LB-2009-102360

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning for mangler i forbindelse med kjøp av fast eiendom.

Solveig Thorstensen og Anders Lersveen kjøpte eiendommen Vargveien 3 A på Ulvøya i Oslo av Tor Staubo for 8 125 000 kroner i april 2005 med overtakelse 28. juni 2005. Etter samlivsbrudd flyttet Lersveen ut i januar 2006, mens Thorstensen ble boende på eiendommen som ble lagt ut for salg på forsommeren 2006. Aktiv Eiendomsmegling fikk salgsoppdraget og utarbeidet prospekt og innhentet verdi- og lånetakst. Eiendommen ble på forsiden av prospektet beskrevet som «[l] ekker enebolig med fjordutsikt. Egen brygge med evig bruksrett.» Byggeåret var oppgitt til 1958. Videre i prospektet ble det opplyst at det var «meget god standard på utstyr og overflater» og at boligen var «påkostet og vesentlig modernisert i 1998/2002». Om byggemåten het det: «Fundamentert med betong til fjell. Yttervegger i betong forblendet med teglsten. Saltak i trekonstruksjon tekket med takstein. Taktekkingen er fra byggeåret og bør kontrolleres.» Om bryggen fremkom følgende: «Evig bruksrett og vedlikeholdsplikt av egen brygge (ingen eiendomsrett). I tillegg 1 aksje i Ulvøya båtforening som gir rett til bruk av 1 båtplass i flytebryggeanlegget.»

Verdi- og lånetakst ble utarbeidet av takstmann Thorbjørn Myhre 12. mai 2006. Markedsverdien ble i taksten satt til 8 500 000 kroner og låneverdien til 7 225 000 kroner. Om bygningen generelt (punkt 200) het det at den «[a] ntas fundamentert til fast masse. Grunnmur i betong/støp. Teglfasader. Etasjeskillere i trebjelkelag/betong. Tak i trekonstruksjon tekket med takstein. Vedlikehold: Noe fukt i grunnmur.» Om brygge ble opplyst: «Båtplass med brygge.»

Selgerne tegnet eierskifteforsikring i AmTrust International Underwriters Ltd (heretter Am Trust) og utarbeidet i den forbindelse egenerklæringsskjema 10. mai 2006.

Eiendommen ble annonsert uten at dette resulterte i salg. Ved senere annonsering ble prisantydningen redusert til 6 990 000 kroner. Ekteparet Røijen-Hammer fattet interesse for eiendommen, og Marte Røijen-Hammer var på visning, mens Terje Røijen-Hammer senere var på egen visning av brygge (landfeste) 102. De innga bud 11. august 2006 på 7 650 000 kroner som ble akseptert. Kontraktsmøte ble avtalt 30. august 2006, men siden selgerne ikke kunne fremvise etterspurt dokumentasjon på evigvarende bruksrett til bryggen, ble møtet ikke gjennomført. I nytt kontraktsmøte 14. september 2006 ble kjøpekontrakten underskrevet, likevel slik at 200 000 kroner av kjøpesummen ble tilbakeholdt på meglers klientkonto. Om dette heter det i kjøpekontrakten § 12 andre ledd:

….kr 200.000,- av kjøpesum holdes tilbake på meglers klientkonto inntil forhold rundt båtplass er endelig avklart. Dersom det viser seg at denne ikke kan leveres iht. oppgitt informasjon vil kjøper kunne kreve et prisavslag for dette. Dette vil søkes avklart så raskt som mulig. Selger vil i så tilfelle søke regress hos tidligere eier av huset.

Eiendommen ble overtatt av Røjer-Hammer 15. september 2006. Det ene soverommet i loftsetasjen var tiltenkt datteren Emma og ble like etter overtakelsen malt rosa av noen i familien. I begynnelsen av oktober oppdaget kjøperne at det etter et regnskyll var vann på gulvet under et av takvinduene i dette rommet.

Det ble reklamert til Norwegian Claims Link som representerte forsikringsselskapet Am Trust. I epost 13. november 2006 skrev de:

Under et regnskyll i høst, oppdaget vi at det lå vann på det ene gulvet i soverommet i 2 etg. Vannet så ut til å komme gjennom karmen i vinduet. Vi sjekket da gulvet nærmere og fant ut at under gulvbelegget i ca 1/3 av rommet bar treet preg av å være morkent pga fukt og råte. Det virket for oss som om det også er soppskader i gulvet. Ut i fra at dette er forhold vi mener måtte ha vært kjent for selger og at det har vært holdt tilbake opplysninger om fuktskaden på dette soverommet, bør selger dekke kostnadene for å utbedre dette. Vi kan ikke si noe om omfanget av skaden, og ønsker å få en ugildet takstmann til å avdekke dette.

I brev 5. januar 2007 avviste forsikringsselskapet kravet med henvisning til at selger ikke hadde kjenneskap til noen lekkasje og at det i salgsprospektet var opplyst at taktekkingen var fra byggeåret 1958.

Kjøperne kontaktet advokat som i brev 22. februar 2007 til forsikringsselskapet oppga følgende forhold som mangler:

(i) Egen brygge med evigvarende bruksrett

 

(ii) vanngjennomtrengning fra tak/ vindu, ved soverom i 2. etasje

 

(iii) ikke forskriftsmessig fall mot sluk i bad i 1. etasje

 

(iv) defekt strupeventil på fyrkjelen

 

(v) løs murpuss i himling i stue

 

(vi) sprekk i fasade, ut over det allerede påpekte i egeneerklæringskjema (vii) fuktskade ved pipe på loft

 

Skaderapport var før dette utarbeidet av Takshuset v/ taksmann Pål M. Pedersen 23. januar 2007 der utbedring av fuktskade for det rosa rommet ble anslått til 40 – 50 000 kroner eksklusiv merverdiavgift. Videre foretok Mycoteam befaring av eiendommen og utarbeidet rapport 30. mars 2007. Fra konklusjonen hitsettes:

Det er konstatert fuktskader under takvinduer i det rosa rommet og i trapperommet i 2. etasje. Skadene skyldes lekkasje fra utette beslag rundt vinduene, og vegger og gulv må åpnes for skadekartlegging og kontroll av bærekonstruksjoner. Det er dessuten fuktskader rundt pipe og luftepipe i krypeloftet mot vest. Også her skyldes skadene utette beslag. Det er ikke funnet indikasjoner på råtesoppskader her. Muggsoppskadene saneres ved grundig rengjøring. Alle beslag rundt piper og vinduer må oppgraderes slik at lekkasjene stoppes.

Forsikringsselskapet engasjerte deretter takstmann Rolf Ekholt i Norsk Husinspeksjon & Skadetakst AS til å vurdere skadene på eiendommen. Etter befaring utarbeidet han rapport 30. april 2007 der han beskriver skaden i det rosa rommet slik:

 

Skadeårsak

Antatt skadeårsak er utettheter i beslag rundt takvinduer, utetthetene igjen skyldes elde/slitasje på denne detalj. Der hvor det er funnet hull i beslaget er det foretatt midlertidig utbedring med fuging/tetting.

 

Skadeomfang

Som det fremgår av bilder på en av følgende sider har vinylstaver i gulvbelegg «krøllet» seg og løsnet fra underlaget i det rosa rommet lengst mot. Videre er det tegn til at vegger er med fuktskade rundt vinduer og disse må åpnes for kontroll/uttørking, både i nevnte soverom og trappegang. MycoTeam har konstatert muggsoppvekst som må utbedres for å unngå skadelig inneklima.

 

Utbedring

Beslag rundt takvinduer må skiftes ut for å forhindre videre vanninntrengning, dette anses å falle inn under intervallmessig vedlikehold/utskifting. Når vanntilsiget er stanset må gulvbelegg i rosa rom fjernes og skadet del av gulvspon rives vekk, likeså må vegger under takvinduer i både rosa rom og gang åpnes opp for uttørking av fukt og sanering av muggsopp ved mekanisk rengjøring. Rommene tilbakestilles med nytt belegg i soverom og vegger i begge rom sparkles og males på nytt.

Når det gjaldt evig bruksrett til bryggen, fremskaffet ikke selgerne noen bekreftelse på denne, og kjøperne henvendte seg til Ulvøy Vel/Ulvøy Vels båtforening som i brev 30. august 2007 uttalte at det var velet/båtforeningen som

 

eier og forvalter alle båtplasser på vellets eiendommer på nordveststranda på Ulvøya. Ingen av båtplassene eller bryggene er således privateide med eksklusiv evigvarende bruksrett til disse. Ingen kan heller leie/låne ut båtplassen uten samtykke fra båtforeningen.

I tråd med ovennevnte og vedtektene for Ulvøy vels båtforening og regelverk for Nord-Vest-Stranda, følger det at ingen kan overdra båtplasser på vellets eiendommer i forbindelse med overdragelse av fast eiendom på Ulvøya. Kjøper av fast eiendom kan imidlertid, om ønskelig, bli tildelt båtplass, men det er ikke gitt at dette er den samme båtplass som tidligere eier av eiendommen benyttet/leide av båtforeningen.

For ordens skyld presiseres det at ingen av beboerne på Ulvøya har «egen brygge med evig bruksrett» på Ulvøy Vels eiendommer, slik det synes oppgitt i salgsprospekt ved salg av Vargveien 3 A.

Kjøperne kontaktet takstmann Vidar Aarnes i Aarnes Eiendom AS for vurdering av bryggens betydning for eiendommens verdi. I rapport 29. februar 2007 anslo han at differensen på markedspris mellom salg av boligen med to bryggeplasser og faktisk situasjon med rett til en vilkårlig båtplass under botiden, til 300 000 kroner.

Ved stevning 6. november 2008 tok Marte og Terje Røijen-Hammer ut søksmål mot Anders Lersveen, Solveig Thorstensen og AM Trust International Underwriters med krav om prisavslag og erstatning. Krav knyttet til manglende evigvarende bruksrett til brygge ble kun rettet mot Lersveen og Thorstensen siden forholdet ble konstatert allerede i kjøpekontrakten før forsikringen trådte i kraft. Øvrige krav ble rettet både mot selgerne og mot forsikringsselskapet.

Under saksforberedelsen fra tingretten fremla kjøperne et tilbud på utbedring av «[v]annskade på tak Vargveien 3 A» fra Ansnes Entreprenør som innebar full omlegging av taket utvendig, innvendig omlegging av tak halve siden ved takvinduene i alle rom og rundt pipe, samt sanering av sopp, maling av tak og omlegging av skadet gulv. Sum utvendige arbeider ble oppgitt til 314 225 kroner og innvendige arbeider til 248 678 kroner, alt inklusive merverdiavgift. Selgerne/forsikringsselskapet la på sin side frem en tilleggsrapport fra Rolf Ekholt der full omlegging av taket ble kostnadsberegnet til 185 786 kroner eksklusive merverdiavgift. Ekholt fant imidlertid ikke å kunne ta stilling til Ansnes’ kostnadsberegninger for innvendige arbeider idet han ikke hadde «sett noe dokumentasjon som tilsier at det vil være skader i den utstrekning som krever utbedring».

Om saksforholdet ellers vises det til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

Oslo tingrett avsa 14. april 2009 dom med slik domsslutning:

1. Anders Lersveen og Solveig Thorstensen dømmes til å betale prisavslag med kr 300 000 – trehundretusen kroner – til Marte og Terje Røijen-Hammer for manglende evigvarende bruksrett til båtplass, med tillegg av rente etter forsinkelsesloven § 3, fra 16.05.2008 til betaling skjer.

 

2. Anders Lersveen og Solveig Thorstensen og Am Trust International Underwrites Ltd dømmes in solidum til å betale prisavslag/erstatning med kr 516 450 – femhundreogsekstentusenfirehundreogfemti kroner til Marte og Terje Røijen-Hammer – med tillegg av rente etter forsinkelsesloven § 3, av kr 126 200 hundreogtjuesekstusentohundre kroner – fra 16.05.2008 til betaling skjer og for kr 390 250 – trehundreognittitusentohundreogfemti kroner – fra 11.03.2009 til betaling skjer.

 

3. Anders Lersveen og Solveig Thorstensen og Am Trust International Underwrites Ltd dømmes in solidum til å betale sakskostnader til Marte og Terje Røijen-Hammer med kr 140 000 – hundreogførtitusen kroner med tillegg av rente etter forsinkelsesloven § 3, fra forfall til betaling skjer.

 

4. Oppfyllelsesfristen av kravene i punktene 1 – 3 foran er 2 – to – uker fra dommens forkynnelse.

 

Kjøperne fikk i tingretten medhold i krav om prisavslag for manglende evigvarende bruksrett til båtplass og for mangler ved taket fastsatt til utbedringskostnadene utvendig og innvendig som oppgitt i tilbud fra Ansnes med 25% fradrag for standardheving for den utvendige takomleggingen. I tillegg tilkjente tingretten erstatning for utgifter til Aarnes’ rapport vedrørende bryggen og for Mycoteams skaderapport. Kjøperne fikk derimot ikke medhold i krav knyttet til mangler ved det ene badet og heller ikke for at loftsetasjen ikke var godkjent for beboelse.

Solveig Thorstensen, Anders Lersveen og Amtrust International Underwiters Ltd har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Røijer-Hammer har ikke inngitt avledet anke hva gjelder kravene de ikke fikk medhold i for tingretten.

Forut for ankeforhandlingen har kjøperne innhentet en ny rapport fra Mycoteam 8. januar 2010, samt en skaderapport vedrørende taket/loftsetasjen fra Vidar Aarnes 2. februar 2010, mens selgerne og forsikringsselskapet har innhentet rapport fra Lasse Evensen vedrørende bryggen. De har også fremlagt en rapport fra Cato Kielland 23. desember 2009 om det samme spørsmålet.

Ankeforhandling er holdt 16. og 17. mars 2010 i Borgarting lagmannsretts hus. Av de ankende parter møtte Solveig Thorstensen sammen med prosessfullmektigen, advokat Arne Meidell og avga forklaring. Anders Lersveen avga forklaring på telefon. For ankemotpartene møtte Terje Røijen-Hammer sammen med prosessfullmektigen, advokat Jarle Edler og avga forklaring. Det ble avhørt fem vitner, hvorav fire var sakkyndige vitner. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken.

De ankende parter, Solveig Thorstensen, Anders Lersveen og Am Trust International Underwriters Ltd. har i hovedtrekk anført:

Det foreligger ingen kjøpsrettslige mangler ved eiendommen. Salgspapirene gir informasjon om at huset var fra 1958, at huset hadde god standard på utstyr og overflater, var påkostet og modernisert i 1998/2002, men også at taktekkingen var fra byggeåret og burde kontrolleres, samt at det var noe fukt i grunnmur. I taksten var det gjort fradrag for teknisk verdi med 475 000 kroner, mens markedsverdien var satt til 8 500 000 kroner. Huset ble solgt for 7 650 000 kroner, det vil si 850 000 kroner under taksmannens oppgitte markedsverdi. Det må ses hen til dette ved vurderingen av hva kjøper fikk.

En verdi- og lånetakst gir ikke noe uttømmende bilde av en eiendom. Kjøper må selv utfylle og undersøke i forhold til de opplysningene som ble gitt. Både i salgsprospektet og i selgers egenerklæring ble kjøperne oppfordret til å undersøke selv. Dette ble ikke fulgt.

Det er ikke sannsynliggjort at noe av betydning fremkom under visning. Det ble ikke stilt kritiske spørsmål. Båtplassen ble fremvist spesielt. Kjøpernes angivelige forutsetninger for kjøpet knyttet til båtplass og «nytt» hus, har ikke kommet klart frem.

Kjøper foretok ingen undersøkelser av taket før bud ble inngitt, og det ble heller ikke tatt noen forbehold av betydning for nærværende sak ved inngivelse av bud.

I forbindelse med kontraktsmøte ville kjøperne ha dokumentasjon på at eiendommen hadde bruksrett til egen brygge. Når det gjaldt båtplassen i flytebryggeanlegget, ble det gitt informasjon om regelverket for dette på kontraktsmøtet, herunder at det ikke fulgte med noen egen aksje og at det var ventetid dersom det ikke var ledig plass. Dette ble akseptert av kjøperne.

Første gang kjøper stilte spørsmål rundt taket, var på overtakelsesforretningen, noe som er uten betydning for kjøpet og mangelsvurderingen. Selger besvarte spørsmålet, ut fra sin subjektive kunnskap, at de ikke kjente til noe. Det ble ikke gjort noen anmerkninger på overtakelsen. Det var ingen fuktindikatorer eller fuktmerker på dette tidspunkt. Rommet ble malt uten at det ble reagert på noe. Synlige tegn på fukt ble først oppdaget etter dette. At selger var ukjent med fuktskader underbygges også av at selger i så fall ville ha reagert overfor sin selger. Det ble ikke gjort noe i loftsetasjen i selgers eiertid. Etasjen var i daglig bruk, og fukt ville ha satt merker. Det avvises ikke at det kan ha vært lekkasjer, men at dette i så fall har trukket inn i konstruksjonen og dermed ikke vært synlig.

Når det gjelder den anførte mangel om at eiendommen ikke har egen brygge, erkjennes det at ordlyden i prospektet er upresis og feil i forhold til de faktiske forhold. Det bestrides imidlertid at dette har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven § 3-8 andre ledd. Den faktiske situasjonen er at alle på Ulvøya har krav på og via båtforeningen får tildelt landfeste/båtplass. Det som kan være usikkert, er om en får samme plass som tidligere eier. Det kan ikke legges til grunn at markedsverdien påvirkes av den upresise formuleringen i salgsprospektet, eiendomsrett er det uansett ikke.

Når det gjelder båtplass i flytebryggeanlegget, ble dette, som nevnt, avklart på kontraktsmøtet. Kjøperne kom ikke med noen anmerkninger, og forholdet må da anses som akseptert.

Forutsatt at det foreligger en mangel, skal prisavslag utmåles forholdsmessig. Mangelen kan ikke rettes. Utmåling skal skje etter avhendingsloven § 4-12 som angir en objektiv regel. Spørsmålet blir hva eiendommen var verdt om riktige opplysninger om bryggeplassen var blitt gitt. Det foreligger vurderinger av dette fra tre takstmenn. Takstmennene Evensen og Kielland mente at dette i utgangspunktet ville være uten betydning for markedsprisen, alternativt at det maksimalt ville utgjøre 100 000 kroner, mens Aarnes har anslått verditapet til 300 000 kroner.

Når det gjelder de anførte manglene knyttet til taket, er det snakk om lekkasjer på et nesten 50 år gammelt tak. Det var opplyst at taket var fra byggeåret, og dette var da også kjøpers forventninger. Kjøper fikk også oppfordring i prospektet om å undersøke taket. At kjøper selv la mest vekt på taksten, må bli kjøpers risiko. Det er den samlede informasjonen som må legges til grunn

Verken selger eller takstmann har her holdt tilbake opplysninger som de kjente eller måtte kjenne til, jf. avhendingsloven § 3-7. For så vidt gjelder takstmannen, ligger det ikke til ham å gå opp på et tak for undersøkelser i forbindelse med en verditakst. Om selgers kjennskap vises det til det som er anført ovenfor. Samlet foreligger det ikke noe som gjør at selger måtte kjenne til lekkasjer. Det vises til at årsaken her er elde og slitasje.

Det er heller ikke gitt uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-8. Kjøper har forklart at de la vekt på opplysningene i egenerklæringsskjemaet før bud, især i forhold til punkt 9 om selger kjente til «utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade ». En slik avkryssing kan ikke forstås som en garanti for at alt er i orden. Svaret angir selgers kunnskap om eiendommen gitt etter «beste skjønn».

Eiendommen er solgt som den er, og den er heller ikke i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med, jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Det er ikke sannsynliggjort at taket er bygget i strid med reglene på oppføringstidspunktet. Om vinduene er satt inn feil, slik takstmann Aarnes hevder, eller om det alderen som har ført til lekkasjer, slik taksmann Eriksen hevder, er uten betydning. Uansett er en her innenfor risikosfæren sette hen til at eiendommen er solgt som den er. Taket og vinduene var gamle, og ut fra forventet levetid for begge deler var lekkasjer noe det var grunn til å regne med. Levetidsbetraktninger er en god veiledning for en rettslig vurdering. Vanlig aldersslitasje er ingen mangel. Det er således kjøpers risiko at taket lekker ved gjennomføringene.

Forutsatt at mangel foreligger, skal et prisavslag begrense seg til det som er nødvendig for å utbedre skaden. Full omlegging av taket er mer enn det som er nødvendig. Uansett må det gjøres et standardfradrag for et helt nytt tak med mer enn 25% som var det tingretten la til grunn. Kostnadsberegningen for innvendig utbedring er også for høy. Anbefalingene fra Mycoteam knytter seg til avdekking av skader. Dette er ikke en mangel selger hefter for.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

1. Anders Leersveen, Solveig Thorstensen frifinnes.

 

2. Anders Lersveen, Solveig Thorstensen og Am Trust International Underwriters Ltd frifinnes.

 

3. Anders Lersveen, Solveig Thorstensen og Am Trust International Underwriters Ltd tilkjennes sakens omkostninger for tingrett og lagmannsrett.

 

 

Ankemotpartene, Marte og Terje Røijen-Hammer, har i hovedtrekk anført:

Utgangspunktet for mangelsvurderingen er hva som er avtalt mellom partene, jf. avhendingsloven § 3-1. Dette beror på en konkret vurdering med utgangspunkt i salgsprospekt og takst, dernest om det foreligger manglende opplysninger etter § 3-7, uriktige opplysninger etter § 3-8 eller vesentlig mislighold etter § 3-9. Ved vurderingen går selgers opplysningsplikt foran kjøpers undersøkelsesplikt etter § 3-10.

For det første foreligger det en mangel ved at eiendommen ikke har egen brygge med evig bruksrett. I salgsprospektet er det gitt konkrete opplysninger om to båtplasser, både at det var egen brygge med evig bruksrett og at det var en aksje i Ulvøya båtforening som ga rett til båtplass i flytebryggeanlegg. Også taksten oppgir «båtplass med brygge». Det bestrides at flytebryggeplassen ble avklart i kontraktsmøte. Det avgjørende er at kjøperne ikke kan disponere to plasser, og det blir feil å spekulere i hva som ble avklart vedrørende flytebryggen. De rettighetene som salgsprospektet opplyser om, foreligger ikke. Dette har betydning for verdivurderingen. Svikten består i at eiendommen som sådan ikke har egen, eksklusiv plass som en kan disponere fritt i forhold til utleie og videresalg. Rettighetene er ikke evigvarende, men knyttet til at en bor på Ulvøya. For så vidt gjelder landfeste/brygge har en rett til et slikt feste, men ikke nødvendigvis det samme som tidligere eier hadde. Selv om det i dag er ledige plasser, kan dette stille seg annerledes om noen år. For plass i flytebryggeanlegget er det i dag ventetid.

Det er således gitt uriktige opplysninger om eiendommen, og dette har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven § 3-8. Kjøperne ville ikke gått på visning og uansett ikke betalt samme kjøpesum. Betydningen for kjøper fremgår av det forbeholdet som ble tatt i kjøpekontrakten § 12. Det fremgår videre av § 12 at selger her skulle foreta undersøkelser om bryggeforholdene både for landfestet og flytebryggen. Selgers opplysningsplikt går her foran kjøpers undersøkelsesplikt. Forholdene var heller ikke mulig å rette.

Svikten innebærer et klart verdiminus. Når det gjelder verdivurderingene fra de tre taksmennene som har sett på dette, er det bare Aarnes som har vurdert dette med et riktig utgangspunkt og tatt med både landfeste og flytebrygge der han har anslått verdiminuset til 300 000 kroner. Vurderingene fra de to andre taksmennene har et annet mandat og utgangspunkt, og deres anslag kan ikke legges til grunn. Ved vurderingen vil det også være riktig å se hen til at det etter kjøpekontrakten § 12 ble holdt tilbake 200 000 kroner. Det senere rettsforliket som er inngått mellom selgerne og tidligere eier Staubo tar utgangspunkt i samme beløp.

Tingrettens dom er korrekt når kjøperne der er gitt et prisavslag på 300 000 kroner for manglende båtplass, samt at det er gitt erstatning for utgifter til Aarnes’ rapport om verdsettelsen av verdiminuset.

For det andre foreligger det mangler på grunn av vanngjennomtrengning fra tak/vindu, samt pipe. Det er påvist fuktskader og muggsopp uten at opplysningene i salgsprospektet gir indikasjoner på at taket eller vinduene er utette. Heller ikke taksten gir indikasjoner på dette. Det vises til punkt 200 i taksten der det for taket kun står «[t] ak i trekonstruksjon tekket med takstein», etterfulgt av «Vedlikehold: Noe fukt i grunnmur». Videre vises det til at fradraget for «gjenst. arbeider, alder, utidsmessighet el.l.» kun utgjør 475 000 kroner.

Lekkasjer ved vindu i det rosa rommet ble oppdaget under en måned etter overtakelsen, mens vann/fukt rundt de andre vinduene ble oppdaget våren 2007. Både Mycoteam og takstmann Ekholt har uttalt at det har vært fuktbelastning over tid. Det er derfor lite trolig at dette ikke har vært konstatert tidligere slik at selger «kjente eller måtte kjenne til» dette.

I salgsprospektet står det at taktekkingen bør kontrolleres. Men det står ikke noe om utetthet. Det er uklart hvorfor forbeholdet er kommet inn i salgprospektet. Dersom formuleringen kommer fra taksmannen, skulle han selv tatt med noe om dette. Når han først sier noe om vedlikehold for grunnmuren, burde han også sagt noe om annet vedlikehold og om levetid. Dersom formuleringen kommer fra selger, tilsier det at selger har sett «faresignaler» og burde sagt fra til taksmannen, og det skulle vært gitt konkrete opplysninger. Forbeholdet er uansett ikke klart nok, og uklarheten må tale mot den som burde uttrykt seg klarere. Selger har heller ikke rimelig unnskyldning for en eventuell uvitenhet.

Prinsipalt gjøres det derfor gjeldende at det foreligger manglende opplysninger om eiendommen etter avhendingsloven § 3-7.

For det tilfellet at det legges til grunn at opplysninger er gitt, er både punkt 200 og fradrag for slit og elde i taksten uriktige, jf. avhendingsloven § 3-8. Fradraget på 475 000 kroner gir indikasjoner på at det er et 10 år gammelt hus. Bare grunnmuren utgjør 200 000 kroner av dette fradraget.

Både i forhold til avhendingsloven § 3-7 og § 3-8 er det klart at opplysningssvikten har virket inn på avtalen. Kjøperne hadde gitt uttrykk for at datteren var særlig eksponert for luftforurensning, dette fikk selgerne vite. De ville ikke kjøpt eiendommen om de hadde visst om fuktskadene.

Uansett foreligger det her en vesentlig forventningssvikt etter avhendingsloven § 3-9. Når taket må skiftes på grunn av muggsoppskade er dette i seg selv en vesentlig forventningssvikt. De konkrete forholdene i saken har betydning for vesentlighetsvurderingen. Siden fradrag for slit og elde var lite, hadde kjøperen berettiget forventning om at eiendommen ikke ville kreve vesentlige vedlikeholdsarbeider i nær fremtid.

Kjøperne har ikke undersøkelsesplikt med mindre de oppfordres til det ut fra konkrete forhold. Når det gjelder bemerkningen om takkonstruksjonen i salgsprospektet, er dette for vagt. Bemerkningen om grunnmuren i taksten er derimot konkret, og kjøperne reagerte da også i forhold til dette. Taksten og egenerklæringsskjemaet må ses samlet. Opplysningene her tilsa ingen undersøkelsesplikt for kjøperne. De har heller ikke misligholdt en oppfordring om å undersøke. Standardformuleringer i dokumentene gir ikke tilstrekkelig oppfordring. Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt idet selger og/eller takstmann har hatt mulighet til å vite. Risikoen må da legges på selger.

Skadeårsaken, om lekkasjene skyldes elde eller feil ved montering, er ikke avgjørende. Uansett er det behov for utbedringer, og selger må svare for dette uavhengig av skadeårsak.

Når det gjelder utbedringsbehovet utvendig og innvendig, vises det til Ansnes’ tilbud som tingretten har lagt til grunn.

For de innvendige arbeidene er omfanget av utbedringene som må gjøres, tilstrekkelig dokumentert gjennom Mycoteams rapporter som viser at det er nødvendig med full avdekking for å kartlegge omfanget. Dette må deretter settes tilbake slik Ansnes’ tilbud gir uttrykk for.

Når det gjelder fradrag for standardhevning, gir levetidsbetraktninger liten veiledning. Egentlig er det her ikke grunn til noe standardfradrag overhodet, og uansett er det ikke grunn til fradrag ut over fradraget på 25% som tingretten har gitt. I tillegg har kjøper, som for tingretten, krav på erstatning for kostnadene ved å påvise manglene.

Når det gjelder sakskostnadene, bør det uansett legges vekt på at kjøperne før stevning ble inngitt, fremsatte et rimelig forlikstilbud som ikke ble akseptert av motparten.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

1. Anken forkastes.

 

2. Anders Lersveen og Solveig Thorstensen og Am Trust International Underwriters Ltd dømmes in solidum til å betale Marte og Terje Røijen-Hammer sakens omkostninger.

 

 

Lagmannsretten ser slik på saken:

Saken gjelder kjøp av boligeiendom som faller inn under avhendingslovens virkeområde. Utgangspunktet etter avhendingsloven § 3-1 første ledd er at eiendommen har en mangel dersom den ikke «er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala». Vargveien 3 A ble solgt «som den er». Etter § 3-9 første ledd har eiendommen likevel mangel der dette følger av § 3-7 eller § 3-8 om selgers ansvar for manglende eller uriktige opplysninger. Etter § 3-9 andre punktum har eiendommen også mangel om den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperne «hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.»

Ankesaken gjelder spørsmål om det foreligger mangel i forhold til brygge og tak. Mangler ved bad og manglende godkjenning av loftsetasjen for beboelse er ikke til behandling i lagmannsretten.

 

Brygge

Av salgsprospektet fremgikk det at eiendommen hadde egen brygge med evig bruksrett og i tillegg en båtplass i flytebryggeanlegg. I ettertid har det vist seg at dette ikke stemmer. Alle båtplasser på Ulvøya tilhører og forvaltes av Ulvøy Vel/Ulvøy Vels båtforening. Det vises for så vidt til brevet fra foreningen 30. august 2007 som er gjengitt ovenfor. Landfeste 102 med brygge som Terje Røijen-Hammer ble vist før bud ble inngitt, fulgte således ikke med eiendommen. Som grunneiere på Ulvøya har kjøperne riktignok rett til et landfeste, men ikke rett til det samme landfestet som tidligere eier disponerte. Formannen i båtforeningen har for lagmannsretten opplyst at det er omtrent 90 landfester tilgjengelige, hvorav 15-20 plasser for tiden er ledige, herunder landfeste 102. I tillegg til å få tildelt landfeste, kan grunneierne melde seg på til båtplass i flytebryggeanlegget som har 125 plasser. Der er det imidlertid venteliste for ledig plass.

Lagmannsretten finner, som tingretten, at det her er gitt uriktige opplysninger om brygge/båtplass som innebærer en mangel ved eiendommen etter avhendingsloven § 3-8. Det er heller ikke tvil om at de uriktige opplysningene har virket inn på kjøpet. At brygge hadde betydning for kjøperne, fremgår både ved at Terje Røijen-Hammer var på separat visning av landfeste/brygge 102 før bud ble inngitt og ved at det ble krevd dokumentasjon på bruksretten, jf. kjøpekontrakten § 12. Lagmannsretten finner imidlertid at forholdene rundt båtplass i flytebryggeanlegget ble avklart på kontraktsmøtet. Både Anders Lersveen og Terje Røijen-Hammer forklarte under ankeforhandlingen at det var dokumentasjonen vedrørende landfestet/bryggen som ble diskutert på kontraktsmøtet og som selgerne skulle fremskaffe dokumentasjon på. Vedrørende plassen i flytebryggeanlegget finner lagmannsretten på grunnlag av partsforklaringene at det på kontaktsmøtet ble avklart at det ikke forelå noen aksje, at båtforeningen måtte kontaktes, samt at det var ventetid. Dette understøttes også av formuleringen i kjøpekontrakten § 12 der båtplass betegnes som «denne» i entall.

Kjøperne har etter dette krav på et forholdsmessig prisavslag for manglende egen brygge i medhold av avhendingsloven § 4-12 første ledd idet mangelen ikke kan rettes. Takstmann Aarnes vurderte i sin rapport 29. februar 2007 verditapet for landfeste/brygge og båtplass i flytebryggeanlegget til samlet 300 000 kroner som ble lagt til grunn i tingrettens dom. Selgerne har på sin side fremlagt rapporter fra taksmennene Kielland og Evensen. Kiellands rapport er utarbeidet på oppdrag fra tidligere eier Staubo i regressak med selgerne i saken her. Siden ny eier ikke vil være garantert samme plass, har han både i rapporten og for lagmannsretten vurdert verdien av et landfeste uten opparbeidet bryggeplass, til ca. 80 000 kroner med tillegg av merverdiavgift. Evensen har i sin rapport og for lagmannsretten uttalt at det for bolig på Ulvøya ikke gjør noen forskjell i verdivurderingen om bruksrett til landfeste gis gjennom båtforeningen eller gjennom eiendommen en kjøper. Vurdert i forhold til landfeste 102 har han for lagmannsretten anslått at dette maksimalt kan utgjøre et verditap på 100 000 kroner, dersom leiepris legges til grunn, kanskje bare 50 – 70 000 kroner.

Lagmannsretten finner at verdiminuset for kjøperne for det første består i at de ikke selv kan disponere det landfestet de kan få tildelt fra båtforeningen, til utleie eller utlån. De kan heller ikke omsette bruksretten. Når det gjelder manglende mulighet for leieinntekter, er landfestene på Ulvøya neppe av de mest attraktive båtplassene. Riktignok ligger de sentralt, men manglende parkering og bratte trapper, gjør at en antakelig ikke ville oppnådd spesielt høy leie sammenlignet med andre steder.

For det andre er kjøperne ikke sikret en båtplass med opparbeidet brygge og gunstige dybdeforhold som kan følge med ved videresalg. Selv om landfeste 102 etter det opplyste for tiden er ledig, slik at kjøperne selv antakelig vil kunne bli tildelt denne plassen for egen eiertid, vil dette være annerledes om eiendommen selges. Landfestene varierer både beliggenhetsmessig og i forhold til opparbeidelse, noe som etter lagmannsrettens syn vil virke inn på verdien av eiendommen. Dagens situasjon med flere ledige landfester, kan også endre seg.

Verdien av den manglende egne «bryggeplass med evigvarende bruksrett» må fastsettes skjønnsmessig. Lagmannsretten finner etter samlet vurdering, der det både er sett hen til mulige leieinntekter og verdien av en opparbeidet bryggeplass med gode dybdeforhold, at verdireduksjonen bør settes til 200 000 kroner. Ved vurderingen er det i noen grad lagt vekt på at beløpet også samsvarer med det som ble holdt tilbake av salgssummen etter kjøpekontrakten § 12, samt inngått rettsforlik i regressak mellom selgerne og tidligere eier Staubo.

I tillegg skal kjøperen ha erstatning for utgiftene på 4 500 kroner til takstmann Aarnes’ rapport om verdien av bryggen.

Kjøperne tilkjennes etter dette prisavslag og erstatning med til sammen 204 500 kroner.

 

Taket

Innledningsvis bemerkes at byggeåret for Vargveien 3 A i salgsprospektet ble oppgitt til 1958. Under ankeforhandlingen er det opplyst at byggemelding ble inngitt i 1958, mens ferdigattest for huset ble utstedt i 1963 uten at lagmannsretten kan se at det får innvirkning på de mangelsvurderinger retten skal foreta.

Etter avhendingsloven § 3-7 har eiendommen en mangel dersom kjøperne ikke har fått opplysninger om eiendommen som selgerne kjente eller måtte kjenne til og som kjøperne hadde grunn til å regne med å få. Det samme gjelder for opplysninger fra andre som selgerne må identifiseres med, i dette tilfellet takstmann Thorbjørn Myhre. Uttrykket «måtte kjenne til» i § 3-7 innebærer at det ikke må være noen rimelig grunn for selger/taksmann til å være uvitende. Det er derimot ikke tilstrekkelig at selger burde kjent til omstendigheten.

Lagmannsretten kan ikke se at selger eller takstmann her har unnlatt å gi opplysninger som gjør at det forligger mangel etter avhendingsloven § 3-7. Slik saken er opplyst, må det legges til grunn at lekkasjene i taket har utviklet seg over noe tid. Det har imidlertid ikke fremkommet holdepunkter for at utetthetene i taket har gitt seg synlige utslag før kjøperne overtok risikoen ved undertegningen av kjøpekontrakten. Dette underbygges også av at lekkasjemerker andre steder enn i det rosa rommet, først viste seg flere måneder etter den første lekkasjen i oktober 2006, først ved takvinduet i trapperommet, senere også ved et av takvinduene i det andre soverommet. Selgerne benyttet loftsetasjen som soverom og gjesterom og hadde det vært fuktproblemer tidligere, har det formodningen mot seg at selgerne ikke ville oppdaget dette. Det samme gjelder for taksmannens visuelle gjennomgang av denne etasjen. En utvendig sjekk av taket kan ikke ses å høre med ved utarbeidelsen av en verditakst som her.

Det er heller ikke opplyst at kjøper har stilt spørsmål vedrørende taket på visning eller kontraktsmøte. På overtakelsesforretningen ble det derimot stilt spørsmål rundt taket der Anders Lersveen svarte benektende på at han kjent til noe. Dette var uansett for sent. Det ble for øvrig ikke nedtegnet noe om taket under overtakelsesforretningen.

Lagmannsretten kan heller ikke se at det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen som kan ha virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven § 3-8. Det avgjørende er om opplysningene objektivt sett er feil. For opplysninger gitt i selgers egenerklæringsskjema, gir disse uttrykk for selgers subjektive oppfatning av forholdene ved eiendommen som er gitt etter «beste skjønn». Når selgerne i egenerklæringsskjemaet punkt 9 har krysset av for at de ikke kjente til «utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade», er dette ikke ment å skulle gi en konkret, objektiv beskrivelse av takets tilstand. Skjemaet opplyser også eksplisitt om at opplysningene er gitt ut fra hva selger «kjenner til» og «etter beste skjønn». Heller ikke opplysningene gitt i taksten punkt 200 som er gjengitt innledningsvis, inneholder opplysninger som er objektivt feil. At det der er vist til vedlikeholdsbehov for så vidt gjelder grunnmuren, kan ikke forstås antitetisk slik at det da ikke kan forventes å foreligger andre vedlikeholdsbehov. Det samme gjelder for det skjønnsmessige fradraget i taksten for slit og elde med 475 000 kroner.

Når eiendommen er solgt «som han er», har den etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum likevel mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Bestemmelsen er en objektiv risikobestemmelse, og misforholdet mellom eiendommens tilstand og det kjøper kunne regne med, må være utvilsomt. I denne saken er utbedringskostnadene for å avbøte manglene isolert sett vesentlige. Spørsmålet er om kjøperne her hadde grunn til å regne med at taket var i bedre forfatning enn det rent faktisk var. Hva kjøperne selv regnet med i forhold til eiendommen generelt og taket spesielt, er ikke avgjørende.

I utgangspunktet går selgers opplysningsplikt foran kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10. Eiendommen var oppgitt å være fra 1958, og salgsprospektet ga opplysninger om bestemmelsene i avhendingsloven vedrørende at eiendommen ble solgt «som han er» og det ble oppfordret til «å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis». Også i egenerklæringsskjemaet ble «potensielle kjøpere oppfordret til å undersøke eiendommen grundig». Selv om disse oppfordringene fremkommer som standardopplysninger, må kjøperne ta dem alvorlig. Lagmannsretten er således ikke enig med kjøperne i at slike standardformuleringer ikke ga dem tilstrekkelig oppfordring til selv å foreta undersøkelser.

I tillegg til de generelle oppfordringene om å foreta egne undersøkelser, fikk kjøperne i denne saken spesifikt opplyst at taktekkingen var fra byggeåret og med en oppfordring om å kontrollere denne. At oppfordringen fremgikk av salgsprospektet og ikke av taksten, finner lagmannsretten uten betydning. Det er uansett den samlede informasjonen kjøperne har fått, som er avgjørende.

Ut fra de oppfordringene som ble gitt gjennom salgsdokumentene, og da i særdeleshet oppfordringen om at taktekkingen burde kontrolleres, finner lagmannsretten at kjøperne er de nærmeste til å bære risikoen for takets tilstand/fuktskadene når de unnlot å undersøke taket nærmere. Når en kjøper et nesten 50 år gammelt hus der taket er opplyst å være fra byggeåret, er det etter alminnelig kunnskap om levealder og vedlikeholdsbehov for tak og beslag knyttet til dette, påregnelig at utettheter kan oppstå, og da særlig for et tak som her med mange gjennomføringer på grunn av takvinduene, i tillegg til pipen. Det er for så vidt heller ikke avgjørende om svikten skyldes feil ved monteringen av takvinduene eller slitasje/elde, risikoen er uansett overtatt av kjøperne.

For ordens skyld bemerkes at taket etter det som er opplyst for lagmannsretten, er bygget i henhold til de krav til utforming og isolering som var gjeldende på byggetidspunktet.

Lagmannsretten er enig med kjøperne i at de etter salgsdokumentene hadde grunn til å forvente god standard på utstyr og overflater ut fra opplysninger om påkostninger og modernisering i perioden 1998 – 2002. At huset ville være uten vedlikeholdsbehov de nærmeste årene hadde kjøperne derimot ingen grunn til å regne med i forhold til det nesten 50 år gamle taket. Heller ikke fradraget for slit og elde i taksten, gir grunn til en slik forventning. Dette er et skjønnsmessig fradrag som ikke sier noe om hva det er gjort fradrag for.

De ankende parter blir etter dette å frifinne for krav om prisavslag og erstatning for utvendige og innvendige mangler knyttet til taket.

 

Sakskostnader

Anken har etter dette ført frem hva gjelder manglene knyttet til taket. Hva gjelder bryggen, har anken bare resultert i at prisreduksjonen for denne settes noe lavere enn i tingrettens dom. Anken er således dels vunnet, dels tapt. Sakskostnader tilkjennes derfor ikke for lagmannsretten. Den lavere prisreduksjonen for bryggen i forhold til tingrettens dom er ikke tilstrekkelig til at de ankende parter kan anses for å ha fått medhold «i det vesentlige» etter tvisteloven § 20-2 andre ledd. Lagmannsretten finner heller ikke grunn til å gi § 20-3 anvendelse. Det bemerkes for ordens skyld at de ankende parter selv har lagt ned påstand om sakskostnader felles for de to kravene anken gjelder.

Lagmannsrettens resultat skal også legges til grunn når det gjelder sakskostnadene for tingretten, slik at partene også for tingretten bærer egne omkostninger.

Ankemotpartene har gjort gjeldende at et fremsatt forlikstilbud forut for saksanlegget i tingretten, for deres del må få betydning for sakskostnadsspørsmålet. Ut fra lagmannsrettens resultat, er det ikke grunnlag for dette.

Dommen er enstemmig.

 

Domsslutning:

 

1. Solveig Thorstensen og Anders Lersveen dømmes en for begge og begge for en til å betale prisavslag og erstatning for manglende evigvarende bruksrett til egen brygge med 204.500 – tohundreogfiretusenfemhundre – kroner til Marte Røijen-Hammer og Terje Røijen-Hammer i fellesskap med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven § 3fra 16. mai 2008 til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er to uker fra forkynnelsen av denne dom.

 

2. Solveig Thorstensen, Anders Lersveen og Am Trust International Underwriters Ltd frifinnes for krav om prisavslag og erstatning for utvendige og innvendige mangler knyttet til taket i Vargveien 3 A.

 

3. Partene bærer egne sakskostnader for tingretten og lagmannsretten.