LF-2008-071008

Saken gjelder spørsmålet om det forelå mangler ved en boligeiendom på det tidspunktet risikoen for eiendommen gikk over på kjøper, jf. avhendingsloven § 2-4 annet ledd jf. § 3-9 og § 3-1 annet ledd.

Partene er enige om at det i perioden fra medio januar 2007 til sommeren samme år ble avdekket at eiendommen var påført betydelig skade som følge av rotteangrep. Spørsmålet er om denne skaden inntraff før eller etter at risikoen for eiendommen gikk over på kjøperen den 1. august 2006.

Hege Sandnes og Martin Nilsen kjøpte i 1998 eiendommen gnr. 46 bnr. 61 i Hareid kommune på Sunnmøre. På tomten som er om lag 1,2 dekar stor, står det en enebolig som ble oppført i 1969 med et boligareal på 145 m² . Boligen er oppført på ringmur med krypkjeller og kryploft. Alt areal for beboelse ligger på samme plan.

Ved kjøpekontrakt datert 8. april 2006 solgte de eiendommen til Tanja Valkve. Overtagelsestidspunktet ble avtalt til 1. august 2006, men Valkve fikk tilgang til huset noen få dager tidligere.

I midten av januar 2007 kjente Valkve en stram lukt på loftet. Det ble da avdekket en god del rotteekskrementer og rotteurin. Firmaet Ska Tec Ålesund AS gjennomførte skadesanering i huset i perioden fra 18. juni til ultimo november 2007. Det ble gjennomført omfattende rivningsarbeider av diverse gulv og vegger.

Valkve ved advokat Garmann uttok stevning til Sunnmøre tingrett 16. mai 2007 og nedla påstand om heving av kjøpet, subsidiært prisavslag, og i begge tilfeller krav om erstatning og saksomkostninger. Sandnes og Nilsen innga tilsvar med påstand om frifinnelse og saksomkostninger.

Når det gjelder sakens bakgrunn for øvrig, herunder hvilke biologiske funn og skader som ble avdekket, vises det til tingrettens dom fra siste avsnitt på side 2 til og med annet avsnitt på side 5. Dog bemerkes en skrivefeil i tingrettens gjengivelse av skadedyrkontrollens rapport etter inspeksjon 21. februar 2007, tingrettens dom side 4. Siste ord i neste siste setning skal være ganger og ikke gnager.

Den 28. februar 2008 avsa Sunnmøre tingrett dom med slik slutning:

1. Kjøpekontrakt, datert 8. april 2006, mellom Hege Sandnes og  Martin Nilsen på den ene side og Tanya Fjørtoft Valkve på den annen side for eiendommen gnr. 46, bnr. 61 i Hareid kommune, heves.

 

Mot tilbakeskjøting av eiendommen gnr. 46, bnr. 61 i Hareid kommune tilpliktes Hege Sandnes og Martin Nilsen innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale Tanya Fjørtoft Valkve 1 300 000 – enmilliontrehundretusen 00/100 – kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 27. mars 2007 til betaling skjer.

2. Hege Sandnes og Martin Nilsen dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale erstatning til Tanya Fjørtoft Valkve med 265 240 – tohundreogsekstifemtusentohundreogførti00/100 – kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

 

3. Hege Sandnes og Martin Nilsen dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Tanya Fjørtoft Valkve v/advokat Christian Garmann med 92 380 – nittitotusentrehundreogåtti00/100 – kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

 

Hege Sandnes og Martin Nilsen har 3. april 2008 anket tingrettens dom til Frostating lagmannsrett. Tanja Valkve innga anketilsvar 2. mai 2008.

Våren 2008 solgte Valkve eiendommen videre. Kjøpesummen inkludert dokumentavgift og tinglysingsgebyr utgjorde 1.300.000 kroner.

Ankeforhandling fant sted i Ålesund tinghus 29. og 30. oktober 2008. Partene forklarte seg og det ble avhørt ni vitner samt en partsengasjert sakkyndig, veterinær Olaf A. Birkeland. For øvrig vises det til rettsboken.

Hege Sandes og Martin Nilsen har i det vesentlige anført:

Tingrettens bevisbedømmelse i forhold til spørsmålet om på hvilket tidspunkt rotter kom inn i bolighuset er feil. Det bestrides ikke at det er avdekket et omfattende rotteangrep i huset. Det er ingen innvendinger til de dokumenterte kostnadene i forbindelse med avdekking og sanering av skaden.

I Sandnes/Nilsens eiertid var det ingen indikasjoner på rotteskade verken i boligen eller i nabolaget. Første indikasjon på slik skade skriver seg fra midten av januar 2007 da Valkve merket sterk lukt på loftet samtidig som det ble avdekket rotteekskrementer og rotteurin.

Det bestrides at de lydene Valkve har forklart at hun hørte relativt kort tid etter at hun flyttet inn, skriver seg fra aktivitet fra rotte. De begrensede byggearbeidene som ble foretatt i september 2006, avdekket ingen indikasjon på rotteskade.

Det anføres at aktivitet fra rotter ville ha blitt oppdaget av beboere/besøkende innenfor et kort tidsrom etter at slik aktivitet oppstod. Særlig dyrenes urin har en meget ubehagelig og karakteristisk lukt. Dersom det hadde foreligget mangel i form av rotteaktivitet i boligen før 1. august 2006, så ville en slik mangel ha blitt oppdaget i form av lukt før oljefyren (parafinbrenner) ble slått på i midten av oktober 2006. At parafinlukt i boligen fra dette tidspunktet kan ha gjort det vanskelig å oppdage eventuell lukt, bestrides ikke.

Tingretten synes å ha lagt for stor vekt på opplysninger som fremkom fra de personene som arbeidet med avdekking, og sanering, av skadene på vegne av Valkve. Generelt anføres at disse vurderingene ikke i tilstrekkelig grad er faglig fundert i forhold til bl.a. muligheten for å tidsbestemme biologiske funn.

Subsidiært gjøres det gjeldende at tingrettens drøftelse av erstatningsansvaret er korrekt. Det vises til tingrettens dom siste avsnitt på side 12 og de to øverste avsnittene på side 13.

Hege Sandnes og Martin Nilsen har nedlagt slik påstand:

1. Hege Sandnes og Martin Nilsen frifinnes.

 

2. Hege Sandnes og Martin Nilsen tilkjennes sakens omkostninger for tingretten og for lagmannsretten.

 

Tanja Valkve har i det vesentlige anført:

Tingrettens dom er i det vesentlige riktig så vel faktisk som rettslig. Det er ikke inngitt avledet anke i forhold til erstatningsspørsmålet.

Dersom rotter kom inn i huset før overtagelsen, foreligger det en mangel som selgeren er ansvarlig for. I dette tilfellet var skaden etter all sannsynlighet oppstått før overtagelsestidspunktet den 1. august 2006. Kostnadene til sanering og gjenoppbygging gjør at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Skadens massive karakter gjør et hevingskrav i utgangspunktet berettiget.

De ankende parters teori om at rottene må ha kommet inn i huset etter 1. august 2006 blir samlet sett for tilfeldig. Sandnes og Nilsen eide huset i om lag åtte år, og det forligger ingen rimelig forklaring på hvorfor rotter skulle komme inn huset nesten umiddelbart etter at ny eier overtok eiendommen. Det er ingen ytre forhold som skulle tilsi dette.

De rotteskadene som ble avdekket i 2007 er massive. Det er usannsynlig at slike skader kan være en konsekvens av rotteaktivitet som har oppstått utelukkende etter 1. august 2006. Dette bl.a. på bakgrunn av den tid som nødvendigvis må ha medgått i forbindelse med rottenes drektighet og kjønnsmodning. Det må også kunne legges til grunn at det ikke var rottebol på loftet, men bare i gulvet i første etasje, og at rottene først har tatt seg opp til loftet fra rundt årskiftet 2006/2007.

At Valkve eller andre ikke merket lukt før i januar 2007, er ingen avgjørende innvending. Oljebrenneren har fra midten av oktober 2006 maskert slik lukt. At Valkve har hørt lyder som hun mener kom fra yttervegg, er også en klar indikasjon på at det forelå mangel pr. 1. august 2006.

I og med at eiendommen nå er solgt, er det ikke snakk om tilbakeskjøting til Sandnes og Nilsen. De har akseptert videresalget. Kravet på tilbakebetaling av kjøpesum blir å redusere til netto «gjenstående kjøpesum» med tillegg av rente. I tillegg kommer utgiftene til sanering, slik som det fremgår av punkt 2 i domsslutningen fra tingretten.

Tanja Valkve har nedlagt slik påstand:

1. Prinsipalt:

 

Anken forkastes

2. Subsidiært:

 

Hege Sandnes og Martin Nilsen betaler prisavslag til Tanya Fjørtoft Valkve fastsatt etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 850 000 med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 27.03.07 og til betaling skjer

3. I begge tilfeller

 

Hege Sandnes og Martin Nilsen tilpliktes å betale sakens omkostninger for tingrett og lagmannsrett med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer

 

Lagmannsretten bemerker:

På bakgrunn av de forklaringene lagmannsretten mottok, herunder fra sakkyndig veterinær Olaf A. Birkeland, legger lagmannsretten til grunn at rotter har en drektighetstid på tre uker. Rottene føder fem til syv dyr pr. kull og det er vanlig at en rotte kan få fem til syv kull i året.

En rotte kan bli kjønnsmoden fra den er om lag 40-60 dager gammel. Alle rotter vil være kjønnsmodne og fullt utvokst før de er et halvt år gamle. Uten hale vil en hunnrotte bli inntil 20 cm lang og en hannrotte inntil 25 cm lang. Rottens normale levetid er fra ett til tre år.

Rottene trekker i hus på grunn av kulde og /eller matmangel. De foretrekker å ha det mørkt og varmt. Fra levende rotter er det særlig urinen som lukter. Noe avhengig av de ytre omstendighetene, vil det lukte merkbart av en død rotte etter to uker. Lukten vil normalt vare i fra ni måneder til ett år. Når en rotte skal dø, søker den til et sted hvor den føler trygghet. Rottene er kannibaler og de kan også spise egne kull.

Partene er enige om at bolighuset var påført store skader som følge av angrep fra rotter. Spørsmålet er om mangelen oppsto før eller etter at risikoen for eiendommen gikk over på kjøperen – den 1. august 2006.

Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt Tanja Valkve har sannsynliggjort at det forelå en mangel ved eiendommen som følge av rotteangrep allerede før 1. august 2006, har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, lagdommer Ivar Sølberg og ekstraordinær lagdommer Øyvind Hoel har ikke funnet at det er mer sannsynlig at mangelen forelå før 1. august 2006 enn at mangelen har sin årsak i et rotteangrep som startet etter denne dato.

Flertallet fremhever at det er lite eller ingenting som tyder på at huset/eiendommen tidligere har vært utsatt for rotteangrep eller rotteplager. Heller ikke naboene har hørt om eller registrert rotteplager i området, med unntak for et gårdsbruk som ligger i det samme område.

I Sandnes/Nilsens eiertid har ingen oppdaget noen lukt som kunne indikere at det var rotter i huset. Heller ikke Valkves far som var på visning før kjøpet, merket noen lukt. Han har forklart at han gikk opp i loftsstigen og stakk hodet opp på loftet. Han registrerte at det var mye som var lagret der, men han kjente ingen lukt. Denne forklaringen stemmer overens med forklaringen fra Hege Sandnes far som var med på å tømme huset før overtagelsen. I denne forbindelse bisto han bl.a. med å hente ting ned fra loftet og han satt da flere ganger i loftsluka uten å kjenne lukt.

Heller ikke Tanja Valkve merket noen unormal lukt i huset før hun i midten av januar 2007, sammen med sin far, skulle sette julepynten opp på loftet. De kjente da begge en svært stram lukt på loftet – av faren beskrevet som «grusom lukt».

Lagmannsretten har fått opplyst at fra midten av januar 2007 ble skadedyrkontrollen engasjert ved at det den 23. januar 2007 ble inngått serviceavtale. Denne gikk ut på «kamerainspeksjon etter rotter», samt «litt riving» i områdene «vegg stue, to vegger på to barnerom og krypkjeller». I perioden fra avtaleinngåelsen foreligger det for lagmannsretten fire rapporter fra skadedyrkontrollens besøk, henholdsvis 23. januar, 1.Februar, 12. februar og 21. februar 2007 utført av Lars J. Hustad. Det vises til tingrettens gjengivelse av rapportene fra inspeksjonene 23. januar samt 1. og 21. februar 2007.

Av rapporten fra besøket den 12. februar 2007 fremgår det at «kunde tatt to rotter på loft i feller». I tillegg foreligger rapporter fra besøk i juli og september 2007, samt januar 2008.

Hustad har for lagmannsretten forklart at etter hans vurdering må angrepet ha skjedd tidligere enn 1. august 2006. Han har bl.a. vist til hva som fremgår av en av hans rapporter, nemlig at det ble funnet ekskrementer som var åtte til ni måneder gamle og nyere.

Etter flertallets vurdering er det på bakgrunn av skadedyrkontrollens arbeider og observasjoner, ikke mulig og trekke noen konklusjon om hvorvidt mangelen forelå før risikoen gikk over på kjøper. Flertallet viser særlig til at veterinær Olaf Birkeland har forklart at når det gjelder rotteekskrement er det vanskelig/umulig å tilbakedatere ekskrement som er over tre uker gamle – i alle fall ved visuelle observasjoner som her.

Sandnes/Nilsen hadde 2. desember 2005 utvidet sin forsikringsavtale med If Skadeforsikring til også å dekke bl.a. skade som følge av rotteangrep. På vegne av forsikringsselskapet foretok ingeniør Uno Lundberg befaring på eiendommen den 16. februar 2007. I hans rapport datert 22. februar 2007 fremgår følgende under punktet «beskriving av skada bygningsdel»:

Angrep av rotter i deleveggar, bjelkelag på loft, og uklårt om andre bygn. konstruksjonar. Lukt etter døde dyr. Spor etter dyr med ekskrement i isolasjon i bjelkelag.

Om skadeårsak uttaler Lundberg i samme rapport følgende:

Etter utsagn frå skadedyrkontrollen, er det mykje som kan tyde på at invasjonen av rotter er tidlegare enn kjøpsdato, men ein kan ikkje være sikker på dette. Det er fanga rotter med ca. 20 cm kroppslengde, som tyder på eldre kull.

Uno Lundberg er ikke ført som vitne i saken. Flertallet viser til det som er sagt ovenfor med hensyn til mulighetene for å aldersbestemme de biologiske funn som er observert.

Tanja Valkve hadde tegnet forsikring hos Vesta Forsikring AS. På vegne av forsikringsselskapet ble sivilingeniør Patrick Young engasjert og han foretok besiktigelse av eiendommen den 2. mars 2007. Hans rapport av 6. mars 2007 er dokumentert og Young har også avgitt vitneforklaring. Han og hans firma har god erfaring med å påvise skadeomfang og skadeårsak i saker som dette. Det fremgår av hans rapport bl.a. følgende:

Ved min besiktigelse var der påvist rottelort. Skadedyrkontrollen v/Lars J. Hustad har antydet at ekskrementer er av alder 8-9 mnd. Det er påvist betydelig stank fra rotte i soverom mm. I stue var der også lukt fra oljebrenner. Etter at oljebrenner ble avstengt lørdag 03.03.07 har det spredd seg lukt fra rotter over hele bygningen. Skadelidte flyttet ut tidlig i februar.

Patrick Young forklarte at ut i fra mengde ekskrement og urinluktens intensitet, er det mest sannsynlig at rotteangrepet i huset startet før 1. august 2006.

Patrick Young kunne i retten ikke gi noen forklaring på hva det var med lukten i seg selv som gjorde at han konkluderte som han gjorde, altså at angrepet mest sannsynlig må ha startet før 1. august 2006. Patrick Young presiserte at han ikke kjente «forråtnelseslukt» som typisk skriver seg fra døde rotter.

Flertallet viser til veterinær Birkelands forklaring om at rotteurin lukter intenst og lukten oppstår rask etter at rotter har kommet i hus. Flertallet legger til grunn at det ikke kan trekkes noen slutninger i forhold til når angrepet startet basert på den lukt som ble påvist i huset fra og med midten av januar 2007. Det samme må gjelde i forhold til den mengde ekskrement som er funnet. Det knytter seg for øvrig usikkerhet til hvilke mengder ekskrement som ble avdekket.

I juni 2007 ble firmaet Ska Tec Ålesund AS engasjert av Valkve og Vesta Forsikring AS for å gjennomføre skadesanering. Selskapets daglige leder Ian Ulstein har forklart at oppdraget gikk ut på å sanere skaden så raskt og billig som mulig. Han forklarte at han ikke selv har vært på stedet, men at han har snakket med dem som utførte arbeidet, og at han også har sett på en del fotografier fra huset. På dette grunnlaget opplyste han at det i løpet av saneringsperioden ble gjort betydelige funn i stuegulvet i form av ganger, både over og under isolasjonen, og at det også ble funnet bol i gulvet i første etasje. Det ble ikke funnet bol på loftet. Han forklarte at det ble funnet flere ferske dyr i felle og at det også ble funnet døde dyr utenom feller, og som var i ferd med å tørke inn. Han opplyste også at det ble funnet et skjelett i form av en mumifisert/tørket rottehale. Ian Ulstein opplyste at han var ganske sikker på at rotteangrepet måtte ha startet før 1. august 2006.

Flertallet konstaterer at det i saken ikke er gjort noe forsøk på å gjennomføre faglige holdbare analyser av de biologiske funn med sikte på aldersbestemmelse. De forklaringer som er gitt om dette, bygger på mer eller mindre kvalifiserte gjetninger og antakelser fra vitner som har vært på stedet og fra vitner som ikke har vært der og hvis oppgave /mandat ikke var å aldersbestemme de funn som ble gjort. Flertallet viser igjen til veterinær Birkelands forklaring om hvor vanskelig det er å tidfeste etterlatenskaper fra rotter på grunn av mange usikkerhetsfaktorer.

Flertallet har i den samlede vurderingen også lagt vekt på at verken Tanja Valkve eller andre merket noen lukt i huset i perioden fra 1. august 2006 frem til midten av januar 2007. Rett nok kan en parafinovn ha kamuflert lukt etter at den ble slått på etter Valkves opplysninger i midten av oktober 2006. Med den beskrivelse som er gitt av lukt fra rotteurin sammenholdt med at det for eksempel ikke er gjort funn av beingrinder, kan flertallet ikke konkludere med at det er sannsynliggjort at rotter var virksomme i huset før 1. august 2006. Når det konkret gjelder den rottehalen som er påvist, vises det til veterinær Birkelands forklaring om at man på bakgrunn av fotografiet ikke kan si noe annet enn at halen trolig må ha ligget der i mer enn 2-3 måneder.

Hege Sandnes og Martin Nilsen må etter dette å frifinnes.

Sakskostnader:

Hege Sandnes og Martin Nilsen har vunnet saken og har som utgangspunkt krav på full erstatning for sine sakskostnader fra Tanya Valkve jf tvisteloven § 20-2 første ledd. Tungtveiende grunner gjør det rimelig å frita Valkve for omkostningsansvar. Flertallet har funnet saken tvilsom bevismessig, jf § 20-2 tredje ledd bokstav a. Det var god grunn for Valkve til å få saken prøvd. Partene må derfor dekke egne sakskostnader for begge instanser.

Mindretallet, lagdommer Mats Stensrud tar samme rettslige utgangspunkt som flertallet, men konkluderer med at det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Eiendommen var «i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles». På samme måte som tingretten finner mindretallet det sannsynliggjort at det var rotter i huset før 1. august 2006. Rotteplagen utviklet seg frem til januar 2007. Da ble det satt ut rottefeller og åtekasser. På loftet skal det være fanget 8-9 store rotter, og det er ellers funnet døde dyr i forskjellige stadier i huset, fortrinnsvis i gulv.

Mindretallet viser til funnene og vurderingene fra vitnene som ble avgjørende for tingretten, og som også forklarte seg i lagmannsretten:

Leder for Ska Tec Ålesund AS, Ian Ulstein var overbevist om at rottene invaderte huset før 1. august 2006.

 

Takstmann Patrick Young konkluderte også med at det måtte ha vært rotteaktivitet i huset før Valkves overtakelse.

 

Lars J. Hustad fra Skadedyrkontrollen var nytt vitne i lagmannsretten. Som nevnt var det han som gjennomførte inspeksjonene i huset fra januar 2007. Hustad antok at rottene invaderte huset høsten 2005 eller våren 2006.

Takstmann Uno Lundberg ble ikke avhørt. I den skriftlige rapporten sin var han ikke sikker, men han uttalte der at det er «mykje som kan tyde på at invasjonen av rotter er tidlegare enn kjøpsdato».

Under ankeforhandlingen ble det avklart at Sandnes/Nilsen inngikk avtale om superforsikring hos If Skadeforsikring 2. desember 2005. Det er intet som tyder på svik fra selgernes side.

Valkve har videresolgt eiendommen i forståelse med Sandnes/ Nilsen. Det må således gjennomføres en modifisert hevning, som ved dekningssalg. Følgelig gis Valkve medhold i påstanden punkt 1 a. Mindretallet er enig med tingretten i erstatningsspørsmålet, slik at anken over tingrettens dom, domsslutningen punkt 2 forkastes.

Valkve har vunnet saken og bør etter mindretallets oppfatning få dekning for nødvendige og rimelige sakskostnader i tingretten og lagmannsretten, jf hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd jf § 20-9 annet ledd. Det medfører at anken over tingrettens dom, domsslutningen punkt 3 forkastes, og at sakskostnader for lagmannsretten fastsettes til kroner 78 125 i samsvar med oppgave fra advokat Garmann.

Domsslutningen er i samsvar med flertallets resultat.

 

Slutning:

 

1. Hege Sandnes og Martin Nilsen frifinnes.

 

2. Sakskostnader tilkjennes ikke.