LG-2009-192332

Saken gjelder prisavslag og erstatning etter kjøp av fast eiendom.

Jæren tingrett avsa den 16. november 2009 dom med slik slutning:

1. Einar Myhre dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale prisavslag og erstatning til Renate Fagerbakk og Avdyl Pireva med kr 155.000 – kroneretthundredeogfemogfemtitusen – med tillegg av lovens til enhver tid gjeldende morarente p.a. fra og med 15.05.09 og til betaling skjer.

 

2. Einar Kåre Myhre dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale kroner 90.438,5 – nittitusenfirehundredeogtrettiåtteogfemtiøre – i erstatning for saksomkostninger til Renate Fagerbakk og Avdyl Pirevas.

 

Tingretten har gitt følgende beskrivelse av sakens bakgrunn:

«I april 2007 la Einar Kåre Myhre boligeiendommen gnr. 39 bnr. 165 i Sandnes kommune ut for salg. Boligen ble ført opp i 1978 og har et boligareal på 136 kvm. Boligen har to etasjer, hvorav underetasjen ligger dels under bakkenivå. Einar Kåre Myhres sønn Bjørn Myhre opptrådte som Einar Kåres Myhres fullmektig ved salget. Eiendomsmegler Håkon Langseth fra DnB NOR Eiendom ble engasjert som eiendomsmegler. I forbindelse med salgsoppdraget ble det innhentet en tilstandsrapport fra takstmann Jan Erik Elvestad. Ved Elvestads befaring ble det avdekket fukt i boligens underetasje.

Ved nærmere ettersyn viste det seg at deler av grunnmuren som besto av leca var smuldret opp. Skadene ble meldt til Myhres forsikringsselskap, Gjensidige Forsikring BA, og leverandøren av lacablokkene, Maxit AS, ble kontaktet. I brev av 23. mai 2007 meddelte Maxit AS at det på 1970-tallet var importert noen belgiske lettklinker som i ettertid har vist seg å inneha et høyere svovelinnhold enn normalt. Det ble opplyst at fuktpåkjenninger over lengre tid, fortrinnsvis over 10 år, kan forårsake avskallinger på disse blokkene. Selv om det ble påpekt at erstatningskravet mot Maxit AS var foreldet tilbydde selskapet seg å foreta en befaring på eiendommen.

Den 31. mai 2007 besiktiget en representant fra Gjensidige Forsikring eiendommen. I rapporten fra befaringen er ekstraordinær nedbørsmengde angitt som skadeårsak. De samlede reparasjonskostnader ble angitt til kr 50.576,70 eksklusive merverdiavgift. Reparasjonskostnadene ble kalkulert til kostnadene med å sette bygningen tilbake i samme, eller vesentlig samme stand som umiddelbart før skaden oppsto

Gjennom Maxit AS ble muremester Haldor Meling AS kontaktet for å utbedre skadene som relaterte seg til forsikringssaken. Det ble montert nye lecablokker på deler av innsiden av eksisterende grunnmur. Det ble ikke foretatt tiltak for å bedre fuktsikringen av grunnmuren utvendig. Arbeidet ble ferdigstilt den 16. juni 2007.

I salgsoppgaven ble det opplyst at det var avdekket store vannskader på grunnmur. I den forbindelse ble det angitt at store deler av grunnmuren ville bli skiftet ut av eier, og at selger påtok seg ansvaret for at grunnmuren var i orden ved overtakelse.

Renate Fagerbakk og Avdyl Pireva fattet interesse for boligen og tok kontakt med megler for å avtale et tidspunkt for visning. Megler opplyste at det var avdekket fuktskader i boligen, og at det ikke ville bli avholdt noe felles visning før skadene var utbedret. Fagerbakk og Pireva var på en privat visning før de inga bud på eiendommen. Da de var på visningen pågikk det arbeider i huset. Fagerbakk og Pireva inga først et bud på eiendommen pålydende kr 2.300.000,-. De fikk tilbakemelding om at selger ikke var villig til å selge boligen under takst. De høynet etter hvert budet til kr 2.500.000,-, hvilket var i samsvar med prisantydningen. Budet ble akseptert og det ble inngått formell kjøpekontrakt mellom partene den 22. juni 2007. Kun megler og kjøper var tilstedet på signeringsmøte.

Da eiendommen ble overtatt av saksøkerne den 7. juli 2007 var veggene i deler av kjelleretasjen skiftet ut. Kort tid etter at saksøkerne hadde overtatt boligen oppdaget de vannskader og blåmann på nytt listverk i det rommet i kjelleretasjen som var utbedret. Ved brev av 25. september 2007 rettet de et reklamasjonskrav til saksøkte. For å få en sakkyndig vurdering av skadeomfanget og utbedringskostnadene engasjerte de Taktsforum Rogaland Gunnar Lambrigtsen v/ Rein Atle Ravndal. Ravndal var på befaring på eiendommen den 8. oktober 2007.

Det fremgår av Ravndals rapport av 18. juli 2008 at fuktinntregningen skyldtes manglende fukttilsikring av grunnmur, mest sannsynlig kombinert med sprekker i grunnmur. Det fremkommer videre at utførte reparasjonsarbeider etter hans oppfatning ikke har hatt noen reparerende effekt på lekkasjen. Han konkluderte med at det var påkrevd med tiltak på utsiden av boligen for å utbedre lekkasjen. Det ble påpekt at muren er preget av sprekkdannelser som gjør den svak for vanninntregning og at grunnmursplasten stedvis ligger under terreng, slik at overflatevann trenger ned bak grunnmursplasten. Han konkluderte med at nødvendige utbedringskostnader vil utgjøre kr 143.000,- inkl. mva. Kostnadsestimatet, hva angår gravearbeidet er baserer på priser innhentet av Stein & Hage AS. Beløpet er senere justert til kr 141.000,-.

Saksøker kontaktet selgers selgereierskifteforsikringsselskap, Norwegian Claims Link AS. Forsikringsselskapet avviste kravet under henvisning til at forholdet ble konstatert før kontraktinngåelse og dermed falt utenfor eierskifteforsikringen. Det ble videre vist til at selger hadde avgitt en særskilt garanti, og at forholdet dermed falt utenfor forsikringsdekningen. Ved brev av 15. april 2009 fra advokat Lund ble selger varslet om at det ville bli reist sak for retten dersom selger ikke aksepterte å betale utbedringskostnader på kr 143.000,- og utgifter til Takstforum på kr 14.000,- innen 10 dager.

Da partene ikke kom til en enighet ble det tatt ut stevning for Jæren tingrett den 29. april 2009. Hovedforhandling ble avholdt den 29. og 30. oktober 2009.»

Tingretten avsa deretter dom som nevnt innledningsvis.

Einar Kåre Myhre har ved advokat Erling Kjærmann anket tingrettens dom. Advokat Eyolf Lund har gitt tilsvar på vegne av Renate Fagerbakk og Avdyl Pireva.

Gulating lagmannsrett avholdt ankeforhandling i Stavanger 14. juni 2010. Bjørn Myhre møtte på vegne av ankende part sammen med advokat Tore Høyer. Av ankemotpartene møtte Renate Fagerbakk sammen med advokat Lund. Partsrepresentantene og 4 vitner gav forklaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Partene er enige om den rent faktiske beskrivelsen av saken, som er gjengitt ovenfor.

Ankende part har sammenfatningsvis anført:

Myhre har bare garantert for at lecamuren skulle være fagmessig utbedret. Utbedringen er gjort av murmester Meling, i henhold til anvisninger fra Maxit AS.

Innvendig reparasjon av grunnmuren, og utbedring av utvendig fuktsikring, er to forskjellige ting. Innholdet i garantien må tolkes og vurderes objektivt. Ordlyden er begrenset til muren. For at garantien skal gjelde noe mer, må det foreligge omstendigheter som gjør at den kan tolkes utvidende, hvilket det ikke er holdepunkter for her.

Da ankemotpartene var på befaring foregikk det arbeider kun innvendig i boligen. Det var heller ikke gjort utvendige arbeider da de overtok huset, hvilket burde fått dem til å reagere, og til å si i fra, hvis de mente at garantien omfattet utbedring av dreneringen. De hadde dessuten god tid til å undersøke eiendommen. Hvis forutsetningen var at dreneringen også skulle ha vært utbedret, var det like naturlig å gjøre noe med terrenget bak huset for å minske vanntrykket mot grunnmuren.

Hvis det var slik at det kom mye vann inn i kjelleren, ville dette antakelig ha vært oppdaget tidligere. Mekleren, Håkon Langseth, var for øvrig av den oppfatning at grunnmuren var i orden i henhold til garantien.

Selgeren har oppfylt sin opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 og § 3-8. Det forelå ikke mangler da huset ble overtatt ettersom den fuktskadde muren var blitt utbedret.

Huset var heller ikke i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra alder, pris og det som kunne observeres ved befaring, jf. avhendingslova § 3-9. I salgsoppgaven og egenerklæringen fra selgeren var det dessuten flere risikofaktorer som gav kjøperne oppfordring til å undersøke nærmere. Det var grunn til å forvente visse problemer når man så terrenget og at det var feil ved grunnmurspappen på utsiden. I forhold til avhendingslova § 3-9 annet ledd er dessuten grensen på 5 % av utbedringskostnadene i forhold til kjøpesummen for huset ikke absolutt. Det er videre vist til LG-2006-49897.

Det fremgår av kjøpekontrakten at eiendommen er solgt «som den er», og at kjøperne var oppfordret til, og hadde anledning til å foreta alle undersøkelser vedrørende eiendommens beskaffenhet og tilstand.

Subsidiært, og uansett ansvarsgrunnlag, anføres at utbedringskostnadene er satt for høyt, ettersom prisene bare er basert på ett tilbud. Det er bl.a. ikke nødvendig å grave i ca. 3.5 meters dybde langs hele siden av huset for å foreta utbedring av dreneringen.

Det er lagt ned slik påstand:

1. Einar Kåre Myhre frifinnes.

 

2. Renate Fagerbakk og Avdyl Pireva dømmes til å betale Einar Kåre Myhre saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten.

 

Ankemotpartene har sammenfatningsvis anført:

Eiendommen ble frembudt markedet til å være i normalt god stand, med unntak av store deler av grunnmuren, som det ble opplyst at det var skader ved. Ankende part har garantert for grunnmuren, og garantien må omfatte reparasjon av muren og skadeårsaken. Det vil ikke være noen poeng å skifte ut deler av muren hvis lekkasjen fortsetter.

Garantien utløser et rent objektivt ansvar, og de tiltakene som er nødvendige fremgår av Ravndals rapport. Vanninntrengningen er en vesentlig mangel, og informasjonen fra takstmann Hans Lennart Jensen om tilsvarende problemer også i 2006 burde ytterligere ha skjerpet Myhres aktsomhet. Til tross for dette tar man ikke fatt i årsaken til vanninntregningen.

Bjørn Myhre har forklart at han selv ville ha skiftet hele muren og gjort tiltak på utsiden hvis det hadde vært tale om hans eget hus. Han opplyste at han hadde 29 års erfaring fra byggebransjen, noe som stiller ekstra krav til ham opptreden i salgsprosessen. Alle vitnene som har forklart seg for lagmannsretten er for øvrig enige om at det burde vært foretatt utvendige arbeider. Mekleren gav uttrykk for at garantien skulle tilsikre en fuktfri kjeller. Vanninntrengningen har dessuten skjedd i et beboelsesrom.

Grunnen og fundamentet ble funnet å være i orden ved overtakelsen. At arbeidet ble utført før overtakelsen medfører også at ankemotpartene hadde forventning om at alt ved grunnmur, fuktsikring og fukt i kjelleren skulle være i orden.

Besiktigelsesrapporten fra Hans Lennart Jensen viser ikke annet enn hva som måtte skiftes ut innvendig, ikke noe om årsaker eller nødvendige arbeider utvendig. Hvis ikke ankende part hadde garantert for at fuktproblematikken skulle utbedres før overtakelsen hadde ankemotpartene aldri lagt inn bud på eiendommen.

Ankende part har gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, jf. avhendingslova §§ 3-7 og 3-8, hvilket utvilsomt har hatt innvirkning på avtalen. Forholdet tenderer mot svik, iallfall grov uaksomhet. Selgerens opplysningsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt.

Eiendommen er under enhver omstendighet i vesentlig dårligere stand enn ankemotpartene hadde en berettiget forventning om, jf. avhendingslova § 3-9 annet punktum. Utbedringskostnadene overstiger 5 % av kjøpesummen. Når ankende part subsidiært hevder at kravet er satt for høyt, er dette ikke dokumentert.

Det er lagt ned slik påstand:

1. Anken forkastes.

 

2. Einar Kåre Myhre dømmes til å erstatte Renate Fagerbakk og Avdyl Pirevas sakskostnader for lagmannsretten.

 

 

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten er kommet til det samme resultat som tingretten, men med den forskjell at den tillegger garantien avgjørende vekt.

Avhendingslova § 3-1 tredje ledd har slik ordlyd:

«Seljaren svarer og for mangel som oppstår seinare dersom årsaka til mangelen er eit avtalebrot frå seljaren. Det same gjeld dersom seljaren ved garanti eller på annan måte har teke på seg ansvar for eigenskapar eller anna ved eigedomen fram til eit seinare tidspunkt.»

Det heter i salgsoppgaven:

«Det er oppdaget store vannskader på grunnmur. Store deler av grunnmuren vil bli skiftet av eier. Selger tar ansvaret for at grunnmuren er i orden ved overtakelse.»

Innledningsvis vil lagmannsretten bemerke at verken lecablokker eller betong er ugjennomtrengelig for vann, og at lecablokker mer enn betong leder vann. Det er også udiskutabelt at skal man unngå vanninntrengning i rom som ligger under bakkenivå, må det nyttes drenerende masser, dreneringsrør og grunnmurspapp som avsluttes over bakkenivå.

Skaden på lecamuren besto i at deler av murblokkene innvendig hadde smuldret opp. Dette ble utbedret ved at de skadde delene ble fjernet og erstattet med nye blokker av mindre og tilpasset størrelse. I følge murmester Meling kunne fuktighet og vann føre til slike skader. Det ble ikke foretatt noen tiltak på utsiden av grunnmuren.

Rent isolert betraktet, og forutsatt at lecamuren ikke skal være en fuktbarriere, kan nevnte utbedringsmetode være akseptabel. Noe helt annet er å foreta slik utbedring på en grunnmur under bakkenivå, og hvor dreneringen utvendig ikke fungerer. Lagmannsretten vil karakterisere den foretatte utbedringen som tilnærmet uten noen verdi for å oppfylle tilsagnet i salgsoppgaven. Det er rimelig innlysende at det ikke vil være tilstrekkelig å utbedre symptomene på vanninntrengingen uten samtidig å gjøre noen med årsaken til problemene. Tiltakene synes mest å ha hatt en kosmetisk effekt i salgsprosessen.

Lagmannsretten legger til grunn at kjøperne hadde en klar forventning om at grunnmuren skulle være i orden, det vil si at muren skulle være tett. Det er på denne bakgrunn garantien i salgsoppgaven må forstås og tolkes. Eiendommen er solgt til markedspris, og en verdireduksjon på grunn av utett grunnmur, er i følge eiendomsmeklerens opplysninger ikke innbakt i prisen. Bjørn Myhre kan etter lagmannsrettens mening ikke høres med at han ikke forsto at kjøperne la i tilsagnet at dette omfattet en tett grunnmur, og at dette forutsatte at det også måtte foretas utvendige arbeider. Etter nærmere 30 år i byggebransjen må han åpenbart ha vært klar over at det ikke var tilstrekkelig bare å reparere grunnmuren. Han må videre ha vært klar over at kjøperne ikke ville kjøpt eiendommen til markedspris dersom han hadde synliggjort sin forståelse for kjøperne. Hvis noe annet var ment måtte han ha sørget for at det ble tatt forbehold i salgsoppgaven i henhold til sin oppfatning i saken om rekkevidden av garantien. Dertil kommer at han i lagmannsretten forklarte at han ikke ville begrenset seg til å skifte ut deler av lecamuren hvis det hadde vært tale om sitt eget hus. Videre hadde det vært vanninntrengning i 2006 i et vaskerom på samme side av huset. Dette var Bjørn Myhre kjent med, og forholdet må vektlegges ved fortolkningen av garantien.

For øvrig har ingen av de vitnene som forklarte seg i lagmannsretten gitt uttrykk for noe annet enn at det samtidig med innvendig reparasjon av muren også måtte gjøres noe med dreneringen.

Garantien utløser et objektivt ansvar for selger, jf. Hans Benestad Andersens kommentarutgave til avhendingslova, (2008), side 99, og innbærer at kjøperne skal ha dekket sine utgifter med å få grunnmuren i kontraktsmessig stand. Lagmannsretten trenger etter dette ikke gå nærmere inn på bestemmelsene i avhendingslova § 3-7 og § 3-8 om manglende eller uriktige opplysninger, eller om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig, jf. § 3-9 annet punktum.

Når det gjelder LG-2006-49897, Gulating lagmannsrettens dom av 1. desember 2006, kan lagmannsretten ikke se at denne avgjørelsen her kan tillegges avgjørende vekt. Dommen gjaldt riktig nok bl.a. mangler ved drenering, men i motsetning til vår sak var det ikke gitt noen utbedringsgaranti fra selgeren.

Kompensasjonen til kjøperne gis som prisavslag, og skal tilsvare kostnadene for å få manglene rettet, jf. avhendingslova § 4-12 nr. 2. Tingretten har uttalt følgende på side 10-11:

«Prisavslaget skal fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet etter avhendingsloven § 4-12. For å utbedre mangelen må det både gjøres noe med selve fuktskadene innvendig og det underliggende årsaksforholdet. Kostnadsoverslaget fra Gjensidige Forsikring omfatter ikke kostnader ved å utbedre årsaksforholdet. Basert på rapporten til Ravnda og hans vitneforklaring, har retten funnet det bevist at det er påkrevd med en oppgraving utenfor boligen hvor det lekker inn i kjellerstuen.

Grunnet dårlig adkomst til boligen må gravemaskinen heises bak boligen med kran. Eksisterende terrasse må fjernes slik at tilstrekkelig atkomst opprettes. Terrassen må tilbakeføres etter at gravearbeidene er ferdigstilt. Det må graves helt ned til drensledningen for at tilstrekkelig fukttilsikring av grunnmuren kan foretas. Drensleding i området må skiftes, og sprekkene i grunnmuren må freses opp og pusses. Det må monteres grunnmurplast med topplist og fylles opp med drenerende masser.  Gravearbeidet er beregnet til kr 93.000,-. Prisoverslaget er tuftet på priser innhentet av Stein & Hage AS. Tømmerarbeid er beregnet til kr 30.000,-, murerarbeid til kr 10.000,- og male/gulvleggerarbeid til kr 8.000,-. Retten legger til grunn at dette er nødvendige kostnader for å utbedre mangelen.

Det skal gjøres fradrag for eventuell standardforbedring arbeidet fører til. I boligssalgsrapporten er dreneringen gitt tilstandsgard 1-2 under henvisning til dens alder. Det fremgår imidlertid av rettens vurdering ovenfor at kjøper i dette tilfelle var forespeilet at det i forkant av salget var foretatt nødvendige arbeider for å hindre fuktinntregning i boligens kjellerstuet. Arbeidet knyttet til fuktsikringen av boligen i den delen som ligger ved kjellerstuen er således ikke mer enn det kjøper hadde en berettiget forventning om var utført i forkant av salget. De innvendige veggene var skiftet da kjøper overtok huset, slik at nødvendige utskiftninger ikke vil representere en standardforbedring. Tiltaket forutsetter at eksisterende terrasse rives og at det føres opp en ny. Terrassen var etter det opplyste nyoppført ved overtakelse slik at heller ikke dette arbeidet vil utgjør en standardheving for kjøper. Retten har etter dette kommet til at Fagerbakk og Pireva er berettiget et prisavslag på kr 141.000,- inklusive merverdiavgift.»

Myhre har gjort gjeldende at kravet for høyt. Lagmannsretten anser imidlertid kostnadene rimelige i forhold til at det må foretas forholdsvis omfattende utvendige arbeider, og finner ikke grunnlag for å gjøre noen reduksjon. For øvrig slutter lagmannsretten seg til tingrettens premisser.

Det er dessuten krevd erstatning for kostnader til Takstforum. Tingretten har uttalt:

«For direkte tap er selger etter avhendingsloven § 4-14 erstatningsansvarlig uten skyld. Dette gjelder likevel ikke dersom selger kan godtgjøre at mangelen skyldtes en hindring utenfor selger kontroll, jf. begrensningen i avhendingsloven § 4-5 første ledd annet punkt. Retten har funnet det bevist at manglene ved fukttilsikringen av boligen var avdekket før risikoens overgang, og at selger har tilbakeholdt opplysninger om dette forholdet og har etterlatt et uriktig inntrykk av mangelen var utbedret i forkant av kjøpet. Manglene var ikke skjulte og det foreligger skyld på selgers side. Kostende til Takstforum AS tilkjennes med kr 14.000,-.»

Lagmannsretten slutter seg til tingrettens vurderinger.

Etter dette blir anken å forkaste.

Myhre har tapt saken og tilpliktes å erstatte ankemotpartene deres sakskostnader for lagmannsretten, jf. tvisteloven § 20-2, første og annet ledd. Lagmannsretten kan ikke se at noen av unntaksbestemmelsene i tredje ledd kommer til anvendelse.

Advokat Lund krever sakskostnader med kr 59 387,50 inkl. merverdiavgift. Det er ikke kommet innsigelser til kostnadene fra ankende part, og lagmannsretten finner kostnadene nødvendige og rimelige, jf.tvisteloven § 20-5.

Dommen er enstemmig.

 

Domsslutning:

 

1. Anken forkastes.

 

2. Einar Kåre Myhre dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale sakskostnader for lagmannsretten til Renate Fagerbakk og Avdyl Pireva med kroner 59.387,50 – femtinitusentrehundreogåttisju 50/100.