LB-2008-66532

Saken gjelder krav om prisavslag etter avhendingsloven for påståtte mangler ved eiendommen gnr 40 bnr 45 i Oppegård kommune (Borgenveien 1A på Kolbotn). Eiendommen ble kjøpt av Hanne Cathrine og Rune Gulbrandsen ved kjøpekontrakt av 26.04.2007 for 2,4 millioner kroner. Selgere var søskenparet Grethe Synnøve Nordby og Egil Johan Nordby. I forbindelse med salget tegnet de eierskifteforsikring hos AmTrust International Underwriters Ltd, og det er dette forsikringsselskapet som er part i saken på selgersiden.

Eiendommen består av en enebolig oppført i 1915, et uthus og en tomt på 786 m2. Begge selgerne vokste opp på eiendommen, og de overtok den i sameie fra sine foreldre i 1957. Eiendommen har deretter vært utleid. På 1970-tallet flyttet Grethe Synnøve Nordby selv inn i annen etasje som da var pusset opp, mens første etasje fortsatt ble leid ut. Hun bodde i eiendommen fram til salgstidspunktet, da hun av alders- og helsemessige grunner flyttet til en leilighet knyttet til Bjørkås sykehjem.

Eiendommen ble lagt ut for salg gjennom eiendomsmegler Foss på Kolbotn. Den ble markedsført som et oppussingsobjekt med stort potensiale, og det fremgår av prospektet og innhentet takst at det dreide seg om et eldre hus med enkel standard og omfattende oppussingsbehov. Huset hadde for eksempel utedo og manglet bad, men var tilknyttet offentlig ledningsnett.

Kjøperne var kjent med de svakheter ved eiendommen som var oppgitt i prospektet og taksten, og de var innstilt på å legge ned betydelige beløp og egeninnsats for å få pusset opp huset til en akseptabel standard. Dette arbeidet ble igangsatt umiddelbart etter overtakelsen den 01.05.2007. Da innvendig panel i første etasje ble fjernet, kom det imidlertid til syne omfattende råteskader i den bærende konstruksjonen på huset (yttervegger, gulvbjelker og etasjeskiller), noe som førte til at det ble reklamert allerede tre uker etter overtakelsen. Skadene framgår av innhentet rapport fra Takst og Byggconsult, og innholdet i denne er gjengitt innledningsvis i tingrettens dom. I tillegg til råteskader, er det også avdekket skadedyrangrep og tømmersopp.

Eierskifteforsikringsselskapet bestred ansvar, og stevning ble tatt ut 12.09.2007. For tingretten ble det lagt ned påstand om prisavslag på opp til 611.450,- kroner pluss forsinkelsesrente fra 05.07.2007, mens forsikringsselskapet la ned påstand om frifinnelse.

Asker og Bærum tingrett avsa 22. januar 2008 dom med slik domsslutning:

1. AmTrust International Underwriters Ltd pålegges innen 14 – fjorten – dager å betale 450.000 – firehundreogfemtitusen – kroner til Hanne Cathrine Gulbrandsen og Rune Gulbrandsen med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

 

2. AmTrust International Underwriters Ltd pålegges innen 14 – fjorten – dager å betale saksomkostninger med – 50.000 – femtitusen – kroner til Hanne Cathrine Gulbrandsen og Rune Gulbrandsen med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

 

For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

AmTrust International Underwriters Ltd har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Guldbrandsen har i sitt anketilsvar lagt ned påstand om at anken forkastes. I tillegg er det fremmet en avledet anke med krav om ytterligere prisavslag på kr 80.000,-. Kravet knytter seg til råteskader som er oppdaget i taket i andre etasje etter at tingrettens dom var falt. Det er ikke anført fra forsikringsselskapets side at det er for sent å fremme dette tilleggskravet.

Ankeforhandling er holdt 11. – 12. desember 2008 i Borgarting lagmannsretts hus. Ankende part var representert ved advokat Line Solveig Fredriksen. Begge ankemotpartene møtte sammen med sin prosessfullmektig advokat Erling Rein. Rune Guldbrandsen avga forklaring. I tillegg ble det avhørt tre vitner. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken.

Den ankende part, AmTrust International Underwriters Ltd , har i hovedtrekk anført:

Eiendommen er solgt «som den er». Det følger da av avhendingsloven § 3-9 at den bare er mangelfull hvis dette følger av samme lovs § 3-7 eller § 3-8, eller ved at den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med.

Det bestrides at selgerne av eiendommen har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger overfor kjøper, jf avhendingsloven § 3-7 og § 3-8. Det vises til at selgerne er et eldre søskenpar. De har gitt opplysninger om de mangler de kjente til, og ingen av dem har vært opptatt av å oppnå noen gevinst ved salget. Noe motiv for å holde tilbake eller å gi uriktige opplysninger foreligger derfor ikke. Bevisførselen har videre vist at Grethe Synnøve Nordby ikke selv utførte arbeider på huset. Det samme gjaldt hennes bror Egil Johan Nordby, med unntak av at han ved en anledning malte uthuset. På bakgrunn av dette er det ikke grunnlag for å hevde at de «måtte kjenne til» måten slike arbeider var utført på. Det er heller ikke gitt uriktige opplysninger, verken i salgsmateriellet eller på visninger og befaringer.

Ved vurderingen av hva kjøperen hadde grunn til å regne med, må det tas utgangspunkt i at det er solgt et hus som er over 90 år gammelt. Det er uttrykkelig angitt at det er snakk om et «oppussingsobjekt», og det er i salgsdokumentene gjort oppmerksom på råteskader i sperreender og i panel på yttervegger samt en rekke andre svakheter og utidsmessige forhold. Det er spesielt henvist til muligheter for ytterligere (skjulte) skader og for at det ville påløpe uforutsette påkostninger. Kjøperne har ikke tatt noe forbehold knyttet til slike forhold. Alle skader som er framkommet, er videre et resultat av elde og slitasje, ikke at det foreligger noen konstruksjonsfeil ved bygningen. I lys av dette, er ikke eiendommen i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperne hadde grunn til å regne med.

Subsidiært anføres at det eventuelt skal utmåles et forholdsmessig prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 første ledd, og ikke et prisavslag basert på utbedringskostnader etter samme bestemmelses annet ledd. Gjennom vitneforklaring fra eiendomsmegler Foss og daværende eiendomsmegler Hauland er det godtgjort at opplysninger om råteskadene ville hatt lite eller intet å si for omsetningsverdien av eiendommen.

Atter subsidiært anføres at det prisavslag tingretten er kommet til med tillegg av kravet for taket i andre etasje, er for høyt. Det skal gjøres fradrag for arbeider som uansett måtte påregnes. Videre er dokumentasjonen for kostnader og arbeid ufullstendige, de fremlagte estimater er for høye, og det må også gjøres et betydelig standardfradrag.

Kostnadene til skaderapporter er eventuelt en erstatningspost, og kan ikke kreves dekket som del av et prisavslagskrav.

Endelig må lagmannsrettens omkostningsavgjørelse sees i lys av ankende parts forlikstilbud fremsatt under rettsmeglingen, jf protokollen derfra.

Ankende part har lagt ned slik påstand:

1. Am Trust International Underwriters Ltd frifinnes.

 

2. Am Trust International Underwriters Ltd tilkjennes sakens omkostninger med tillegg av lovens rente fra dommens oppfyllelsesfrist inntil betaling skjer.

 

Ankemotpartene, Hanne Cathrine Gulbrandsen og Rune Gulbrandsen , har i hovedtrekk anført:

Tingretten har korrekt lagt til grunn at eiendommen i Borgenveien 1A var i vesentlig dårligere stand enn hva en kjøper hadde grunn til å regne med, slik at det var grunnlag for å kreve prisavslag i medhold avavhendingsloven § 3-9, andre punktum. I tillegg fastholdes at det også er gitt mangelfulle/uriktige opplysninger i forbindelse med salget. Det legges derfor ned påstand om at anken over tingrettens dom forkastes. I tillegg kreves det gjennom den avledede anken ytterligere prisavslag på inntil 80.000,- kroner knyttet til de råteskader som er avdekket i taket i andre etasje etter at tingrettens dom forelå.

Da huset ble malt i 2006, var malerens anbefaling at ytterpanelet var dårlig og burde skiftes. Dette var selgerne gjort kjent med, uten at det ble opplyst om dette i forbindelse med salget året etter. Videre var det satt opp nye vannbrett som skjulte setningene i huset i selgernes eiertid. Reparasjoner av innvendig rupanel og ytterpanel var utført på en måte som skjulte råteskader, og opplysningen om at taket mot øst var skiftet var misvisende da det ikke ble opplyst at dette bare omfattet skifte av takstein uten at råteskade i undertaket var utbedret. Dette er forhold som fanges opp av avhendingsloven § 3-7 og § 3-8.

Selv om huset var gammelt, fremstod det uten synlige skader utover det som var påpekt i taksten. Rune Gulbrandsen er selv håndverker (elektriker), med erfaring fra oppussing av eldre leiligheter og hus. Han hadde foretatt en så grundig gjennomgang som var mulig uten å gjøre inngrep i bygningskroppen. De var forberedt på at det måtte gjøres omfattende oppussingsarbeider, og også at det kunne dukke opp en del uventede forhold da arbeidene startet. De var imidlertid ikke forberedt på råteskader i det omfang som her ble avdekket i bygningens bærende konstruksjoner. Det er særlig graverende at skadene ikke bare var skjult bak utvendig og innvendig panel, men at det også var foretatt «kosmetiske reparasjoner» uten at de underliggende råteskadene ble utbedret. De fremlagte bildene viser at det var skjøtet inn nytt rupanel på innsiden av veggen, uten at det var gjort noe med de bærende konstruksjoner på innsiden. Tilsvarende var råteskader i ytterpanel skjult bak en plate av et plastmateriale eller lignende, som deretter var sparklet og overmalt. Skadene var ikke bare skjult for  kjøperne, men ble heller ikke oppdaget av selgers takstmann som er en erfaren tømrermester.

Råteskadene i ytterveggene hadde videre spredt seg til gulvbjelkene og bjelkene i etasjeskillene nærmest ytterveggene. Som det fremgår av skaderapporten fra takstmann Sole Moan var råteskadene så omfattende at det var fare for at de skadde delene ikke fylte sine konstruksjonsoppgaver; med andre ord at hele huset stod i fare for å kollapse. Det forelå i tillegg skadedyrangrep og soppskade.

Både de mangelfulle og uriktig opplysningene og de avdekkede råteskadene m.m. gir grunnlag for mangelsinnsigelser uavhengig av ansvarsfraskrivelsen som ligger i at eiendommen er solgt «som den er», jfavhendingsloven § 3-9.

Manglene gir grunnlag for prisavslag i medhold av avhendingsloven § 4-12. Det anføres at utbedringskostnadene må legges til grunn for utmålingen, jf presumsjonsregelen i § 4-12 andre ledd. Vitneforklaringene til eiendomsmeglerne om at råteskadene ville hatt minimal betydning for omsetningsverdien, har formodningen mot seg når de samme meglerne uttalte at kjøpergruppen her bestod av unge par, gjerne med håndverkerbakgrunn, som med begrensede midler skulle pusse opp den eksisterende boligen.

Utbedringskostnadene fremgår av den fremlagte oppstilling fra Gulbrandsens side. Materialkostnadene, container- og stillasleie samt utgifter til innhenting av skaderapporter er basert på faktiske kostnader. Gulbrandsen har ikke hatt økonomi til å leie inn folk til å utføre arbeidet, og har derfor måttet gjøre dette selv. Arbeidskostnadene er basert på kalkylen i skaderapportene, samt på et nøkternt skjønn med hensyn til de arbeider som ikke var omfattet der. Alt i alt er det beregnet et krav på kr 587.038,- knyttet til hovedsøksmålet. Ankemotpartene aksepterer imidlertid tingrettens dom som går ut på et prisavslag på 450.000,- etter at det er gjort fradrag for standardhevning med mer.

Utbedringsarbeidene knyttet til den avledede anken er ennå ikke utført, bortsett fra at det er utført nødvendig midlertidig sikring. Arbeidene er tenkt utført av Gulbrandsen selv, og kravet er basert på gjennomsnittet av den takst ankemotparten selv har innhentet, og takst innhentet av forsikringsselskapet. Førstnevnte var på kr 85.000 eks mva, mens den andre lød på kr 76.560 eks mva. På bakgrunn av dette er det krevd et prisavslag på 80.000 kroner. I og med at arbeidet skal utføres av Guldbrandsen selv, påløper ikke merverdiavgift. For å unngå diskusjon om kravets størrelse, kreves heller ikke tillegg for mva på materialene. Det presiseres at kravet kun knytter seg til skade på takets østside. I taksten var det anbefalt omlegging av taket på vestsiden, noe kjøperne er innforstått med at de må dekke. For østsiden var derimot særskilt opplyst som en påkostning at denne del av taket var omlagt, uten at det fremgikk at dette bare gjaldt taksteinen uten at underliggende råteskader var reparert.

Det er nedlagt slik påstand:

I hovedanken:

1. Anken forkastes.

 

I motanken:

2. Ankemotparten tilkjennes prisavslag begrenset oppad til kr 80.000,- med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling finner sted.

 

I begge tilfelle:

3. Ankemotparten tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten i henhold til omkostningsoppgave.

 

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten behandler hovedanken og den avledede anken under ett, jf at begge deler gjelder krav om prisavslag på bakgrunn av påståtte mangler ved eiendommen. Forskjellen består i at den avledede anken gjelder forhold som er avdekket på et senere tidspunkt, men uten at eierskifteforsikringsselskapet har anført at det er reklamert for sent.

Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av eiendom som er solgt «som den er», jf avhendingsloven § 3-9. Det følger av denne bestemmelsen at selv med et slikt forbehold, kan eiendommen likevel være mangelfull dersom dette følger av samme lovs § 3-7 og § 3-8 (manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen). Etter § 3-9 andre punktum gjelder det samme hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger forhold som tilsier at det er gitt uriktige opplysninger ved salget av eiendommen, jf avhendingsloven § 3-8.

Det samme gjelder anførselen om at det er holdt tilbake opplysninger, jf § 3-7. Riktig nok hadde eier fått beskjed fra maleren som malte huset utvendig i 2006 at ytterpanelet burde vært skiftet ut. Salgsdokumentene opplyste imidlertid om alderen på huset, og ytterpanelets generelle tilstand kunne kjøperne konstatere ved selvsyn. Lagmannsretten kan ikke se at en unnlatelse av å ta opp dette særskilt, er et brudd på selgers opplysningsplikt.

Retten har vært i mer tvil med hensyn til de råteskader som er blitt avdekket i husets bærende konstruksjoner og i taket i andre etasje. Dette er forhold som har utviklet seg over lang tid, og det er også foretatt reparasjonsarbeider som har tildekket de underliggende skader. Det er imidlertid ikke konkrete holdepunkter for at eierne har kjent til dette. Ut fra bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at Egil Johan Nordby har hatt en passiv eierrolle. Søsteren har bodd i eiendommen over en 30 års periode forut for salget, men hun har ikke selv utført vedlikehold eller reparasjonsarbeider. Samtidig synes det som om hun har vært nøysom og at hun ikke har brukt mer penger på huset enn det hun har ment har vært strengt nødvendig. Huset har helt eller delvis vært leid ut i hele eiertiden, og det er en nærliggende mulighet at de ufullstendige reparasjonene har vært utført av leieboere. Uansett har ikke lagmannsretten funnet det bevist at dette er forhold som eierne «måtte kjenne til».

Det sentrale blir etter dette om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf § 3-9 andre punktum. Som påpekt av førstvoterende i Rt-2008-963 (avsnitt 27) skal det foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering. Videre heter det at det dreier seg om en objektiv risikobestemmelse, som ikke krever at det foreligger noe klanderverdig fra selgers side.

I dette tilfellet er eiendommen solgt som et oppussingsobjekt, huset fremstod som utidsmessig blant annet ved at det ikke var lagt inn bad, og det var angitt flere svakheter i den innhentede taksten. Det fremgikk for øvrig av taksten at den var basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, og at det «bør tas høyde for uforutsette påkostninger». På bakgrunn av dette måtte kjøperne utvilsomt være forberedt på å utføre omfattende oppussingsarbeider, med tilhørende kostnader. Under slike arbeider er det også påregnelig at det dukker opp uforutsette forhold, herunder råteskader av et visst omfang. Lagmannsretten er imidlertid enig med tingretten i at de råteskader som her ble avdekket i selve den bærende  konstruksjonen, samt tilhørende soppskader og skadedyrangrep, var så omfattende at eiendommen må anses som mangelfull etteravhendingsloven § 3-9 andre punktum. Som påpekt i skaderapporten var det tvilsomt om de skadde delene av huset utfylte sine konstruksjonsoppgaver, og det var nødvendig å etablere et utvendig «bur» av reisverk som huset ble festet til mens det ble støpt ny grunnmur og de skadde delene av ytterveggene ble skiftet ut. Lagmannsretten legger videre til grunn at både råteskadene, soppskadene og skadedyrangrepene var umulig å oppdage ved normale undersøkelser i forkant av kjøpet.

Lagmannsretten finner videre at det samme gjør seg gjeldende med hensyn til de skader som er omfattet av den avledede anken. Kravet gjelder råteskader i tak og takbjelker mot øst. I taksten var det opplyst om skader i taket mot vest, og det heter at «omlegging av tak mot vest anbefales». Kjøperne har på bakgrunn av dette erkjent at dette er en kostnad som de selv må dekke. Derimot er det i samme takst opplyst at det er foretatt en påkostning ved at tak mot øst allerede var omlagt. Lagmannsretten er enig med ankemotpartene i at de da hadde grunn til å regne med at omleggingen var fagmessig utført, og at omleggingen ikke bare omfattet at underliggende råteskade ble dekket over av ny takstein. Denne delen av taket er da i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med. Også her dreier det som en skjult mangel.

Når det foreligger mangel etter § 3-9 andre punktum, har kjøper krav på prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Ankende part har anført at et eventuelt prisavslag skal være forholdsmessig, jf første ledd. Videre er det med henvisning til vitneprovene fra to eiendomsmeglere anført at markedsverdien her neppe ville blitt redusert i nevneverdig grad selv om de aktuelle skadene hadde vært kjent i forkant.

Lagmannsretten er ikke enig i dette. Interessentene til eiendommen var først og fremst kjøpere som skulle pusse opp eksisterende hus, og omfanget av og kostnadene ved dette måtte derfor ha stor betydning for hva de ville være villig til å by. I en sak som dette, vil det derfor være nær sammenheng mellom (i hvert fall de kalkulerte) utbedringskostnadene og markedsverdien. Det har ikke fremkommet at det var interessenter som ikke ønsket å pusse opp huset, for eksempel entreprenører som primært var interessert i å bygge nytt. Meglernes vitneprov fremstår på bakgrunn av dette som løse antakelser, og kan ikke sies å «godtgjøre» at det ikke skal tas utgangspunkt i utbedringskostnadene i medhold av § 4-12 andre ledd.

Som grunnlag for å fastsette utbedringskostnadene har Rune Gulbrandsen utarbeidet et hjelpedokument. For tingretten ble det med utgangspunkt i dette krevd et prisavslag på 611.450,- kroner. Tingretten, satt med fagkyndige meddommere, tilkjente et samlet prisavslag på 450.000,- kroner etter at det var gjort skjønnsmessig fradrag for at noe råteskader var påregnelige, standardforbedringer samt fordelen ved at arbeidet har gitt kjøperen tilgang til å foreta etterisolering.

Ankemotpartene har akseptert tingrettens avgjørelse, selv om de er uenige i enkelte av de fradrag som er gjort. De har likevel fastholdt tallene i hjelpedokumentet som et utgangspunkt for beregning av utbedringskostnadene. Forut for ankeforhandlingen utgjorde dette 612.682,- kroner. Under ankeforhandlingen ble kravet justert til 587.038,- kroner etter at det var stilt spørsmålstegn ved en post for murerarbeider (som i det vesentlige var gjenstøpning av krypkjeller og dermed en standardforbedring) og malerarbeider (som var inkludert i skadetaksten og derfor ikke skulle tas med to ganger).

Ankende part har atter subsidiært anført at prisavslaget på 450.000,- er satt for høyt, og har i den forbindelse reist innvendinger mot flere av postene, samt anført at fradrag for standardforbedringer mv er satt for lavt. Det er også anført at utgiftene til skaderapporter er en erstatningspost og ikke en del av utbedringskostnadene. Endelig er det vist til at ankemotparten ikke kan kreve betaling for egeninnsats tilsvarende det fagkyndig hjelp var beregnet til å koste.

Etter lagmannsrettens oppfatning gir hjelpedokumentet et realistisk uttrykk for utbedringskostnadene, selv om det kan reises spørsmålstegn ved enkelte poster. Det er riktig nok en svakhet i oppsettet at Gulbrandsen har basert seg på skadetaksten når det gjelder arbeidskostnadene. På den annen side blir det reelle arbeidsomfanget ofte undervurdert i en slik forhåndskalkyle, og kravet er derfor mest sannsynlig lavere enn hva det ville vært dersom arbeidene var satt bort til eksterne. Lagmannsretten finner derfor at de anslåtte arbeidskostnadene kan inngå i grunnlaget. For tingretten ble imidlertid kravet nedjustert fra kr 332.000 til kr 260.850 etter at det var gjort et skjønnsmessig fradrag for arbeidskostnadene knyttet til halvdelen av arbeidene med utvendig panel. Tilsvarende er ikke gjort for lagmannsretten, selv om ankende part har påpekt forholdet. Lagmannsretten viser til at Gulbrandsen bare krever dekning for halvparten av materialkostnadene for det utvendige panelet, og lagmannsretten legger til grunn at det ut fra sammenhengen mellom kravene må foretas en tilsvarende reduksjon for arbeidskostnadene.

Lagmannsretten aksepterer videre at det var råteskadene som medførte at utvendig panel måtte skiftes, og at Gulbrandsen derfor kan medta kostnadene til panel og maling på de to sidene som var råteskadet, samt til takrenner og nedløp på de samme sidene. På den annen side var dette bygningsdeler som uansett var svært gamle, slik at det her må gjøres fradrag for standardforbedring/lenger levetid. Det samme gjelder utskiftingen av stigeledningen. Kostnaden her er for øvrig satt til hva det ville kostet å la en elektriker utføre dette. Rune Guldbrandsen er selv elektriker, og den reelle kostnaden for ham blir derfor uansett lavere. For enkelhets skyld tallfestes ikke dette her, men hensyntas som en del av fradraget for standardforbedringer mv. De øvrige materiellkostnadene samt utgifter til containere og stillas finnes godtgjort.

Etter lagmannsrettens oppfatning var de innhentede skaderapportene på råte, sopp og skadedyr nødvendig grunnlagsmateriale for at utbedringsarbeidene kunne skje på en forsvarlig måte. Kostnadene er begrenset til samlet kr 14.344, og dette godtas som en del av utbedringskostnaden og dermed grunnlaget for prisavslaget.

Gulbrandsen har endelig satt opp en post på 40.000,- kroner for rivningsarbeider og støtte som ble foretatt før skadetaksten. Det er imidlertid uklart om takstrapporten omfatter alle arbeider som er en nødvendig følge av manglene (inkludert de arbeider som er foretatt i forkant), eller om den bare omfatter etterfølgende arbeider. Etter som det er Gulbrandsens som må godtgjøre tapet, må denne usikkerheten gå ut over dem.

 

Lagmannsretten legger etter dette følgende utbedringskostnader til grunn:

– materiell kr 120.694,-
– container, stillas kr   55.000,-
– takster kr   14.344,-
– elektrikerarbeider kr   25.000,-
– justerte arbeidskostnader kr 260.850,-
Sum: kr 475.838,-

 

 

Fra dette skal det gjøres fradrag for at noe råteskader var påregnelig, og for standardforbedring og økt levetid med videre. Hensett til de fradrag som må gjøres, har lagmannsretten kommet til at tingrettens resultat ligger noe for høyt, og prisavslaget i hovedanken settes skjønnsmessig til 400.000 kroner. Krav om prisavslag ble fremmet i brev av 05.06.2007, slik at det løper rente etter forsinkelsesrenteloven fra 05.07.2007, jfforsinkelsesrenteloven § 2.

I tillegg kommer prisavslag for råteskader i taket, jf den avledede anken. Lagmannsretten finner her utbedringskostnaden på ca 80.000 kroner å være godtgjort, jf at det er innhentet to takster som ikke avviker fra hverandre i betydelig grad. Også dette arbeidet vil imidlertid medføre en standardforbedring og forlenget levetid i forhold til det som kunne forventes i utgangspunktet, som det må gjøres fradrag for. Skjønnsmessig fastsettes prisavslaget her til kr 50.000. Dette kravet ble først fremmet ved den avledede anken 18.03.2008, slik at forsinkelsesrente her vil løpe fra 18.04.2008.

Selv om lagmannsretten i hovedanken har kommet til et noe lavere prisavslag enn det tingretten gjorde, og selv om kravet i den avledede anken også er noe redusert i forhold til den øvre grense i påstanden, finner lagmannsretten at ekteparet Gulbrandsen for det vesentlige har vunnet fram i begge ankesaker, og at de følgelig bør tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten etter tvisteloven § 20-2. Lagmansnretten kan ikke se at det foreligger tungtveiende grunner til å gjøre unntak fra erstatningsplikten, jf tvisteloven § 20-2 tredje ledd. Det er fremlagt omkostningsoppgave med kr 76.625 inkl mva i hovedanken og kr 10.000 inkl mva i den avledede anken. Omkostningsoppgaven legges til grunn. Lagmannsretten gjør ingen endringer i tingrettens omkostningsavgjørelse.

Dommen er enstemmig

 

Domsslutning:

 

I hovedanken:

1. Am Trust International Underwriters Ltd dømmes til å betale 400.000 – firehundretusen – kroner til Hanne Cathrine Gulbrandsen og Rune Gulbrandsen innen to uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 05.07.2007 og fram til betaling skjer.

 

2. Am Trust International Underwriters Ltd dømmes til å innen to uker å betale saksomkostninger for tingretten med 50.000 – femtitusen – kroner og for lagmannsretten med 76.625 – syttisekstusensekshundreogtjuefem – kroner til Hanne Cathrine Gulbrandsen og Rune Gulbrandsen, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.

 

I den avledede anken:

1. Am Trust International Underwriters Ltd dømmes til å betale 50.000 – femtitusen – kroner til Hanne Cathrine og Rune Guldbrandsen innen to uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 18.04.2008 og fram til betaling skjer.

 

2. Am Trust International Underwriters Ltd dømmes til å innen to uker å betale saksomkostninger for lagmannsretten med 10.000 – titusen – kroner til Hanne Cathrine Gulbrandsen og Rune Gulbrandsen, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.