LB-2007-25380

Saken gjelder krav om prisavslag for mangler etter kjøp av boligeiendom.

Ved kjøpekontrakt av 9. juni 2005 kjøpte ekteparet Anette Mahle Gisle og Pål Gisle eiendommen Øvre Gjellumsvei 21 B, gnr. 78 bnr. 384 i Asker kommune. Eiendommen er beliggende i Heggedal. Selger var Anne Berit Nygård og kjøpesummen utgjorde 2 350 000 kroner.

Eiendommen er bebygget med et bolighus i to etasjer oppført i 1985 med et bruttoareal på 177 kvm og et boligareal på 149 kvm. Den ble solgt «som den er», jf. avhendingsloven § 3-9, og ble overtatt av Gisles 28. oktober 2005.

Før bud ble avgitt, hadde Gisle vært på visning én gang og fru Gisle to ganger.

I salgsprospektet var prisantydning satt til 2 300 000 kroner. Det fremgår av beskrivelsen at varmtvannsbereder var skiftet i 2003, for øvrig var standard og utstyr fra huset ble bygget. Oppvarmingen var basert på elektrisitet, men det fantes pipeløp med mulighet for installasjon av peis eller ovn. I huset er det to bad, et dusjbad med wc i første etasje og et bad med badekar/dusj og wc i andre etasje.

Som bilag til prospektet fulgte verdi- og lånetakst avholdt av tømrermester Truls Stokker. Teknisk verdi uten tomtekostnader var satt til 1 500 000 kroner etter at det var gjort fradrag med 350.000 kroner for gjenstående arbeider, alder, utidsmessighet eller lignende.

Nygård hadde tegnet eierskifteforsikring hos Protector Forsikring ASA. Som bilag til prospektet fulgte egenerklæringsskjema utfylt av henne. Spørsmålene: «Kjenner du til feil tilknyttet våtrommene, for eksempel sprekk i fliser, lekkasje, råte eller soppskader?», «Kjenner du til fuktighet (fuktmerker) eller innsig av vann i eiendommen?» og «Kjenner du til mangler ved elanlegget/andre installasjoner?» hadde Nygård besvart med «Nei».

Den 2. desember 2005 sendte Gisle utfylt Reklamasjonsskjema Eierskifteforsikring til Protector hvor følgende forhold beskrives som mangler ved boligen:

Ventilasjon:

Det er avtrekksluker på bad oppe, bad nede og på vaskerom. På loftet står en viftemotor av type Villavent VG4. Det er fire kanaler inn til luftekanalen, sannsynligvis en fra hvert av nevnte rom og en fra kjøkkenet.

På kjøkkenet henger en helt vanlig avtrekksvifte, UPO 3000 twin som suger luft fra kjøkkenet, men som ikke starter sentral avtrekksvifte på loftet.

På visning konstaterte vi at viften sto på loftet og vi fikk ingen opplysninger om at den ikke var i funksjon.

Badet nede brukes til dusjing. Selv om varmekablene står på er rommet konstant fuktig og luften er ubehagelig.

Badet oppe har ikke vært i daglig bruk til dusj/bad, likevel er luften der inne ubehagelig.

Vannlekkasje:

23. november oppdaget vi en vanndam på gulvet i gangen utenfor bad nede. Vannet dryppet fra skruehullet til taklampen i gang utenfor bad i 1.etg.

Vannet antas å stamme fra ventilasjonsanlegget som ikke er i drift. Fuktig luft fra badet stiger opp i ventilasjonskanalen. Når den fuktige luften kommer opp på det kalde loftet kondenseres vannet, som blir liggende i kanalanlegget. Når «nok» vann er lagret starter vannet og renne i ventilasjonskanalen og tilbake mot badet igjen. Pga utettheter i ventilasjonskanalene renner dette vannet nå ut av kanalen og ut i den øvrige bygningskonstruksjonen.

Vi har ikke brutt opp taket enda, så omfanget av denne fuktskade er derved ikke kartlagt.

Når vi ser etter, ser vi at laminatgulvet har tydelige spor etter å ha vært vått tidligere, over lengre tid, og det samme gjelder panelet i taket.

Bad nede:

Gulvet er ujevn og heller ikke mot sluket og det er en langsgående sprekk igjennom flere fliser på gulvet.

Badet oppe:

Gulvet heller ikke mot sluk.

Det er ingen tetning mellom badekar og vegg. Servantbatteri var defekt med ødelagte keramikkpakninger, noe som resulterte sprut ut av selve batteriet, dersom den ikke ble lukket svært forsiktig. Det byttet vi straks.

Vanninntregning langs pipe:

På pipa i stua er det spor av at vann renner ned. Vi har ikke sjekket omfang av eventuelle fuktskader på loft/yttertak. Dette kan ha sammenheng med tidligere beskrevne problemer med defekt ventilasjonsanlegg/fuktskader som følge av dette.

…………… …………..

 

Gisle engasjerte takstmann Harald Poulsen som kom til at kostnadene med å skifte ut viften på loftet og reparere himlingen i første etasje ville komme på 30.500 kroner. Utbedring av badet i første etasje ville komme på 22.000 kroner og utbedringen av badet i annen etasje på 24.000 kroner. Med tillegg av merverdiavgift og honorar til takstmannen fremsatte Gisle krav mot Protector med til sammen kroner 113 149,50. Protector avslo kravet.

Ved brev av 29. januar 2006 fremsatte Gisle tilbud om å løse saken ved å få utbetalt 78 237 kroner. Protector tilbød deretter å løse saken ved at Gisle skulle få utbetalt 15 000 kroner som fullt og endelig oppgjør. Tilbudet ble ikke akseptert av Gisles.

Ved stevning til Asker og Bærum tingrett av 24. april 2006 reiste Gisles søksmål mot Protector Forsikring ASA med krav om betaling av 100 112 kroner.

I tilsvar av 2. juni 2006 nedla Protector Forsikring ASA påstand om frifinnelse.

Tilsvaret ble avgitt etter utløpet av tilsvarsfristen, og Asker og Bærum tingrett avsa uteblivelsesdom 16. juni 2006 hvor Gisles krav ble tatt til følge. I tillegg ble Protector Forsikring ASA dømt til å betale Gisles saksomkostninger med 20 625 kroner.

Protector begjærte oppfriskning, og Asker og Bærum tingrett avsa dom i saken 21. desember 2006 med slik domsslutning:

1. Protector Forsikring ASA dømmes til å betale til Anette Mahle Gisle og Pål Gisle 20 000 – tjuetusen – kroner i prisavslag innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse, med tillegg av alminnelig forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

 

2. Anette Mahle Gisle og Pål Gisle dømmes in solidum å dekke deler av Protector Forsikring ASAs omkostninger med 22 782 – tjuetotusensjuhundreogåttito – kroner innen 2 – to – uker med tillegg av alminnelig forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

 

Anette Mahle Gisle og Pål Gisle har påanket dommen til Borgarting lagmannsrett. Protector Forsikring ASA har tatt til motmæle og inngitt aksessorisk motanke. Ankeforhandling ble holdt i Borgarting lagmannsretts hus 1. og 4. februar 2008. Pål Gisle møtte med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Protector Forsikring ASA var representert med sin prosessfullmektig. Det ble avhørt tre vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Det ble avholdt åstedsbefaring.

Saken står i samme stilling som for tingretten.

De ankende parter, Anette Mahle Gisle og Pål Gisle, har i det vesentlig anført:

Det foreligger mangler ved den solgte eiendom som kan påberopes selv om eiendommen er solgt som den er, jf. avhendingsloven § 3-7, jf. § 3-9. Det sentrale begrep i § 3-7 er «selgeren kjente eller måtte kjenne til». Det faktisk «kjente» og «det man måtte kjenne til» er likestilt i lovteksten som rettslig grunnlag for mangelinnsigelse. Det er ikke nødvendig å finne bevist det «faktisk kjente». «Måtte kjenne til» er ikke en bevisregel, jf Rt-2002-696. Det er ikke nødvendig å bevise at selgeren faktisk hadde kjennskap til forholdene. Mangel kan foreligge selv om det er helt på det rene og uomtvistet at selgeren ikke positivt hadde kunnskap om forholdene, men det er ikke tilstrekkelig at hun burde kjent til det.

Vannlekkasjen langs pipen innvendig i stuen oppdaget Gisle ved første høstregn etter at de hadde flyttet inn. Pipen manglet pipehatt og har stått uten slik i hele selgers eiertid. Det er på rene at den manglende pipehatt er årsaken til vanninntrengningen. Det er ikke noe som tyder på at vanninntrengningen er oppstått etter risikoens overgang. Det må nødvendigvis ha inntruffet ved regnvær over lengre tid i selgers eiertid. Det foreligger ingen rimelig grunn til at selger skal ha vært uvitende om dette forhold.

Når det gjelder ventilasjonssystemet, er det ikke omtvistet at dette har vært frakoblet over lengre tid. Det må ha skjedd da kjøkkenventilatoren ble frakoblet en gang mellom 1995 og 1997.

Badet nede ble benyttet meget i perioden 1995/1997 til 2000 da selgerens sønner bodde hjemme, det vil si 3 til 5 år etter at ventilasjonsanlegget var frakoblet. Gisle oppdaget frakoplingen etter at det hadde dryppet vann fra himlingen i underetasjen og etter at badet/dusjen bare hadde vært benyttet i 14 dager.

Det er ingen rimelig grunn til å tro at lekkasjesymptomet ikke har gjort seg gjeldende ved gjentatte anledninger i selgers eiertid. Det gjør seg gjeldende ganske markant og i en sone i huset hvor folk beveger seg daglig. Det foreligger derfor ingen rimelig grunn til at selger skal ha vært uvitende om dette forholdet.

Manglende fall til sluk i badet nede ble oppdaget av Gisle ved første gangs bruk av dusjen. Det er så vidt markant at vannet renner bort fra sluket at man må benytte svaber for å skyve vannet mot sluket. Det er ikke påvist forhold som skulle tilsi at dette ikke også skjedde i selgers eiertid. Med to sønner som til tider dusjet flere ganger om dagen, må det legges til grunn at dette har vært et enda større problem i selgers eiertid, og at hun og/eller hennes sønner har kjent til dette.

Når det gjelder manglende fall til sluk i badet oppe, ble dette oppdaget av Gisle allerede ved første gangs bruk av dusjen. Vannet rant ned langs veggene og ut på gulvet helt frem til inngangsdøren til badet.

Manglene er av en slik art at Gisle har hatt grunn til å regne med å få opplysninger om dem. Alle forholdene er relatert til risiko for vannskader og er derfor av alvorlig karakter. Det må videre legges til grunn at samtlige forhold er av en slik alvorlig karakter at det har virket inn på avtalen at opplysning ikke har vært gitt. Om Gisle hadde visst om manglende pipehatt, ville han ha krevd denne montert av selger. Når det gjelder badene er manglene så alvorlige at han ville vurdert ikke å legge inn bud i det hele tatt.

Det er ikke rettslig relevant at Gisle burde ha kjent til noen av manglene, jf. avhendingsloven § 3-10 tredje ledd.

I et tilfelle som dette skal det ikke gis fradrag for standardhevning eller aldersfradrag. Det foreligger konkrete mangelfulle forhold som selger måtte ha kjent til og som konkret krever umiddelbar utbedring.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

1. Protector Forsikring ASA dømmes til å betale til Anette Mahle Gisle og Pål Gisle til sammen kr 111 199,- med tillegg av lovens rente fra dato for stevning til betaling skjer.

 

2. Anette Mahle Gisle og Pål Gisle tilkjennes saksomkostninger for tingretten og for lagmannsrett.

 

Ankemotparten, Protector Forsikring ASA, har i det vesentlig anført:

Eiendommen er solgt «som den er» og ingen av de påberopte forhold er å anse som kjøpsrettslige mangler etter avhendingsloven § 3-7, jf. § 3-9.

Da boligen ble bygget var det ikke krav om at det skulle være fall mot sluk. Det er ikke unormalt at det i eldre hus kan forekomme retningsavvik på gulv. Selger har ikke merket at det har vært motfall mot slukene eller at det blir vannsøl på gulvet utover det som normalt må påregnes når det dusjes. Gisle har byttet ut dusjkabinettet i første etasje med et annet dusjkabinett, og de dusjer mer enn selger gjorde. Disse to forhold er den sannsynlige forklaring på at Gisle opplever motfallet som et problem på badet.

Det bestrides at motfall mot sluk er en omstendighet som selger kjente eller måtte kjenne til, det vil si som kjøperen måtte ha grunn til å regne med å få opplysning om. Under enhver omstendighet ville det ikke virket inn på avtalen om opplysninger om motfall hadde vært gitt. Det er ikke påvist skader på badene. Det at det vil påbeløpe utgifter til arbeider på badene, er uansett noe kjøperne måtte være forberedt på i betraktning av at de er 23 år gamle og derfor modne for utskiftning.

Det bestrides at selger var kjent med lekkasje langs pipeløpet eller om årsaken til dette. Det er ikke påvist skade på pipen, og ved å montere en topplate/pipehatt vil dette forholdet være løst. Det gjøres gjeldende at opplysninger om forholdet ikke ville vært egnet til å virke inn på avtalen.

Selger var ikke kjent med at ventilasjonsanlegget var ute av funksjon. Hun har heller ikke kjent til vannlekkasjer forårsaket av at ventilasjonsanlegget var ute av drift. Det gjøres gjeldende at vannskadene har oppstått etter risikoens overgang, jf avhendingsloven § 2-4.

Kostnadene med utbedring av ventilasjonsanlegget er beskjedne, og opplysninger om at anlegget var ute av funksjon ville ikke vært egnet til å virke inn på avtalen. Ventilasjonsanlegget var like gammelt som  huset og hadde gått ut på levetid. Utgifter til utskifting av ventilasjonsanlegget er derfor noe kjøper måtte være forberedt på.

Subsidiært anføres at det ved fastsettelse av et prisavslag må gjøres et ikke ubetydelig fradrag for levetid/standardhevning som følge av at begge badene og ventilasjonsanlegget var så gamle at de var modne for utskiftning.

Det er nedlagt slik påstand:

1. Protector Forsikring ASA frifinnes.

 

2. Anette Mahle Gisle og Pål Gisle dømmes til å betale sakens omkostninger, tillagt lovens rente, for tingretten og lagmannsretten. 

 

Lagmannsretten er kommet til at ankemotparten Protector Forsikring ASA må frifinnes.

Eiendommen er solgt «om den er», jf. avhendingsloven § 3-9. Det er på det rene at pipen ikke hadde topplate/pipehatt, at det har rent vann langs pipen fra himlingen i annen etasje og ut av feieluken i første etasje, at begge badene har et svakt motfall mot slukene, at ventilasjonsviften i forbindelse med ventilasjonsanlegget har vært avstengt i ca. 10 år og at det har dryppet vann fra festet til lysarmaturet i gangen utenfor badet i første etasje.

Det er videre på det rene at ikke noe av dette ble opplyst av selgeren før kjøpekontrakten ble inngått. Det ble heller ikke spurt om noen av disse forhold fra kjøperens side.

Det følger av avhendingsloven § 3-7 at eiendommen har mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om forhold ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det er videre et vilkår at det kan antas at manglende opplysning om disse forholdene har virket inn på avtalen.

Bolighuset er oppført i 1985 og ble kjøpt av selgeren i 1986. Det har ikke vært foretatt modernisering eller oppussing av eiendommen siden den var ny. Dette er det tatt hensyn til i verditaksten hvor det fra teknisk verdi på 1,8 millioner kroner er foretatt et fradrag på 350.000 kroner for bl.a. alder og utidsmessighet. Lagmannsretten  legger til grunn at kjøperen på denne bakgrunn måtte være forberedt på å foreta betydelige vedlikeholdsarbeider.

Når det gjelder manglende pipeplate/pipehatt, er partene enige om at kostnadene med å få montert en slik er i størrelsesorden 5.000 kroner. Det forhold at pipen mangler slik topplate/pipehatt er lett å se fra utsiden av huset. I hvert av hjørnene på pipen er det en oppbygning som skal tjene som feste for en slik innretning. Etter det opplyste legges til grunn at det ikke foreligger krav i henhold til offentlige forskrifter om en slik overdekning. Det er påregnelig at det ved sterk nedbør vil komme vann ned i pipeløpet. Vannet vil dels renne til bunnen og ut av feieluken og dels finne vei ut gjennom utettheter i isolasjon og ytre pipeløp slik som beskrevet av Gisle i reklamasjonsdokumentet. Det er på detrene at montering av topplate/pipehatt vil hindre vanninntrengning. Gisle har av hensyn til fyringskostnadene montert vedovn i stuen. Han har opplyst at eventuelle fuktproblemer i den øvre del av pipeløpet vil være løst ved bruk av ovnen. I den nedre delen renner vannet inne i pipeløpet og ut av feieluken. Noen fuktproblemer her antar lagmannsretten derfor at det ikke foreligger.

Lagmannsretten finner at manglende opplysning om topplate/pipehatt isolert sett ikke ville ha innvirket på kjøpsavtalen. Forholdet er både kostnadsmessig og ellers for bagatellmessig.

Det samme gjelder manglende ventilasjonsvifte. Den var fra huset ble bygget og dermed så gammel at kjøperen måtte regne med å skifte den ut. Selve viften har en pris på ca. 2.000 kroner og monteringen er opplyst å koste ca. 4.000 kroner.

Årsaken til lekkasjen fra lysarmaturet i gangen i første etasje er høyst sannsynlig at fuktig luft fra badene er ført opp til loftet gjennom ventilasjonskanalene og der blitt kondensert. Når det har blitt tilstrekkelig med vann i kanalen, har dette rent ned og funnet veien ut som nevnt. Gisle engasjerte Mycoteam as for å undersøke om det var fukt-/muggsoppskader i himlingen, men slike ble ikke funnet. Sprekken(e) i gulvet, et laminatbelegg, utenfor badet i første etasje som er påberopt av Gisle, finner lagmannsretten ikke kan skyldes vannet som har rent ned fra himlingen, men må ha andre årsaker idet tilsvarende sprekker ble observert av lagmannsretten under befaringen i et tilstøtende rom hvor det er opplyst ikke å ha vært vannsøl. Det bemerkes for øvrig at tømrermester Stokker foretok fuktmålinger i forbindelse med taksten på anmodning fra Nygård. Fuktighet ble ikke registrert ved eller i badene.

Etter det opplyste inneholdt byggforskriftene da huset ble bygget intet krav om fall mot sluk på baderom, bare at gulvet skulle være tett. Det siste er ikke omtvistet. Da Gisle overtok huset var det på badet i første etasje montert et dusjkabinett med en 2 til 3 cm høy kant. Dette har Gisle fjernet og montert et nytt dusjkabinett med en meget lav skinne. Lagmannsretten legger til grunn at det originale dusjkabinett holdt vannet inne i dusjkabinettet slik at det rant ut av sluket eller lett kunne skyves bort til sluket.

På badet i annen etasje er det et frittstående badekar. Det er ikke naturlig å tette avstanden mellom veggen og et frittstående badekar, noe annet ville det vært om det var et innmurt badekar. Det er helt naturlig at det under dusjing spruter vann på veggen og at dette renner ned og ut på gulvet. Det er ikke montert dusjforheng som etter lagmannsrettens oppfatning ville tatt av for vannsprut under dusjing og dermed eliminert eller minsket vannsøl på gulvet for en minimal kostnad. Selgeren har forklart at hun brukte et skjermbrett når hun dusjet.

Etter lagmannsrettens vurdering er de av de påberopte forhold, som ikke skyldes Gisle selv, både hver for seg og samlet sett så bagatellmessige at de ikke kan antas å ha virket inn på avtalen om de hadde vært opplyst. I denne forbindelse bemerkes at Gisles var i markedet for en relativt rimelig enebolig i ikke for lang avstand fra Blakstad Haveby der de bodde, og at det var lite utbud av slike på kjøpstidspunktet.

Det er de klare og/eller vesentlige mangler som § 3-9 omfatter, jf. Rt-2005-1281, avsnitt 53.

Anken har etter dette ikke ført frem, mens motanken har ført frem. Ankemotparten blir etter dette å frifinne.

I henhold til hovedregelen i tvistemålsloven § 180 første ledd må de ankende parter betale ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsretten i hovedanken. De må også betale saksomkostningene i motanken, jftvistemålsloven § 180 annet ledd, jf. hovedregelen i § 172 første ledd. Det er ikke grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen. Advokat Tveit har fremlagt omkostningsoppgave inklusiv merverdiavgift på 64 330 kroner for anken og 14 330 kroner for motanken, salær utgjør henholdsvis 50.000 kroner og 10.000 kroner eksklusiv merverdiavgift. I tillegg er krevd dekket tømrermester Stokkes krav om vitnegodtgjørelse med 5.062,50 kroner inklusiv merverdiavgift. Oppgavene legges til grunn for erstatningsfastsettelsen, jf. tvistemålsloven § 176 første ledd.

Etter lagmannsrettens resultat skal ankemotparten også tilkjennes saksomkostninger for tingretten, jf. hovedregelen i tvistemålsloven § 172 første ledd. Omkostningene fastsettes som krevd med 45.563,75 kroner hvorav salær utgjør 34.575 kroner eksklusiv merverdiavgift.

Dommen er enstemmig.

 

Domsslutning:

 

1. Protector Forsikring ASA frifinnes.

 

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Anette Mahle Gisle og Pål Gisle en for begge og begge for en til Protector Forsikring ASA f or hovedanken og motanken til sammen 83.722,50 – åttitretusensjuhundreogtjueto 50/100 – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av dommen med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3første ledd første punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.

 

3. I saksomkostninger for tingretten betaler Anette Mahle Gisle og Pål Gisle en for begge og begge for en til Protector Forsikring ASA 45.563,75 – førtifemtusenfemhundreogsekstitre 75/100 – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av dommen med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3første ledd første punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.