LF-2010-110746

Anken gjelder krav om prisavslag for påståtte mangler ved kjøp av fast eiendom «som han er», jf avhendingslova § 3-9.

I 2009 kjøpte Kjetil Bjørvik, født 1965 eiendommen Skule Bårdsøns gt. 16 på Øvre Singsaker i Trondheim av Svein Asphaugs dødsbo. Eiendommen bestod av en tomannsbolig oppført i 1920-årene på en 950 m2 tomt. Bjørvik betalte kr 4,6 millioner, i alt kr 650.000 over prisantydning.

I Asphaugs dødsbo var det tre arvinger, to søstre og en bror. En av søstrene bodde i 2. etasje frem til 2009. Det var broren, Sverre Asphaug, som hadde fullmakt til å selge eiendommen for boet. Boligen var søsknenes barndomshjem, men han flyttet ut i 1971, og på grunn av uoverensstemmelser i familien, hadde han svært lite med foreldrene og huset å gjøre frem til foreldrene døde i 2008.

Eiendomsmegler1 Trondheim hadde salgsoppdraget. Ved salget forelå det bl.a.:

Et prospekt som fremhevet attraktiv beliggenhet og stor tomt, men som samtidig understreket at boligen hadde en gjennomgående nøktern standard og at den ville trenge betydelig oppgradering.

 

En tilstandsrapport på 5 sider utarbeidet av takstmann Olav Hellandsjø MNTF i januar 2009 etter oppdrag fra Sverre Asphaug.

 

Standard egenerklæringsskjema som Protector Forsikring ASA benytter, underskrevet av Sverre Asphaug i mars 2009. Alle 19 spørsmål var ubesvart, idet det ble opplyst at «Dette er et dødsbo og fullmaktshaver har ikke kjennskap til boligen som daglig bruk vil gi».

 

Eiendomsmeglerens standard kjøpekontrakt ble underskrevet av partene, boet og Bjørvik, 6. juni 2009. I punkt 7 om selgers opplysningsplikt heter det innledningsvis:

«Eiendommen selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jfr. avhendingsloven § 3-9.

Bestemmelsen her innebærer at avhendingslovens regler om når eiendommen har mangel, fravikes til ugunst for kjøper.

Kjøperen er kjent med at boligen selges ved fullmektig. Fullmektig har selv ikke bebodd boligen og har derfor ikke den kjennskap til boligen som daglig bruk vil kunne gi. …»

Overtakelsesdato var 7. august 2009. Tingrettens dom side 2-4 har ytterligere opplysninger om sakens bakgrunn.

Bjørviks hensikt var å rive bygningen delvis og bruke huskassen som utgangspunkt for en mer moderne tomannsbolig. Byggearbeidet var kalkulert i størrelsesorden kr 4,5 millioner. Bjørviks planer er under realisering, dog slik at kostnadene nå er budsjettert til ca kr 7 millioner.

Han oppdaget etter hvert en rekke forhold som han mente var feil og mangler ved boligen. Deretter tok han v/advokat Jørn Rune Eldevik ut stevning til Sør-Trøndelag tingrett 12. februar 2010. Bjørvik krevde prisavslag under henvisning til avhendingslova §§ 3-7, 3-8 og 3-9 annet punktum. Siden det var tegnet eierskifteforsikring, ble stevningen rettet mot Protector Forsikring ASA (Protector). I påstanden krevde Bjørvik et beløp, oppad begrenset til kr 410 000 og sakskostnader.

Protector v/advokat Tommy Ravndal tok til motmæle og anførte at kjøpet var i henhold til avtale, jf avhendingslova § 3-1 og § 3-10, og at det gjaldt et renoveringsobjekt. Protector nedla påstand om frifinnelse og sakskostnader.

Sør-Trøndelag tingrett ble satt med fagkyndige meddommere, holdt hovedforhandling uten befaring og avsa deretter 28. mai 2010 dom med slik domsslutning:

«1. Protector forsikring ASA frifinnes.

 

2. Kjetil Bjørvik dømmes til å betale til Protector forsikring ASA erstatning for påløpte saksomkostninger store kr 68 800,- innen 14 dager fra dommen er forkynt.»

 

Bjørvik anket dommen til Frostating lagmannsrett, og Protector innga anketilsvar.

Ankeforhandling ble holdt i Trondheim tinghus 19. november 2010. Lagmannsretten mottok forklaringer fra Bjørvik og fire vitner. Til ankeforhandlingen ble det fremlagt en del nytt materiale, herunder fotos. Bjørvik frafalt påstandsgrunnlag om at boet hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger.

 

Kjetil Bjørviks påstandsgrunnlag:

Det rettslige grunnlaget er avhendingslova § 3-9. Boligen var i vesentlig dårligere stand enn han hadde grunn til å regne med. Han har krav på prisavslag korresponderende med det som det vil koste å utbedre manglene.

Den fremlagte taksten fra takstingeniør Stein Roger Stene gjelder bare utbedring av påviste mangler, og ikke standardhevning.

Tilstandsrapporten fra Olav Hellandsjø var altfor positiv. Den nevnte så å si ingen feil eller mangler. Hadde Bjørvik visst om det som i ettertid er avdekket, ville han ikke budt så mye for eiendommen.

Bjørviks påstand:

«1. Kjetil Bjørvik gis et prisavslag etter rettens skjønn og begrenset oppad til kr 920.000 ved kjøp av Skule Bårdsønsgt 16.

 

2. Kjetil Bjørvik tilkjennes sakens omkostninger for tingretten og lagmannsretten.» 

 

Protector Forsikring ASA’s påstandsgrunnlag:

Boligen er solgt «som han er», noe som begrenser selgerens ansvar etter avhendingslova § 3-9.

Det har ingen rettslig betydning at det er tegnet eierskifteforsikring. Vurderingen av kjøpers rett til prisavslag og erstatning må bedømmes på samme måte som om det ikke var tegnet eierskifteforsikring, og kjøperen måtte forholde seg til selgeren personlig.

I forhold til § 3-10 og om kjøperens kunnskap, understrekes det at eiendommen ble frembudt som renoveringsobjekt. Bjørvik disponerte nøkkel til boligen våren 2009, og hadde tid til slike undersøkelser som synes å ha vært utført i ettertid – etter overtakelsen. Bjørvik er særlig kyndig innenfor slike prosjekter. Han hadde både kunnskap og tid til å vurdere eiendommens tilstand og den iboende risiko for eventuelle skjulte feil og skader.

Forventningene til boligen måtte være svært lave. Eiendommen er i henhold til det som ble avtalt, jf avhendingslova § 3-1. Under enhver omstendighet er eiendommen sett under ett ikke i vesentlig dårligere stand enn hva man kunne forvente.

Protectors påstand:

«1. Anken forkastes.

 

2. Kjetil Bjørvik dømmes til å betale sakens kostnader for lagmannsretten.» 

 

Lagmannsretten bemerker:

Avhendingslova § 3-9 har slik ordlyd:

«Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.»

For lagmannsretten har Bjørvik frafalt anførslene om at selgeren ga manglende eller uriktige opplysninger. Utgangspunktet er da at Bjørvik må ta eiendommen som den er. Det er bare en vurdering etter annet punktum som kan gi mulighet for et prisavslag.

Begge parter har vist til to sentrale Høyesterettsdommer – Rt-2002-1425 (Bukkebo-dommen) og Rt-2010-103 (Tertnes-dommen).

Av den førstnevnte fremgår det at mangelsvurderingen ikke påvirkes av at selgeren har tegnet eierskifteforsikring. Man skal med andre ord løse saken som om partene er kjøper og selger.

I tingrettens dom ble de påståtte manglene listet opp på side 7:

manglende drenering av grunnmur

 

råte- og fuktskadde innervegger i kjeller

 

mangler ved yttervegger

 

mangler ved vinduer

 

mangler ved terrasse og luftebalkong

 

utbedring av yttertak

 

mangler ved innvendige trapper

 

råteskadde gulvbjelker

 

brannskadde vegger i badstu.

 

Umiddelbart etter overtakelsen i august 2009 engasjerte Bjørvik Stein Roger Stene i Midt-Norge Takst AS. Han er bygningsingeniør, byggmester og takstmann NITO, og skulle i første omgang bare gi en summarisk uttalelse om tilstanden på eiendommen. Han fikk et negativt førsteinntrykk og anbefalte en fullstendig gjennomgang. Stene avga deretter en fyldig standard «boligsalgsrapport» over 16 sider med følgende konklusjon:

«Dette er en bolig av eldre årgang som ble betydelig oppgradert på begynnelsen av 80-tallet, men etter den tid har ikke boligen blitt spesielt vedlikeholdt og har derfor behov for oppgradering/dels omfattende tiltak. Det anbefales bl.a. ny drenering med fuktsikring av grunnmur, utskifting av en del ytterkledning med vurdering etterisolering, utskifting av en del vindu og dører, utbedring av balkong, utbedring fuktskader, bl.a. toalettrom kjeller og begge bad, utbedring trapper etc og for øvrig generell oppgradering. For utfyllende opplysninger, vises til de enkelte underpunktene i rapporten.»

Stene har løpende bistått Bjørvik under ombyggingen og i rettssaken. Han forklarte seg både i tingretten og lagmannsretten. Under saksforberedelsen i lagmannsretten oppsummerte han utviklingen i et brev 28. august 2010 til Bjørvik:

«Undertegnede ble i august 2009 forespurt av Kjetil Bjørvik om å foreta en befaring for utarbeiding av en kostnadskalkyle for påvist fukt i kjelleren. Befaringen ble foretatt 17.08.2009.

Under befaringen ble det påvist avvik som ikke var medtatt i den tilstandsvurdering som var utarbeidet i forbindelse med salg av boligen. Det ble derfor etter en anbefaling fra undertegnede, foretatt en grundigere kontroll for utarbeidelse av en boligsalgsrapport.

Det ble da påvist at:

drenering med fuktsikring av grunnmur var i langt dårligere forfatning enn beskrevet

 

en del av ytterkledning hadde behov for utskifting

 

flere av vinduene og dørene var av så dårlig kvalitet at utskifting var nødvendig

 

utbedring evt ny oppbygging av balkonger var nødvendig

 

utbedring av omfattende fukt- og råteskader i kjeller ikke var medtatt

 

utbedring trapper

 

Etter påbegynt mindre rivingsarbeider av boligen ble det påvist at:

flere større sprekker i grunnmur

 

manglende bankett under hele grunnmuren

 

3 stk gulvbjelker hadde omfattende råteskader

 

brannskadet badstu

 

manglende veksling ved gjennomsaging gulvbjelkelag for montering av trapp

 

for dårlig dimensjonering av gulv tilbygg

 

manglende bæring/losholt over balkongdør og vindu stue tilbygg

 

manglende understøtting og opplagring jerndragere

 

Etter igangsetting rehabilitering av boligen ble det påvist ytterligere feil og mangler:

bæring for gulvbjelker var for dårlig dimensjonert og for dårlig innfestet, dette har medført at boligen har sklidd ut mot hver langside. Derved måtte bæring for gulvbjelker begge etasjer utskiftes, nedtaking av samtlige gulvbjelker og oppmontering de som var brukbare samt montering nye gulvbjelker med tilfredsstillende innfesting og innjekking av yttervegger.»

 

Stene har kalkulert utbedringene, dvs hva det vil koste å fornye bygningstekniske svakheter, feil og mangler. Kalkylene ligger til grunn for påstandskravet på kr 920 000. Under vitneforklaringen i lagmannsretten ble Stene oppfordret til – meget skjønnsmessig – å fordele kostnadene på de tre fasene, jf brevet ovenfor:

1. Avvik som angivelig ikke var medtatt i Olav Hellandsjøs tilstandsrapport ble rundt regnet til kr 300 000 eks mva.

 

2. Utbedring av forhold som ble påvist etter påbegynt mindre rivningsarbeider ble anslått til kr 150 000 eks mva.

 

3. Etter igangsatt rehabilitering av boligen påviste Stene ytterligere forhold som det ville koste mellom kr 300 000 og kr 400 000 eks mva å utbedre.

 

Verken tingretten eller lagmannsretten har besiktiget eiendommen. Det skyldtes ombyggingen. I lagmannsretten ble det imidlertid fremlagt fotos av bygningen før og etter rivningsarbeider.

I Tertnes-dommen utdyper Høyesterett det såkalte vesentlighetskravet i § 3-9 annet punktum. Kravet bygger etter lovteksten på en vurdering av hva kjøperen har grunn til å regne med ut fra et kvantitativt element (utbedringskostnaden i forhold til «kjøpesummen») og et kvalitativt element («tilhøva elles»). Ved bedømmelsen av hva kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen, kan forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på kostnadene til å utbedre feil og mangler gi en viss veiledning. Førstvoterende uttaler i avsnitt (47):

«Etter min oppfatning ligger det i sakens natur at forventningene til feilfrihet – og dermed til beskjedne utbedringskostnader – er større ved overtakelse av en ny bolig av høy standard enn ved overtakelse av et eldre hus som er bygget på et tidspunkt med andre bygningstekniske krav og med en annen håndverksskikk. Hvor nivået bør ligge i de ulike tilfellene, kan imidlertid by på usikkerhet.»

Tertnes-dommen viser til uttalelser i Bukkebo-dommen om at en utbedringskostnad på seks prosent av kjøpesummen rent kvantitativt «utvilsomt» kan være tilstrekkelig til at en feil anses som vesentlig. Høyesterett oppsummerer i avsnitt (51):

«De to rettsavgjørelsene jeg har vært inne på, viser imidlertid at prosentberegninger ikke er noe annet enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard. Vesentlighetskravet behøver i lys av slike forhold altså ikke være oppfylt selv om utbedringskostnadene skulle overskride en veiledende terskel.

Motsatt kan vesentlighetskravet være oppfylt – slik som i avvisningsrettdommen – selv om utbedringskostnadene ligger under en slik terskel. Det skal riktignok mye til.»

Videre ble det uttalt at det var påregnelig at en brukt, eldre bolig ikke på ethvert punkt oppfyller alle krav til håndverksskikk og byggeforskrifter. Slike avvik ved en eldre brukt bolig, uten at forholdet gir seg utslag i funksjonssvikt, vil etter omstendighetene ikke i seg selv representere mangler ved eiendommen i rettslig forstand.

I Tertnes-dommen var det sentralt at det gjaldt svakhet ved sammenføyningene – ikke dimensjonene i takkonstruksjonen – og svakhetene kunne enkelt utbedres for en begrenset sum. Videre ble det ansett sentralt at svakhetene ikke representerte noen fare eller å ha noe forverringspotensial.

Når man skal vurdere Skule Bårdsønsgt. 16 i lys av disse føringene, veier det tungt at bygningen er over 80 år gammel.

Huset ble bygget på en tid hvor det ikke eksisterte bygningslov med standardkrav til boliger. Videre ble det presisert i salgsprospektet at huset hadde en gjennomgående nøktern standard og trengte en betydelig oppgradering.

Huset ble rehabilitert noe på 1960-tallet, og det skal være drenert på 1980-tallet. Ved salget bar huset preg av manglende vedlikehold. Sverre Asphaug hadde samtaler med Bjørvik før avtale ble underskrevet. På den ene side har Asphaug forklart at han kunne gi lite opplysninger om eiendommens tilstand, jf også egenerklæringen med spørsmålene som ikke ble besvart. På den annen side fortalte Bjørvik om sine planer, dvs at han aktet å bruke bare skallet/huskassen som utgangspunkt for en omfattende om- og påbygging.

Kjøpesummen var preget av tomtens sentrale beliggenhet og utsikten. Begge parter har under ankeforhandlingen antydet en tomteverdi på omkring kr 3 millioner. Det er treffende når eiendommen er karakterisert som et renoveringsobjekt.

Bjørvik hadde god anledning til å besiktige boligen før avtalen ble inngått. Gjennom flere uker våren 2009 sto nøkkel til disposisjon. Første etasje var utflyttet. Etter hvert fikk han også tilgang til andre etasje der Asphaugs søster hadde bodd.

Takstmann Hellandsjøs tilstandsrapport fra januar 2009 var kortfattet og overfladisk. Lagmannsretten er enig med Bjørvik i at den var lite kritisk. Imidlertid, i prospektet ble Bjørvik på linje med andre interesserte oppfordret til en grundig gjennomgang av boligen, gjerne sammen med en bygningskyndig. Eiendomsmegleren har riktignok opplyst at det i praksis ikke er så mange som følger oppfordringen. Lagmannsretten har dog merket seg at Bjørvik engasjerte Stene, bare noen dager etter overtakelsen i august 2009.

Tre omstendigheter må fremheves:

For det første fikk Bjørvik et varsel om at dreneringen kunne være dårlig, ved at det var mugglukt i kjelleren. Han ønsket til og med å ta et forbehold om mangel ved kontraktsinngåelse, noe Asphaug motsatte seg. Dette er det redegjort for i tingrettens dom. Lagmannsretten er enig i at det taler til ugunst for Bjørvik.

 

For det andre finner lagmannsretten at de feil og mangler som Stene avdekket i august 2009, like gjerne kunne vært oppdaget tidligere.

 

For det tredje har Bjørvik fra ca år 2000 omskolert seg fra sin tidligere karriere i forsvaret. Han har tatt økonomiutdannelse og driver salg av tømmerhytter fra Latvia og eiendomsutvikling, særlig rehabilitering av eldre boliger i Trondheim. Dette innebærer at han har en viss innsikt i byggeskikk og byggeteknikk i eldre hus.

 

Mye tyder på at dreneringen på 1980-tallet ikke ble foretatt rundt hele huset. Den ble heller ikke utført etter datidens krav. Med det «varsko» som Bjørvik fikk ved mugglukten, finner lagmannsretten det åpenbart at dårlig drenering ikke gir rett til prisavslag. Det samme gjelder de andre feil og mangler som er nevnt i første fase i Stenes brev. Dels gjelder det svakheter som kunne vært avdekket ved en tidligere undersøkelse, og dels gjelder det forhold som ligger innenfor det påregnelige ved kjøp av en så gammel og dårlig vedlikeholdt eiendom.

Påståtte mangler i andre og tredje fase reiser vanskeligere spørsmål. Det er et tankekors, at dersom Bjørvik hadde flyttet inn og tatt boligen i bruk uten å gjøre annet enn å fornye overflater ved maling, tapetsering og gulvbelegg, kunne det gått mange år før de beskrevne svakhetene ved huset hadde blitt avdekket. Det var rivnings- og ombygningsarbeidene som la for dagen tilstanden i gulv, vegger og tak.

Under ankebehandlingen er det kommet frem meget alvorlige bygningstekniske svakheter. Nærmere bestemt gjelder det de bærende konstruksjoner i huset. Bjørvik sammenlignet Skule Bårdsønsgt 16 med andre boliger i området fra 1920-årene, og hans oppfatning var at bygningskroppen etter all sannsynlighet var solid. Stene har forklart at gulvene virket skikkelige – de gynget ikke når man gikk. Imidlertid, da kledning ble fjernet, viste det seg dårlig dimensjonering, omfattende råteskader, brannskade, manglende understøtting for dragere og dårlig innfestete gulvbjelker slik at boligen hadde «sklidd ut mot hver langside». Stene ga klart uttrykk for at man risikerte funksjonssvikt. Voldsomt snøfall eller sterk storm kunne etter hans mening få katastrofale følger. Huset kunne rett og slett klappe sammen.

Sverre Asphaug har forklart at boligen ble oppført i hans bestefars tid. Det foreligger ikke byggetegninger fra 1920-årene. Det er aldri påstått at huset ble reist av en byggmester. Bestefaren var sløydlærer, men ikke alltid så nøye, og han kastet intet. Asphaug spissformulerte det i retten – «hvis bestefar fant noe i grøfta, kunne han gjerne putte det inn i huset». Dette var en kommentar til at det under rivningen ble funnet en trikkeskinne i bjelkelaget. Fremlagte fotos viser dårlig – uforsvarlig – håndverk i gulv, vegger og tak.

Selv om vel 2/3 av kjøpesummen kan henføres til tomten, og selv om huset ble solgt som et renoveringsobjekt, konkluderer lagmannsretten med at det likevel var i så dårlig forfatning at Bjørvik må gis delvis medhold i sitt mangelskrav. Boligen var i vesentlig dårligere stand enn han hadde grunn til å regne med.

Bjørvik hevder at dersom han på forhånd visste at skallet/huskassen var så elendig, ville han ikke bare budt lavere pris, men også valgt å rive huset helt, fremfor å bruke det som utgangspunkt for en moderne bolig. Problemet var at feil og mangler gradvis kom for dagen, og etter hvert som han investerte i ombyggingen, ble det «ingen vei tilbake».

Når det tas utgangspunkt i fase to og tre i Stenes brev, er det altså de skjulte svakhetene og skadene som danner grunnlag for en kompensasjon. Videre må en kjøper akseptere ganske mye slit, elde og saneringsmodne materialer i et så gammelt og dårlig vedlikeholdt hus.

Avhendingslova § 4-12 fastsetter:

«(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.

(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsettjast til kostnadene ved å få mangelen retta.»

Stene har som referert grovt sett anslått utbedringskostnadene for fase to og tre til mellom kr 450.000 og kr 550.000 eks mva. Lagmannsretten utmåler prisavslaget til kr 275 000 inkl mva.

Med dette har anken ført frem i det vesentlige, selv om Bjørvik ikke har fått medhold for alle påståtte feil og mangler. I utgangspunktet har han krav på dekning av sakskostnader etter tvisteloven § 20-2 første jf annet ledd. Men det er først for lagmannsretten at man har fått et klart bilde av husets tilstand, etter at gulv, vegger og tak er åpnet. Lagmannsretten har også vært i en viss tvil om resultatet, tatt i betraktning husets alder og markedsføring som renoveringsobjekt. Følgelig er lagmannsretten kommet til at hver av partene bør dekke sine sakskostnader for både tingretten og lagmannsretten.

Dommen er enstemmig.

 

Domslutning:

 

1. Protector Forsikring ASA betaler til Kjetil Bjørvik 275.000 – tohundreogsyttifemtusen – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelse av denne dom.

 

2. Det tilkjennes ikke sakskostnader for tingretten og lagmannsretten.