultat som tingretten og er i det vesentlige enig i  tingrettens begrunnelse.

Resultatet blir etter dette at ankemotpartene frifinnes for kravet om heving og erstatning og dømmes til å betale prisavslag med kr 500.000.

Anken har delvis ført fram, og spørsmålet om saksomkostninger skal avgjøres etter tvistemålsloven § 180 annet ledd, jf. § 174. Saken er dels vunnet og dels tapt, og flertallet finner at hver av partene bør bære sine saksomkostninger både for tingretten og lagmannsretten overensstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven § 174.

Etter mindretallets resultat når det gjelder realiteten, har anken vært forgjeves, slik at kravet om saksomkostninger skal avgjøres etter tvistemålsloven § 180 første ledd. Mindretallet finner ikke grunn til å fravike hovedregelen om erstatningsplikt for ankende parter ved forgjeves anke. Mindretallet stemmer for at ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten, og at tingrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.

Resultatet blir etter dette at partene bærer egne saksomkostninger både for tingretten og lagmannsretten.

Dommen er avsagt under dissens.

 

Domsslutning:

 

1. Kristin Helleberg, Lars Helleberg og ACE European Group Ltd. frifinnes for kravet om heving og erstatning.

 

2. Kristin Helleberg, Lars Helleberg og ACE European Group Ltd. dømmes in solidum til å betale prisavslag til Ann Kristin Fjellvang og Dag Helge Klonteig i fellesskap med 500.000 – femhundretusen – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven fra forfall til betaling skjer.

 

3. Erstatning for saksomkostninger tilkjennes ikke.