s

Lekkasje på badet?

Feil ved det elektriske anlegget?

w

Eierskifteforsikringsselskap som ikke vil lytte til fornuft?

For de fleste nordmenn representerer boligen den største økonomisken verdien de har. Fortvilelsen kan derfor bli stor når man i etterkant av et boligkjøp føler man har fått et annet produkt enn hva man ble forespeilet. Hvilke regler gjelder ved kjøp av brukt bolig?

Kan eierskifteforsikringsselskapet kreve tilgang til boligen din?

Mange boligkjøpere har opplevd at eierskifteforsikringsselskapet ønsker å sende en egen takstmann inn i boligen deres, for selv å vurdere forholdene. Men har de et ubetinget krav på slik tilgang? Dette spørsmålet ble vurdert av Høyesterett  høsten 2014. Se avgjørelsen her: Rt. 2014 s. 1084. Selger av den aktuelle boligen hadde tegnet eierskifteforsikring gjennom forsikringsselskapet Protector. De krevde tilgang til boligen etter tvisteloven § 26-5. Bestemmelsens første ledd lyder: «Enhver har plikt til å stille til rådighet som bevis gjenstander vedkommende har hånd om eller kan skaffe til veie.» Lagmannsretten kom til at det ville representere et inngrep i den private sfære som var i strid med den europeiske menneskerettighetskonvensjonens artikkel 8 og Grunnloven § 102 dersom å gi slik tilgang. Et slikt inngrep krever da hjemmel i lov, noe lagmannsretten mente det ikke forelå. Det sentrale er at plikten etter tvisteloven § 26-5 kun gjelder overfor retten. Bestemmelsen åpner etter lagmannsrettens syn ikke for at retten i ordinære tvistesaker skal pålegge en part å stille sitt hjem til disposisjon for motparten for at denne skal kunne gjennomgå boligen for å lete etter forhold som kan  tenkes å tjene som bevis i saken. Det er imidlertid viktig å huske at den europeiske menneskerettighetskonvensjonens artikkel 6 oppstiller et krav om rettferdig rettergang. Videre vil kontradiksjonsprinsippet tilsi at den saksøkte – i dette tilfellet Protector – gis adgang til å imøtegå motpartens anførsler. Høyesterett mente at disse hensynene ble ivaretatt av andre bestemmelser, herunder adgangen til å fremsette begjæring om rettsoppnevnt sakkyndig og/eller at retten settes med fagkyndige meddommere. Bevistilgang kan også sikres gjennom begjæring om bevisopptak etter tvistelovens kapittel 27....

Uriktige opplysninger om eiendommen

Uriktige opplysninger om eiendommen Hva hvis du som kjøper av en eiendom oppdager at det er gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget? Problemstillingen reguleres av avhendingsloven § 3-8. Bestemmelsen gjelder også ved kjøp av bolig «som den er», etter lovens § 3-9. Bestemmelsen i avhendingsloven § 3-8 fastslår at eiendommen har en mangel dersom omstendigheter ved den, ikke samsvarer med opplysninger gitt av selger til kjøper. Ordet «omstendigheter» er et vidt begrep. Eksempelvis kan egenskaper ved eiendommen så som bruksmåte, vedlikehold m.m. være omfattet. Uriktige opplysninger om ytre omstendigheter, f.eks. vedtak om å bygge motorvei rett ved eiendommen kan også tenkes omfattet. For rettspraksis knyttet til begrepet «omstendigheter» i avhendingslovens forstand, se vår se vår artikkel om selgers opplysningsplikt. Bestemmelsens neste setning fastslår at det ikke kun er uriktige opplysninger gitt av selger selv, som rammes. Bestemmelsen omfatter også markedsføringen av boligen, slik at uriktige opplysninger gitt f.eks. i annonsering og prospekt også rammes. I paragrafens neste ledd fastslås det at eiendommen allikevel ikke er mangelfull dersom den uriktige opplysningen ikke har virket inn på avtalen, eller dersom den er rettet i tide. Loven oppstiller ikke noe krav om at selger har opptrådt klanderverdig. Den selger som gir en uriktig opplysning i god tro, vil således også pådra seg et mangelansvar. Loven oppstiller med andre ord et objektivt ansvar for uriktige opplysninger. Med ordet «opplysninger» siktes det først og fremst til objektive og konstaterbare fakta – fremfor mer vurderingspregede temaer som f.eks. at en eiendom nyter gode solforhold og lignende. Dette vil kjøper som regel selv kunne vurdere ved en befaring. Noen skarp grense er det imidlertid ikke...

Selgers opplysningsplikt

Ved kjøp av bolig har man som kjøper visse forventninger til hvilke opplysninger selger bør gi om eiendommen. Men hvor langt strekker denne opplysningsplikten seg?

Etter § 3-7 foreligger det en mangel ved eiendommen dersom kjøper ikke har fått opplysninger om «omstendigheter» ved eiendommen som selger har hatt positiv kunnskap om – eller «måtte kjenne til». Videre må det gjelde opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og det må være snakk om opplysninger som en kan anta at har innvirket på avtalen. Rent bagatellmessige forhold rammes altså ikke av bestemmelsen.

Kjøp av bolig «som den er»

I denne artikkelen skal vi ta for oss konsekvensene av at en bolig er solgt «som den er». Praktisk talt alle boliger som selges gjennom en profesjonell megler, selges med et slikt forbehold, men hva innebærer det i praksis?

Problemstillingen behandles i avhendingsloven § 3-9.
Der fremgår det at selv om boligen er solgt «som den er», eller med et lignende forbehold, er den allikevel å anse som mangelfull dersom dette følger av lovens §§ 3-7, eller 3-8.
Avhendingsloven § 3-7 tar for seg den situasjonen at det er tilbakeholdt opplysninger om eiendommen fra selgers side, og § 3-8 situasjonen der det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen.

Videre fremgår det av avhendingsloven § 3-9 at eiendommen også er beheftet med en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med «ut i fra kjøpesummen og forholdene for øvrig».

Vi kan hjelpe deg!