LA-2007-95989

Saken gjelder krav om prisavslag på grunn av mangler ved kjøp av bolig.

Tvisten gjelder Skippergata 62 B, gnr. 150 bnr. 1193 i Kristiansand, som ved kjøpekontrakt av 7. november 2005 ble overdratt fra Ellen Skaare til Petter Vikenes for kr 1.540.000.

Eiendommen ligger i «Posebyen» i Kristiansand sentrum og utgjør 98m² . Boligen er bygget i 1880 og har et bruttoareal på 91m² .

I forbindelse med renoveringsarbeidene fant kjøper at bygningen var i dårligere forfatning enn han hadde forutsatt. Han reklamerte i desember 2005 overfor selger og hennes forsikringsselskap, Protector Forsikring ASA, som avviste kravet.

Ved stevning av 11. mai 2006 til Kristiansand tingrett reiste kjøper sak mot selger og forsikringsselskapet med krav om et prisavslag på kr 1.280.000, subsidiært heving av kjøpet og erstatning begrenset oppad til kr 250.000.

 

Kristiansand tingrett, satt med to fagkyndige meddommere, avsa 22. februar 2007 dom med slik domsslutning:

«1. Petter Vikenes kjøp av Skippergata 62b heves.

 

2. Ellen Skaare og Protector Forsikring asa dømmes in solidum – mot signert  skjøte – innen 14 – fjorten – dager å tilbakebetale til Petter Vikenes  kjøpesummen, stor kr 1.540.000 – kronerènmillionfemhundreogførtitusen -,  samt betale erstatning med kr 119.306 – kroneretthundreognittentusen –  trehundreogseks – med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling  skjer.

 

3. Omkostningene forbundet med de fagkyndige meddommere dekkes med en halvpart på Petter Vikenes og en halvpart på Ellen Skaare/Protector Forsikring asa.

 

4. Ellen Skaare og Protector forsikring asa dømmes in solidum til å betale sakens  omkostninger til Petter Vikenes med kr 54.100 – kronerfemtifiretusenetthundre – med tillegg av rettsgebyr.»

 

Om sakens bakgrunn vises ellers til tingrettens framstilling.

Ellen Skaare og Protector Forsikring ASA har påanket dommen med  krav om frifinnelse. Petter Vikenes har fremmet aksessorisk motanke med krav om prisavslag i stedet for heving. Motanken omfattet også krav om erstatning, men erstatningskravet ble frafalt under ankeforhandlingen.

Ankeforhandling ble holdt i Kristiansand 23. og 24. oktober 2007. Ellen Skaare og Petter Vikenes møtte og ga forklaring. Retten mottok forklaring fra 3 vitner. Det ble holdt befaring.

 

Ellen Skaare og Protector Forsikring ASA ved advokat Andreas Aven har i hovedtrekk anført:

Eiendommen har ikke mangler etter bestemmelsen i avhendingslova § 3-8. Det er feil rettsanvendelse når tingretten har lagt til grunn at boligsalgsrapporten inneholder uriktige opplysninger uten at rettens konklusjon er knyttet til spesifiserte forhold. Rapporten inneholder omfattende konkrete risikoopplysninger om alle deler av bygget. Ingen av opplysningene er uriktige eller misvisende. I tillegg er det klart forutsatt at rapporten ikke kan leses som noen garanti for at det ikke finnes skjulte feil og mangler utover det som er behandlet i rapporten. Det fremgår at rapporten er basert undersøkelsesnivå 1, visuell kontroll uten åpning av konstruksjoner eller flytting av møbler og lignende. Kjøper måtte dermed forstå at det kunne avdekkes ytterligere og større skader ved åpning av konstruksjoner.

Tingretten har også uriktig lagt til grunn at det foreligger vesentlige mangler etter avhendingslova § 3-9 annet punktum. Ut fra de samlede kontraktsdokumentene var det påregnelig for kjøper at han måtte foreta fullstendig rehabilitering av drenering, grunnmur, ytterkledning, vinduer, dører, takkonstruksjon, taktekking, takrenner og beslag, balkong, etasjeskillere, røranlegg og elanlegg. Samlet sett er boligen ikke i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra avtalens forutsetninger. Det foreligger i hvert fall ikke et slikt markert avvik fra avtalens forutsetninger som kreves for at avhendingslova § 3-9 annet punktum skal kunne anvendes.

Tingretten synes å ha begrunnet begge ansvarsgrunnlag med at eiendommen var «kondemnabel» på tidspunktet for risikoens overgang. Dette er feil bevisvurdering. Det er fullt mulig å rehabilitere bygget. Riktignok må det påregnes omfattende utbedringsarbeider og betydelige kostnader, men dette var påregnelig ut fra avtalens forutsetninger.

Subsidiært, for det tilfelle at retten legger til grunn at det foreligger mangler, må prisavslaget fastsettes med utgangspunkt i kostnadene ved retting av mangelen, jf. avhendingslova § 4-12 annet punktum. Tingretten har uriktig benyttet forholdsmessighetsprinsippet i bestemmelsens første punktum, basert på at eiendommen er kondemnabel. Takstmann Karl Erik Pettersen har beregnet de aktuelle kostnadene, knyttet til utbytting av primærkonstruksjonene, til kr 527.750. Til fradrag kommer standardheving, idet kjøper ikke har krav på nytt for gammelt. Hertil kommer fradrag knyttet til kjøpers tapsbegrensingsplikt. Han har ikke krav på erstatning for feil som skyldes at han har latt bygget forfalle fra overtakelsen.

Ellen Skaare og Protector Forsikring ASA har nedlagt slik påstand:

« I anken og motanken:

1. Ellen Skaare og Protector Forsikring ASA frifinnes.

 

2. Ellen Skaare og Protector Forsikring ASA tilkjennes sakens omkostninger både for tingrett og lagmannsrett med tillegg av forsinkelsesrente etter loven  fra dommens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer.»

 

Petter Vikenes ved advokat Geir Skivik har i hovedtrekk anført:

Tingrettens vurdering av faktum er i hovedsak riktig.

Eiendommen har mangel fordi salgsoppgaven og boligsalgsrapporten samlet gir et uriktig bilde av boligens tilstand, og også fordi eiendommen er i vesentlig dårligere tilstand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingslova § 3-8 og § 3-9 annet punktum. I salgsoppgaven er boligen presentert som et oppussings/renoveringsobjekt. I boligsalgsrapporten heter det at den trenger renovering/oppgradering. Med unntak av drenering, er de ulike bygningsdelene gitt tilstandsgrad 1 og 2. Det riktige ville ha vært tilstandsgrad 3 for alle deler av bygget. Som det fremgår av rapport fra takstmann Nils Petter Fardal Olsen, er boligen kondemnabel på grunn av omfattende skader i primærkonstruksjonene. Eiendommens reelle verdi er lik tomteverdien med fradrag av rivingskostnader, dvs. kr 260.000. Kjøpesummen på kr 1.540.000 er normal og reflekterer på ingen måte slike feil som er avdekket.

Det nedlegges for lagmannsretten endelig påstand om prisavslag fastsatt etter rettens skjønn. Kravet om heving er ikke fastholdt for lagmannsretten. Kravet om erstatning frafalles.

Vikenes har krav på forholdsmessig prisavslag etter avhendingslova § 4-12 nr. 1. Det må legges til grunn at boligen er kondemnabel, slik at prisavslaget settes til forskjellen mellom kontraktssummen og salgssummen for tomt med rivemoden bygning.  Forholdsmessighetsprinsippet må benyttes selv om lagmannsretten ikke skulle anse boligen kondemnabel.

Det bestrides at bygningen er blitt forringet etter at den ble overtatt av Vikenes. Bygningen fremstår snarere som bedre nå etter at tømmerveggene er tørket opp.

Petter Vikenes har nedlagt slik påstand:

«I anken og motanken:

1. Ellen Skaare og Protector Forsikring ASA dømmes til in solidum –  innen 14 dager – å betale Petter Vikenes et prisavslag fastsatt etter rettens skjønn med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

 

2. Ellen Skaare og Protector Forsikring ASA dømmes til in solidum å betale sakens omkostninger for tingrett og lagmannsrett med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.» 

 

Lagmannsretten skal bemerke:

Etter kjøpekontraktens § 7 er eiendommen solgt «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse». Mangelsspørsmålet reguleres derfor av avhendingslova § 3-9.

Etter § 3-9 første punktum har en eiendom som er solgt «som han er» likevel mangel der dette følger av § 3-7 om manglende opplysninger eller § 3-8 om uriktige opplysninger. I dette tilfelle har kjøper gjort gjeldende at boligsalgsrapporten gir et så misvisende bilde av boligens tilstand at § 3-8 får anvendelse.

Etter lagmannsrettens vurdering kan det ikke legges til grunn at selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Avhendingslova § 3-8 gjelder primært opplysninger om konkrete forhold ved salgsobjektet. I dette tilfelle knytter anførselen seg til et mer slutningspreget helhetsbilde. Det fremgår av rapporten at den er basert på undersøkelsesnivå 1, som er det laveste av tre undersøkelsesnivåer under Norsk Standard 3424. På side 3 er dette nærmere forklart slik at «det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f.eks. riving )» og «inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner». Dette er på side 2 supplert med at «rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner.» Rapporten kan derfor vanskelig leses slik at den gir opplysninger om tilstanden i tømmerveggene som er skjult under ytterkledningen og den innvendige kledningen.

Kjøper har særlig anført at boligsalgsrapporten inneholder for gunstig tilstandsgrad for en rekke bygningskomponenter. Lagmannsretten peker på at tilstandsgraden er et mål på symptomer på byggteknisk tilstandssvekkelse. Tilstandsgrad 1 angir svake symptomer, tilstandsgrad 2 middels kraftige symptomer og tilstandsgrad 3 kraftige symptomer, inklusiv sammenbrudd og total funksjonssvikt, jf. definisjonene i rapportens side 2. Av forklaringene på side 3 fremgår videre at tilstandsgraden uttrykker tilstanden i forhold til forventet tilstand i en bygningsdel, vurdert blant annet ut fra alder og normal bruk. I en slik skjønnsmessig bedømmelse må det åpenbart være rom for forskjellig syn på graderingen innenfor rammen av et faglig forsvarlig skjønn. Graderingen må også ses i sammenheng med den øvrige tekst i rapporten og hvilket undersøkelsesnivå den bygger på. En slik samlet vurdering gir etter lagmannsrettens oppfatning ikke grunnlag for å konkludere med at rapporten gir uriktige opplysninger om eiendommens tilstand.

Kjøper har subsidiært gjort gjeldende at lovens § 3-9 annet punktum, bestemmelsen om at eiendommen har mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, kommer til anvendelse. Lagmannsretten er blitt stående ved at kjøper må få medhold under dette alternativet. Ved riving av den innvendige kledningen har det vist seg at store deler av primærkonstruksjonen i første etasje, som består av tømmervegger, er så angrepet av råte at den må skiftes. Ut fra husets alder og tilstand for øvrig, blant annet fuktighet i kjeller og takkonstruksjon og mangler ved takrenner og beslag, måtte kjøper forvente noe råteskader også i tømmerveggene. De nødvendige reparasjonene av primærkonstruksjonene er imidlertid så omfattende at eiendommen på dette punkt anses å være mangelfull i relasjon til lovens § 3-9 annet punktum.

Lagmannsretten legger i hovedsak til grunn at planen som er utarbeidet av takstmann Karl Erik Pettersen, som har vært engasjert av Protector Forsikring AS, beskriver påkrevet utbedring knyttet til råteskadene i tømmerveggene. Det anses nødvendig å erstatte veggene mot gaten og hagen, og veggen mot Skippergata 64, med nye vegger av bindingsverk. I tillegg må det foretas reparasjoner på veggen mot Skippergata 62 A. Rivings- og oppbyggingsprosessen vil være arbeidskrevende med etappevis utskifting og omfattende understøtting og oppstempling. Takstmann Pettersen har kalkulert kostnadene til  kr 527.750 etter oppjustering på grunnlag av befaringen under ankeforhandlingen. Kalkulasjonen angir etter lagmannsrettens oppfatning et rimelig realistisk, men noe knapt, nivå for nødvendige kostnader knyttet til utbedring av primærkonstruksjonene i første etasje, og innebærer at eiendommen har en mangel etter lovens § 3-9 annet punktum. Det dreier seg om en fundamental feil ved bygningen og kostnader på mer enn 1/3 av kjøpesummen.

Lagmannsretten konkluderer etter dette med at kjøper tilkjennes et prisavslag knyttet til utskifting og utbedring av bærekonstruksjonene i byggets første etasje. Det er ikke godtgjort at bygningen har andre feil som ligger utenfor det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra boligsalgsrapporten, øvrige salgsdokumenter og det som kunne iakttas ved besiktigelsene. Dette gjelder også pipe/ildsted og etasjeskillere. Pipe/ildsted er revet av kjøper uten at det er sikret nærmere dokumentasjon av om dette var nødvendig. Tilstanden i etasjeskillerne ligger innenfor det som måtte forventes etter husets alder og utseende, og opplysningene i boligsalgsrapporten.

Etter avhendingslova § 4-12 (2) skal prisavslag fastsettes til kostnadene ved å rette mangelen, med mindre noe annet blir godtgjort. Ut fra de foregående premissene om hva mangelen består i, er det ingen holdepunkter for at et forholdsmessig prisavslag, jf. § 4-12 (1) vil være høyere enn rettingskostnadene. Som nevnt foran, har takstmann Karl Erik Pettersen beregnet kostnadene til kr 527.750 inklusiv merverdiavgift. Takstmann Nils Petter Fardal Olsen, som har vært engasjert av kjøper, har beregnet kostnadene ved utskifting av veggene i første etasje til kr 720.150 pluss merverdiavgift. Han har imidlertid lagt til grunn at alle fire ytterveggene må skiftes. Retten er enig med takstmann Pedersen i at det er tilstrekkelig å skifte ut tre av veggene og foreta en begrenset utbedring av råteskader i den fjerde. Takstmann Fardal Olsen har også fremlagt beregning av andre nødvendig utbedringtiltak, i hovedsak knyttet til etasjeskillerne, vegger i annen etasje, og taket, til kr 306.000. Etter rettens oppfatning ligger ingen av disse utbedringsbehovene utenfor det kjøper måtte forvente etter opplysningene i salgsdokumentene sammenholdt med husets alder og utseende. De gir derfor ikke grunnlag for prisavlag.

Retten er kommet til at samlet prisavslag bør settes til kr 500.000. Det er da gjort skjønnsmessig fradrag fordi kjøper i alle tilfelle måtte forvente noe råte, og dermed en viss utbedring, av tømmerveggene. I tillegg vil nye primærkonstruksjoner i bindingsverk innebære standardhevning i form av tidsmessig isolasjon. Kjøper måtte ellers ha bekostet tilleggsisolasjon. Retten finner ikke grunnlag for særskilt fradrag for forlenget levetid, og finner det heller ikke sannsynliggjort at noe av skadene på tømmerveggene kan tilskrives dårlig sikring i kjøpers eiertid.

Konklusjonen er etter dette at kjøper tilkjennes et prisavslag på kr 500.000.

Når det gjelder saksomkostningsspørsmålet, peker lagmannsretten på at Vikenes for tingretten nedla prinsipal påstand om prisavslag begrenset nedad til kr 1.100.000 og oppad til kr 1.280.000, og subsidiær påstand om heving og erstatning begrenset oppad til  kr 250.000. Han fikk ikke medhold i den prinsipale påstanden, men retten tok til følge kravet om heving og erstatning med kr 119.306. Hovedanken gjelder tingrettens domsresultat, men den aksessoriske motanken gjelder krav om prisavslag og erstatning i stedet for heving og erstatning. Erstatningskravet ble frafalt under ankeforhandlingen.

Lagmannsretten vurderer saken som dels vunnet og dels tapt etter tvistemålsloven § 174, jf. § 180 andre ledd, og finner at hver av partene bør bære sine egne omkostninger for lagmannsretten i så vel hovedanken som motanken, og for tingretten.

I samsvar med påstandene utformes ikke separate domsslutninger for anken og motanken.

Dommen er enstemmig.

 

Domsslutning:

 

1. Ellen Skaare og Protector Forsikring ASA dømmes in solidum til å betale prisavslag  til Petter Vikenes med 500.000 – femhundretusen – kroner innen 2 – to – uker fra  forkynnelsen av denne dom, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter  forsinkelsesrenteloven fra forfall til betaling skjer.

 

2. Erstatning for saksomkostninger tilkjennes ikke.