LG-2011-014966

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av fast eiendom.

Ved stevning av 19. februar 2010 til Dalane tingrett gikk Tor Kåre Sleveland og Wenche Gravdal til søksmål mot Per Inge Skjæveland med krav om prisavslag og erstatning med inntil kr 1.730.795 på grunnlag av påståtte mangler ved kjøp av fast eiendom. Tingretten avsa den 24. november 2010 dom med slik slutning:

1. Per Inge Skjæveland frifinnes.

 

2. Tor Kåre Sleveland og Wenche Gravdal dømmes til innen 14 – fjorten – dager fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Per Inge Skjæveland v/ advokat Jan Erik Kullerud med samlet kr 313.520,- trehundreogtrettentusenfemhundreogtjuekroner.

 

Dommen er rettidig påanket til lagmannsretten av Tor Kåre Sleveland og Wenche Gravdal. Ankeforhandling ble holdt i Stavanger tinghus 16. – 18. november 2011. Partene møtte med sine prosessfullmektiger. Wenche Gravdal og Per Inge Skjæveland ga partsforklaringer. Det ble hørt vitneforklaring fra seks vitner, hvorav to partsoppnevnte sakkyndige vitner, og foretatt slik dokumentasjon som vist ved gjennomstrekning i utdraget.

Sakens bakgrunn og hva parten gjorde gjeldende for tingretten fremgår av tingrettens dom, som lagmannsretten viser til. Om sakens bakgrunn heter det i dommen:

«Saksøkerne kjøpte i mai 2007 en enebolig i Løvenborgveien 23 i Egersund av Per Inge Skjæveland. Kjøpesummen var kr 3.200.000,- Boligen er opprinnelig oppført i 1974 og senere påbygd i 1983. Eiendommen ble overtatt av kjøperne den 20.06.2007.

Forut for kjøpet var kjøperne på tre visninger hvorav to ganger sammen. Salget skjedde gjennom meklerfirmaet Axept Eiendom i Egersund. I forbindelse med salget var det bla utarbeidet en boligsalgsrapport av takstmann Sigurd Faa.

Etter overtakelsen er det til forskjellige tidspunkter tatt opp en rekke forhold som kjøperne mener utgjør mangler ved huset. Selger har ikke vært enig i at det dreier seg om mangler som gir rett til prisavslag og erstatning.

Kjøperne har innhentet ekstern hjelp, først og fremst fra Jarle E. R. Skadberg som har avgitt flere rapporter.

Flere av forholdene som er påpekt av kjøper har de selv utbedret så som skifting av tak og kledning på hele huset.»

 

De ankende parter har i anledning anken i det vesentlige anført:

Det anføres at eiendommen er i en vesentlig ringere tilstand enn de ankende parter hadde grunn til å vente hensett til de opplysninger som fremkom ved boligsalgsrapport og salgsprospekt og under samtaler med ank emotparten under befaringer på eiendommen. Det vises til avhendingsloven § 3-9.

Eiendommen er i boligsalgsrapporten, som de ankende parter ble forelagt før kjøpet, på nær alle punkter vurdert til nest beste tilstandsgrad. Beste tilstandsgrad oppnås i praksis ikke for eldre boliger. Det som forekommer av eventuelle risikoopplysninger, hevdes å være begrenset til registrert høy fuktighet ved grunnmur i og ved garasjen, samtidig som det bemerkes i rapporten at «skadelig fukt» ikke ble registrert.

Det er i boligsalgsrapporten blant annet opplyst at takvannsledning går til grunn og antas tilknyttet drenering og avløp, mens det faktiske forhold, som er avdekket senere, er at takvannet går ned i grunnen og at dreneringsledningen er lagt på et vis som medfører at den ikke fungerer.

Vedrørende takkonstruksjonen er bemerket i rapporten at sutaksplatene bærer preg av tidligere «kondens og myggel», noe som ifølge rapporten antas å ha oppstått i byggeperioden og forstås å være vanlig forekommende.

Følgende forhold anføres som grunnlag for mangelsansvar: sopp- og råteskader i takkonstruksjon, luftlekkasjer gjennom husets indre fra krypkjeller til yttertak, feil ved drenering rundt bygningen og bortleding av takvann, feil ved skorsteinen samt vannlekkasje i garasjen. Ytterligere mangler ved eiendommen har vært påvist og anført tidligere, men mindre alvorlige poster er nå frafalt for å gjøre saken mindre omfattende.

Prinsipalt anføres at de ankende parter reklamerte over luftlekkasjen i tide, og at reklamasjon må anses å omfatte også følgene av det forhold som var gjenstand for reklamasjonen. Deretter var det kontakt mellom partene frem til møte i desember 2008, hvor det ble enighet om å utrede de forhold som det til da var reklamert over.

Subsidiært til reklamasjonsspørsmålet vedrørende sopp- og råteskader anføres at kunnskap om alvorlig soppangrep forelå først i oktober 2009, etter analyse av sopprøver. Også de omfattende råteskadene ble avdekket høsten 2009, da taket ble fjernet for reparasjon. Før det tidspunkt forelå det kun funn av svertesopp ved en knevegg, som ble antatt å ha sammenheng med luftlekkasjene.

Om mangler ved drenering og nedløp for takvann anføres at det var reklamert over disse forhold ved at det i vedlegg til epost i oktober 2008 og i møte i desember 2008 ble reklamert blant annet over problemer med fukt og vanninntrengning. Forholdet ble også omtalt i advokat Myhres brev av 16. april 2009. Feil ved nedløp og dreneringsledning ble først avdekket i august 2009.

For den nærmere beregning av prisavslaget vises til kostnadsoppstilling utarbeidet av sakkyndig vitne Skadberg og til prisoverslag fra Eger Bygg AS.

Hva særlig gjelder kostnaden ved å utbedre ytterveggene anføres at dette arbeidet var nødvendig for å oppnå en tilfredsstillende vindtetting.

Det anføres at ankemotpartens rettingsadgang var opphørt etter at alle de anførte mangler ble bestridt i brev av 4. desember 2009 fra advokat Kullerud.

Utgifter til sakkyndig vitne kreves erstattet i medhold av avhendingsloven § 4-14. Det anføres at det her gjelder direkte tap, som avhender svarer for på objektivt grunnlag.

Det er nedlagt slik påstand:

1. Per Inge Skjæveland må betale prisavslag til Wenche Gravdal og Tor Kåre Sleveland begrenset oppad til kr 1.120.000,-.

 

2. Per Inge Skjæveland må betale erstatning for utgifter til sakkyndig for å få avdekket byggeskaden, begrenset oppad til kr 242.975,-.

 

3. Per Inge Skjæveland må betale sakens omkostninger for tingrett og lagmannsrett. 

 

Ankemotparten har i det vesentlige anført:

Det anføres at de ankende parter må identifiseres med sakkyndig vitne Skadberg med hensyn til kunnskap om forhold som kunne gi grunnlag for reklamasjoner. Det er således avgjørende for reklamasjonsspørsmålet når Skadberg hadde kunnskap om de ulike feil, og ikke hvilken forståelse de ankende parter selv hadde.

Under henvisning til rettspraksis anføres at en utbedringskostnad på tre til fire prosent av kjøpesummen kan medføre – men ikke nødvendigvis medfører – at vesentlighetskriteriet i avhendingsloven § 3-9 er oppfylt. Det er lagt til grunn at en utbedringskostnad på seks prosent utvilsomt kan være tilstrekkelig, men at det uansett må foretas en konkret vurdering, hvor det ses hen til hva kjøper etter omstendighetene hadde grunn til å forvente med hensyn til eiendommens tilstand. For øvrig fremgår at det foreligger en lojalitetsplikt hvoretter kjøper plikter å reklamere raskt, særlig hvor det har gått lang tid fra kjøpet er gjennomført og til feilen oppdages. En nøytral mangel må følges opp når følgen og omfanget av en feil som det er reklamert over, avdekkes.

Vedrørende de forventninger de ankede parter kunne stille til boligens tilstand, anføres at det i seg selv ikke er å anse som en mangel om eiendommen ikke tilfredsstiller offentligrettslige krav til innretninger og utførelse etter dagens regler. Ved den konkrete vurdering må det tas hensyn eiendommens alder, at det forelå risikoopplysninger i boligsalgsrapporten og at kjøpesummen lå langt under verditaksten.

Hva gjelder de enkelte forhold som er anført som mangler, anføres:

Vedrørende vannlekkasje i garasjen anføres at det ikke er dokumentert annet enn fukt, som allerede er beskrevet i boligsalgsrapporten. Slik ankemotparten oppfatter det, er problemet uansett borte, sannsynligvis som følge av at det etter overtakelsen er skiftet vinduer i veggen over garasjetaket. Det er ikke opplyst om tiltak særskilt for å rette fuktskaden.

Subsidiært anføres at en eventuell mangel ut over det som er beskrevet i boligsalgsrapporten, må værer kjøpers risiko på grunnlag av den opplysning om fukt som ligger i rapporten. Uansett anføres at det er reklamert for sent. Krav knyttet til vannlekkasje i garasjen er først fremmet under tingrettens behandling. Tidligere reklamasjon er begrenset til fukt, som var kjent allerede gjennom rapporten.

Om krav om utbedring av pipe anføres at kostnad ut over det som allerede er dekket ved forsikringsutbetaling, ikke er dokumentert.

Nedløp for takvann er ifølge boligsalgsrapporten «antatt tilknyttet» drenering. Denne antakelse hevdes å innebære en risikoopplysning med den følge at risikoen for eventuelt avvik har gått over på kjøper. Subsidiært hevdes at forholdet er reklamert over for sent. Forholdet ble avdekket av sakkyndig vitne Skadberg 20. august 2009, men ble tidligst reklamert over ved stevningen til tingretten, subsidiært ved advokat Myhres brev av 16. november 2009.

Vedrørende dreneringen anføres at det ikke var feil ved den ved overtakelsen i 2007. Det var ifølge boligsalgsrapporten ikke problemer knyttet til dreneringen da. De forhold som er dokumentert, må være oppstått etter 2007, og etter at de ankende parter har foretatt omfattende tiltak rundt huset. Langvarig vanninntrengning må antas å ville ha forårsaket fukt-/råteskader. Slike skader er ikke påvist. Det må ellers aksepteres noe vanninntrengning, særlig på grunn av terrengets helling og på grunn av dreneringsanleggets alder. Under henvisning til at det foreligger brukstillatelse, anføres at anlegget slik det er utført, er godkjent av bygningsmyndighetene.

Subsidiært anføres at det er reklamert for sent over en eventuell feil ved anlegget. Manglende bortleding av vann ble avdekket av sakkyndig vitne Skadberg i mai 2009, mens forholdet først ble påpekt ved advokat Myhres brev av 26. november 2009. Selv om det legges til grunn at advokat Myhres brev av 16. april 2009 er å anse som reklamasjon over manglende bortledning av vann, skulle forholdet vært påpekt etter de observasjoner som ble foretatt i mai 2009.

Eventuell mangel knyttet til manglende lufttetting er utbedret for forsikringsselskapets kostnad ved at det er utbetalt erstatning på kr 60.000.

Utskifting av kledning på alle yttervegger hevdes å ha vært unødvendig for utbedring av mangelen. Herunder anføres at foretatte målinger viser at luftlekkasjene gjennom veggene er lokalisert til endringer som er foretatt av de ankende parter etter overtakelsen. Skifting av kledning var bestilt før arbeidene ble vurdert som nødvendig, og utskifting av kledning er ikke omtalt i sakkyndig vitne Skadbergs rapport.

Subsidiært anføres at skifting av kledning medfører en betydelig standardhevning, som det skal gjøres fradrag for.

Dersom dekning av kostnad til skifting av kledning ikke finnes dekningsmessig, er det heller ikke grunnlag for prisavslag knyttet til riving av terrasse.

Vedrørende sopp- og råteskader i takkonstruksjonen anføres at skader er dokumentert kun for bygningens østfløy, som utgjør omtrent 30 prosent av takflaten. Det anføres således at eventuell mangel i høyden kan relateres til denne del av taket og at eventuelt krav om prisavslag kun kan utgjøre en tilsvarende andel av totalt oppgitt kostnad på kr 460.000.

Subsidiært anføres at forholdet er reklamert over for sent. Herunder anføres at skaden er en følge av feil som var påvist allerede i mai 2009, men at reklamasjon tidligst fremkom ved brevet av 26. november 2009 fra advokat Myhre. Sakkyndig vitne Skadberg omtalte risikoen for slike skader ved undersøkelsen i mai 2009, og de ankende parter skal i den sammenheng identifiseres med ham. Under enhver omstendighet skulle forholdet vært fulgt tettere opp ut fra den kunnskapen som da forelå.

Det bestrides at utgifter til sakkyndig bistand er dekningsmessig, da det er tale om mangler som ankemotparten ikke hadde kjennskap til ved inngåelsen av kjøpsavtalen.

Det er nedlagt slik påstand:

«1. Anken forkastes:

 

2. Tor Kåre Sleveland og Wenche Gravdal dømmes til å betale Per Inge Skjæveland sakens omkostninger for tingretten og lagmannsretten.» 

 

Lagmannsretten skal bemerke:

De forhold som for tingretten ble gjort gjeldende som grunnlag for mangelsansvar gjaldt, som nevnt innledningsvis, luftlekkasjer i huset, vanninntrengning i garasje og tilstøtende rom, manglende trekk i pipe, luktproblemer, feilkonstruksjon i yttertak i form av mangelfullt montert dampsperre og manglende lufting av sutak, skade i yttertak i form av sopp- og råte i bjelker og sutak, feil ved drenering og nedløp for takvann og vanninntrengning i krypkjeller.

For lagmannsretten er en del av de påberopte feil frafalt, og påstandsgrunnlaget gjelder nå oppsummeringsvis manglende lufttetting, feil ved nedløp for takvann og drenering, feil ved pipe og feil ved takkonstruksjon med sopp- og råtedannelse som følge.

Vedrørende de faktiske omstendigheter som inngår i påstandsgrunnlaget bemerkes:

1. Luftlekkasje:

Etter bevisførselen finner lagmannsretten det ikke tvilsomt at bygningen hadde manglende vindtetting både mellom krypkjeller og husets hovedetasje og i takkonstruksjonen. Det vises for så vidt særlig til termofotografering og målinger foretatt i februar 2009, hvor det i rapport fra sakkyndig vitne Skadberg heter at målingene «viste en gjennomsnittlig luftlekkasje på 5.453m³ pr. time tilsvarende ca. 8,7 luftvekslinger pr time», en utveksling som ble vurdert å være «svært mye og langt ut over maksimalt tillatt etter byggeforskrift som er fire luftvekslinger pr. time, tilsvarende ca. 2.496m³ pr. time». Den umiddelbare virkning av feilen viste seg i form betydelig varmetap og ubehagelig trekk gjennom boligen. Feilen skyldtes mangelfull utførelse av luftsperrer, både mot krypkjellerens yttervegger, mellom krypkjeller og boligdel og mot yttertak. Utførelsen tilfredstilte etter lagmannsrettens vurdering ikke den faglige standard som med rimelighet kunne ventes, selv bygningens alder tatt i betraktning.

Det er fra de ankede parters side anført at også lufttettingen av husets yttervegger var mangelfullt utført. Etter det som fremgår av ovennevnte rapport, fremstår det for lagmannsretten slik at en vesentlig del av kuldeinntrengning gjennom yttervegger er lokalisert til områder hvor de ankende parter har utført arbeider, blant annet ved skifting av vinduer og innkledning av ventiler. Lagmannsretten legger således til grunn at en ikke uvesentlig del av luftlekkasjer som er registrert knyttet til yttervegger, skyldes arbeider og endringer som de ankede parter selv har utført.

Hva gjelder reklamasjonsspørsmålet legges til grunn at trekk gjennom boligen og vansker med tilfredsstillene oppvarming var tema mellom partene allerede i august 2007. Etter personlig kontakt partene imellom vedrørende omfang av og årsak til problemene, ble det i møte i desember 2008 avtalt å få utredet spørsmålet. Luftlekkasjen ble dokumentert ved sakkyndig vitne Skadbergs rapport i februar 2009, som ble forelagt ankemotparten uten at mangelsansvar da ble erkjent. Lagmannsretten er således av den oppfatning at feilen er reklamert over i tide.

Som lagmannsretten kommer tilbake til i det følgende, er det overveiende sannsynlig at den betydelige luftgjennomstrømningen med lekkasjer ut i yttertaket har vært en medvirkende årsak til omfattende sopp- og råteskader i taksperrer og sutak.

2. Pipen:

Det fremgår av bevisførselen, og er for øvrig ikke bestridt, at det var feil ved utførelsen av pipen, ved at den ikke hadde tilstrekkelig høyde over mønet. Lagmannsretten legger til grunn at den derfor ikke tilfredstilte byggeforskriftene. Videre legges til grunn at feilen forårsaket røknedslag ved enkelte vindforhold. Feilen var således av en slik art at utførelsen både av hensyn til byggeforskriftene og på grunn av de praktiske ulemper måtte endres.

Så vidt ses er det ikke anført at feil ved pipen er reklamert over for sent, men anføres at utbedringskostnaden ikke overstiger kr 16.000, som er dokumentert.

3. Feil ved dreneringsanlegget og manglende påkobling for takvannsnedløp:

Fremlagt kartmateriale viser at boligen ligger opp mot sterkt skrånende terreng på dens vestre side. Det er opplyst at bygningen av den grunn i perioder er sterkt eksponert for overvann fra terrenget ovenfor huset.

Slik saken er opplyst ved detaljfotografier av dreneringsanlegget, fremgår det at dreneringsrør langs husets grunnmur for bortleding av overvannet, er plassert for høyt. Anlegget er dermed ikke egnet til i tilfredsstillende grad å lede bort overvannet, som således har kunnet renne inn under dreneringsledningen og inn mot grunnmuren. Vanntilstrømningen til grunnmur og inn under huset er ytterligere forsterket ved at nedløpet for takvann har vært ført direkte til grunnen i samme område hvor huset er mest utsatt for vanntilsig. Den direkte konsekvens av den manglende bortledning av vann, er at vann har trengt inn gjennom ventiler i grunnmur og hull i sålen og dannet vannansamlinger i krypkjelleren. Forholdet er dokumentert blant annet ved videoopptak som viser rennende vann gjennom krypkjelleren.

Lagmannsretten finner det ikke godtgjort at dreneringsledningen er endret eller vanntilsiget økt som følge av arbeider utført av de ankende parter, men legger til grunn at anlegget i det vesentlige ligger slik det opprinnelig var utført.

Det skal for øvrig bemerkes at også vanninntrengningen i krypkjelleren antas å ha bidradd til problemene med kondensering i yttertaket, og dermed også til de skader som er beskrevet i sutak og taksperrer. Det vises for så vidt til forklaring fra sakkyndig vitne Skadberg og til hans rapport av 15. desember 2009, hvor det heter:

«Det er sannsynlig at det tidvis fuktige klimaet under boligen periodevis har forsterket problemet med kondensering i yttertak fordi etasjeskilleren over kryprom lekker mye luft slik at marginen til mettet damp er redusert. Mye av luftlekkasjens inntakssted kommer fra kryprommet.»

Det er fra ankemotpartens side anført at ethvert dreneringstiltak vil ha begrenset levetid, og at en viss funksjonssvikt på dreneringsanlegget uansett måtte påregnes, særlig tatt i betraktning bygningen alder. Lagmannsretten er bare delvis enig i denne innsigelse. Lagmannsretten finner det for sitt vedkommende overveiende sannsynlig at anlegges manglende funksjon i det vesentlige skyldes at anlegget er utført på en uhensiktsmessig måte, og dermed er uegnet til å fylle sin funksjon. Heller ikke utførelsen av dreneringsanlegget tilfredstilte etter lagmannsrettens vurdering den faglige standard som med rimelighet kunne ventes, selv om det tas i betraktning at anlegget etter det relativt lange tidsforløpet kunne antas å ha visse svakheter.

Hva gjelder reklamasjonsspørsmålet har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, lagdommer Jacobsen og meddommerne Ydstebø og Joa, legger til grunn at feil ved drenering og avløp ble avdekket av sakkyndig vitne Skadberg i august 2009. Forholdet ble tatt opp i advokat Myhres brev av 26. november 2009 til motpartens prosessfullmektig. Flertallet finner på denne bakgrunn at forholdet er reklamert over i rett tid.

Mindretallet, lagmann Tenold og sorenskriver Ree, anser at reklamasjonen er for sent fremsatt, og finner det tilstrekkelig å vise til tingrettens premisser på dette punkt.

4. Sopp-/råteskader i taksperrer og sutak:

I oktober 2009 forelå det analyseresultater fra undersøkelse av soppforekomster på trematerialer fra husets takkonstruksjoner, som indikerte skadelig soppangrep. Det ble anbefalt ytterligere undersøkelser og utskifting av angrepne deler av takkonstruksjonen.

Det ble foretatt videre undersøkelser ved at takstein og sutak ble fjernet senhøstes 2009, så vidt skjønnes i oktober/november. Det ble påvist feil ved takkonstruksjonen i form av manglende lufting av sutak. Videre ble avdekket at deler av sutak og taksperrer hadde omfattende sopp- og råteskader og måtte skiftes ut.

Feilkonstruksjonen og skaden forstås ikke bestridt fra ankemotpartens side, idet det foreligger dokumentasjon i form av fotomateriale og beskrivelse. Det anføres likevel at det ikke er dokumentert at skaden gjelder hele taket. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at skaden gjelder betydelige deler av taket, slik at det vesentlige av arbeidene med omlegging av taket var påkrevd for å utbedre skaden og sette takkonstruksjonen i forsvarlig stand. Det vises herunder til forklaring fra sakkyndig vitne Skadberg samt til forklaring fra representant for utførende byggefirma og representant for forsikringsselskapet.

Utførelsen av takkonstruksjonen var i strid med byggforskriftene og medførte en betydelig risiko for nedfukting av sutak og taksperrer.

Det er anført at forholdet er reklamert over for sent, fordi mangler ved utførelsen av takkonstruksjonen var kjent for sakkyndig vitne Skadberg og de ankede parter allerede i mai 2009. Det vises for så vidt til brev av 26. mai 2009 fra Jarle Skadberg til de ankende parter, hvor det heter at «klimakonstruksjonene uansett er feil utført, bl.a. har yttertaket papirbelagt isolasjon montert direkte mot sutaksplater uten lufting». Det opplyses at dette er i strid med leverandørens monteringsanvisninger og anbefales at det «foretas tilleggsundersøkelse av mulig soppvekst som følge av dette forholdet fordi det er kombinert med omfattende lekkasjer i dampsperre».

Lagmannsrett er ikke enig med ankemotparten i at denne kunnskap på ankemotpartenes side om feil i takkonstruksjonen var tilstrekkelig til at det allerede på det grunnlag burde vært reklamert over sopp- og råteskader i taksperrer og sutak. Etter forklaringen fra de sakkyndige forstår lagmannsretten det slik at det ikke generelt kan sies å være en betydelig grad av sannsynlighet for at feil som beskrevet, vil medføre skader av en art og et omfang som i forliggende sak. Det er således grunn til å anta at skadeutviklingen her har vært ekstraordinær, som følge av den betydelige vanninntrengningen i krypkjelleren, og dermed høyere fuktighetsinnhold i luften som trengte gjennom utetthetene i dampsperren. Det er slik lagmannsretten ser det først etter at taket var tatt av på høsten 2009 at det var grunnlag for reklamasjon. Reklamasjonen er således rettidig ved at forholdet er tatt opp i advokat Myhres brev av 26. november 2009.

Om den rettslige vurdering bemerkes:

Som rettslig grunnlag for prisavslag er anført avhendingsloven § 4-12, jf. § 3-9 siste setning, hvor det heter at eiendommen «har … mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles».

Vurderingen av hvilken tilstand det er «grunn til å rekne med», vil bero på en samlet vurdering der kjøpseummen, som angitt i bestemmelsen, inngår som ett av flere elementer. Andre vurderingsmomenter vil være det samlede omfang av feil som eventuelt finnes å være til stede, og dermed størrelsen på den utbedringskostnad som vil påløpe for å rette feilene. Når det gjelder «tilhøva ellers» vil det ved vurderingen også tas hensyn til eiendommens alder og hvilke opplysninger som er gitt i forbindelse med markedsføring og salg av eiendommen.

Hva som ligger i vesentlighetskravet er omtalt i Rt-2010-103, hvor det heter:

Det følger av forarbeidene til § 3-9 at « misforholdet mellom tingens stand og det kjøper kunne rekne med, må være utvilsomt » for at vesentlighetskravet skal være oppfylt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 92. Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot.»

Det rettslige utgangspunkt for mangelsvurderingen etter § 3-9 siste setning er nærmere omtalt i tingretten domspremisser, hvor det bemerkes:

«Når spørsmålet er om boligen er i dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente vil avtalegrunnlaget i vid forstand danne utgangspunktet for å ta stilling til hva kjøperen hadde grunn til å forvente. Avtalegrunnlaget i vid forstand omfatter opplysninger om eiendommens alder og bruk også mer spesifikke opplysninger som f.eks fremkommer i en tilstandsrapport. Det må videre kunne legges til grunn at kjøperen har krav på « alminnelig god vare».

Når det gjelder hva kjøper kan forvente vil boligens alder være av stor betydning. Det vises om dette til note 53 og 54 i dom inntatt i Rt-2010-103. […] Her uttaler lagmannsretten med tilslutning fra Høyesterett at det er påregnelig at en eldre, brukt bolig ikke på ethvert punkt oppfyller krav til god håndverksskikk og byggeforskrifter. Slike avvik ved en eldre bolig, uten at forholdet gir seg utslag i funksjonssvikt, vil etter omstendighetene ikke representere mangler ved eiendommen i rettslig forstand.

I samme dom er det også uttalelser om hvilken vekt som skal legges på generelle opplysninger om eiendommen f.eks i salgsprospektet og annonser. Slike generelle opplysninger om eiendommen tillegges liten vekt. De får først og fremst betydning dersom opplysningen er egnet til å gi berettigede forventninger knyttet til den konkrete feil som har».

Lagmannsretten slutter seg til disse betraktninger.

Før eiendommen ble utbudt for salg var det i 2006 innhentet en boligsalgsrapport. Rapporten er omtalt i tingrettens dom, hvor det heter:

«Det forelå en boligsalgsrapport utferdiget av takstmann Sigurd Faa den 4.08. 2006.

Det fremgår at rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1, som er det laveste nivå. Det innebærer i følge det som fremgår av rapporten at det kun utføres visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (riving). Videre fremgår at inspeksjonen kun blir utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. Videre er det nærmere redegjort for tilstandsgrader fra 0 til 3. Eiendommen ble befart av takstmannen den 31.7. 2006. Det fremgår av rapporten at boligen opprinnelig er oppført i 1976 og senere påbygd og rehabilitert i 1979, 1983 og 2000. Den opprinnelige eiendommen er ut fra det som fremkom under hovedforhandlingen oppført i 1974. Den største ombyggingen skjedde i 1983 da det ble bygget på en ny etasje.

Sigurd Faa avga i august 2006 en verdi og lånetakst hvor eiendommens omsetningsverdi ble satt til kr 4.000.000,-.»

Det fremgår av rapporten at eiendommen gjennomgående er vurdert til tilstandsgrad 1 (nest beste tilstandsgrad), med unntak under punktet «terrengforhold». Det er der gitt tilstandsgrad 1-2 med henvisning til sprekk i forstøtningsmur mellom bolig og gårdsrom, som likevel ble vurdert å være av kosmetisk art.

Om de opplysninger som ellers forelå før kjøpekontakt ble inngått, legger lagmannsretten til grunn at de ankende parter ved et par anledninger var på visning på eiendommen, hvor også ankemotparten var til stede og besvarte spørsmål. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at det da ble opplyst at eiendommen var i teknisk tilfredstillende stand og at det ikke kom frem opplysninger om slike forhold som senere er anført som mangler ved eiendommen.

Som bemerket under de enkelte poster er det lagmannsrettens vurdering at de påberopte feilutførelser og funksjonssvikt hver for seg utgjør svakheter ved boligen som det i alminnelighet ikke grunn til å vente at en bolig vil være beheftet med. Samlet sett er feilene av et slikt omfang at eiendommen dermed utvilsomt er i vesentlig ringere stand enn det som var ventelig.

Lagmannretten legger for denne vurdering vekt på at det dels er tale om feilkonstruksjoner (drenering/nedløp, manglende lufttetting, feil utførelse på pipe, utett dampsperre) og for øvrig skader forårsaket av de nevnte feilkonstruksjoner dels i samvirke. Det er således ikke mangler som følge av slit og elde, og som i alminnelighet må påventes å hefte ved eldre eiendommer, men som følge av slett utført bygningsarbeide opprinnelig. Videre er det lagmannsrettens vurdering at eiendommens tilstand avviker vesentlig fra de beskrivelser som fremkommer fra selgers side både i boligsalgsrapporten og fra ankemotparten personlig ved befaringer, hvor eiendommen er beskrevet som tilnærmet feilfri. Det legges dessuten vekt på at eiendommens salgsverdi i fremlagt verdi- og lånetakst er vurdert til kr 4.000.000. Etter bevisførselen legges til grunn at verdiansettelsen sett i relasjon til prisnivået på fast eiendom i området indikerer at det er tale om en bolig av høy standard.

Vilkårene for å tilkjenne prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 finnes etter dette å være oppfylt. Prisavslaget skal, hvis ikke annet er godtgjort, settes til kostnaden ved å få mangelen rettet.

Om utmåling av prisavslag/erstatning bemerkes:

1. Luftlakkasjer:

Det legges til grunn at det vesentlige av kostnadene med utbedring av luftlekkasjer mellom krypkjelleren og boligdelen er dekket ved forsikringsutbetaling. Det vises for så vidt til fremlagt kostnadsoppstilling hvor det fremgår at kr 75.000 er utbetalt for dette formål.

For remontering av diffusjonssperre og skifting av panel i den anledning er kostnaden beregnet til kr 40.000. Det kan ikke ses at disse arbeider er dekket ved forsikringsutbetaling, og lagmannsretten legger til grunn at prisavslag bli å tilkjenne med oppgitt beløp.

Som det fremgår ovenfor, finner lagmannsretten det ikke sannsynliggjort at luftlekkasjer gjennom vegger ved overdragelsen har vært så betydelig at det var grunnlag for utskifting av kledning/isolasjon på samtlige vegger. Det vises for så vidt til bemerkningene ovenfor vedrørende vurderingen av de fremlagte målinger. Det kan før øvrig ikke ses påvist at utskiftingen var nødvendig av hensyn til utbedring av vindtettingen mellom vegg og tak. Lagmannsretten finner således at de nevnte arbeider bare for en mindre del kan henføres til opprinnelig manglende vindtetting. Prisavslaget vedrørende skifting av kledning/tilleggsisolasjon på yttervegger settes skjønnsmessig til kr 100.000.

2. Pipe:

Lagmannsretten legger til grunn at det fra Montér Egersund ble gitt pristilbud på ombygging av pipen på totalt kr 16.000. Det kan ikke ses at det er nærmere dokumentert en høyere kostnad for disse arbeidene enn det som fremgår av pristilbudet, og heller ikke at det er opplyst nærmere om årsaken til at arbeidene eventuelt er blitt dyrere enn det pristilbudet viser. Lagmannsretten fastsetter således prisavslaget til kr 16.000 for denne post.

3. Drenering/nedløp:

For utbedring av mangler ved nedløp og drenering er oppgitt en total kostnad på kr 345.000 basert på kostnadsoverslag på i alt kr 385.197. Lagmannsrettens flertall, lagdommer Jacobsen og meddommerne Ydstebø og Joa, legger til grunn at anslått kostnad er ment å dekke fremføring av avløpsledning til kum på naboeiendommen i tillegg til omlegging av dreneringssystemet rundt bygningen. Slik flertallet forstår fremlagt kostnadsberegning for utbedring av dreneringen, er disse arbeider kalkulert til ca. kr 113.000. Det vises for så vidt til kostnadsberegning av 19. januar 2010 fra Ingeniørfirma Jarle E. R. Skadberg AS. Etter flertallets vurdering fremstår de kalkulerte arbeider som for omfattende sett i relasjon til hva de ankende parter hadde grunn til å regne med på bakgrunn av boligsalgsrapporten, særlig hensett til at slik bortledning til kum ikke er beskrevet. Det finnes således ikke grunnlag for å tilkjenne prisavslag for hele kostnaden med utbedring av dreneringsanlegg, og prisavslaget settes skjønnsmessig til kr 245.000.

Lagmannsrettens mindretall slutter seg til ovenstående, men finner, som ovenfor bemerket, at det er reklamert for sent vedrørende feil ved dreneringsanlegg og nedløp.

Prisavslag for denne post blir å tilkjenne i samsvar med flertallets syn

4. Sopp- og råteskader i taksperrer og sutak:

Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at sopp -og råteskader i takkonstruksjonen var så vidt omfattende at fullstendig omlegging av alle takflater var påkrevd for å avdekke og reparere skaden. Det vises for så vidt til fremlagt fotografimateriale og vitneforklaringer fra de sakkyndige vitnene. Kostnaden med disse arbeider er oppgitt til kr 426.080, hvorav forsikringsdekning er utbetalt med kr 79.875. Lagmannsretten finner således grunnlag for prisavslag tilsvarende netto utbedringskostnad med kr 346.205.

Ut over ovenstående finner lagmannsretten ikke grunnlag for ytterligere prisavslag. Det gjelder i sin helhet estimerte kostnader vedrørende vannlekkasje i garasje på kr 185.000. Beregningen forstås å være basert på et pristilbud fra Skanska Norge AS. Lagmannsretten legger til grunn at en vesentlig årsak til vanninnsig i garasjen og tilstøtende rom er den mangelfulle dreneringen. Det vises for så vidt til forklaring fra sakkyndig vitne Skadberg. Kostnaden med utbedring av denne er kompensert som egen post. Lagmannsretten finner det for øvrig ikke godtgjort at tetting av en eventuell fortsatt lekkasje fra taket vil kreve reparasjon av et slikt omfang som ligger til grunn for kravet.

Det legges til grunn at kostnadene med de arbeider som er utført og vil bli utført, delvis fører til fornyelse og standardheving for de deler av eiendommen som utbedres, og som det derfor ikke skal tilkjennes prisavslag for. Det fremgår at det ikke er tatt hensyn til verdiøkning som følge av generell fornying ved den fremlagte kostnadsoppstilling. Lagmannsretten finner at fradraget i prisavslag for denne verdiøkning skjønnsmessig blir å sette til 20 prosent for alle arbeider.

Det samlede prisavslag blir etter flertallet syn dette:

-) Luftlekkasje: kr 140.000,-
-) Pipe: kr 16.000,-
-) Drenering: kr 245.000,-
-) Sopp-/råteskader: kr 346.205,-
I alt kr 747.205,-.

 

Med fradrag for 20 prosent vil prisavslaget utgjøre kr 597.764,-.

De ankende parter har krevd erstatning for utgifter til undersøkelser og rapporter for å utrede manglene.

Retten til å krever erstatning for tap som følge av avtalebrudd reguleres av avhendingsloven § 4-14. Etter denne bestemmelse kan kjøper kreve erstatning uten at det foreligger skyld på selgers side for tap som ikke etter loven regnes som indirekte tap. Lagmannsretten finner at vilkårene for å pålegge ankemotparten erstatningsansvar for utgifter til sakkyndig er oppfylt. Det foreligger mangler som har gitt grunnlag for prisavslag, og utgifter til avdekking av de forhold som har gitt grunnlag for mangelsansvar, har vært nødvendig Det legges herunder til grunn at utgifter av denne art ikke er å anse som indirekte tap.

Ved den konkrete utmåling er lagmannsretten kommet til at erstatningen blir å begrense til en del av utgiftene. Det legges herunder vekt på at utgifter til sakkyndig har vært nødvendig for å oppnå prisavslag, men at prisavslagskravet bare delvis er tatt til følge. Den totale kostnaden forbundet med den sakkyndiges arbeid er oppgitt til kr 242.075,-. Lagmannsretten finner at erstatning blir å tilkjenne skjønnsmessig med kr 125.000,-.

Begge parter har nedlagt påstand om sakskostnader for tingrett og lagmannsrett. Etter avgjørelsen av anken, hvor de ankende parter har fått medhold for omtrent en halvpart av det samlede krav, anser flertallet ikke saken vunnet for noen av partene. Det kan heller ikke ses å være grunnlag for anvendelse av bestemmelsen i tvisteloven § 20-3.

Mindretallet er kommet til samme resultat hva gjelder saksomkostningene ut fra sitt syn på saken.

Saksomkostningsavgjørelsen for tingretten skal rette seg etter sakens utfall i ankesaken.

Saksomkostninger blir således ikke å tilkjenne verken for tingrett eller lagmannsrett.

Dommen er avsagt under slik dissens som fremkommer ovenfor.

 

Domsslutning:

 

1. I prisavslag betaler Per Inge Skjæveland til Wenche Gravdal og Tor Kåre Sleveland 597.764 – femhundreognittisjutusensjuhundreogsekstifire – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelse av denne dom.

 

2. I erstatning for utgifter til sakkyndig betaler Per Inge Skjæveland til Wenche Gravdal og Tor Kåre Sleveland 125.000 – etthundreogtjuefemtusen – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelse av denne dom.

 

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for tingrett eller lagmannsrett.