NOU 1984: 32 – del III

Se del I

Se del II

 

Til § 10

Mange arbeidsgjevarar vil for å sikra rekrutteringa til verksemda eller av andre grunnar, hjelpa til med å skaffa dei tilsette bustad. I dei tilfella dette skjer ved at arbeidsgjevaren festar bort eller overdreg bustadtomt med eller utan hus på, er det nokså vanleg at det vert avtalt løysingsrett for arbeidsgjevaren til festeretten eller eigedomen. Dette vil gjera det mogeleg for arbeidsgjevaren å skaffa bustad til andre tilsette når vedkomande sluttar i tenesta eller skaffer seg annan bustad.

Paragrafen her regulerar retten til å avtala løysingsrett i slike tilfelle.

Retten kan gjerast gjeldande ved overføring til andre enn ektemaken. Det er her altså ein snevrare «verna krins» enn det so elles gjeld etter § 9. Utvalet meiner at ein i dei tilfella paragrafen gjeld, må stilla arbeidsgjevaren si interesse i å kunna overta eigedomen framfor den interessa livsarvingane og andre nærståande har i å kunna overta den.

Utvalet har drøfta om eigaren skal kunna overdra eigedomen til andre arbeidstakarar, utan at arbeidsgjevaren skulle kunna gjera gjeldande forkjøpsrett. Den delen av føremålet med retten som gjeld å skaffa dei tilsette husvære, ville då vera oppfylt. I mange tilfelle vil arbeidsgjevaren likevel ha eit vidare føremål med å kunna disponera over husværet, som gjer at han har interesse i å kunna avgjera kven av dei tilsette som skal få kjøpa. Dersom eigaren kan selja fritt innanfor krinsen av dei tilsette vil det lett vera dei mest veletablerte som får kjøpa. Arbeidsgjevaren sine interesser vil oftare gå i retning av å by eigedomen fram til nytilsette for å sikra rekrutteringa av yngre arbeidstakarar til verksemda.

Arbeidstakarane vil gjerne få overta slike eigedomar som det er tale om her på relativt rimelege vilkår. Det hender og at arbeidsgjevaren hjelper til med finansieringa. Det vil lett verka urimeleg om dette skulle kunna takast ut som salsvinst for arbeidstakaren etter at arbeidshøvet er slutt. Utvalet har difor kome til at ein her må leggja mest vekt på arbeidsgjevaren sine interesser i å kunna avgjera kven av dei tilsette som skal få overta eigedomen.

Utvalet meiner at løysingsrettar til slike bustader som nemnt ikkje bør kunna gjerast gjeldande dersom arbeidstakaren går over på alders- eller uførepensjon, og gjer framlegg om at løysingsrett berre skal kunna gjerast gjeldande når han sluttar i tenesta av andre grunnar. Førtidspensjonering må her reknast som alderspensjon, slik at løysingsretten ikkje kan gjerast gjeldande når arbeidstakaren vert førtidspensjonert.

Regelen gjev ikkje heimel for løysingsrett, men fastset grensene for kor langt den kan gå. Det er ikkje utan vidare gjeve at retten skal reknast for å ha det innhaldet som paragrafen opnar for dersom dette ikkje er sagt i skipingsgrunnlaget. Opprekninga av når løysingsrett kan gjerast gjeldande er uttømande.

Paragrafen er ufråvikeleg til fordel for arbeidstakaren, men hindrar ikkje at det kan avtalast at arbeidstakaren skal ha ei sterkare stilling, til dømes ved at det vert fastsett at eigedomen kan overdragast til livsarvingar utan at forkjøpsretten kan gjerast gjeldande.

Førehandstilbod

Til § 11

Etter gjeldande rett er det noko uvisst om eigaren av den eigedomen det kviler ein forkjøpsrett på, kan krevja at rettshavaren tek [side 64] standpunkt til om han vil nytta retten før det eventuelt vert selt til andre, gjennom å tilby han å kjøpa eigedomen med den verknad at retten fell bort dersom rettshavaren avslår.

Det vanlege synet har vore at rettshavaren har krav på å sjå kva andre er viljuge til å gje for eigedomen, før han tek standpunkt til om han vil nytta seg av retten til å gå inn i kjøpet, jf. Austenå s. 219. I dei tilfella der rettshavaren har krav på at eigedomen vert bydd fram til han før det vert selt til andre, vil ein sei han har ein tilbodsrett.

Sjå Rt. 1930 s. 1452. Vedtektene i eit aksjeselskap hadde ei føresegn om forkjøpsrett til aksjane for dei andre aksjonærane. Medaksjonærane hadde her avslege eit tilbod frå ein aksjonær om å overta aksjane hennar for ein viss sum. Dei hadde likevel ikkje mist retten til å gjera gjeldande forkjøpsretten då aksjane seinare vart selde til ein tredjemann for same prisen som tilbodet gjekk ut på. Høgsterett gjekk ut frå at føresegna om forkjøpsrett i vedtektene føresette «at der er spørsmaal om salg til en bestemt kjøper».

Ein dom av Moss byrett, 13.03.1981 går likevel i motsett retning: A løyste eit gardsbruk i Øvre Rygge på odel for kr. 290.000 i 1974. Han lånte kr. 110.000 hos broren B, på rimelege vilkår. B fekk ved avtale noko seinare forkjøpsrett til garden for ein rimeleg pris som skulle stå i høve til det garden hadde kosta A ved odelsløysinga. I 1977 ville A selja garden og fekk eit bod på kr. 620.000 frå C. Han baud då fram garden til broren B for kr. 500.000, men B avslo under tilvising til forkjøpsrettsklausulen og var berre viljug til å betala kr. 350.000. Garden vart seld til C for kr. 620.000. Ein takst som C fekk halden i samband med konsesjonshandsaminga sette verdien til kr. 650.000.

B gjekk til sak med påstand om at han no kunne gjera gjeldande sin forkjøpsrett, men fekk ikkje medhald. Eit tilbod på kr. 500.000 låg etter byretten sitt syn klårt innanfor råma for «rimeleg pris» etter avtalen. Når B ikkje hadde godteke dette tilbodet, og heller ikkje hadde teke initiativ til vidare tingingar eller bydd seg til å godta ein takst, hadde han forspilt retten sin. Det vart lagt vekt på rettshavaren sitt ansvar for å få til ei rask avklåring av forkjøpsspørsmålet.

Utvalet meiner det vil vera ein fordel med ein regel som gjev høve til å få ei avklaring på forkjøpsrettsspørsmålet utan å dra inn tredjemann som kjøpar. Ein slik «interpellasjonsrett» for eigaren vil nok vera eit skår i rettshavaren si rettsstilling, ved at han må ta stilling til eit tilbod utan støtte i kva tredjemann vil gje for eigedomen. Utvalet meiner likevel at det av omsyn til eigaren bør innførast ein slik rett til å krevja at rettshavaren må ta ei avgjerd.

Tilbodet, som må setjast fram skriftleg, må etter fyrste stykket gå ut på å overta eigedomen «på nærare vilkår». Dette inneber at det i tilbodet må vera gjort greie for dei vilkåra rettshavaren kan få overta eigedomen på. Dette vil i tillegg til prisen omfatta slikt som betalingsmåte, overtakingstid, eventuelle rettar til bustad, føderåd m.m. og andre vilkår som kan vera aktuelle i det einskilde tilfellet.

Føresetnaden er her at rettshavaren ved å godta tilbodet skal kunna få i stand ein bindande avtale om kjøp. Det må difor krevjast at tilbodet inneheld føresegner om dei spørsmål som må regulerast i ein bindande avtale om avhending av fast eigedom. Sjå nærare NOU 1979:47 s. 9 – 10 om dei krav som i praksis er blitt stilt til innhaldet i ein bindande avtale om avhending av fast eigedom.

Tilbodet må og vera «i samsvar med forkjøpsretten». Dersom retten går ut på å overta på same vilkår som tredjemann, kan det krevjast vanleg omsetnadsverdi. Der det er fastsett ein viss løysingssum eller overtaking til «rimeleg pris», «åsetestakst» e.l., må tilbodet vera i samsvar med dette.

Her kan det oppstå vanskar med å slå fast kva som ligg i «rimeleg pris» og liknande klausular. Det same vil gjelda dersom det vert sett fram krav om regulering av ein fast løysingssum etter regelen i § 20 i utkastet. Rettshavaren må her vurdera om det kravet som vert sett fram er rettkome.

Utgangspunktet må vera at rettshavaren sjølv ber risikoen for si eiga vurdering. Avslår han eit tilbod fordi han meiner det ikkje er i samsvar med forkjøpsretten og det seinare blir slege fast at tilbodet likevel var i samsvar med retten, vil retten hans vera tapt, jf. merknadane til tredje stykket nedanfor. Får han medhald i at tilbodet ikkje var i samsvar med forkjøpsretten vil han derimot kunna gjera retten gjeldande, sjølv om eigedomen seinare vert selt til andre på same eller strengare vilkår som tilbodet gjekk ut på.

Det er klårt at dette legg ein relativt stor risiko på rettshavaren. I dei tilfella der løysingsvederlaget ikkje er klårt fastsett i skipingsgrunnlaget, vil han likevel måtte foreta ei slik vurdering også etter gjeldande rett. Utkastet fører likevel til ei skjerping av fylgjene av ei feilvurdering her, gjennom oppstilling av faste fristar m.m.

Rettshavaren har ein frist på tre månader til å avgjera om han vil godta tilbodet. Dette skulle gje tilstrekkeleg tid til å vurdera tilbodet, undersøkja utsiktene til å skaffa finansiering m.m.

Fristen skal reknast frå mottakinga av tilbodet, altså når tilbodet kjem fram til rettshavaren.

Dette avvik frå det vanlege utgangspunktet for akseptfristen etter avtalelova § 2, 2. stykket, som er den dagen tilbodsbrevet er [side 65] datert. Grunnen til at ein vel eit anna tidspunkt her er at ein vil sikra rettshavaren tre månader til å områ seg på. Rettshavaren står i ei heilt anna stilling enn ein vanleg tilbodsadressat, ved at han alt på førehand har ein rett til å kjøpa. Realiteten i det «tilbodet» har får er at han får ein frist til å gjera retten sin gjeldande, med fare for at retten går tapt. Det kan vera at eigaren slett ikkje ynskjer å selja til rettshavaren og har interesse i at han får kortast mogeleg frist til å område seg på.

For at fristen skal vera avbroten må den vanlege regelen i avtalelova § 2,2. stykket om at aksepten må vera «kommet frem» gjelda.

Etter andre stykket er eigaren bunden til å stå ved tilbodet dersom rettshavaren godtar det innan fristen. Det inneber at det då har kome i stand bindande avtale med det innhaldet tilbodet har. I praksis vil det ofte vera bruk for vidare tingingar for å avklara spørsmål som ikkje er regulert i tilbodet. Dette hindrar likevel ikkje at det er kome i stand bindande avtale dersom det ikkje er vesentlege spørsmål som står att å regulera.

Sjølv om krava til bindande avtale er oppfylt, kan det vera naudsynt med vidare tingingar for å utfylla avtalen i høve til det som er fastsett i tilbodet. Dersom partane ikkje kjem fram til semje om slike spørsmål vil domstolane eventuelt måtte foreta den tolking og utfylling av avtalen som er naudsynt, på same måten som ved andre avhendingsavtalar.

Ein må og gå ut frå at rettshavaren i mange tilfelle vil sei seg interessert i å kjøpa, men ynskjer endring i vilkåra. Som utgangspunkt må då partane vera komne til semje innan tremånadersfristen er ute. Dersom det kjem eit nytt tilbod frå eigaren like før tremånadersfristen går ut, må ein likevel supplera regelen med allmenne avtalerettslege reglar, slik at rettshavaren kan få ein lenger akseptfrist på grunnlag av avtalelova §§ 2 og 3.

Etter tredje stykket vil eigaren innan to år kunna selja eigedomen til andre utan at retten kan gjerast gjeldande dersom tilbodet ikkje vert godteke av rettshavaren. Vilkåret er at salet skjer på «same eller like strenge eller strengare vilkår».

Dersom vilkåra vert endra kan det vera vanskeleg å avgjera om vilkåra er like strenge eller strengare enn det tilbodet gjekk ut på. Det må i slike tilfelle skje ei totalvurdering der sin ser alle vilkåra om pris, overtakingstid, kårytingar, betalingsvilkår m.m., i samanheng.

Ei slik samanlikning av til dels ulike storleikar vil vera vanskeleg, og ein vil i stor grad måtte falla attende på eit skjøn. Visse overtakingsvilkår som til dømes kårytingar kan nok prissetjast nokså nøye, men også her vert det rom for skjøn.

Vanlegvis må ein leggja størst vekt på prisvilkåra, men andre moment kan og vera viktige for å vurdera kor strenge vilkåra er mot kjøparen.

Ein frist for sal til andre på to år, skulle gje eigaren nok tid til å finna fram til andre kjøparar, og få gjennomført eit sal.

Fristen for vidaresal etter at fylkeslandbruksstyret hadde avvist tilbod frå eigaren om kjøp, etter den tidlegare regelen i jordlova § 13, 2. stykket, var fem år. Situasjonen er likevel noko annleis der det er tale om ein privat løysingsrett. Med sterke endringar i pengeverdi og eigedomsprisar vil ein så lang frist også gjera det svært vanskeleg å samanlikna vilkåra i tilbodet og det eigedomen vert selt for. Ein måtte då ha ein regel som gav høve til å ta omsyn til endringar i verditilhøva, noko som ville verta svært vanskeleg å praktisera.

Avbryting av toårsfristen må skje ved at det vert slutta bindande avtale mellom eigaren og ein ny kjøpar før fristen er ute. Sjølv om partane har vore i tingingar, vil retten kunna gjerast gjeldande om endeleg avtale fyrst vert inngått etter at fristen er ute. I praksis vil det her kunna oppstå vanskar med å slå fast når det er inngått bindande avtale, i og med at både seljar og kjøpar vil ha interesse i å hindra at forkjøpsretten vert gjort gjeldande. Dette kan dei oppnå ved å hevda at avtalen var inngått før fristen var ute. Utvalet går likevel ut frå at ein oftast vil kunna slå fast kva som har skjedd her, og finn ikkje grunn til å stilla krav om at avtalen skal vera tinglyst før fristen er ute. Det var heller ikkje stilt noko slikt krav i jordlova § 13, 2. stykket.

Etter fjerde stykket vil forkjøpsretten ikkje seinare kunna gjerast gjeldande dersom rettshavaren ikkje nyttar seg av tilbod etter fyrste stykket og eigaren deretter sel eigedomen innan toårsfristen, utan at det går uttrykkeleg fram av skipingsgrunnlaget at retten framleis skal gjelda. Dersom eigedomen ikkje vert selt innan toårsfristen, vil derimot retten framleis gjelda og kunna nyttast ved seinare overføringar.

Det eigaren oppnår ved å senda tilbod i samsvar med § 11 er såleis at han deretter i løpet av to år kan selja eigedomen fritt utan påhefte av forkjøpsretten, på vilkår som nemnt. Det er eigaren som kan avhenda eigedomen med slik verknad. I dette ligg det at det må vera eit friviljug sal. Ved eit eventuelt tvangssal vil ikkje forkjøpsretten koma i noko anna stilling enn det som fylgjer av vanlege reglar.

I ein del tilfelle er det fastsett i skipingsgrunnlaget [side 66] at retten ikkje skal falla bort, sjølv om han ikkje vert nytta ved første høve. Dette vil til dømes vera aktuelt der det er fastsett at hovudbruket skal ha forkjøpsret til ein fråskilt parsell for at ein skal kunna kontrollera kven som vert eigar av den og dermed granne til hovudbruket. Det vil i ein slik situasjon ikkje vera grunn til å nytta retten før det er aktuelt å selja til ein person som ein ynskjer å unngå å få som granne.

Retten vil her halda fram å kvila på eigedomen dersom dette er uttrykkeleg fastsett i skipingsgrunnlaget.

Sjølv om det ikkje er sagt i skipingsgrunnlaget at retten ikkje skal falla bort fyrste gongen den vert aktuell, må det vera klårt at rettshavaren i samband med eit eigarskifte må kunna gå med på å la vera å bruka retten sin mot at den framleis blir kvilande på eigedomen. Sjølv om dette tilfellet ikkje går direkte inn under kravet til uttrykkeleg føresegn, må ein vel kunne krevja at dette vert gjort rimeleg klårt, til dømes i samband med at rettshavaren gjev avkall på å nytta retten.

I dei fleste tilfelle må ein likevel gå ut frå at løysingsretten vil falla bort dersom rettshavaren ikkje nyttar tilbodet og eigedomen vert selt innan toårsfristen.

Utvalet har sett det som viktig at reglane om bortfall er så klåre at dei kan gje grunnlag for å få sletta eller avlyst forkjøpsretten i grunnboka.

Utvalet vil gå ut frå at den som dokumenterar at vilkåra for bortfall etter § 11 i utkastet er oppfylt, vil kunna få retten sletta etter tinglysingslova § 31, jf. ovanfor s. 34.

Dokumentasjonen må syna at alle rettshavarane har fått eit tilbod som fyller krava i lova, at dei ikkje har nytta seg av retten innan tre månader, og at eigedomen deretter er selt innan to år. Dersom det går uttrykkeleg fram av skipingsdokumentet at retten framleis skal gjelda, vil sletting likevel ikkje kunna skje.

Rett nok kan det, som nemnt ovanfor, vera at det vert avtalt særskilt at forkjøpsretten framleis skal gjelda, sjølv om den ikkje vert gjort gjeldande. Dette vil truleg vera unntakstilfelle, og det må då vera opp til rettshavaren sjølv å hindra at rettsvernet fell bort ved å få tinglyst at retten er forlenga. Det vil vel knapt vera grunn for tinglysingsdomaren til å krevja prov for at slik forlengingsavtale ikkje er inngått, utan at det ligg føre særlege omstende.

Utløysing av forkjøpsrett

Til § 12.

Paragrafen regulerar spørsmålet om kva slag eigedomsovergangar som utløyser forkjøpsrett, og frå kva tidspunkt forkjøpsretten vert utløyst ved dei ulike aktuelle overføringsmåtane. Regelen er likevel fråvikeleg, slik at ein må leggja til grunn andre føresegner som til dømes går fram av skipingsgrunnlaget eller tilhøva elles. Mest praktisk er truleg at det er fastsett eller underforstått at retten ikkje skal kunna gjerast gjeldande ved arv eller gåve.

Etter fyrste stykket utløyser avtale om eigedomsoverføring forkjøpsretten frå det tidspunktet då avtalen er endeleg etter allmenne avtalerettslege reglar, det vil sei når ingen av partane lenger kan trekkja seg frå avtalen utan at det må reknast som mishald i høve til motparten. Sjå nærare NOU 1979:48 s. 9-11 [9, 10, 11] om dei krava som i rettspraksis er blitt stilt til bindande avtale om avhending av fast eigedom.

Dette fører også til at forkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande der det ligg føre tilhøve som gjer at ein av partane har høve til å kalla attende sin lovnad res integra, jf. avtalelova § 39.

Den same regelen vil gjelda for einsidige lovnader, dvs. gåver. Den som gjev ei gåve har dessutan eit noko vidare rom for å kalla attende lovnaden, enn det som gjeld for partane i eit tilhøve der begge skal yta noko. Så lenge gjevaren har høve til omgjering i høve til mottakaren, kan ikkje forkjøpsretten gjerast gjeldande.

Der forkjøpsretten kan gjerast gjeldande ved arv, vil retten verta utløyst alt ved arvefallet dersom den kan gjerast gjeldande mot alle arvingane. Etter andre stykket, andre punktum kan retten likevel i tilfelle der retten ikkje gjeld ovafor alle arvingane, ikkje gjerast gjeldande før det er bindande avgjort på skifte kven som skal overta eigedomen. Det kan til dømes vera fastsett at retten ikkje skal kunna gjerast gjeldande ved overføring til sysken. Dersom det då er både sysken og syskens born mellom arvingane, vil ikkje retten verta utløyst før det eventuelt er avgjort at nokon i den sist nemnde gruppa skal overta eigedomen.

Dersom arvingane vedtek å avhenda eigedomen til utanforståande, vil ikkje retten kunna gjerast gjeldande før det er slutta bindande avtale om avhending. Arvingane vil alltid kunna omgjera vedtaket om sal så lenge det ikkje er inngått bindande avtale med tredjemann.

Etter tredje stykket utløyser tvangsauksjon forkjøpsrett frå det tidspunktet då det ligg føre endeleg stadfest auksjonsbod.

Hovudregelen etter gjeldande rett er at tvangsauksjon ikkje utløyser forkjøpsrett, jf. tvangslova § 154, 3. stykket og § 197 (lausøyre). I det utkastet til ny lov om [side 67] tvangsfullføring, utarbeidd av professor dr. juris Thor Falkanger, som ligg til grunn for Justisdepartementet sitt arbeid med proposisjon til ny tvangslov, er det gjort framlegg om å halda på regelen, (utkastet § 3-27, 3. stykket jf. § 7-7, 3. stykket).

På grunn av at arbeidet med utkast til ny tvangslov er i gang, fann utvalet det tenleg å gjera greie for sitt syn på dette spørsmålet så tidleg som råd. Ved brev av 6/1 1983 oversende Sivillovbokutvalet difor til Justisdepartementet eit notat om løysingsrettar si stilling på tvangsauksjon.

I notatet vert det fyrst synt til at ein etter kvart har fått nokså mange unnatak frå regelen om at løysingsrettar ikkje kan gjerast gjeldande på tvangsauksjon.

«Forkjøpsretten for medeigarane til ein sameigepart som vert avhend, etter sameigelova § 11, 1. leden, gjeld også når ein part vert tvangsseld. Dette gjeld og ved oppløysing av sameige ved tvangsauksjon, sameigel. § 15, 2. ledd, jf. Austenå s. 313-14. Eigaren av den tenande eigedomen har også innløysingsrett etter Råderettslova § 10, 1. leden, når ein råderett vert selt på tvangsauksjon.

Etter konsesjonslova av 1974 vil det offentlege kunne gjera gjeldande sin forkjøpsrett også mot den som kjøper eigedomen på tvangsauksjon. Dette går ikkje direkte fram av lova, men er m.a. forutsett i § 6 nr. 5. Lov om kommunal forkjøpsrett til leigegardar av 29. april 1977 nr. 34 § 2, 1. leden gjev kommunen forkjøpsrett også til leigegardar som vert tvangsselde.

I utkast til ny dekningslov er det i § 3-10 gjort framlegg om at visse løysingsrettar skipa til fordel for nærståande skal gå inn under reglane om «beslagsforbud», Ot. prp. nr. 50 (1980 – 81). Etter framlegget skal den som har retten kunna gjera den gjeldande «under tvangsfullbyrdingen» mot å betala tre fjerdedelar av omsetnadsverdien på løysingstida, utkastet § 3-10, 2. punktum. Dette må innebera at dei løysingsrettane som går inn under reglane om beslagsforbod kan gjerast gjeldande på tvangsauksjon eller konkursauksjon.»

Det vert vidare gjort greie for argumentasjonen bak innføringa av regelen i § 154, 3. stykket og § 197. Tvangslova braut på dette punktet med det som tidlegare var gjeldande rett.

Hovudgrunngjevinga for å innføra regelen om at løysingsrettar ikkje skulle kunna gjerast gjeldande på tvangsauksjon, var at ein meinte den motsette regelen kunne verka «høist uheldig på auktionens utfald, da liebhabere vil have liten opfordring til at byde, naar de har grunn til å tro, at deres bud i ethvert fald bliver frugtesløst». (Innstilling fra Civilproceslovkommisionen, Kra. 1908, s. 140). I dei utkasta ein seinare har fått til ny tvangslov er ikkje spørsmålet særskilt drøfta i førearbeida.

Sivillovbokutvalet har i notatet gjeve uttrykk for denne vurderinga av dette:

«Regelen (i tvangslova § 154, 3. stykket) vil for det fyrste ikkje ha nokon verknad ved kjøperettar som har betre prioritet enn det kravet som ligg til grunn for auksjonen, eller likevel ikkje fell bort ved auksjonen etter reglane om alternativt opprop, tvangsl. § 128, 2. leden. Her vil rettshavaren i alle høve kunna kjøpa eigedomen når tida er inne eller vilkåra elles er oppfylt, kanskje alt dagen etter auksjonen, jf. Austenå l.c. s. 145. Det vil difor neppe påverka prisen på auksjonen noko særleg at retten ikkje kan gjerast gjeldande på auksjonen.

Det same gjeld der det er avtalt ein forkjøpsrett til ein viss sum. Denne summen vil vera avgjerande for kva ein auksjonskjøpar er viljug til å gje, så lenge retten skal halda fram å kvila på eigedomen, Austenå l.c. s. 170. Når det gjeld landbrukseigedomar vil den prisen ein kan rekna med dersom det offentlege gjer gjeldande sin forkjøpsrett vera avgjerande for kva ein auksjonskjøpar er viljug til å by, i alle høve der det er ein viss utsikt til at slik forkjøpsrett kan verta gjort gjeldande.

Sjølv om det ikkje går heilt klårt fram av motiva synest det å vera slike argument som ligg bak utkastet til dekningslov § 3-10. Denne regelen gjeld likevel berre forkjøpsrettar skipa til fordel for debitor sin nære familie. Det synest å vera liten grunn til å ha ein annan regel for dei tilfelle at retten er skipa til fordel for andre. Ein kunne jamvel hevde at det er meir som talar mot at nokon i den nære familie skal kunne gjera gjeldande sin forkjøpsrett ved tvangsfullføringa.

Dersom forkjøpsretten gjev rettshavaren høve til å tre inn i kjøpet på same vilkår som tredjemann vil godta, ville rettshavaren utan regelen i tvangsl. § 154, 3. leden kunna tre inn i det høgste bodet på auksjonen. Det er vel usikkert i kor stor grad dette vil avhalda andre interesserte frå å by. Dersom det vert gjort klårt på førehand at forkjøpsretten vil verta brukt utan omsyn til utfallet på auksjonen og den prisen som vert oppnådd der, vil det kanskje føra til mindre interesse for auksjonen. Dette vil likevel sjeldan vera tilfelle, og i alle høve kan då kravshavaren eller andre by på eigedomen utan særleg risiko. Eit viktig poeng med ein forkjøpsrett er likevel at rettshavaren kan venta og sjå kva andre byd før han tek standpunkt til om han vil tre inn i kjøpet. Dei fleste rettshavarar vil truleg nytta seg av dette høvet til å venta med å velja til ein ser vilkåra.

Dei som er interesserte i å kjøpa eigedomen vil truleg i dei fleste tilfelle vera viljuge til å ta sjansen på at retten vil verta gjort gjeldande. Dei risikerar for det fyrste ikkje anna tap enn den tid og den innsats det krev å vurdera eigedomen og å møta opp på auksjonen og by. Ein kan heller ikkje sjå bort frå at den som er sterkt interessert i ein eigedom vil by meir enn han elles ville ha gjort dersom forkjøpsretten kan gjerast gjeldande, for på den måten å unngå at rettshavaren ser seg i stand til eller tent med å gjera forkjøpsretten gjeldande.

Det er og eit faktum at folk ved friviljug sal kjøper eigedomar som det kviler forkjøpsrett på, og dermed tek sjansen på at retten kan [side 68] verta gjort gjeldande. Det er vel ikkje grunn til å tru at dette skulle vera særleg annleis på tvangsauksjon.»

Utvalet meiner såleis at det i førearbeida til tvangslova er lagt for stor vekt på risikoen for at forkjøpsretten vil kunna føra til mindre interesse for å by på eigedomen.

I alle høve meiner utvalet at ein her har lagt for sterk vekt på pantekreditorane sine interesser i høve til dei interessene forkjøpsrettshavarane kan ha i eigedomen. Føremålet med retten vil ofte vera å hindra at eigedomen vert selt til utanforståande, sikra rettshavarane sin rett til bustad m.m. Ved at han er avskoren frå å nytta retten på tvangsauksjon kan innhaldet i retten verta illusorisk.

Rett nok kan den som har forkjøpsrett møta opp på auksjonen og by på line med andre. Det vil likevel innebera at han må by meir enn andre er viljuge til å by for eigedomen. Forkjøpsretten skulle gje han rett til å overta på same vilkår som tredjemann er viljug til å godta. Regelen i § 154, 3. stykket inneber såleis ei nokså sterk svekking av rettsstillinga hans.

Ved at retten ikkje fell bort ved tvangsauksjonen, vil rettshavaren kunna venta til neste gong eigedomen kjem på sal. Men dette vil ofte vera til lita hjelp. Det kan ta lang tid før forkjøpsretten vert aktuell att, slik at utsiktene for rettshavaren til å få overta eigedomen i realiteten fell bort. Dette vil særleg gjelda dersom ein innfører tidsgrense for kor lenge løysingsrettar kan gjelda, slik utvalet gjer framlegg om i § 6.

Regelen i tvangsl. §§ 154, 3. stykket og 197 kan og gje eit visst høve til å omgå ein forkjøpsrett ved at ein ein arrangerar eit sal som ein tvangsauksjon, jf. Austenå s. 145. Det vil ikkje alltid vera mogeleg å påvisa dette, men utvalet er kjent med tilfelle frå praksis.

I tilfelle der forkjøpsretten er fastsett for å vareta sterke sosiale interesser, vil regelen om at forkjøpsrett ikkje kan gjerast gjeldande kunne verka særleg urimeleg. Som døme kan nemnast at den av ektemakane som har fått bruksretten til eit husvære i eit burettslag etter separasjon eller skilsmål, ikkje vil kunne gjera gjeldande sin forkjøpsrett etter burettslova § 39 dersom husværet vert selt på tvangsauksjon.

Sjå RG 1982 s. 893 (Sandefjord) jf. RG 1982 s. 109 (Agder). Ved skilsmål mellom A og B fekk kona (A) bruksrett til det same husværet i eit burettlag. Pengane til innskotet hadde dei skaffa gjennom lån frå foreldra til mannen (B). Mor til B kravde etter skilsmålet, tvangsauksjon på grunn av mishald. B baud på tvangsauksjonen og hans bod vart stadfest. A kravde skjøn og hevda at husværet no var overdregen på ein måte som gav henne forkjøpsrett til den etter burettsll. § 39, men fekk ikkje medhald. Tvangsl. § 197 hindra bruk av forkjøpsretten i dette tilfellet. Rett nok hevda skjønsretten med tilvising til Sørensen, s. 104, jf. s. 69, at det her i utgangspunktet ville vera høve til overtaking etter skjøn ved avhending på tvangsauksjon. Denne regelen kunne likevel ikkje nyttast her sidan det ikkje var tale om avhending til tredjemann. Ein gjekk ut frå at B her måtte respektera A sin bruksrett fordi han ikkje var i god tru.

Utvalet vil og peika på at ein i alle nyare lover som er inne på dette spørsmålet bortsett frå burettslova, har fastsett at forkjøpsrettar også skal kunna gjerast gjeldande ved tvangsauksjon. Bakgrunnen for dette synest å vera at ein i desse tilfella har lagt sterkare vekt på rettshavaren sine interesser enn Civilproceslovkommisionen gjorde, jf. Rådsegn 4 s. 19 og Ot. prp. nr. 13 (1964 – 65) s. 10 0g s. 4041.

Utvalet har såleis kome til at ein bør oppheva regelen i tvangsl. § 154, 3. stykket og den tilsvarande regelen for lausøyre i § 197, og gjer framlegg om dette i § 26 i utkastet. Ein gjer og framlegg om å oppheva den tilsvarande regelen i konsesjonslova 1917, § 6 nr. 1, jfr. § 26 nr. 5 i utkastet.

Spørsmålet om kva stilling løysingsrettar skal ha på tvangsauksjon er ein del av spørsmålet om kva for tilhøve som kan utløysa forkjøpsrett og bør regulerast i lov om løysingsrettar i samanheng med andre tilhøve som kan utløysa forkjøpsrett.

Etter den regelen utvalet gjer framlegg vil forkjøpsrettar kunna gjerast gjeldande etter tvangsauksjon på same måte som etter friviljug sal. Vilkåret vil vera at retten ikkje fell bort som udekka ved auksjonen etter tvangslova § 128, 2. stykket. Dessutan er det klårt at det i skipingsgrunnlaget for retten kan vera fastsett at den ikkje skal kunna gjerast gjeldande ved tvangsauksjon.

Retten vil kunna gjerast gjeldande frå det tidspunktet det ligg føre endeleg stadfest auksjonsbod. Det er dette tidspunktet som tilsvarar endeleg avtaleslutning ved friviljug sal.

Andre løysingsrettar enn forkjøpsrettar vil kunna gjerast gjeldande dersom vilkåra er oppfylte og på dei vilkår skipingsgrunnlaget fastset, uavhengig av tvangsauksjonen.

I fjerde stykket har ein regulert spørsmålet om, og i kva grad leigeavtalar skal utløysa forkjøpsrett.

Bortleige av eigedomen kan vera eit alternativ til sal, for ein eigar som ikkje lenger vil eller kan verta sitjande med eigedomen. I ein del tilfelle kan bortleige og vera medvite brukt i ein freistnad på å omgå forkjøpsretten. Det er klårt at slike reine proformatilfelle [side 69] der ein kamuflerar det som i realiteten er eit sal, som ein leigeavtale, vil føra til at retten vert aktuell også etter gjeldande rett. Det kan likevel i praksis vera vanskeleg å avdekka slike tilhøve.

Bortleige kan og føra til at forkjøpsretten får sterkt redusert effekt, sjølv om det ikkje er tale om proforma og freistnader på å omgå retten. I lovgjevinga har ein difor i ein viss mon fastsett at også bortleige skal utløysa forkjøpsrett.

Etter konsesjonslova § 3 utløyser bortleige av jord for lenger tid enn 10 år forkjøpsrett for Staten. Bakgrunnen for denne regelen er at eit høve til langvarig bortleige av jord utan at forkjøpsretten kunne gjerast gjeldande, ville svekka effekten av forkjøpsretten sterkt.

Konsesjonslovkomiteen hadde gjort framlegg om at også påhefte av servituttar og andre bruksrettar skulle utløysa forkjøpsrett for det offentlege, Konsesjonslovkomiteen s. 58 (utkastet § 4), jf. s. 53. Departementet endra dette til «leierett og annen liknende bruksrett» fordi ein meinte framlegget frå komiteen gjekk for langt (Ot. prp. nr. 6 1972-73 s. 28). Ved lov 26. mai 1978 nr. 36 vart det innført konsesjonsplikt for utbyggingsavtalar, men desse utløyser ikkje forkjøpsrett, konsesjonsl. § 3, 1. stykket, 2. punktum.

Utvalet har kome til at det er bruk for ein regel som fastset at leigeavtalar over ei viss lengstetid, skal utløysa forkjøpsrett. Dette vil for det fyrste avskjera tvil om provet for om det er tale om eit proformatilfelle eller ikkje. Dessutan vil ein langvarig leigeavtale kunna vera eit nokså sterkt inngrep i rettshavaren sin rett, sjølv om leigeavtalen er reell. Eigaren kan gjennom bortleige verta sitjande med eigedomen etter at hans interesse i den realiteten har falle bort, og han ikkje har høve til å sitja med eigedomen sjølv. Han vil såleis kunna hindra at forkjøpsretten kan gjerast gjeldande der det elles ville vera ei naturleg utvikling.

Sjølv om det er avtalt kortare leigetid enn ti år vil forkjøpsretten verta løyst dersom avtalen gjev leigetakaren rett til lenging av leigetida ut over ti år. Ein må leggja til grunn den leigetida eigaren ville måtte gå med på dersom leigetakaren nyttar retten sin fullt ut.

Eigaren vil sjølvsagt stå fritt til å forlenga leigetida eller leiga ut til andre etter at den avtalte leigetida er ute. Dette opnar eit visst høve til å omgå forkjøpsretten. Dersom det er klårt at eigaren alt ved inngåinga av leigeavtalen tek sikte på å leiga ut eigedomen i meir enn ti år vil retten vera utløyst. Det vil neppe vera mogeleg å føra prov for dette i særleg mange tilfelle.

Ein kan heller ikkje utan vidare leggja til grunn at det har skjedd ei omgåing av forkjøpsretten, sjølv om ein i ettertid kan slå fast at eigedomen har vore bortleigd samanhengande i meir enn ti år. Det er likevel ikkje sikkert at eigaren då utleigeperioden starta hadde planar om så langvarig bortleige.

Saman med andre moment vil bortleige i meir enn ti år likevel kunne vera tilstrekkeleg til å kunna slå fast at det har skjedd ei omgåing, ved at det alt frå starten har vore meininga å leiga bort i meir enn ti år.

Retten vil då kunna gjerast gjeldande frå det tidspunktet det vart klårt at den leigeavtalen som var inngått i realiteten var tenkt å gjelda for meir enn ti år. Fristen etter § 13, jf. nedanfor vil då gå frå det tidspunktet rettshavaren burde skaffa seg kunnskap om det reelle tilhøvet. Det vil seia at det må ha skjedd noko som gjev han ei tilstrekkeleg sterk oppmoding til å undersøkja, og det må vera mogeleg for han å verta klår over dei reelle tilhøva. Det kan ikkje stillast strenge krav til aktivitet frå rettshavaren si side i ein slik situasjon, jf. merknadane til § 13.

Utvalet har drøfta om ein heller skulle velja ei mellomløysing slik at rettshavaren fekk rett til å tre inn i leigeavtalen, også der den er inngått for kortare tid enn 10 år. Ein har kome til at dette ikkje vil ha særleg mykje for seg. For det fyrste må ein godta at eigaren har rett til disponera over eigedomen ved meir kortvarige leigeavtalar. For rettshavaren vil og ein rett til å tre inn i til dømes ein 5 års leigeavtale ha lita interesse i dei fleste tilfelle.

Sameigelova § 12 gjev medeigarane rett til å gå inn i avtale som ein av sameigarane har inngått om bortleige av sin part. Denne regelen synest å ha vore lite nytta i praksis. I sameigehøve, der partane ofte kjem nær inn på ein annan, kan det likevel vera bruk for ein slik regel i visse høve. Utvalet har difor ikkje gjort framlegg om å oppheva denne regelen.

Unnataket i siste punktum for avtale om tilfang til drift av føretak er gjort fordi slike avtalar på grunn av føretaket sine interesser gjerne må vera langsiktige. I tillegg vil det ofte knyta seg sterke økonomiske og samfunnsmessige interesser til slike føretak, og utvalet har kome til at det bør vera høve til å skipa slike rettar utan at forkjøpsretten skal verta utløyst. Regelen hindrar likevel ikkje at forkjøpsretten kan verta utløyst fordi avtalen fører til inngrep i eigedomen som eigaren ikkje har rett til å foreta i høve til rettshavaren, jf. nedanfor.

Utkastet regulerar ikkje spørsmålet om påhefte av meir omfattande positive og negative råderettar, utbyggingsavtalar o.l. vil kunna utløysa forkjøpsrett. Dette vil [side 70] avhenga av ei tolking av skipingsgrunnlaget og ei vurdering av kor sterke band den retten som vert påheft, legg på eigaren sin råderett over eigedomen, fysisk og rettsleg, og dei konkrete tilhøva elles. Det er vel til dømes nokså klårt at ein avtale om pakting i meir enn 10 år utløyser forkjøpsrett etter § 12.

Det same gjeld for faktiske inngrep i eigedomen og eigedomsdeling, til dømes ved utparsellering av tomter m.m. Etter gjeldande rett vil omfattande utparsellering som fører til sterk reduksjon av rettshavaren sin rett, kunne utløysa forkjøpsrett til heile eigedomen. Spørsmålet blir om eigaren har sett seg ut over dei band som omsynet til rettshavaren legg på utnyttinga av eigedomen. Dette er eit spørsmål som må avgjerast på grunnlag av ei tolking av skipingsgrunnlaget i det einskilde tilfellet. Utvalet har ikkje funne grunn til å gje eigne reglar om dette.

Til § 13

Paragrafen gjev reglar om frist for å gjera gjeldande forkjøpsrett etter at den er blitt utlløyst i samsvar med reglane i § 12. Korleis løysingskravet skal setjast fram og overfor kven, vert regulert i § 14.

Utvalet har sett det som viktig å få reglar som fører til ei rask avklaring av situasjonen etter at retten er blitt aktuell. Samstundes må ein ta omsyn til at rettshavaren treng ei viss omrømingstid til å avgjera om han skal gjera retten gjeldande, finansiera eit eventuelt kjøp m.m.

Ein har stilt opp to ulike fristar for å gjera retten gjeldande. Kva for frist som gjeld er avhengig av korleis rettshavaren får kunnskap om at retten er blitt aktuell.

Etter fyrste stykket er fristen 6 månader etter at rettshavaren fekk eller burde ha skaffa seg kunnskap om dei rettshøve som utløyser retten etter § 12.

Det vil ikkje etter regelen i dette stykket ha noko å sei korleis rettshavaren fekk sin kunnskap. Det kan nok i blant oppstå provsvanskar om kor vidt han hadde fått slik kunnskap eller ikkje på eit visst tidspunkt, men ein vil vanskeleg kunne finna fram til reglar der ein fullt ut unngår dette.

Utvalet meiner at fristen også må starta dersom forkjøpsrettshavaren burde ha skaffa seg slik kunnskap som nemnt. Dette vil avskjera noko av tvilen om han i det konkrete tilfellet har fått kunnskap som nemnt. Det må og krevjast at rettshavaren i ein viss mon fylgjer med og skaffar seg kunnskap dersom det ligg føre noko som gjev han grunn til å undersøkja nærare. Kva som må liggja føre for at ein kan krevja at han tek initiativ til å skaffa seg kunnskap, vil ein måtte avgjera ved konkret vurdering i det einskilde tilfellet. Formuleringa er nokså parallell til den som vert nytta der det vert stilt krav om god tru for at ein skal vinna rettt i kollisjon med tredjemanns rett, jf. til dømes tinglysingslova § 21, 1. stykket. Det gjeld her likevel ein annan situasjon, ved at det ikkje er tale om rettsvinning i høve til godtruande tredjemann. Det er tvert om rettshavaren som risikerar rettstap dersom han ikkje er påpasseleg nok. Motpartane vil og normalt vita om retten. Eit strengt krav til aktsemd frå rettshavaren si side her vil kunna gje dei eit høve til å spekulera i å la vera å opplysa om at retten er blitt utløyst, og så vona at rettshavaren ikkje fylgjer godt nok med, slik at fristen går ut før han vert merksam på at retten er aktuell. Rettshavaren si undersøkingsplikt må her avvegast mot den opplysningsplikta som eigaren i mange tilfelle vil ha ut frå vanlege lojalitetskrav i avtalehøve, jfr. Rt. 1984 s. 28.

Ein kan såleis ikkje stilla så strenge krav til aktivitet og aktsemd frå rettshavaren si side her, som i høve til reglane om rettsvinning i kollisjon med tredjemann på grunnlag av god tru.

Utvalet har vurdert om ein skulle fastsetja at fristen tok til å gå frå tinglysingstidspunktet. Ein har kome til at dette neppe er tilrådeleg når ein har ein såpass kort frist som her. Det kan vanskeleg krevjast at rettshavaren fylgjer med i kva som vert tinglyst på eigedomen til ei kvar tid. Ein slik regel ville også kunne gjera det lett for eigaren å spekulera i at rettshavaren ikkje fylgjer med ved å tinglysa overdraginga, og sjå til at det ikkje elles skjer noko med eigedomen som kan gje rettshavaren grunn til å reagera.

Utvalet har også vurdert om det bør innførast ein regel om varslingsplikt for eigaren som eit vilkår for preklusjon, tilsvarande den regelen ein har i Tyskland. Ut frå vanlege lojalitetskrav i avtalehøve ville dette vera eit rimeleg krav. Utvalet har likevel kome til at dette ville kunna skapa vanskar mellom anna fordi det i mange tilfelle ikkje vil vera klårt kven varsel skal sendast til. Det kan og vera ein stor krins av rettshavarar slik at dette er upraktisk.

For å oppmuntra eigaren til å senda slikt varsel som nemnt har ein derimot i andre stykket teke inn ein regel om at fristen berre er 2 månader frå rettshavaren mottek eit varsel om at retten er blitt aktuell. Slikt varsel vil kunna sendast av «part i rettshøvet». I praksis vil det særleg kunna vera den tidlegare eigaren, eller den som har inngått kjøpeavtale eller eventuelt leigeavtale med han. Begge vil her ha interesse i å kunna oppnå raskare avklåring gjennom å senda varsel. Utvalet går ut frå at dei fleste i praksis vil sjå [side 71] seg tente med å senda varsel for å få ei raskare avklaring.

Fristen på 2 månader er kortare enn fristen for det offentlege til å gjera gjeldande sin forkjøpsrett etter konsesjonslova 1974, jf. § 13. Utvalet har her lagt vekt på trongen for rask avklåring. Dessutan vil det vanlegvis vera lettare for ein rettshavar etter ein privat løysingsrett å treffa ei avgjerd raskt, enn for det offentlege som treng tid til saksførebuing og førehaving i dei organa som skal ta avgjerda.

I tredje stykket er fastsett at § 11 tredje stykket gjeld tilsvarandre når retten ikkje er gjort gjeldande i tide. Dette fører til at retten fell bort og ikkje kan gjerast gjeldande seinare dersom det ikkje skulle gå uttrykkeleg fram av skipingsgrunnlaget at retten kan gjerast gjeldande ved seinare overføringar, jf. merknadane til § 11 ovanfor. Det som der er sagt om høvet til å få retten sletta eller avlyst i grunnboka gjeld og tilsvarande ved bortfall etter regelen i paragrafen her, sjå avsnittet om gjeldande rett s. 34-35.

I tilleg til desse særreglane vil dei allmenne reglane om forelding gjelda også for løysingsrettar. Det var tidlegare diskutert om slike rettar gjekk inn under foreldingslova, men i førearbeida til lova av 1979 er gjort heilt klårt at dei vert omfatta av lova.

Jf. Ot.pr. nr. 38 (1977-78) s. 50-51 der det m.a. vert sagt:

«Det er uten betydning hva slags ytelse fordringen går ut på, f.eks. penger (som er særskilt nevnt i lovteksten), varer, individuelt bestemte ting, fast eiendom eller arbeidsytelser. Det er derfor ikke noe til hinder for at en avtalt – men ikke fullbyrdet – rett til å få rådighet over løsøre eller fast eiendom kan foreldes, selv om erververen har oppnådd omsetningsvern for sin rett ved tinglysing eller på annen måte (jf. Rt 1923 s. 202). Dette gjelder også avtalte løsnings- og forkjøpsretter.»

Forelding av forkjøpsrettar etter foreldingslova kan verta aktuelt der rettshavaren har gjort gjeldande krav om løysing etter § 13 i utkastet, utan at løysinga vert gjennomført. Det kan vera at motparten ikkje vil etterkoma kravet fordi han meiner retten ikkje er til, eller at den i alle høve ikkje kan gjerast gjeldande i det aktuelle tilfellet.

Etter sameiegelova § 11, 4. stykket 3. pkt. må det reisast søksmål «utan tarvlaus drying» dersom det vert naudsynt å gjennomføra innløysingsretten i søksmål. Utvalet har ikkje funne grunn til å ta inn nokon tilsvarande særregel for løysingsrettar reint allment, etter at foreldingsfristen no er endra til 3 år for slike tilhøve. Utvalet gjer også framlegg om å endra sameigelova § 11, slik at det ikkje vert nokon særregel for forkjøpsrett til sameigepart på dette punktet, jf. utkastet § 26 nr. 7. Dei allmenne reglane vil såleis gjelda også for forkjøpsrett til sameigepart etter sameigelova § 11. Partane bør få nok tid på seg til å koma fram til ei minneleg ordning gjennom tingingar, utan at det er naudsynt for rettshavaren å reisa sak for å unngå at retten fell bort på grunn av forelding.

Utgangspunktet vil vera at foreldingsfristen går frå det tidspunkt forkjøpsretten vert aktuell etter § 12. Etter foreldingslova § 10 vert likevel ikkje kravet forelda før 1 år etter at rettshavaren fekk eller burde ha skaffa seg kunnskap om at kravet var forfalle, jf. Ot.prp. nr. 38 (1977-78) s. 62. Foreldingsfristen kan likevel berre lengjast med 10 år etter denne regelen. Etter 13 år vil såleis retten vera forelda sjølv om rettshavaren ikkje har eller burde skaffa seg kunnskap om at retten er blitt aktuell.

Etter gjeldande rett har ein supplert foreldingsreglane med meir allmenne passivitetsreglar når det gjeld spørsmålet om retten er gjort gjeldande i tide, jf. Austenå s. 459 og 469-73. Rettshavaren har i realiteten hatt langt kortare frist på seg for å gjera retten gjeldande enn foreldingsfristen.

Ved innføring av klåre fristar for å gjera retten gjeldande, slik utvalet gjer framlegg om, vil det ikkje lenger vera rom for allmenne passivitetsreglar når det gjeld dette spørsmålet.

Når det gjeld fristen for å gå til sak, kan det derimot verta spørsmål om passivitetsreglar kan koma inn. Dette vil vera opp til domstolane å vurdera på grunnlag av vanlege passivitets- og foreldingreglar. Her vil det vera rom for ei nokså nyansert vurdering der ein tek omsyn til dei konkrete tilhøva i saka.

Utkastet regulerar ikkje spørsmålet om bortfall av andre løysingsrettar enn forkjøpsrettar. Det fører til at dei vanlege reglane om forelding vil gjelda for slike rettar.

Løysingkravet

Til § 14

I fyrste stykket er fastsett at løysingskrav må setjast fram skriftleg. Ein slik regel vil etter utvalet sitt syn avskjera tvil og tvist om løysingskravet er sett fram i tide etter reglane i § 13. Det vil og vera ein klår føremon å ha eit skriftkrav slik at det i ettertid kan kontrollerast om det løysingkravet som vart sett fram, oppfyller dei krava som vert stilt til innhaldet.

Dersom eit løysingskrav ikkje fyller dei krava som er stilt i fyrste leden, vil ein måtte rekna kravet som ikkje framsett. Det kan vel likevel tenkjast situasjonar der det ville vera urimeleg å la manglande opplysing om kva for eigedom kravet gjeld få slik verknad. I [side 72] mange tilfelle vil det ikkje vera nokon tvil mellom partane om dette.

I andre stykket hare ein regulert spørsmålet om kven løysingsretten skal gjerast gjeldande mot. I praksis har det her særleg vore tvil om det er seljar eller kjøpar som er rette adressat for krav etter ein forkjøpsrett i samband med ei overføring av eigedomen, sjå Austenå s. 346 ff. Utvalet har sett det som viktig å skapa mest mogeleg klåre reglar her. Når ein innfører faste fristar for å gjera retten gjeldande vil det verta endå meir naudsynt enn før å gjera det klårt kven rettshavaren skal retta kravet sitt mot.

Hovudregelen er at kravet skal rettast mot eigaren av eigedomen. Dette vil gjelda for alle løysingsrettar. Etter andre punktum kan rettshavaren, dersom han ikkje er kjent med noko anna, gå ut frå at den som har grunnboksheimelen også er eigar. Dersom det seinare syner seg at det er ein annan som er eigar, vil kravet måtte rettast mot han, men det vil vera tilstrekkeleg til å avbryta fristen etter § 13 at ein sender kravet til den som har grunnboksheimelen. Ein må og kunna avbryta forelding ved å gå til søksmål mot grunnboksheimelshavaren, jf. 4. stykket.

Dersom løysingsretten vert gjort gjeldande i samband med avhending av eigedomen, skal varsel sendast både til avhendaren og til den som er blitt eller skal bli, ny eigar. Med avhending er her meint friviljug avhending gjennom avtale eller gåvetilsagn. I ein slik situasjon vil begge partar kunne ha sterk interesse i å få varsel, utan omsyn til kven av dei som er å rekne som eigar på det tidspunktet løysingskravet vert sendt.

Der det er ein forkjøpsrett som vert gjort gjeldande, vil avhendaren kunne omgjera den disposisjonen som utløyser retten etter § 18 i utkastet, sjølv om eigedomsretten har gått over på den nye eigaren. Dersom det er ein annan løysingsrett som vert gjort gjeldande, er det særleg den som skal verta ny eigar som har interesse i å få varsel, men det kan også i ein slik situasjon vera viktig for avhendaren å få varsel.

Utvalet har kome til at det vil vera best med ein regel som gjev begge partar krav på varsel, slik at det kan disponera under omsyn til at løysingsretten er gjort gjeldande.

Etter konsesjonslova § 21, 6. stykket skal kravet om forkjøpsrett sendast både til «overdrageren og erververen». I sjøfartslova § 52, 3. stykket er det fastsett at «erververen» skal varslast. Sameigelova har ingen regel om dette, sjå nærare Austenå s. 349.

Etter tredje stykket skal kravet sendast til skifteretten dersom buet ikkje er overteke av sjølvskiftande arvingar. Dette vil vera ei praktisk ordning, og det vil vera naudsynt for skifteretten å vita om kravet når det skal skiftast offentleg. Formuleringa «som ikkje er overteke av sjølskiftande arvingar» er brukt for å gjera det klårt at regelen også omfattar tilfelle der det er på det reine at arvingane vil ta over buet til privat skifte. Etter at buet er overteke av sjølvskiftande arvingar vil rettshavaren kunne velja å senda kravet til alle arvingane.

Etter fjerde stykket vil det alltid vera nok til å avbryta fristen at ein set fram kravet overfor den som har grunnboksheimen til eigedomen. Dette vil gje rettshavaren ein utveg til å avbryta fristen etter § 13, sjølv om han ikkje finn fram til alle som har krav på varsel etter reglane ovanfor, innan fristen.

Dersom retten vert gjort gjeldande etter eit arvefall vil det og vera nok å senda kravet til skifteretten, sjølv om buet er overteke av sjølvskiftande arvingar. Der det er ein testamentsfullførar, bustyrar oppnemnt av skifteretten eller ein fullmektig for arvingane, må det vera nok til å avbryta fristen at løysingskravet er sendt til han. Føremålet med føresegnene i fjerde stykket er å stilla opp klåre reglar om kva som skal til for å avbryta fristane etter § 13.

I tillegg til dette må rettshavaren senda løysingskrav til andre som etter paragrafen her har krav på det. Dette treng ikkje vera gjort innan fristen etter § 13, men dersom han ikkje oppfyller plikta si på dette punktet, kan retten hans falla bort på grunn av passivitet. Det må krevjast at rettshavaren syner ein rimeleg aktivitet for å finna fram til dei aktuelle personane og sender løysingskrav til dei innan rimeleg tid, sjølv om han har gjort nok til å avbryta fristen etter fjerde stykket.

I femte stykket har ein regulert rettshavarens plikt til å stilla trygd for betalinga overfor eigaren. Eigaren kan ikkje velja sjølv om han vil overføra eigedomen til rettshavaren, og kan såleis ikkje utelata han på grunn av dårleg betalingsevne. Det er klårt at han kan kome i ein vanskeleg situasjon dersom det etter ei tid vert klårt at rettshavaren ikkje kan betala. Eigaren bør difor etter utvalet sitt syn ha rett til å krevja at det vert stilt trygd for betaling, dersom han ikkje lit på at rettshavaren kan betala. Etter femte stykket får han rett til å krevja trygd i form av garantifråsegn frå bank eller trygdelag innan ein månad.

Utkastet pålegg ikkje eigaren å godta pant som trygd, så dette er meir tungvindt å inndriva enn å krevja betaling frå den som har stilt garanti. Rettshavaren bør ha plikt til å tilby ei form for trygd som ved sida av å vera sikker, er rimeleg lett å få realisert.

Dersom det er tvist om kor stor løysingssummen [side 73] og dermed garantisummen skal vera, vil partane kunne krevja at namsretten fastset storleiken på garantisummen i vedtak. Dette vil ikkje vera bindande for kor stor løysingssummen skal vera, men vil vera med å sikra at eigaren får rimeleg trygd for sitt krav. Samstundes vil rettshavaren gjennom denne regelen ha eit vern mot urimelege og urealistiske krav om garantisum.

Dersom rettshavaren ikkje stiller slik garanti som nemnt innan fristen, vil det føra til at løysingsretten fell bort.

Avgjerda av om det skal reknast renter av den fastsette løysingssummen skal og takast av namsretten. Dette vil gje høve til ei rask avgjerd av rentespørsmålet der løysingssummen er på det reine.

I dei tilfella der det er tvist om løysingssummen, som må avgjerast av dei vanlege domstolane, vil også rentespørsmålet verta avgjort i domen.

Regelen seier ikkje noko om når det skal betalast renter. Dette spørsmålet kan koma opp i ulike situasjonar, og utvalet har kome til at ein her må falla attende på tolking av rettsgrunnlaget i dei einskilde høvet, og allmenne reglar om renteplikt.

Til § 15

Paragrafen regulerar tilhøvet mellom løysingsrettshavaren og den som har inngått avtale om kjøp av eigedomen med den tidlegare eigaren.

Dersom kjøparen enno ikkje har fått eigedomsretten eller overteke eigedomen, går rettar og plikter etter avtalen over på løysingsrettshavaren frå den tid løysingskrav er framsett i samsvar med § 14, 2. stykket, 3. punktum. Det avgjerande tidspunktet må her vera når kravet kjem fram til kjøparen.

Det inneber at det frå dette tidspunktet er løysingsrettshavaren som pliktar å betala avdrag på kjøpesummen eller oppfylla andre plikter som kjøparen måtte ha etter avtalen. Han vil og få rett til å overta eigedomen i samsvar med avtalen. Han vil med andre ord tre inn i kjøparen sin posisjon etter avtalen.

Regelen er i samsvar med formuleringa i konsesjonslova § 14, 1. stykket. Denne regelen gjeld og der eigedomsretten er gått over eller eigedomen er overteken av kjøpar.

Etter utvalet sitt syn vil det i det sistnemnde tilfellet vera bruk for meir nyanserte reglar mellom anna for å gje den nye eigaren eit betre vern.

Kjøparen av ein eigedom vil i mange tilfelle ha betalt ein del av kjøpesummen, eller ytt anna vederlag for eigedomen før retten vert gjort gjeldande. Dette vederlaget er det rettshavaren som skal yta, etter at han har gjort sin rett gjeldande. For å sikra kjøparen sitt krav på å få dette dekka hos rettshavaren, har ein i andre punktum sett som vilkår for at rettar og plikter skal gå over etter fyrste punktum, at det kjøparen har lagt ut i samsvar med avtalen, vert godtgjort av rettshavaren.

Ein har ikkje sett nokon særskilt betalingsfrist, men kjøparen vil etter tredje stykket kunne krevja trygd for betaling med 1 månads frist, jf. § 14, 3. stykket.

Det vil i mange tilfelle vera uklårt kva rettshavaren skal betala kjøparen. Dessutan kan ein del av vederlaget vera oppgjort ved naturalytingar som skal omreknast til pengar etter § 19 (jf. nedanfor), slik at det må haldast skjøn etter § 22 for å få fastsett verdien av dette.

Før det er på det reine kva rettshavaren skal betala, vil det ikkje vera noko betalingsplikt. Om det vert kravt må det likevel stillast trygd for den summen namsretten fastset.

Dersom det oppstår tvist mellom kjøpar og seljar om kor stor del av kjøpesummen som er betalt, må rettshavaren kunna fri seg ved å deponera den omtvista summen i samsvar med reglane i lov 17. februar 1939 nr. 2.

Når det er på det reine kva som skal betalast vil kravet forfalla til betaling etter påkrav med rimeleg frist. Det vil kunne reknast morarente frå 1 månad etter at det er sendt skriftleg påkrav med oppmoding om å betala, morarentelova § 2, 1. stykket.

Ved at det er stilt trygd for betalinga vil kjøparen kunna vera viss på å få dekning. Han vil difor ikkje kunna hevda at rettshavaren taper sin rett sjølv om det ikkje vert betalt. Han må her ta dei steg som trengst for å få dekning gjennom den trygd som er stilt for kravet.

Til § 16

Paragrafen regulerar fristen til å gje frå seg eigedomen der dette ikkje er regulert på annan måte.

Dersom rettshavaren har rett til å overta eigedomen utan at det har skjedd noko eigarskifte (kjøperett) vil det gjerne vera fastsett ein frist for å gjera denne gjeldande, i skipingsgrunnlaget for retten. Ein forkjøpsrett vil ofte gå ut på overtaking på same vilkåra som tredjemann godtek. Dette vil og gjelda for det som er avtala om overtakingstid. Eigaren har då gjort seg klar til å gje frå seg eigedomen til den avtalte tida, og det gjer ikkje nokon skilnad om han må gje den over til [side 74] rettshavaren som har gått inn i kjøparen sin rett.

Det kan vera at rettshavaren har rett til overtaking på andre vilkår enn tredjemann (lågare pris m.m.). Dersom det ikkje er sagt noko anna, vil det likevel måtte leggjast til grunn at rettshavaren trer inn i tredjemanns rett, når det gjeld overtakingstida.

Der dette spørsmålet ikkje er regulert verken direkte i skipingsgrunnlaget for retten eller indirekte gjennom den avtalen som utløyser ein forkjøpsrett, fastslår paragrafen at eigaren skal ha «rimeleg høve til å område seg».

Det kan vera han treng ny bustad, det kan gjelda avvikling av ulik slag næringsdrift på eigedomen, borttaking av anlegg og installasjonar m.m. Fristen lyt her retta seg etter tilhøva. Ein vil nok i ein del tilfelle kunna finna ei viss støtte for vurderinga i avtalepraksis for eigedomar av det slaget som det gjeld. Elles må ein falla attende på ei vurdering av kor lang tid det vil ta for eigaren å gjera det som trengst før han kan gje frå seg eigedomen.

Det er likevel ikkje berre eigaren sine interesser ein kan ta omsyn til her. Rettshavaren si interesse i å kunna overta innan rimeleg tid må tilleggjast vekt.

Etter siste punktum skal same regelen gjelda i dei tilfella der ein ny eigar alt har overteke eigedomen før retten vert gjort gjeldande. Også han vil ha bruk for ein rimeleg frist til å områda seg. Dette er i samsvar med de som elles gjeld der ein person sit med annan manns ting utan å vera nemnande å leggja til last, lov om hendelege eigedomshøve i § 16.

Til § 17

Paragrafen regulerar det fysiske rådvaldet over eigedomen for eigar og innehavar, etter at løysingskrav er sett fram.

«Eigar» omfattar den som til ei kvar tid er eigar. Der retten vert gjort gjeldande i samband med eigarskifte vil dette omfatta både den gamle og den nye eigaren.

«Innehavar» omfattar alle som utan å vera eigar sit med eigedomen eller delar av den, som paktar, festar, leigetakar e.l. Desse vert likevel berre råka av forbodet så langt deira rett har dårlegare prioritet enn løysingsretten. Elles vil dei kunna utøva sin rett så langt den rekk, uhindra av løysingsretten.

Paragrafen forbyd forringing av eigedomen. Det er nemnt eit par døme på korleis dette kan skje («riving av bygningar, uthogst i skog»), utan at dette er uttømande. Også forringing som skjer på annan måte vert råka av forbodet.

Riving av bygningar og uthogst er heller ikkje forbode utan at det representerar ei forringing av eigedomen.

I Rt. 1981 s. 10 (som gjaldt eit anna spørsmål) er det til dømes uttalt at bygningen på eigedomen «bare er en verdireduserande faktor», sjå også Rt. 1980 s. 1.

I eit slikt tilfelle vil riving av bygninga ikkje føra til reduksjon av verdien av eigedomen. Her kan likevel koma opp spørsmål om kva vern «ikkje-økonomiske» interesser, som rettshavaren kan ha i eigedomen, skal ha i denne samanhengen, sjå nedanfor.

«Forringing» vil liggja føre ved tiltak som reduserar bruks- eller omsetnadsverdien av eigedomen. Det må likevel krevjast meir enn at ein kan påvisa mindre endringar i verdien. Ein må godta endringar som kjem av vanleg og fornuftig utnytting av eigedomen.

Uttak av vanleg avkasting som naturleg fell før overtakingsfristen etter § 16 må tilfalla eigaren, også når det er kjøparen som har overteke eigedomen.

Rett nok skal rettshavaren i eit slikt tilfelle tre inn i kjøparen sine rettar og plikter etter avtalen, § 15. Etter § 16 har likevel også den nye eigaren krav på rimeleg frist til å gje eigedomen frå seg, etter at retten vert gjort gjeldande. Dette vil innebera at eigaren også har krav på avkastinga i denne tida.

Den som har forkjøpsrett på same vilkår som kjøparen må og respektera avtala mellom seljar og kjøpar om fordelinga av avkastinga.

I det tidsrommet eigar eller innehavar har retten til avkastinga, må dei såleis kunne hogge i skogen, i samsvar med vanlege prinsipp for god skogskjøtsel, og kva som er vanleg drift.

Odelslova § 63 fastset at det ikkje må hoggast meir enn det som svarar til verdauken ved tilvekst etter at det er forkynt stemning i odelsløysingssak.

Utvalet har kome til at ein slik regel kunne verka for restriktiv i høve til løysingsrettar. Det bør etter utvalet sitt syn vera høve til vanleg drift av eigedomen. Dei offentlegrettslege reglane om skogvern (l. 21. mai 1965 § 16) vil normalt hindra rovdrift som forringar skogen.

Regelen i andre punktum set forbod mot disposisjonar som skaper vanskar for gjennomføringa av løysingskravet utan at ein kan sei at dei forringar verdien av eigedomen.

Påkostnader kan i visse høve vera til meins for rettshavaren. Utvalet er kjent med døme frå praksis der store påkostnader har gjort at eigedomen er blitt for dyr til at rettshavaren kan innløysa den.

[side 75]

Det er ikkje alltid at påkostnader vil gjera eigedomen meir verdt for rettshavaren. Det kan til dømes på ein landbrukseigedom verta investert i langt meir og betre bustadhus en naudsynt. Dette vil ikkje auka avkastinga av eigedomen for den som skal overta den for å driva den. Det same gjeld investeringar med sikte på andre driftsformer enn dei rettshavaren kan eller ynskjer å gå inn på.

Det kan og tenkjast at det på ein bustadeigedom vert gjort påkostnader som i og for seg aukar verdien, men som gjer det uråd for rettshavaren å skaffa midler til å løysa eigedomen.

Det kan tenkjast andre tiltak enn påkostnader som kan skapa vanskar for gjennomføringa av løysingskravet. Dette vert omfatta av «andre endringar».

Også her er det i stor grad spørsmål om det er gjort noko som går ut over normal drift, og må reknast som illojalt når ein tek omsyn til at det er gjort gjeldande løysingsrett.

Til § 18

Paragrafen regulerer spørsmålet om det er høve for partane til å gjera om ein avhendingsavtale som utløyser forkjøpsrett, med den verknaden at forkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande.

Føresetnaden for problemstillinga er at det ligg føre ein bindande avtale som utløyser forkjøpsrett etter § 12. Dersom avtalen ikkje er endeleg inngått mellom partane, eller den ikkje er rettsgild etter avtalerettslege reglar, vil forkjøpsretten ikkje vera utløyst i det heile, jf. merknadane til § 12 ovanfor.

Utvalet har kome til at det bør vera høve for avhendaren til å gjera om den disposisjonen som utløyser forkjøpsretten. Om bakgrunnen for regelen syner ein til dei almenne merknadane s. 50-51 ovanfor.

Paragrafen stiller ikkje opp andre vilkår for å kunne gjera om avtalen enn at det vert gjeve skriftleg melding om dette til avtalemotparten (kjøparen, gåvemottakaren eller andre) og rettshavaren innan ein frist på seks veker frå kravet om forkjøpsrett vart sett fram.

Fristen er den same som den som gjeld for omgjering av eigedomsoverdraging etter at det offentlege har gjort gjeldande sin forkjøpsrett etter konsesjonslova. Sjå konsesjonslova § 15, 1. stykket 1. pkt., slik den lyder etter endring ved lov 3. juni 1983 nr. 50.

Fristen må reknast frå løysingskravet kom fram til rett adressat etter § 14, og vert avbroten ved at melding om omgjering kjem fram til adressaten.

Kravet om at meldinga skal vera skriftleg, må gjelda sjølv om det her er gjeve munnleg melding eller rettshavaren har fått kunnskap om dette på annan måte.

Avhendaren kan og ha andre motiv for å gjera om avtalen enn at han ynskjer å unngå forkjøpsretten. Dette har ikkje noko å sei for retten til omgjering korkje i den eine eller den andre retninga, såframt omgjeringa skjer på den måten og til den tid som paragrafen her fastsett.

Dersom avhendingsavtalen vert omgjort slik at forkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande, vil retten framleis kvila på eigedomen og vil kunna gjerast gjeldande neste gong retten vert aktuell, dersom den ikkje fell bort av andre grunnar.

Etter andre stykket har avhendaren rett til å heva avtalen etter vanlege reglar om mishald. Dette gjeld og i høve til ein rettshavar som har gjort gjeldande sin rett og såleis har overteke dei rettane og pliktene kjøparen har etter avtalen. Dette inneber for det fyrste at avhendaren kan ha heva ein elles bindande avhendingsavtale med kjøparen etter vanlege reglar, også etter at forkjøpsretten vert gjort gjeldande, med den verknad at forkjøpsretten ikkje kan nyttast. Dessutan vil han kunna heva kontrakten overfor rettshavaren dersom han ikkje oppfyller dei pliktene han overtek etter kjøparen, og mishaldet er slik at det gjev hevingsrett etter vanlege reglar.

Om når det er høve til heving av avtale om avhending av fast eigedom på grunn av mishald, sjå NOU 1979:48 s. 14 og s. 55-59 [55, 56, 57, 58, 59].

Løysingssum og oppgjer

Til § 19

Skipingsgrunnlaget for retten kan ha ulike føresegner om fastetjinga av løysingssummen. Det kan vera fastsett ein fast sum, ein høgstesum eller at løysingssummen skal fastsetjast ved takst. Ved forkjøpsrettar er det vanleg å fastsetja at retten gjev høve til overtaking til den pris og på dei vilkåra elles som tredjemann har akseptert. Ein vil og leggja til grunn at det er det sistnemnde som er meint der ikkje anna er sagt.

Denne paragrafen gjeld det tilfellet at løysingssummen skal setjast til den prisen eigedomen vert held for til andre.

Siktemålet med ei slik ordning er normalt at rettshavaren skal ha rett til å overta eigedomen for det den er verdt ved sal til andre. Ved vanleg sal vil den prisen avhendaren oppnår hos tredjemann vera det beste uttrykket for omsetnadsverdien av eigedomen. Problema oppstår der det ligg føre omstende som gjev grunn til å tru at den prisen som er avtalt ikkje er den reelle verdien av eigedomen. Det skjer nokså ofte at eigaren [side 76] legg vekt på andre moment enn marknadsverdien av eigedomen når prisen vert fastsett.

Utvalet meiner det vil verka urimeleg om rettshavaren skulle få den verdien som ligg i at eigedomen er selt til underpris. Dette er særlig klårt der eigedomen er selt til underpris fordi avhendaren ynskjer å tilgodesjå ein bestemt kjøpar, eller i alle høve gjera det mogeleg for han å overta eigedomen.

Ein har i lovgjevinga og i rettspraksis til dels sett noko annleis på dette i tilfelle der det i og for seg har skjedd et ordinært sal, men kjøparen har gjort eit «godt kjøp» slik at den avtalte prisen er lågare enn vanleg marknadspris for eigedomen, sjå s. 27-28 ovanfor.

Utvalet har kome til at det ikkje er grunn til å skilja mellom reine gåvesal og andre tilfelle der det er selt til underpris. Eit slikt skilje vil for det fyrste vera vanskeleg å praktisera fordi skiljet knyter seg til spørsmålet om det har lege føre «gavehensikt» hos avhendaren. Dette vil i svært mange tilfelle vera nærast uråd å etterprøva.

Rettshavaren har ikkje, så lenge retten ikkje er aktuell, noko anna rettmessig forventing enn å få overta eigedomen for marknadsverdi. Det vil vera ein uventa føremon for han å få overta den til ein lågare pris, same kva bakgrunnen for den låge prisen er.

Det må openbert vera selt til underpris for at ein kan krevja løysingssummen fastsett til vanleg pris uavhengig av kjøpesummen. Det vil i dei fleste tilfelle vera ein relativt stor slingringsmon for kva som er vanleg pris, og ein kan ikkje leggja vekt på mindre avvik. Det må utan grundige vurderingar vera klårt at prisen er lågare enn vanleg pris. Dette vil kunna avskjera tvist i dei tvilsame tilfella.

Overføring utan vederlag ved byte, gåve eller arv er teke med fordi ein heller ikkje i slike situasjonar vil ha noko avtalt vederlag som kan nyttast som grunnlag for fastsetjing av løysingssummen. Ved byte vil det rett nok vera fastsett eit vederlag, men dette er likevel ikkje alltid særleg godt grunnlag for fastsetjing av verdien av den eigedomen forkjøpsretten gjeld.

Andre stykket fastset at ein og skal setja løysingssummen til vanleg pris i dei tilfelle der det ikkje er heimel for nokon annan pris. Dette inneber for det fyrste ein tolkingsregel for dei tilfella der det ikkje er sagt noko uttrykkeleg om kva slags målestokk ein skal nytta for å fastslå løysingssummen.

Regelen vil og omfatta dei tilfella der løysingsretten vert utløyst utan at det ligg føre ei avhending i vanleg forstand. Det kan vera at løysingsretten vert løyst ut av overføring av aksjar eller selskapspartar som nemnt i § 12 femte stykket, leigeavtalar eller avtalar om bruksrett som i realiteten må reknast som overdraging (proformatilfella) eller fordi eigaren i vesentleg grad går ut over grensene for den fysiske råderetten over eigedomen, sjå avsnittet om gjeldande rett s. 18 ovanfor. Ein vil heller ikkje i slike tilfelle ha noko avtalt vederlag å halda seg til. Dersom ikkje rettsgrunnlaget fastset at vederlaget skal fastsetjast ut frå andre mål, vil ein difor måtte falla attende på vanleg pris som målestokk.

Løysingssummen skal setjast til «vanleg pris». Dette vil oftast vera omsetnadsverdien. Det kan likevel reisa seg spørsmål om ein ut frå føremålet med retten i visse tilfelle må leggja andre vurderingsmoment til grunn.

Dette kan særleg vera aktuelt der retten tek sikte på å sikra høve for rettshavaren til å driva ein landbrukseigedom. Sjølv om retten går ut på å kunne overta til den prisen tredjemann har akseptert, og sjølv om verdien for andre føremål er høgare, kan det vera spørsmål om ein må leggja til grunn den verdien eigedomen har dersom den vert selt for det føremålet retten skal tena. Vidare kan det verta spørsmål om kva ein skal ta med som grunnlag for vurderinga. Det kan til dømes vera hus på eigedomen som ikkje aukar verdien med tanke på jordbruk, jf. merknadane til § 17 ovanfor.

Utgangspunktet må her vera ei tolking av grunnlaget for forkjøpsretten og dei føresetnadane som ligg til grunn for den. Der det skal betalast same pris som ved sal til tredjemann, må ein likevel oftast gå ut frå at det er den prisen eigedomen lovleg kan seljast for som skal leggjast til grunn.

Dersom overdraginga er konsesjonspliktig etter konsesjonslova av 1974, vil det normalt verta stilt som vilkår for konsesjon at kjøpesummen ikkje overstig den verdien av eigedomen som landbruk. I så fall må denne verdien leggjast til grunn, sjølv om det var avtalt høgare pris med kjøparen. Rettshavaren må ha krav på å få kjøpt eigedomen til ein pris som ikkje hindrar han i å få konsesjon og dermed verta sitjande med eigedomen.

Det er berre i dei tilfella det er selt til underpris at ein kan krevja at omsetnadsverdien vert lagt til grunn. Av dette må fylgja at det ikkje er høve til å få endra ein pris som er høgare enn omsetnadsverdien, så lenge prisen ikkje er i strid med prislova § 18 eller andre prisføresegner. Det er sjølvsagt ein føresetnad for dette at den oppgjevne prisen er reell. Er det sett ein fiktiv pris med sikte på å unngå at forkjøpsretten vert gjort gjeldande, vil rettshavaren ha krav på at den [side 77] reelle prisen mellom partane eller eventuelt omsetnadsverdien vert lagt til grunn.

Avgjerda om kva som er vanleg pris, skal etter § 22 skje ved skjøn dersom ikkje partane vert samde om løysingssummen, eller ei anna avgjerdsform.

Til § 20.

Som nemnt i dei allmenne merknadane s. 46, vil ei føresegn skipingsgrunnlaget om fast løysingssum ofte kunne føra til heilt andre resultat enn det partane hadde tenkt seg. Endring i den allmenne pengeverdien eller i eigedomsverdien i det aktuelle området, kan føra til ei sterk forrykking av balansen i rettshøvet og ei urimeleg forfordeling av den eine parten. Med den utviklinga vi har hatt i pengeverdien og eigedsomsprisar dei siste tiåra har den fastsette løysingssummen ofte blitt urimeleg låg.

Saka i Rt 1981 s. 10 (referert ovanfor) er eitt klårt døme på dette. Løysingssummen var i 1918 fastsett til kr. 60.000. På domstidspunktet var verdien av eigedomen omlag kr. 2.000.000.

Sjå også Rt. 1950 s. 800. Stavanger kommune hadde i 1912 teke atterhald om attkjøpsrett til A/S Stavanger Telefonforretning. Løysingssummen skulle «kun» dekka den innbetalte aksjekapitalen. Då retten vart gjort gjeldande i 1943 var aksjekapitalen kr. 520.000, medan nettoformuen i selskapet var over kr. 3.000.000. Høgsterett kom under dissens (3-2) til at retten hadde falle bort p.g.a. endring i tilhøva. Det var også lagt vekt på at statleg overtaking av telefonanlegga i alle høve var nært foreståande.

I rettspraksis har ein vore nokså atterhalden med å endra slike fastprisklausular utan særs heimel i avtalen eller i lov, jf. Rt 1958 s. 529 (festeavgift).

Som nemnt i dei allmenne motiva s. vil den nye regelen i avtalelova § 36 truleg gje eit visst høve til revisjon av slike fastprisklausular dersom utviklinga fører til at det ville vera urimeleg å gjera dei gjeldande. Men det kan vera usikkert kor langt denne regelen gjeld for løysingsrettar.

Utvalet har kome til at det trengst ein særregel som gjev høve til regulering av fast løysingssum. Føresegner om fast løysingssum fører til store vanskar i praksis, og det trengst relativt presise reglar om kor langt det er høve til å få dei revidert.

Som utgangspunkt gjer ein framlegg om rett til regulering etter ti år. Dette er parallelt til regelen i tomtefestelova § 14 som gjev høve til regulering av festeavgift kvart tiande år.

Innanfor ein slik tidsperiode må ein gå ut frå at det til vanleg er mogeleg for partane å forutsjå utviklinga og eventuelt ta atterhald i skipingsgrunnlaget dersom dei ikkje vil godta dei resultata som utviklinga vil kunna føra til. I motsetnad til tomtefestelova § 14 hindrar ikkje utkastet at ein avtalar ulike former for indeksregulering ubunden av tiårsfristen.

Det er ikkje meininga at det skal skje ei regulering av løysingssummen kvart tiande år. Regelen inneber at ein kan få regulert løysingssummen dersom det er gått meir enn ti år frå løysingssummen vart fastsett, eller sist regulert, til retten vert aktuell. Før retten vert aktuell vil partane vanlegvis ikkje ha noko interesse av å få fastsett om løysingssummen er endra i høve til det som opphavleg var fastsett.

Dette går og fram av at løysingssummen etter § 22 skal fastsetjast i skjøn dersom partane ikkje vert samde. For å krevja skjøn må ein ha rettsleg interesse, skjønslova § 2, jf. tvistemålslova § 54.

Slik rettsleg interesse kan og tenkjast å liggja føre dersom eigaren skal ta opp pantelån på eigedomen og ynskjer å få regulert løysingssummen for å oppnå ein høgare panteverdi.

I ein del tilfelle vil det likevel kunna vera sterke grunnar som talar for eit høve til å krevja regulering før det er gått ti år. Utkastet opnar difor for dette «når det har skjedd særskilt stor endring i pristilhøva».

Ved vurdering av om det har skjedd særskilt store endringar, må ein ta utgangspunkt i den prisutviklinga for eigedomen som det var rimeleg for partane å rekna med på skipingstidspunktet, ut frå utviklinga i pengeverdien på det tidspunktet, eksisterande planar for utbygging i området osb.

Dersom det skjer vesentlege og uventa avvik frå dette, til dømes fordi det skjer ei industriutbygging i området som påverkar dei lokale eigedomsprisane, vil ein kunna krevja regulering. Det er og klårt at ein vil måtte ta omsyn til om endringa i pristilhøva har ført til at ei gjennomføring av retten til den fastsette summen ville vera urimeleg mot nokon av partane.

Det vil vera høve til regulering både ved auke og nedgang i eigedomsprisane.

Etter andre stykket er det eigedomsverdien på reguleringstidspunktet som skal leggjast til grunn. Dette inneber for det fyrste ei klårgjering av det som er sagt ovanfor om at det ikkje er verdien etter 10 år som ein skal fram til, men verdien når retten vert gjort gjeldande, til dømes etter 18 år. Vidare inneber denne føresegna at når løysingssummen skal fastsetjast i skjøn, er det skjønstidspunktet som skal leggjast til grunn, sjølv om dette kan vera nokså lang tid etter aktualiseringstidspunktet [side 78] eller det tidspunktet då retten vert gjort gjeldande.

Andre stykket, andre punktum gjeld det tilfellet at løysingssummen opphavleg er sett lågare enn full pris. Dette skjer mellom anna nokså ofte når det vert skipa løysingsrettar for sysken i samband med overføring av ein eigedom frå foreldre til born. Meininga er då gjerne at verdistigingsgevinsten ikkje, eller i alle høve ikkje fullt ut, skal tilfalla den som får eigedomen overdregen til seg dersom han ynskjer å selja. Dessutan vil ein ofte sikra at eigedomen vert i slekta, ved å setja ein pris som gjer det mogeleg for syskena å overta.

Ved reguleringa av løysingssummen skal det takast omsyn til at løysingssummen opphavleg var sett lågare enn full pris. Vanlegvis vil dette innebera at ein bør finna fram til same høvetal mellom løysingssum og full pris som det som var fastsett opphavleg. Var den fastsette løysingssummen tre fjerdedelar av full pris då den vart fastsett, vil det vera rimeleg å fastsetja den til tre fjerdedelar av det som er full pris på reguleringstidspunktet. Det kan likevel vera andre moment som må takast omsyn til her, og det er klårt at det vil vera eit nokså vidt rom for skjøn når det gjeld dette spørsmålet.

Til § 21

Fyrste stykket opnar høve til å få rekna vederlag som skal takast i form av kår eller andre naturalytingar, om i pengar. Slike overtakingsvilkår er gjerne avtala med utgangspunkt i eit personleg tilhøve mellom avhendar og kjøpar og avhengig av eit tilknytings- og tillitshøve mellom dei. Det vil difor ikkje alltid vera fullnøyande for avhendaren at rettshavaren overtek dei avtala pliktene, til dømes til stell og ettersyn.

Dersom det gjeld ytingar som rettshavaren ikkje kan oppfylla utan store kostnader og ulemper elles, eller ikkje har kvalifikasjonar til å utføra, vil han og kunne vera interessert i å få dette omrekna i pengar.

Det er difor i utkastet opna høve for begge partar til å krevja omrekning og oppgjer i pengar.

I tillegg til dei faktorane som er nemnde i § 20, kan verdien av eigedomen og verta endra på grunn av påkostnader som eigaren har gjort etter at løysingssummen vart fastsett.

Paragrafen pålegg i andre stykket rettshavaren å godtgjera den verdauken slike påkostnader fører til. Ei føresegn om fast pris som hindrar at eigaren får godtgjort påkostnader han har gjort på eigedomen og som verkar inn på verdien av den, vil vera urimeleg i høve tl han. Dessutan vil dette føra til at naudsynte og nyttige investeringar ikkje vert gjort, fordi eigaren ikkje tek sjansen på at retten kan verta aktuell før han har fått utnytta investeringa. Det er likevel naudsynt å finna fram til ei nærare avgrensing av kva slag påkostnader som skal godtgjerast. Vanleg vedlikehald og fornying vil falla utanom.

Ved at det er verdauken som skal godtgjerast, må ein også foreta reduksjon der påkostinga er gjort lang tid før retten vert nytta. Det skal sjølvsagt ikkje betalast full pris for ein 10 år gamal driftsbygning. Eit anna problem reiser seg der ein ting som var på eigedomen då løysingssummen vart fastsett, er bytt ut med ein ny ting. Den opphavlege driftsbygninga er til dømes riven og det er bygt ny. Her må ein gå ut frå at den gamle driftsbygninga var med i grunnlaget då ein fastsette den opphavlege prisen, slik at det må gjerast frådrag for den.

I tilfelle der det likevel skal skje ei regulering av løysingssummen etter § 20, må det skje ei samla vurdering av verdien av eigedomen i lys av prisnivået på reguleringstidspunktet, og dei påkostnadane som er gjort.

Påkostnader som vert gjort ut frå særlege føremål eller interesser, utan å verka inn på verdien av eigedomen, kan ikkje krevjast godtgjort.

Det same gjeld påkostnader som ikkje er tilletne etter § 17, 2. punktum. I høve til regelen i § 21, vil det vel og vera aktuelt å sjå bort frå påkostnader som er gjort før løysingkravet vert sett fram, dersom det elles er tale om påkostnader som sakleg sett går inn under § 17.

Tredje stykket slår fast at det er løysingsrettshavaren som svarar for kostnadane i samband med gjennomføringa av løysinga. Dette er slikt som dokumentavgift, tinglysing av skøyte osb. Dersom det vert tvist mellom partane som må løysast gjennom domsavgjerd, skal sakskostnadane ved dette ileggjast etter vanlege reglar. Der det vert kravt skjøn til avgjerd av nokon av dei spørsmåla som høyrer under skjøn etter utkastet, vil dei vanlege reglane for fordeling av skjønskostnadane gjelda.

Derimot har ikkje utkastet reglar om plikt for forkjøpsrettshavaren til å dekka kjøparen sine utgifter til tinglysing, dokumentavgift m.m. i samband med det kjøpet som utløyser forkjøpsretten. Slike reglar har ein mellom anna i leigegardslova § 6, 6. stykket og i konsesjonslova 1974 § 14, 7. stykket, jf. kapitlet om gjeldande rett s. 29 ovanfor.

Etter gjeldande rett pliktar ikkje forkjøpsrettshavaren dekka slike utgifter ved private forkjøpsrettar. Dei private rettane står etter utvalet sitt syn i ei anna stilling enn dei offentlege forkjøpsrettane som har ein viss karakter av inngrep ovafor partane.

[side 79]

I høve til private rettar vil det vera rimeleg at avhendar og kjøpar ber risikoen for slike utgifter sjølve, Oftast vil vel kjøparen få kompensert noko av risikoen for spilte utgifter gjennom ein noko lågare pris der det kviler forkjøpsrett på eigedomen.

Til § 22.

Dei spørsmåla som er regulerte i §§ 19-21 [19, 20, 21] vil det etter utvalet sitt syn høva best å få fastsett i skjøn etter skjønslova. Det gjeld her også relativt lite omfattande skjøn. Etter andre stykket skal skjøn i lensmannsdistrikt styrast av lensmannen. Dette for å få til ei ordning som gjer det mogeleg å få ei rask avgjerd utan for store kostnadar.

Utvalet har vurdert om det også bør innførast ein regel om at det berre skal vera med to skjønsmenn i rettslege skjøn, men har kome til at regelen i skjønslova § 11 fyrste stykket andre punktum, vil gje tilstrekkeleg heimel for dette. Etter denne regelen kan skjønet setjast med to skjønsmenn dersom ein av partane krev det og skjønsstyraren finn det «ubetenkelig». Utvalget går ut frå at det sjeldan vil vera bruk for meir enn to skjønsmenn i skjøn etter § 22 i utkastet.

Også når det gjeld fordelinga av skjønskostnader, har utvalet kome til at ein bør falla attende på den allmenne regelen i skjønslova § 42 fyrste stykket fyrste punktum. Denne regelen tek rett nok sikte på tilfelle der det er det offentlege som gjer gjeldande løysingsrett. Regelen har likevel fått ei allmenn formulering. Når ein innfører heimel for skjøn også i tilknyting til private løysingsrettar, vil skjønlova § 42 etter sin ordlyd også gjelda direkte for slike skjøn.

Kap. 3. Lovheimla løysingsrettar

Til § 23.

Som nemnt har løysingsrettar i mange tilfelle heimel i lov. Retten kan vera lovfest til fordel for private eller for det offentlege. Rettane er skipa for å vareta nokså ulike omsyn, og det vil i en viss mon vera naudsynt med særreglar for dei ulike tilfella. Dette gjeld særleg i samband med rettar til fordel for det offentlege. Ein del av dei aktuelle lovene inneheld difor, ved sida av å gje heimel for løysingsrett, nærare reglar om kva retten omfattar, vilkår og fristar for å gjera den gjeldande, verdsetjingsregar m.m.

Det er likevel noko varierande kva det er gjeve reglar om i dei aktuelle lovene. Ein har i nokså stor grad rekna med at allmenne ulovfesta reglar om løysingsrettar skulle utfylla lovreguleringa. Ved ei lovfesting av allmenne reglar om løysingsrettar gjennom ei eiga lov, slik utvalet gjer framlegg om, vil det i stor grad vera denne lova som kjem til å utgjera bakgrunnsretten på dette området. Det er då naturleg at lova gjeld for alle løysingsrettar, så langt den høver.

Dessutan er det, i den grad ulike spørsmål er regulert i særlovgjevinga, langt på veg fastsett samanfallande reglar. Ein vil få ei betre redigering av lovgjevinga på dette området ved å samla slike allmenne reglar om sams spørsmål i ei lov, medan heimelen for løysingsrettar på ulike område og eventuelle særreglar for desse, står i særlover.

Utvalet har dessutan lagt vekt på å få til ei betre samordning av reglane, og gjer difor framlegg om oppheving av ein del særreglar, sjå merknadane til § 26 nedanfor. Det er i stor grad dei same spørsmåla som reiser seg uavhengig av kva grunnlag retten har, kven som er rettshavar og kva føremål retten skal tena. Dette gjeld særleg gjennomføringa av løysinga og oppgjeret. Det vil difor vera mykje å tena på å ha same reglar for løysingsrettar med ulike rettslege grunnlag så langt det ikkje ligg føre særlege tilhøve som gjer at det krevst eigne reglar.

Paragrafen fastset difor at reglane i lova gjeld tilsvarande for løysingsrettar fastsette i dei opprekna lovene, så langt det ikkje er fastsett andre reglar der.

Utvalet har vurdert om ein i staden for å rekna opp dei lovene som utkastet skal gjelda tilsvarande for, skulle sei at lova gjeld så langt den høver for løysingsrettar med heimel i lov. Ein kom til at det vil vera ein føremon med ei opprekning av dei særlovene lova skal gjelda for, på grunn av den informasjonsverdien dette vil ha. Utvalet forutset at § 23 vert ajourført dersom det kjem nye lover som gjev heimel for forkjøpsrett, eller nokon av lovene i opprekninga vert oppheva eller endra, jf. her praksis i tilknyting til oreigningslova § 30. Fleire av dei lovene som er med i opprekninga gjev også heimel for løysingsrettar som har rettsvern utan tinglysing etter tinglysingslova § 21 andre stykket, jf. utkastet her § 24. Ei opplisting av dei aktuelle lovreglane om slike løysingsrettar i ei allmenn lov om løysingsrettar vil kunne vera med på å hindra at folk vert overraska av loveste løysingsrettar som dei ikkje kjenner til. Slik informasjon kan vera viktigare når det gjeld løysingsrettar enn når det gjeld oreigning. Løysingsrettar er gjerne gjort avhengig av særskilte eigenskapar ved eigedomen, og gjeld såleis berre visse typer eigedomar, til dømes gjeld kommunen sin forkjøpsrett etter leigegardslova berre eigedomar med meir enn fire bustader og der meir enn halvparten av leigearealet er innreia for buføremål, § 1. Det er såleis mogeleg å unngå [side 80] å kjøpa eigedomar som kommunen har forkjøpsrett til etter denne lova. Oreigningsrett er derimot normalt knytt til det føremålet det skal oreignast til, og kan i prinsippet råka einkvar eigedom.

Det kan vera at lover som skulle inn på denne lista ikkje kjem med, jf. Ot.prp. nr. 11 (1964-65) s. 3 der det går fram at den tidlegare regelen i beitelova § 5 om rett for heistyret til å krevja avstått beiterett ikkje vart teke med i oreigningslova § 30 ved ei utegløyming. Det finst og andre døme på manglande ajourføring av oreigningslova § 30. Etter det utvalet har fått opplyst vert det i Justisdepartementet arbeidd med ei oppdatering av denne regelen. Slik manglande oppdatering vil sjølvsagt kunne skapa vanskar for dei som eventuelt har stolt på opprekninga. Ein må likevel gå ut frå at den utegløymde lova vil gjelda fullt ut. Etter Sivillovbokutvalet sitt syn vil det vera mindre risiko for slik utegløyming i samband med løysingsrettar enn ved oreignings, fordi det er langt færre reglar om løysingsrettar enn om oreigning i lovgjevinga. Gjennom bruk av EDB-teknikk (Lovdata), er det også langt lettare å sikra at ein har fått med alle lovene om dette i opprekninga.

Døme på spørsmål som i dag ikkje er regulerte i dei opprekna særlovene, er eigaren sin råderett over eigedomen etter at retten er blitt gjort gjeldande. Dette er ikkje regulert i vassdragslova, burettslova, sameigelova, råderettslova, tomtefestelova eller leigegardslova. Her vil § 17 i utkastet supplera alle desse lovene.

Det same gjeld spørsmålet om frist for å gjera retten gjeldande etter at den er blitt aktuell i relasjon til vassdragslova og råderettslova.

Regelen i utkastet § 18 om høve til omgjering av avtale som utløyser forkjøpsrett, vil og gjelda i høve til vassdragslova, burettslova, sameigelova, råderettslova og tomtefestelova.

I § 26 er det gjort framlegg om endringar i andre lover. Ein har her teke sikte på å fjerna ulikskapar i reglane i dei tilfella utvalet meiner det ikkje er grunn til å ha særreglar, og reglar som ikkje trengst ved sida av reglane i utkastet, jf. nedanfor.

Til § 24

Paragrafen gjeld rettsvern og tinglysing av løysingsrettar med heimel i lov, og vedtak om å gjera gjeldande offentleg løysingsrett.

Dei løysingsrettane som er fastsett i lov har etter fyrste stykket rettsvern utan tinglysing.

Dette er i samsvar med gjeldande rett etter tinglysingslova § 21, andre stykket (jf. utkast til ny tinglysingslov i NOU 1982:17 § 21, fjerde stykket).

Tinglysingslova § 21, 2. stykket gjeld truleg berre for rettar fastsette i formell lov. Sjå Tinglysingsavgjørelser (1955) s. 61-62, som føreset at «lov» i tinglysingsl. § 12 må tolkast som formell lov. Det er då truleg at «lovbestemt» i tinglysingsl. § 21, 2. stykket må tyda bestemt ved formell lov, sjå NOU 1982:17 s. 135.

Tinglysingslovutvalet gjer framlegg om at unnataket skal gjelda for rettar med «direkte hjemmel i lov», tinglysingslovutkastet § 21, 4. stykket. Det er meininga at dette, som etter gjeldande, rett berre skal gjelda rettar fastsette i formell lov.

Løysingsrettar som har rettsvern utan tinglysing skal ikkje kunna tinglysast. Tinglysingslova inneheld ikkje i dag noko forbod mot tinglysing av slike rettar. I tinglysingslovutkastet § 14, 2. stykket er det derimot teke inn eit forbod mot tinglysing av rettar som etter utkastet § 21, 4. stykket har rettsvern utan tinglysing. Bakgrunnen for forbodet er særleg å få til ei avlasting av tinglysingsvernet, og i sterkare grad gjera tinglysingsregisteret til eit rettsvernregister. Ein forutsete at trongen for informasjon skal dekkast gjennom GAB-registeret, som er under oppreting, NOU 1982:17 s. 24-25 og s. 105-06. Her er altså samanfall mellom framlegga, frå Sivillovbokutvalet og frå Tinglysingslovutvalet.

Etter andre stykket må eit vedtak om å gjera gjeldande ein løysingsrett som nemnt i fyrste stykket, derimot tinglysast for å få rettsvern.

Situasjonen er ein heilt annan etter at det offentlege har vedteke å nytta forkjøpsretten ved at då vert tale om ein viss eigedom.

For tredjemann vil det vera ei vesentleg endring i situasjonen at det er gjort vedtak om å nytta retten i det konkrete tilfellet. At det offentlege har løysingsrett vil han nokså lett kunne klårleggja. Derimot kan det vera vanskelegare å få kunnskap om at det er gjort vedtak om å gjera retten gjeldande, dersom dette ikkje er tinglyst.

Dette synspunktet vart lagt til grunn i domen i Rt. 1974 s. 710. Det var her gjort vedtak om bruk av forkjøpsretten etter jordlova, den 11. nov. 1963. Før vedtaket var det påhefta eigedomen ein pantobligasjon på kr. 20.000,-. Denne vart etter eit års tid overdregen til ein annan bank. Høgsterett kom til at banken sitt krav hadde prioritet framfor forkjøpskravet utan omsyn til regelen i tinglysingslova § 21, 2. stykket. Staten måtte på eit tidlegare tidspunkt ha sikra seg mot heimelshavaren sine disposisjonar gjennom tinglysing eller på annan måte.

[side 81]

Tinglysingslovutvalet gjer framlegg om at også forvaltningsvedtak som «gjelder rådigheten over fast eiendom» skal ha rettsvern utan tinglysing.

Frå dette gjer ein likevel unnatak for «vedtak om utøvelse av offentlig forkjøpsrett», (Tinglysingslovutkastet § 21, 5. stykket nr. 1).

Bakgrunnen for unnataket er at eit slikt vedtak «har så stor betydning for tredjemanns interesser og rettigheter i eiendommen at det er rimelig å kreve tinglysing av vedtaket», NOU 1982:17 s. 137.

Sivillovbokutvalet sitt framlegg er noko vidare ved at det og omfattar vedtak om bruk av andre løysingsrettar enn forkjøpsrettar. Utvalet er klår over at kravet til tinglysing ikkje vil ha særleg stor rettsleg verknad i slike tilfelle, fordi løysingsretten framleis vil kvila på eigedomen, og ha prioritet framfor den nye eigaren sin rett. Gjennom nytt vedtak vil då det offentlege kunna få gjennomført løysingsretten. Situasjonen er såleis parallell til det som gjeld der nokon gjer gjeldande odelsrett. Det er klårt at overdraging til tredjemann i god tru, ikkje hindrar løysing, om vilkåra elles er til stades. Etter utvalet sitt syn vil det likevel vera ein fordel at interesserte tredjemenn får kunnskap om at det offentlege ynskjer å gjera bruk av sin løysingsrett, og kan innretta seg på det.

Kap. 4 Ikraftsetjing. Lovendringar

Til § 25

Fyrste stykket overlet til Kongen å avgjera kva tid lova skal setjast i kraft.

Andre stykket fastset kor langt regelen i utkastet § 6 skal gjelda for eldre rettar. Regelen i § 6 er ny i høve til gjeldande rett, og det er naudsynt å gjera den gjeldande også for eldre rettar for å oppnå den tilsikta oppryddinga og saneringa på dette området. Det ville likevel verka for sterkt å gjera regelen gjeldande med ein gong slik at rettar som var skipa for meir enn 25 år sidan fell bort når lova vert sett i verk. Rettshavaren må få rimeleg tid på seg til eventuelt å nytta retten. Ellers ville regelen innebera eit inngrep i eldre rettar som kunne vera i strid med forbodet i Grunnlova § 97 mot å gje lover verknad for eldre tilhøve.

På den andre sida vil ein tjuefemårs-frist frå lova vert sett i kraft, etter utvalet sitt syn vera for vid og ikkje innebera noko effektiv avgrensing av eldre løysingsrettar.

Etter utvalet sitt syn vil ein tiårsfrist etter at lova vert sett i kraft vera rimeleg for rettar som etter § 6 skulle ha falle bort før dette. Regelen vil då ikkje få verknad for rettar som vart skipa mindre enn femten år før lova vert sett i kraft. Regelen skulle gje godt høve for den som har ein kjøperett, til å gjera den gjeldande. Den som har ein forkjøpsrett risikerar at retten ikkje vert aktuell før fristen er ute. Forkjøpsrettshavaren har på den andre sida alltid risikoen for at retten ikkje vert aktuell slik at han får gjera seg nytte av den. Denne risikoen vert noko større når retten vert tidsavgrensa. Med ei tidsgrense på minst tjuefem år frå retten vart skipa, og ti år frå lova vart sett i kraft, skulle ikkje innebera nokon vesentleg reduksjon av rettshavaren sin utsikt til å få overta eigedomen. Utvalet ser det som heilt klårt at regelen ikkje er i strid med Grunnlova § 97.

Til § 26

Paragrafen inneheld framlegg til endringar og oppheving av reglar i andre lover som gjeld løysingsrettar, slik dette er defeinert i utkastet § 1. Hovudmålet med dei endringane som er gjort har vore å få ei samordning av reglane på dette området, både når det gjeld terminologi og innhald. Særføresegner på ulike område som det ikkje er særskilt grunn til å halda oppe, og som det ligg innanfor utvalet sitt mandat å vurdera, har ein gjort framlegg om å oppheva. Utvalet gjer og framlegg om oppheving av ein del reglar som har same innhald som utkastet og såleis ikkje trengst ved sida av dette.

I tillegg har utvalet i eit par tilfelle gjort framlegg om ei opprydding i regelverket som går noko lenger enn det som strengt teke trengst for å oppfylla dei målsetjingane som er nemnt ovanfor, jf. merknadane til nr. 1, 3 og 6 nedanfor.

Bakgrunnen for dette er at løysingsrettar har vore nytta i svært ulike samanhengar og at det difor finst reglar om løysingsrettar svært mange stader i lovgjevinga. Ein del av desse lovene har i dag liten eller ingen aktualitet.

Utvalet har kome til at det allmenne mandatet for Sivillovbokutvalet, og tanken bak utvalet sitt arbeid, tilseier at ein har høve til ei slik vidare vurdering av lover som gjeld dei einskilde oppdraga utvalet har. Jf. St. meld. nr. 90, 1951, s. 36, der det i planen for kondifikasjonsarbeidet vert sagt at ein i fyrste rekkje må ta sikte på mellom anna:

«a) En mer oversiktlig ordning av lovstoffet ved samling av lovregler som hører naturlig sammen, opprydning og bearbeidelse.» (Utheving her).

Utvalet meiner at ei slik vurdering av lovreglar også er naudsynt fordi det elles lett vert til at lovreglar vert ståande lenge etter at den praktiske verdien av dei er borte, fordi [side 82] det ikkje vert gjort opptak til å få dei oppheva.

Ved lov av 15. februar 1963 om å ta bort visse foraldra lovføresegner, oppheva ein store delar av Norske Lov frå 1687, saman med 19 andre lovføresegner frå før 1814 og 61 føresegner frå tida etter 1814. Slike samla oppryddingstiltak er likevel nokså sjeldsynte. Det vil og oftastvera meir tenleg å gjera slik opprydding i samband med lovgjeving på einskildområde.

I nr. 1 gjer utvalet framlegg om oppheving av lov 8. august 1842 om arvefylgja til Jarlsberg Grevskap.

Lova fastset at Staten ikkje skal ha heimfallsrett til grevskapet, sjølv om dette er «forlena» gods, og at arvefylgja skal halda fram slik som fastsett i opprettingspatentet frå 1684, også etter «dets nuværende Besidders død». Ved lov av 4. juli 1927 nr. 11 vart det likevel gjort visse endringer i rekkefylgja, sjå merknaden til nr. 6 nedanfor.

Stamhusordninga inneber at stamhuset sin eigedom, og den seinare tillagte kapitalen, skal fylgja ei viss arvegangsrekkje, slik at den tilfell ein person i kvar generasjon. Den som står fyrst i arverekkja til ei kvar tid har altså krav på å overta heile formuen samla, uten at dei andre arvingane har krav på nokon del. Kapitalen er dessutan underlagt nokså strenge rådvaldsband for den som sit med den til ei kvar tid, med sikte på å halda kapitalen samla.

Forbodet i Grunnlova § 108 mot oppretting av nye stamhus eller fideikomiss har ført til at Jarlsberg no er det einaste stamhuset som er att i landet. Sivillovbokutvalet meiner at stamhusordninga samsvarar dårleg med moderne tankegang, og at slike særskilte suksejonsordningar bør opphevast, sjå merknadane til § 27 nedanfor.

Oppheving av denne lova vil i seg sjølv truleg ikkje føra til bortfall av stamhusordninga, som kviler på eit anna grunnlag, nemleg opprettingspatentet av 1684. Det er dessutan bruk for nærare reglar om kva tid stamhusordninga skal falla bort. Dette vert regulert i utkastet § 27, jf. nedanfor.

Nr. 2. Denne lova regulerar retten til anlegg av private jarnbaneanlegg, og inneheld mellom anna ein regel om at det skal setjast som vilkår for løyve til jarnbanedrift at Staten skal ha rett til å «indløse» jarnbanen ved utløpet av konsesjonstida, § 2 bokstav f). Det kan i staden fastsetjast at jarnbanedrifta etter utløpet av konsesjonstida skal kunna drivast på dei vilkåra styresmaktene fastset.

Denne lova har så langt utvalet har fått opplyst, ikkje lenger nokon praktisk verdi. Jarnbanedrift av det slaget som lova gjeld for, er heilt ut overteke av det offentlege, og privat jarnbanedrift synest lite aktuelt. I samsvar med det som er sagt ovanfor om opprydding i lovverket gjer utvalet difor framlegg om oppheving av lova.

Nr. 3. Etter dei opplysningane utvalet har fått vart dei siste leiglendingsbruka som tilhøyrde stamhusa, avhenda i 1946-47. Det skulle difor ikkje vera nokon grunn til å halda oppe reglane om sal av slik jord, herunder om forkjøpsrett for leiglendingen. Dessutan har jordlova § 20, 2. stykket reglar om oreigning av leiglendingsbruk til fordel for leiglendingen. Denne regelen vil og gjelda bruk som tilhøyrer stamhus. Reglane i §§ 8 og 9 gjeld forvaltinga av stamhuskapitalen. I Justisdepartementet, som har ansvaret for forvalting av slike fond, har utvalet fått opplyst at det i dag ikkje er midlar i desse fonda. Ved at utvalet gjer framlegg om oppheving av dei reglane vi har om stamhus, jf. nr. 1 og 6 i paragrafen her, vil det heller ikkje i frmatida verta bruk for desse reglane.

Reglane i §§ 12 og 13 har eit meir allment innhald enn lova elles, og dessutan eit vidare verkeområde enn overskrifta til lova skulle tyda på. Etter utvalet sitt syn bør desse reglane innarbeidast i lover der det er lettare å finna fram til dei.

Paragraf 12 utvidar området for lov om det beneficerede Gods av 20. januar 1821, til å gjelda for alle «offentlige stiftelser». Denne regelen bør etter utvalet sitt syn flyttast til lov 23. mai 1980 nr. 11 om stiftelser, sjå nærare merknaden til nr. 14.

Paragraf 13 fastslår heilt allment at føresegn om avhendingsforbod for jordeigedom, som er fastsett etter at lova vart sett i verk, ikkje gjeld lenger enn levetida åt ein person som er nemnt i føresegna, og som levde då den vart fastsett, eller 30 år etter at den som gav føresegna er død.

Denne regelen er truleg mest aktuell for føresegner i testament eller i gåvebrev, og bør etter utvalet sitt syn stå i arvelova, sjå merknaden til nr. 10 nedanfor.

Nr. 4. Her vert det gjort framlegg om oppheving av tvangslova §§ 154, 3. stykket og 197, 1. stykket, sjå merknadane til § 12 tredje stykket ovanfor.

Nr. 5. Det vert gjort framlegg om endring av konsesjonslova 1917 § 6 nr. 1, slik at den berre gjev heimel for forkjøpsrett. Dei vanlege reglane i utkastet her om når retten vert aktuell vil gjelda. Retten vert såleis aktuell ved overføring på tvangsauksjon og konkursauksjon, etter dei vanlege reglane i utkastet.

Utvalet har også vurdert om ein kunne oppheva regelen om fem års lengstetid for løysingsrettar til vassfall m.m. i § 29, 2. stykket. Ein har likevel kome til at denne reglen [side 83] gjeld eit såpass særskilt tilfelle at den bør bli ståande som ein særregel i konsesjonslova 1917.

Nr. 6. I § 1 i denne lova vert fastsett at stamhuset Rosendal skal gjerast til fri eigedom. Det kan ikkje vera naudsynt at denne regelen vert ståande etter at oppløysinga av stamhuset er gjennomført.

For stamhuset Jarlsberg fastset lova endringar i arverekkjefylgja, slik at berre den norske mannsrekka kan arva. Føremålet med regelen var å unngå den tyske mannsrekka, men dette førte samstundes til at kvinnerekka vart avskoren frå å arva. Dette er lite i samsvar med moderne syn på tilhøvet mellom kjønna og den innsatsen ein i lovgjevinga elles har gjort for å skapa større likestilling.

Lova fastset også heimfallsrett for Universitetet til stamhuset sin formue dersom det ikkje lenger er arvingar til det. Utvalet meiner det er liten grunn til å opprettalda denne heimfallsretten. Som økonomisk tilskot til universitetsdrifta, vil dette ha lite å sei i høve til dei offentlege løyvingane. Det er dessutan svært uvisst om og når stamhuset eventuelt vil tilfalla Universitetet. I tillegg kan det vera tvil om det vil vera ein føremon for Universitetet å overta stamhuset sine eigedomar, med det ansvaret for vedlikehald m.m. som det ville føra med seg. Heimfallsrett for det offentlege har ofte synt seg å verta meir ei tyngsle enn ein føremon, jf. NOU 1984:8 s. 156.

Som det går fram av merknadane til § 27 nedanfor, meiner utvalet at dei omsyna som talar for oppheving av stamhusordninga, veg tyngst her. Som ei fylgje av framlegget om oppheving av ordninga, gjer ein og framlegg om oppheving av denne lova.

Nr. 7. Framlegget pålegg tinglysingsdomaren kontrollen med at det ikkje vert tinglyst dokument som skipar løysingsrett til del av ein fast eigedom, utan at det ligg føre løyve frå bygningsrådet. Utvalet meiner ein bør vera atterhalden med å leggja slike kontrolloppgåver på tinglysingsvesenet. Her gjeld det likevel ei rettsskiping som ikkje vil vera rettsgild etter § 8 i utkastet. Det vil og vera enkelt å føra kontroll, ved at ein vil måtte krevja delingsløyve der det ikkje går klårt fram av skipingsgrunnlaget at retten gjeld eit heilt gards- og bruksnummer.

Nr. 8. Endringa i sameigelova § 11 tek sikte på å skapa samsvar mellom terminologien i lova og i utkastet. Ein opphevar også den særregelen ein i dag har i sameigelova om omfanget av den verna krinsen. Denne regelen har skapt ein del vanskar i praksis, særleg på grunn av skiljet mellom overføringar som skjer ved sal eller gåve og overføringar i testament. Utvalet finn ikkje tilstrekkeleg grunn til å halda oppe dette skiljet. Alle typar eigarskifte vil etter endringa utløysa forkjøpsrett, dersom overføringa skjer til andre enn dei som er verna mot forkjøpsrett etter § 11 i utkastet her.

Ein opphevar og særregelen om fastsettinga av innløysingssummen i § 11, 2. stykket. Utkastet § 19 vil her føra til same resultat, jf. s. 76-77 ovanfor. Vidare vert særreglane om frist for å gjera retten gjeldande og plikt til å by fram løysingssummen oppheva.

Ein gjer framlegg om oppheving av sameigelova § 14 andre stykket. Regelen fastslår at skjønsavgjerd er tvangsgrunnlag. Dette framgår allereie av skjønslova § 41, jf. § 44. Regelen om dette i sameigelova § 14 er såleis uturvande.

Framlegget til endring av § 15, 2. stykket tek sikte på å gjera det lettare å få gjennomført ein oppløysingsauksjon, der det er fleire av sameigarane som byd på auksjonen. Ved at dei alle her har førerett til å få sine bod godtekne under elles like vilkår, kan det oppstå vanskar dersom dei byd likt. Dette er særleg aktuelt der det er prisregulering på eigedomen, eller det trengst konsesjon for å overta landbrukseigedom. I det siste tilfellet vil det normalt bli sett ein høgstesum som vilkår for å gje konsesjon, jf. konsesjonslova § 9. Ved at ein ikkje har nokon regel som gjer det mogeleg å skjera gjennom her, har det i praksis oppstått fleire tilfelle der det ikkje har vore mogeleg å gjennomføra ein oppløysingsauksjon.

Eit døme på dette er dom av Gulating lagmannsrett 08.08.1977 i ankesak nr. 2/1977 (utrykt). A og B baud begge kr. 210.000 på oppløysingsauksjon 14.11.1974. Namsmannen gjorde vedtak om utsetjing av auksjonen inntil vidare i samsvar med føresegnene i kgl. res. 25.06.1966. A reiste nytt krav om auksjon og andre gongs tvangsauksjon vart halden 22.12.1975. Begge baud då kr. 185.000. Tredje gongs tvangsauksjon vart halden 15.06.1976. Begge partar baud kr. 250.000, som var det namsmannen hadde fastsett som høgste lovlege pris.

A kravde no sitt bod stadfest, men fekk ikkje medhald korkje i namsretten eller i lagmannsretten. Fleirtalet meinte at ingen av boda kunne stadfestast i eit tilfelle som dette. Det var ikkje grunnlag for å fylgja ein annan regel enn det som er fastsett i § 5, fjerde stykket i den nemnde føresegna. Ein sameigar kunne ikkje ha krav på å overta sameiga som eineeige utan at han var viljug til å betala meir enn den andre sameigaren.

Ein av domarane i lagmannsretten ville byggja på den allmenne regelen i tvangslova § 143, andre stykket, som gjev høve til avgjerd ved lutdraging, der det ikkje ligg føre «særlige grunner» til å stadfesta eit av fleire like bod.

[side 84]

Endringa inneber for det fyrste at det vert gjort klårt at § 11, 3. stykket gjeld tilsvarande dersom to eller fleire av sameigarane byd likt. Dersom ein byd meir enn dei andre vil han ha høve til å overta heile sameigetingen åleine.

Dessutan får namsmannen etter framlegget heimel for å ta ei avgjerd i dei tilfella der det er på det reine at partane ikkje ynskjer å halda fram som sameigarar. Det er ikkje alltid at ein oppløysingsauksjon vert gjennomført med sikte på ei total oppløysing av sameiga. Det kan vera at nokon av partane ynskjer å verta kvitt ein eller fleire av medeigarane, eller det kan vera ein som vil ut av sameiga, medan dei andre ynskjer å halda fram som sameigarar. Dersom det mellom dei som står likt på auksjonen, er nokon som gjev klårt uttrykk for at dei ikkje ynskjer å delta i sameiga framover, meiner utvalet at det bør vera høve til å få ei avgjerd, slik at partane kan koma ut av tilhøvet. Avgjerda kan takast ved lutkast (jf. tvangslova § 143, 2. stykket), eller «på annan måte». Dette siste opnar for at namsretten i særlege tilhøve sjølv fastset kven som skal få stadfest sitt bod, der det er sterke grunnar for at den eine bør få sitt bod stadfest.

Nr. 9. Regelen i råderettslova § 10 er i dag parallell til sameigelova § 11, og endringa omfattar dei same spørsmåla som under nr. 8.

Forbodet mot skiping av løysingsrettar i § 12, 3. stykket er etter utvalet sitt syn ikkje naudsynt ved sida av dei avgrensingane i retten til å hefta på løysingsrettar som det er gjort framlegg om i utkastet her, og den styring og kontroll med omsetnad og bruk av skogeigedomar som det offentlege etter kvart har fått. Utvalet syner til at departementet var i tvil om det burde innførast ein slik regel.

«Departmentet har vore noko i tvil om det – slik tilhøva er i dag – i det heile er turvande eller grunn til å halda oppe eit slikt forbud mot atterhald om løysingsrett for å hindre omgåingar av regelen om 3 års tidsgrense for uthogstkontrakter. Med heimel i eit vidgreina net av lovføresegner fører styresmaktene i dag oppsyn og kontroll med omsetnad, deling av bruk av jordbruks- og skogeigedomar. Allment gjeld etter dette at fåren for for omgåingar av forbodet mot langvarige uthogskontrakter vert heller liten.» (Ot. prp. nr. 8 (1967-68) s. 72).

Plasseringa av regelen i råderettslova er og mindre heldig fordi det ikkje vil vera naturleg å sjå etter ein slik regel der. Regelen kan lett koma til å verka som ei felle fordi det er fare for at partane ikkje vil vera merksam på den når dei inngår slike avtalar. Regelen vil kunne føra til at løysingsrettar fell bort etter tre år også i tilfelle der det ikkje ligg føre nokon freistnad på omgåing av forbodet mot uthogskontraktar for meir enn tre år.

Nr. 10. Ein gjer her framlegg om eit nytt tredje stykke i arvelova § 71. Regelen tilsvarar den tidlegare regelen i leiglendingslova av 1888, sjå merknaden til nr. 3 ovanfor. Det er ikkje gjort endringar i innhaldet i regelen, men den er omforma noko. Forbodet gjeld både for testament og andre disposisjonar, til dømes gåvebrev eller kjøpekontraktar, som har slike føresegner. Utvalet meiner likevel at regelen vil vera mest aktuell i samband med testamentariske disposisjonar, og at den mest naturlege plasseringa er i arvelova § 71.

Nr. 11. Tomtefestelova av § 16 a kom inn ved eit tillegglov av 21. desember 1979 nr. 72. Bakgrunnen var at ein ville hindra at festaren kunne tapa det vernet han elles har i tomtefestelova, ved at det i festeavtalen vart teke atterhald om vidtgåande forkjøpsrettar for bortfestaren, Ot. prp. nr. 44 (1979 – 1979) s. 17 – 18.

Utvalet har i utkastet §§ 9 og 10 gjort framlegg om ufråvikelege reglar til vern for nærståande personar ved overtaking av bustadeigedom. Dette gjeld også ved overføring av festerett, jf. utkastet § 1, 2. stykket. Det går fram av nemnde Ot.prp. at det særleg var desse ein ynskte å verna ved å innføra tomtefestelova § 16a, (s. 18).

Departementet var redd for at ei avgrensing i form av eit forbod mot å gjera forkjøpsretten gjeldande mot ektemake og livsarvingar kunne koma til å «femne for vidt, særleg i visse tenesteforhold». Utvalet meiner å ha funne fram til ei balansert løysing her, etter som ein i § 10 i utkastet fastset at det berre er ektemaken som er verna mot forkjøpsrett til tenestebustad gjennom ein ufråvikeleg regel. Ein opnar og for å gjera gjeldande løysingsrett når leiaren sluttar i tenesta av andre grunnar enn for å gå av med alders- eller uførepensjon, noko som ikkje vil vera tillate etter § 16 a som berre opnar for forkjøpsrett, ikkje for løysingsrett utan at det har skjedd noko overføring.

Vidare vil tidsavgrensinga i § 6 gjelda også for dei tilhøve som er omhandla i tomtefestelova § 16a. Denne regelen er ufråvikeleg og vil medføra eit sterkare vern for festaren enn det som i dag fylgjer av § 16 a. I dei aller fleste tilfelle vil denne regelen føra til at løysingsretten har falle bort når overføring av festeretten vert aktuelt, dersom ikkje tilfellet går inn under eit av unnataka i § 6.

Nr. 12. Aksjelova § 3-3 fyrste stykket gjev heimel for å fastsetja at aksjeeigar eller andre skal ha «rett til å overta» aksje «som er overgått til ny eier eller som ønskes overdratt». [side 85] Denne retten er omtala som «løsingsrett» i § 3-3 siste stykket. Det gjeld her klårt ein forkjøpsrett etter den terminologien som er nytta i utkastet her. For å skape samsvar i terminologien gjer utvalet framlegg om at ein nyttar omgrepet forkjøpsrett i staden for «rett til å overta» eller «løsingsrett».

Nr. 13. Leigegardslova § 2 fyrste stykket gjev, slik den no lyder, kommunen forkjøpsrett til leigegardar som «ved salg, gave, makeskifte, eller tvangssalg» vert overført til andre enn staten eller den fylkeskommunen der eigedomen ligg. Framlegget om å endra dette til forkjøpsrett når leigegard «skifter eier» vil innebera at alle overføringsnormer, også arv, vert omfatta av forkjøpsretten. Ved at ektemake og nære slektningar er verna mot forkjøpsretten etter fjerde stykket, vil det vera relativt sjeldan at forkjøpsretten vert aktuell på grunn av legalarv. Slik regelen no lyder er det ikkje høve til å gjera gjeldande forkjøpsrett ved arv i det heile, såleis heller ikkje ved testamentsarv. Utvalet meiner ein ikkje bør skilja mellom dei ulike formene for eigedomsovergang her. I den grad ein ynskjer å verna nærståande eller andre mot forkjøpsrett, bør det gjerast gjennom regelen om «den verna krinsen». Utvalet syner også til at ein ved innføringa av lova, sa klårt frå i førearbeida at kommunen skulle vera varsam med å bruka forkjøpsretten ved makeskfte, jf. Ot.prp. nr. 70 (1972-73) s. 25. Tilsvarande bør gjelda ved bruk av forkjøpsrett ved arveovergang.

Slik lova lyder i dag får kommunen ved overføring av aksjar, rett til innløysing av alle aksjane i selskapet, dersom overføringa gjer at nokon får hand om meir enn halvparten av aksjane. Dette inneber, i tillegg til forkjøp av dei aksjane som vert overført, oreigning av resten av aksjane i selskapet, jf. Austenå i LoR 1979 s. 19.

Som det vert peika på i dei allmenne merknadane ovanfor s. 40 er dette ei ordning som skapar vanskelege problem mellom anna ved fastsetjing av vederlaget. Det er og uturvande å ha ei slik ordning ut frå føremålet med lova som er å gje kommunen høve til å ta over sjølve leigegarden.

Utvalet gjer difor framlegg om at kommunen ved overføring av aksjar eller selskapspartar som nemnt, skal få rett til å overta leigegarden. Aksjeeigarane vil framleis sitja med aksjane, og løysingssummen for eigedomen vil gå inn i selskapsformuen i staden for leigegarden. Det vil då vera opp til aksjonærane om dei vil oppløysa selskapet eller halda fram med drifta av selskapet.

Ved denne endringa vert regelen i leigegardslova parallell til det som gjeld etter utkastet her § 12, 5. stykket, bortsett frå at det i leigegarslova er fastsett ein fast regel for kva som skal til for at retten vert utløyst.

Leigegardslova § 6 andre stykket fastset at omsetnadsverdien skal leggjast til grunn der eigedomen vert overført ved gåve, gåvesal eller overtaking etter § 2 andre stykket. Dette vil vera dekka av § 19 i utkastet, som dessutan omfattar arv. På dette punktet er det etter utvalet sitt syn ikkje bruk for nokon særregel i leigegardslova.

Leigegardslova § 7 fastset at førehandsavtale om rett til attkjøp, eller om at avhendaren eller mottakaren skal ha rett til å gå frå avtalen dersom forkjøpsretten vert nytta, ikkje skal kunne gjerast gjeldande mot kommunen. Det same gjeld rett til å gå frå avtalen på vilkår som «det ikke ligger i kommunens hånd å kunne oppfylle».

Dette inneber eit forbod mot omgjering av avtale som utløyser forkjøpsrett, tilsvarande den regelen ein tidlegare hadde i konsesesjonslova 1974 § 15, jf. s. 23 ovanfor. Utvalet gjer framlegg om at denne regelen vert endra i samsvar med den endringa som skjedde i konsesjonslova 1974 § 15, og som det er gjort framlegg om som allmenn regel i utkastet § 18.

Dette kan tenkjast å gjera kommunen sin forkjøpsrett noko mindre effektiv. Ein del av dette vil vegast opp av at forkjøpsretten etter utkastet også skal kunne gjerast gjeldande ved arv. I dei tilfella der det ikkje er arvingar innanfor den verna krinsen, vil omgjeringa berre føra til ei utsetjing av kommunen sin rett til å overta. Normalt knyter det seg og mindre kjensler til ein leigegard, enn til dømes til ein slektsgard. Det er difor truleg langt færre som vil nytta seg av omgjeringsretten dersom forkjøpsretten vert brukt ved overføring av ein leigegard. Ein omgjeringsrett vil likevel gjera det lettare å unngå urimelege utslag av forkjøpsretten i einskildtilfelle.

Ein gjer framlegg om at § 8 vert oppheva. Regelen er uturvande ved sida av dei reglane om gjennomføringa av forkjøpet i høve til ny eigar som har overteke eigedomen, som utvalet gjer framlegg om i §§ 15 og 16.

Nr. 14. Det vert her gjort framlegg om ein ny § 17a i stiftelseslova. Innhaldet i føresegna er det same som i dag gjeld etter leiglendingslova § 12, jf. merknad til nr. 3 ovanfor, men formuleringa er endra noko. Føremålet med endringsframlegget er å få ei meir naturleg plassering av regelen.

Til § 27.

I denne paragrafen vert det gjort framlegg om at Kongelig patent 3. januar 1684 om oppretting av Jarlsberg Grevskab, skal opphevast med verknad frå det tidspunktet den noverande innehavaren av stamhuset døyr.

[side 86]

Alt i 1927 vurderte ein å gjera stamhusa til fri eigedom fordi «det fideikommissariske bånd som hviler på disse eiendomme, harmonerer mindre godt med vår tids begreper om en rimelig og naturlig eiendoms- og arveordning». Ot. prp. nr. 57 (1927) s. 2. Ein kom likevel, med unnatak av Rosendal, til at det ikkje var noko «avgjørende behov for å gå til et sådant skritt med hensyn til de fåtallige norske stamhus». Etter Sivillovbokutvalet sitt syn er dei momenta som i 1927 kunne tala for å oppløysa stamhusa, blitt forsterka av den seinare utviklinga.

Oppløysinga av stamhuset inneber ikkje noko form for oreigning. Ved at stamhuset vert fri eigedom fell dei rådvaldsbanda som den noverande eigaren er underlagt bort. Arvegangen vil bli endra, men det er nokså klårt at den av arvingane som dermed misser fyrsteretten til å arva, ikkje kan reisa krav om skadebot, jf. Ot. prp. nr. 57 (1927) s. 3:

«Departementet anser det utvilsomt at det er full adgang for lovgivningen til å gjøre stamhusbesiddelser til fri eiendom, uten at dette medfører noget erstatningskrav for personer som derved mister sin suksesjonsrett. Se Aschehoug: Statsforfatningsret s. 182 fg.»

Bakgrunnen for at ein ikkje gjorde Jarlsberg til fri eigedom i 1927, synest å vera at det etter ynskje frå stamhusinnehavaren vart fastsett heimfallsrett til fordel for Universitetet, dersom den mannlege arverekka skulle døy ut, jf. merknad til nr. 6 ovanfor. Ein såg det på denne tid som ein føremon at Universitetet såleis vart stilt i utsikt å kunne få hand om store økonomiske og kulturelle verdiar.

I høve til dei momenta som etter utvalet sitt syn talar for å få avvikla slike særordningar som er så sterkt i strid med tankegangen i eit moderne samfunn, meiner utvalet at omsynet til at verdiar her kan koma til å tilfalla Universitetet i Oslo, ikkje kan tilleggjast avgjerande vekt.

Utvalet er klår over at det her ligg kulturverdiar som bør takast vare på, men meiner at dette bør skje gjennom dei vanlege reglar om, og ordningar for, vern av slike verdiar.

Sivillovbokutvalet har ikkje vore i kontakt med stamhusinnehavaren. Ein har sett det som meir naturleg at eventuelle merknadar frå han, kjem fram gjennom høyringsrunden. Utvalet har vurdert spørsmålet ut frå meir allmenne synsmåtar slik det går fram ovanfor. Etter utvalet sitt syn må dei allmenne samfunnsomsyna vera avgjerande når det gjeld dette spørsmålet.

Ved at stamhusordninga fyrst fell bort når den noverande innehavar er borte, vil dei rådvaldsbanda som gjeld for stamhuset, framleis gjelda for livsdisposisjonar frå den noverande innehavaren si side. Fordelinga av arven vil derimot gå etter vanlege arvegangsreglar. Innehavaren må kunna rå over formuen i testament, på same måte som for vanleg eigedom.

Ved at ordninga ikkje vert oppheva med det same lova trer i kraft, vil innehavaren og arvingane få tid til å innstilla seg på den nye situasjonen, og eventuelt finna fram til dei ordningar dei ser seg best tente med, innanfor vanlege reglar.

Sivillovbokutvalet vil og syna til det arbeid som er gjort i andre land for å få avvikla fideikomiss og stamhusordninga. I Sverike, som har langt meir av slik eigedom enn Noreg, har det sidan 1810 vore arbeidd med spørsmålet, men fyrst i 1963 fekk ein ei lova om avvikling. Hovudregelen er at avvikling skjer i samband med skiftet etter den som var innehavar då lova vart sett i kraft. Sjå om desse spørsmåla Kjell Å. Moder, Fideikomissinstituttet i svensk rätt, Vetenskapssocieteten i Lund, Årsbok 1978 s. 50 ff. I Danmark innførte ein i 1919 ei ordning med høve for innehavar av stamhus eller len å få gjort dette til fri eigedom mot innbetaling av ei avgift til statskassa, samt overføring av ein del av jordegodset til staten, jf. Ot. prp. nr. 57 (1927) s. 2.

[side 87]

V Framlegg til lov om løysingsrettar

Kap. 1. Allmenne føresegner

Området for lova m.m.

  • 1

[til merknad]

Lova gjeld rettar som nokon etter avtale, lov eller anna rettsgrunnlag har til å overta ein fast eigedom seinare, når eigedomen likevel skifter eigar eller til eit anna tidspunkt. Slik rett er kalla løysingsrett. Ein løysingsrett som berre kan gjerast gjeldande når eigedomen vert avhend eller skifter eigar på annan måte, er kalla forkjøpsrett.

Likt med fast eigedom er rekna del av eller part i fast eigedom, tomtefeste med eller utan påståande hus og særlege råderettar over framand fast eigedom.

Lova gjeld ikkje odelsrett eller åsætesrett, og heller ikkje heimfallsrett som staten har etter lov eller løyvevilkår.

  • 2

[til merknad]

Løysingsrett til ein fast eigedom gjeld og tilhøyrsla til eigedomen. Føresegnene i lov om avhending av fast eigedom §§ 3-7 gjeld tilsvarande.

  • 3

[til merknad]

Løysingsrett til aksje eller annan selskapspart går inn under lova, når selskapet har til hovudføremål å eiga og styra fast eigedom (eigedomsselskap).

Løysingsrett som nemnt gjeld og leigerett, innskot o. likn. som er knytt til selskapsparten.

Kap. 2. Avtala løysingsrettar

  • 4

[til merknad]

Føresegnene i dette kapitlet kan fråvikast i avtale når anna ikkje er særskilt sagt.

  • 5

[til merknad]

Løysingsrett kan avtalast munnleg eller skriftleg.

Munnleg avtale om løysingsrett skal setjast opp skriftleg når nokon av partane krev det. Denne føresegna er ufråvikeleg.

Lengstetid

  • 6

[til merknad]

Løysingsrett gjeld ikkje for lengre tid enn 25 år.

Føresegna i første stykket gjeld ikkje løysingsrett som ligg til en annan fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskilt frå den eigedomen eller som er høveleg til å slåast saman med den.

Føresegna i fyrste stykke gjeld heller ikkje når løysingsrett til aksje eller annan part tilkjem andre parteigarar i same selskap eller sameige.

Løysingsrett som ligg til eit føretak og gjeld grunn til utviding eller tilfang til drift av føretaket, kan gjelda for opp til 50 år.

Første og fjerde stykke er ufråvikeleg.

Overførings- og fråskiljingsforbod

  • 7

[til merknad]

Løysingsrett kan ikkje overførast eller gå i arv til annan rettshavar, utan når det går uttrykkeleg fram av stiftingsgrunnlaget.

Løysingsrettar som nemnt i § 6 andre, tredje og fjerde stykke følgjer ved rettsovergang eigedom, part eller føretak som retten ligg til og kan ikkje skiljast ifrå. Føresegna er ufråvikeleg.

Delingsløyve

  • 8

[til merknad]

Løysingsrett til eigedomsdel som vert ein ny grunneigedom, kan ikkje skipast utan at det ligg føre delingsløyve eller bygningslova § 63 (jfr. delingslova kap. 3). Føresegna er ufråvikeleg.

Rettsovergang til nærståande

  • 9

[til merknad]

Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når eigedomen går over til ektemake, til livsarving eller adoptivbarn, eller til fosterbarn som faktisk står i same stilling som adoptivbarn, eller til nokon annan som i dei 2 siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Føresegna er ufråvikeleg når det gjeld forkjøpsrett til bustadeigedom.

  • 10

[til merknad]

Løysingsrett til bustadeigedom som eigaren har fått overta i samband med tenestetilhøve, kan berre gjerast gjeldande ved overgang til andre enn ektemake, eller når eigaren sluttar i tenesta av andre grunnar enn for å gå av med alders- eller uførepensjon. Føresegna er ufråvikeleg.

[side 88]

Førehandstilbod

  • 11

[til merknad]

Eigar som ynskjer å selja, kan gje ein forkjøpsrettshavar skriftleg tilbod om å få overta eigedomen på nærare vilkår i amsvar med forkjøpsretten, med frist 2 månader frå mottakinga av varslet til å seia ifrå skriftleg om han godtek tilbodet.

Svarer forkjøpsrettshavaren ja innan fristen, er eigaren bunden til å stå ved tilbodet.

Dersom forkjøpsrettshavaren svarar nei eller ikkje svarar innan fristen, kan eigaren innan 2 år deretter avhenda eigedomen på same eller like strenge eller strengare vilkår til kven han vil utan hinder av forkjøpsretten. Det skriftlege tilbodet skal opplysa om dette.

Vert avhending som nemnt i tredje stykket gjennomført, kan forkjøpsretten ikkje gjerast gjeldande ved seinare eigarskifte uten det går uttrykkeleg fram av stiftingsgrunnlaget.

Utløysing av forkjøpsrett

  • 12

[til merknad]

Eigedomsavhending utløyser forkjøpsrett frå den tid då det er avtala på bindande måte at eigedomen skal gå over til ny eigar.

Arv utløyser forkjøpsrett frå arvefallet. Kan retten berre gjerast gjeldande mot somme av arvingane, lyt det først vera bindande avgjort på skiftet kven av dei som skal overta eigedomen.

Tvangsauksjon utløyser forkjøpsrett frå den tid det ligg føre endeleg stadfest auksjonsbod.

Avtale som gjev rett til leige i meir enn 10 år, utløyser forkjøpsrett til eigedomen. Dette gjeld ikkje avtale om tilfang til drift av eit føretak.

Hefter forkjøpsrett på eigedom som høyrer til eit selskap, kan retten til å løysa eigedomen gjerast gjeldande når så stor del av aksjane eller selskapspartane skifter eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender.

  • 13

[til merknad]

Forkjøpsrett lyt gjerast gjeldande innan 6 månader etter at rettshavaren fekk eller burde ha skaffa seg kunnskap om dei rettshøve som utløyser retten etter § 12.

Part i rettshøvet kan gje skriftleg varsel til rettshavaren med frist til å gjera retten gjeldande innan 2 månader frå mottakinga av varselet.

Når forkjøpsrett ikkje er gjort gjeldande til tid som nemnt i første eller andre stykket, gjeld § 11 siste stykket tilsvarande.

Løysingskravet

  • 14

[til merknad]

Krav om å få overta ein eigedom med grunnlag i forkjøpsrett (jfr. §§ 1213) eller annan løysingsrett skal setjast fram skriftleg. I kravet skal nemnast kva eigedom det gjeld, grunnlaget for kravet og kor mykje som skal svarast i løysingssum eller korleis løysingssummen skal fastsetjast.

Løysingskravet skal sendast til eigaren av eigedomen. Når den som set fram kravet ikkje er kjend med anna, kan han rekna med at den som har grunnboksheimelen til eigedomen også er eigar. Skal eigedomen etter avtale gå over til nokon som enno ikkje har fått eigedomsretten, skal kravet sendast også til han.

Høyrer eigedomen til eit arvebu som ikkje er overteke av sjølvskiftande arvingar, skal løysingkrav sendast til skifteretten. Er det tillyst tvangsauksjon over eigedomen, skal løysingskrav sendast til namsretten.

Løysingskrav framsett mot den som har grunnboksheimel til eigedomen er alltid nok til å bryta fristane etter § 13 første og andre stykket. Det same gjeld løysingskrav som er sendt til skifteretten, endå om buet er overteke til sjølvskifte eller uskifte.

Når løysingskrav er framsett kan eigaren med skriftleg varsel til rettshavaren setja ein frist på 1 månad til å gje fullgod trygd for oppgjeret ved garantifråsegn frå bank eller trygdelag. Tvist om storleiken på garantisummen og om det skal reknast rente av fastsett løysingssum, kan avgjerast av nåmsretten i vedtak.

  • 15

[til merknad]

Skal eigedomen etter avtale gå over til ny eigar som enno ikkje har fått eigedomsretten eller overteke eigedomen, går rettar og plikter etter avtalen over på løysingsrettshavaren frå den tid då løysingskrav er framsett i samsvar med § 14 andre stykket tredje punktum. Vilkåret er at det den nye eigaren har lagt ut i samsvar med avtalen, vert godtgjort av løysingsrettshavaren. Føresegna i § 14 siste stykket gjeld tilsvarande.

  • 16

[til merknad]

Når løysingskrav er framsett i tilfelle der det ikkje er fastsett overtakingstid for ny eigar i avtale eller på annan måte, har eigaren krav på så lang frist med å gje eigedomen ifrå seg at han får rimeleg høve til å områda seg. Det same gjeld ein ny eigar som alt har overteke eigedomen.

[side 89]

  • 17

[til merknad]

Når løysingskrav er framsett må eigar eller innehavar ikkje forringa eigedomen ved riving av bygningar, uthogst i skog eller på annan måte. Heller ikkje må det gjerast særlege påkostnader eller andre endringar som skapar vanskar for gjennomføringa av løysingskravet.

  • 18

[til merknad]

Avhendingsavtale som utløyser forkjøpsrett, kan avhendaren gjera om med verknad for avtalepartane og forkjøpsrettshavaren. Vilkåret er at avhendaren gjev skriftleg melding til avtalemotparten og forkjøpsrettshavaren om omgjeringa seinast 6 veker etter at forkjøpskravet var framsett.

Avhendaren har rett til å heva avtalen etter vanlege reglar om mishald med verknad også for ein forkjøpsrettshavar som har reist forkjøpskrav.

Løysingssum og oppgjer

  • 19

[til merknad]

Når løysingssummen skal setjast til den pris eigedomen vert seld for til andre og eigedomen openbert er seld til underpris eller skifter eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris.

Det same gjeld elles og når det ikkje er heimel for å fastsetja løysingssummen på anna grunnlag.

  • 20

[til merknad]

Fast løysingssum kan etter krav frå nokon av partane regulerast når det har gått lenger enn 10 år sidan summen vart fastsett, eller før den tid når det har skjedd særskilt stor endring i pristilhøva.

Ved reguleringa av løysingssummen skal eigedomsverdet på reguleringstida leggjast til grunn. Var løysingssummen opphavleg sett lågare enn full pris, skal det takast omsyn til det.

  • 21

[til merknad]

Kår eller andre naturalytingar som går inn i overtakingsvilkåra, kan etter krav frå ein av partane reknast om i pengar.

I tillegg til fast løysingssum skal løysingsrettshavaren godtgjera verdauken av særlege påkostnader som er gjort på eigedomen etter at summen vart fastsett.

Løysingsrettshavaren svarar for kostnadane i samband med gjennomføring av løysinga.

  • 22

[til merknad]

Avgjerd i samsvar med §§ 19-21 [19, 20, 21] høyrer under skjøn.

Skjønet skal i lensmannsdistrikt styrast av lensmannen.

Kap. 3. Lovheimla løysingsrettar

  • 23

[til merknad]

I den mon det ikkje er særføresegner gjeld føresegnene i denne lova så langt dei høver for løysingsrettar som er fastsette i eller med heimel i etternemnde lover:

  1. Lov 14. desember 1917 nr. 16 om erverv av vannfall, bergverk og annan fast eiendom m.v. (§§ 6, 9, 10).
  2. Lov 15. mars 1940 nr. 3 om vassdragene (§§ 55, 56, 58, 62, 137, 138, 139, 141, 142).
  3. Lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag (§§ 14, 18, 19, 21, 22, 39).
  4. Lov 18. juni 1965 nr. 6 om sameige (§§ 11, 12).
  5. Lov 29. november 1968 om særlege råderettar over framand eigedom (§ 10).
  6. Lov 31. mai 1974 nr. 19 0m konsesjon og om forkjøpsrett for det offentlege ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) (§§ 2, 3, 10, 11, 13-19 [13, 14, 15, 16, 17, 18, 19], 21, 24, 25).
  7. Lov 30. mai 1975 nr. 20 0m tomtefeste (§§ 10, 11).
  8. Lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (§§ 1-3 [1, 2, 3]).
  • 24

[til merknad]

Løysingsarett som er fastsett i lov, har rettsvern utan tinglysing og kan ikkje tinglysast.

Offentlegrettsleg vedtak om å gjera gjeldande lovheimla løysingsrett som nemnt i fyrste stykke, må vera tinglyst om de skal stå seg mot rettsstiftingar for tredjemann i god tru.

Kap. 4. Ikraftsetjing. Lovendringar.

  • 25

[til merknad]

Denne lov tek til å gjelda frå den tid Kongen fastset.

Føresegnene om lengstetid i § 6 gjeld såleis at løysingsrett tidlegast fell bort 10 år etter at lova har teke til å gjelda.

  • 26

[til merknad]

Frå den tid som er fastsett i samsvar med § 25 gjeld desse lovendringane:

  1. Lov 8. august 1842 angaaende Arvefølgen i det nuværende Jarlsbergs Grevskab, m.v. Lova held opp å gjelda.
  2. Lov 12. august 1848 indeholdende særskilte Bestemmelser angaaende Anlæg af Jernveie til almindelig Benyttelse. Lova held opp å gjelda.

[side 90]

  1. Lov 23. juni 1888 nr. 3 indeholdende særlige Bestemmelser angaaende Leilændingsgods tilhørende Stamhuse. Lova held opp å gjelda.
  2. Lov 13. august 1915 nr. 7 om tvangsfullbyrdelse. § 154 tredje stykke og § 197 fyrste stykke held opp å gjelda.
  3. Lov 14. desember 1917 nr. 16 om erverv av vannfall, bergverk og annen fast eiendom m.v. § 6 nr. 1 skal lyda: Når det etter § 1 og 19 kreves konsesjon til å erverve eiendomsrett til vannfall, har staten forkjøpsrett.
  4. Lov 4. juli 1927 nr. 11 om stamhuset Rosendal og om forandring i arverettsreglene for stamhuset Jarlsberg. Lova held opp å gjelda.
  5. Lov 7. juni 1935 nr. 2 om tinglysing. § 12 a, nytt femte stykke skal lyda: Dokument som går ut på å stifte løysingsrett til del av en fast eiendom, kan ikke tinglysast uten at bygningsrådet har samtykket i at delen kan fradeles, jfr. lov… om løysingsrettar § 8.
  6. Lov 18. juni 1965 nr. 6 om sameige. Overskrifta «Innløysing» vert endra til «Forkjøpsrett». § 11 skal lyda: Når part i sameige skifter eigar, har medeigarane forkjøpsrett. Vil to eller fleire av medeigarane ha parten, skal kvar av dei få så mykje at partshøvet dei imellom vert det same som før. Fyrste stykke gjeld ikkje part som ligg til fast eigedom og skifter eigar saman med den. § 14 andre stykke andre punktum held opp å gjelda. § 15 andre stykket skal lyda: Kan tingen ikkje delast utan skade, skal han seljast etter føresegnene om tvangsauksjon eller anna tvangssal så langt dei høver. Under elles like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke. Gjev to eller fleire sameigarar like bod, gjeld § 11 tredje stykket tilsvarande, dersom dei vil halda fram som sameigarar. Elles avgjer nåmsretten med lutkast eller på annan måte kven av dei som skal få sitt bod godteke.
  7. Lov 29. november 1968 om særlege råderettar over framand eigedom. Overskrifta «Avhending og innløysing» vert endra til «Avhending og forkjøp». § 10 skal lyda: Når ein rett går over til ny rettshavar, har eigaren forkjøpsrett. Fyrste stykke gjeld ikkje når rett som høyrer til ein fast eigedom eller til eit føretak, går over saman med eigedomen eller føretaket. § 12 tredje stykket held opp å gjelda. § 19 fyrste stykket andre punktum og andre stykket held opp å gjelda.
  8. Lov 3. mars 1972 nr. 5 om arven m.m. § 71 nytt tredje stykke skal lyda: Forbod i testament eller annan disposisjon mot å avhenda landbrukseigedom kan berre gjelda så lenge særskilt nevnt person, som levde då forbodet vart fastsett, framleis lever. Er ingen slik person nemnt, fell forbodet bort seinast 30 år etter at den som fastsette forbodet er død.
  9. Lov 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste. § 16 a held opp å gjelda.
  10. Lov 4. juni 1975 nr. 59 om aksjeselskaper. § 3-3 første stykket skal lyda: «I vedtektene kan bestemmes at aksjeeier eller annen skal ha forkjøpsrett til aksje som er overgått til ny eier eller som ønskes overdratt.» § 3-3 siste stykke skal lyda: «Inntil det viser seg om forkjøpsretten blir nyttet, kan erverver av aksjen ikke utøve andre rettigheter i selskapet enn retten til å heve utbytte for aksjen og til å utøve fortrinnsrett ved kapitalforhøyelse. De rettigheter og plikter som ved kapitalforhøyelse knytter seg til de nye aksjer, går over på den som nytter forkjøpsretten.»
  11. Lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. § 2 skal lyda: En kommune har forkjøpsrett når eiendomsrett til leiegård i kommunen skifter eier ved å gå over til andre enn staten eller den fylkeskommune der eiendommen ligger. Som overgang til eiendomsrett til leiegård regnes også erverv av aksjer eller parter i et leiegårdsselskap med begrenset ansvar slik at erververen blir innehaver av minst 50 pst. av samtlige aksjer eller parter, eller får rett til å avgi stemme for minst 50 pst. av aksjekapitalen. Forkjøpsretten inntrer også når to eller flere enten hver for seg eller i fellesskap erverver aksjer eller parter som nevnt ovenfor, i et slikt antall at de til sammen blir innehaver av minst 50 pst. av samtlige aksjer eller parter, når ervervet skjer etter forutgående innbyrdes overenskomst. Sammen med en erververs aksjer eller parter regnes også aksjer eller parter som tilhører hans ektefelle, barn, foreldre eller søsken. Når kommunen gjør forkjøpsrett gjeldende [side 91] etter dette ledd, har den rett og plikt til å overta leiegården mot kontant oppgjør. Forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende ved overgang av eiendomsrett til leiegård når erververen er eierens ektefelle eller i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett opp- eller nedstigende linje, eller i eierens eller ektefellens første sidelinje til og med barn av søsken. § 6 andre stykket held opp å gjelda. § 7 skal lyda: Overdrager av eiendom som omfattes av kommunens forkjøpsrett, har rett til å gå fra avtalen dersom han gir skriftlig melding om dette til den myndighet som har fattet forkjøpsvedtaket innen seks uker etter at han har mottatt melding om endelig vedtak. I så fall faller avtalen bort også i forhold til den opprinnelige kjøper, som samtidig skal ha tilbake sin egen ytelse. Overdrageren kan ikke gå fra avtalen dersom eiendommen på nytt blir solgt og forkjøpsrett nyttet innen 10 år. Fristen regnes fra den dag forrige forkjøpsvedtak ble fattet. Bestemmelsene i dette ledd gjelder ikke ved overdragelser fra juridiske personer, herunder overdragelse som nevnt i § 2 annet ledd. Overdrager og erverver kan ikke gå fra avtalen med virkning for kommunens forkjøpsrett utover det som følger av regelen i første ledd. § 8 held opp å gjelda.
  12. Lov 23. mai 1980 nr. 11 om stiftelser m.m. Ny § 17a skal lyda: Om avhendelse av landbrukseiendom som tilhører offentlige stiftelser, gjelder lov 20. august 1821 om det benefinserede gods, med senere tillegg og endringer, uten hensyn til om testament, gavebrev eller annen bestemmelse for stiftelsen forbyr avhendelse. Departementet kan samtykke i at eiendommer som anvendes for stiftelsens eget formål, ikke skal avhendes. For andre eiendommer kan departementet samtykke i at avhendelsen utsettes.
  • 27.

[til merknad]

Kongeleg pant 3. januar 1684 vedrørende Jarlsberg Grevskab fell bort med verknad frå det tidspunkt då den noverande innehavaren av stamhuset Jarlsberg er avliden.

[side 92]

Vedlegg 1

Oversyn over framand rett

Dansk rett

Omgrepet i løysingsrettar synest ikkje å vera kjent i dansk rett, og det er ikkje fastsett allmenne reglar for slike rettar. Med omsyn til forkjøps-, attkjøps- eller kjøperett eller liknande rettar til fast eigedom, gjeld difor dei allmenne reglar om rettar til fast eigedom.

Rettane vert normalt skipa ved avtale mellom partane, og det gjeld ingen særskilte avgrensingar av høvet til å inngå slik avtale, Illum, Dansk tingsret 3. utg. (1976), s. 316. For å oppnå rettsvern ovafor godtruande avtalepartar, må rettane tinglysast på eigedomen sitt blad i «tingbogen», jf. tinglysingsloven §§ 1 og 27.

Innhaldet i retten må avgjerast ved tolking. Dersom det ikkje går uttrykkeleg fram av avtalen at det er tale om ein kjøperett som kan gjerast gjeldande når som helst, går Vinding Kruse ut frå at det er ein forkjøpsrett, jf. Eiendomsretten s. 173. Dersom det er skipa ein attkjøpsrett må ein gå ut frå at det inneber ein kjøpsrett for den tidlegare eigaren, l.c. s. 374.

Det er på ulovfesta grunnlag stilt opp ein del reglar for kva ein må gå ut frå at innhaldet i ein løysingsrett er, når ikkje anna går fram av avtalen.

Ein reknar med at eigaren av den eigedomen retten gjeld har ein nokså vidtgåande rettsleg råderett over eigedomen. Han kan hindra av løysingsretten leiga bort eigedomen. Dette må likevel ikkje skje for så lang tid eller på slike vilkår at det må likestillast med ei overdraging av eigedomen. Ein forkjøpsrett hindrar heller ikkje at eigaren pantset eigedomen, innanfor dei grensene som omsynet til forkjøpsretten fastset. Kreditorane kan dessutan søkja dekning i eigedomen. Dersom forkjøpsretten er tinglyst, får dei likevel prioritet bak denne.

Når ikkje anna er sagt, må den aktuelle eigaren også ha stor grad av fridom i det faktiske rådevaldet over eigedomen. Dette må også gjelda slikt som uttak av sand, leir, kalkstein o.l., dersom det ikkje er tale om ein kjøperett til fast pris, Tolstrup, Forkjøpsrett og koncesison s. 87.

Om eigaren har plikt til å betala skadebot til rettshavaren for skade han påfører tingen, avheng av kva rett det er tale om. Dersom det er ein forkjøpsrett, meiner Vinding Kruse at eigaren ikkje er ansvarleg utan at rettshavaren har stilt vilkår om dette i avtalen. Dette gjeld sjølv om eigaren har handla forsettleg. Derimot meiner han det kan verta ansvar når rettshavaren har ein kjøperett, fordi denne lettare kan verta aktuell, l.c. 374. Tolstrup meiner at det avgjerande for spørsmålet om ansvar må vera om retten går ut på overdraging til fast pris, eller om prisen skal fastsetjast ut frå tilhøva på overtakingstidspunktet, Tolstrup l.c. s. 87.

Ved skade påført eigedomen av tredjemann, eller ved ekspropriasjon er det som utgangspunkt den aktuelle eigaren som har retten til skadebota eller vederlaget, Illum l.c. s. 309. Med tilvising til dommen i Rt. 1967 s. 78 hevdar han at det og kan gjevast skadebot for særskilt tap som «den eventuelle ejer» har lidt på grunn av skaden eller ekspropriasjonen.

Ein kjøperett gjev ein sjølvstendig rett for rettshavaren til å krevja å få kjøpe eigedomen, uavhengig av disposisjonar frå den aktuelle eigaren. Forkjøpsretten vert derimot berre aktuell ved visse disposisjonar over den faste eigedomen. Retten vert aktualisert fyrst og fremst ved sal. Det har i rettspraksis utvikla seg ein regel om plikt for eigaren av eigedomen, til å venda seg til rettshavaren og spørja om han vil overta eigedomen på dei vilkåra som er avtalt med tredjemann. Rettshavaren har krav på rimeleg frist til å avgjera om han vil nytta seg av retten, men av omsyn til seljaren og kjøparen sine interesser, må denne fristen vera relativt kort, Illum l.c. s. 321.

Forkjøpsretten kan likevel tolkast slik at den ikke vil gjelda ved eit kvart sal. Illum l.c. s. 316, går såleis ut frå at det kan vera grunn til å slå fast at ein forkjøpsrett ikkje kan gjerast gjeldande ved avhendinga til livsarvingane, sjølv om det ikkje er sagt noko uttrykkeleg om dette i avtalen. Det er og usikkert om forkjøpsretten vert aktualisert ved andre disposisjonar enn sal, til dømes gåve. Vinding Kruse l.c. s. 373 antar at retten ikkje vert aktualisert ved arv. Dette gjeld både legalarv og testamentsarv.

Ein viktig skilnad frå norsk rett er at løysingsrettar og kan gjerast gjeldande på tvangsauksjon slik at den som har retten kan krevja å få overta eigedomen til høgste bod. Vilkåret er at det er oppnådd dekning av panthavarar med betre prioritet. Betre prioriterte panthavarar kan og overta eigedommen etter Retsplejeloven § 578 dersom han [side 93] ikkje har fått full dekning. Illum meiner at den som har innrømt forkjøpsretten vert ansvarleg for det tapet rettshavaren lid i eit slikt tilfelle.

Når det gjeld spørsmålet om eigaren kan selja deler av eigedomen, synest det å vera ei viss usemje i teorien. Illum og Tolstrup meiner at parsellsal som utgangspunkt ikkje kan sameinast med forkjøpsretten, medan Vinding Kruse l.c. s. 374 synest å meina at det er høve til sal av parsellar. Derimot er det semje om at ein løysingsrett også kan gjerast gjeldande ved eit parsellsal som er tillete etter avtale eller anna rettsgrunnlag.

Ein avtale mellom kjøpar og seljar om at kjøpet skal gå omatt dersom løysingsretten vert gjort gjeldande vil ein som hovudregel sjå bort frå, men det kan tenkjast tilfelle der ein slik avtale vil slå gjennom. Ei omgjering utan slik førehandsavtale mellom kjøpar og seljar vil då heller ikkje kunna godtakast, dersom den kjem etter at rettshavaren har fått kunnskap om det tilbodet partane skal senda til han om å overta eigedomen. Fram til dette tidspunktet vil dei kunna heva kjøpet eller avtala tilleggsvilkår som rettshavaren må respektera.

Fastsetjinga av løysingsvederlaget avheng av avtalen. Ved forkjøpsrettar vil vederlaget når ikkje anna er sagt vera det eigaren har oppnådd hos kjøparen. Ein kjøperett eller gjenkjøpsrett til fast pris må ofte skjønast slik at den må gjerast gjeldande innan ei viss tid. Dette gjeld sjølv om det ikkje går uttrykkeleg fram av avtalen.

Ein forkjøpsrett vil som hovudregel falla bort dersom den ikkje vert gjort gjeldande fyrste gongen den vert aktuell. Anna kan likevel vera sagt eller går fram av omstenda elles.

Når det er skipa ein løysingsrett i samband med ein leigdeavtale, meiner Illum at retten fell bort om den ikkje er gjort gjeldande innan rimeleg tid etter fråflytting frå huvsværet. Praksis har likevel vore noko atterhalden med å la retten falla bort i slike tilfelle utan at dette har støtte i avtalen.

Det er i dansk rett ikkje noko forbod mot overdraging av løysingsrettar. I ein del tilfelle vil likevel ein slik rett vera så sterkt knytt til den personen som har fått retten, at dei ikkje kan overdragast av den grunn. Når rettshavaren døyr, fell retten i eit slikt tilfelle bort. Dersom retten ligg til ein faste eigedom må den ofte tolkast slik at den berre kan overdragast saman med denne. Både Illum og Vinding Kruse går likevel ut frå at løysingsrettar som er knytte til eit leigetilhøve, berre kan overdragast i samband med arv eller overdraging av leigeretten. Dersom den eigedomen ein løysingsrett ligg til vert oppdelt, vil retten som utgangspunkt fylgja hovudeigedomen. I visse tilfelle vil ei oppdeling av eigedomen kunna føra til at retten fell bort, Vinding Kruse l.c. s. 374, og Illum l.c. s. 319.

Etter lov om tilbudspligt av 18. juni 1969 nr. 328 skal eigedomar over 6000 m2 som ved byutviklingsplan er utlagt som «byzone» tilbydast til kommunen før eigedomen vert overdregen til andre. Grunnen til at ein her lovfesta ein tilbodsrett for kommunen i staden for ein forkjøpsrett var at bruk av kommunal forkjøpsrett var forkasta ved folkerøysting i juni 1963, sjå Tolstrup, Tilbudspligt-Forkøbsret i UfR 1970 B s. 194.

Kommunen har rett til å erverva eigedomen dersom dei kjem til at «det er af betydning» for kommunen å rå over eigedomen for å fremja ei hensiktsmessig byutvikling. Tilbodsplikta gjeld ikkje ved overdraging til staten eller til eigaren sin ektemake, eller nokon som er i slekt eller svogerskap med han i rett opp- eller nedstigande line eller i sideline så langt som til born av sysken. Tilbodsplikta gjeld heller ikkje når eigedomen vert selt til ein som skal samanføya den med ein landbrukseigedom, § 2.

Tilbodsplikta kan ikkje gjerast gjeldande dersom det under omsyn til tilhøvet mellom eigaren og kjøparen eller vilkåra for eller omstenda kring overdraging, ville vera urimeleg at eigedomen skal bydast fram til kommunen, § 3.

Tilbodet skal opplysa om salssummen og dei øvrige salsvilkåra. Desse skal ha eit slikt innhald at dei kan oppfyllast av kommunen. Om ikkje kommunen godtek tilbodet kan eigaren krevja takst. Dessutan kan han i så fall, innan 8 månader frå tilbodet vart sett fram, overdra eigedomen til andre på vilkår som ikkje er lempelegare enn dei han har bydd fram eigedomen for til kommunen.

Dersom tilbodsplikta «søges omgået» ved avtalar om brukstilhøve eller at panthavar tek eigedomen til brukelighet, kan kommunen krevja å ta over eigedomen etter takst, § 8.

Tilbodsplikta etter lova står attende for private forkjøps- og kjøperettar som var tinglyst før lova vart kunngjort.

Etter lov om ejerleiligheder av 15. juni 1977 § 11, skal eigar av bustadhus som inneheld meir enn fem husvære som han ynskjer å dela opp i eigarhusvære, tilby leigetakarane å overta eigedomen på andelsbasis etter nærare reglar i §§ 12 – 15.

Svensk rett

Etter svensk rett må alle avtalar om sal av fast eigedom gjerast skriftleg, jf. Jordabalken [side 94] fjerde kapital 1 §. Salsdokumentet (köpehandlingen) må, for å vera bindande, vera underskriven av båe partar, og innehalda opplysingar om kjøpesummen og ei fråsegn frå seljaren om at eigedomen går over til kjøparen. Det fylgjer av desse føresegnene at ein person ikkje vert bunden av ein lovnad om ei framtidig overføring av eigedomen. Det kan difor ikkje gyldig avtalast ein løysingsrett. Det vert såleis rekna som sikker rett etter den nye jordabalken, at det ikkje er høve for seljaren til å skipa forkjøpsrett for seg eller andre ved overtaking av fast eigedom (Hans-Olov Stark, Jordabalken s. 178).

Den historiske bakgrunnen for denne rettstilstanden er ynsket som var rådande fyrst på 1800-talet, om å fri fast eigedom frå band som kunne hindra eigaren si utnytting av eigedomen. I 1810 vart det innført eit forbod mot å avtala attkjøpsrett for seljaren eller hans slekt ved sal av fast eigedom. Meininga var å hindra dei såkalla slekts- eller familieatterhald som var vanleg tidlegare. Forbodet mot å skipa slike rettar vart fylgt opp med avlysing av eksisterande rettar i 1849. (Westerlind, Kommentar til Jordabalken s. 288-289).

Derimot forutset jordabalken at det er høve til å gjera sal av fast eigedom avhengig av vilkår – såkalla svevarvilkår. Det kan avtalast at kjøpet ikkje skal fullførast dersom vilkåret ikkje vert oppfylt (suspensive vilkår) eller at kjøp som er gjennomført, skal gå omatt dersom visse omstende inntrer (resolutive vilkår). Fram til jordabalkrevisjonen i 1970 kunne ein berre avtala suspensive vilkår.

Aktuelle døme på slike «svevarvilkår» er at kjøpet må godkjennast av tredjemann, at kjøparen må byggja på tomta innan ei viss tid eller at seljaren får kjøpt ein annan eigedom innan utløpet av den avtalte fristen.

Det fylgjer av fjerde kapitel 3 § i jordabalken at slike «svevarvilkår» må takast inn i kjøpekontrakten for å vera gyldige.

Høvet til å halda eit kjøp svevande er likevel ikkje uavgrensa. Etter jordabalken fjerde kapitel 4 §, kan ikkje eit kjøp gjerast avhengig av vilkår i meir enn to år frå kjøpsavtalen. Har det blitt avtalt slike vilkår for meir enn to år er heile kjøpet ugyldig. Ugyldighetsregelen gjeld likevel ikkje for alle «svevarvilkår». Mellom anna kan eit kjøp i uavgrensa tid vera avhengig av at kjøpesummen vert betalt. Etter føresegner i tjuande kapitel i jordabalken, kan kjøparen så lenge kjøpet er undergjeve slike vilkår berre få «vilande lagfart» (tinglysing). Kjøpekontrakt som inneheld ugyldige vilkår skal nektast tinglyst.

Ein avtale om resolutive vilkår for kjøpet kan i ein viss mon sjåast som ein parallell til ein attendekjøpsrett, sidan kjøpet her går omatt dersom visse ytre omstende inntrer. Tidsfristen og avgrensingane av kva for vilkår som kan stillast, gjer likevel at seljaren ikkje på langt nær vil kunne oppnå den same rettsstillinga som etter ein attkjøpsrett.

Det kan også avtalast forbod mot eller avgrensingar i kjøparen sin rett til å overdra eigedomen vidare. Heller ikkje ei slik føresegn er gyldig utan at den er teken inn i kjøpekontrakten, jf. fjerde kapitel, 3 §, 3. pkt. i Jordabalken. Det er såleis ikkje noko i vegen for at det vert teke inn i kjøpekontrakten eit forbod mot at kjøparen sel eigedomen, eller at slikt sal berre kan skje med samtykke frå seljaren. Det er meir tvilsamt kor langt visse andre avgrensingar kan godtakast, til dømes avtale om at eigedomen ikkje kan seljast til andre enn nokon som er godkjent av seljaren, eller at eigedomen må bydast fram til ein viss person, før den kan seljast til andre. Grensene er uklåre her. Det må likevel reknast som gjeldande svensk rett at det ikkje er mogeleg å sameina eit sal av fast eigedom med ein attkjøps- eller forkjøpsrett. Det er vidare uvisst kva for rettsverknader slike avgrensingar i kjøparen sine rettar, har ovafor kreditorar og rettsetterfylgjarar.

For å hindra spekulasjon, har mange kommunar teke inn føresegner om avgrensing i retten til vidare overdraging ved sal av småhustomter frå kommunale felt. På bakgrunn av den uklåre rettstilstanden, uttala Riksdagens lagutskott i 1980 at det trongst klårare formulerte reglar om dette spørsmålet. Dette er nå til vurdering i Justitiedepartementet. Spørsmålet kom opp i samband med eit framlegg om tiltak for å koma spekulasjonen på småshusmarknaden til livs. Fleire høyringsinstansar gjekk i samband med dette inn for at det burde innførast reglar om attkjøps- eller forkjøpsrett for kommunen, ved sal av småhus som var bygt med statlege lån eller subisidiert av det offentlege på annan måte, (lagutskottets betänkande 1979/80 s. 28).

Under arbeidet med jordabalken var tanken å innføra reglar om avtalt forkjøpsrett sterkt framme. Alle utkasta som vart lagt fram frå 1909 og framover, inneheldt reglar om dette. I det siste utkastet står framlegget til reglane om dette i femte kapitlet.

Utkastet opna høve til å avtala forkjøpsrett til fast eigedom for person eller eigar av fast eigedom, både gjennom frittståande avtale og i samband med sal av fast eigedom, 1 §. Forkjøpsrett skulle kunne etablerast både til fordel for seljar og andre. Avtalen om forkjøpsrett måtte vera skriftleg. (2 §) og den måtte tinglysast. Rett skipa til fordel for andre enn stat og kommune kunne i det lengste avtalast for 50 år, 5 §.

[side 95]

Det skulle ikkje vera høve til å skipa forkjøpsrett til del av ein fast eiendom, utan i samband med sal og frådeling av ein del av eigedomen. I slike høve kunne det avtalast forkjøpsrett anten til den fråskilde delen eller til resteigedomen. Forkjøpsretten var då avhengig av «laga delning», 3 §.

Forkjøpsretten skulle gje høve til innløysing ved seinare sal av eigedomen, på dei same vilkåra som var fastsette i kjøpsavtalen. Vilkåra kunne likevel endrast der dette var «oundgänglig», på grunn av tidspunktet for innløysinga eller innhaldet i vilkåret, 6 §. Forkjøpsretten skulle ikkje gå tapt fordi om rettshavaren let vera å innløysa når retten vart aktuell. Han kunne likevel nytta forkjøpsretten ved seinare sal, der ikkje anna var avtalt, 7 §.

Forkjøpsretten skulle ikkje kunna gjerast gjeldande ved sal til ektemake, «avkomling» frå seljaren eller hans ektemake, adoptivbarn, sysken eller barn av adoptivbarn eller sysken. Det same skulle gjelda ved sal til nokon av desse og ektemaken saman, 8 §. Forkjøpsretten skulle heller ikkje kunna nyttast ved sal på tvangsauksjon, andre ledd, 8 §.

Eigaren av eigedomen skulle ha rett til å tilby eigedomen til rettshavaren for ein viss pris. Dersom rettshavaren avviste tilbodet, eller ikkje godtok det innan tre månader, kunne eigaren innan eitt år selja eigedomen utan at forkjøpsretten kunne gjerast gjeldande. Føresetnaden for dette var at vilkåra for salet ikkje var dårlegare for eigaren enn dei han hadde bydd rettshavaren, 10 §.

Ein forkjøpsrett skulle ikkje kunna overdragast til andre. Rett som låg til fast eigedom skulle likevel kunna overdragast saman med eigedomen. Ved deling av eigedomen som retten låg til, skulle retten, når ikkje anna var sagt, liggja til eigedomen saman, 11 §.

Dersom eigedom som det kvilte forkjøpsrett på vart slegen saman med ein annan eigedom, skulle forkjøpsretten omfatta heile den nye eigedomen, 12 §.

Forkjøpsretten skulle gjerast gjeldande mot kjøparen, 14 §, fyrste stykket. Dersom kjøparen eller seljaren gav rettshavaren melding om kjøpet gjennom overleverng av köpehandlingen i «styrkt avskrift», måtte han gjera forkjøpsretten gjeldande innan ein måned, elles gjekk retten tapt, 14 § fyrste stykket og andre og tredje punktum.

Utkastet til jordabalk inneheldt vidare utkast til reglar om forkjøpsrett for arrendator (leiglending, paktar), 5 kap. 27 – 33 §§, og om høve til å avtala attkjøpsrett ved sal av jord som tilhøyrde stat eller kommune, eller som elles var i «allmän» eige, 6 kapitlet.

Alle desse framlegga møtte motstand under høyringsrunden. Bankforeininga stilte spørsmålsteikn ved om det var trong for ein rett til å avtala forkjøpsrett, og peika på dei vanskane slike rettar kunne føra til for kredittgjevarar og for eigedomsomsetjinga. Ei svekking av kredittgjevaren sin utsikt til å få dekning, meinte dei ville gjera det vanskelegare for eigarar av fast eigedom å oppnå realkreditt, (SOU 1963 : 55 s. 181).

Dei ovanfor nemnde reglane kom difor ikkje med i det endelege utkastet som vart lagt fram for Riksdagen, Kungl. Maj:ts prop. 1970 nr. 20. Ein synte her til høyringsuttalane, og heldt fram at i den grad det var trong for ein forkjøpsrett for å fremja jordbrukspolitiske målsetjingar, kunne dette best skje ved ein legal forkjøpsrett for det offentlege. Omlag dei same synsmåtane låg til grunn for å ta framlegget om avtalt attkjøpsrett for det offentlege ut or framlegget, (prop. s. 23 – 25).

Eldre svensk rett har i periodar hatt reglar om forkjøpsrett til fordel for den einskilde eller for det offentlege. Mellom anna vart det i 1943 gjeve ei lov (1943:884) om arrandators forkjøpsrett som i ein del tilfelle gav arrandator forkjøpsrett ved sal av eigedomen. Lova vart oppheva ved ikraftsetjing av den nye jordabalken 1. januar 1972. I 1975 vart det sett ned ein «arrendelagskomite» som har som mandat å vurdera ei gjeninnføring av forkjøpsrett for arrendatorar.

Spørsmålet om å innføra reglar om forkjøpsrett for legetakarar i fleirfamiliehus vert no vurdert av bustadrettskomiteen som vart oppnemnt i 1978. Allereie i dag gjeld dessutan ein rett for ei «bostadsforening» til å ta inn i vedtektene føresegner om at foreininga eller medlemmene skal ha rett til å løysa inn ein «bostadrett» når denne vert overdregen.

Förköpslagen av 8. des. 1967 nr. 868 inneheld dei einaste nogjeldande reglane om legal forkjøpsrett i svensk rett. Lova gjev kommunen forkjøpsrett til fast eigedom som av omsyn til den framtidig utviklinga trengst til eit tettbygt område eller «anordning» som har samanheng med det. Forkjøpsretten vert aktualisert ved sal. Reglane gjeld tilsvarande ved byte av fast eigedom, jf. 16 §. Forkjøpsretten gjeld ikkje eigedomar under 3 mål, dersom det er bygd småhus eller rekkjehus på eigedomen. Retten gjeld heller ikkje ved sal til ektemake eller arvingar i rett nedstigande line, når staten er seljar, når stat eller landstingskommune er kjøpar eller ved sal på tvangsauksjon. Dessutan kan ikkje forkjøpsretten gjerast gjeldande ved sal av sameigepart i ein eigedom til ein som er deleigar frå før, dersom han ikkje har fått den [side 96] fyrste parten som gåve, 3 §. Kommunen har heller ikkje høve til å gjera forkjøpsretten gjeldande dersom den har sagt frå at den ikkje vil nytta forkjøpsretten ved eit påtenkt eigedomssal, 4 §.

Kommunen skal overta eigedomen på same vilkår som kjøparen har fått kjøpt den. Kjøparen har plikt til å opplysa om dei vilkåra som gjeld for kjøpet og som ikkje går fram av köpehandlingen. Vilkår som er av ein slik art at kommunen ikkje kan oppfylla dei, kan endrast. Kjøparen skal ha erstatning for det tapet han har lid ved endringa, 5 §.

Kommunen må gjera forkjøpsretten sin gjeldande innan den «innskrivningsdag» som fell nærast etter tre månadere frå det vart søkt «lagfart» for kjøpet, eller vart søkt om rett til å erverva jord, der det trengst, 7 §.

Dersom kjøparen eller seljaren protesterar mot forkjøpet i nærare fastsette former, må kommunen søkja regjeringa om løyve til å gjennomføra forkjøpet. Slikt løyve kan mellom anna ikkje gjevast dersom det er urimeleg at forkjøpet skjer av omsyn til tilhøvet mellom seljaren og kjøparen, vilkåra for salet eller omstenda elles, 9 §.

Tysk rett

I tysk rett har ein lovfesta reglar om avtalte forkjøps- og attkjøpsrettar i BGB. Reglane kan stort sett fråvikast gjennom avtale med partane. Ein har dessutan reglar om lovfest forkjøpsrett på ein del område.

I BGB vert det skilt mellom to ulike typar forkjøpsrett. Den gruppa som har tinglege verknader, dvs. at dei kan gjerast gjeldande ovafor tredjemann og dei obligatoriske forkjøpsrettane.

Den obligasjonsrettslege forkjøpsretten er regulert i §§ 504-514 BGB. Slik forkjøpsrett kan skipast både til fast eigedom og lausøyre. Den vert skipa ved avtale mellom partane, § 504. Avtalen må oppfylla dei formkrav som vert stilt til ein kjøpsavtale for den type ting det gjeld. For fast eigedom inneber dette eit krav om stadfesting av notarius. (Reichgericht Entscheidungssamling in Zivilsachen (RGZ) Bd 67 s. 42 ff.)

Om ikkje anna er avtalt er ein slik rett personleg. Den kan ikkje overdragast eller gå i arv, § 14. Er forkjøpsretten avgrensa til ei viss tid, reknar ein likevel med at forkjøpsretten er meint å skulle gå i arv, når ikkje anna er sagt, § 514 andre punktum.

Forkjøpsretten vert aktualisert ved avtale med tredjemann om sal av tingen, § 504. Den forplikta er likevel, om ikkje anna er avtalt, sjølv herre over om han vil selja. Avtala mellom eigaren og tredjemann om at salsavtalen er gjort på vilkår av at forkjøpsretten ikkje vert gjort gjeldande, har ikkje verknad ovafor rettshavaren, § 506. Dersom avtalen med tredjemann ikkje er rettsgild, vert forkjøpsretten derimot ikkje aktualisert. Forkjøpsretten kan ikkje nyttast ved sal av tingen til eigaren sine arvingar, dersom salet er motivert ut frå omsynet til den komande arveretten, § 511. Andre disposisjonar enn sal utløyser ikkje forkjøpsrett. Det kan likevel ved avtale fastsetjast at forkjøpsretten også skal kunna gjerast gjeldande ved arv, gåve, byte o.l. (RGZ Bd 67 s. 42 ff). Der eit sal er kamuflert som ein annan disposisjon for å omgå forkjøpsretten, kan rettshavaren likevel nytta forkjøpsretten, eller få krav på skadebot, (Bundesgerichthof (BGH), Neue Juristische Wochenschrift 1964 s. 540 ff.).

Dersom ein kjøpar av ein fast eigedom treng godkjenning av offentlege styresmakter, må slik godkjenning liggja føre, før rettshavaren kan nytta retten. Til slik godkjenning ligg føre, kan salet hevast, også med verknad ovafor rettshavaren. (Entscheidungssamlung in Zivilsachen (BGHZ) Bd. 14 s. 1 ff., Bd. 23 s. 342 ff.).

Når eigaren har inngått avtale med tredjemann om sal av tingen, skal han straks gje rettshavaren melding om dette, § 510 (1). Rettshavaren kan gjera sin rett gjeldande ved ei einsidig fråsegn, § 505 (1). Det vert ikkje stilt noko formkrav til denne fråsegna. For fast eigedom må retten gjerast gjeldande innan to månader etter at rettshavaren fekk melding om salet, § 510 (2). For andre ting er fristen ei veke. Partane kan avtala fristar som avvik frå dei lovsette. Let avhendaren vera å senda melding, kan dette ved sida av at det ikkje går nokon frist, utløysa krav på skadebot.

Når rettshavaren har gjort retten sin gjeldande, trer han inn i tredjemanns avtale med eigaren, dersom ikkje anna er avtalt. Dersom avhendaren ikkje har teke atterhald i avtalen med kjøparen om at den er inngått på vilkår av at forkjøpsretten ikkje vert gjort gjeldande, kan han få skadebotansvar ovafor han.

Avhendar eigaren den tingen forkjøpsretten gjeld saman med andre ting til ein samla pris, kan rettshavaren gjera forkjøpsretten gjeldande mot å betala ein forholdsmessig del av prisen. Avhendaren kan i eit slikt tilfelle krevja at rettshavaren også overtek andre av dei tinga som vert selt, § 508.

Fastset avtalen mellom tredjemann og den forplikta at vederlaget skal fastsetjast i anna enn pengar, må ein rettshavar som vil gjera retten gjeldande godtgjera verdien av dette vederlaget, § 507. Let vederlaget seg ikkje verdsetja i pengar, kan ikkje forkjøpsretten gjerast gjeldande.

[side 97]

Er det fleire rettshavarar som har ein forkjøpsrett saman, kan denne berre utøvast i fellesskap, § 513.

Forkjøpsretten fell bort dersom den ikkje vert gjort gjeldande i eit sal der den kunne ha vore utøvt. Forkjøpsretten fell vidare bort dersom tingen vert selt på tvangsauksjon eller gjennom konkursforvaltar, § 512. Anna kan heller ikkje avtalast mellom partane. Ein har i tysk rett inga avgrensing av kor lenge ein obligatorisk forkjøpsrett kan kvila på ein eigedom eller ein annan ting.

Den tinglege forkjøpsretten vert regulert i §§ 1094-1104 BGB. Slik forkjøpsrett kan berre skipast i fast eigedom. Forkjøpsretten må førast inn i «Grundbuch», jf. § 873 BGB, og den kan då gjerast gjeldande også ovafor tredjemann, § 1098 (2). Retten kan skipast til fordel for ein viss person eller til føremon for eigar av ein viss eigedom, § 1094. Ein slik forkjøpsrett kan ikkje seinare skiljast frå eigedomen, § 1103 (1).

I tilhøvet mellom rettshavaren og eigaren, gjeld reglane om den obligatoriske forkjøpsretten i §§ 504-514 tilsvarande, § 1098 (1).

Tredjemann må som nemnt ovanfor, finna seg i at rettshavaren gjer retten sin gjeldande. Han kan sjølv gje rettshavaren melding om kjøpet. Denne må då innan dei fristane som er nemnt i § 510 (2), gjera retten sin gjeldande, § 1099 (1).

Dersom rettshavaren gjer forkjøpsretten gjeldande ovafor tredjemann, som har betalt til avhendaren, kan tredjemann nekta han å overta eigedomen til han har fått godtgjort kjøpesummen frå rettshavaren, § 1100. Dersom rettshavaren på denne måten har godtgjort tredjemann kjøpesummen, er han fri frå vidare krav på kjøpesummen, § 1101. Har ikkje tredjemann betalt avhendaren, vert han fri frå betalingsplikta dersom forkjøpsretten vert gjort gjeldande. Har han betalt, kan han derimot ikkje krevja vederlaget attende frå avhendaren, § 1102.

Ved sida av forkjøpsrett skipa ved avtale, kjenner ein i tysk rett også lovfesta forkjøpsrettar. Her skal fyrst nemnast den kommunale forkjøpsretten med heimel i §§ 24 ff. des Bundesbaugestzes og 17 des Stödtebauförderungesetzes. Desse forkjøpsrettane tek sikte på å gjeva kommunen høve til å skaffa grunnareal til bygging av byområde og gjennomføring av byggeplanar og andre offentlege føremål. Desse forkjøpsrettane står seg ovanfor tredjemann sjølv om dei ikkje er innført i «Grundbuch».

Det er og døme på lovfesta forkjøpsrettar til fordel for private partar. Leigetakar har til dømes forkjøpsrett etter § 2b des Wohnungsbindungsgesetzes.

Avtalt attkjøpsrett er regulert i §§ 497 – 503 BGB. Attkjøpsrett kan skipast i både fast eigedom og lausøyre. Retten vert skipa ved at seljaren i avtalen med kjøparen tek atterhald om rett til å kjøpa tingen attende. Retten kan også skipast til fordel for ein tredjemann, Staudinger, BGB 12. Auflage § 497. Dei formreglane som gjeld ved sal av vedkomande ting må vera oppfylte. Attkjøpsretten har berre obligatorisk verknad, slik at den ikkje kan gjerast gjeldande mot godtruande tredjemann.

Attkjøpsretten kan, når ikkje anna er avtalt gjerast ved einsidig fråsesgn frå rettshavaren (Staudinger § 497). Det vert ikkje stilt formkrav til denne fråsegna, § 497. Løysingssummen skal setjast til prisen ved det opphavlege salet, om ikkje anna er avtalt, § 497 (2).

Rettshavaren har krav på å få kjøpa attende tingen med tilhøyrsle, § 498 (1). Er tingen gått tapt, skada eller vesentleg endra, har rettshavaren krav på skadebot, § 498 (2), dersom ikkje eigaren kan prova at dette ikkje skuldast hans tilhøve. På den andre sida har eigaren krav på vederlag for utbetringar på tingen, § 500. Dette gjeld likevel berre utbetringar som objektivt sett har medført ein høgare verdi, Staudinger l.c. § 500. Eigaren har og høve til å ta bort innretningar han har samanføya med tingen. Desse reglane om oppgjeret gjeld ikkje der partane er blitt samde om ei skjønsmessig fastsetjing av prisen på det tidspunktet attkjøpsretten vert utøvt, § 501.

Dersom tingen vert selt til kjøpar i god tru, eller på tvangsauksjon, slik at attkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande, har rettshavaren krav på skadebot.

Det er også mogeleg etter tysk rett å avtala ein rett til attendesal – dvs. ein rett for kjøparen til å selja tingen attende til seljaren. Denne retten er likevel ikkje nærare lovregulert. Ein går likevel ut frå at reglane om attkjøpsrett må gjelda tilsvarande.

Austerriksk rett

Etter austerriksk rett kan ulike løysingsrettar fritt avtalast, utan nokon nærare materialrettslege grenser. Den austerrikske lovboka frå 1811 inneheld reglar om vanlege løysingsrettar. Reglane kan fråvikast ved avtale mellom partane.

Lovboka skil mellom ulike typar løysingsrettar, attkjøpsrett og forkjøpsrett. Dessutan opererar ein med ein attendesalsrett for kjøparen av ein eigedom.

Attkjøpsretten er nærare regulert i §§ 1068-1070. Ein attkjøpsrett vert skipa til fordel for seljar ved sal av fast eigedom. Det er noko [side 98] usikkert i kva grad en attkjøpsrett kan skipast til lausøyre. Ein går ut frå at attkjøpsrett ikkje kan skipast i individualiserte lausøyreting, men at slik rett må kunna avtalast for artsbestemt gods. (Koziol – Welser, Grundriss des bürgerlichen Recht, Band 1 s. 271.)

Attkjøpsretten er ein personleg rett for seljaren og kan ikkje overdragast vidare eller pantsetjast (Koziol-Welser l.c. nr. 271). Den kan heller ikkje gå i arv, jf. § 1070, og fell såleis bort når rettshavaren døyr.

Den som har sikra seg ein attkjøpsrett, kan ved ei einsidig fråsegn, krevja eigedomen overført til seg. Hovudregelen er då at rettshavaren får eigedomen, mot å betala det han i si tid fekk for den, jf. § 1068. Den som retten vert gjort gjeldande mot har likevel krav på vederlag for forbetringar som er gjort på eigedomen. På den andre sida er han ansvarleg for verdiforringingar som skuldast han sjølv.

Ein løysingsrett i fast eigedom har rettsvern ovafor tredjemann, dersom den er innført i «Grundbuch», jf. § 1070. Er eigedomen selt vidare av den fyrste kjøparen, kan difor rettshavaren i slike tilfelle krevja eigedomen frå den som har overteke den. Dersom løysingsretten ikkje er innført, slik at rettshavaren taper sin rett i konflikt med tredjemann, har han krav på skadebot frå den som var forplikta etter løysingsretten, dersom han er skuld i rettskollisjonen.

Forkjøpsretten er regulert i §§ 1072 – 1079. Ein slik rett kan skipast uavhengig av sal, som ein sjølvstendig avtale, eller til dømes i samband med ein leige- eller paktingsavtale. Ein forkjøpsrett skipa til fordel for leigetakar, reknar ein med vil falla bort dersom leigetilhøvet opphøyrer (Koziol – Welser l.c. s. 272).

Forkjøpsrett kan skipast både i fast eigedom og lausøyre. Som hovudregel er forkjøpsretten ein personleg rett som ikkje kan overdragast eller gå i arv, jf. § 1074.

Rettshavaren kan gjera forkjøpsretten gjeldande ved sal av objektet for retten. Ved andre former for overdraging kan ikkje retten gjerast gjeldande utan etter særskilt avtale, jf. § 1074. Forkjøpsretten vert såleis normalt ikkje aktualisert ved gåve (Koziol – Welser l.c. s. 273). Dersom eigaren vil selja tingen, pliktar han å tilby den til rettshavaren. Fristen for innløysing er då 24 timar for lausøyre og 30 dagar for fast eigedom, jf. § 1075. Vert ikkje retten nytta innan fristen går ut, må den reknast som bortfallen.

Oppgjeret er nærare regulert i § 1077. Hovudregelen er her at rettshavaren må tre inn i dei vilkåra som eigaren er tilbydd frå tredjemann. Dersom tredjemann ved sida av vanleg kjøpesum har tilbydd andre ytingar som ikkje kan omreknast i pengar, kan forkjøpsretten ikkje nyttast, dersom rettshavaren ikkje kan oppfylla vilkåra.

Ein forkjøpsrett til fast eigedom får rettsvern ved innføring i «Grundbuch», § 1073 jf. § 1079. Tredjemann som lid tap ved at retten vert gjort gjeldande, kan krevja skadebot for dette hos den som er forplikta etter retten. Det same kan rettshavaren gjera dersom han må stå attende ovafor tredjemann fordi retten ikkje var tinglyst.

Ved sida av avtalt forkjøpsrett, har ein i Austerrike også lovfesta forkjøpsrettar til fordel for det offentlege. Slik forkjøpsrett fylgjer av Stadtneuerungsgesetz art. 8 og Bodenbeschafferungsgesetz art. 6, som begge er datert 28. mai 1974. Desse føresegnene gjev kommunen forkjøpsrett til grunn innanfor nærare fastsette områder. Retten vert likevel sjeldan nytta. Dersom ein kommune nyttar seg av sin rett, må den som regel tre inn i dei vilkåra seljaren er tilbydd frå tredjemann.

Engelsk rett

I engelsk rett har ein inga allmenn lovregulering av løysingsrettar. Det er likevel på det reine at det er høve til å skipa løysingsrettar. Dette skjer til vanleg i samband med avtale om sal av fast eigedom, eller i samband med gåve eller testament.

Det kan avtalast ulike typar rettar, som kjøperett, attkjøpsrett og forkjøpsrett, jf. D.G. Barnsley, Land Options (1978). Kva type rett som ligg føre i det einskilde tilfellet må avgjerast ved tolking av skipingsgrunnlaget.

Det gjeld ingen absolutte formkrav for skiping av løysingsrett. Ein munneleg avtale skipar likevel berre eit obligatorisk (contractual) krav til fordel for rettshavaren, og kan ikkje gjerast gjeldande mot godtruande tredjemann. Dersom ein løysingsrett i fast eigedom skal kunna reknast som ein tingleg rett (interest in land), må den opprettast skriftleg og underskrivast av eigaren, slik det er føreskrive i Law of Property Act, 1925 s. 40 (1).

Ein tingleg løysingsrett til fast eigedom vil kunne registrerast, og dermed også kunne gjerast gjeldande mot godtruande tredjemann. Dersom den som er forplikta etter retten overdreg tingen i eit tilfelle der det ikkje er etablert rettsvern for retten, vil rettshavaren kunne gjera gjeldande skadebotkrav (Wright v. Dean (1948)).

Etter Perpetuities and Accomulations Act 1964, kan løysingsrettar, som ikkje har heimel i lov, berre kvila på ein eigedom i 21 år. Lova gjeld ikkje for løysingsrettar til fordel for leigetakar. Denne kan utøvast innan eitt år frå utløpet av leigetida.

[side 99]

Lengstetida på 21 år gjeld også som deklaratorisk regel der ikkje anna er avtalt, men partane kan avtala kortare levetid for retten. Har dei avtalt at retten skal gjelda for lenger tid, vil likevel retten gjelda i 21 år. Ein går ut frå at det er nok at melding om bruk av retten er gjeven innanfor fristen. Er ikkje løysingsretten brukt innan utløpet av fristen, fell den etter § 10 heilt bort, og kan heller ikkje gjerast gjeldande ovafor den forplikta personleg.

Lova gjeld ikkje for løysingsrettar skipa før 16. juli 1964. Men etter Common Law gjeld også ei lengstetid på 21 år, med unnatak for personlege (uoverførlege) rettar som er avgrensa til levetida for ein person (Perpetuity Rule). Denne regelen gjeld ikkje for løysingsrettar som den forplikta sjølv kan bringa til opphøyr når som helst.

Perpetuity Rule etter Common Law skil seg frå lova av 1964 ved at løysingsretten heller ikkje kan gjerast gjeldande innanfor 21 års-fristen dersom det er avtalt lenger levetid for retten. Dessutan vil rettshavaren for eldre rettar kunne gjera løysingsretten gjeldande som eit obligatorisk krav mot den forplikta sjølv om det er gått meir enn 21 år etter at den vart skipa (Huttom v. Watling (1948), jf. Barnsley l.c. s. 32).

Om løysingsretten kan overførast til andre, avheng i utgangspunktet av skipingsgrunnlaget. Dersom det ikkje er sagt noko om dette i skipingsgrunnlaget vil ein utan haldepunkt for det motsette gå ut frå at retten kan overførast, Barnsley s. 49. Ein overførbar rett kan også gjerast gjeldande av rettshavaren sine arvingar og av konkursbuet hans. Kan retten etter skipingsgrunnlaget ikkje overførast, går ein ut frå at den heller ikkje går i arv, Barnsley s. 53. Derimot vil retten gå over til konkursbuet etter Bankruptcy Act 1914 s. 18 (1).

Overdraging av ein tingleg løysingsrett kan berre skje skriftleg (the Law of Property Act 1925 s. 53 (1) (c)). Dessutan må det sendast skriftleg melding om overdraginga til den forplikta, jf. Law of Property Act s. 136 (1), for at den som har overteke retten skal kunne gjera den gjeldande i eige namn. Manglande melding får likevel ikkje noko å sei for tilhøvet mellom avhendaren og den som overtek retten.

Kva tid retten kan gjerast gjeldande avheng også av ei tolking av skipingsgrunnlaget. Rettshavaren kan ha rett til å overta når han ynskjer det (kjøpsrett) eller ved sal (forkjøpsrett). Utleige eller pantsetjing vil truleg ikkje utløysa forkjøpsrett, jf. Barnsley s. 146. Derimot går ein ut frå at skiping av ein kjøpsrett vil utløysa forkjøpsretten.

Den forplikta etter ein forkjøpsrett må gje melding til rettshavaren når han foretek disposisjonar som utløyser forkjøpsretten, Barnsley l.c. s. 152. Rettshavaren må då gje melding om at han vil nytta retten innanfor den fristen som måtte vera sett i skipingsgrunnlaget, eller innen rimeleg tid.

Ein har gått ut frå at det er høve til omgjering av avgjerda om sal, dersom dette skjer før rettshavaren har gjort forkjøpsretten gjeldande. Fram til dette tidspunktet kan han og dra attende det opphavlege tilbodet og tilby eigedomen for ein høgare pris. Etter at rettshavaren har gjeve melding om at han vil nytta forkjøpsretten har den forplikta derimot ikkje rett til omgjering av den disposisjonen som utløyser retten, dersom det ikkje er teke atterhald om dette i skipingsgrunnlaget.

Kva vederlag eigaren har krav på avheng av skipingsgrunnlaget. Er det ikkje sagt nok om prisen, eller korleis den skal fastsetjast, vil eigaren kunne setja fram eit priskrav, som vil vera bindande dersom det er rimeleg, jf. Barnsley s. 152. Rettshavaren til ein forkjøpsrett treng ikkje svara på eit urimeleg priskrav frå eigaren. Eigaren kan på tilsvarande måte heller ikkje avslå eit rimeleg tilbod frå rettshavaren av ein kjøperett.

Når løysingsretten er gjort gjeldande i samsvar med avtalen og lova er det inngått ein bindande avtale om sal av tingen til rettshavaren, Barnsley s. 83. Omfanget av partane sine rettar og plikter vil avhenga av skipingsgrunnlaget.

Dersom rettshavaren ikkje oppfyller innanfor den tid som måtte vera fastsett i skipingsgrunnlaget, vil eigaren kunna gå frå avtalen. Det same gjeld sjølv om det ikkje er fastsett oppfyllingstid, dersom rettshavaren ventar urimeleg lenge (an unreasonable delay) før han oppfyller, Barnsley l.c. s. 89.

I engelsk rett er det fleire døme på lovfest forkjøpsrett til fordel for private og for det offentlege. Land Clauses Consolidation Act 1845 s. 127 og 128 gjev den som har avstått grunn til eit føretak, forkjøpsrett til grunn som vert selt som overflødig. Housing Act, 1957 s. 104 (3) (c) gjev ein forkjøpsrett for lokale styresmakter ved sal av bustadeigedomar. Electricity Act 1947 inneheld ein regel om forkjøpsrett for lokale styresmakter, til grunn som vert selt som overflødig frå elektrisitetsverk.

Sveitsisk rett

Forkjøpsrettar kan etter sveitsisk rett avtalast mellom partane. Det er også døme på lovfesta forkjøpsrettar. Reglane er stort sett dei same både for lovfesta og avtalte rettar. [side 100] Ved konflikt må avtalte forkjøpsrettar vika for rettar med heimel i lov.

Ein skil mellom uavgrensa og avgrensa forkjøpsrett. Den som gjer gjeldande ein uavgrensa forkjøpsrett, vinn rett til eigedomen på same vilkår som kjøparen, med alle påkvilande hefte. Ved avgrensa forkjøpsrett, må rettshavaren og seljaren verta samde om vilkåra, fyrst og framst salssummen. Rettshavaren kan og krevja sletting av hefte som er påførte etter at retten hans oppstod, under føresetnad av at den er innført i det offentlege registeret.

Forkjøpsrett må skipast ved skriftleg avtale. For ein uavgrensa forkjøpsrett er det likevel nok at avtalen er underteikna av den som forpliktar seg, altså eigaren. Dersom kontrakten pålegg rettshavaren plikt til å yta noko, eller stiller andre vilkår for å overta eigedomen, må den vera underteikna av begge partar.

Ein forkjøpsrett kan som utgangspunkt ikkje overdragast, sidan den skal tilgodesjå visse grupper til dømes familie eller leigebuarar, og såleis ikkje ville fylla føremålet dersom den vart overdregen. Det kan likevel vera at retten må tolkast slik at den kan overdragast.

Sjølv om ein forkjøpsrett er innført i realregisteret, kan den som får retten overdragen, ikkje påberopa seg god tru, dersom det syner seg at retten ikkje er til.

Forkjøpsretten er ein personleg rett, og ein ser på tilhøvet mellom rettshavaren og den som er forplikta etter retten som eit heilt personleg tilhøve. Dersom den forplikta overdreg eigedomen til tredjemann utan å gje melding til rettshavaren, vil denne berre ha eit skadebotkrav mot seljaren, sjølv om kjøparen kjente til forkjøpsretten. Rettshavaren kan likevel oppnå eit visst vern for retten gjennom innføring i registeret. Sjølv om retten framleis vert sett på som personleg, får den likevel ein noko sterkare stilling i høve til tinglege rettar. Retten går framfor ein kvar rett til eigedomen som vert skipa seinare. Den som vil kjøpa ein eigedom som det er registrert ein forkjøpsrett på, kan difor berre overta den dersom rettshavaren ikkje har brukt sin forkjøpsrett.

For at forkjøpsretten skal kunna nyttast må den ha blitt aktuell. Som hovudregel skjer dette ved sal, men ikkje ved gåve, arv eller legat. Retten vert heller ikkje utløyst ved tvangssal eller oreigning. Partane kan likevel avtala at visse former for overdraging som normalt ikkje utløyser forkjøpsrett likevel skal ha slik verknad.

Fråsegn om at forkjøpsretten vert nytta må vera utan vilkår, og kan ikkje kallast attende.

Forkjøpsretten kan gjerast gjeldande sjølv om salsavtalen som utløyste retten, seinare vert heva.

Ved sal har rettshavaren krav på varsel frå seljaren. Deretter har han en ein frist på ein månad for å gjera retten gjeldande. Fristen går frå mottakinga av varselet, dersom ikkje rettshavaren kjente til dei viktigaste føresegnene i salsavtalen frå før.

Når retten vert gjort gjeldande er seljaren pliktig til å overføra eigedomen til rettshavaren. Sistnemnde er då i same stilling som ein annan kjøpar. Nektar avhendaren å overføra eigedomen kan rettshavaren få dette gjennomført ved hjelp av domstolane. Er derimot eigedomen allereie overført til kjøparen, har rettshavaren berre eit skadebotkrav mot seljaren for ikkje-oppfylling av avtalen om forkjøpsrett.

Forkjøpsretten kan opphøyra ved avkall frå rettshavaren, ved at eigedomen går til grunne, eller ved at retten vert gjort gjeldande. Vert ikkje retten brukt når den er blitt aktuell, opphøyrer den, med mindre den er innført i det offentlege registeret. Dersom den er innført, er det noko tvilsamt om retten opphøyrer, eller om den kan gjerast gjeldande ved framtidig sal.

Er forkjøpsretten skipa for ei viss tid, fell den bort når fristen er ute. Elles gjeld inga tidsavgrensing for kor lenge forkjøpsretten kan kvila på eigedomen. Derimot er verknaden av registreringa avgrensa til ti år.

Den sveitsiske forbundslovgjevinga inneheld reglar om lovfest forkjøpsrett til fordel for sameigarane. Elles er det i delstatslovgjevinga døme på forkjøpsrett for andre førremål.

Fransk rett

Dei mest sentrale reglane i fransk rett om i kva grad ein kan inngå avtalar om løysingsrettar, og kva rettsverknader desse har, knyter seg til Code Civil art. 1589. Det er noko ulikt syn på kva som ligg i denne regelen, men den rådande forståinga av regelen er at gjensidige lovnader om kjøp, skal likestillast med kjøpekontrakt dersom partane er samde om kva for ting avtalen omfattar og prisen.

Dette inneber etter det rådande synet at det ikkje kan avtalast at kjøpsavtalen er avhengig av vilkår som enno ikkje er oppfylte. Dersom ein salsavtale til dømes er avhengig av godkjenning fra det offentlege, vil partane derimot anten kunne utsetja avtaleslutninga til spørsmålet er avklart, eller dei kan utsetja overtakinga av eigedomen.

[side 101]

Derimot godkjenner ein i fransk rett einsidige lovnader om rett til å kjøpa. Ein slik lovnad skaper ein rett for mottakaren, men legg plikter berre på avgjevaren. Dersom mottakaren godtek tilbodet, kjem det i stand ein bindande avtale om kjøp. Dette fylgjer av at det er høve til å gjera einsidige tilbod bindande for avgjevaren.

Det er og høve til å inngå ein «forrettsavtale» som inneber at eigaren forpliktar seg til å tilby eigedomen til rettshavaren, dersom han skulle ynskja å avhenda den. Dette gjev rettshavaren ein forrett til å overta eigedomen framfor andre interessentar.

Fransk rett kjenner ikkje forkjøpsrett i den tydinga dette har i norsk rett. Derimot kan det avtalast ein «pacte de preference» som gjev rettshavaren ein forrett til kjøp. Denne retten gjev likevel ikkje rett til å overta eigedomen frå tredjemann. Rettshavaran må nøya seg med krav på skadebot mot seljaren, og eventuelt mot kjøparen dersom denne har samarbeid med seljaren med sikte på å fråta rettshavaren retten.

Forkjøpsrett vert i stigande grad nytta i den offentlege politikken, som lekk i den samfunnsmessige styringa. I ein del reguleringsområde som er særskilt oppretta for å letta etablering eller oprydding av visse bystrok, oppføring av større offentlege bygg eller sikra arealreservar, er det lovfest forkjøpsrett til fordel for samanslutningar eller offentlege organ.

Prisen for eigedomen vert fastsett ved avtale mellom partane. Vert det ikkje semje fastset ein prisen på same måten som ved oreigning. Rettshavaren må betala kjøpesummen innan seks månader etter at han vedtok å overta eigedomen, eller etter avgjerda om oreigning.

Eigaren kan framtvinga ei avgjerd frå det offentlege om det ynskjer å nytta forkjøpsretten ved utløpet av eitt år etter opprettinga av reguleringsområdet. Vert ikkje eigedomen nytta til dei føremåla som er grunnlaget for opprettinga av reguleringsområdet, har eigaren rett til å kjøpa den attende.

Også kommunen har forkjøpsrett for å skaffa grunn til offentlege grøntareal, bustader for sosiale føremål, rehabilitering m.m. I vedtaket om bruk av forkjøpsretten må det stå klårt kva for føremål som skal varetakast. Kommunen sin forkjøpsrett er også avgrensa til særskilte reguleringsområde, og gjeld ikkje for alle eigedomar, til dømes ikkje for bygningar som er mindre enn ti år gamle.

Det er og lovfest forkjøpsrett til fordel for den som dyrkar leigd jord. Den som har dyrka jorda i minst tre år, og ikkje sjølv eig jord over ein viss storleik, har forkjøpsrett når jordeigaren ynskjer å overdra eigedomen.

Meiner rettshavaren at prisen er for høg kan han krevja den fastsett av retten. Forkjøpsrettne må utøvast innan to månader etter at prisen og vilkåra elles er blitt kjent for rettshavaren. Retten kan oppheva eit sal som skjer før fristen er ute eller til annan pris enn det rettshavaren skulle betala.

Visse organisasjonar som har til føremål å driva forbetring av landbruksstrukturen, auka dyrkbare areal og letta busetnaden av bønder, har fått rett til utøving av forkjøpsrett for å motverka spekulasjon med landbruksareal. Jord som vert kjøpt på denne måten må innan fem år overførast til aktive bønder. Forkjøpsretten kan ikkje nyttast ovafor seljar som sjølv har dyrka jorda i tre år før overdraginga, ved byte eller når overdraginga skjer som ein lekk i ein føderådskontrakt.

Når ein eigedom vert delt opp med sikte på sal må den fyrst bydast fram til leigetakarane.

[side 102]

Vedlegg 2

Lover med særskilt heimel for løysingsrettar

  1. Lov 12. august 1848 indeholdende særskilte Bestemmelser angaaende Anlæg af Jernveie til almindelig Benyttelse § 2.
  2. Lov 23. juni 1888 nr. 3 indeholdende særlige Bestemmelser angaaende Leilændingsgods tilhørende Stamhuse og visse Siftelser m.v. § 5.
  3. Lov 14. desember 1917 nr. 16 om erverv av vannfall, bergverk og annen fast eiendom m.v. §§ 6, 9 og 10.
  4. Lov 15. mars 1940 nr. 3 om vassdragene §§ 55, 56, 58, 62, 137, 138, 139, 141 og 142.
  5. Lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag §§ 18, 19, 22 og 39.
  6. Lov 18. juni 1965 nr. 6 om sameige §§ 11 og 12.
  7. Lov 29. november 1968 om særlege råderettar over framand eigedom § 10.
  8. Lov 31. mai 1974 nr. 19 om konsesjon og forkjøpsrett for det offentlege ved erverv av fast eiendom (konsesjonslova) § 2.
  9. Lov 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste §§ 10, 16a, 20, 23, 26 og 30.
  10. Lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder § 2.
  11. Lov 4. mars 1984 nr. 7 om eierseksjoner § 10.

[side 103]

Vedlegg 3

Liste over avkortingar og litteratur

Lover:

Aksjelova: Lov 4. juni 1976 nr. 59 om aksjeselskaper.

Arvelova: Lov 3. mars 1972 nr. 5 om arv.

Avtalelova: Lov 31. mai 1918 nr. 4 om avslutning av avtaler, om fullmakt og om ugyldige viljeserklæringer.

Beitelova: Lov 16. juni 1961 nr. 12 om ymse beitespørsmål.

Burettslova: Lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag.

Bygningslova: Lov 18. juni 1965 nr. 7. Bygningslov.

Delingslova: Lov 23. juni 1978 nr. 70 om kartlegging, deling og registrering av grunneiendom.

Eigarseksjonslova: Lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner.

FAL: Lov 6. juni 1930 nr. 20 om forsikringsavtaler.

Foreldingslova: Lov 18. mars 1979 nr. 18 om foreldelse av fordringer.

Jordlova: Lov 18. mars 1955 nr. 2 om tilskiping av jordbruk.

Konsesjonslova 1917: Lov 14. desember 1917 nr. 16 om erverv av vannfall, bergverk og annen fast eiendom m.v.

Konsesjonslova 1974: Lov 31. mai 1974 nr. 19 om konsesjon og om forkjøpsrett for det offentlige ved erverv av fast eiendom.

Leiegardslova: Lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder.

Morarentelova: Lov 17 desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m.

Odelslova: Lov 28. juni 1974 nr. 58 om odelsretten og åsetesretten.

Sameigelova: Lov 18. juni 1965 nr. 6 om sameige.

Skjønslova: Lov 1. juni 1917 nr. 1 om skjønn og ekspropriasjonssaker.

Tinglysingslova: Lov 7. juni 1935 nr. 2 om tinglysing.

Litteratur, tilrådingar m.m.

Andenæs, Aksjeselskapsrett: Mads H. Andenæs, Aksjeselskapsrett, Oslo 1981.

Andenæs, Statsforfatningsrett: Johs. Andenæs, Statsforfatningen i Norge, 5. rev. utg. Oslo 1981.

Austenå: Torgeir Austenå, Løsningsrettigheter. Forkjøps-, tilbuds- og kjøperett til fast eiendom. Oslo 1976.

Austenå, Forkontrakter: Torgeir Austenå, Forkontrakter. I Rett og Humanisme, Festskrift til Kristen Andersen, Oslo 1977, s. 40 – 52.

Austenå, Konsesjonsreglane: Torgeir Austenå, Konsesjonsreglane for fast eigedom, Oslo 1978.

Brandt, Retshistorie I: Fr. Brandt. Forelæsninger over den norske retshistorie I, Kra. 1880.

Brækhus/Hærem: Sjur Brækhus og Axel Hærem, Norsk Tingsrett, Oslo 1964.

Fleischer, Ekspropriasjonsrett: Carl August Fleischer, Norsk Ekspropriasjonsrett, Oslo 1978.

Fliflet, Bruksretterne: Gunnvald Fliflet, Til Bruksretternes historie. Avhandling utg. av Det Norske Videnskaps-Akademi, Oslo 1957.

Harbek/Solem: Ole F. Harbek og Erik Solem, Tinglysingsloven med kommentar, 8. utg. ved Torgeir Austenå, Oslo 1981.

[side 104]

JV: Jussens Venner.

Krüger, Kjøpsrett: Kai Krüger, Norsk Kjøpsrett, 2. rev. utg., Bergen 1977.

Krüger, Pengekrav: Kai Krüger, Pengekrav, Bergen 1978.

Nygard, Eigedomsavhending: Mons Sandnes Nygard, Avhendingssaker 1667 – 1836, Oslo 1976.

Overhoffrettsdomar I: Overhoffrettsdomar I, 1667-79. Utg. for den rettshistoriske kommisjon av Mons Sandnes Nygard, Oslo 1981.

Regesta Norvegica II – V: Regesta Norvegica 1264-1350, band II-V, Utg. av Norsk Historisk Kjeldeskrift Institutt, Oslo 1978-79.

RG Rettens Gang

Robberstad, Jus og jord: Knut Robberstad, Tingsrettssoga. I Jus og jord, Heidersskrift til Olav Lid, Oslo 1978, s. 168-215.

Rt.: Norsk Retstidende.

Rådsegn 4: Rådsegn 4 frå Sivillovbokutvalet. Om sameige, Oslo 1959.

Rådsegn 6: Rådsegn 6 frå Sivillovbokutvalet. Om hevd, Oslo 1961.