LB-2010-013675

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter avhendingsloven.

Ankende part, Elin Eliassen Heien, kjøpte Dalenveien 81 F, gnr. 79 bnr. 74 i Drammen kommune i 1994 for 150 000 kr. Eiendommen ble overdratt som hytte. Eiendommen hadde imidlertid vært brukt til beboelse mer eller mindre sammenhengende siden 1953, med unntak for noen år på 80-tallet. Heien bosatte seg på eiendommen.

I 1997 søkte Heien om byggetillatelse for påbygg, og utslippstillatelse. I søknadene om tillatelser var det krysset av for at eiendommen var bolig. I selve utslippstillatelsen er eiendommen betegnet som enebolig. Utslippstillatelsen ble gitt med krav om utbedringer, og var gyldig i tre år. Heien oppfylte ikke utbedringskravene som var satt for utslippstillatelsen innen fristen.

Heien solgte eiendommen til Tin Are Linderud og Lydia Lystad ved kjøpekontrakt 7. september 2001 for 1 000 000 kr. I salgsoppgaven ble eiendommen betegnet som enebolig. Det var opplyst at det ikke forelå ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra teknisk etat, og at det forelå et påbud om spredegrøfter som ikke var utbedret. Eiendommen ble solgt «som den er», jf. avhendingsloven § 3-9. Kjøperne overtok eiendommen i november 2001, og tok den i bruk som bolig.

I august 2006 bestemte Linderud og Lystad seg for å selge eiendommen videre. De engasjerte Ronny Abeltun som megler. Da Abeltun innhentet informasjon fra kommunen, oppdaget han at eiendommen ikke var godkjent som bolig. Salgsprosessen fortsatte under forutsetning av at bruksendring ville bli innvilget. Det kom inn et bud på 1 725 000 kr med forbehold om godkjennelse av bruksendring. Søknadsprosessen for brukstillatelsen trakk ut i tid, og budet ble trukket tilbake. Linderud og Lystad fremsatte mangelsreklamasjon overfor Heien 5. september 2006.

I brev 11. januar 2007 skrev kommunen at blant annet avløpsanlegg måtte vurderes utbedret før bruksendringstillatelse kunne gis. Linderud og Lystad søkte om utslippstillatelse, men fikk avslag på søknaden ved kommunens brev 22. oktober 2007. I brevet ble det vist til at ved bruksendring må de lokale forhold tilfredsstille etablering av renseanlegg på en slik måte at man oppnår forskriftsmessige renseresultater. I brev 31. oktober 2007 opplyste kommunen at bruksendring til bolig ville være i samsvar med gjeldende kommuneplan, men at behandling av søknad om bruksendring ville betinge godkjent sanitærabonnement hos kommunen og redegjørelse for at eiendommen tilfredsstilte tekniske krav til boligbebyggelse. I brev 1. november 2007 presiserte kommunen at utslippstillatelsen fra 1997 ikke lenger var gyldig. Linderud har forklart at kostnadene for å koble seg på det offentlige utslippsanlegget ville bli 300 – 400 000 kr, og at dette derfor var et uaktuelt alternativ for ham og Lystad.

Den 6. mai 2008 solgte Linderud og Lystad eiendommen som fritidseiendom for kr 1 350 000.

Linderud og Lystad tok ut stevning for Drammen tingrett 17. juni 2009, med krav om prisavslag og erstatning for mangelfulle opplysninger om eiendommens status. Heien innga tilsvar og tok ut søksmål mot Drammen kommune og begjærte subjektiv kumulasjon. Begjæringen om subjektiv kumulasjon ble avslått av tingretten.

Drammen tingrett avsa 30. november 2009 dom med slik slutning:

1. Elin Eliasen Heien dømmes til å betale prisavslag til Tin Are Linderud og Lydia Lystad med 350 000 – trehundreogfemtitusen – kroner innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse med tillegg av renter etter forsinkelsesrenteloven § 3første ledd til betaling skjer.

 

2. Elin Eliassen Heien dømmes til å betale erstatning til Tin Are Linderud og Lydia Lystad med 108 640 – etthundreogåttetusensekshundreogførti – kroner innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse med tillegg av renter etter forsinkelsesrenteloven § 3første ledd til betaling skjer.

 

3. Elin Eliassen Heien dømmes til å betale 133 130 – etthundreogtrettitretusenetthundreogtretti – kroner til Tin Are Linderud og Lydia Lystad saksomkostninger innen to uker fra dommens forkynnelse.

 

Elin Eliassen Heien har i rett tid anket dommen. Tin Are Linderud og Lyda Lystad har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i Borgarting lagmannsretts hus 4. og 5. november 2010. Elin Eliassen Heien møtte med sin prosessfullmektig og avga partsforklaring. Tin Are Linderud møtte med sin prosessfullmektig og avga partsforklaring. Det ble avhørt fem vitner og gjennomgått dokumentbevis.

Ankende part, Elin Eliassen Heien, har i det vesentlige anført:

Ankende part kjøpte eiendommen som hytte i 1994. Da hun ønsket å bygge på huset i 1997 var hun i kontakt med kommunen for å søke bruksendring til enebolig. Hun fikk beskjed av Erling Karlsen i Bygningsetaten om at huset var en enebolig. Karlsen opplyste at ved en gjennomgåelse og befaring av eiendommene i 1982 ble bebyggelse hvor det bodde folk fast, klassifisert som boligeiendommer. Kommunen behandlet også eiendommen som bolig i forbindelse med byggesøknad og utslippstillatelse. Dokumenter vedrørende eiendommen kan ha blitt borte i en brann i kommunens arkiver i 2004. Eiendommen er registrert som bolig i GAB-registeret, og det er kommunen som gir melding til registeret om eiendommens art.

Før bygningsloven av 1965 var det ikke nødvendig med bruksendringstillatelse for å endre en eiendom fra hytte til bolig. Etter bygningsloven av 1924 gjaldt det ikke noe skille mellom boliger og fritidseiendommer. Det har vært langvarig beboelse på eiendommen. Arkivmaterialet som forelå i kommunen i 2001 bekrefter at eienommen ble klassifisert som bolig i 1981 eller 1982. Også naboen Pedersens eiendom, som før var hytte, er blitt bolig. Kommunen hadde plikt til å forfølge ulovlige forhold etter plan- og bygningsloven. Kommunen må ha fanget opp at det ble søkt om tiltak som bare kunne gjennomføres for en bolig. Også forurensningshensyn talte for at eiendommene i området ble behandlet som boliger av kommunen. Det vil være urimelig forskjellsbehandling av kommunen å behandle noen av eiendommene i området som bolig og andre som fritidseiendommer.

Lagmannsretten har full kompetanse til prejudisielt å overprøve om kommunen har vurdert eiendommens status riktig.

Det foreligger ikke mangel i lovens forstand. Eiendommen er solgt «som den er». I salgsprospektet og på visning ble kjøperne gjort kjent med kommunale pålegg om utbedring av avløpsanlegg. Det ble ikke gjort noe med avløpsanlegget før videresalget i 2006. Ved offentligrettslige rådighetsbegrensninger skal mangelsspørsmålet vurderes konkret. Pålegg fra kommunen som kommer etter overtakelsen, er kjøperens risiko. Det følger av Rt-2002-1425 at risikoen går over på kjøperen når det gis klar beskjed om en mangel i salgsoppgaven. Heien kunne ikke forvente at kommunen skulle skifte standpunkt til eiendommens status.

Det er ikke grunnlag for prisavslag. Kjøperen har bevisbyrden for å dokumentere eventuell verdireduksjon.

Det er ikke grunnlag for erstatningskrav. Vilkårene for kontrollansvar er ikke oppfylt. Utgifter til arbeid med avløpsanlegget gjelder en risiko som kjøperen har overtatt. Uansett burde kjøperne hevdet overfor kommunen at det var en boligeiendom. De ville i så fall ha fått medhold i dette.

Ankende part har nedlagt slik påstand:

1. Elin Eliassen Heien frifinnes.

 

2. Tin Are Linderud og Lydia Lystad dømmes til å betale sakens omkostninger for tingretten og lagmannsretten.

 

Ankemotpartene, Tin Are Linderud og Lydia Lystad, har i det vesentlige anført:

Eiendommen hadde en mangel i lovens forstand ved salget i 2001. Mangelen ble først oppdaget i forbindelse med videresalget i 2006. Mangelen består i at eiendommen var solgt som enebolig, men viste seg å være en fritidsbolig.

Eiendommens status må avgjøres etter en prejudisiell vurdering av spørsmålet om kommunen hadde rett i at eiendommen er en fritidseiendom. Prøvingsretten må være begrenset til spørsmålet om skjønnet har vært forsvarlig.

Helt siden 1924 har det vært et krav om søknad for å endre en eiendoms status fra fritidsbolig til bolig. Man kan ikke oppnå status som bolig bare ved å bruke huset til beboelse. Registreringen i 1981 ble bare gjort for å kartlegge den faktiske bruken. Selger søkte ikke om bruksendring da hun søkte om utbygging i 1987. Det er tiltakshaver som har ansvar for å opplyse om detaljer i en sak overfor myndighetene. Kommunen bygger på de opplysningene tiltakshaveren gir. At eiendommen er registert som bolig i GAB-registeret, medfører ikke rettsvirkninger.

Når kjøperne fikk vite av kommunen at det var en hytte de hadde kjøpt, måtte de innrette seg etter det.

Det er gitt uriktige opplysninger om eiendommens status, og dette utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-8. En kjøper må kunne legge til grunn at den faktiske bruken av eiendommen er lovlig. Eiendommen er betegnet som bolig i kjøpekontrakten. Ved mangelsvurderingen er spørsmålet om det objektivt sett er gitt uriktige opplysninger.

Mangelen gir rett til prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Prisavslaget skal fastsettes til differansen mellom verdien som fritidsbolig og verdien som enebolig.

Kjøperne har krav på erstatning etter avhendingsloven § 4-14. Erstatningen skal fastsettes i samsvar med avhendingsloven § 7-1, og erstatningspostene regnes som direkte tap.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

1. Anken forkastes.

 

2. Elin Eliassen Heien dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsrett innen to uker fra dommens forkynnelse

 

 

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten legger til grunn at den aktuelle eiendommens verdi som fritidsbolig er lavere enn verdien som bolig. Ved mangelsvurderingen etter avhendingsloven må kjøperen i utgangspunktet kunne legge til grunn at den faktiske bruk av eiendommen på kjøpstidspunktet er lovlig, jf. bl.a. Anderssen «Avhendingsloven med kommentarer», 2007, s. 116.

Spørsmålet om eiendommen hadde en mangel ved salget i 2001, må avgjøres etter en prejudisiell vurdering av om kommunen hadde rett når den i 2006 og senere har behandlet eiendommen som en fritidseiendom når det gjaldt krav om utslippstillatelse og krav om bruksendring. Lagmannsretten nevner innledningsvis at de opplysninger som registreres i GAB-registeret ikke har rettsvirkning, jf. blant annet Falkanger, Tingsrett, 3. utgave 2004, side 72.

Heien har forklart at hun da hun kontaktet kommunen i 1997 i forbindelse med at hun ville bygge på hytta, fikk opplyst av Erling Karlsen at etter en gjennomgåelse tidlig på 80-tallet hadde kommunen gjort om de hyttene der det var fast beboelse til boliger, og at hun derfor ikke behøvde å søke om bruksendring til bolig. Karlsen har forklart at han ikke kan huske noe fra samtalen i 1997. Han har forklart at etter det han kjenner til, har det ikke vært noen gjennomgåelse av området der eiendommen ligger med sikte på å klarlegge eiendommenes status. Det var en registrering av hytteeiendommer i området (Dalenområdet) rundt 1981, som ble gjennomført for å få oversikt over bygningsmassen. Karlsen har forklart at man for å endre status på eiendommen måtte sende inn søknad om bruksendring, og at det for å få bruksendringstillatelse stilles diverse krav til eiendommens tekniske stand.

Det er på det rene at Heien i sin eiertid ikke har fremmet noen søknad om bruksendringstillatelse, og at slik tillatelse heller ikke er gitt skriftlig fra kommunen i hennes eiertid. Etter plan- og bygningsloven 1985 blir tillatelse til endret bruk ikke gitt muntlig, og retten finner det usannsynlig at Heien i 1997 fikk en muntlig godkjenning fra kommunen om endring av eiendommens status fra fritidseiendom til bolig. Derimot legger lagmannsretten til grunn at Heien ved sin henvendelse til kommunen i 1997 fikk beskjed om at eiendommen allerede hadde status som bolig.

Hvorvidt eiendommen hadde status som bolig eller fritidsbolig før 1997, må vurderes ut fra tidligere bygningslovgivning. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon for at eiendommen på noe tidspunkt har fått tillatelse til bruksendring fra fritidseiendom til bolig, og det foreligger heller ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.

Heien har forklart at hun kjøpte eiendommen «som hytte» i 1994. Lagmannsretten legger til grunn at det innebærer at tidligere eier var av den oppfatning at det var en fritidseiendom som ble solgt, og at Heien også oppfattet at det var det hun kjøpte. Hun var imidlertid kjent med at det hadde vært beboelse på eiendommen i lengre tid, og bosatte seg selv der, og ble folkeregistrert med adresse på eiendommen.

Det er fremlagt et skjema for «registrering av bebyggelse i området», med registreringsdato 7. august 1981, for gnr. 79 bnr. 88, altså en av naboeiendommene. I skjemaet er inntatt opplysninger om antall bygninger, vei, vann, tomtestørrelse mv., men bygningen er ikke karakterisert som annet enn «hus», og det står ikke noe om hvorvidt den er bebodd.

Vitnet Asbjørn Pedersen, en nabo, har forklart at han har bodd i Dalenveien 177 siden 1974. Hans ektefelle har forklart at tidlig på 80-tallet var det en fra kommunen hjemme hos dem, som ville ha oversikt over hvor det bodde folk og hvor det var hytter. Vitnets eiendom ble registrert som bolig, og naboens som hytte. Pedersen kunne ikke huske om de fikk noen skriftlig bekreftelse for at det var en bolig.

Det er fremlagt et skattetakstskjema fra Drammen skattetakstnemnd for Dalenveien 81 F av 13. august 1987. I skjemaet er eiendommen beskrevet slik:

«Vanlig hytte som delvis brukes som hytte om sommeren. Ikke vei frem. Vann fra brønn. Ikke innlagt wc. Opprinnelig preg.»

Lagmannsretten finner det ikke sannsynlig at det har vært en gjennomgåelse av eiendommene i området tidlig på 80-tallet som har medført at eiendommen har endret status fra hytte til bolig. Det fremlagte skjemaet fra 1981 har ikke opplysninger om hvorvidt eiendommen er bebodd, og bebyggelsen er ikke karakterisert som bolig eller hytte. Dessuten var det etter bygningsloven 1965, som gjaldt i 1981, krav om tillatelse for bruksendring, jf. nedenfor.

Eiendommen ligger på Konnerud, som ble en del av Drammen kommune da Drammen og Skoger kommuner ble slått sammen fra 1. januar 1964.

Komiteen som utarbeidet bygningsloven 1965 foreslo at loven ikke skulle gjelde for sportshytter, sommerhus og kolonihagehus med tilhørende uthus, jf. komiteens instilling (avgitt 1960) sidene 164-165. Et praktisk meget vanskelig spørsmål var ifølge komiteen å trekke grensen mellom fritidshus og andre hus som bygningsloven helt ut skulle gjelde for. Det heter i innstillingen side 165 første spalte:

«Kriteriet vil her etter utrykksmåten i første ledd være om bygningen fremtrer som beregnet på å bebos permanent, eller bare som ferie- eller fritidsbolig. Som før nevnt er det imidlertid ikke uvanlig at et hus som er oppført til fritidsbruk, straks eller senere tas i bruk til permanent beboelse eller til annet formål som avviker fra det opprinnelige. I så fall blir den faktiske bruk avgjørende, og bygningsrådet må da forlange enten at huset settes i den stand loven foreskriver, eller at den nye bruk opphører..»

I Ot.prp.nr.1 (1964-1965) side 117 sluttet departementet seg til komiteens forslag, og en fikk bygningsloven 1965 § 82 første og fjerde ledd.

Det fulgte av bygningsloven 1965 § 1 annet ledd at for sportshytter, sommerhus, kolonihagehus m.v. som nevnt i § 82, gjaldt loven bare i den utstrekning det var bestemt i eller i medhold av § 82.

Bygningsloven av 1965 § 82 lød slik:

 

§ 82. Sportshytter, sommerhus og kolonihagehus

For sportshytter, sommerhus, kolonihagehus o.l. bygninger som bare er beregnet på å bebos i kortere tidsrom, samt for tilhørende uthus, gjelder reglene i kapitlene III og IV og i § 65.

Ved vedtekt kan det bestemmes at loven også ellers helt eller delvis skal gjøres gjeldende for slik bebyggelse. På samme måte kan bestemmes at slik bebyggelse skal være undergitt meldeplikt, eller at den bare kan føres opp i bestemte områder.

Hvor særlige hensyn tilsier det, kan ved vedtekt bestemmes at det helt skal være forbudt å føre opp bebyggelse som nevnt i første ledd innenfor kommunen.

Blir bygningen tatt i bruk til annet enn det som er nevnt i første ledd, gjelder lovens bestemmelser fullt ut.

Det fulgte av bygningsloven 1965 § 93 annet ledd at tillatelse av bygningsrådet måtte innhentes før bygning eller del av bygning ble brukt til annet formål enn forutsatt i den tillatelse (byggetillatelse) som var gitt, eller til annet formål enn bygningen eller vedkommende del av den tidligere har tjent.

Ved skriv fra Kommunal- og arbeidsdepartementet 18. desember 1969, ble det fastsatt vedtekter til bygningsloven for Drammen kommune (Lovtidend 1970 avdeling I side 147). Vedtekten til § 82 lyder her slik:

«Til sportshytter, sommerhus og kolonihagehus gjelder bygningsloven i sin helhet.»

Ved forskrift 1. april 1975 ble det gitt vedtekt til bygningsloven § 82 for Drammen kommune (Lovtidend 1975 avdeling II side 110). I vedtekten ble det oppstilt forbud mot å oppføre «sportshytter, sommerhus, kolonihagehus og lignende bygninger som bare er beregnet til å bebos i kortere tidsrom, samt tilhørende uthus.» Videre var det fastsatt at for slike bygninger var tilbygg, endring og reparasjon som nevnt i lovens § 87 av bestående bygninger ikke tillatt.

Ved lov 20. juni 1986 nr. 37 ble hele plan- og bygningsloven gjort gjeldende for fritidsbebyggelse, med noen unntak.

Partene har i liten grad vært inne på den tidligere bygningslovgivningen for Drammen kommune. Lagmannsretten oppfatter rettstilstanden etter bygningsloven 1965 med vedtekter slik at det fra 1970 har vært et krav om tillatelse for bruksendring til bolig i Drammen kommune, og at tillatelse da måtte søkes etter bygningsloven § 93 annet ledd. Lagmannsretten legger videre til grunn at det for den aktuelle eiendommen ikke har vært søkt om bruksendring etter bygningsloven 1965 § 93 annet ledd.

Dersom eiendommen skal ha status som bolig, må det derfor i tilfelle bygges på forhold knyttet til eiendommen mellom oppføringen i 1949 og tidspunktet da bygningsloven 1965 fikk anvendelse for bebyggelsen, altså 1970.

Dommen i Rt-2002-209 gjelder en lignende vurdering av en eiendom i Trondheim kommune i en forvaltningssak. I den saken var partene enige om at oppføring av fritidsbebyggelse og tilhørende uthus ikke hadde vært tillatt, og at bruksendring fra hytte til bolig krevde tillatelse, etter at Trondheim i 1967 fikk hyttevedtekt etter bygningsloven 1965 § 82. Om den konkrete vurderingen av eiendommen i saken (kalt Fagerhaug), uttaler førstvoterende på side 216-217:

«Ved avgjørelsen av om Fagerhaug var å anse som et sommerhus etter bygningsloven § 82 i 1967, tar jeg utgangspunkt i at tidligere eier av Fagerhaug hadde sin leilighet i Trondheim som bosted. Opplysningene om bruken hvert år i sommerhalvåret til begynnelsen av 1950-årene og fram til 1967 viser at Fagerhaug ikke har vært tidligere eiers permanente bolig. Selve bygningen gir ikke noe holdepunkt for at den ble oppført med sikte på å være permanent bolig. Tvert om trekker utførelsen av hovedbygget, vannforsyningen og andre forhold ved eiendommen i retning av at Fagerhaug var oppført for å være sommerhus. Opplysningene i søknaden om konsesjon underbygger at Fagerhaug fortsatt var en fritidseiendom da den ble overdratt til ankemotparten i 1988. Sæthers [kjøperens] oppfatning av eiendommen og hva som kom fram under visningen, er uten betydning når status for eiendommen i 1967 skal bedømmes.

Jeg finner etter dette at Fagerhaug i 1967 utvilsomt var omfattet av dagjeldende bygningslov § 82 og vedtekten til denne. Det krevdes derfor tillatelse til bruksendring for å ta eiendommen i bruk som helårsbolig.»

Basert på de momentene Høyesterett har lagt vekt på i Rt-2002-209 og uttalelsene i forarbeidene til bygningsloven 1965 (innstillingen 1960 side 165), antar lagmannsretten at det avgjørende for å vurdere status til eiendommen i vår sak i 1970, dels er om eiendommen fremtrådte som en bygning oppført for å være hytte eller bolig, og dels hvilken faktisk bruk som ble gjort av eiendommen. Det er opplyst for lagmannsretten at eiendommen i Dalenveien 81 F ble oppført i 1949, og mer eller mindre sammenhengende har vært bebodd fra 1953, med unntak for noen år på 80-tallet. Isolert sett kan dette tale for å vurdere eiendommen som bolig etter rettstilstanden før 1970. På den annen side er det ikke bestridt mellom partene at bygningen ble oppført som hytte i 1949. Det synes også klart at bygningen frem til 1970 fremtrådte som en fritidsbolig. Det kan her vises til at i det tidligere nevnte skattetakstskjemaet fra 1987 er eiendommen beskrevet som en vanlig hytte som delvis brukes som hytte om sommeren, uten vei frem, med vann fra brønn, ikke innlagt wc og opprinnelig preg.

I notat av 11. juni 1987 er det notert om eiendommen:

«For tiden ubebodd. Blir kanskje benyttet som hytte en gang i fremtiden. Har utedo + en gråvannsavskiller på ca 150 l. Det er ikke vei frem til hytta. De har tømt gråvannsavskiller selv hele tiden. Septikbil kan ikke komme frem, så denne ordningen må bare fortsette.»

Ved vurderingen av eiendommens status i 1970 har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, lagdommer Dag Stousland og kst. lagdommer Vibeke Løvold, mener at opplysningene nevn foran tyder klart på at eiendommen i 1970 må ha fremstått som en enkel hytte, som hovedsakelig befant seg i samme stand som da den ble oppført i 1949. Så sent som i 1994, da Heien kjøpte eiendommen, ble den av selgeren betegnet som en hytte.

På denne bakgrunn har flertallet kommet til at eiendommen måtte anses som fritidseiendom da bygningsloven 1965 fikk anvendelse i 1970. Det er ikke senere innvilget bruksendringstillatelse. Flertallet legger derfor til grunn at det var riktig av kommunen å betrakte eiendommen som fritidseiendom i 2006, og at det dermed ble gitt uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-8, ved salget mellom partene i 2001. Opplysningen om at eiendommen var en bolig utgjør en mangel i avhendingslovens forstand.

Lagmannsretten mindretall – lagdommer Jan-Fredrik Wilhelmsen – er under tvil kommet frem til et annet resultat enn flertallet.

Mindretallet er enig i det generelle utgangspunkt som flertallet har tatt utgangspunkt i. Det avgjørende for rettsanvendelsen i saken er hvilken status eiendommen hadde i 1970 da bygningsloven 1965 fikk anvendelse. Slik mindretallet leser lovens forarbeider, skulle grensen for fritidshus og andre hus i første rekke trekkes på grunnlag av faktisk bruk. Det fremgår direkte av uttalelsen i innstillingen på side 165 at i de tilfelle et hus oppført til fritidsbruk var tatt i bruk til bolig, var «den faktisk bruk avgjørende». I avgjørelsen inntatt i Rt-2002-209 ble det riktignok lagt avgjørende vekt på at eiendommen fremstod som en hytte i 1967. Til forskjell fra eiendommen i Dalenveien saken gjaldt imidlertid saksforholdet en eiendom som var benyttet som fritidstidshus og ikke bolig. Dommen må tolkes slik at i tilfelle Fagerhaugeiendommen hadde vært benyttet som bolig, ville resultatet kunne ha blitt et annet. Videre må dommen forstås slik at selv om Fagerhaugeiendommen bare hadde vært benyttet til fritidshus, ville det etter en konkret vurdering av eiendommens beskaffenhet og egnethet som bolig, være mulig å komme frem til at den hadde status som boligeiendom.

I denne saken har retten få holdepunkter for hvordan eiendommen rent faktisk fremtrådte i 1970. Det er på det rene at eiendommen ble solgt som fritidshus i 1994. På den annen side er det på det rene at eiendommen da hadde vært benyttet til bolig i hvert fall siden 1953, og at den også ble tatt i bruk som bolig av Heien. Opplysningene om eiendommen inntatt i skattetaksskjemaet fra 1987 er derfor positivt uriktige når det der forutsettes at eiendommen er en «vanlig hytte som delvis brukes som hytte om sommeren», og kan i en samlet vurdering tillegges liten vekt. Det som er sikkert er at boligen i dag i det ytre også fremstår som en boligeiendom. Dette har så vel partene som kommunen bekreftet under ankeforhandlingen.

Det er videre på det rene at kommunen i ulike sammenhenger selv har vurdert eiendommen som bolig. Det vises her til at Heien i 1997 fra kommunen fikk opplyst at eiendommen var bolig og at kommunen også behandlet hennes søknad om utslippstillatelse under denne forutsetning. Videre vises til at kommunen i GAB-registeret har identifisert eiendommen som bolig.

Under disse omstendighetene taler de beste grunner etter mindretallets syn for at kommunen i 2006 da spørsmålet om status kom opp, ikke hadde rett i sitt syn om at eiendommen reguleringsmessig fortsatt var en fritidseiendom og ikke en bolig. Det foreligger derfor ingen mangel som kan begrunne krav om prisavslag og erstatning.

Etter hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd skal Heien tilkjennes sakskostnader for lagmannsretten som den vinnende part. Saken har imidlertid vært tvilsom. Begge parter har hatt grunn til å få spørsmålet om status prøvet og saken har velferdsmessig betydning. Mindretallet mener derfor at Linderud og Lystad skal fritas fra sitt ansvar for Heiens sakskostader og at partene også hver bør dekke sine kostnader for tingretten, jf tvisteloven § 20-2 tredje ledd og § 20-9 første og annet ledd.

Basert på flertallets resultat har ankemotpartene krav på et forholdsmessig prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Ankemotpartene har påstått anken forkastet, noe som innebærer at de krever et prisavslag på 350 000 kr. Ankemotpartene solgte eiendommen som hytte for 1 350 000 kr ved kontrakt 6. mai 2008. I 2006 hadde de fått inn et bud for eiendommen som bolig på 1 725 000 kr. Det er for lagmannsretten fremlagt to takster av 17. april 2008. I den ene taksten er eiendommen taksert som fritidsbolig til 1 450 000 kr. I den andre taksten er eiendommens verdi som enebolig taksert til 1 700 000 kr. Prisforskjellen etter disse takstene er altså 250 000 kr i 2008. Lagmannsretten legger til grunn at prisavslaget skal beregnes etter hvilken prisdifferanse mangelen utgjorde ved bruksovertakelsen, altså i 2001, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 108, der det riktignok er presisert at fastsettingen av prisoverslaget må bli skjønnsmessig dersom eiendommen ikke har noen klar markedsverdi på overtakelsestidspunktet. Det er ikke fremlagt takster som viser hva prisforskjellen mellom salg som hytte og som enebolig ville vært i 2001. Ankemotpartene kjøpte eiendommen som enebolig for 1 000 000 kr i 2001. Prisforskjellen mellom enebolig og hytte må antas å ha vært noe lavere i 2001 enn i 2008. Lagmannsretten fastsetter prisavslaget skjønnsmessig til 220 000 kr.

Ankemotpartene har krevet erstatning for kostnader knyttet til arbeid med å forsøke å få bruksendringstillatelse på eiendommen med 108 640 kr. Tingretten har lagt til grunn at disse kostnadene representerer direkte tap etter avhendingsloven § 4-14 første ledd. Ankende part har anført at erstatningspostene faller utenfor kontrollansvaret etter § 4-14 første ledd.

Etter avhendingsloven § 4-14 første ledd kan kjøperen for annet enn indirekte tap som nevnt i § 7-1, kreve erstatning på grunn av mangelen uten at det foreligger skyld på selgerens side. Dette gjelder likevel ikke dersom selgeren godtgjør at årsaken til mangelen er en hindring som nevnt i avhendingsloven § 4-5 første ledd.

Avhendingsloven § 7-1 nevner hvilke tapsposter som regnes som indirekte tap. Etter § 7-1 annet ledd bokstav b regnes tap som følge av at eiendommen ikke kan «nyttast i samsvar med føresetnadene» som indirekte tap. Etter § 7-1 tredje ledd bokstav a gjelder dette likevel ikke for vanlige tiltak som kompenserer at eiendommen har mangel. På bakgrunn av forarbeidene til avhendingsloven § 7-1 annet ledd bokstav b, virker det som om bestemmelsen retter seg mot såkalt «avsavnstap», som eksempel er nevnt tap som følge av at en del av en eiendom som skal leies ut til bolig, ikke tilfredsstiller offentligrettslige krav til en bolig. Lagmannsretten antar at man her har siktet til tapte leieinntekter, ikke til tap som følge av tiltak for å bringe eiendommen i samsvar med de offentligrettslige krav. Slikt tap er det mer naturlig å henføre under § 7-1tredje ledd bokstav a som et tiltak som kompenserer at eiendommen har mangel. Lagmannsretten legger derfor til grunn at kostnadene ved å forsøke å få bruksendringstillatelse til eiendommen må regnes som direkte tapsposter. Lagmannsretten finner ikke at det forhold at eiendommen ikke hadde bruksendringstillatelse til enebolig, representerte en hindring utenfor selgerens kontroll, jf. avhendingsloven § 4-14 første ledd jf. § 4-5. Heien var kjent med at hun selv hadde kjøpt eiendommen som hytte, og at hun ikke hadde fått skriftlig bruksendringstillatelse fra kommunen. Selv om det legges til grunn at hun i 1997 hadde fått uriktige opplysninger fra kommunen om eiendommens status, mener lagmannsretten at dette ikke fritar for ansvar etter kontrollansvarsregelen. Nærmere kontakt med kommunen om eiendommens status før videresalget i 2001, må forventes å ha medført at det ville blitt avklart at eiendommen ikke hadde status som enebolig.

Etter § 7-1 tredje ledd bokstav a er det «vanlige tiltak» som kompenserer at en eiendom har mangel, som regnes som direkte tap. Lagmannsretten finner at de kostnadene som ble pådratt før kjøperne ga opp å forsøke å få bruksendringstillatelse, ligger innenfor det som må regnes som et vanlig tiltak, og at de derfor har krav på erstatning for disse utgiftene.

Anken har etter dette delvis ført frem, i det prisavslagskravet er redusert fra 350 000 kr til 220 000 kr, mens erstatningskravet ikke er endret. Ingen av partene har fått fullt medhold. For avgjørelsen av sakskostnadskravet er det avgjørende om ankemotpartene kan sies å ha fått medhold «i det vesentlige», jf. tvisteloven § 20-2 annet ledd. Det er da det samlede utfallet av prisavslagskravet og erstatningskravet som er avgjørende, jf. § 20-2 annet ledd annet punktum. Lagmannsretten finner at reduksjonen av prisavslagskravet med 130 000 kr er for stort til at ankemotpartene kan sies å ha vunnet saken «i det vesentlige» for lagmannsretten. Under enhver omstendighet mener lagmannsretten at det i denne saken ville være grunn til å gjøre unntak for sakskostnadsansvaret etter unntaksregelen i § 20-2 tredje ledd, både fordi saken har vært tvilsom, jf. tredje ledd bokstav a, og fordi saken er av velferdsmessig betydning for partene, jf. tredje ledd bokstav c.

Ved avgjørelsen av sakskostnadene for tingretten skal lagmannsretten legge sitt resultat til grunn, jf. tvisteloven § 20-9 annet ledd. I stevningen til tingretten hadde ankemotpartene lagt ned påstand om prisavslag på kr 550 000, og påstand om det samme erstatningsbeløp som nå er tilkjent av lagmannsretten. Lagmannsretten finner at ankemotpartene heller ikke for tingretten har fått medhold i det vesentlige, og at det ikke er grunnlag for å idømme kostnadsansvar etter tvisteloven § 20-2 første jf. annet ledd. Også for tingretten mener lagmannsretten for øvrig at det i denne saken ville være grunn til å gjøre unntak fra sakskostnadsansvaret etter tvisteloven § 20-2 tredje ledd.

Dommen er avsagt med den dissens som fremgår foran.

 

Domsslutning:

 

1. Elin Eliassen Heien dømmes til å betale prisavslag til Tin Are Linderud og Lydia Lystad med 220.000 – tohundreogtjuetusen – kroner innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse, med tillegg av renter etter forsinkelsesrenteloven § 3første ledd fra forfall til betaling skjer.

 

2. Anken over tingrettens domsslutning punkt 2 forkastes.

 

3. Hver av partene bærer egne sakskostnader for tingrett og lagmannsrett.