Nybygg – hvilke krav har kjøper ved forsinket ferdigstillelse?

Nybygg – hvilke krav har kjøper ved forsinket ferdigstillelse?

I           Innledning

Det er mange fordeler ved å kjøpe en ny leilighet eller et nytt hus. Standarden er som regel høyere enn for brukte boliger, man har større valgfrihet med tanke på utforming av boligen, samt materialvalg. For mange er også følelsen av å eie noe helt nytt gull verdt i seg selv.

Men hva hvilke krav har du som forbruker dersom boligen ikke står klar i tide?

Dersom forsinkelsen er et faktum, kan forbrukeren for det første kreve dagsmulkt. Etter bustadoppføringsloven § 18 skal denne minst utgjøre 1 promille av entreprenørens samlede vederlag. Hvis avtalen også omfatter salg av tomten boligen står på, kan derimot bøtesatsen settes ned til 0,75 promille.

Dagsmulkten skal imidlertid aldri være lavere enn en halv prosent av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet forsinkelsen oppstod. Man må altså se hen til det beløpet som er størst. Det er dette man som forbruker kan kreve, som et absolutt minimum. Det er derimot full adgang til å avtale en høyere bøtesats i kontrakten.

Det er også viktig å huske at forbrukeren har krav på dette vederlaget selv om han ikke har lidd noe økonomisk tap.

Dersom forbrukeren derimot har lidd et økonomisk tap, som overstiger det han får dekket gjennom dagbøtene, kan han også kreve erstatning etter bustadoppføringsloven § 19. Men dette forutsetter at entreprenøren – eller noen han har engasjert til å bistå seg – har handlet grovt uaktsomt eller i strid med «redelighet og god tro».

I tidsrommet der det ikke blir utmålt dagsbot, kan forbrukeren også kreve erstatning for tap som følge av at arbeidet – eller deler av det – ikke er fullført i tide. Videre kan han kreve tap som følge av at hjemmelsovergangen ikke skjer i tide.

Forbrukeren har også rett til å holde tilbake så mye av vederlaget, at det sikrer kravet hans mot entreprenøren. Dette følger av bustadoppføringsloven § 24.

Dersom forsinkelsen er av en så grov art at det foreligger et vesentlig avtalebrudd, kan forbrukeren også heve avtalen etter bustadoppføringsloven § 20.

Ved heving skal det foretas et etteroppgjør der entreprenøren har krav på vederlag for det som er utført i samsvar med avtalen. Forbrukeren har på sin side krav på erstatning for merkostnader som følge av at nye arbeidere må inn for å fullføre arbeidet. En går ikke nærmere inn på rettsvirkningene av heving, da det vil falle utenfor grensene for denne artikkelen.

 

II          Utdypende redegjørelse

Når det gjelder dagbøtene skal de løpe helt til overtakelse faktisk finner sted, altså ikke kun til arbeidet er ferdigstilt (jfr. Ot.prp. nr. 21 (1996-97) s. 57).

Videre er det viktig å huske at dagmulktene løper for alle kalenderdager, også helgedager.

Loven setter ingen frist for fremsettelse av krav om dagmulkt, men det naturlige vil være å fremsette dette senest i forbindelse med sluttoppgjøret (se for øvrig NOU 1992: 9 s. 44)

Når det gjelder størrelsen på dagmulkten, skal dette som nevnt beregnes ut i fra det samlede vederlaget. Dette omfatter også vederlag for endringer og tilleggsarbeid. Merverdiavgiften skal medregnes i grunnlaget.

I borettslag bør summen av kontantvederlag, innskudd og andel fellesgjeld for den aktuelle boligen være avgjørende.

Som nevnt kan forbrukeren kreve erstatning for tap som overstiger dagmulktene, etter bustadoppføringsloven § 19 første ledd, såfremt entreprenøren har handlet grovt uaktsomt.

Bestemmelsen rammer også grov uaktsomhet hos entreprenørens ansatte, underentreprenører og konsulenter han har engasjert for å bistå seg. Mer tvilsomt er det om entreprenøren svarer for grov skyld hos materialleverandører.

I standardkontrakten NS 8405 (2008) punkt 34.1 er formuleringen generell. Etter denne bestemmelsen er vurderingstemaet hvorvidt tapet skyldes grov skyld, enten dette knytter seg til selve forsinkelsen eller manglende tiltak for å begrense forbrukerens tap (f.eks. ved manglende varsling om forsinkelsen).

Vilkåret om at det må foreligge grov uaktsomhet eller være handlet i strid med «hederlighet og god tro ellers», viser at man ikke uten videre kan sammenligne bestemmelsen med andre lovbestemmelser som kun nevner grov uaktsomhet.

Et interessant spørsmål er hvorvidt forbrukeren kan kreve erstatning for forsinket overtakelse etter at dagmulktkravet har nådd taket på 100 dager. Borgarting besvarte dette spørsmålet benektet i dom av 12.november 2012 (LB-2011-104750). Motsatt synspunkt synes å ha blitt lagt til grunn i en tidligere dom fra Borgarting avsagt 13.april 2004 (LB-2003-10650)

Verdt å merke seg er også at forsinket hjemmelsoverføring også kan danne grunnlag for erstatning etter bustadoppføringsloven § 19 annet ledd litra b).

Avslutningsvis nevnes at bustadoppføringsloven § 23 inneholder en bestemmelse om at erstatning og dagmulkter kan lempes, såfremt det vil være urimelig overfor entreprenøren å gjøre det gjeldende.

Det er kun helt unntaksvis at lemping er aktuelt. Det kan da tas hensyn til om det på entreprenørsiden dreier seg om en stor eller liten virksomhet (NOU 1992:9 s.84).

Spørsmålet om erstatningsansvar i kontraktsforhold på grunnlag av skadeserstatningsloven § 5-2 – eventuelt på grunnlag av en ulovfestet generell erstatningsregel – er utførlig omtalt i Høyesterettsavgjørelse Rt. 2004 s. 1887.

I Høyesteretts avgjørelse inntatt i Rt. 2007 s. 862 ble det avtalt en dagsmulkt i en forliksavtale. Retten lempet avtalen fra 330 000 kr til 165 000 kr.

Den opprinnelige kontraktssummen var 123 690 kr og den avtalte dagsmulkten var på 1000 kroner per dag – uten noen maksimalbegrensning.

Se også LA-2005-176989 som gjaldt et erstatningskrav på cirka 1,8 millioner kroner for manglende rådgivning og grunnundersøkelser. Kravet ble ikke lempet, til tross for at den opprinnelige kontraktssummen kun var på cirka 100 000 kroner.

Dersom du trenger ytterligere juridisk bistand, oppfordres du til å ta kontakt via vårt kontaktskjema. En av våre erfarne advokater vil så kontakte deg for en uforpliktende innledende samtale om saken din.