NOU 1984: 32 – del I

Se del II

Se del III

 

Forslag til endringer i: L09.12.1994 nr. 64 Løysingslova L23.05.1980 nr. 11 Stiftelsesloven 1980 L29.04.1977 nr. 34 Leiegårdsloven L30.05.1975 nr. 20 Tomtefesteloven av 1975 L03.03.1972 nr. 5 Arveloven L29.11.1968 Servituttloven L18.06.1965 nr. 6 Sameieloven L07.06.1935 nr. 2 Tinglysingsloven L14.12.1917 nr. 16 Industrikonsesjonsloven L23.06.1888 nr. 3 Lov om Leilendingsgods tilhørende Stamhus

RÅDSEGN 13 frå Sivillovbokutvalet

Avgitt til Justis- og politidepartementet 30. mai 1984

Til Justisdepartementet

Sivillovbokutvalet gjev her si tilråding om løysingsrettar, med framlegg til ny lov om dette emnet.

Oslo, den 30. mai 1984.

Mons Sandnes Nygard Halvor Husaas Torgeir Austenå Ingebjørg Roll-Matthiesen Ernst Nordtveit

[side 7]

Samandrag av rådsegna.

  1. Sivillovbokutvalet legg med dette fram si rådsegn 13 med framlegg til lov om løysingsrettar.

I del I vert det gjort greie for oppdraget, samansetjinga av utvalet og mandatet. Vidare vert det gjort greie for arbeidet i utvalet, kostnader, og for økonomiske og administrative konsekvensar av lovframlegget.

Del II inneheld oversyn over gjeldande norsk rett. I del III har utvalet gjort greie for dei allmenne synsmåtane som tilrådinga byggjer på. Del IV inneheld merknadane til dei einskilde paragrafane, medan lovutkastet er teke inn som del V. Som trykt vedlegg har ein teke inn eit samandrag av framand rett (vedlegg 1), og eit oversyn over lovreglar som etter gjeldande rett gjev heimel for løysingsrett (vedlegg 2).

  1. Løysingsrett er ikkje noko klårt og eintydig omgrep, verken i rettslitteraturen eller i praksis. Utvalet har nytta omgrepet som eit samleomgrep for alle rettar til å få overta ein eigedom på eit seinare tidspunkt. Dette omfattar ulike rettstypar som forkjøpsrett, kjøperett eller attkjøpsrett. Heimfallsrett for det offentlege er halde utanfor lovutkastet.

Løysingsrettar kan og ha ulikt grunnlag. Dei kan vera fastsette i private disposisjonar som avtale eller testament, eller dei kan vera fastsette i lov, anten til fordel for det offentlege eller for private. I lovgjevinga finst det ein del reglar om løysingsrettar i tilknytning til lover som gjev heimel for forkjøpsrett.

  1. Utvalet har kome til at det bør gjevast ei allmenn lov om løysingsrettar som regulerar dei hovudspørsmåla som oppstår i tilknytning til slike rettar. Ein har sett det som eit mål å få mest mogeleg sams reglar for alle løysingsrettar, utan omsyn til kva for grunnlag retten har.

Hovuddelen i lovutkastet er utforma med tanke på løysingsrettar fastsette i avtale og liknande disposisjonar. Avtala løysingsrettar vil oftast gjelde private interesser, men det finst og ei rekkje døme på at slike avtalar skal sikra samfunnsinteresser av ymse slag. Det er også gjort framlegg om at lova skal gjelda så langt den høver for løysingsrettar med heimel i nærare fastsette lover, både til fordel for det offentlege og for privatfolk (jf. § 24). Dessutan er det i § 26 gjort framlegg om endring og oppheving av særreglar i særlovgjevinga med sikte på betre samordning av innhald og terminologi. Særreglar har ein berre halde oppe så langt særlege grunnar talar for det.

Lovframlegget gjeld som utgangspunkt berre løysingsrett til fast eigedom. Ein har likevel funne det naudsynt å la utkastet omfatta også løysingsrett til aksjar eller partar i eigedomsselskap. For vanleg lausøyre går ein ut frå at reglane i lova i stor grad vil kunna nyttast analogisk.

  1. Reglane i utkastet er som hovudregel fråvikelege, slik at det i avtale kan fastsetjast andre løysingar. Ein del føresegner er likevel gjort ufråvikelege, dels fordi ein ser det som viktig å få til ei viss opprydding og sanering på dette området, og dels fordi det i visse situasjonar vil vera bruk for særskilt vern.

Utvalet gjer framlegg om reglar som i ein viss mon avgrensar sin rett til å fastsetja innhaldet i ein løysingsrett. Mellom anna gjer utvalet såleis framlegg om at løysingsrettar berre skal gjelda i 25 år, med unnatak for visse rettar som ligg til fast eigedom eller føretak (§ 6).

Vidare gjer utvalet framlegg om at det ikkje kan avtalast løysingsrett til del av fast eigedom, før det er gjeve delingsløyve etter bygningslova (§ 8). Med dette ynskjer ein å unngå dei vanskane som kan oppstå ved at det er avtalt løysingsrettar som ikkje let seg gjennomføra fordi det ikkje vert gjeve delingsløyve.

Etter utkastet kan det ikkje fastsetjast i avtale eller på annan måte at forkjøpsrett til bustadeigedom skal kunna gjerast gjeldande når eigedomen går over til ektemake, livsarvingar eller andre som står eigaren nær (§ 9). Til tenestebustad kan det berre avtalast forkjøpsrett når eigedomen vert selt til andre enn ektemaken, eller når arbeidstakaren sluttar i tenesta av andre grunnar enn for å gå av med alders- eller uførepensjon (§ 10).

Dersom det er fastsett at ein løysingsrett skal liggja til ein eigedom eller eit føretak, vil det ikkje vera høve til å skilja retten frå og overføra den særskilt seinare.

  1. I tillegg til at ein del reglar er gjort ufråvikelege, gjer utvalet framlegg om fleire restriktive tolkingsreglar. Det vil vera opp til domstolane å avgjera om det i det einskilde tilfellet er fastsett andre løysingar. Etter § 7 fyrste stykket krevst det uttrykkeleg føresegn i skipingsgrunnlaget for at ein løysingsrett skal kunne overførast eller gå i arv. Dei tolkingsreglane det elles vert gjort framlegg [side 8] om, samsvarar i stor grad med det som er slått fast i rettspraksis, men på ein del område vert det gjort framlegg om mindre endringar i høve til gjeldande rett.
  2. Eit prinsipielt viktig framlegg er at eigaren av ein eigedom som det kviler forkjøpsrett på, skal få rett til å få ei avgjerd av forkjøpsspørsmålet før han sel til andre (§ 11). Dette kan han få til ved å senda eit tilbod til rettshavaren om å overta eigedomen på nærare vilkår. Dersom rettshavaren ikkje godtek tilbodet, vil han ikkje kunne gjera gjeldande forkjøpsretten ved sal til andre på like eller minst like strenge vilkår, innan to år.

Det vil elles vera eit tolkingsspørsmål kva for tilhøve som utløyser ein forkjøpsrett. Ei viktig endring i høve til gjeldande rett er framlegget om at tvangsauksjon skal utløysa forkjøpsrett, § 12 tredje stykket. Det vert i tilknyting til dette gjort framlegg om oppheving av forbodet mot å gjera gjeldande løysingsrett på tvangsauksjon i tvangslova §§ 154 tredje stykket og 197 fyrste stykket.

  1. Utkastet stiller opp klåre fristar for å gjera gjeldande forkjøpsrett (§ 13) og det vert gjort framlegg om at løysingskrav må setjast fram skriftleg (§ 14 fyrste stykket). Vidare er det i § 14 reglar om kven løysingskravet skal rettast mot i dei ulike situasjonar som kan oppstå. Det er naudsynt med klåre reglar om dette når det vert innført absolutte fristar for å gjera retten gjeldande. I § 15 er det reglar om kva tid rettshavaren trer inn rettane og pliktene til den som etter avtala skal overta eigedomen. I § 16 er det fastsett at såvel den opphavlege eigaren som ein eventuell ny eigar har krav på rimeleg tid til å områda seg før dei må gje eigedomen frå seg.

Etter at løysingskrav vert sett fram har ikkje eigaren eller innehavaren av eigedomen rett til å gjennomføra tiltak som vil forringa eigedomen eller gjera det vanskelegare å gjennomføra løysingskravet, § 17.

  1. Utvalet gjer framlegg om at det skal vera høve for avhendaren til å omgjera disposisjon som utløyser forkjøpsrett innan seks veker etter at retten vart gjort gjeldande. Dette er i samsvar med den regelen som no er innført i konsesjonslova 1974 § 15. Utvalet gjer og framlegg om at leigegardslova § 7 vert endra i samsvar med dette (§ 26 nr. 12).
  2. Utvalet gjer framlegg om at det skal vera høve til regulering av fast løysingssum når det er gått meir enn 10 år sidan summen vart fastsett eller etter kortare tid dersom det har skjedd særleg store endringar i pristilhøva (§ 20). Begge partar får rett til å krevja naturalytingar som går inn i overtakingsvilkåra, omrekna i pengar, når forkjøpsrett vert gjort gjeldande (§ 21 fyrste stykket).

Det vert gjort framlegg om at avgjerder om vederlaget etter §§ 19-21 [19, 20, 21] i utkastet skal avgjerast ved skjøn.

  1. Det vert gjort framlegg om oppheving av eller endring i ei rad andre lovreglar. Sivillovbokutvalet har som særskilt oppgåve å syta for ei opprydding i forelda lovføresegner (jf. St. meld. nr. 90 for 1951, s. 36). Det vert gjort framlegg om oppheving av dei særreglar ein har om stamhus, som mellom anna inneber ein forrett til overtaking av eit formueskompleks etter ei fastsett rangordning (§ 26 nr. 1 og 6, jf også nr. 3). Utvalget gjer og framlegg om oppheving av stamhusordninga for Jarlsberg frå den noverande innehavars død (§27).

Utvalet gjer og framlegg om ein regel som gjer det lettare å få løyst den situasjonen at to eller fleire sameigarar (som alle har forkjøpsrett i høve til utanforståande) byd likt på oppløysingsauksjon etter sameigelova § 15 (§ 26 nr. 8).

Ut over dette og dei endringsframlegga som tidlegare er nemnt, går framlegga i § 26 ut på å oppheva reglar som ikkje trengst ved sida av reglane i utkastet, og å skapa betre samsvar mellom reglane både når det gjeld innhald og terminologi.

[side 9]

  1. Mandat, samansetjing og arbeid
  2. Samansetjing og mandat.

Sivillovbokutvalet fekk ved brev august 1980 frå Justisdepartementet, i oppdrag å greia ut ei allmenn lovregulering av dei rettsspørsmåla som knyter seg til løysingsrettar til fast eigedom.

Som medlemer i utvalet under dette arbeidet er oppnemnt:

professor, dr. juris Mons Sandnes Nygard, Bergen, formann byrettsjustitiarius Halvor Husaas, Skien professor, dr. juris Torgeir Austenå, Ås advokat Ingebjørg Roll-Matthiesen, Gran.

Som sektretær vart oppnemnt universitetsstipendiat Ernst Nordtveit, Bergen. I tillegg har Lovavdelinga ytt sekretærhjelp.

I eit notat som låg ved oppnemningsbrevet heiter det om mandatet:

«Justisdepartementet gir med dette Sivillovbokutvalet i oppdrag å utrede en alminnelig lovregulering av de rettsspørsmål som knytter seg til løsningsrettigheter til fast eiendom.

Begrepet løsingsrettigheter er her brukt i vid betydning. Det omfatter både de tilfelle hvor retten kan gjøres gjeldende uten at det foreligger et forutgående eierskifte, og de tilfelle hvor retten bare blir aktuell i forbindelse med eierskifte.

Utredningen skal omfatte lovfestete og ulovfestete løsingsretter i fast eiendom til fordel for private. Videre skal den omfatte løsingsrettigheter til fordel for det offentlige når retten har heimel i avtale. For øvrig bør utvalget i sine vurderinger og forslag ta i betraktning de regler som gjelder for lovfestete offentlige løsingsrettigheter og kan – dersom det anser det for ønskelig av hensyn til sammenhengen i reglene – også foreslå endringer i reglene for offentlige løsingsrettigheter.

Utvalget skal videre utrede spørsmålet om det bør gis egne regler hvor det foreligger en fortrinnsrett til å overta bruksrett o l til fast eiendom.

Løsingsrettigheter i løsøre kan tas med i utredningen i den utstrekning det anses naturlig for sammenhengen i reglene. Det samme gjelder reglene om løsingsrettigheter til aksjer og andeler i selskaper og lag.

Utvalet må vurdere om det bør gis en egen alminnelig lov om løsingsrettigheter, eller om man skal gi regler i tilknytning til eksisterende lover. Videre må utvalet vurdere om og i tilfelle i hvilken utstrekning reglene bør være ufravikelige.

Utvalet bør i den utstrekning det finner det hensiktsmessig også gjøre greie for fremmed rett på området.

Blant de spørsmål som utvalet bør overveie, kan ellers nevnes:

1) Bør det gjelde begrensninger i adgangen til å stifte private løsingsrettigheter

2) I hvilken utstrekning løsingsrettigheten bør kunne legge bånd på eierens disposisjoner over eiendommen, herunder også spørsmålet om tidsbegrensning av rettigheten

3) Løsingsrettighetens rettsvern, herunder erstatningsvernet

4) Når løsingsrettigheten skal kunne gjøres gjeldende og overfor hvem

5) Hvordan løsingsrettigheten skal kunne gjøres gjeldende, herunder spørsmålet om varsling av rettshaveren og frist til å gjøre retten gjeldende

6) Adgang til omgjøring dersom forkjøpsretten gjøres gjeldende

7) Hvordan vederlaget skal fastsettes

8) Overgangsregler

Dersom det under utvalets arbeid oppstår spørsmål om avgrensing av mandatet, forutsettes dette tatt opp med Justisdepartementet.»

  1. Arbeidet i utvalet.

Utvalet har i samband med dette oppdraget hatt 25 møter.

I tillegg til dei trykte kjeldene som er tilgjengelege, har utvalet skaffa fram grunnlagsmateriale gjennom innhenting av utrykt lagmannsrettspraksis.

Det er også gjort undersøkjingar om praksis ved bruk av forkjøpsretten etter leigegardslova. Eit notat om dette fylgjer som utrykt vedlegg.

Opplysingar om rettstilstanden i andre land er for dei nordiske landa sitt vedkomande blitt innhenta ved direkte førespurnad frå Justisdepartementet. For dei andre landa er førespurnader blitt sendt via Europarådet.

Frå Island har det ikkje kome noko svar. Frå Finland har det kome eit nokså kort svar. Ein har difor ikkje hatt tilstrekkeleg grunnlag for å laga noko samandrag av islandsk og finsk rett. Svaret frå Finland fylgjer tilrådinga som utrykt vedlegg saman med det materialet som har kome frå andre land.

I tillegg til medlemmene og sekretæren har førstekonsulent John Egil Bergem og konsulent Rolt Christensen, begge frå Lovavdelinga, delteke på utvalet sine møte. Dei har og gjort arbeid med registrering av lovreglar om løysingsrettar gjennom lovdata, og utarbeiding av utkast til samandrag av framand [side 10] rett. Utkast til samandrag av fransk og sveitsisk rett er utarbeidd av byråsjef Erik Møse, Lovavdelinga.

Til utvalet sitt arbeid med dette oppdraget har det gått med kr. 373 092,-.

  1. Økonomiske og administrative konsekvensar av utvalet sitt arbeid.

Utvalet sitt arbeid vil ha få økonomiske eller administrative konsekvensar for det offentlege. Utvalet gjer framlegg om at tinglysingsdomaren skal føra kontroll med at det ikkje vert tinglyst løysingsrett til del av fast eigedom utan at det er gjeve delingsløyve (§ 8 og § 26 nr. 7). Dette vil vera relativt enkelt å kontrollera og kan lett innpassast i den kontrollen tinglysingsdomaren elles gjer av dokument som skal tinglysast. Ein må og gå ut frå at ein del av dei reglane utvalet gjer framlegg om vil føra til at det vert mindre arbeid for tinglysingsvesenet. Dette gjeld mellom anna regelen om at løysingsrettar som hovudregel fell bort etter 25 år.

Utvalet reknar heller ikkje med at utkastet elles vil få særlege konsekvensar for gjennomføringa av dei offentlege forkjøpsrettane som utkastet etter § 24 skal gjelda for. Stort sett er det tale om lovfesting av det som elles gjeld etter vanlege reglar. Ein må gå ut frå at særleg det offentlege vil ha nytte av å få desse reglane lovfesta.

Framlegget i § 26 nr. 12 om å innføra omgjeringsrett for disposisjonar som utløyser forkjøpsrett for kommunen etter leigegardslova, etter same mønster som konsesjonslova 1974 § 15, kan tenkjast å gjera den kommunale forkjøpsretten til leigegardar noko mindre effektiv. Ein må likevel gå ut frå at verknaden av ein slik regel vil verta mindre enn for den tilsvarande regelen i konsesjonslova, fordi det normalt ikkje knyter seg dei same kjenslene til ein leigegard som til eit gardsbruk.

For private partar vert verknaden av utvalet sine framlegg truleg noko større. Det vert mellom anna gjort framlegg om noko snevrare råmer for retten til å fastsetja løysingsrettar gjennom private disposisjonar, gjennom reglar om tidsavgrensing og krav om delingsløyve før fastsetjing av løysingsrett til del av eigedom.

Elles vil ikkje reglane endra tilhøvet mellom private partar i særleg grad, men ein har teke sikte på å redusera dei banda som ein løysingsrett legg på utnyttinga av den eigedomen den kviler på.

[side 11]

  1. Gjeldande rett.
  2. Oversyn. Terminologi.

1.1. Rettstypen.

Løysingsrett vert her nytta som samleomgrep for rettar som går ut på å kunna overta eit formuesgode i framtida, på nærare vilkår. Framstillinga vil i hovudsak ta for seg løysingsrettar som gjeld fast eigedom.

Den mest vanlege løysingsretten i praksis er rett til å overta ein eigedom i samband med at den skifter eigar (forkjøpsrett). Men retten kan og gå ut på å overta eigedomen utan at det er skjedd noko eigarskifte, dette vert her kalla kjøperett.

Det karakteristiske for løysingsrettane er at rettshavaren står fritt til å avgjera om han ynskjer å overta, medan eigaren er bunden til å gje frå seg eigedomen til rettshavaren når han gjer retten sin gjeldande, dersom vilkåra for dette elles er oppfylt.

Dei vilkåra rettshavaren kan overta eigedomen på, kan elles variera nokså mykje. Det kan vera fastsett at det skal betalast marknadspris for eigedomen, at det skal betalast ein fast sum eller at vederlaget skal fastsetjast gjennom skjøn. Retten kan og gå ut på å kunna overta eigedomen utan vederlag.

Løysingsrett vert gjerne nytta for å sikra ein viss suksesjon, til dømes ved ein forkjøpsrett for slekta. For den som ynskjer å kjøpa ein eigedom kan det vera eit steg på vegen mot å få overta eigedomen. Eigaren vil ikkje skilja seg av med eigedomen, men går med på å gje vedkomande ein førerett til å verta eigar, dersom han i framtida likevel vil skilja seg av med eigedomen. Retten kan og gå ut på at rettshavaren kan overta eigedomen når han får bruk for den, til dømes ved at ei verksemd får rett til å kjøpa grunn til utviding.

Sjå elles dei allmenne merknadane nedanfor om dei føremåla det er vanleg at løysingsrettar skal tena i praksis.

1.2. Terminologi.

Det er ikkje i praksis nokon fast innarbeidd terminologi på dette området. Ulike nemningar blir brukt, og vert gjerne gjevne ulikt innhald, sjå dei allmenne merknadene s. 36-38. Løysingsrett vert tradisjonelt helst nytta om rett til å overta ein eigedom utan at den har skifta eigar. I ein del tilfelle er dette omgrepet også nytta om rett til overtaking til fast pris etter at eigedomen har skifta eigar, eller ved rett til overtaking etter anna eigarskifte enn sal (arv eller gåve). Forkjøpsrett vert nytta om rett til å gå inn i avhendingsavtale på kjøparen sine vilkår, men kan og omfatta rett til å overta etter arv eller gåve, eller til fast pris. Forkjøpsrett vert altså nytta som eit sideordna omgrep til løysingsrett etter denne terminologien.

Austenå har lagt opp til ein annan terminologi, ved at han nyttar løysingsrett som eit samleomgrep for alle rettar til overtaking, også forkjøpsrettar. Innanfor denne gruppa skil han mellom forkjøpsrettar, tilbodsrettar og kjøperettar (s. 24 – 25). Forkjøpsrett omfattar alle rettar som går ut på overtaking etter eigarskifte. Tilbodsrettar går ut på at eigedomen skal bydast fram til rettshavaren før den vert selt til andre, med fyrsterett til å kjøpa på same vilkår som andre vil godta. Kjøperettar omfattar alle rettar til å kjøpa utan at eigedomen har skift eigar, eller at eigaren har planar om å selja. Rettshavaren kan sjølv avgjera når han ynskjer å kjøpa, innanfor dei vilkår som måtte vera fastsett når det gjeld tidsfristar m.m. I mandatet for Sivillovbokutvalet legg departementet opp til ein tilsvarande terminologi. Denne terminologien er lagt til grunn i den fylgjande framstillinga.

  1. Skiping av løysingsrettar. Rettsgrunnlag.

2.1. Avtale og andre private disposisjonar.

Etter norsk rett er det inga allmenn lovfest avgrensing i private partar sin rett til å avtala løysingsrett til fast eigedom, eller til å fastsetja dette i andre private disposisjonar som testament eller gåvetilsagn.

Partane står også fritt til å regulera innhaldet i løysingsretten slik dei måtte ynskja i det einskilde tilfellet. I praksis er det likevel i stor grad visse tradisjonelle hovudtyper som er vanlege i bruk. Partane nøyer seg ofte med å fastsetja at ein eller fleire personar skal ha «forkjøpsrett», «gjenkjøpsrett», «kjøperett» eller andre kjente rettstypar. Det kan vera fastsett ein del sentrale vilkår, som pris, frist for å gjera retten gjeldande m.m., men ut over dette er skipingsgrunnlaget ofte nokså knapt. Ein må difor falla attende på vanlege reglar til utfylling av avtalen. Det er nokså sjeldan at partane går inn på ei så utførleg regulering av tilhøvet at løysinga på dei spørsmåla som kan oppstå, kan finnast gjennom tolking av skipingsgrunnlaget.

[side 12]

Bakgrunnen for dette kan vera at partane ser seg tente med dei vanlege reglane for den rettstypen dei har valt. I mange tilfelle er nok dette også eit resultat av manglande gjennomtenking og evne til å tilpassa innhaldet i retten til den konkrete situasjonen.

Vi har likevel visse avgrensingar i retten til å fastsetja løysingsrettar. Grunnlova § 108 set forbod mot oppretting av stamhus og fideikomiss. Dette vil truleg innebera eit forbod mot føresegner om at ein særskilt person i kvar generasjon skal ha høve til å overta ein eigedom til låg pris, jf. Austenå s. 100. Det er uklårt om ein tilsvarande rett til å overta til full pris vil verta råka, jf. Tinglysingsavgjørelser s. 179 pkt. c.

Dei vanlege løysingsrettane som er i bruk i praksis vil truleg gå klar av dette forbodet. I Rt. 1981 s. 10 uttala fyrstvoterande at tilhøvet til Grunnlova § 108 kunne vera «tvilsomt» for sin forkjøpsrett til ein eigedom for ein fast sum. Retten var skipa i 1918 og løysingssummen fastsett til kr. 60.000,-. Eigedomen var verd ca. 2 mill. kroner på domstidspunktet. Høgsterett tok likevel ikkje standpunkt til spørsmålet fordi ein kom til at retten hadde falle bort på anna grunnlag, sjå nedanfor s. 26 og 34.

Det skal likevel nokså mykje til at ein løysingsrett vert råka av Grunnlova § 108. Ein kan ikkje sei at denne regelen inneber særleg reell avgrensing av partsrådveldet.

I konsesjonslova 1917 § 29, 2. stykket er det fastsett ei lengstetid på 5 år for private løysingsrettar til «vannfall eller til gruver eller forekomster av mutbart mineral». Denne regelen tek sikte på å hindra avtalar som kunne føra til at ressursar ikkje vart utnytta, sjå Ot. prp. nr. 15 (1915) s. 14 pkt. VIII og Austenå s. 96.

I råderettslova § 12, 3. stykket er det fastsett avgrensingar i retten til å avtala «attkjøps- eller løysingsrett» for seljaren eller andre i samband med sal av skog eller eigedom der skogverdet er det viktigaste. Slik avtale er berre bindande i 3 år frametter. Regelen gjeld likevel ikkje ved overføring til ektemake eller personar med arverett etter seljaren.

Regelen råkar ikkje rettar som vert fastsette i sjølvstendig avtale utan samanheng med avhending av eigedomen.

Begge dei sistnemnde reglane gjeld for relativt snevre område. Den vide avtalefridomen i Noreg på dette området står i motsetnad til rettstilstanden i Sverige der det som utgangspunkt ikkje er høve til å inngå bindande avtale om løysingsrett. Heller ikkje i kontinental rett er avtalefridomen så omfattande som i Noreg. Ein har her reglar både om korleis løysingsrettar kan skipast og om kva ein løysingsrett kan gå ut på. Sjå vedlegg 1 om framand rett.

2.2. Lovfesta løysingsrettar

I tillegg til dei rettane som vert fastsette gjennom private disposisjonar, er det i norsk rett fleire tilfelle av løysingsrettar fastsette i lov, både til fordel for det offentlege og til fordel for private.

Dei viktigaste reglane om løysingsrett til fordel for det offentlege finn ein i konsesjonslova 1917 § 6 som gjev staten forkjøpsrett til vassfall som det ikkje kan vinnast rett til utan konsesjon. Fylkeskommunen har etter § 9 subsidiær forkjøpsrett dersom ikkje staten nyttar sin rett.

Konsesjonslova 1974 gjev med visse unnatak det offentlege forkjøpsrett ved konsesjonspliktig overtaking av fast eigedom, § 2, 2. stykket.

Kommunen sin forkjøpsrett går framfor Staten sin forkjøpsrett etter lova, men er avgrensa til å gjelda grunn til utbygging, fornyingsføremål, friluftsføremål og naturvernføremål. Staten sin forkjøpsrett er ikkje avgrensa til særlege føremål.

Etter leigegardslova § 2, 1. stykket, har kommunen forkjøpsrett til leigegardar, dvs. utleigebustader med meir enn fire husvære (§ 1), når desse vert overført til andre enn staten eller fylkeskommunen der husværet ligg. I visse tilfelle har kommunen også forkjøpsrett til aksjar i leigegardsselskap, § 2, 2. stykket.

Av lovfeste løysingsrettar til fordel for private kan nemnast sameigelova § 11, som gjev sameigarane forkjøpsrett til sameigepart. Råderettslova § 10 gjev eigaren av den tenande eigedomen forkjøpsrett til råderett som vert avhend. Eigarseksjonslova § 10 gjev leigetakar rett til å kjøpa det husværet han bur i, dersom eigedomen vert oppdelt i eigarseksjonar etter reglane i lova.

I tillegg til å gje heimel for løysingsrett, er det fleire lover som regulerar høvet til å avtala løysingsrettar, kva slike avtalar skal regulera og kva som elles skal gjelda. Dette gjeld m.a. burettslagslova § 22 og aksjelova § 3-3. Det finst også ein del meir spreidde lovreglar som regulerar visse spørsmål i tilknyting til løysingsrettar.

  1. Rettsvern og prioritet.

Løysingsrett fastsett i privat disposisjon kan skaffast rettsvern gjennom tinglysing på vanleg måte, Austenå s. 162 ff. Lovfeste løysingsrettar har rettsvern utan tinglysing, jf. tinglysingslova § 21, 2. stykket. Dette gjeld likevel berre sjølve løysingsretten. I ein dom [side 13] referert i Rt. 1974 s. 710 kom Høgsterett til at eit vedtak om å gjera gjeldande forkjøpsrett etter jordlova måtte tinglysast for å stå seg mot den som seinare i god tru inngjekk avtale med kjøparen om pant i eigedomen og fekk tinglyst sin rett fysisk.

3.1. Tilhøvet til seinare avtalepartar.

Når rettshavaren har rettsvern for sin rett, inneber det at hans rett får prioritet framfor seinare rettslege disposisjonar som vert gjort over eigedomen, tinglysingslova § 20, 1. stykket. Det same gjeld i høve til den som ikkje er i aktsam god tru, sjølv om retten ikkje er tinglyst, tinglysingslova § 21, 1. stykket, jf. Rt. 1973 s. 221 og Austenå s. 166 ff.

Løysingsrettar vil svært ofte verta skipa i form av eit atterhald ved avhending av fast eigedom. Etter tinglysingslova § 21, 3. stykket vil slike atterhald gå framfor alle rettar som vert utleidd frå den nye eigaren, dersom det anten går fram av den nye eigaren sitt heimelsdokument, eller er tinglyst seinast samstundes med heimelsdokumentet.

3.2. Tilhøvet til kreditorane

Ein løysingsrett som har rettsvern står seg også mot eigaren sine kreditorar, dersom den er dagbokført seinast dagen før konkursopninga (tinglysingslova § 23). Regelen i § 21, 3. stykket gjeld likevel også i høve til konkurs.

Der retten går ut på å kunna overta eigedomen til marknadspris vil ikkje løysingsretten i særleg grad påverka kreditorane si utsikt til dekning.

Løysingsrett som gjev høve til overtaking til lågare pris enn marknadsverdien, vil derimot representera ein reduksjon av kreditorane sin dekningsutsikt, på line med andre avgrensa rettar i eigedomen.

Det har vore ein viss diskusjon om dette kunne sjåast som ei form for private utleggsforbod som ville vera i strid med tvangslova § 64, 2. stykket.

Dette synspunktet vart avvist av Høgsterett i 1958 s. 991, jf. Austenå s. 176-78. Det kan likevel vera at ein i enkelte tilfelle vil koma til at føremålet med retten har vore å avgrensa kreditorane si utsikt til dekning, og at det såleis i realiteten er eit privat dekningsforbod som går inn under forbodet mot slik avgrensing av kreditorane sin dekningsrett i tvangslova § 64.

I lov 8. juni 1984 nr. 59 om fordringshaveres dekningsrett § 3-10, er det fastsett at løysingsrett til fordel for personar som står debitor nær, skal reknast som private dekningsforbod, dersom den gjev rett til overtaking for mindre enn tre fjerdedelar av verdien på løysingstida. Rettshavaren vil få rett til å overta eigedomen under tvangsfullføringa for tre fjerdedelar av verdien. Ein rett til å overta ein eigedom for mindre enn tre fjerdedelar av verdien, vil såleis ikkje stå seg fullt ut mot kreditorane. Rettshavaren må i slike tilfelle anten overta eigedomen for tre fjerdedelar av verdien på tvangsauksjonen, eller godta dei avgrensingane i rådveldet som elles vil gjelda etter § 3-4 i dekningslova.

Overfor avtalepanthavar vil løysingsretten stå seg dersom den har betre prioritet.

3.3. Nærare om løysingsrettar på tvangsauksjon

Som hovudregel vil ein løysingsrett ikkje kunne gjerast gjeldande på tvangsauksjon, sjølv om den har betre prioritet enn auksjonskravet, tvangslova § 154, 3. stykket, jf. § 197 (lausøyre), som fastset at ingen kan krevja å få bodet sitt godteke på tvangsauksjon eller å tre inn i ein annans bod, på grunnlag av ein «forkjøps-, løsnings- eller gjenkjøpsrett».

For forkjøpsrettar inneber dette at sal på tvangsauksjon normalt ikkje løyser ut retten. Det vil vera høve til å avtala eller fastsetja på annan måte, at ein løysingsrett skal kunne gjerast gjeldande dersom eigedomen vert selt på tvangsauksjon, jf. Rt. 1958 s. 991. Retten vil ikkje kunne gjerast gjeldande på sjølve auksjonen, men må eventuelt gjerast gjeldande seinare.

Dersom ikkje anna er særskilt fastsett har ein tolka tvangslova § 154, 3. stykket slik at tvangsauksjon ikkje løyser ut forkjøpsrett.

Kjøperett kan gjerast gjeldande både før og etter auksjonen, dersom vilkåra for å gjera retten gjeldande elles er oppfylt, sidan det her ikkje er krav om noko overføring av eigedomen for å løysa ut retten. Regelen i § 154, 3. stykket fører likevel til at retten ikkje kan gjerast gjeldande på sjølve auksjonen.

Bakgrunnen for regelen er at ein meinte det ville kunne føra til mindre interesse for å by på auksjonen dersom retten kunne gjerast gjeldande, jf. merknadane til § 12, 3. stykket nedanfor.

Dersom retten har betre prioritet enn auksjonskravet, vil den halda fram å kvila på eigedomen etter auksjonssalet, tvangslova § 128, 1. stykket. Dersom den har dårlegare prioritet, skal eigedomen fyrst ropast opp med påhefte av løysingsretten. Kjem det då bod som dekkar framforståande krav vil løysingsretten framleis kvila på eigedomen, tvangslova § 128, 2. stykket.

Kjem det ikkje bod som dekkar dei krava som har betre prioritet, skal eigedomen etter tvangslova § 128, 2. stykket ropast opp utan påhefte av retten. Vert det då stadfest [side 14] auksjonsbod, vil retten falla bort. Sjå nærare om dette Austenå s. 310-311.

Reglane i tvangslova gjeld og på konkursauksjon etter konkurslova, l.c. s. 13.

Dersom partane har ordna det som i realiteten er eit friviljug sal som ein tvangsauksjon, for å hindra at forkjøpsretten skal kunne gjerast gjeldande, må likevel retten kunna nyttast.

I ein del tilfelle har ein gjort unnatak frå regelen i § 154, 3. stykket. Dette gjeld sameigelova § 11, råderettslova § 10, konsesjonslova 1974 § 2, 2. stykket og leigegardslova § 2, som også gjev rettshavaren forkjøpsrett ved tvangssal.

Dette må tyda at rettshavaren kan krevja å tre inn i det bodet som vert stadfest ved auksjonen. Retten treng derimot ikkje gjerast gjeldande på sjølve auksjonen. Dei vanlege reglane om frist for å gjera retten gjeldande, forelding m.m. vil gjelda, med utgangspunkt i stadfestinga av auksjonsbodet.

  1. Vern mot oreigningsinngrep. Skadebotrettsleg vern.

Dersom tredjemann valdar skade på objektet for løysingsretten eller oreignar det, vil dette også gripa inn i løysingsretten. Retten vil kunna verta mindre verdfull, eller eventuelt falla heilt bort, avhengig av kor sterkt inngrepet er.

4.1. Krav på oreigningsvederlag.

Dersom løysingsretten vert oreigna direkte vil rettshavaren sjølvsagt ha krav på vederlag. Dette er likevel lite aktuelt fordi den som har oreigningsrett vil vera best tent med å oreigna eigedomen direkte, med den indirekte verknaden at løysningsretten vanlegvise fell bort. Spørsmålet er kor langt rettshavaren kan krevja vederlag for dette.

Ved skipinga av retten vil ein del av interessa i eigedomen vera overført til rettshavaren, samstundes som det vert lagt band på eigaren sine disposisjonar over eigedomen. Kor stor del av verdien av eigedomen som på denne måten kan seiast å ha kome på rettshavaren sine hender, vil avhenga av kva retten går ut på, og av situasjonen elles, jf. Austenå s. 204. I mange tilfelle vil det vera klårt at rettshavaren går glipp av ein økonomisk fordel dersom eigedomen vert oreigna, slik at retten ikkje vil kunne gjerast gjeldande.

Tidlegare vart spørsmålet om oreigningsvederlag for rettar som knytte seg til ein ting som vart oreigna eller øydelagt, i stor grad løyst ut frå spørsmålet om dette var ein rett som berre gav eit krav mot eigaren, ein obligatorisk rett, eller om det var ein rett i sjølve eigedomen, ein såkalla tingleg rett.

I dag vil ein løysa spørsmålet ut frå vanlege reglar om krav til pårekneleg økonomisk tap og årsakssamanheng. Dessutan har en av meir rettstekniske grunnar avgrensa erstatningsvernet for obligatoriske rettar noko, jf. Fleicher, Ekspropriasjonsrett, s. 413.

Det kan vera vanskeleg å avgjera om bortfall av ein løysingsrett fører til økonomisk tap for rettshavaren. For det fyrste vil retten gjerne vera knytt til vilkår som kanskje aldri vil verta oppfylte. Dette er særleg aktuelt for forkjøpsrettar, men det kan og vera at ein kjøperett er knytt til vilkår som ikkje treng verta oppfylte. Dersom rettshavaren likevel ikkje ville fått overta eigedomen nokon gong, har han ikkje lidd noko tap ved at eigedomen vert oreigna. Spørsmålet vert kor sannsynleg det må vera at rettshavaren skal få overta for at han skal ha krav på vederlag.

Spørsmålet var oppe i ein dom i Rt. 1982 s. 1407. Eit areal på 375 dekar vart i 1962 skilt ut frå ein eigedom og selt til eit skoglag. I kjøpekontrakten var det teke inn denne klausulen: «Forutsetningen for overdragelsen er at parsellen nyttes til plantefelt, da selgeren ellers forbeholder seg rett til å ta parsellen tilbake til samme pris.» Parsellen vart i 1978 oreigna av kommunen for å sikra areal til utbygging. Hovudbruket med unnatak av våningshus og tomt, var også overdrege til kommunen.

Seljaren av parsellen fekk i skjønet ikkje medhald i kravet på oreigningsvederlag. Han anka over dette, og Høgsterett oppheva skjønet. Fyrstvoterande uttala at han oppfatta seljaren sitt standpunkt slik at den utbyggingsverdien eigedomen hadde fått på grunn av utviklinga, «ved gjenkjøpsretten var forbeholdt selgeren, og at de som rettighetshavere etter klausulen må ha krav på denne verdien også ved ekspropriasjon». Det var ein feil at skjønet einsidig hadde lagt vekt på at skoglaget ikkje ynskte å selja ved friviljug sal. Klausulen var ikkje til hinder for at skoglaget selde gjennom friviljug sal. Spørsmålet om klausulen berre galdt ved friviljuge sal, eller også ved ekspropriasjon avhang av ei tolking av klausulen, og av bakgrunnen for at den kom inn i kontrakten. Skjønsretten hadde ikkje teke standpunkt til om retten hadde falle bort, eller til innhaldet og tolkinga av klausulen.

Det verka og som om oreigningsvederlaget til skoglaget var sett lågare på grunn av gjenkjøpsretten, samstundes som gjenkjøpsretten vart funnen utan økonomisk verdi for rettshavarane.

Domen syner at ein ikkje berre kan leggja vekt på om eigaren ynskjer å selja, dersom det er i ferd med å utvikla seg ein situasjon som gjer det klårt at eigedomen vil verta overført i nokonlunde nær framtid. Dette er særleg aktuelt for eigedomar som ligg i utbyggingsområde som som klårt trengst i den vidare utbygginga.

[side 15]

Elles vil dei same momenta som verkar inn på eigaren sin disposisjonsrett, jf. pkt. 5 nedanfor, verka inn på dette spørsmålet. Til meir aktuell og nær foreståande aktualiseringa av retten er, til sterkare vil rettshavaren stå med eit krav på vederlag for retten, jf. Austenå s. 207-208 og Rt. 1969 s. 313. Dersom det er gjort investeringar i tillit til retten, eller rettshavaren på annan måte har innretta seg etter den er det i rettspraksis stilt mindre krav til aktualitet, jf. Rt. 1953 s. 631, Rt. 1968 s. 870 og Rt. 1957 s. 400.

Ein rett til å kjøpa eigedomen når rettshavaren måtte ynskja det står her i ei anna stilling. Ein slik rett vil vanlegvis måtte gje krav på vederlag, jf. Austenå s. 206 – 207.

Det kan og vera tvil om ein rett til å overta til marknadspris inneber nokon økonomisk føremon som det kan krevjast vederlag for. Vanlegvis vil ein slik rett ikkje ha nokon økonomisk verdi, men det kan tenkjast at retten har ein særleg verdi for rettshavaren.

4.2. Skadebot

Dersom tingen vert skada vil spørsmålet om kven som har krav på skadebota måtte løysast ut frå dei same grunnprinsippa som ved oreigning. Det mest aktuelle spørsmålet i relasjon til fast eigedom, er kven som har krav på utbetaling av trygdesum etter brann eller annan skade.

Spørsmålet er regulert i FAL § 54. Etter denne regelen er også den som har ein «tinglig rett» i tingen også verna. I rettspraksis har ein slått fast at kjøparen etter ein uoppfylt kjøpekontrakt har krav på trygdesummen, sjølv om denne overstig den avtalte kjøpesummen, Rt. 1933 s. 644 og Rt. 1946 s. 713 (Frostating). Den siste domen gjaldt krigsskadebot. Sjå nærare Austenå s. 209 ff. om dette.

Med tilvising til Rt. 1940 s. 447 som gjeld rett til overtaking etter skiftelova § 50 fyrste stykket, meiner Austenå at den som har ein kjøperett er verna etter FAL § 54 (s. 212).

  1. Rettshøvet mellom partane før løysingskrav vert gjort gjeldande.

5.1. Allment om problemstillinga.

Alt ved skipinga av løysingsretten vert det etablert eit rettshøve mellom rettshavaren og eigaren av den eigedomen retten gjeld. Hovudinnhaldet i retten er at eigaren vil ha plikt til å overføra eigedomen til rettshavaren når vilkåra for dette er oppfylt og retten vert gjort gjeldande, men retten får og verknad i det ein kan kalla «venteperioden», medan retten ligg latent. Situasjonen er såleis parallell til det som gjeld for ein panterett i sikringsperioden. I begge tilfelle må eigaren i sine fysiske og rettslege disposisjonar over eigedomen ta omsyn til retten, slik at den ikkje vert verdlaus eller vesentleg vanskelegare å gjennomføra. Han må ikke disponera over eigedomen på ein måte som gjer at han ikkje kan oppfylla sine plikter etter rettshøvet når det måtte verta aktuelt, sjå nærare Austenå s. 124.

Spørsmålet om kor langt løysingsretten påverkar eigaren sin råderett, vil i stor grad vera eit tolkingsspørsmål. Det vil og vera avhengig av kor aktuell ei overtaking av eigedomen er.

Føremålet med retten vil og vera eit moment når ein skal fastslå grensene for eigaren sin råderett. I mange tilfelle er løysingsretten berre eit steg på vegen mot å overta eigedomen så snart som råd. I andre tilfelle kan retten ha eit meir passivt preg. Siktemålet for rettshavaren er gjerne å koma i ein posisjon som gjer det mogeleg å kontrollera kven som i framtida vert eigar av til dømes ein fråskilt parsell. Her vil det vera meir uklårt om retten nokon gong vil bli brukt, og rettshavaren si interesse i sjølve eigedomen vil oftast vera mindre.

Eigaren sin råderett vil og kunne verta påverka av kva som skal til for at retten skal kunne gjerast gjeldande, og dei vilkåra rettshavaren har rett til å overta eigedomen på.

5.2. Fysisk utnytting av eigedomen.

5.2.1. Utgangspunkt.

Utgangspunktet er at eigaren har rett til å utnytta eigedomen i samsvar med det som er vanleg etter tida og tilhøva for den type eigedom det er tale om.

Dette må også omfatta inngrep i eigedomen ved uttak av massar i grustak, torvmyr m.m., og hogst i skog, alt innanfor normal og forsvarleg drift.

Det same må gjelda riving av bygningar m.m. som ikkje lenger trengst eller er høvelege til bruk på eigedomen.

5.2.2. Særleg om kjøperettar

Dersom rettshavaren har ein kjøperett til eigedomen eller delar av den, vil ein gjerne måtte avgrense eigaren sin råderett noko meir enn når han har ein forkjøpsrett eller ein tilbodsrett.

Dersom til dømes eit føretak har rett til å kjøpa grunn til utviding av fabrikkbygningar, kan ikkje eigaren gjera noko som ville gjera dette umogeleg. I alle høve vil han sjølv måtte bera dei ekstrakostnadane som ville oppstå på grunn av tiltaket.

[side 16]

5.2.3. Overtaking til fast sum

Dersom det er avtalt overtaking for ein viss sum, vil det kunne føra til sterkare avgrensing av eigaren sin rett til masseuttak, hogst o.l. enn det som er nemnt i pkt. 5.2.1 ovanfor.

Det avgjerande vil vera om det som er gjort representerar ei illojal utnytting, som reduserar verdien av eigedomen meir enn rettshavaren treng finna seg i.

Praksis synest å gå ut på at det skal ein del til for at utnytting som må reknast som vanleg, er i strid med retten. Det må og leggjast vekt på andre moment, som til dømes verdistiging på eigedomen etter at løysingssummen er fastsett.

Ein dom i Rt. 1930 s. 87 («Vehndomen») gjaldt eit tilfelle der to systre av eigaren hadde kjøperett til ein særskilt skyldsett del av eigedomen for kr. 16000. Etter at retten vart gjort gjeldande i 1916, inngjekk dødsbuet etter eigaren ein uthogstkontrakt, der mellom anna skogen på parsellen vart selt. Fleirtalet i Høgsterett avviste kravet om skadebot. Disposisjonen hindra ikkje at rettshavarane tok over eigedomen og eigaren måtte ha rett til å rå over den «naturlige avkastning» av skogen. Det vart og lagt vekt på verdiauken i skogen frå retten vart skipa i 1897 til 1916, på grunn av tilvekst og prisoppgang.

Ein del vegleiing vil ein og kunna finna i praksis om råderetten der det er fleire som har rett til utnytting av same eigedom samtidig, til dømes i råderettstilhøve (råderettslova § 2). Skildnaden er at løysingsrettar fører til at eigaren og rettshavaren skal bruka eigedomen i tidsrekkefylgje. Regelen i tomtefestelova § 15, 3. stykket om at festaren ikkje må nytta rådvaldet sitt slik at det vert uturvande til skade eller ulempe etter at festetida er ute, peikar her på kva som er vurderingstemaet. Situasjonen vil likevel vera noko annleis fordi ein i festehøve vil vita meir nøyaktig når festegrunnen skal leverast attende til eigaren. Det kan derimot vera nokså uklårt når ein kjøperett vil verta gjort gjeldande.

Endringar av eigedomen som ikkje fører til verdireduksjon, vil normalt kunna gjerast. Dersom endringa vil hindra at eigedomen vert nytta til det føremålet løysingsretten tek sikte på, vil rettshavaren likevel kunne motsetja seg endringa.

5.2.4. Påkostnadar

Eit særskilt spørsmål er om påkostnader og investeringar som aukar verdien av eigedomen kan vera i strid med retten. Utgangspunktet er at eigaren fritt kan foreta slike disposisjonar. Normalt vil dette og vera til fordel for den som har løysingsrett.

Dette gjeld likevel ikkje alltid. Påkostnaden kan gjera at eigedomen vert for dyr for rettshavaren, slik at han ikkje lenger vil kunne gjera retten sin gjeldande. Det kan og vera at investeringa har liten eller ingen verdi for rettshavaren, sjølv om marknadsverdien av eigedomen vert større som resultat av påkostnaden, til dømes ved oppføring av eit kostbart bustadhus på eit gardsbruk der det alt er tilstrekkeleg husvære. Spørsmålet vert i desse tilfella om rettshavaren må betala for verdauken påkostnaden fører til.

I ein dom i Rt. 1894 s. 657 avskar Høgsterett krav om tillegg til ein fast løysingssum for påkostnader, mellom anna til påbygging av ein ny etasje. Løysingssummen var i skipingsgrunnlaget fastsett til kr. 200.000 medan påkostnadane utgjorde omlag kr. 41.000.

Fyrstvoterande uttalte mellom anna at den som har pålagt eigedomen sin ein kjøperett ikkje kan foreta disposisjonar som avskjær kjøparen frå å få eigedomen overdregen for den fastsette summen.

Dersom det ikkje er fastsett nokon fast løysingssum, vil eigaren derimot ha krav på å få godtgjort den verdauken som kjem av påkostnadar han har gjort, så langt det ikkje er i strid med føresetnadane for retten, eller er ein freistnad på å hindra at retten skal verta gjort gjeldande. Sjå nærare om desse spørsmåla Austenå s. 130-137.

5.3. Rettslege disposisjonar.

Eigaren sin rett til å råda over eigedomen gjennom rettslege disposisjonar vil og verta avgrensa gjennom løysingsretten.

Avgrensingane er likevel ikkje så sterke her, som når det gjeld faktiske disposisjonar. Dersom det vert disponert rettsleg på ein måte som krenkjer rettshavaren sin rett, vil det liggja føre ein rettskollisjon som må løysast gjennom rettsvern- og prioritetsreglar, jf. ovanfor. Dersom ikkje rettshavaren har sikra seg rettsvern for sin rett, kan han missa retten på grunnlag av vanlege reglar om rettsvinning i god tru. I ein slik situasjon vil det kunne vera urettmessig av eigaren å disponera over eigedomen på ein måte som fører til bortfall av retten. Dette vil eventuelt gje rettshavaren krav på skadebot, jf. nedanfor.

Ein rettsleg disposisjon vil rett nok ofte føra til at ein forkjøpsrett vert utløyst, og såleis kan gjerast gjeldande. Disposisjonen er likevel ikkje urettmessig i høve til rettshavaren, sjølv om tidspunktet skulle høva dårleg for han. (Spørsmålet om kva som skal til for at retten vert utløyst gjennom rettslege disposisjonar er drøfta nedanfor s. 20 o.u.)

Spørsmålet som skal drøftast her er kva for rettslege disposisjonar eigaren har rett til å foreta innanfor råmene av løysingsretten, det [side 17] vil sei utan at det oppstår noko kollisjonsspørsmål eller spørsmål om skadebot.

Det kan tenkjast at rettslege disposisjonar vil gjera det vanskelegare for rettshavaren å få gjennomført sin rett eller reduserar innhaldet i retten hans. Det kan og oppstå spørsmål om rettshavaren har plikt til å medverka til gjennomføringa av ymse rettslege disposisjonar som er naudsynte for ei rimeleg og forsvarleg utnytting av eigedomen.

5.3.1. Utparsellering.

Eit av dei spørsmåla som oftast oppstår i praksis, er om eigaren har rett til å avhenda delar av eigedomen gjennom utparsellering.

Føresetnaden for løysingsretten vil gjerne vera at rettshavaren skal ha rett til å kjøpa heile eigedomen slik den er ved skipinga av retten. Der det vert skipa ein kjøperett til eit fastlagt område til dømes for utbyggingsføremål, er det klårt at utparsellering i dette området vil vera i strid med retten. Ved skiping av løysingsrett til større eigedomar kan situasjonen vera ein annan. Utparsellering vil ofte vera ein naturleg utnytting av eigedomen, til dømes ved sal av hyttetomter frå eit gardsbruk. Her vil det ikkje alltid vera nokon vesentleg føresetnad å kunna overta eigedomen i nøyaktig same forma som den var ved skipinga av retten. Rettspraksis har gått nokså langt i retning av å tillata parsellsal.

Domen i Rt. 1960 s. 1030 gjeld eit tilfelle der det vart sagt uttrykkeleg i rettsgrunnlaget at parsellsal skulle haldast utanom forkjøpsretten. Då eigaren inngjekk ein kontrakt med ein byggmeister om utbygging av eit større areal, som saman med tidlegare sal, ville føra til at eigedomen ikkje lenger ville kunna drivast som gardsbruk, gjekk ein av rettshavarane til sak med påstand om at forkjøpsretten måtte kunne gjerast gjeldande. Han fekk ikkje medhald. Eigedomen låg i eit område der utparsellering måtte reknast som svært sannsynleg. Når det då var direkte sagt at utparsellering skulle haldast utanom forkjøpsretten, kunne ein ikkje inntolka noko avgrensing i retten til utparsellering. Det måtte i tilfelle vera direkte sagt i avtalen.

I tilfelle der det ikkje har vore sagt noko om rett til utparsellering har det vore lagt vekt på kor langt utparsellering kan skje utan at eigedomen vert forringa.

I ein utrykt dom av Gulating lagmannsrett 14.04.1964 (ankesak nr. 4/1963), la ein vekt på at frådelinga av ei tomt skjedde for å finansiera utbetringsarbeid på våningshuset, og at kjøparen skulle utføra arbeid med dette som ein del av vederlaget. Det var tale om eit isolert tomtesal som hadde liten innverknad på eigedomen elles, og rettshavaren fekk ikkje medhald i at han kunne gjera gjeldande forkjøpsretten.

Bortfeste av tomter vil heller ikkje vera i strid med løysingsretten dersom dette er gjort for å skaffa bruket auka innkomer, slik det ofte vert gjort i vår tid. Desse innkomene vil tilfalla rettshavaren dersom han overtek eigedomen. Bortfeste av heile eller store delar av eigedomen vil derimot kunne vera i strid med løysingsretten.

Også her vil eigaren sin råderett normalt vera sterkast avgrensa der det er tale om ein kjøperett som rettshavaren når som helst kan krevja gjennomført. Det er klårt at eigaren ikkje kan inngå ein utbyggingsavtale eller festeavtale om eit område som ei verksemd på granneeigedomen har rett til å kjøpa til utviding etter kvart som det trengst.

Elles må det leggjast vekt på om disposisjonen er gjort på eit tidspunkt eller på ein måte som framtrer som illojalt i høve til rettshavaren, jf. Austenå s. 140-141.

5.3.2. Pantsetjing.

Eigaren må og kunna pantsetja eigedomen. Panterettar som er påhefta etter løysingsretten, må stå attende for den. Ved tvangsauksjon må kjøparen overta løysingsretten utanfor kjøpesummen, dersom den har prioritet framfor panteretten, tvangslova § 128, 1. stykket.

Det vil vera vanskeleg for eigaren å få pantsett eigedomen for meir enn det den kan løysast for. Er det fastsett ein fast løysingssum, vil denne vera avgjerande. I tider med inflasjon slik vi har hatt i Noreg dei siste tiåra, kan slike faste løysingssummar lett bli svært låge i høve til omsetnadsverdien på løysingstidspunktet. Dermed fører dei og til vanskar med å utnytta eigedomen som kredittobjekt.

Utgangspunktet er likevel at den fastsette løysingssummen er bindande, og at rettshavaren ikkje treng vika for seinare panthavarar.

Det kan likevel vera spørsmål om rettshavaren i visse situasjonar må gå med på at seinare panthavarar får betre prioritet for å opna for tenlege løysingar.

Det kan vera at avtalen og føresetnadane for den gjev haldepunkt for at eigaren skal ha høve til å disponera over eigedomen gjennom pantsetjing innanfor det som er naudsynt for forsvarleg drift av eigedomen.

Ein utrykt dom av Gulating lagmannsrett 15.03.1978 (ankesak 219/1976), gjaldt eit tilfelle der ein eigedom vart overført frå mor til son i 1950. Syskena til kjøparen fekk forkjøpsrett, og løysingssummen skulle fastsetjast som åsetestakst i høve til kva kjøparen hadde betalt for eigedomen «under de nuværende forhold». Forkjøpsretten skulle ikkje [side 18] kunne gjerast gjeldande ved overdraging til livsarvingar.

Eigaren fekk medhald i at rettshavarane måtte vika prioritet for panterett for lån i Statens Landbruksbank. Spørsmålet hadde vore oppe i samband med overdraginga i 1950, og lagmannsretten kom til at det hadde vore ein føresetnad at forkjøpsretten skulle stå attende for pantelån som hadde samanheng med gardsdrifta. Eigaren hadde rettsleg interesse i å få dette fastslege i og med at han hadde søkt om lån i Landbruksbanken.

Ein vil knapt kunne påleggja rettshavaren så vidtgåande plikter utan særskilte haldepunkt i skipingsgrunnlaget eller partane sine føresetnader.

Der det er fastsett ein viss løysingssum vil rettshavarane vanlegvis stå endå sterkare. Plikt til å vika prioritet ville kunne føra til at løysingssummen i realiteten vert langt større.

Dersom utviklinga har ført til at avtale om fast løysingssum er blitt urimeleg, kan det vera at avtalen må reviderast i lys av utviklinga jf. s 26 nedanfor. Vanlegvis vil det vera naturleg å ta dette opp i samband med løysinga. Dersom det er klårt at den fastsette summen ville kunna setjast til sides som urimeleg etter avtalelova § 36 eller andre reglar, kan det likevel vera at eigaren kan krevja at slik revisjon vert gjort på eit tidlegare tidspunkt, dersom han ynskjer å pantsetja eigedomen. Resultatet vil då verta at han får pantsett eigedomen opp til den reviderte løysingssummen.

5.4. Fylgjene av at det er disponert i strid med retten.

Dersom det er disponert i strid med løysingsretten, vil rettshavaren kunne ha krav på gjenoppretting av situasjonen eller skadebot. Det kan og vera at retten vil kunne gjerast gjeldande, sjølv om dei avtalte vilkåra for dette ikkje er oppfylt.

5.4.1. Retting.

Retting vil det verta tale om der eigaren har gjort faktiske inngrep i eigedomen som let seg gjenoppta. Særleg praktisk er dette knapt. Rettshavaren vil og kunne få sett forbod mot vidare inngrep.

5.4.2. Skadebot.

Rettshavaren vil og kunne ha krav på skadebot eller annan økonomisk kompensasjon. I tilfelle der det skal betalast full pris, vil rettshavaren normalt ikkje li noko tap fordi forringinga av eigedomen vil verka inn på prisen. Dersom det er avtalt ein fast løysingssum, vil han derimot li eit tap dersom verdien av det han får vert mindre enn forutsett på grunn av inngrepet. Dette vil han ha krav på skadebot for. I tilfelle der retten berre kan gjerast gjeldande etter eigarskifte eller andre omstende som ligg utanfor rettshavaren sin kontroll, vil det likevel vera usikkert om rettshavaren vil li noko tap. Det er ikkje sikkert at han i det heile får høve til å overta eigedomen. I slike tilfelle vil han ikkje ha krav på skadebot før retten eventuelt vert gjort gjeldande, jf. Austenå s. 129.

Dersom det er gjort påkostnader ut over det rettshavaren må godta, treng han ikkje betala for dette i tillegg til den fastsette løysingssummen når retten eventuelt vert brukt. Der løysingssummen skal setjast til den verkelege verdien av eigedomen, vil ein måtte sjå bort frå slike påkostnader ved verdsetjinga. (Sjå nærare nedanfor s. 30 om fastsetjinga av løysingssummen.)

5.4.3. Utløysing av retten

Dersom det er gjort vesentlege inngrep i eigedomen som trugar innhaldet i retten, må rettshavaren kunna hevda at retten kan gjerast gjeldande, utan at dei ordinære vilkåra for dette er oppfylt.

Det er særleg ved parsellsal at dette kan verta aktuelt. Her vil rettshavaren normalt kunne krevja å overta både den frådelte parsellen og resteigedomen, jf. Austenå s. 141.

  1. Rettshavarkrinsen. Overføring. Grensa mellom personlege og reelle rettar.

6.1. Rettsgrunnlag og tolking.

Rettsgrunnlaget vil oftast fastsetja klårt kven som skal ha retten, ved at det er namngjevne personar eller eigedomar som skal ha retten. Det kan og vera ein vidare krins av personar, som slekta eller familien. Her kan det oppstå spørsmål om kor langt ut i slekta retten går, og kor mange slektsledd som går inn under rettshavarkrinsen. Ein må i slike tilfelle falla attende på ei tolking av rettsgrunnlaget.

Sjå til dømes dom av Gulating lagmannsrett, 08.12.1972. (ankesak nr. 214/1971). A fekk i 1916 overdregen ein eigedom i Åsane.

I skøytet vart det synt til ein forkjøpsklausul frå 1891 som fastsette at «… Kjøberne kun har adgang til at afhænde bemeldte Ejendom til hinanden eller sine Søskende for ikke over kr. 4000,- fraregnet Føderådet». Det vart sagt at «Denne klausul gjælder fremdeles, og er saaledes at forstaa at Gaarden ikke maa komme utenfor Familjen, saafremt nogen innen denne er villige og istand til at overta Gaarden. Kjøberens Livsarvinger har dog sin Arve- og Odelsret ubeskaaren».

Dottera til kjøparen hadde overteke garden, og ho testamenterte den til Åsane [side 19] Gamle- og Pleiehjemsforening. To av hennar syskenbarn gjorde gjeldande forkjøpsrett, men fekk ikkje medhald. Klausulen frå 1891 galdt berre til fordel for syskena, det vil sei barna til seljaren. Sjølv om ein hadde nytta det vidare omgrepet «familjen» ved avhendinga i 1916, hadde meininga truleg ikkje vore å utvida krinsen av personar som hadde rett etter skøytet. Bakgrunnen for at klausulen om forkjøpsrett kom inn i skøytet frå 1916, var at garden var blitt fråseld han som kjøpte den i 1891, ved tvangsauksjon i 1903, og kjøpt attende av seljaren, som så sat med den til 1916. Han hadde truleg rekna med at atterhaldet han hadde teke i 1891 var falle bort ved tvangsauksjonen, og han ville gjera det klårt at det galdt framleis. Dessutan var klausulen ved ein dom av Nordhordland heradsrett i 1913 i samband med eit parsellsal, blitt tolka på ein måte seljaren var lite nøgd med. Dette var grunnen til den presiseringa av klausulen som han fekk med i skøytet av 1916. Det kunne såleis ikkje tolkast som ei utviding av klausulen av 1891 når det galdt krinsen av rettshavarar.

Det ville også vore uturvande å sei at kjøparen sine livsarvingar skulle ha sin arve- og odelsrett dersom det var meininga at dei skulle gå inn i rettshavarkrinsen.

Også spørsmålet om kven som skal ha fyrsteretten til å nytta løysingsretten der det er fleire rettshavarar, må avgjerast ved tolking. Særleg når det gjeld landbrukseigedomar vil ein gjerne kunne falla attende på odelsrekkefylgja. Her kan det oppstå spørsmål om det er odelsrekkefylgja slik den er når retten vert gjort gjeldande som skal gjelda eller om ein skal leggja til grunn reglane slik dei var då retten vart skipa. Den nogjeldande odelslova frå 1974 endra odelsrekkefylgja nokså vesentleg i høve til eldre rett ved at kvinner er likestilte med menn, og at barn fødde utanfor ekteskap har odelsrett i faren si slekt på line med barn fødde i ekteskap. Sjølv om det er sagt direkte at odelsrekkefylgja skal gjelda, må ein oftast oppfatta det som ei praktisk og enkel måte å fastsetja prioriteten mellom rettshavarane på, gjennom tilvising til kjente ordningar. Det er ikkje sikkert det ligg i dette at ein vil at endringar i odelsrekkefylgja skal føra til endringar i rettshavarkrinsen, eller i rekkefylgja mellom dei. Der det ikkje er sagt noko direkte om dette, men ein dreg inn odelsrekkefylgja gjennom tolking eller utfylling, vil ein vanskeleg kunna dra inn nye reglar om odelsrekkefylgja.

Dersom det ikkje er grunnlag for å setja nokon av rettshavarane framfor andre, må ein gå ut frå at rettshavarane er likestilte, slik at dei må overta eigedomen i sameige dersom dei ikkje vert samde om at ein av dei skal overta.

6.2. Overføring.

Når det er fastslått kven som er rettshavar kan det oppstå spørsmål om det er høve til å overføra retten til andre enn dei som er rettshavarar etter rettsgrunnlaget.

Normalt vil rettshavarkrinsen vera uttømande fastsett i rettsgrunnlaget, slik at det ikkje er høve til å overføra retten til personar som ligg utanfor den krinsen ein kjem fram til gjennom tolking. Det same gjeld overgang ved arv. Dette gjeld dersom retten ligg til person. Løysingsrettar vil ofte måtte reknast som strengt personlege rettar. Dersom retten tek sikte på å halda ein eigedom i slekta er det klårt at den ikkje kan overdragast til personar utanfor slekta. Om ein leigetakar får forkjøpsrett til huset for å sikra han bustad, vil han ikkje kunne overføra retten til andre.

I meir forretningsprega tilhøve kan dette stilla seg annleis. Ein entreprenør som får rett til kjøp av tomter til utbygging, gjerne mot betaling, vil kunne overdra retten om ikkje anna er sagt.

Dersom ein løysingsrett ligg til ein fast eigedom (reell rett) vil den kunne overdragast saman med eigedomen. Rettshavaren vil her framleis vera eigedomen. Retten vil vanlegvis ta sikte på å dekka eigedomen sin trong, til dømes for tilleggsareal.

Det vil vanlegvis heller ikkje vera høve for eigaren å skilja retten frå eigedomen og verta sitjande med den etter at eigedomen er selt, eller å overføra retten til andre separat.

6.3. Nærare om grensa mellom personlege og reelle rettar.

På same måte som når det gjeld råderettar og sameigepartar, kan det vera vanskeleg å slå fast om ein løysingsrett er personleg, eller om den ligg til ein fast eigedom som ein reell rett.

Dette er eit tolkingsspørsmål som må avgjerast i det einskilde tilfellet. Problemet er at det ikkje er uvanleg at ordlyden i dokumentet gjev dårleg vegleiing i å finna fram til kva partane har meint. Dersom det står klårt i dokumentet at retten skal liggja til ein eigedom, vil dette oftast vera ei gjennomtenkt formulering som gjev uttrykk for kva partane verkeleg har meint. Ofte er det likevel fastsett løysingsrett for «seljaren» eller det er nytta personnamn, sjølv om meininga eigentleg har vore å fastsetja ein rett for den eigedomen vedkomande eig. Dette var særleg vanleg i eldre dokument, men kan og forekoma i nyare dokument, særleg og dei er sette opp av lekfolk, jf. Rt. 1967 s. 1407 og Falkanger JV 1974 s. 238.

I ein del tilfelle vil ein her kunne finna vegleiing i ordbruken elles i dokumentet. Dersom den er upresis og lite dekkande, vil ein lettare kunna nytta andre moment for å finna fram til kva som er meint.

[side 20]

I praksis kan det synast som ein er noko meir atterhalden med å rekna ein løysingsrett som ein reell rett til dømes når det gjeld råderettar. Bakgrunnen er gjerne at ein løysingsrett sjeldan vil vera så viktig for ein eigedom som ein råderett. Ein løysingsrett vil også ofte vera meir tyngjande for den eigedomen den kviler på. Elles er det i stor grad dei same momenta som vert tillagt vekt ved tolkinga av løysingsrettar og råderettar på dette punktet.

I ein dom i Rt. 1965 s. 140 kom Høgsterett til at ein forkjøpsrett til fordel for «selgeren» måtte tolkast som ein personleg rett. Det var ikkje avgjerande at det i same dokumentet var fastsett visse bruksrettar for seljaren, «som utvilsomt må anses som reelle servitutter». Bruksrettane var naudsynte for eigedomen framover, same kven som var eigar. Forkjøpsretten var ikkje så avgjerande for rettshavareigedomen, sjølv om det kunne vera viktig for eigaren å ha kontroll med kven som kjøpte den fråskilte eigedomen. Det vart og lagt vekt på at seljaren hadde vore den kyndige og dominerande parten i tilhøvet, som burde ha uttrykt seg klårare dersom han meinte at retten skulle vera reell.

Eit mindretal på to domarar kom til at retten måtte vera reell.

I Rt. 1958 s. 421 kom Høgsterett derimot til at forkjøpsrett til fordel for «Sælgerne» var ein reell rett for hovudbruket. Det var viktig for eigaren av hovudbruket å kontrollera omsetnaden av fleire parsellar som var skilt ut frå eigedomen.

Størst grunn til å rekna løysingsrettar som reelle er det når dei går ut på rett til å overta grunn som er utskilt frå rettshavaren sin eigedom, eller høver til å slåast saman med den.

  1. Retten vert gjort gjeldande.

7.1. Vilkår for å gjera retten gjeldande.

7.1.1. Kjøperettar.

Kjøperettar gjev ofte rettshavaren rett til å overta eigedomen når han måtte ynskja det. Det som skil denne rettstypen frå forkjøpsrettane, er at retten kan gjerast gjeldande utan at det har skjedd noko forutgåande eigedomsoverføring. Det kan likevel vera fastsett andre vilkår for, eller avgrensingar i retten til å krevja overtaking, til dømes i form av tidsfristar for når retten inntrer eller opphøyrer. Bruken av retten kan og vera knytt til ytre hendingar eller tilhøve. Ein person kan ha fått rett til overtaking når han oppnår ein viss alder, jf. RG 1967 s. 303, eller ei verksemd kan ha fått rett til å kjøpa ei industritomt, dersom den tomta verksemda har vert oreigna, eller det er bruk for grunn til utviding. Eit praktisk døme er og at ei verksemd som leiger lokale eller produksjonsanlegg har rett til å kjøpe dette når leigeperioden er ute. Ein kan gjerne sei at ein kjøperett gjev ein rett til å ta over eigedomen etter nærare reglar utan at eigaren ynskjer å selja.

7.1.2. Forkjøpsrettar.

Forkjøpsrettar kan berre gjerast gjeldande når eigedomen skiftar eigar. Det er altså eigaren som avgjer om retten skal verta aktuell eller ikkje, bortsett frå dei tilfella der retten kan gjerast gjeldande ved tvangsauksjon eller arv.

Kva typar av eigedomsoverføring som utløyser forkjøpsretten er avhengig av ei tolking av skipingsgrunnlaget for retten.

7.1.2.1. Sal.

At eit sal utløyser forkjøpsrett er klårt nok. Oftast er det denne situasjonen retten tek sikte på.

7.1.2.2. Arv, gåve.

Dersom eigedomen vert overført ved gåve eller arv, kan det oppstå tvil om dette utløyser forkjøpsretten.

Sjå Rt. 1977 s. 13. Ei eldre kvinne leigde bort eit båtbyggeri med tilhøyrande bygningar, kranar, slippar m.m. Leigeavtalen skulle gjelda i 20 år, med høve til forlenging for leigetakarane.

Leigetakarane skulle ha «forkjøpsrett i leietiden, hvis eiendommen eller deler av denne, (…), skal selges».

Dessutan skulle leigetakarane ha «løsningsrett» til eigedomen, dersom utleigaren døydde før utløpet av 20- års perioden og leigetakarane framleis leigde ved utløpet av perioden.

I gåvebrev 15.02.1973 gav utleigaren heile eigedomen sin, med båtbyggeriet, til Norske Selskap til Skibbrudnes Redning. Redningsselskapet skulle ta over pantegjelda og betala eigedomsskatt. Dessutan var det fastsett burett for gjevaren.

Fleirtalet i Høgsterett kom til at «selges» her måtte ha vore uttrykk for partane si meining, slik at forkjøpsretten ikkje kunne gjerast gjeldande ved gåve. Utleigaren hadde tidlegare fastsett at det ho eigde skulle gå til Redningsselskapet, og leigetakarane var kjent med dette. Dei ville ikkje kunne motsetja seg at ho testamenterte båtbyggeriet til Redningsselskapet med den fylgje at selskapet, dersom ho døydde før utløpet av leigeperioden, ville verta sitjande med eigedomen frå hennar død til utløpet av leigetida, då løysingsretten (kjøperett etter den terminologien som er nytta her) ville kunne gjerast gjeldande.

Høgsterett såg på overdraginga som ei gåve, ikkje som eit gåvesal. Dei plikter Redningsselskapet hadde teke på seg kunne ikkje sjåast som «gjenytelser som kan gi overdragelsen karakter av gavesalg».

Ein domar dissenterte. Sjølv om ein såg dette som ei gåve, kunne ein ikkje utelukka at det utløyste forkjøpsrett. Det hadde ved [side 21] inngåinga av kontrakten vore meininga at leigetakarane skulle verta eigarar når utleigaren ikkje lenger ynskte å sitja med eigedomen eller var død.

I Rt. 1977 s. 68 var spørsmålet om arvefall utløyste forkjøpsrett. A overdrog i 1962 ein del av sin eigedom til B. B gav i 1967 ei fråsegn om at A skulle ha «forkjøpsrett til min eiendom i tilfelle salg». B døydde i 1969 og faren hans tok då over eigedomen. Ved skøyte 01.09.1970, tinglyst 07.02.1972 overdrog han eigedomen til to av barnebarna sine. A gjorde gjeldande forkjøpsretten og fekk medhald i Høgsterett.

Det var eit venskapstilhøve mellom A og B som m.a. gjorde at B fekk tomta svært rimeleg. B hadde vore mykje sjuk og hadde budd hos A. Det måtte etter tilhøva sjåast som ei naturleg løysing at A fekk kjøpa eigedomen att, når B ikkje lenger var eigar. Formuleringa i fråsegna frå 1969 måtte ha sin grunn i at B, som då var sjuk, ikkje greidde å gje «et adekvat uttrykk for omfanget av de rettigheter som A var tilsagt og skulle ha».

Retten hadde efter omstenda ikkje gått tapt ved at den ikkje var blitt gjort gjeldande mot dødsbuet etter B.

Det synest å vera nokså konkrete vurderingar som ligg til grunn for desse avgjerdene. Det er likevel klårt at den formuleringa som er nytta, ikkje fullt ut er avgjerande, dersom ein kjem til at meininga har vore at også gåve eller arv skulle utløysa forkjøpsrett. Dersom det er sannsynleg at overføringa har skjedd ved gåve for å omgå forkjøpsretten, vil forkjøpsretten likevel kunne gjerast gjeldande, jf. Austenå s. 275 – 277.

7.1.2.3. Makeskifte, byte.

Overføring av eigedomen til andre kan og skje gjennom byte. Når eigedomen vert bytt mot ein annan fast eigedom, talar ein gjerne om makeskifte.

Gjennom byte vil den tidlegare eigaren skilja seg av med eigedomen og få omsetnadsverdien av den. Dette er parallelt til det som skjer ved sal, og vil såleis tala for at retten bør kunne gjerast gjeldande. Dersom retten ikkje kan gjerast gjeldande ved byte, vil det og vera risiko for at ein freistar å omgå retten ved å ordna eigedomsoverføringar som byte.

Det har likevel vore drøfta om den interessa den tidlegare eigaren kan ha i vederlaget ut over den økonomiske verdien, skulle tilsei at retten likevel ikkje bør kunne gjerast gjeldande ved makeskifte, sjå nærare Austenå s. 259-60. Dette spørsmålet er særleg aktuelt i samband med byte av bustader. Den forkjøpsretten for andelseigarar til burettslagshusvære som kan fastsetjast etter burettslova § 22, kan difor ikkje gjerast gjeldande ved byte. Styret kan heller ikkje nekta godkjenning etter burettslova § 16, dersom overdraginga er ein lekk i byte av bustadar, jf. Austenå s. 268.

For dei lovheimla forkjøpsrettane er det fastsett at makeskifte utløyser forkjøpsrett. Etter konsesjonslova 1917 og konsesjonslova 1974 gjeld forkjøpsretten ved alt konsesjonspliktig «erverv» av fast eigedom. Dette omfattar og erverv gjennom byte, jf. Ot.prp. nr. 6 (1972-73) s. 3233, og Austenå s. 261. I leigegardslova § 2, 1. stykket er det uttrykkeleg sagt at makeskifte utløyser forkjøpsrett. Det er likevel sagt i førearbeida til lova at kommunane bør vera atterhaldne med å gjera gjeldande forkjøpsretten ved makeskifte. Det er for å hindra omgåingar at ein har fastsett at forkjøpsretten også kan gjerast gjeldande ved makeskifte. Ot. prp. nr. 70 (1972-73) s. 25.

Forkjøpsretten etter sameigelova § 11 og råderettslova § 10 gjeld når parten eller retten vert «avhend». Dette omfattar også avhending ved makeskifte.

For rettar med heimel i private disposisjonar finn ein sjeldnare klåre utsegn om dette. Det vert gjerne fastsett forkjøpsrett ved sal, utan at dette alltid kan tolkast som uttømande for kva for overføringsformer som utløyser retten.

Det må her skje ei konkret tolking og avveging av rettshavaren og ervervaren sine interesser.

Det må dessutan takast omsyn til om føremålet med retten ville la seg gjennomføra dersom retten ikkje kunne gjerast gjeldande ved makeskifte. Dersom forkjøpsretten til dømes er skipa for å sikra at ein eigedom vert verande i slekta, kan det ikkje vera høve til makeskifte med utanforståande utan at retten kan gjerast gjeldande.

7.1.2.4. Tvangsauksjon.

Sal av eigedomen på tvangsauksjon utløyser normalt ikkje forkjøpsrett. Rettshavaren kan heller ikkje på tvangsauksjonen krevja sitt bod godteke på grunn av forkjøpsrett, sjå tvangslova § 154, 3. stykket, jf. ovanfor s. 13.

7.1.2.5. Overføring av aksjar og selskapspartar.

Eit særleg spørsmål er om endring i eigarinteressene kan løysa ut forkjøpsrett i tilfelle der det er ein juridisk person som er eigar av den eigedomen forkjøpsretten kviler på.

Dette er mest praktisk der det er eit aksjeselskap som eig ein eigedom. Dersom aksjane i selskapet vert overført til andre, er det framleis formelt selskapet som sit med eigedomen, men i realiteten vil det kunne vera heilt nye interessentar som gjennom [side 22] kontrollen over selskapet, også har skaffa seg styringsrett over eigedomen.

Leigegardslova fastset at overdraging av aksjar som fører til at ein person får minst 50% av aksjane i eit leigegardsselskap, utløyser forkjøpsrett for kommunen til aksjane i selskapet, § 2, 2. stykket. Dessutan får kommunen rett og plikt til å overta resten av aksjane i selskapet. Dette inneber ein oreigningsrett til dei aksjane som ikkje er overførte, også dei som tilhøyrer andre personar, jf. Austenå i LoR 1979 s. 19.

Etter konsesjonslova 1974 er det konsesjonsplikt på overtaking av aksjar eller på partar i ansvarlege selskap som gjev overtakaren meir enn ein femdel av aksjane eller partane i selskapet, dersom selskapet har eigedom eller rettar som ikkje kan overtakast utan konsesjon, jf. § 4. Dette utløyser likevel ikkje forkjøpsrett for det offentlege, jf. § 10 nr. 2. Opphavleg var det nok til å utløysa konsesjonsplikt at ein tiandedel av aksjane vart overført, men dette vart endra ved lov 3. juni 1983 nr. 50.

Ein går derimot ut frå at overføring av alle, eller størsteparten av aksjane i eit aksjeselskap, kan utløysa forkjøpsrett for det offentlege etter konsesjonslova, fordi det i realiteten inneber ei overdraging av eigedomen, jf. Austenå s. 286 – 87. Forkjøpsretten vil i så fall gjelda eigedomen, ikkje aksjane.

Også private løysingsrettar må etter omstenda kunne verta løyst ut av slik aksjeoverføring. Dette gjeld særleg dersom dette ber preg av å vera ein freistnad på å omgå løysingsretten ved å overføra aksjane i selskapet i staden for sjølve eigedomen.

7.1.2.6. Vern for nærståande personar.

Sjølv om eigedomen er overført på ein måte som normalt løyser ut forkjøpsretten, er det ikkje sikkert retten kan gjerast gjeldande dersom den er overført til nokon som står eigaren nær.

Staten sin forkjøpsrett etter konsesjonslova 1917 gjeld ikkje ved overdraging til ektemake eller nokon som er i slekt eller svogerskap med eigaren i rett opp – eller nedstigande line eller i fyrste eller andre sideline, § 6 nr. 1 jf § 1 fyrste stykket. Etter konsesjonslova 1974 § 2, jf. § 6 nr. 1 og § 10 nr. 4 er den verna krinsen noko snevrare. Forkjøpsretten gjeld etter denne lova ikkje ved overdraging til ektemake eller slektningar av eigaren eller ektemaken i rett opp – eller nedstigande line eller i eigaren eller ektemaken si sideline, så langt som til barn av sysken.

Etter sameigelova § 11, 1. stykket og råderettslova § 10, 1. stykket, utløyser ikkje overføring til ektemake og livsarvingar ved livsdisposisjon forkjøpsrett. Ved overføring ved arv, testament eller arvepakt er også «næraste lovarving» verna mot forkjøpsrett.

Det er fleire grunnar til at ein stiller dei næraste framfor forkjøpsrettshavaren når det gjeld å kunna overta eigedomen.

Grunngjevinga for å bruka forkjøpsrett som verkemiddel i den offentlege politikken er at dette er eit svakare inngrep enn oreigning, fordi eigaren likevel ynskjer å selja. Dette vil ikkje slå til dersom forkjøpsretten kunne gjerast gjeldande ved overføring til barn eller andre nærståande. Eigaren vil i eit slikt tilfelle kunne ha svært sterke interesser i at dei kan overta.

Barn og ektemake vil og ha ein nær tilknyting til eigedomen dersom det gjeld bustadeigedom, slektsgard e.l. Det kunne og i høve til den som overtek vera eit sterkt inngrep dersom retten vert gjort gjeldande.

Desse momenta har ført til at det også for rettar med heimel i private disposisjonar har utvikla seg ein deklaratorisk regel om at visse nærståande personar er verna mot forkjøpsrett. Eigaren vil nokså sjeldan ha gått med på at det vert stifta ein rett som stengjer han frå å kunne overføra eigedomen til ektemake, barn eller andre som står han nær, utan at forkjøpsretten kan gjerast gjeldande.

Ofte vil dette vera uttrykkeleg sagt, eller fylgja nokså klårt av ei tolking av retten. Er det til dømes fastsett forkjøpsrett til fordel for slektningar for å hindra at eigedomen går ut av slekta, er det nokså klårt at dette ikkje kan gjerast gjeldande ved overdraging til livsarvingane til eigaren.

Det kan likevel vera at det går fram at meininga har vore å stilla rettshavaren framfor livsarvingar og ektemake. Dette er mest aktuelt ved forkjøpsrett til sameige- og selskapspartar, der rettshavarane kan ha sterk interesse i å unngå å få nye personar inn i rettshøvet.

Den deklaratoriske regelen står truleg sterkast i høve til fast eigedom, særleg bustad- og slektseigedomar.

Kven som går inn under den verna krinsen må og avgjerast ved ei tolking. Ektemake og livsarvingar vil stå sterkast. Dersom det er fastsett ein forkjøpsrett til vern for slekta, kan det likevel vera at ektemaken fell utanfor den verna krinsen, Austenå s. 250.

Sysken vil også falla inn under den verna krinsen, i alle høve ved overføring av slektseigedomar. Lenger ut i slekta er det usikkert kor langt vernet mot forkjøpsrett går. Dette må avgjerast på grunnlag av konkret tolking, føremålet med retten og kva slag formuesgode retten gjeld.

Eit særskilt problem er kva som gjeld ved [side 23] overføring av eigedom eller part i eigedom til fråseparert eller fråskilt ektemake.

Etter konsesjonslova 1917 § 6 jf. § 1, gjeld forkjøpsretten (etter lov 1969 nr. 65) ikkje ved erverv av vassfall ved skifte av ekteskapleg felleseige. Dette inneber at vassfall som er innbragt av den eine ektemaken og under ekteskapet har tilhøyrt vedkomande sin rådvaldsdel, på skiftet kan overførast til den andre. Dette gjeld likevel ikkje dersom ektemaken er utlending, jf. Austenå s. 278.

Der det ikkje er sagt noko om spørsmålet, kan det vera tvil om løysinga.

Det nære personlege tilhøvet mellom ektemakane som er grunnlaget for å unnta ektemaken, vil vera brote ved separasjonen eller skilsmålet. Etter skilsmålet er ekteskapet oppløyst og partane ikkje lenger ektemakar.

På den andre sida vil det økonomiske oppgjeret som skjer gjennom skiftet, vera ein verknad av ekteskapet og formuesfellesskapet som har vore mellom ektemakane. Dersom forkjøpsretten skal kunne gjerast gjeldande, vil det kunne gjera det vanskelegare å få til eit oppgjer mellom partane, og å finna fram til ei løysing som sikrar det økonomiske grunnlaget for ektemakane og barna.

Ein har likevel gått ut frå at overføring på skifte utløyser forkjøpsrett etter sjøfartslova § 52, sameigelova § 11 og råderettslova § 10 (jf. Austenå s. 279). Dette gjeld likevel forkjøpsrett til selskaps- og sameigepartar og til rettar. Grunngjevinga for å verna nærståande personar er som nemnt ovanfor, ikkje så sterkt her. Dei motståande interessene på rettshavarsida kan derimot vera svært sterke i slike høve, jf. Austenå s. 245-46. Ein kan difor ikkje utan vidare dra slutningar frå dette til tilfelle der forkjøpsretten gjeld bustad- eller fritidseigedom eller eigedom som ektemaken har yrket sitt eller næringa si knytt til.

For rettar fastsett i private disposisjonar må spørsmålet avhenga av ei tolking og konkret vurdering.

Det er dei same momenta som gjer seg gjeldande her som når det gjeld spørsmålet om ektemaken har vern mot forkjøpsretten i det heile. Separasjonen eller skilsmålet fører likevel normalt til at det skal mindre til for at ektemaken taper vernet, særleg i høve til typiske slektsrettar til fordel for den andre ektemaken si slekt.

Dersom ektemakane i fellesskap, har kjøpt eller skaffa seg eigedomen på annan måte, må ein gå ut frå at dei normalt kan skifta slik at den eine av dei vert eineeigar, utan at det utløyser forkjøpsrett som måtte vera fastsett i samband med overføringa.

Sjå nærare om dette under merknadane til § 9 s. 61-62 nedanfor.

7.1.2.7. Omgjering av disposisjon som utløyser forkjøpsrett.

Det hender at avhendaren av eigedomen ynskjer å gjera om den disposisjonen som utløyser forkjøpsretten, dersom retten vert gjort gjeldande. Det kan vera at han ynskjer at ein bestemt person skal verta eigar, og opplever det som ein brestande føresetnad for disposisjonen om forkjøpsretten vert gjort gjeldande. Det kan også vera at han i alle høve vil unngå rettshavaren som ny eigar, sjå t. d. Rt. 1981 s. 793.

Grunnen til at ein slik situasjon oppstår kan vera at eigaren ikkje veit om forkjøpsretten eller reknar med at den har falle bort eller ikkje kan gjerast gjeldande i det tilfellet det gjeld. Han kan og ha teke ein medviten sjanse på at retten ikkje vil verta gjort gjeldande.

For lovfeste offentlege forkjøpsrettar var regelen tidlegare utan unnatak at verken førehandsavtale om at disposisjonen skulle gå omatt dersom forkjøpsrett vart gjort gjeldande, eller etterfylgjande omgjering, førte til at retten ikkje kunne gjerast gjeldande, sjå konsesjonslova 1917 § 6 nr. 4 jf. § 9 nr. 3, konsesjonslova 1974 § 15 (slik den lydde fram til l. 3. juni 1983 nr. 50) og leigegardslova § 7.

Ved lov 3. juni 1983 nr. 50 vart konsesjonslova 1974 § 15 endra slik at avhendaren no har ein frist på seks veker frå han får melding om forkjøpsvedtaket til å gå frå avtalen med den verknaden at forkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande. Avtalen fell då også bort i høve til avtalemotparten.

Dersom han sel på ny innan fem år etter at forkjøpsretten vart gjort gjeldande fyrste gongen, kan han ikkje gjera om avtalen dersom forkjøpsretten vert gjort gjeldande.

Regelen i leigegardslova § 7 er ikkje endra.

Sameigelova § 11 og råderettslova § 10 seier ikkje noko om høvet til omgjering.

Spørsmålet om omgjering i høve til sameigelova § 11, var oppe i ein Høgsterettsdom i Rt. 1980. s. 769.

A inngjekk i august 1976 avtale om sal av 13/72 av Nerdalen Sameige til sju av dei øvrige sameigarane for kr. 408.000,-. Det vart sendt skriftleg melding om salet til dei andre sameigarane, og bror hennar, (B) sa ved brev av 8.11.1976 frå om at han gjorde gjeldande forkjøpsrett etter sameigel. § 11, på grunnlag av sin del i sameiga. Ved brev av 18.11 same år meldte A frå om at partane var blitt samde om å annullera kjøpekontrakten frå august. B reiste sak for å få fastslege at han likevel hadde innløysingsrett, og fekk under dissens (3-2) medhald i Høgsterett.

Fleirtalet meinte at den tidlegare praksis (Rt 1918 II s. 151) ikkje kunne vera avgjerande etter den nye lova. Dei reglane som var innført i sameigelova § 11 om varsel til medeigarane, frist for å gjera retten gjeldande og om at løysingssummen må bydast fram samstundes [side 24] med at tilbodet om løysing vert sett fram, måtte ta sikte på at «løsningsproblemet skal kunne avgjøres etter klare regler og innen rimelig tid». Desse reglane var ikkje tekne med i Rådsegn 4, men var tilføya av departementet i Ot. prp. nr. 13 (1964-65). Det kunne difor ikkje leggjast vekt på at Rådsegn 4 kunne gje inntrykk av at den tidlegare rettstilstanden ikkje var endra.

Medeigarane som får melding om overdraging, måtte kunne innrette seg etter dette, og reglane om gjennomføringa av innløysinga ville få redusert verdi dersom ein ikkje skulle kunna oppnå ei rask avklåring av løysingsrettsspørsmålet. Det kunne ikkje vera urimeleg at den seljaren som var komen så langt at han sende melding til medeigarane, måtte stå ved avtalen til løysingsfristen var ute. Fyrstvoterande uttala likevel at: «Jeg vil likevel ikkje utelukke at det kan forekomme helt spesielle situasjoner hvor omgjøring med virkning for løsningsretten må godtas».

I alle høve var det klårt at omgjering var avskoren når B hadde sett fram løysingstilbod. At A hadde fått løyst sine likviditetsvanskar på anna vis, var i alle høve ikkje nok til omgjering på dette stadiet.

Eit mindretal la vekt på at løysingsretten i sameigelova § 11 har ein defensiv karakter til vern mot endring av styrketilhøvet i sameiga, og mot nye medeigarar. Dessutan vart det lagt vekt på det som var sagt i Rådsegn 4 s. 13. Omsynet til den som hadde innløysingsretten og rettstekniske omsyn kunne ikkje tilleggjast avgjerande vekt.

Den som kravde innløysing ville kunna haldast skadeslaus ved skadebot for utlegg o.l. som han hadde hatt i samband med løysingssaka.

Rt. 1981 s. 793 gjaldt og forkjøpsrett etter sameigelova § 11.

A overførte vederlagsfritt sin sjettepart i ein kombinert bustad- og forretningseigedom til ein brorson, (B) ved skøyte datert 12. feb. 1971, men fyrst tinglyst 2. jan. 1978. Bror til A (C) sette fram krav om innløysing etter sameigel. § 11 i brev av 9. feb. 1978, etter at kravet fyrst var sett fram munnleg. Han tok ut forliksklage som vart forkynt for B. B skøytte så eigedomen attende til A den 28. april.

I motsetnad til heradsretten og lagmannsretten kom Høgsterett til at innløysingsretten kunne gjerast gjeldande. Ein la vekt på at overføringa fra A til B stilte C overfor eit val. Han ville risikera å tapa retten dersom han ikkje gjorde den gjeldande raskt. Det var og mykje som tydde på at B hadde innstilt seg på at C hadde forkjøpsrett, og at det ikkje var noko å gjera med det. A hadde ikkje reagert då det vart klårt at forkjøpsretten vart gjort gjeldande. Omgjeringa hadde i alle høve skjedd for seint, og det var for seint å påberopa seg at overføringa av parten til B var ugyldig. Retten fann det ikkje naudsynt å ta standpunkt til kva resultatet hadde blitt dersom omgjeringa hadde skjedd tidlegare.

For rettar med heimel i private disposisjonar er det noko uklårt kva for tidspunkt som skal vera avgjerande for kva tid retten til omgjering går tapt.

Avtaletidspunktet synest å ha ei viss støtte, utan at det ligg føre nokon avgjerande høgsterettsdom, jf. Austenå s. 371.

Austenå går inn for å leggja til grunn det tidspunktet då rettshavaren får varsel om den aktualiserande disposisjonen. l.c. s. 372-373. Dette samsvarar med det som gjeld for offentlege forkjøpsrettar bortsett frå konsesjonslova 1974.

Det synest i alle høve nokså klårt etter gjeldande rett at høvet til omgjering lett vil vera avskore etter at forkjøpsretten er blitt gjort gjeldande.

Det kan likevel tenkjast unnatak frå dette dersom det ligg føre særlege tilhøve, jf. RG. 1975 s. 652.

Dersom avhendaren eller kjøparen går til prosess om innhaldet i retten i staden for å skøyta eigedomen attende, vil dei lett avskjera seg retten til å omgjera disposisjonen seinare, Rt. 1971 s. 730, jf. Austenå s. 376-377.

7.2. Varslings- og opplysningsplikt.

7.2.1. Varsel om at retten er løyst ut.

Den som har ein forkjøpsrett er avhengig av å få kunnskap om at retten er blitt aktuell, for å kunne nytta den.

Etter konsesjonslova 1917 er fristen for innsending av konsesjonssøknad tre månader, og etter konsesjonslova 1974 fire veker, etter at avtalen om overføring vart inngått. Det offentlege får varsel om overdraginga gjennom konsesjonssøknaden og noko varsel ut over dette skal ikkje sendast.

Etter leigegardslova § 5 skal overdragar og ervervar av eigedom som fell inn under lova, straks gje skriftleg melding om overdraginga til kommunen.

Sameigelova § 11, 4. stykket og råderettslova § 10, 3. stykket pålegg ikkje partane å senda varsel. Derimot er det fastsett ein frist på seks veker for å gjera gjeldande retten etter at rettshavarane har fått varsel. Elles må kravet setjast fram utan tarvlaus drying. Det gjeld altså ein klår og noko kortare frist dersom det vert sendt melding.

Der det ikkje er sagt noko om dette i rettsgrunnlaget, kan det vera spørsmål om ein for private forkjøpsrettar kan byggja ei varslingsplikt på allmenne krav til lojalitet i kontraktshøve.

I Rt. 1958 s. 421 fastslår lagmannsretten ei slik varslingsplikt. Høgsterett sluttar seg i «det vesentlige» til lagmannsretten si grunngjeving, utan å ta direkte standpunkt til spørsmålet.

I ein dom i Rt. 1971 s. 457 uttalar fyrstvoterande at «det korrekte (ville) ha vært» at rettshavaren hadde fått melding om overdraginga. Situasjonen var likevel noko spesiell her fordi seljar og kjøpar hadde fått tak i eit rettsforlik frå 1938 som gav ein familie forkjøpsrett til ein fiskerett. Rettshavaren kjente ikkje til forkjøpsretten. Det var då illojalt [side 25] at den ikkje vart nemnt i eit brev der familien fekk tilbod om å kjøpa setereigedomen som fiskeretten låg til og fiskeretten, under eitt.

Austenå meiner at ein på grunnlag av dei nemnde domane og allmenne prinsipp kan stilla opp ein regel om varslingsplikt (s. 323-325).

Sjølv om det ikkje er sendt varsel om at retten er løyst ut, misser likevel rettshavaren retten sin, dersom han har fått kunnskap om dette på annan måte. Realiteten i «plikta» til å varsla rettshavaren er då at varsel er eit vilkår for å få ei rask avklåring av spørsmålet. Unnlating av å varsla inneber ikkje at rettshavaren kan halda seg passiv dersom han på annan måte får kunnskap om at retten er løyst ut.

7.2.2. Plikt til å gje opplysningar om eigedommen m.m.

Rettshavaren må ha krav på dei opplysningane som trengst for at han skal kunne ta stilling til om han vil gjera retten sin gjeldande. Dersom han har ein forkjøpsrett som går ut på å kunne overta eigedomen på same vilkår som kjøparen, må han ha krav på opplysningar om salsvilkåra med kjøpesum, betalingsvilkår, m.m. Han må og ha krav på å få sentrale opplysningar om eigedomen, så som areal, bonitet, avkasting, hefte m.m. Dette siste er og aktuelt for den som vil gjera gjeldande ein kjøperett. Sjå nærare om dette Austenå s. 326-328.

7.3. Frist for å gjera gjeldande forkjøpsrett.

Ein anna spørsmål er kor lang frist rettshavaren etter ein forkjøpsrett har til å gjera retten gjeldande etter at retten er blitt aktualisert.

For dei offentlege forkjøpsrettane er det fastsett fristar i lovgjevinga. Fristen er eitt år for staten til å gjera gjeldande sin forkjøpsrett etter konsesjonslova 1917, § 6 nr. 3 og tre månader for fylket, § 9 nr. 3. Etter konsesjonslova 1974, § 13, har først kommunen ein frist på tre månader og deretter staten ein frist på tre månader, til å gjera gjeldande sin rett. Etter leigegardslova er fristen også tre månader. Etter sameigelova § 11 og råderettslova § 10 er fristen seks veker for medeigarane til å gjera gjeldande sin forkjøpsrett etter at dei har fått skriftleg melding om overføringa. Elles må retten gjerast gjeldande utan tarvlaus drying.

For rettar fastsette i private disposisjonar er det ingen lovfest frist for å gjera retten gjeldande. Spørsmålet kan vera regulert i skipingsgrunnlaget, men dette er ikkje så vanleg når det gjeld fast eigedom.

Dersom det vert sendt varsel til rettshavaren, må det her kunna setjast ein rimeleg frist for å gjera retten gjeldande.

Sjølv om det ikkje er sendt varsel, vil rettshavaren missa retten dersom han ikkje gjer den gjeldande innan rimeleg tid etter at han på annan måte har fått kunnskap om at retten var utløyst, jf. Rt. 1938 s. 374 der retten kom til at eitt år var for lang tid til at retten kunne gjerast gjeldande.

Ved vurderinga av kva som skal reknast som rimeleg tid må ein vega rettshavaren sin trong for tid til å vurdera eigedomen og overtakingsvilkåra, reisa pengar til kjøp m.m. på den eine sida, mot avhendaren og den nye eigaren si interesse i rask avklåring av forkjøpsspørsmålet på den andre sida. Det må og takast omsyn til dei konkrete omstende i saka, som til dømes kva slag eigedom det gjeld, kva pris som skal betalast m.m.

Det er klårt at rettshavaren ikkje taper retten etter desse reglane, dersom han ikkje kjente til eller burde ha kjent til at retten var blitt aktuell. Ei anna sak er at retten kan falle bort ved forelding, sjå nedanfor s. 32-33.

7.4. Framsetjing av løysingskrav.

Det er ikkje i norsk rett noko formkrav til framsetjing av løysingskrav. Kravet kan setjast fram munnleg eller skriftleg.

Eit anna spørsmål er kven løysingskravet skal rettast mot. Ved kjøperettar må det vera eigaren til ei kvar tid som er rette adressat. Ved forkjøpsrett rettar dette seg etter situasjonen.

Er retten blitt aktuell ved dødsfall må dødsbuet vera rett adressat. Der det har skjedd ein overgang ved sal, gåve eller gåvesal er situasjonen meir uklår. Her kan det verta aktuelt å retta kravet mot avhendaren og mot den som overtek.

Ein kan sjå forkjøpsretten som eit grunnlag for ein rett til å overta eigedomen frå den som har kjøpt den. Tilhøvet kan og sjåast som ein rett for rettshavaren til å tre inn i avtalen med avhendaren i staden for den opphavlege kjøparen.

I tysk og sveitsisk rettsteori har desse spørsmåla vore inngåande drøfta. I norsk rett har ein ikkje vore så oppteken av dette konstruksjonsspørsmålet, men sett det som eit meir praktisk spørsmål, som ein bør løysa på ein mest mogeleg praktisk måte.

I sjøfartslova § 52, 3. stykket er det fastsett at «ervervaren» skal ha melding, medan det etter konsesjonslova 1974, § 21, 6. stykket skal sendast melding både til «overdrageren og erververen».

[side 26]

Etter at den tidlegare eigaren har gjeve frå seg eigedomsretten er det klårt at den økonomiske hovudinteressa i eigedomen ligg hos den som skal overta eller har overteke.

Avhendaren vil likevel ofte ha både økonomiske og andre interesser i om forkjøpsretten vert nytta. Dette gjeld særleg der retten går ut på overtaking til låg pris, og avhendaren etter avtalen med kjøparen ber den økonomiske risikoen for om forkjøpsretten vert nytta. Det kan og tenkjast at avhendaren kan koma i vanheimelsansvar dersom retten vert nytta.

Forkjøpsretten er og oftast oppstått ved eit rettshøve mellom rettshavaren og eigaren eller den han har sin rett frå. Kjøparen kan vera ein utanforståande person med lite kjennskap til rettshøvet. Dette gjer og at det kan vera naturleg å dra avhendaren inn.

Hovudregelen må truleg vera at varsel bør sendast til begge partane.

Dersom det vert naudsynt å gå til rettssak for å få gjennomføra retten, vil ein måtte dra inn begge. Ein dom mot den eine parten vil ikkje vera bindande mot den andre. Ein dom mot avhendaren kan ikkje nyttast som tvangsgrunnlag overfor den som har overteke eigedomen. Sjølv om ein har fått dom mot den som sit med eigedomen, kan den andre parten reisa sak dersom han har «rettsleg interesse», jf. tvistemålslova § 54.

Sjå Rt. 1934 s. 656. Avhendaren av ein fjelleigedom bøygde seg her for eit løysingskrav frå kommunen etter fjellkonsesjonslova, og skøytte eigedomen over til kommunen. Kjøparen gjekk til sak og fekk dom for at kommunen sin bruk av forkjøpsretten var rettsstridig.

7.5. Løysingssum og oppgjer.

7.5.1. Fastsetjing av løysingssummen.

Løysingssummen skal fastsetjast i samsvar med skipingsgrunnlaget for retten.

7.5.1.1. Fast sum.

Ofte er det fastsett at rettshavaren skal kunna overta eigedomen for ein fast sum. I så fall er det som utgangspunkt ikkje nokon vanske med å fastsetja løysingssummen.

Her kan likevel oppstå vanskelege spørsmål i tilfelle der utviklinga har gjort at den fastsette løysingssummen ikkje lenger svarar til den verkelege verdien av eigedomen.

Sjå til dømes Rt. 1981 s. 10 der ein forkjøpsrett fastsett i 1918 gav rett til å overta ein eigedom for kr. 60.000,-. Verdien av eigedomen var på domstidspunktet rundt 2 millionar kroner.

Dette fører til at det i ein del tilfelle oppstår spørsmål om den fastsette løysingssummen framleis er bindande, og såleis skal leggjast til grunn ved løysinga.

Utgangspunktet i norsk rett har vore at det skal svært mykje til før ein kan få endra føresegner om betaling av ein viss pengesum med tilvising til endring i pengeverdien, sjølv i langsiktige tilhøve, jf. Austenå s. 383 og 389 og Krüger, Pengekrav s. 43. Rt. 1926 s. 242 og Rt. 1958 s. 529 er to av dei mest sentrale domane her.

Det er likevel døme på at fastprisklausular i løysingsrettstilfelle er blitt endra på grunn av utviklinga.

Rt. 1950 s. 800. Stavanger kommune overførte i 1912 telefonanlegget i byen til A/S Stavanger telefonforretning. Det vart teke atterhald om forkjøpsrett for kommunen. Løysingssummen var fastsett slik at aksjonærane berre skulle ha dekning for innbetalt aksjekapital. Løysingsretten vart gjort gjeldande i 1943. Aksjekapitalen var då kr. 520.000, medan nettoformuen var kr. 3.000.000. Verdien av anlegget var 13 mill. kroner.

I Høgsterett fekk kommunen ikkje medhald i at forkjøpsretten kunne gjerast gjeldande. Det var på det reine at staten i alle høve ville overta telefonanlegget innan kort tid, slik at kommunen ikkje kom til å driva telefonanlegget. Fleirtalet la og vekt på at overtaking til den avtalte summen ville verka «lite rimelig».

I Rt. 1971 s. 32 var det fastsett at kvar av dei to hovudaksjonærane i eit selskap skulle ha forkjøpsrett til den andre sine aksjar dersom han drog seg ut av selskapet eller døydde. Overtakinga skulle skje «til den pris selskapets siste status betinger». Då retten vart aktuell var aktiva i verksemda bokførte med ein verdi på kr. 200.000, men det var på det reine at statusverdien var langt større. Høgsterett kom ut frå ei tolking av klausulen til at det måtte vera eit visst rimeleg tilhøve mellom den bokførte verdien og den verkelege verdien.

Statusverdien vart på bakgrunn av dette skjønsmessig sett opp til kr. 400.000.

I den før nemnde domen i Rt. 1981 s. 10 kom Høgsterett til at retten ikkje kunne gjerast gjeldande fordi føremålet med den ikkje lenger let seg gjennomføra. Ein tok såleis ikkje standpunkt til om føresegna om løysingssum isolert sett var bindande.

Den allmenne lempingsregelen i avtalelova § 36 vil truleg opna eit visst høve til å regulera løysingssum som vert urimeleg, jf. dei allmenne merknadane s. 49 og nedanfor s. 34.

7.5.1.2. Marknadspris.

Ved forkjøpsrettar er det ofte fastsett at rettshavaren skal kunne overta til den prisen som eigedomen er selt for til andre. Dette er og den deklaratoriske regelen der det ikkje er sagt noko om løysingssummen.

Heller ikkje her oppstår det normalt vanskar med å slå fast kor stor løysingssummen skal vera, såframt den avtalte prisen er reell.

[side 27]

Det kan likevel vera at eigedomen vert gjeven bort eller selt til ein pris som ikkje avspeglar marknadsverdien.

Det skjer relativt ofte at eigaren legg vekt på andre moment enn omsetnadsverdien når han sel eigedomen. Grunnen til dette kan vera han ynskjer at ein særskilt person skal ta over eigedomen og fastset kjøpesummen ut frå kva han kan betala. Det kan og liggja meir reindyrka gåvemotiv bak. Sjølv om det er eit meir ordinært sal, kan eigedomen til dømes vera bydd ut til ein mindre krins av aktuelle kjøparar, til dømes slekta eller grannane. Det vil då vera betalingsevna og interessa for eigedomen innanfor denne krinsen som vert avgjerande for kva pris som vert oppnådd.

I andre tilfelle kan det vera kjøparen si evne til tingingar, særlege marknadstilhøve eller andre omstende ved salet som fører til at det vert selt til ein lågare sum enn det eigedomen elles er verdt ved vanleg sal.

Dersom grunnen til at prisen er låg er at det ligg føre gåve eller gåvesal, er det klårt at rettshavaren ikkje har krav på å få den fordelen som avhendaren har ynskt å gje mottakaren, Austenå s. 394.

Dersom det ikkje ligg nokon «gåvehensikt» bak den låge prisen, men kjøparen har «gjort eit godt kjøp», er det meir uvisst om rettshavaren kan krevja å få tre inn i avtalen for den avtalte prisen.

I konsesjonslova 1917 § 6 nr. 5 er kravet i utgangspunktet at det skal vera opplyst i konsesjonssøknaden at overdraginga heilt eller delvis er ei gåve, og at søknaden oppgjev den verkelege verdien, for at denne skal kunne leggjast til grunn som løysingssum. Ein har i teori og praksis lempa noko på denne regelen, jf. Austenå s. 394 – 95. Det kan vel vera tvilsamt kor langt ein kan halda oppe denne regelen i dei tilfelle der den ville slå mest urimeleg ut.

Etter konsesjonslova 1974 § 14, 3. stykket er det høve til å setja prisen til det som er oppgjeve som verdi i konsesjonssøknaden etter § 19, i særleg melding innan seks veker frå overdraginga eller i skjøn. Vilkåret er at overføringa har skjedd ved arv, gåve eller gåvesal, eller andre tilfelle der prisen på grunn av «særlige forhold» ligg vesentleg under verdien av eigedomen. Kva som må liggja føre av særlege tilhøve er ikkje heilt klårt. Opphaveleg var det berre høve til å leggja ein annan pris enn den avtalte til grunn når «personlige forhold» hadde ført til lågare pris enn verdien av eigedomen tilsa. Dette vart endra ved lov 26. mai 1978 nr. 36. Ein må gå ut frå at endringa til «særlige forhold» var meint å skulle innebera ei utviding, sjølv om endringa skjedde i samband med ei omredigering og «klargjøring» av § 14, 3. stykket, som ikkje skulle innebera realitetsendringar, Ot.prp. nr. 75, 1975-77 s. 9.

Spørsmålet er ikkje drøfta i proposisjonen, men regelen vert omtala på ein måte som gjev inntrykk av at det ikkje skal stillast strenge krav til særlege grunnar her. Ein må vel likevel gå ut frå at kravet til særlege grunnar, gjer at ein ikkje i kan fråvika den avtalte kjøpesummen dersom det gjeld eit vanleg sal der kjøparen har gjort eit godt kjøp, utan at ein kan påvisa nokon særskilt grunn til dette.

Leigegardslova § 6 synest meir restriktiv enn konsesjonslova 1974 på dette punktet. Etter § 6 skal omsetnadsverdien leggjast til grunn ved gåve eller gåvesal. Dette gjer at ein ikkje kan leggja til grunn omsetnadsverdien i tilfelle der det ikkje har vore meininga å gje kjøparen ein økonomisk føremon.

Ei slik tolking av lova vart lagt til grunn i ein dom referert i RG 1982.860. Ein leigegard som truleg var verdt kr. 650.000,- vart selt for kr. 550.000,-. Grunnen til den låge kjøpesummen var kjøparen sin posisjon på marknaden, hans evne til å betala ein relativt høg kontantsum m.m.

Retten fann ikkje grunnlag for å byggja ut regelen i § 6, 2. stykket med regelen i konsesjonslova § 14, 3. stykket, som då forkjøpslova vart vedteken hadde med sal til underpris av «personlige grunner». Retten uttalte at det her gjaldt «et regulært salg på vanlige forretningsmessige prinsipper» og at sidan «det ikke foreligger gavesalg, vil unntaksbestemmelsen i § 6 annet ledd ikke få anvendelse».

I sameigelova § 11, 2. stykket er det derimot fastsett at innløysingssummen skal «setjast etter vanleg pris, men ikkje lågare enn kjøpesummen». Dette inneber at ein i alle tilfelle har krav på vanleg pris, utan omsyn til kva som er grunnen til at kjøpesummen er lågare. Ein har krav på kjøpesummen der den er høgare enn vanleg pris. Denne regelen er innført «til vern for kjøpar og seljar», Rådsegn 4 s. 28.

Tilsvarande regel gjeld etter råderettslova § 10, 2. stykket og etter sjøfartslova § 52, 2. stykket, jf. Austenå s. 401.

Utanfor dei lovregulerte tilfella må det og vera klårt at omsetnadsverdien skal leggjast til grunn i gåve og gåvesalstilfella.

For dei tilfella der det er gjort eit «godt kjøp» er det meir uvisst kva som gjeld. Austenå meiner at mykje talar for at rettshavaren kan tre inn i den avtalte kjøpesummen, (s. 398-399). Oftast vil vel domstolane stå noko friare i vurderinga her, enn i dei lovregulerte tilfella, noko som kan opna for ei nyansert vurdering i grensetilfelle mellom gåvesal og «godt kjøp» og for å leggja til [side 28] grunn omsetnadsverdien i andre tilfelle der det ville verka urimeleg å leggja den avtalte kjøpesummen til grunn.

Dersom den avtalte prisen er over marknadsverdien, må rettshavaren likevel finna seg i å betala den, dersom det ikkje er tale om proforma.

Det er og klårt at prisen ikkje kan overstiga høgste lovlege verdi dersom eigedomen er underlagt prisregulering.

I tillegg til byte eller makeskiftetilfella der vederlaget for eigedomen heilt ut eller i det vesentlege er naturalytingar, kan det vera fastsett andre former for naturalytingar. Mest praktisk er burett, føderåd, stell og ettersyn med seljaren o.l. Det kan og vera avtalt at kjøparen skal utføra arbeidsoppdrag e.l. som vederlag.

Spørsmålet er om rettshavaren eller avhendaren har rett til å få slike ytingar omrekna i pengar.

Ofte vil det vera vanskeleg eller uråd for rettshavaren å oppfylla in natura. Han manglar kanskje dei kvalifikasjonane som skal til for å kunne utføra til dømes stell av sjuke og eldre personar.

Også avhendaren vil i mange tilfelle ha interesse i å få slike ytingar omrekna i pengar. Han tvilar kanskje på rettshavaren si evne og vilje til å oppfylla. Visse former for vederlag som til dømes stell og ettersyn har og ofte som føresetnad eit personleg tilhøve mellom partane. Avhendaren vil ofte ha sett vilkår om slikt vederlag i tillit til at det er den kjøparen han har valt som skal oppfylla dette.

Etter konsesjonslova 1917 § 6 nr. 4 skal del av vederlaget som «ikke består i penger, ytelse av føderåd, eller kraftleveranse» verdsetjast til ein pengesum.

Konsesjonslova 1974 § 14 gjev staten eller kommunen rett til å krevja at vederlag som er fastsett i anna enn pengar, skal omreknast i pengar. Lova gjev ikkje avhendaren nokon tilsvarande rett. Det same regel gjeld etter leigegardslova § 6, 5. stykket.

Dette er eit spørsmål som svært sjeldan vil vera regulert i private disposisjonar som fastsett forkjøpsrett. Ein må då løysa spørsmålet på bakgrunn av allmenne reglar. Hovudregelen må vel vera at rettshavaren ikkje treng oppfylla uvanlege vilkår eller vilkår som krev særskilte kvalifikasjonar, men kan krevja desse omrekna i pengar. Vanlege vilkår som burett og truleg også føreråd, må han vel derimot normalt oppfylla. På den andre sida vil avhendaren lett kunne krevja oppgjer i pengar i tilfelle der vederlagsavtalen kviler på eit personleg tillitsforhold mellom han og kjøparen, eller på kjøparen sine særlege kvalifikasjonar.

Der det er fastsett overtaking til fast pris, etter takst eller anna vederlag som er uavhengig av avtalen med tredjemann, må ein normalt gå ut frå at løysingssummen skal fastsetjast i pengar, og at det ikkje er rom for tilleggsytingar.

7.5.1.3. Skjøn, takst m.m.

I andre tilfelle kan det vera fastsett at løysingssummen skal fastsetjast ved ulike former for taksering eller skjøn.

Her kan det for det fyrste oppstå vanskar med å avgjera kva for framgangsmåte som skal nyttast ved fastsetjinga av løysingssummen. Der det er fastsett at dette skal skje gjennom skjøn vil det vera rimeleg å gå ut frå at ein har meint rettsleg skjøn eller lensmannsskjøn.

Er det fastsett «takst» eller liknande kan det vera tenkt på verdsetjing av ein sakkunnig person. Dette må gjerast på bakgrunn av dei tolkingsdata som ligg føre.

Det vil og ofte vera uklårt kva for verdi ein skal ta sikte på å finna fram til gjennom den vurderinga som skal skje. Det kan vera omsetnadsverdien. Dette er særleg aktuelt for kjøperettar. Elles er det ofte sagt «åsetestakst», «rimelig pris», e.l. Det kan og vera fastsett at løysingssummen skal avgjerast under omsyn til kva eigaren i si tid har gjeve for eigedomen, ut frå kva eigedomen er verdt som jordbruk eller andre verdimål som skil seg frå omsetnadsverdien. Der ingenting er sagt må ein som utgangspunkt gå ut frå at det er omsetnadsverdien som er meint.

7.5.2. Kostnader ut over kjøpesummen.

Ved forkjøpsrettar kan det oppstå spørsmål om rettshavaren i tillegg til løysingssummen også må dekka utgifter partane har hatt i samband med kjøpet. Det kan vera direkte utgifter som meklarprovisjon, tinglysingsgebyr, dokumentavgift m.m., eller utgifter til konsulenthjelp ved vurderinga av eigedomen, utforming av kjøpekontrakt m.m. Dessutan vil kjøparen sjølv eller hans folk gjerne ha lagt ned ein del arbeid i samband med kjøpet.

På bakgrunn av at ein god del av denne innsatsen vil koma rettshavaren til nytte når han vurderar om han vil overta eigedomen, har sin i tilknyting til dei offentlege forkjøpsrettane fastsett at kjøparen i ein viss mon skal ha dekka slike utgifter. Tidlegare hadde ein i skogkonsesjonslova § 32, 3. stykket og skogkonsesjonslova § 34, 3. stykket reglar om eit normalvederlag for slike utgifter på 2 % av dei fyrste kr. 50.000 av kjøpesummen og 1 % av det overskytande, avgrensa til kr. 5.000. Etter konsesjonslova 1917 § 6 nr. 4, 3. stykket, [side 29] skal det offentlege gje konsesjonssøkjaren «erstatning med 2 pst. av dei fyrste 50.000 kroner av kjøpesummen og 1 pst. av det overskytende beløp, foruten erstatning for hatte utgifter». I dag er regelen både i konsesjonslova 1974 § 14, 7. stykket og i leigegardslova § 6, 6. stykket, at ervervaren har krav på vederlag for «nødvendige utlegg» han har hatt i samband med kjøpet, sjå nærare Austenå s. 421-23 og i LoR 1979 s. 23. Han meiner at dei knappe førearbeida til regelen kan tyda på at det ikkje har vore meininga å avgrensa retten til vederlag vesentleg i høve til tidlegare rett, og at det bør leggjast stor vekt på kva som er rimeleg ved tolkinga av konsesjonslova 1974 § 14, 7. stykket.

I rettspraksis synest ein å ha lagt til grunn ei noko meir restriktiv haldning.

Rt. 1980 s. 1 . Her vart berre gjeve vederlag for «utgifter som er nødvendige i en mer direkte forstand, utlegg erververen var nødt til å pådra seg som et ledd i eller som en følge av kjøpet». Det kunne berre gjevast vederlag for utgifter av same eller liknande karakter som stempelavgift og meklarprovisjon, som er nemnt som døme på «nødvendige utgifter» i Konsesjonslovkomiteen si innstilling s. 56.

Kjøparen fekk ikkje medhald i krav om dekning av arkitekthonorar på kr. 83.000 som han meinte var «nødvendig utlegg» fordi det var avgjerande for han å få utgreidd kva utnyttingsgrad som var mogeleg for eigedomen. I Høgsterett var det dissens 3-2 på dette spørsmålet. Derimot fekk han vederlag for meklarprovisjon på kr. 13.000.-

Resultatet vart det same i Rt. 1984 s. 8, som gjaldt den likelydande regelen i leigegardslova § 6, 6. stykket. Det kunne ikkje krevjast dekning for undersøkjingsutgifter på knapt 19.000 kroner.

For private rettar vil det ikkje vera grunnlag for å tilkjenna vederlag for slike utgifter. Dette må truleg gjelda sjølv om det har spart rettshavaren for undersøkjingar e.l. som han elles ville måtte ha foreteke, jf. Austenå s. 423-424.

Det kan likevel vera at rettshavaren ved å gå inn i kjøparen sine rettar og plikter også kan verta ansvarleg for meklarprovisjon som kjøparen skal betala som ein del av kjøpesummen, jf. Rt. 1918 II s. 97 og Rt. 1922 s. 612.

Dette vil og føra til at han må dekka overføringskostnadane i dei tilfelle der kjøparen ikkje har overteke eigedomen når retten vert gjort gjeldande. Dette gjeld likevel ikkje dersom det unntaksvis skulle vera avtalt at det er avhendaren som skal dekkja overføringskostnadane.

Dersom kjøparen alt har overteke, må det skje ei ny overføring til rettshavaren. Kostnadane med dette må det vera rettshavaren som skal dekka dersom ikkje anna fylgjer av rettsgrunnlaget.

7.5.3. Renter, investeringar og vedlikehaldsutgifter.

I tillegg til dei utgiftene kjøparen av eigedomen kan ha hatt i samband med sjølve overføringa, vil han og kunne ha hatt utgifter med å sitja med eigedomen i dei tilfella der han har overteke eigedomen, eller i alle høve betalt den heilt eller delvis, når retten vert gjort gjeldande. Dette kan vera utgifter til vedlikehald, investeringar han har gjort på eigedomen eller renteutgifter.

Spørsmålet er kor langt han eventuelt kan krevja dekning for dette i tillegg til kjøpesummen. Grunnlaget for eit slikt krav måtte vera at det er rettshavaren som vil få vinsten av dei utlegga som er gjort. Delvis kan det vera tale om utlegg som rettshavaren i alle høve måtte ha gjort dersom han hadde overteke eigedomen direkte frå den førre eigaren.

7.5.3.1. Renter av betalt kjøpesum.

Spørsmålet om dekning av renteutgifter kan normalt berre oppstå der kjøparen har betalt utan å ha overteke eigedomen og fått avkastinga av den, jf. Austenå s. 425. Her kan likevel oppstå vanskar der avkastinga berre fell på visse tidspunkt. Gjeld det ein eigedom der det vert dyrka korn, vil ikkje kjøparen ha hatt noko særleg avkasing dersom han overtek eigedomen i januar og må gje den frå seg i juni. Her kan det vel tenkjast at kjøparen eventuelt vil kunna få krav på renter i same grad som elles sjølv om han har hatt rådvaldet over eigedomen.

Dersom kjøparen etter avtalen skal betala noko av kjøpesummen før overtakinga av eigedomen, inneber dette ei kredittyting til seljaren. Ofte vil ei slik kredittyting vera ein føresetnad for at den tidlegare eigaren vil selja. Det vil då kunne vera urimeleg om rettshavaren skulle kunne velta kostnadane med dette over på kjøparen i lang tid framover.

Slike renteutgifter må gå inn under omgrepet «nødvendige utlegg» i konsesjonslova § 14, 7. stykket.

Rt. 1980 s. 1 . Andrevoterande som var talsmann for fleirtalet uttalar (s. 7-8) at «etter omstendighetene også andre utgifter, såsom renteutgifter (…) vil kunne falle inn under § 14 sjuende ledd». Sjå også Austenå s. 426 og i Konsesjonsreglane s. 149.

Ein må rekna med at det same gjeld etter leigegardslova § 6, 6. stykket.

I høve til private rettar vil det relativt strenge heimelskravet for å tilkjenna renter sjeldan vera oppfylt, jf. Rt. 1927 s. 486 der «berikelsessynspunkt» vart forkasta som grunnlag for renteplikt, jf. Krüger, Pengekrav s. 351.

[side 30]

Det kunne og reisast spørsmål om rettshavaren frå det tidspunktet han gjer retten gjeldande og såleis trer inn i rettshavaren sine rettar og plikter, må dekka dei renteutgiftene kjøparen har. Det er nokså klårt at det frå dette tidspunktet er rettshavaren som pliktar å oppfylla seljaren sitt krav om kreditt. Det er likevel tvilsamt om berikelsessynspunktet kan føra til renteplikt for rettshavaren. Kjøparen vil måtte falla attende på morarentelova § 2, 1. stykket, som gjev han rett på morarente frå ein månad etter at han har sendt krav om betaling.

Dersom situasjonen er at det er seljaren som har ytt kreditt ved å gje utsetjing med delar av kjøpesummen mot rente frå kjøparen, vil det frå det tidspunktet retten vert gjort gjeldande vera rettshavaren som pliktar å betala renteutgiftene, jf. nedanfor. Han vil likevel heller ikkje i desse tilfella ha plikt til å dekka dei renteutgiftene kjøparen har hatt i tida fram til retten vert gjort gjeldande.

Når ein kjøperett vert gjort gjeldande, kan det vera spørsmål om eigaren av den eigedomen retten gjeld, kan gjera krav på renter dersom det dryger ut med betalinga. Her vil rett nok eigaren verta sitjande med eigedomen til løysinga vert gjennomført, men hans råderett over eigedomen vil lett verta vesentleg redusert når løysingskravet vert framsett.

Likevel vil det sjeldan vera heimel for rentekrav i slike tilfelle, ut over krav på morarente frå ein månad etter påkrav, morarentelova § 2, 1. stykket.

Heller ikkje avhendaren av ein eigedom vil kunne krevja rente ut over det som er nemnt ovanfor, dersom forkjøpsrett vert gjort gjeldande, jf. Rt. 1973 s. 136 der Høgsterett avskar krav om rente i eit tilfelle der det drog lenge ut med gjennomføringa av forkjøpsrett for staten eller jordlova.

7.5.3.2. Investeringar. Vedlikehald m.m.

Dersom kjøparen har gjort påkostnadar eller investeringar som kjem rettshavaren til gode, kunne det og vera aktuelt å påleggja han å dekka dette.

Har kjøparen overteke eit gardsbruk og gjort unna våronna før retten vert gjort gjeldande, kan det verka urimeleg om han måtte gje frå seg eigedomen utan å få dekning for utgifter til gjødsel, såkorn, drivstoff m.m. Ein slik regel ville og kunne opna for spekulasjon frå rettshavaren si side.

Konsesjonslova 1974 § 14, 7. stykket gjev truleg rett til ein viss refusjon av utgifter til «nødvendig vedlikehold», jf. andrevoterande si utsegn i Rt. 1980 s. 1 (på s. 8). Kor langt ein elles vil kunna gå er vanskeleg å sei. Det kunne vel i visse høve vera rom for å supplera reglane i lova med reglane om «uanmodet forretningsførsel» (negotiorium gestio) der det gjeld tiltak som klårt er naudsynte også ut frå rettshavaren sine interesser.

For private rettar må ein i slike høve kunne falla attende på slike reglar, og i ein viss mon på eit «berikelsessynspunkt», jf. Rt. 1958 s. 421 (refusjon for naudsynt måling og ominnreiing, installering av elektrisk lys og støyping av utvendig trapp). Ei viss støtte for standpunktet kan og finnast i lov om hendelege eigedomshøve 10. april 1969 nr. 17 § 11.

Det er likevel bruk for klåre avgrensingar her. Utgifter som berre tek sikte på å gjera løysinga dyrare for rettshavaren, kan det ikkje krevjast dekning for. Heller ikkje kan det krevjast dekning for utgifter som synest uturvande eller urimeleg store.

Etter at løysingskravet er gjort gjeldande vil det berre kunna krevjast dekning for utgifter for å avverja skade eller til andre heilt naudsynte føremål.

7.5.4. Tidspunktet for oppgjeret.

Når det er ein kjøperett som vert gjort gjeldande, oppstår det ikkje særlege spørsmål om tidspunktet for oppgjeret i høve til det som gjeld ved avhending av fast eigedom elles. Spørsmålet om når betaling skal skje må avgjerast ved ei tolking av grunnlaget for retten, eller eventuelt av avtale som vert gjort mellom partane i samband med at retten vert gjort gjeldande. Dersom det ikkje her er noko haldepunkt for når løysingssummen forfell til betaling, vil ein måtte falla attende på den allmenne regelen om at kravet forfell ved påkrav, jf. gjeldsbrevslova § 5 som også må gjelda analogisk utanfor gjeldsbrevtilhøve, Krüger, Pengekrav, s. 95 – 96.

Når ein forkjøpsrett vert gjort gjeldande reiser det seg derimot ein del særlege spørsmål, sidan det her normalt er tre partar. Det knyter seg særleg interesse til spørsmålet om rettshavaren kan krevja å tre inn i eventuell avtale om kreditt for kjøparen. For avhendaren vil ein slik rett kunna føra til at han i staden for ein kjøpar med klår evne og vilje til å innfri kreditten, risikerar å få ein motpart som ikkje står like sterkt økonomisk. Hans interesse vil difor vera å få kontant oppgjer eller trygd for løysingssummen.

Der det er det offentlege som har forkjøpsrett er ikkje problemstillinga særleg aktuell, sjølv om det finst døme på at kommunar som gjer gjeldande forkjøpsrett har hatt vanskar med å gjera opp i rett tid. Det er ingen reglar om kontant oppgjer eller trygd for løysingssummen i dei lovene som fastset forkjøpsrett til fordel for det offentlege.

[side 31]

Sameigelova og råderettslova, som gjev forkjøpsrett til private, har derimot reglar om at løysingssummen må bydast fram i reie pengar eller i betalingsfråsegn frå bank eller annan kredittinstitusjon, innan den fristen som gjeld for å gjera retten gjeldande. Elles fell retten bort.

For private rettar må ein ta utgangspunkt i ei tolking av skipingsgrunnlaget. Dersom rettshavaren skal overta på same vilkår som kjøparen, vil han som utgangspunkt ha plikt til å betala på same tidspunkt som kjøparen skulle betala etter avtalen med seljaren. Det vil ikkje vera grunnlag for å krevja kontant betaling eller trygd utan særlege haldepunkt for dette i skipingsgrunnlaget.

Ein må her falla attende på retten til å heva kjøpet dersom rettshavaren misheld si betalingsplikt eller blir klårt insolvent, Austenå s. 409, jf. kjøpslova § 28 og utkastet til avhendingslova (NOU 1979:47 [1979:48]) § 34.

Er det avtalt at kjøparen skal yta kreditt ved å betala kjøpesummen heilt eller delvis på forskot, vil rettshavaren måtte oppfylla dette dersom han gjer retten gjeldande. Dersom kjøparen alt har betalt delar av kjøpesummen vil han ha krav på å få dette dekka hos rettshavaren. Dette kravet vil forfalla til betaling når retten vert gjort gjeldande, sidan rettshavaren alt frå dette tidspunktet trer inn i kjøparen sine rettar og plikter.

Går retten ut på overtaking til fast pris, vil betalingsplikta inntre når retten vert gjort gjeldande, men likevel slik at rettshavaren ikkje har plikt til å betala før han får eigedomen overført.

Skal prisen fastsetjast i skjøn e.l. vil forfall i alle høve ikkje inntre før etter at skjønet er halde. Til vanleg vil det vera naturleg å fastsetja ein betalingsfrist i skjønet.