LB-1998-01495

Dom:

Saken gjelder krav om hevning/prisavslag og erstatning etter kjøp av bolighus.

Ved kjøpekontrakt av 30 juni 1997 kjøpte Arne Hiller Opstadveien 92, gnr. 2073 bnr. 26, i Sarpsborg av arvingene etter Else Marie Eriksen. Det dreide seg om en boligeiendom oppført i 1892 med et mindre tilbygg fra 1967 og et uthus bygget i 1995 på eiet tomt med areal oppgitt til 1.218 kvm. Eiendommen ble solgt ved Nor Eiendom som megler for kr 335.000. Det var blitt innhentet verdi- og lånetakst med tilstandsrapport av 7 juni 1997 ved sivilingeniør Ole Øyvind Moen som takstmann. Denne viste en forrentningsverdi på kr 280.000 med valgt kapitaliseringsrente 9%, teknisk verdi på kr 340.000 og markedsverdi kr 320.000. Etter kjøpekontrakten ble eiendommen overdratt som besiktiget med opplysning om at selger ikke er kjent med at eiendommen er beheftet med feil eller mangler av noen art, bortsett fra det som er gitt opplysninger om i salgsoppgaven og nevnte tilstandsrapport.

Kjøperen var innstilt på å foreta omfattende oppussingsarbeider. I forbindelse med utbedring av stuegulvet oppdaget han råteskader. Dette medførte at han fjernet gulvet i den del av stuen som lå i den opprinnelige del av huset. I brev av 28 juli 1997 til Nor Eiendom gjorde Hiller oppmerksom på råteskaden og krevet denne reparert. Ved siden av råteskaden mente han at også kloakksystemet led av mangler, hvoretter hans advokat i brev til selgerne hevet kjøpet og krevet kjøpesummen tilbake. Da selgerne motsatte seg dette, tok kjøperen ut stevning ved Sarpsborg byrett 17 oktober 1997 med krav om betaling av kr 335.000 pluss omkostning mot tilbakeføring av eiendommen. Påstanden ble senere utvidet med krav om erstatning, samtidig som det ble fremmet subsidiært krav om prisavslag.

Sarpsborg byrett avsa dom 11 februar 1998 med slik domsslutning:

1. De saksøkte frifinnes.

 

2. Saksøker ilegges å betale saksomkostninger med kr 31.500,- kronertrettientusenfemhundre 100/00. Beløpet forfaller til betaling innen 2 – to – uker etter dommen forkynnelse.

 

Arne Hiller har påanket byrettens dom til lagmannsretten begrunnet i feil bevisdømmelse og lovanvendelse. I og med at Hiller hadde gått i gang med rehabiliteringen av huset ble kravet om hevning frafalt, slik at ankesaken ble begrenset til prisavslag og erstatning for lidte ekstrautgifter. Selgerne har tatt til motmæle.

Da Arne Hiller senere ga opp å rehabilitere huset, utvidet han ankesaken i prosesskrift av 23. juni 1998 til på ny å kreve kjøpesummen tilbakebetalt som følge av hevning av kjøpet.

Ankeforhandlingen ble avholdt i Sarpsborg 12 og 13 januar 1999. Arne Hiller møtte og avga forklaring. Av ankemotpartene avga Kåre Eriksen forklaring. Det ble avhørt fire vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Retten foretok åstedsbefaring av eiendommen sammen med prosessfullmektigene, partene og et sakkyndig vitne.

Saksforholdet fremgår av byrettens domsgrunner og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Den ankende part, Arne Hiller, har i korthet anført:

Selv om eiendommen er solgt som besiktiget, medfører avhendingsloven av 3 juli 1992 § 3-9 at kjøperen kan gjøre mangelsansvar gjeldende i visse tilfeller. Etter overtagelse av huset har kjøperen avdekket betydelige råteskader, manglende stubbloft i første etasje og svakheter ved kloakkavløpet. Disse forhold er i strid med opplysningene gitt i den tilstandsrapport som ble innhentet av selgerne og ville om de var blitt opplyst medført at Hiller ikke ville kjøpt eiendommen. Det foreligger således en mangel etter avhendingsloven § 3-8. I tilstandsrapporten er angitt at det dreier seg om en «Nivå A» rapport basert på kun visuell befaring uten inngrep i byggverket. Kjøperen må da kunne forvente at eiendommen ikke har skader som ville ha vært oppdaget gjennom en samvittighetsfull befaring av huset etter NS-3424, som det er vist til i rapporten.  Ifølge rettspraksis må det oppstilles en streng aktsomhetsplikt og forholdsvis vidtgående krav til den som utferdiger en profesjonell tilstandsrapport, jf RG-1995-923. En slik slutning må likestilles med uttrykkelige opplysninger ved anvendelse av § 3-8, og gjelder særlig råteskader under kjøkkengulvet som kunne oppdages gjennom en åpning i grunnmuren.

For øvrig er de avdekkede skader så betydelige at kjøperen ikke hadde grunn til å regne med dem ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. De representerer derfor en mangel også etter avhendingsloven § 3-9annet punktum.

Ankende part gjør prinsipalt gjeldende at de påberopte mangler innebærer et vesentlig avtalebrudd og derfor gir rett til hevning av kjøpet etter avhendingsloven § 4-13. Alle gulv i første etasje i det opprinnelige huset er fjernet for å få oversikt over skadeomfanget, hvorfor huset ikke er beboelig. En takstmann som Hiller engasjerte mente at riving av huset bør vurderes ut fra økonomisk vurdering. Han takserte markedsverdien i mai 1998 til kr 190.000, hvilket viser at det dreier seg om en vesentlig mangel. Selgerne må godta å få huset tilbake i sin nåværende tilstand, men Hiller er villig til å yte selgerne vederlag for verdireduksjonen, oppad begrenset til kr 100.000, jf avhendingsloven § 4-13 tredje ledd, jf § 4-3 tredje ledd.Subsidiært gjør ankende part krav på prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Prisavslaget baseres på kostnadene med å reparere gulvene i første etasje og anskaffe nytt kloakkavløp.

Det er også fremmet krav om erstatning for unødvendige innkjøp av materialer og tjenester, for hevningsalternativet også omkostninger betalt i tillegg til kjøpesummen etter kjøpekontrakten § 2.

Den ankende part har lagt ned slik påstand:

Prinsipalt: a. Kjøpet av eiendommen gnr. 2073, bnr. 26 i Sarpsborg kommune heves, og Eva Bjørck, Kåre Eriksen, Bjørg Bråten, Mona Eriksen og Heine Eriksen dømmes in solidum til å betale Arne Hiller kr 335.000,- med fradrag av et beløp begrenset oppad til kr 100.000, samt renter av dette beløp fra 17.10.1997 til betaling skjer. b. Eva Bjøck, Kåre Eriksen, Bjørg Bråten, Mona Eriksen og Heine Eriksen dømmes in solidum til å betale erstatning til Arne Hiller begrenset oppad til kr 25.000,- samt renter av dette beløp fra 01.02.1998.

Subsidiært: a. Eva Bjørck, Kåre Eriksen, Bjørg Bråten, Mona Eriksen og Heine Eriksen dømmes in solidum til å betale et prisavslag til Arne Hiller etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 75.000,- samt renter av dette beløp fra 17.10.1997 til betaling skjer. b. Eva Bjørck, Kåre Eriksen, Bjørg Bråten, Mona Eriksen og Heine Eriksen dømmes in solidum til å betale erstatning til Arne Hiller begrenset oppad til kr 15.000,- samt renter av dette beløp fra 01.02.1998.

I begge tilfeller:

Eva Bjørck, Kåre Eriksen, Bjørg Bråten, Mona Eriksen og Heine Eriksen dømmes til å betale Arne Hillers saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Ankemotpartene har henholdt seg til byrettens dom som finnes riktig i så vel begrunnelse som resultat. De har i korthet anført:

Det bestrides at tilstandsrapporten er uriktig ut fra de forutsetninger som forelå før utarbeidelsen med grunnleg i visuell befaring uten inngrep i byggverket. Tvert imot er det gjentatte ganger opplyst om den usikkerhet for skjulte feil og mangler som forelå. For øvrig er det grunn til å begrense de mangler som måtte følge av avhendingsloven § 3-8 til de konkrete opplysninger som er gitt og la opplysninger som man kan slutte seg til være et moment ved anvendelsen av § 3-9 annet punktum, jf Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (1997) side 191. Ved vurderingen av om det foreligger en mangel etter sistnevnte bestemmelse, må det for øvrig legges vekt på husets alder, karakter og den pris som er betalt og som er fremkommet etter et betydelig fradrag i normale byggekostnader for utidsmessighet m.m. Det er uttrykkelig angitt at tilstanden er vurdert ut fra en visuell befaring og at det er påkrevet å undersøke eiendommen grundig før kjøp for å være sikker på at det ikke skulle dukke opp feil og mangler. Det pekes for øvrig på at selgeren ikke har noen undersøkelsesplikt før salget, jf Bergsåker l.c. side 154.

Under enhver omstendighet vil de påberopte mangler ikke gi adgang til hevning. Det dreier seg om relativt ubetydelige skader som kunne utbedres i forbindelse med den rehabilitering som det var meningen at kjøperen skulle foreta, bl.a. for å få tilfredsstillende isolering av gulvene i første etasje. Huset er i dag vesentlig forringet, noe som er til hinder for hevning etter avhendingsloven § 4-13 tredje ledd.

I forbindelse med eventuell fastsettelse av et prisavslag, må det foretas et fradrag for den standardforbedring som reparasjonen måtte medføre.

Når det gjelder erstatningskravene aksepteres dette som tillegg til eventuell hevning, mens det ikke er rom for erstatning i tillegg til et prisavslag, slik dette skal fastsettes etter avhendingsloven § 4-12 annet ledd.

Ankemotpartene har lagt ned slik påstand:

1. Byrettens dom stadfestes.

 

2. Eva Bjørck, Kåre Eriksen, Bjørg Bråten, Mona Eriksen og Heine Eriksen tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.

 

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentlige tiltre dennes begrunnelse. Lagmannsretten er således enig med byretten i at det ikke foreligger noen mangel i forhold til bestemmelsen i kjøpekontrakten § 7 om at huset er solgt som besiktiget. Riktignok utdyper kjøpekontrakten dette ved en tilføyelse som tilsvarer avhendingsloven § 3-9 annet punktum, en bestemmelse som uansett ville ha vært bindende etter § 12 annet ledd fordi det dreier seg om et forbrukerkjøp.

I forbindelse med rehabiliteringen av huset etter overtagelsen oppdaget Arne Hiller råteskader under den del av stuegulvet som lå i den opprinnelige del av huset fra 1892. Den tilkalte fagmann anga i en takstrapport av 26 juli 1997 skadeårsaken til å være dårlig lufting av kryprom under bolig som har medført fukt, og dannet et klima som har gjort soppangrep og etterfølgende råteskader mulig. På dette tidspunkt var skadene avdekket under stuegulvet, kjøkken og bad, men fagmannen antok at også en mindre del hvor gulvet ikke ennå var åpnet, var skadet. Senere har Hiller oppdaget setningsskader i tilknytning til kloakkavløpet, som hindret jevnt fall. Hiller har påberopt disse forhold som mangler ved huset og mente seg berettiget til hevning eller prisavslag. Lagmannsretten er enig med byretten i at disse forhold ikke kan anses som mangler, dels fordi de ikke kan ses å være i strid med opplysninger som selgerne har gitt (avhendingsloven § 3-9, jf § 3-8) og dels fordi eiendommen etter lagmannsrettens menong ikke er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med (avhendingsloven § 3-9 annet ledd).

Førstnevnte mangelsanførsel knytter seg til en tilstandsrapport som selgerne hadde fremskaffet og stilt til kjøperens benyttelse. Denne tilstandsrapport var uttrykkelig basert på en visuell befaring uten inngrep i byggverket. Til tross for dette har besiktigelsen avdekket klare symptomer på svikt som normalt vil ha konsekvenser for eiendommens verdi. Det er således pekt på husets alder og vedlikeholdsmessige tilstand som tilsier at det ved oppussing og ombygging vil kunne avdekkes feil og mangler som ikke er synlig ved en vanlig visuell besiktigelse. Det er ikke sannsynliggjort at den visuelle besiktigelse har vært mangelfull og derfor gitt grunnlag for uriktige opplysninger i rapporten. En liten åpning i grunnmuren under kjøkkenet var etter lagmannsrettens mening ikke tilstrekkelig til å avdekke sikre spor av råtedannelse før gulvet i stuen var fjernet. Etter lagmannsrettens syn gir rapporten et klart nok varsel om at det kunne foreligge skjulte feil og mangler av den karakter som senere er avdekket og som ligger til grunn for mangelsanførslene. Dette gjelder også opplysningene knyttet til VVS hvor det er opplyst at avløpsrør ikke er kontrollert og at tilstanden er basert på antagelse om normal utførelse og slitasje samtidig som det er anbefalt TV-inspeksjon for å få 100% sikker opplysning om tilstanden.

Det er opplyst i rapporten at den opprinnelige del av huset er isolert med stubbloftsleire. Hiller har angitt at gulvet ikke hadde noen isolering. Det er uklart om dette bare gjelder over det ikke tilgjengelige kryprom, slik at det var stubbloft over kjellerrommet. Opplysningen om stubbloftsleiremå ha vært ment å angi at gulvet hadder utilfredsstillende isolasjon. Under enhver omstendighet kan opplysningen ikke hatt noen betydning for avtalen, jf avhendingsloven § 3-8 annet ledd.

Lagmannsretten er også enig med byretten i at de feil som er avdekket ikke medfører at eiendommen er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Det pekes i den forbindelse på de advarsler om skjulte feil og mangler tilstandsrapporten inneholder og de symptomer på tilstandssvekkelse som den visuelle befaring hadde gitt. Videre vises det til husets alder og karakter og at det ifølge tilstandsrapporten bærer preg av utidsmessighet og elde. Dette har også medført et betydelig fradrag ved beregningen av den tekniske verdi i taksten. Ved vurderingen av prisen må det også kunne ses hen til at tomten i ryddet stand vil ha en verdi av ca kr 200.000 ifølge opplysninger fremkommet under ankeforhandlinhen. Hiller har også bekreftet at han var forberedt på å legge ned betydelig arbeid og penger for å få huset tilfredsstillende. I den forbindelse fremstår reparasjonene av de avdekkede feil og mangler som en relativt beskjeden del. En fornuftig fremdrift ville også muliggjort en bruk eiendommen som bolig mens gulvreparasjonen pågikk.

Byrettens dom blir etter dette å stadfeste idet lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse.

Anken har etter dette ikke ført frem. Etter hovedregelen i tvistemålsloven § 180 første ledd pålegges den ankende part å erstatte ankemotpartenes saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Petter Heide Larsen har fremlagt en omkostningsoppgave på kr 30.160, hvorav kr 28.000 i salær. Lagmannsretten legger denne til grunn ved erstatningsfastsettelsen.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

 

2. I saksomkostninger for lagmannsretten dømmes Arne Hiller til å betale til Eva Bjørck, Kåre Eriksen, Bjørg Bråten, Mona Eriksen og Heine Eriksen i fellesskap 30.160 – trettitusenetthundreogseksti – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelse av denne dom.