LG-1994-28

Ved kjøpekontrakt, undertegnet av selgerne den 7. august, og av kjøperne den 19. august 1992, solgte Anders og Ellen Rekve eiendommen Bretlandsgata 62 i Stavanger til Reidar og Kari Haukali for kjøpesum kr 1.060.000,- med tillegg av omkostninger med ca kr 30.000,-, etter en nærmere spesifikasjon i kjøpekontrakten. Kjøperne krevde prisavslag på grunn av påståtte mangler ved eiendommen og brakte saken inn for Stavanger forliksråd.

Forliksrådet avsa 3. februar 1993 slik dom:

«Innklagede Anders og Ellen Rekve frifinnes, og klagerne Reidar og Kari Haukali tilpliktes å betale innklagede de påståtte saksomkostninger – kr 1.500,-, innen 14 dager etter dommens forkynnelse.»

Ved stevning av 21. april 1993 brakte kjøperne saken inn for Stavanger byrett som 2. desember 1993 avsa dom med slik domsslutning:

«1. Stavanger Forliksråds dom av 3. februar 93 stadfestes.

 

2. Reidar og Kari Haukali tilpliktes innen 14 – fjorten dager fra dommens forkynnelse å erstatte Anders og Ellen Rekves saksomkostninger for byretten med kr 29.002,- -kronertjuenitusenogto -.»

 

Sakens sammenheng og hva partene gjorde gjeldende for byretten, fremgår av byrettens dom.

Ved ankeerklæring, datert 20. desember 1993 har Reidar og Kari Haukali påanket Stavanger byretts dom til Gulating lagmannsrett.

De ankende parter har i det vesentlige gjort gjeldende:

De mangler det kreves prisavslag for – feil ved eiendommens oljefyringsanlegg, takvarmeanlegget i kjøkken, utsparinger i tapet i stue og lekkasje i garasje – svarer selgerne for, dels fordi manglene ikke svarer til opplysninger selgerne har gitt eller som er inntatt i salgsoppgaven, jfr. avhendingslova § 3-8, dels fordi kjøperne ikke har fått tilstrekkelig opplysninger om forhold som selgerne kjente eller måtte kjenne til, jfr. § 3-7.

Når det gjelder oljefyren er det i salgsprospektet opplyst at oljefyr er installert. Det ble også fra selgernes side under befaringen lagt vekt på at det var oljefyringsanlegg i eiendommen. Kjøperne måtte da kunne forvente at oljefyringsanlegget også fungerte.

Et tilsvarende synspunkt gjør de ankende parter gjeldende også med hensyn til Eswa-takvarmeanlegget i kjøkkenet. Også i denne sammenheng må opplysningene i salgsoppgaven, sammenholdt blant annet med opplysninger gitt under befaringen, innebære at kjøperne kan regne med at Eswa-anlegget fungerte. Det viste seg imidlertid at 2 av de 3 elementer som utgjorde Eswa-anleggets totale varme var falt ut og ikke ga varme.

De ankende parter vil presisere at man ved å gi avtalen dens naturlige innhold – den at disse tekniske innretninger skal fungere – ikke dermed mener seg tilsikret at anleggene skal være som nye. Det er klart at kjøperne overtar anlegg av en viss alder. Hva man kan vente seg med hensyn til anleggenes funksjonsdyktighet i fremtiden må avpasses etter dette.

De ankende parter anfører subsidiært at selgerne må ha kjent til manglene ved oljefyren og Eswa-anlegget. Selgerne brukte ikke oljefyringsanlegget den siste fyringssesong de bodde i huset, men de ankende parter mener ved vitneførsel og dokumentasjon å kunne påvise at selgerne måtte kjenne til at det ikke fungerte. Selgerne må også ha lagt merke til at Eswa-anlegget ikke ga tilstrekkelig varme i kjøkkenet.

Med hensyn til hullene i tapetet må selgerne ha vært klar over at tapetet ble avsluttet rundt lampettene og ikke ført under dem. Dette er en såvidt ufaglig måte å utføre arbeidet på, at eierne må ha gitt samtykke til utførelsen.

Lekkasjen i garasjen var til stede ved overtakelsen. Den skyldes en konstruksjonsfeil i forbindelse med oppføring av garasje på nabotomten. Selv om det legges til grunn at det ikke har vært lekkasje de senere år, må selgerne ha vært klar over svakhetene ved veggkonstruksjonen. Når selgerne ble spurt om eiendommen hadde lekkasjer, burde de ha opplyst om at det var en konstruksjonsfeil som hadde gitt lekkasje tidligere. Selgernes forsikring om at eiendommen ikke var beheftet med lekkasje, må for øvrig kunne oppfattes som en tilsikring som også omfatter garasjen.

De ankende parter har understreket at krav om prisavslag ikke er avhengig av at selgerne har utvist uaktsomhet. Det er en risikovurdering som ligger bak. Når selgerne gir konkrete opplysninger, er det mere naturlig at de bærer risikoen for at opplysningene svikter, enn at kjøperne som støtter seg til opplysningene, skal bære denne risiko. At selgerne ikke er klar over de enkelte defekter, er derfor ikke avgjørende.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

«1. Anders og Ellen Rekve betaler til Reidar og Kari Haukali etter rettens skjønn inntil kr 20.700,- med 18 % rente fra 18. november 1992 og 12 % rente fra 1. januar 1994 til betaling skjer.

 

2. Anders og Ellen Rekve betaler saksomkostninger til Reidar og Kari Haukali for byretten og lagmannsretten med prosessrenter.»

 

Ankemotpartene viser til byrettens dom som de i det vesentlige og i resultatet finner riktig.

Ankemotpartene mener at de mangler som påberopes, kanskje med forbehold når det gjelder lekkasjen, er så uvesentlige at de ikke kan ha virket inn på avtalen og dermed ikke betinger prisavslag. Lekkasjeproblemer vil ofte være av vesentlig betydning for en kjøper. Men hensyn tatt til at kostnadene ved utbedring av lekkasjen av kjøperne er oppgitt til kr 3400,-, kan heller ikke denne mangel være vesentlig og ville neppe ha virket inn på avtalen, om lekkasjen hadde foreligget.

Ankemotpartene mener imidlertid å kunne føre bevis for at det ikke var lekkasje i garasjen ved kjøpernes overtakelse av eiendommen.

For de øvrige manglers vedkommende gjør ankemotpartene gjeldende at de påberopte mangler ligger innenfor det kjøperne er forpliktet til å akseptere som en del av avtalen. Ankemotpartene viser til at kjøperne etter avtalen har besiktiget eiendommen og at de overtar den i den tilstand den var ved besiktigelsen. De har vist til at kjøpet gjelder en ca 40 år gammel bygning og at det ikke kan forventes at den er lytefri.

Oljefyringsanlegget fungerte siste gang selgerne hadde det i bruk. Etter at det i 1991 ble installert nye elektriske ovner med termostat, ble oljefyringsanlegget ikke lenger brukt. At kjøperne i forbindelse med igangsetting av anlegget må skifte en oljepumpe, med en samlet omkostning av kr 2.800,-, er en utgift som kjøperne må være forberedt på.

Tilsvarende gjelder for Eswa-anlegget på kjøkkenet med en samlet reparasjonsomkostning av kr 7.000,-. Selgerne var for øvrig ikke klar over at ikke alle elementene i Eswa-anlegget virket. Selgerne har alltid hatt tilstrekkelig varme på kjøkkenet.

Noen tilsikring med hensyn til disse installasjoner inneholder etter ankemotpartenes mening verken kjøpekontrakten eller dens forutsetning.

Selgerne hadde ikke kjennskap til at tapetet var skåret av under lampettene. Huset trengte renovering og fornyelse av tapetene var en naturlig del av dette arbeid. At dette kanskje kunne gjøres rimeligere hvis det ikke hadde vært utsparinger i tapetet på grunn av lampettene, gir ikke rett til prisavslag.

Ankemotpartene bestrider at det var lekkasje i garasjen da kjøperne overtok eiendommen. Avtalen kan etter ankemotpartenes mening heller ikke forstås slik at eiendommen er tilsikret fri for lekkasje. At selgerne under befaring har opplyst at det ikke er lekkasjer i eiendommen, gir ingen tilsikring som har virkning utover overtakelsestidspunktet.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«1. Stavanger byretts dom stadfestes dog slik at Ellen og Anders Rekve tilkjennes kr 233,- morarente av tilkjente saksomkostninger for Forliksrådet.

 

2. Reidar og Kari Haukali dømmes til å betale Ellen og Anders Rekve saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12 % morarente fra forfall til betaling skjer.»

 

Ankeforhandling ble holdt den 1. desember 1994.

De ankende parter og den ene ankemotpart, Anders Rekve, ga forklaring. Det ble avhørt 6 vitner, hvorav ett er nytt for lagmannsretten.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentlige slutte seg til byrettens begrunnelse.

Kjøpekontrakten vedrørende salget av eiendommen er av august 1992. Lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 (avhendingslova) får således ikke direkte anvendelse, jfr. lovens § 8-1 og res. av 18. september 1992 nr. 676. Partene i saken er imidlertid enige om at avhendingslova i det alt vesentlige kan anvendes for så vidt angår de spørsmål som oppstår i denne sak, idet de aktuelle lovbestemmelser stort sett tilsvarer tidligere ulovfestet rett. Lagmannsretten er enig i denne lovforståelse.

Ankemotpartens prinsipale anførsel er at de påståtte feil ved eiendommen ikke er å anse som mangler i kjøpsrettslig forstand, blant annet hensett til kjøpesummen størrelse, eiendommens alder og de beskjedne omkostninger som er oppgitt av kjøperne for utbedring.

Lagmannsretten vil i denne sammenheng begrense seg til å bemerke at omkostningene ved utbedringene av manglene, jfr. avhendingslova § 3-7, 2. punktum og § 3-8, 2. punktum, synes så små i forhold til kjøpesummens størrelse at det er tvilsomt om disse mangler, selv om de var kjent, ville ha virket inn på avtalen. Men saksanlegget i seg selv gir på den annen side en pekepinn om at for ankepartene, i egenskap av kjøpere, ville opplysningene ha virket inn på avtalens innhold, m.a.o. at de ikke ville ha gått med på å betale den avtalte kjøpesum dersom de på forhånd hadde fått opplysning om manglene.

Avgjørende for sakens utfall er at lagmannsretten ikke kan se at manglene ved oljefyren og Eswa-anlegget innebærer at selgerne har gitt uriktige opplysninger om disse installasjoner. De opplysninger som er gitt i salgsoppgaven og under befaringen av eiendommen om at det er oljefyringsanlegg og Eswa-varmeanlegg på kjøkkenet kan, sett i sammenheng med kjøpekontraktens bestemmelse om at kjøperne overtar eiendommen i samme tilstand som den var ved besiktigelsen, ikke innebære noen garanti for at disse anlegg kan fungere uten påkostninger.

Når det gjelder disse mangler legger retten etter bevisførselen til grunn at oljefyren fungerte da selgerne sluttet med å bruke den. Retten finner etter parts- og vitneforklaringene sannsynliggjort at bruken av oljefyringsanlegget opphørte fordi selgerne foretrakk å nytte et forbedret elektrisk anlegg.

Etter bevisførselen legger lagmannsretten videre til grunn at Eswa-anlegget var i orden da selgerne sist brukte anlegget eller at den manglende kunnskap om at det eventuelt ikke fungerte i sin helhet skyldtes at selgerne ikke la merke til dette.

Med hensyn til utsparingene i tapetet som følge av at dette var skåret rundt lampettene, finnes bevist at ankemotpartene ikke hadde kjennskap til denne utførelse. I betraktning av at kjøpet gjaldt en eldre eiendom kjøpt i den stand den var, kan lagmannsretten heller ikke se at ansvar kan gjøres gjeldende mot selgerne med grunnlag i at det er gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger i denne sammenheng.

Lagmannsretten finner etter bevisførselen i saken sannsynliggjort at det ikke var lekkasje i garasjen da kjøperne overtok eiendommen. Retten legger videre etter bevisførselen til grunn at det for flere år siden var en lekkasje i garasjen som stammet fra naboens garasje, men at denne ble utbedret av naboen, og at det siden ikke har vist seg lekkasje i garasjen. Retten kan ikke se at selgerne pliktet å orientere kjøperne om disse forhold eller at de i denne sammenheng har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger som skulle føre til ansvar.

Ingen av de ankende parters krav har ført frem.

De ankende parter har tapt saken fullstendig og bør ilegges saksomkostninger etter tvistemålsloven § 180 første ledd, idet retten ikke på grunn av særlige omstendigheter finner å burde frita dem for erstatningsplikten.

Ankemotpartene har fremlagt omkostningsoppgave stor kr 34.142,- hvorav kr 27.000,- er salær, mens resten er fotokopiering m.v., reiseomkostninger og diett. Retten antar at også de sistnevnte omkostninger etter omstendighetene bør dekkes.

Omkostningsoppgaven legges til grunn.

Byrettens omkostningsavgjørelse finnes det ikke grunn til å endre, dog tilkjennes morarente av tilkjente saksomkostninger for Forliksrådet med kr 233,-.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Stavanger byretts dom stadfestes, dog slik at Ellen og Anders Rekve tilkjennes kr 233,- -tohundreogtrettitre- kroner i morarente av tilkjente saksomkostninger for Forliksrådet.

 

2. Reidar og Kari Haukali dømmes til å betale til Ellen og Anders Rekve saksomkostninger for lagmannsretten med kr 34.142,- -trettifiretusenetthundreogførtito- kroner med tillegg av 12 – tolv – prosent morarente fra forfall til betaling skjer – innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.