Ot.prp. nr. 49 (1993-1994) – del I

Se del II

1 Hovudinnhaldet i proposisjonen

Proposisjonen inneheld framlegg til lov om løysingsrettar til fast eigedom. Med løysingsrett er her meint ein rett nokon har til å overta ein fast eigedom seinare, når eigedomen likevel skiftar eigar, eller til eit anna tidspunkt. Bakgrunnen for framlegget er Sivillovbokutvalets tilråding i Rådsegn 13, som er utgjeve som NOU 1984: 32 Løysingsrettar, og som vart overlevert Justisdepartementet i mai 1984. I framlegget vert det i det alt vesentlege lagt opp til ei lovfesting av det som allereie fylgjer av ulovfesta rett.

I lovutkastet er løysingsrett nytta som eit samleomgrep for rettar nokon har til å overta ein fast eigedom seinare, når eigedomen likevel skiftar eigar, eller til eit anna tidspunkt. Ei praktisk viktig gruppe løysingsrettar er slike rettar som berre kan gjerast gjeldande når eigedomen vert avhend, eller skiftar eigar på annan måte. Desse er i lovutkastet kalla forkjøpsrettar. Mange av løysingsrettslovas føresegner gjeld berre for forkjøpsrettar. Det framgår direkte av lova – eller av samanhengen i lova – om ho berre gjeld for forkjøpsrettar, eller for løysingsrettar reint allment.

Lova skal i utgangspunktet ikkje gjelde for løysingsrettar som er heimla i lov. Bakgrunnen for dette er at det er uklårt kor langt lova vil passe for dei lovfesta løysingsrettane. For mange av desse er det gjeve utførlege føresegner i vedkomande lov, og trongen for at løysingsrettslova skal gjelde, er mindre. At lova ikkje gjeld for lovfesta løysingsrettar, inneber at lova berre vil gjelde for løysingsrettar som er skipa ved avtale eller annan privat disposisjon (til dømes ved gåve eller testament).

Løysingsrettar som kviler på fast eigedom, kan i mange tilfelle vere uheldige for eigaren av den tenande eigedomen, ved at dei legg ein dempar på hans høve til og interesse i å disponere over eigedomen. Fleire av føresegnene i lovutkastet har til føremål å dempe dei uheldige sidene ved løysingsrettane.

Når det gjeld andre hovudpunkt i framlegget, vil departementet særleg nemne:

Lova skal som hovudregel berre gjelde løysingsrett til fast eigedom. Lova omfattar òg løysingsrett til sameigepart i fast eigedom, til eigarseksjon, til tomtefesterett og til særleg råderett over fast eigedom, jf lovutkastet § 1. Løysingsrett til fast eigedom skal omfatte tilhøyrsla til eigedomen, jf lovutkastet § 2. Løysingsrett til aksjar og partar skal falle utanfor lova. Lova skal likevel i utgangspunktet gjelde for slik løysingsrett dersom selskapet har til hovuføremål å eige og styre fast eigedom (eigedomsselskap), jf lovutkastet § 3.

Lova skal som hovudregel vere fråvikeleg, jf lovutkastet § 4. Dette inneber at partane kan avtale at noko anna skal gjelde mellom dei enn det som fylgjer av løysingsrettslova. Nokre av føresegnene i lova er likevel ufråvikelege. Dette gjeld føresegna om at løysingsrett som hovudregel ikkje kan skipast for lengre tid enn 25 år (lovutkastet § 6). Vidare gjeld det føresegnene om avgrensing i retten til å gjere forkjøpsrett gjeldande der eigedomen vert overført til ein nærståande, eller der eigaren går av med alders- eller uførepensjon (lovutkastet §§ 8 og 9).

Det er i lovframlegget ikkje stilt noko særskilt formkrav for skiping av løysingsrettar. Løysingsrett som vert skipa ved avtale, kan gjerast munnleg eller skriftleg, jf lovutkastet § 5. Derimot vil det etter andre lover kunne vere fastsett formkrav som òg vil gjelde ved skiping av løysingsrettar, til dømes der retten vert skipa ved testament.

[side 4]

Løysingsrettar skal som hovudregel ikkje kunne skipast for lengre tid enn 25 år, jf lovutkastet § 6. På denne måten vil ein sikre ei sanering og opprydding i gamle løysingsrettar. Føresegna skal òg gjelde i høve til løysingsrettar som er skipa før løysingsrettslova tek til å gjelde, likevel slik at løysingsretten fyrst fell bort tidlegast 10 år etter at lova tek til å gjelde, jf lovutkastet § 22 tredje ledd.

Løysingsrett kan etter lovutkastet som hovudregel ikkje overførast eller gå i arv, jf lovutkastet § 7. Unntak vil gjelde mellom anna dersom løysingsretten ligg til ein fast eigedom. I desse tilfella skal løysingsretten fylgje eigedomen som retten ligg til.

Ved bruk av forkjøpsrettar kan det framstå som urimeleg om retten kan gjerast gjeldande dersom eigedomen vert overført til eigarens nærståande, til dømes ektemake, barn eller husstandsmedlem. Det er derfor teke inn ei føresegn i lovutkastet som avgrensar forkjøpsrettshavarens rett til å gjere løysingsrett gjeldande i slike tilfelle, jf lovutkastet §§ 8 og 9 fyrste ledd fyrste punktum. Dreier det seg om overføring av bustadeigedom, er denne krinsen av ervervarar særskilt verna ved at føresegnene er gjort ufråvikelege. Har arbeidsgjevaren løysingsrett til arbeidstakarens bustadeigedom, fastset § 9 fyrste ledd andre punktum at løysingsretten ikkje kan gjerast gjeldande der arbeidstakaren sluttar i tenesta fordi han går av med alders- eller uførepensjon. Også denne føresegna er ufråvikeleg.

Etter lovutkastet § 10 kan ein eigar som ynskjer å avhende ein fast eigedom, sende skriftleg tilbod til forkjøpsrettshavaren om at forkjøpsrettshavaren kan få overta eigedomen. Aksepterer forkjøpsrettshavaren tilbodet innan fristen, er eigaren bunden til å stå ved tilbodet. Vert tilbodet ikkje akseptert, kan eigaren innan to år deretter avhende eigedomen på same eller like strenge eller strengare vilkår til kven eigaren vil utan hinder av forkjøpsretten. Eit slikt sal har den verknad for forkjøpsretten at den ikkje kan gjerast gjeldande ved dette eigarskiftet eller seinare. Forkjøpsretten fell med andre ord bort.

Lovutkastet inneheld ein del andre føresegner som berre gjeld for forkjøpsrettar. Paragraf 11 fastset nærare kva for rettsovergangar som utløyser forkjøpsrett. Paragraf 12 fastset ein frist for forkjøpsrettshavaren for når han må gjere retten gjeldande dersom forkjøpsretten ikkje skal falle bort. Paragraf 13 stiller visse formkrav til løysingskravet; paragrafen gjeld i utgangspunktet for alle typar løysingsrettar, men nokre av føresegnene er berre aktuelle for forkjøpsrettar. Dei to siste føresegnene som spesielt gjeld for forkjøpsrettar, er §§ 14 og 18 fyrste ledd. Paragraf 14 fastset at i dei tilfella der eigedomen skal gå over til ein ny eigar ved sal, går den nye eigarens rettar og plikter etter avtalen som hovudregel over på løysingsrettshavaren. Løysingsrettshavaren overtek med andre ord kjøparens rettar og plikter i tilhøvet til seljaren. Paragraf 18 fyrste ledd regulerer kor langt avhendaren kan gjere om ei avhendingsavtale med verknad for forkjøpsrettshavaren. Retten til å omgjere er relativt avgrensa; avhendingsavtala kan gjerast om inntil forkjøpsrettshavaren har fått skriftleg varsel om eigedomsavhendinga (§ 12 andre ledd), eller inntil avhendaren har motteke løysingskrav (§ 13).

Elles inneheld lovutkastet andre generelle føresegner som gjeld for alle typar løysingsrettar, til dømes kva for frist eigaren har på seg med å gje eigedomen frå seg etter at løysingskrav er framsett (§ 15), om avgrensing i eigarens rådvelde over eigedomen etter at løysingskrav er framsett (§ 16), og om kven av partane som har rett til den avkasting eigedomen gjev, og kven som har ansvaret for kostnadene som kviler på eigedomen (§ 17).

Paragraf 19 gjeld fastsetting av løysingssummen der det i skipingsgrunnlaget er fastsett at løysingsrettshavaren skal betale det eigedomen vert selt for til andre. Dersom eigedomen openbert vert selt til underpris, eller skiftar eigar ved byte, gåve eller arv, kan ikkje det som er fastsett i skipingsgrunnlaget leggjast til grunn. I slike tilfelle skal løysingssummen fastsetjast til «vanleg pris». Det same skal gjelde også elles når det ikkje er heimel for å fastsetje løysingssummen på anna grunnlag.

Dersom partane ikkje vert einige om kva for løysingssum som skal betalast etter § 19, kan kvar av dei krevje spørsmålet avgjort ved skjønn, jf § 21.

Lovframlegget har ikkje nemnande økonomiske eller administrative konsekvensar.

[side 5]

2 Bakgrunnen for lovframlegget

2.1 Sivillovbokutvalets arbeid med framlegg til lov om løysingsrettar

I august 1980 fekk Sivillovbokutvalet i oppdrag frå Justisdepartementet å utarbeide eit framlegg til lov om løysingsrettar til fast eigedom. Sivillovbokutvalet er departementet sitt faste utval for tingsrettslege spørsmål. Utvalet vart oppretta ved kongeleg resolusjon 10 april 1953 «med oppdrag å utarbeide utkast til kodifikasjonslover for tingsretten og panteretten samt utkast til lovgivning om odels- og åsetesretten». I Ot prp nr 66 (1990-91) s 7 om avhending av fast eigedom er det gjeve eit oversyn over dei tilrådingane Sivillovbokutvalet gjennom tida har gjeve, samt oversyn over dei lover som har kome til på bakgrunn av tilrådingane.

I mandatet for Sivillovbokutvalets arbeid med løysingsrettar, vart det sagt:

«Justisdepartementet gir med dette Sivillovbokutvalet i oppdrag å utrede en alminnelig lovregulering av de rettsspørsmål som knytter seg til løsningsrettigheter til fast eiendom.

Begrepet løsningsrettigheter er her brukt i vid betydning. Det omfatter både de tilfelle hvor retten kan gjøres gjeldende uten at det foreligger et forutgående eierskifte, og de tilfelle hvor retten bare blir aktuell i forbindelse med eierskifte.

Utredningen skal omfatte lovfestete og ulovfestete løsningsrettigheter i fast eiendom til fordel for private. Videre skal den omfatte løsningsrettigheter til fordel for det offentlige når retten har heimel i avtale. For øvrig bør utvalget i sine vurderinger og forslag ta i betraktning de regler som gjelder for lovfestete offentlige løsningsrettigheter og kan – dersom det anser det for ønskelig av hensyn til sammenhengen i reglene – også foreslå endringer i reglene for offentlige løsningsrettigheter.

Utvalget skal videre utrede spørsmålet om det bør gis egne regler hvor det foreligger en fortrinnsrett til å overta bruksrett ol til fast eiendom.

Løsningsrettigheter i løsøre kan tas med i utredningen i den utstrekning det anses naturlig for sammenhengen i reglene. Det samme gjelder reglene om løsningsrettigheter til aksjer og andeler i selskaper og lag.

Utvalet må vurdere om det bør gis en egen alminnelig lov om løsningsrettigheter, eller om man skal gi regler i tilknytting til eksisterende lover. Videre må utvalet vurdere om og i tilfelle i hvilken utstrekning reglene bør være ufravikelige.

Utvalet bør i den utstrekning det finner det hensiktsmessig også gjøre greie for fremmed rett på området.

Blant de spørsmål som utvalet bør overveie, kan ellers nevnes:

1) Bør det gjelde begrensninger i adgangen til å stifte private løsningsrettigheter

2) I hvilken utstrekning løsningsrettigheten bør kunne legge bånd på eierens disposisjoner over eiendommen, herunder også spørsmålet om tidsbegrensning av rettigheten

3) Løsningsrettighetens rettsvern, herunder erstatningsvernet

4) Når løsningsrettigheten skal kunne gjøres gjeldende og overfor hvem

5) Hvordan løsningsrettigheten skal kunne gjøres gjeldende, herunder spørsmålet om varsling av rettshaveren og frist til å gjøre retten gjeldende

6) Adgangen til omgjøring dersom forkjøpsretten gjøres gjeldende

7) Hvordan vederlaget skal fastsettes

8) Overgangsregler

Dersom det under utvalets arbeid oppstår spørsmål om avgrensing av mandatet, forutsettes dette tatt opp med Justisdepartementet.»

Medlemmer av utvalet under arbeidet med framlegg til lov om løysingsrettar har vore:

Professor, dr juris Mons Sandnes Nygard,

formann,

Byrettsjustitiarius Halvor Husaas,

Professor, dr juris Torgeir Austenå,

Advokat Ingebjørg Roll-Matthiesen.

Utvalssekretær har vore universitetsstipendiat Ernst Nordtveit. I tillegg ytte Lovavdelinga noko sekretærhjelp.

Sivillovbokutvalet la fram si tilråding om løysingsrettar for Justisdepartementet 30 mai 1984. Dette var rådsegn nummer 13 frå Sivillovbokutvalet, og den vart utgjeve som NOU 1984: 32 Løysingsrettar.

Rådsegna inneheld fem kapittel. I tillegg er det tatt inn eit samandrag (sjå nærare like nedanfor), samt tre trykte og to utrykte vedlegg. I kapittel I i tilrådinga vert det gjort greie for mandatet, samansetjinga av utvalet og nærare om sjølve arbeidet i utvalet. Kapittel II inneheld ei utgreiing om gjeldande rett. I kapittel III gjer utvalet greie for kva for rettstypar det kan vere aktuelt å la ei eventuell lov gjelde for, formålet med løysingsrettar, samspelet mellom private og offentlege løysingsrettar, avgrensing av området for lovframlegget og ulike vurderingstema i arbeidet elles. Kapittel IV inneheld særskilte merknader til dei einskilde paragrafane i lovframlegget, og til slutt inneheld kapittel V framlegget til lovtekst.

I samandraget i rådsegna er det sagt dette om hovudinnhaldet (s 78):

[side 6]

«1….

2. Løysingsrett er ikkje noko klårt og eintydig omgrep, verken i rettslitteraturen eller i praksis. Utvalet har nytta omgrepet som eit samleomgrep for alle rettar til å få overta ein eigedom på eit seinare tidspunkt. Dette omfattar ulike rettstypar som forkjøpsrett, kjøperett eller attkjøpsrett. Heimfallsrett for det offentlege er halde utanfor lovutkastet.

Løysingsrettar kan og ha ulikt grunnlag. Dei kan vera fastsette i private disposisjonar som avtale eller testament, eller dei kan vera fastsette i lov, anten til fordel for det offentlege eller for private. I lovgjevinga finst det ein del reglar om løysingsrettar i tilknyting til lover som gjev heimel for forkjøpsrett.

3. Utvalet har kome til at det bør gjevast ei allmenn lov om løysingsrettar som regulerar dei hovudspørsmåla som oppstår i tilknyting til slike rettar. Ein har sett det som eit mål å få mest mogeleg sams reglar for alle løysingsrettar, utan omsyn til kva for grunnlag retten har.

Hovuddelen i lovutkastet er utforma med tanke på løysingsrettar fastsette i avtale og liknande disposisjonar. Avtala løysingsrettar vil oftast gjelda private interesser, men det finst og ei rekkje døme på at slike avtalar skal sikra samfunnsinteresser av ymse slag. Det er også gjort framlegg om at lova skal gjelda så langt den høver for løysingsrettar med heimel i nærare fastsette lover, både til fordel for det offentlege og for privatfolk (jf. § 24). Dessutan er det i § 26 gjort framlegg om endring og oppheving av særreglar i særlovgjevinga med sikte på betre samordning av innhald og terminologi. Særreglar har ein berre halde oppe så langt særlege grunnar talar for det.

Lovframlegget gjeld som utgangspunkt berre løysingsrett til fast eigedom. Ein har likevel funne det naudsynt å la utkastet omfatta også løysingsrett til aksjar eller partar i eigedomsselskap. For vanleg lausøyre går ein ut frå at reglane i lova i stor grad vil kunna nyttast analogisk.

4. Reglane i utkastet er som hovudregel fråvikelege, slik at det i avtale kan fastsetjast andre løysingar. Ein del føresegner er likevel gjort ufråvikelege, dels fordi ein ser det som viktig å få til ei viss opprydding og sanering på dette området, og dels fordi det i visse situasjonar vil vera bruk for særskilt vern.

Utvalet gjer framlegg om reglar som i ein viss mon avgrensar partane sin rett til å fastsetja innhaldet i ein løysingsrett. Mellom anna gjer utvalet såleis framlegg om at løysingsrettar berre skal gjelda i 25 år, med unnatak for visse rettar som ligg til fast eigedom eller føretak (§ 6).

Vidare gjer utvalet framlegg om at det ikkje kan avtalast løysingsrett til del av fast eigedom, før det er gjeve delingsløyve etter bygningslova (§ 8). Med dette ynskjer ein å unngå dei vanskane som kan oppstå ved at det er avtalt løysingsrettar som ikkje let seg gjennomføra fordi det ikkje vert gjeve delingsløyve.

Etter utkastet kan det ikkje fastsetjast i avtale eller på annan måte at forkjøpsrett til bustadeigedom skal kunna gjerast gjeldande når eigedomen går over til ektemake, livsarvingar eller andre som står eigaren nær (§ 9). Til tenestebustad kan det berre avtalast forkjøpsrett når eigedomen vert selt til andre enn ektemaken, eller når arbeidstakaren sluttar i tenesta av andre grunnar enn for å gå av med alders- eller uførepensjon (§ 10).

Dersom det er fastsett at ein løysingsrett skal liggja til ein eigedom eller eit føretak, vil det ikkje vera høve til å skilja retten frå og overføra den særskilt seinare.

5. I tillegg til at ein del reglar er gjort ufråvikelege, gjer utvalet framlegg om fleire restriktive tolkingsreglar. Det vil vera opp til domstolane å avgjera om det i det einskilde tilfellet er fastsett andre løysingar. Etter § 7 fyrste stykket krevst det uttrykkeleg føresegn i skipingsgrunnlaget for at ein løysingsrett skal kunne overførast eller gå i arv. Dei tolkingsreglane det elles vert gjort framlegg om, samsvarar i stor grad med det som er slått fast i rettspraksis, men på ein del område vert det gjort framlegg om mindre endringar i høve til gjeldande rett.

6. Eit prinsipielt viktig framlegg er at eigaren av ein eigedom som det kviler forkjøpsrett på, skal få rett til å få ei avgjerd av forkjøpsspørsmålet før han sel til andre (§ 11). Dette kan han få til ved å senda eit tilbod til rettshavaren om å overta eigedomen på nærare vilkår. Dersom rettshavaren ikkje godtek tilbodet, vil han ikkje kunne gjera gjeldande forkjøpsretten ved sal til andre på like eller minst like strenge vilkår, innan to år.

Det vil elles vera eit tolkingsspørsmål kva for tilhøve som utløyser ein forkjøpsrett. Ei viktig endring i høve til gjeldande rett er framlegget om at tvangsauksjon skal utløysa forkjøpsrett, § 12 tredje stykket. Det vert i tilknyting til dette gjort framlegg om oppheving av forbodet mot å gjera gjeldande løysingrett på tvangsauksjon i tvangslova §§ 154 tredje stykket og 197 fyrste stykket.

7. Utkastet stiller opp klåre fristar for å gjera gjeldande forkjøpsrett (§ 13) og det vert gjort framlegg om at løysingskrav må setjast fram skriftleg (§ 14 fyrste stykket). Vidare er det i § 14 reglar om kven løysingskravet skal rettast mot i dei ulike situasjonar som kan oppstå. Det er naudsynt med klåre reglar om dette når det vert innført absolutte fristar for å gjera retten gjeldande. I § 15 er det reglar om kva tid rettshavaren trer inn rettane og pliktene til den som etter avtale skal overta eigedomen. I § 16 er det fastsett at såvel den opphavlege eigaren som ein eventuell ny eigar har krav på rimeleg tid til å områda seg før dei må gje eigedomen frå seg.

Etter at løysingskrav vert sett fram har ikkje eigaren eller innehavaren av eigedomen rett til å gjennomføra tiltak som vil forringa eigedomen eller gjera det vanskelegare å gjennomføra løysingskravet, § 17.

8. Utvalet gjer framlegg om at det skal vera høve for avhendaren til å omgjera disposisjon som utløyser forkjøpsrett innan seks veker etter at retten vart gjort gjeldande. Dette er i samsvar med den regelen som no er innført i konsesjonslova 1974 § 15. Utvalet gjer og framlegg om at leigegardslova § 7 vert endra i samsvar med dette (§ 26 nr. 12).

9. Utvalet gjer framlegg om at det skal vera høve til regulering av fast løysingssum når det er gått meir enn 10 år sidan summen vart fastsett eller etter kortare tid dersom det har skjedd særleg store endringar i pristilhøva (§ 20). Begge partar får rett til å krevja naturalytingar som går inn i overtakingsvilkåra, omrekna i pengar, når forkjøpsrett vert gjort gjeldande (§ 21 fyrste stykket).

Det vert gjort framlegg om at avgjerder om vederlaget etter §§ 19-21 [19, 20, 21] i utkastet skal avgjerast ved skjøn.

[side 7]

10. Det vert gjort framlegg om oppheving av eller endring i ei rad andre lovreglar. Sivillovbokutvalet har som særskilt oppgåve å syta for ei opprydding i forelda lovføresegner (jf. St. meld. nr. 90 for 1951, s. 36). Det vert gjort framlegg om oppheving av dei særreglar ein har om stamhus, som mellom anna inneber ein forrett til overtaking av eit formueskompleks etter ei fastsett rangordning (§ 26 nr. 1 og 6, jf også nr. 3). Utvalget gjer og framlegg om oppheving av stamhusordninga for Jarlsberg frå den noverande innehavars død (§ 27).

Utvalet gjer og framlegg om ein regel som gjer det lettare å få løyst den situasjonen at to eller fleire sameigarer (som alle har forkjøpsrett i høve til utanforståande) byd likt på oppløysingsauksjon etter sameigelova § 15 (§ 26 nr. 8).

Ut over dette og dei endringsframlegga som tidlegare er nemnt, går framlegga i § 26 ut på å oppheva reglar som ikkje trengst ved sida av reglane i utkastet, og å skapa betre samsvar mellom reglane både når det gjeld innhald og terminologi.»

I avsnitt 4 i proposisjonen her går departementet inn på dei hovudspørsmåla som denne lovsaka reiser. Det er i denne samanhengen òg gjort greie for Sivillovbokutvalets vurderingar og standpunkt til desse spørsmåla. Vidare er det i avsnitt 4 gjort greie for høyringsinstansanes og departementets syn på hovudspørsmåla.

2.2 Høyringa ved brev 7 januar 1985

7 januar 1985 vart rådsegna sendt ut på høyring. Høyringsbrevet peika på hovudpunkta i utvalet sitt framlegg. Mellom anna vart spørsmålet om kva for rettstypar lova skulle gjelde for, om lengstetid for løysingsrettar og om avgrensing i høve til å gjere løysingsretten gjeldande når eigedomen går over til eigarens nære familie, framheva.

Rådsegna vart sendt desse høyringsinstansane:

Alle departementa

Regjeringsadvokaten

Den Norske Advokatforening

Norges Juristforbund

Norske Kommuners Sentralforbund

Landsorganisasjonen i Norge

Norsk Arbeidsgiverforening

Norges Bondelag

Norsk Bonde- og Småbrukarlag

Norges Skogeierforbund

Skogbruksforeningen av 1950

Direktoratet for Statens Skoger

Norges Eiendomsmeglerforbund

Norges Huseierforbund

Norges Hytteeierforbund

Norges Boligbyggelags Landsforbund A/L

Industriforbundet

Norsk Folkemuseum

Familien Wedel Jarlsberg

Universitetet i Oslo

Forbrukarrådet

2.3 Høyringsfråsegner

Det har kome inn svar frå fylgjande instansar og etatar (nokre har lagt tilrådinga fram for underliggjande etatar som òg har svara):

Forbrukar- og administrasjonsdepartementet

Finansdepartementet

Fiskeridepartementet

Forsvarsdepartementet

Industridepartementet

Kommunal- og arbeidsdepartementet

Kultur- og vitskapsdepartementet

Landbruksdepartementet

Miljøverndepartementet

Utanriksdepartementet

Prisdirektoratet

Regjeringsadvokaten

Forbrukarrådet

Den Norske Advokatforening

Høgsterettsadvokat Arne Hillestad

Landsorganisasjonen i Norge

Norges Bondelag

Norges Eiendomsmeglerforbund

Norges Industriforbund

Norges Skogeierforbund

Norske Boligbyggelags Landsforbund

Norsk Folkemuseum

Oslo kommune

Fylgjande av desse har meddelt at dei ikkje har merknader til Sivillovbokutvalet si tilråding:

Finansdepartementet

Fiskeridepartementet

Forsvarsdepartementet

Industridepartementet

Kultur- og vitskapsdepartementet

Utanriksdepartementet

Forbrukarrådet

Norges Industriforbund

Det vert gjort nærare greie for høyringsinstansanes synspunkt i samband med departementets allmenne merknader til hovudspørsmåla lovsaka reiser (avsnitt 4) og i særmerknadene til dei einskilde paragrafane (avsnitt 5). Det kan likevel allereie her seiast at det ikkje frå noko hald har kome vesentlege prinsipielle innvendingar mot hovudpunkta i Sivillovbokutvalets tilråding.

[side 8]

Kommunal- og arbeidsdepartementet, Landbruksdepartementet og Nærings- og energidepartementet har seinare kome med ytterlegare merknader til Sivillovbokutvalets lovframlegg. Desse er nærare omtalt i avsnitt 4.1 nedanfor.

2.4 Departementets vidare arbeid med NOU 1984: 32

Det har gått ti år frå Sivillovbokutvalet la fram si rådsegn om lov om løysingsrettar til departementet fylgjer opp med eit lovframlegg. Årsaka til at det har gått så lang tid, er at departementet har ynskt å sjå arbeidet med løysingsrettslova i samanheng med arbeidet med lov om avhending av fast eigedom. For løysingsrettslova og avhendingslova reiser det seg fleire sams spørsmål, til dømes kva som skal reknast som fast eigedom og kva som skal reknast som tilhøyrsle til fast eigedom. Desse spørsmåla var mest eigna for vurdering og regulering i avhendingslova, og departementet fann derfor at ein fyrst burde ha arbeidet med avhendingslova i hamn, før ein tok til med sluttføringa av arbeidet med løysingsrettslova. Avhendingslova vart vedteke i 1992 (lov 3 juli 1992 nr 93) og tok til å gjelde 1 januar 1993. Om arbeidet med avhendingslova, sjå Ot prp nr 66 (1990-91) s 7-10 [7, 8, 9, 10].

[side 9]

3 Tilstanden i dag

3.1 Utgreiinga om gjeldande rett i NOU 1984: 32

Sivillovbokutvalet har i rådsegna s 1135 gjort greie for gjeldande rett på området. Framstillinga er bygd opp slik at utvalet fylgjer løysingsrettens «livslaup» frå skiping til bortfall. Utvalet presiserer at utgreiinga om gjeldande rett i hovudsak gjeld løysingsrettar til fast eigedom.

I avsnitt 1 (s 11) kjem utvalet nærare inn på kva det legg i omgrepet løysingsrett. Utvalet viser til at det ikkje er nokon fast innarbeidd terminologi på dette området, og at det har valt å nytte løysingsrett «som samleomgrep for rettar som går ut på å kunna overta eit formuesgode i framtida, på nærare vilkår», sjå rådsegna s 11. Innanfor gruppa løysingsrett skil utvalet mellom forkjøpsrettar, tilbodsrettar og kjøperettar. Om desse ulike typane løysingsrettar seier utvalet (s 11):

«Forkjøpsrett omfattar alle rettar som går ut på overtaking etter eigarskifte. Tilbodsrettar går ut på at eigedomen skal bydast fram til rettshavaren før den vert selt til andre, med fyrsterett til å kjøpa på same vilkår som andre vil godta. Kjøperettar omfattar alle rettar til å kjøpa utan at eigedomen har skift eigar, eller at eigaren har planar om å selja. Rettshavaren kan sjølv avgjera når han ynskjer å kjøpa, innanfor dei vilkår som måtte vera fastsett når det gjeld tidsfristar m.m.»

Denne terminologien er i samsvar med den departementet la opp til i mandatet, sjå avsnitt 2.1 ovanfor, og som Torgeir Austenå la grunnlaget for i sitt doktorgradsarbeid om løysingsrettar, sjå T Austenå, Løsningsrettigheter (1976).

I avsnitt 2 (s 1112) tek utvalet for seg tilhøva kring skiping av løysingsrettar. Her skil utvalet mellom løysingsrettar som er skipa ved avtale og andre private disposisjonar på den eine sida, og på den andre sida løysingsrettar som er skipa ved lov. Utvalet viser til at det etter norsk rett ikkje er noka allmenn lovfest avgrensing i private partars rett til å avtale løysingsrett til fast eigedom, eller til å fastsetje dette i andre private disposisjonar som testament eller gåvetilsagn. Visse avgrensingar er det; til dømes set Grunnlova § 108 forbod mot oppretting av stamhus og fideikomiss. Dette vil truleg innebere eit forbod mot føresegner om at ein særskilt person i kvar generasjon skal ha høve til å overta ein eigedom til låg pris, sjå T Austenå, Løsningsrettigheter (1976) s 100.

Når det gjeld lovfesta løysingsrettar, viser utvalet til at dei praktisk viktigaste er å finne i konsesjonslovene (industrikonsesjonslova frå 1917 og konsesjonslova frå 1974). Desse fastset løysingsrett for det offentlege. Det finns òg lover som gjev løysingsrett til føremon for private, til dømes sameigelova § 11, servituttlova § 10 og eigarseksjonslova § 10.

Avsnitt 3 (s 12-14 [12, 13, 14]) gjeld rettsvern og prioritet. Utgangspunktet er at ein løysingsrett som er fastsett i privat disposisjon kan få rettsvern gjennom tinglysing på vanleg måte. Når rettshavaren har rettsvern for løysingsretten, inneber det at hans rett får prioritet framfor seinare rettslege disposisjonar som vert gjort over eigedomen, jf tinglysingslova § 20 fyrste ledd. Det same gjeld i høve til den som ikkje er i aktsam god tru, sjølv om retten ikkje er tinglyst, jf tinglysingslova § 21 fyrste ledd. Rettsvernet inneber at løysingsretten står seg mot eigarens kreditorar, dersom løysingsretten er dagbokført seinast dagen før konkursopninga, jf tinglysingslova § 23.

Lovfesta løysingsrettar treng derimot ikkje tinglysing, jf tinglysingslova § 21 andre ledd.

I dette avsnittet tek utvalet òg opp spørsmål kring løysingsrettars stilling ved tvangsauksjon. Etter tvangslova av 1915 fylgde det av § 154 tredje ledd at «Ingen kan kræve sit bud antat eller at træde ind i en andens bud paa grund av forkjøps-, løsnings- eller gjenkjøpsret». For forkjøpsrett innebar dette at sal på tvangsauksjon normalt ikkje utløyste forkjøpsretten. Forkjøpsretten ville ikkje kunne gjerast gjeldande på sjølve auksjonen, men eventuelt seinare dersom dette var avtalt eller fastsett på annan måte. Tilhøvet til løysingsrettars stilling ved tvangssal er endra etter den nye tvangslova (lov 26 juni 1992 nr 86), og det som utvalet seier om dette på s 1314 har no mest berre historisk interesse. Innhaldet i den nye tvangslova på dette punktet er nærare omtalt i avsnitt 3.2.1.1 i proposisjonen her.

I avsnitt 4 (s 1415) tek Sivillovbokutvalet opp spørsmål om løysingsrettshavarens vern mot oreigningsinngrep og om skadebotrettsleg vern. – Vert løysingsretten oreigna direkte, vil rettshavaren ha krav på vederlag etter allmenne reglar om vederlag ved oreigning (lov 6 april 1984 nr 17). Det er imidlertid lite praktisk at løysingsretten vert oreigna direkte. Normalt er oreignaren mest tjent med å oreigne sjølve eigedomen, med den indirekte verknaden at løysingsretten fell bort. Spørsmålet er då kor langt løysingsrettshavaren kan krevje vederlag for dette. Utvalet viser til at ein må løyse spørsmålet ut frå vanlege reglar om krav til pårekneleg økonomisk tap og årsakssamanheng. – Vert eigedomen skada, [side 10] må spørsmålet om det skal svarast skadebot til løysingsrettshavaren løysast etter dei same grunnprinsippa som ved oreigning. I høve til fast eigedom er det mest aktuelle spørsmålet kven som har krav på utbetaling av forsikringssum etter brann eller annan skade. Sivillovbokutvalet viser her til forsikringsavtalelova frå 1930 § 54 som regulerer dette. Denne er no erstatta med forsikringsavtalelova frå 1989 § 7-1. Sjå nærare om denne i avsnitt 3.2.1.2 i proposisjonen her.

Avsnitt 5 (s 15-18 [15, 16, 17, 18]) omhandlar rettshøvet mellom partane før løysingskravet vert gjort gjeldande. Sentralt her er i kva mon eigaren av eigedomen kan utnytte eigedomen (både fysisk og rettsleg) i tida etter at løysingsretten er skipa og fram til løysingskravet vert gjort gjeldande. – Når det gjeld den fysiske utnyttingsretten, er utgangspunktet – med mindre ein har haldepunkt for noko anna i skipingsgrunnlaget for løysingsretten – at eigaren har rett til å utnytte eigedomen i samsvar med det som er vanleg etter tida og tilhøva for den typen eigedom det er tale om. Eigaren må fritt kunne foreta påkostnadar på eigedomen. – Eigarens rett til å rå over eigedomen gjennom rettslege disposisjonar er meir avgrensa som fylgje av løysingsretten. Utvalet drøftar her særleg tilhøvet til utparsellering og pantsetjing.

Avsnitt 6 (s 18-20 [18, 19, 20]) omhandlar kven som er rettshavarar til løysingsrettar. I dette avsnittet vert det også drøfta om det er høve til å overføre retten til andre enn dei som er løysingsrettshavarar etter rettsgrunnlaget. Her går det eit sentralt skilje mellom løysingsrettar som ligg til dei einskilde faste eigedomane og personlege løysingsrettar. Utgangspunktet er at dersom ein løysingsrett ligg til ein fast eigedom, vil den kunne overdragast saman med eigedomen. Er løysingsretten ein personleg rett, vil den normalt ikkje kunne overførast.

I avsnitt 7 (s 2031) drøftar utvalet for det fyrste når ein løysingsrett kan gjerast gjeldande. Kjøperettar gir ofte rettshavaren rett til å overta eigedomen når han måtte ynskje dette. Nærare tidspunkt om når retten kan gjerast gjeldande, kan likevel vere fastsett i skipingsgrunnlaget. Forkjøpsrettar kan berre gjerast gjeldande når eigedomen skiftar eigar. Utvalet drøftar vidare kva for overføringsmåtar som kan utløyse forkjøpsretten, – sal, arv, gåve, makeskifte, byte, tvangsauksjon, overføring av aksjar og selskapspartar. I høvet til forkjøpsrettar drøftar utvalet òg om – og eventuelt i kva mon – retten kan gjerast gjeldande dersom eigedomen vert overført til nokon som står eigaren nær. I avsnitt 7 vert òg spørsmål om det ligg føre ei plikt (for overdragaren eller ervervaren) til å varsle rettshavaren om at tida for at retten kan gjerast gjeldande, er komen. Vidare vert spørsmål om frist for å gjere forkjøpsrett gjeldande, framsetjing av løysingskrav og fastsetjing av løysingssummen, drøfta.

Avsnitt 8 (s 31) omhandlar eigaren sin råderett (både fysisk og rettsleg) over eigedomen etter at løysingsretten er gjort gjeldande. Eigarens råderett – både til å utnytte eigedomen fysisk og til å disponere over han rettsleg – vert då sterkt avgrensa fordi eigaren må gjere seg klar til å oppfylle pliktene etter skipingsgrunnlaget for løysingsretten.

I avsnitt 9 (s 31-35 [31, 32, 33, 34, 35]) er det gjort greie for på kva for måtar løysingsrettar fell bort. Ein løysingsrett kan falle bort fordi det til dømes er fastsett ei direkte tidsgrense for løysingsrettens levetid. Andre døme på bortfallsgrunnar er forelding, passivitet eller endring i tilhøva som kan gjere at løysingsretten må sjåast i eit anna lys enn tidlegare.

3.2 Utviklinga etter at Sivillovbokutvalets utgreiing vart lagt fram

3.2.1 Lovgjevinga

Det er ikkje gjort store endringar i lovgjevinga om løysingsrettar sidan Sivillovbokutvalet la fram si tilråding i mai 1984. Departementet vil nedanfor omtale dei viktigaste lovendringane som spesielt har hatt verknader for løysingsrettar.

3.2.1.1 Løysingsrett ved tvangssal

I den gamle tvangslova (lov 13 august 1915 nr 7) var det føresegner i § 154 tredje ledd, jf §§ 180 og 188 b, og § 197 fyrste ledd om at løysingsrett ikkje kunne gjerast gjeldande ved tvangsauksjon. Uttrykkeleg fastsette desse føresegnene berre at løysingsrett ikkje kunne gjerast gjeldande i samband med sjølve auksjonen. Føresegnene vart likevel tolka slik at sal på tvangsauksjon i det heile ikkje utløyste forkjøpsrett. Løysingsrettar med betre prioritet enn saksøkarens rett blei likevel kvilande på eigedomen, og dei kunne gjerast gjeldande seinare dersom vilkåra etter skipingsgrunnlaget for løysingsretten vart oppfylt. Dette gjaldt òg løysingsrettar med prioritet etter eller ved sida av saksøkarens rett, men som kjøparen overtok utanfor kjøpesummen, jf tvangslova (1915) § 128 andre ledd. Frå hovudregelen om at tvangsauksjon ikkje utløyste løysingsrett, var det gjort unntak for nokre av dei lovfesta forkjøpsrettane. Som døme kan nemnast sameigelova § 11 fyrste ledd fyrste punktum og servituttlova § 10 fyrste ledd fyrste punktum.

[side 11]

Bakgrunnen for førsegnene om at tvangsauksjon ikkje utløyste løysingsrett, var at ein meinte det kunne føre til mindre interesse for å by, og dermed verka prisdempande, hvis løysingsrett skulle kunne gjerast gjeldande ved tvangsauksjon. Sjå nærare om dette i Ot prp nr 65 (1990-91) s 40-43.

Sivillovbokutvalet drøfta om det var grunn til å oppretthalda desse føresegnene, sjå rådsegna s 66-68 [66, 67, 68]. Utvalet peika på at for kjøperettar som ikkje fall bort ved tvangsauksjonen, ville føresegnene ikkje ha nokon verknad. Slike kjøperettar kunne gjerast gjeldande når vilkåra var oppfylt, kanskje dagen etter auksjonen. At dei ikkje kunne gjerast gjeldande på sjølve auksjonen, hadde lite å seie.

Når det gjeld forkjøpsrettar, var Sivillovbokutvalet av den oppfatning at dei som var interesserte i å kjøpe ein eigedom, truleg ville være viljuge til å ta sjansen på at ein eventuell forkjøpsrett vart gjort gjeldande. Det kunne òg tenkjast at ein forkjøpsrett førte til at ein som var sterkt interessert i ein eigedom, ville by meir enn han elles ville gjort. Han kunne på den måten oppnå at forkjøpsrettshavaren ikkje kunne eller ville bruke forkjøpsretten. Sivillovbokutvalet peika òg på at folk ved friviljug sal kjøper eigedomar som det kviler forkjøpsrett på. Det var ikkje grunn til å tru, meinte utvalet, at dette ville bli særleg annleis ved tvangsauksjon. Etter dette konkluderte utvalet med at føresegnene i tvangslova (1915) om at løysingsrettar ikkje kunne gjerast gjeldande på tvangsauksjon, burde opphevast. Utvalet gjorde vidare framlegg om ein regel i løysingsrettslova om at tvangsauksjon utløyser forkjøpsrett, sjå Sivillovbokutvalets lovutkast § 12 tredje ledd.

I førearbeida til den nye tvangslova (lov 26 juni 1992 nr 86 om tvangsfullbyrdelse og midlertidig sikring (tvangsfullbyrdelsesloven)) slutta departementet seg i det vesentlege til Sivillovbokutvalets synspunkt, sjå Ot prp nr 65 (1990-91) s 40-43. Departementet peika òg på at det gjaldt vidtgåande unntak frå hovudregelen i den gamle tvangslova § 154 tredje ledd. Det gjorde derfor framlegg om ein regel i den nye tvangslova (§ 11-23) om at ein forkjøpsrett som ikkje fell bort ved tvangssalet, kan gjerast gjeldande når stadfestingsorskurda er rettskraftig.

Justiskomiteen var i tvil om verknadene av å åpne for at forkjøpsrett skulle kunne gjerast gjeldende ved tvangssal, sjå Innst O nr 72 (1991-92) s 8, 27 og 34. Ein var redd for at dette kunne få negative verknader for prisane. Komiteen endte likevel opp med å støtte departementets framlegg, men den gjekk ut frå at verknadene av regelen vart overvaka nøye med tanke på framtidige endringar.

Føresegna i § 11-23 gjeld berre forkjøpsrett til fast eigedom, realregistrert lausøyre og dokument til leigerett som gjev rett til bustad, jf § 11-1 og § 12-6 fyrste ledd. Den gjeld både ved medhjelparsal og ved tvangsauksjon, jf §§ 11-12 fyrste ledd og 11-44andre ledd fyrste punktum. Ein forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande ved sjølve tvangssalet. Forkjøpsrettshavaren kan såleis ikkje krevje sitt bod godteke eller krevje å få tre inn i ein annan sitt bod. Forkjøpsretten kan fyrst gjerast gjeldande når stadfestinga er rettskraftig. Frå det tidspunktet kan forkjøpsrettshavaren utøve retten overfor kjøparen.

Tvangslova § 11-23 gjeld ikkje for andre løysingsrettar enn forkjøpsrettar. For andre løysingsrettar vil tvangssalet vere utan verknad med mindre retten fell bort etter § 11-21 andre ledd. Når det gjeld forkjøpsrettar til objekt som § 11-23 ikkje gjeld for, inneheld lova ikkje noko forbod mot å gjere slike rettar gjeldande ved tvangssal. Ein slik forkjøpsrett vil dermed kunne gjerast gjeldande dersom den etter skipingsgrunnlaget vert utløyst ved tvangssal. Dette gjeld likevel sjølvsagt berre dersom forkjøpsretten ikkje fell bort ved tvangssalet, jf for lausøyre § 8-17 andre ledd andre og tredje punktum.

3.2.1.2 Forsikringsrettsleg stilling

Sivillovbokutvalet tek opp spørsmålet om løysingsrettane sitt skadebotrettslege vern, sjå rådsegna s 15. Det mest aktuelle spørsmål når det gjeld fast eigedom, er om løysingsrettshavaren si interesse er dekt av ei forsikring eigaren eller andre har teikna på eigedomen. Altså om løysingsrettshavaren har krav på å få utbetalt skadebot under ein slik forsikringspolise dersom eigedomen vert skadd ved brann eller på annan måte.

Dette var tidlegare regulert i den gamle forsikringsavtalelova (lov 6 juni 1930 nr 20) § 54 fyrste ledd. Det var her fastsett at ei forsikring dekker ein kvar interesse som er knytt til ein «tinglig rett i tingen». Sivillovbokutvalet viser i rådsegna til Austenå, Løsningsrettigheter (1976) s 212, som legg til grunn at ein kjøperett er verna etter forsikringsavtalelova av 1930 § 54 fyrste ledd. Austenå meiner å finne haldepunkt for dette i Rt 1940 s 447.

Ved den nye forsikringsavtalelova (lov 16 juni 1989 nr 69) vart kretsen av dei som er dekt under ei forsikring, snevra inn. Ved skadeforsikring av fast eigedom er det no, forutan forsikringstakaren sjølv, berre dei som har ein «tinglyst eiendomsrett, panterett eller annen tinglyst sikkerhetsrett» i eigedomen, som er dekt, jf § 7-1 andre ledd. Dei rettshavarane som framleis vert dekt, har derimot fått ein [side 12] sterkare posisjon enn etter den gamle lova, sjå NOU 1987: 24 s 143-145 og Ot prp nr 49 (1988-89) s 78. Om bakgrunnen for desse lovendringane, sjå NOU 1987: 24 s 135-147.

Etter desse nye føresegnene vil ein løysingsrettshavar ikkje vere dekt under ei forsikring eigaren eller andre har teikna på eigedomen. Men føresegnene er fråvikelege, jf forsikringsavtalelova (1989) § 7-1 fjerde ledd. Forsikringstakaren kan altså avtale med forsikringsselskapet at også løysingsrettshavaren si interesse skal være dekt. Løysingsrettshavaren kan òg syte for forsikringsdekning ved sjølv å teikne forsikring.

3.2.1.3 Føresegnene om forkjøpsrett i selskapslova

I lov 21 juni 1985 nr 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper er det i § 2-29 gjeve føresegner om forkjøpsrett til partar i ansvarlege selskap, sjå NOU 1980: 19 s 124 og Ot prp nr 47 (1984-85) s 50-51.

Den deklaratoriske hovudregelen er at selskapspartar ikkje kan gå over til ein ny eigar uten at alle dei øvrige deltakarane samtykker, jf § 2-28 fyrste punktum. Bakgrunnen for dette er at den enkelte deltakaren si økonomiske stilling og evne til personleg innsats vil ha mykje å seie for dei øvrige deltakarane i eit ansvarleg selskap.

Selskapslova § 2-28 fyrste punktum gjev høve til å avtale at deltakarane skal ha rett til å overdra partane. Dersom ei slik avtale vert inngått, vil det vere aktuelt å sikre deltakarane sine interesser ved å gje dei forkjøpsrett. Er slik forkjøpsrett avtala, gjev selskapslova § 2-29 nærare reglar.

Selskapslova § 2-29 heimlar altså ikkje forkjøpsrett. Den gjev berre nærare føresegner dersom forkjøpsrett er avtala. Føresegnene i § 2-29 står også tilbake for nærare føresegner om forkjøpsretten i sjølve avtalen.

3.2.2 Rettspraksis

Etter at Sivillovbokutvalet la fram si tilråding, har det kome til ein del rettspraksis om løysingsrettar. Det er ikkje grunnlag for å sei at denne gjev uttrykk for noka endring i det som har vore sett på som gjeldande rett på området. Departementet vil likevel gi ei oversikt over dei domane som er tekne inn i domssamlingane etter 1983 og som særleg kan vere av interesse.

Dei fleste domane gjeld spørsmålet om forkjøpsrett er utløyst. Ei problemstilling som går att, er om rettsovergang ved arv utløyser forkjøpsrett. Her kan fyrst nemnast Rt 1988 s 1317. I skøyte frå far til son var det fastsett at hovudbruket skulle ha forkjøpsrett til den parsellen som vart utskilt og overført til sonen. Då sonen døydde, vart parsellen etter testamentet overteke av den attlevande ektemaken. Ho oppretta testament der det var fastsett at eigedomen ved hennar død skulle gå til ei systerdotter. Då ho døydde, gjorde dåverande eigar av hovudbruket forkjøpsretten gjeldande. Høgsterett kom til at overføringa ved arv til systerdottera, som både var testamentsarving og lovarving, ikkje utløyste forkjøpsretten. Retten viste til at det låg føre svært lite tolkingsmateriale, og då måtte ein byggje på at ordet «forkjøpsrett» peika mot ein salssituasjon.

Videre kan nemnast RG 1986 s 70. Ein eigedom vart selt frå mor til son. Både kjøpekontrakten og skøytet inneheldt ein klausul om forkjøpsrett for dei andre syskena og deira born. Då sonen døydde, var det spørsmål om rettsovergang ved arv utløyste forkjøpsretten. Skifteretten svara nei på dette. For det fyrste la retten vekt på ordlyden; både etter kjøpekontrakten og skøytet skulle forkjøpsretten gjelde ved sal. For det andre blei det vist til at føremålet med forkjøpsretten måtte vere å ivareta dei øvrige slektningane si interesse i at eigedomen ikkje gjekk ut av slekta. Ut frå dette føremålet var det ikkje naudsynt å kunne gjere forkjøpsretten gjeldande ved arvefallet. Retten meinte òg å kunne påvise ein tendens til motvilje i rettspraksis mot at arv utløyste forkjøpsrett.

Spørsmålet om forkjøpsrett vert utløyst ved arv, var også oppe i RG 1986 s 1058. Ved utskilling og sal av ei boligtomt blei kjøparen i skøytet gitt forkjøpsrett til 5 da av hovedbruket. Då eigaren av hovedbruket døydde, vart eigedomen overdratt frå dødsbuet til brorsonen til avlidne, som var arving i buet for 1/18. Brorsonen overdrog så ein ideell halvdel til sonen sin. Forkjøpsrettshavaren gjekk då til søksmål og hevda at forkjøpsretten til dei 5 da var utløyst. Dette fekk han ikkje medhald i. Ut frå ei konkret tolking av forkjøpsrettsklausulen i skøytet, kom lagmannsretten til at dei eigedomsoverføringar det her var tale om, ikkje utløyste forkjøpsretten.

Eit spørsmål som er omtala av Sivillovbokutvalet, er om bortfeste av tomter utløyser forkjøpsrett, sjå rådsegna s 1718. Dette spørsmålet kom opp i RG 1990 s 507. I eit skøyte frå mor til son var det teke inn ein klausul om at dersom kjøparen ville selje eigedomen eller nokon del av denne, skulle X ha forkjøpsrett til eigedomen. Sonen festa bort ei hyttetomt, og forkjøpsrettshavaren gjekk til søksmål med påstand om at forkjøpsretten var utløyst. Retten gav han ikkje medhald. Det blei lagt avgjerande vekt på at bortfeste av hyttetomter hadde utvikla seg til ein naturleg del av [side 13] inntektsgrunnlaget på slike gardsbruk det her gjaldt. Siktemålet med forkjøpsretten måtte vere å halde slektsgarden saman som gardsbruk. Den bortfestinga som her var gjort, var ikkje i strid med dette.

Også spørsmålet om utparsellering utløyser forkjøpsrett, er omtalt i rådsegna s 1718. Dette spørsmålet kom opp i ein noko spesiell variant i Rt 1990 s 1285. Ein gard vart overført frå far til den eine av to søner. I skøytet var det fastsett at den andre sonen skulle ha forkjøpsrett dersom garden vart selt ut av slekta. Han skulle, i tilfelle av eit slikt sal, ha rett til å overta eigedomen for ein nærare fastsett rimeleg pris tilsvarande det som den fyrste sonen betalte. Då den fyrste sonen under trussel om oreigning overdrog ein del av eigedomen til kommunen, hevda den andre at forkjøpsretten var utløyst. Dette fekk han ikkje medhald i av Høgsterett. Retten meinte at klausulen i skøytet ikkje kunne tolkast som eit påbod om eit etteroppgjer for å likestille brørne økonomisk. Gode grunnar talte for at føremålet med klausulen berre var å sikre at den andre sonen kunne ta over garden dersom den fyrste skulle selje den ut av slekta. Forkjøpsretten kunne då ikkje gjerast gjeldande ved det salet som her var gjennomført. Det gjaldt eit areal som hadde lite å seie som del av gardens driftsgrunnlag, og salet skjedde under trussel om oreigning. Arealet ville altså gått tapt for garden sjølv om salet ikkje hadde skjedd.

Nok ei sak med spørsmål om forkjøpsrett var utløyst, er omtalt i Rt 1988 s 1199. Problemstillinga var der om forkjøpsrett til ein del av ein eigedom vart utløyst ved sal av heile eigedomen. Høgsterett svara ja på dette. Løysingssummen blei fastsett til ein så stor del av kjøpesummen som svara til den delen av eigedomen som forkjøpsretten gjaldt. Saka reiste òg spørsmål om forkjøpsretten var tapt ved passivitet. Ut frå ei konkret vurdering kom Høgsterett til at forkjøpsrettshavaren hadde vore tilstrekkeleg aktiv for å gjere forkjøpsretten gjeldande.

Også saka i Rt 1987 s 1239 gjaldt spørsmålet om ein forkjøpsrett var utløyst. Ein eigedom var her overdratt frå mor til son. I skøytet var det fastsett: «Ved min sønns død skal mine øvrige barn ha forkjøpsrett til eiendommen.» Mange år før sonen døydde, overdrog han eigedomen til ektemaken som hennar særeige. Då sonen døydde, gjekk bror hans til søksmål og hevda at forkjøpsretten var utløyst. Høgsterett gav han ikkje medhald. Retten tolka forkjøpsrettsklausulen slik at den berre gjaldt dersom eigedomen var i sonen sitt eige då han døydde.

I RG 1991 s 1090 var fleire spørsmål om forkjøpsrett aktuelle. Her skal berre nemnast at kjøparane gjorde gjeldande at forkjøpsretten var falt bort ved passivitet frå forkjøpsrettshavarens side. Frå tidspunktet då forkjøpsrettshavaren fekk kunnskap om at forkjøpsretten var utløyst til han erklærte at han ville nytte retten, gjekk det drygt to månader. Dette var ut frå tilhøva i saka ikkje for lenge, og forkjøpsretten kunne derfor gjerast gjeldande.

[side 14]

4 Departementets allmenne merknader – hovudspørsmål

4.1 Spørsmålet om lovfesting og omfanget av lova

4.1.1 Spørsmålet om lovfesting

Sivillovbokutvalet går inn for at det bør gjevast ei allmenn lov om løysingsrettar til fast eigedom som regulerer dei hovudspørsmåla som oppstår i tilknyting til slike rettar. Utvalet viser til at terminologien på dette området er flytande og usikker, og at dette er med på å skape tvil om kva slags rett som ligg føre og kva det rettslege innhaldet av retten er (rådsegna s 46). Vidare heiter det i rådsegna:

«… Ei sanering og klargjering på dette området vil kunne vera til stor nytte. Den terminologi som blir nytta i lova vil truleg ha ein normerande effekt i praksis.

Ved sida av usikker terminologi kan ein peika på at løysingsrettar vanlegvis er karakteriserte ved at det går ei tid – ofte lang tid – før retten blir aktuell og kan gjerast gjeldande. I dette tidsrommet skjer det ofte endringar med omsyn til m.a. personar, verdiar og interesser. Grunnlaget for usemje og tvist om kva retten eigentleg går ut på, er dermed tilstades i rikt mon. Fram til og med 1982 er det referert 228 rettssaker om løysingsrettar i Norsk Rettstidende og 60 saker i Rettens Gang. Sakene gjeld både offentlege og private løysingsrettar. Det er god grunn til å tru at det ligg føre ei mengde med utrykte dommar i slike saker, avsagt av by-, herads- og lagmannsrettane.

I samanheng med det nemnde tidsmomentet, kan ein peike på at partane, på den tid retten vart til, vanskeleg kan vita eller meina noko om det som først blir aktuelt ein gong i framtida. Av den grunn er det vanskeleg for partane å vera «føre var».

Spørsmålet om kven som er rettshavar, vil t.d. ofte reisa seg når løysingsretten har vart ei tid. Det kan i mange høve vera uklårt om retten er meint å skulle vera personleg eller reell, om retten tilkjem alle innan ein generasjon og i tilfelle i kva rangorden, for å nemna litt av det som ikkje sjeldan blir tvisteemne. Ut frå dette har utvalet funne grunn til å gjera framlegg om ei lengstetid for løysingsrettane i utkastet § 6, jf. elles merknadane til denne paragrafen.

Det er ikkje berre det faktum at tida går som kan gjera det uklart kva for omfang retten har. I praksis vil heimelen for ein avtala løysingsrett ofte vera svært knapt formulert. Dette, saman med ein usikker terminologi vil ofte skapa grunnlag for tvist. Ei lov som klargjer terminologien og gjev visse reglar om kva innhaldet av retten er, vil vera til stor hjelp for partane.»

Av dei høyringsinstansane som har uttalt seg om det bør gjevast ei slik lov, har samtlege støtta utvalets syn. Dette gjeld (dåværande) Forbrukar- og administrasjonsdepartementet, Den Norske Advokaftorening, Landsorganisasjonen i Norge, Norges Bondelag, Norges Eiendomsmeglerforbund og Norges Skogeierforbund.

Departementet er òg komen til at det bør gjevast ei eiga lov som regulerer løysingsrettar. Departementet går imidlertid inn for ei noko avgrensa lovregulering i høve til Sivillovbokutvalets framlegg. Utvalet har gått inn for ei allmenn lov om løysingsrettar som både skal gjelde for private løysingsrettar skipa ved avtale og andre private disposisjonar, private løysingsrettar som har sitt grunnlag i lov, og løysingsrettar til føremon for det offentlege. I høve til dei lovfesta løysingsrettane (både til føremon for private og for det offentlege) skal lova etter utvalets framlegg gjelde så langt ho høver. Departementet meiner at lova i fyrste rekkje bør gjelde for private løysingsrettar som har sitt grunnlag i avtale eller andre private disposisjonar. Departementet grunngjev dette nærare i avsnitt 4.1.2 nedanfor.

4.1.2 Omfanget av lova

4.1.2.1 Tilhøvet til ulovfesta løysingsrettar

Private løysingsrettar skipa ved avtale eller annan privat disposisjon (til dømes ved gåve eller testament) kan tene høgst ulike føremål. (Med private løysingsrettar er her meint løysingsrettar som tilkjem private. Også offentlege organ eller institusjonar vert her rekna som private, dersom organet eller institusjonen har same stilling som private har i høve til løysingsretten, – til dømes der ein kommune har inngått avtale med ein grunneigar om at dersom han sel eigedomen, så skal kommunen ha forkjøpsrett.) Slike løysingsrettar skal ofte verne om den interessa visse personar (løysingsrettshavarane) har i ein fast eigedom. Ikkje sjeldan er løysingsrettar skipa til føremon for slekta. Den viktigaste retten her er odelsretten, men ofte strekk ikkje den til, til dømes fordi eigedomen ikkje er odelseigedom. Å skipe ein privat løysingsrett vil då vere eit føremålsteneleg alternativ. I leige- og bruksrettshøve kan det òg vere trong for å skipa løysingsrettar, til dømes ved at leigaren får ein rett til å overta eigedomsretten dersom eigedomen skal skifte eigar. Løysingsrettsskipnaden kan òg vere ynskjeleg å nytte frå ein arbeidsgjevars side der han sel eller festar bort tomter til dei tilsette. Avhendinga er med på å [side 15] skaffe folk, mens løysingsretten er eit middel til å halde på eigedomen slik at arbeidsgjevaren kan nytte den neste gong det er trong for hjelp. Sjå elles rådsegna s 4041 der det er gjeve fleire døme på ulike føremål løysingsrettane kan ha.

Situasjonen i dag er at det ofte er uklårt kva som er gjeldande rett for desse private løysingsrettane. For private løysingsrettar er det knapt lovreglar, og sjølv om det ligg føre ein del rettspraksis, er det etter måten vanskeleg å trekkje generelle slutningar om kva som er gjeldande rett. Det er derfor grunn til å tru at ei lovregulering vil vere svært nyttig, særleg for private partar som vil prøve å ordne opp i slike saker på eiga hand. Ikkje sjeldan er løysingsrettshavarane slektningar til eigaren av eigedomen, og tvistar mellom desse vil ofte skape meir vondt blod og ha meir langvarige uhyggeverknader enn det som plar fylgje av rettstvistar mellom partar som ikkje står kvarandre så nær. Sjå tilsvarande vurdering frå Sivillovbokutvalets side i samband med drøftinga av om det burde lovfestast føresegner om avhending av fast eigedom, NOU 1979: 48 s 23.

4.1.2.2 Tilhøvet til lovfesta løysingsrettar

I lovgjevinga er det fastsett ei rekkje løysingsrettar til føremon for det offentlege. Slike løysingsrettar kan ha ulike føremål. Felles for desse er imidlertid at dei er tufta på grunnlag av samfunnspolitiske vurderingar. Sivillovbokutvalet nemner innføringa av skogkonsesjonslova i 1909 der løysingsrett for det offentlege vart etablert for å fremje dei føremåla lova hadde. Seinare har vi fått ei rekkje lover som gjev det offentlege forkjøpsrett (rett til å overta eiegdom ved eigarskifte) til fast eigedom – eller rettar i fast eigedom. Ofte vil forkjøpsrett kunne vere eit alternativ til oreigning, og vil kunne framstå som mindre inngripande overfor eigaren. Ein forkjøpsrett vil ikkje tvinge eigaren til å gje eigedomen frå seg, men berre vere ein rett for forkjøpsrettshavaren til å overta han når eigedomen likevel skiftar eigar. Dei i praksis viktigaste reglane om offentlege løysingsrettar finn ein i dag i konsesjonslovene (industrikonsesjonslova av 1917 og den allmenne konsesjonslova av 1974). Industrikonsesjonslova (1917) § 6 gjev staten forkjøpsrett til vassfall som det ikkje kan vinnast rett til utan konsesjon, og § 9 gjev fylkeskommunen subsidiær forkjøpsrett dersom staten ikkje nyttar sin rett. Konsesjonlova (1974) gjev på si side det offentlege forkjøpsrett ved konsesjonspliktig overtaking av fast eigedom, jf § 2 tredje ledd. Eit anna døme er lov 29 april 1977 nr 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder, der kommunen etter § 2 fyrste ledd har forkjøpsrett når leigegardar vert overført til andre enn staten eller fylkeskommunen der eigedomen ligg.

Det finns i lovgjevinga også fleire døme på løysingsrettar som er fastsette ved lov til føremon for private. Av lovfesta løysingsrettar til føremon for private kan nemnast sameigelova § 11, som gjev sameigarane forkjøpsrett til sameigepartar. Servituttlova § 10 gjev eigaren av den tenande eigedomen forkjøpsrett til råderett som vert avhend, og eigarseksjonslova § 10 gjev leigetakaren rett til å kjøpe husværet han bur i dersom eigedomen vert oppdelt i eigarseksjonar etter reglane i lova. Alle desse lovføresegnene er kjenneteikna ved at dei gjev heimel for løysingsrett. Det er òg døme på lover som har føresegner som i seg sjølv ikkje gjev heimel for løysingsrett, men som regulerer høvet til å avtale løysingsrett, kva slike avtaler skal regulere, og kva som elles skal gjelde. Døme på slike lovføresegner er burettslagslova § 22, aksjelova § 3-3 og selskapslova § 2-29.

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om at lova òg skal gjelde i høve til dei i praksis viktigaste lovregulerte løysingsrettar (både til føremon for det offentlege og det private). Dette fylgjer av § 23 i Sivillovbokutvalets lovframlegg, der det heiter:

«I den mon det ikkje er særføresegner gjeld føresegnene i denne lova så langt dei høver for løysingsrettar som er fastsette i eller med heimel i etternemnde lover:

1. Lov 14. desember 1917 nr. 16 om erverv av vannfall, bergverk og annen fast eiendom m.v. (§§ 6, 9, 10).

2. Lov 15. mars 1940 nr. 3 om vassdragene (§§ 55, 56, 58, 62, 137, 138, 139, 141, 142).

3. Lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag (§§ 14, 18, 19, 21, 22, 39).

4. Lov 18. juni 1965 nr 6 om sameige (§§ 11, 12).

5. Lov 29. november 1968 om særlege råderettar over framand eigedom (§ 10).

6. Lov 31. mai 1974 nr. 19 om konsesjon og om forkjøpsrett for det offentlige ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) (§§ 2, 3, 10, 11, 13-19, 21, 24, 25).

7. Lov 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste (§§ 10, 11).

8. Lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (§§ 1-3).»

Utvalet har vist til at det er noko varierande kva det er gjeve reglar om i dei aktuelle lovene, og at ein i nokså stor grad har rekna med at allmenne ulovfesta reglar om løysingsrettar skulle utfylle lovreguleringa. Ei lovfesting av allmenne føresegner om løysingsrettar gjennom ei eiga lov, vil innebere at det i stor grad vert denne lova som kjem til å utgjere bakgrunnsretten på dette området. På denne bakgrunn [side 16] meiner utvalet at det er naturleg at løysingsrettslova gjeld for alle løysingsrettar uavhengig av skipingsgrunnlaget, så langt ho høver.

Ingen av høyringsinstansane hadde i samband med den ordinære høyringa prinsipielle innvendingar mot at også lovregulerte løysingsrettar vert omfatta av løysingsrettslova. Norske Boligbyggelags Landsforbund har imidlertid meint at løysingsrettslova ikkje bør gjelde i høve til forkjøpsrettar som er regulert i borettslagslova. I fråsegna frå forbundet heiter det mellom anna:

«Norske Boligbyggelags Landsforbund går i mot at lov om løysingsrettar blir gjort gjeldende for forkjøpsrett etter borettslagsloven. Etter vår mening bør reglene om forkjøpsrett være samlet i borettslagsloven. Dette vil gjøre det enklere å finne fram til reglene som gjelder.

Borettslagsloven har i dag detaljerte regler om forkjøpsrett som i stor grad avviker fra reglene som er foreslått i utkastet til lov om løysingsrettar. For andelseiere og andre interesserte vil de kunne føre til større problemer med å finne ut hvilke regler som gjelder.

Reglene i borettslagsloven er fastsatt ut i fra de særlige forhold som gjør seg gjeldende på dette område. De regulerer forholdsvis uttømmende forkjøpsrett i borettslag. Vi ser derfor ikke noe behov for supplerende regler i en annen lov.»

Regjeringsadvokaten har sett spørsmålsteikn ved den lovtekniske løysinga utvalet har lagt opp til. I høyringsfråsegna frå Regjeringsadvokaten heiter det om dette punktet:

«Utkastet § 23 angir i hvilken utstrekning lovens bestemmelser skal gjelde for løsingsretter fastsatt med hjemmel i åtte oppregnede lover. Det heter her at bestemmelsene i loven her gjelder «i den mon det ikkje er særføresegner» og «så langt dei høver». Jeg er oppmerksom på at dette er en lovteknikk som også tidligere har vært benyttet i noen tilfeller. Det bør likevel overveies om det i dette tilfelle vil være hensiktsmessig å vurdere anvendelsen av lovens bestemmelser uttrykkelig i forhold til hver enkelt av de oppregnede lover. Den nye loven innebærer en rekke til dels vidtrekkende endringer i forhold til den nåværende rettstilstand, jfr. f.eks. bestemmelsen i utkastet § 11. Det vil også innebære viktige rettsendringer om lovens regler får anvendelse for de løsingsrettene som er hjemlet i de åtte oppregnede lover. Jeg vil ikke utelukke at det her kan oppstå uklarheter og muligens også uoverveide endringer i rettstilstanden.

Det tenkes særlig på spørsmål hvor loven her angir en bestemt løsning som i og for seg kan passe også på de forhold som er regulert av vedkommende særlov, men hvor man tidligere ut fra forskjellige hensyn har forutsatt en annen løsning. Mange vil f.eks. hevde at utkastet § 11 gir uttrykk for et prinsipp som bør ha generell rekkevidde, men en slik regel er tidligere vurdert og forkastet inntatt i konsesjonsloven.»

I samband med det vidare arbeidet med proposisjonen la Justisdepartementet fram Regjeringsadvokatens synspunkt for dei departementa som er ansvarlege for dei lovene som er opprekna i § 23 i Sivillovbokutvalets lovutkast. I Justisdepartementets brev til departementa vart to alternative løysingar skissert. Den eine gjekk ut på å halde dei løysingsrettane som er regulert i desse lovene heilt utanfor løysingsrettslova i denne omgangen, og i staden foreta ei eventuell tilpassing i samband med seinare revisjonar av desse lovene. Den andre løysinga var å halde dei einskilde føresegnene i løysingsrettslova opp mot føresegnene i dei einskilde særlovene, med tanke på tilpassing.

Kommunal- og arbeidsdepartementet, som har ansvaret for lov 4 februar 1960 nr 2 om borettslag, lov 29 april 1977 nr 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder og lov 4 mars 1984 nr 7 om eierseksjoner, har i brev 13 desember 1993 mellom anna uttalt:

Sentralt for oss er spørsmålet om departementet bør støtte det tidligere lovforslaget fra Sivillovbokutvalget, eventuelt om vi bør gå inn for at de lovbestemte forkjøpsrettene skal holdes utenfor den generelle løsningsrettsloven. Alternative løsninger kan være å sammenholde samtlige bestemmelser i henholdsvis løsningsloven og de aktuelle forkjøpsbestemmelser i de nevnte lover med tanke på tilpasning. Det blir isåfall et spørsmål om tilpasningsarbeidet bør skje i forbindelse med det pågående løsningsrettslovarbeidet, eventuelt at tilpasningen først vurderes i forbindelse med senere revisjoner av lovene.

Fra Sivillovutvalgets side er det foreslått at løsningsrettslovens bestemmelser skal gjelde for de lovbestemte forkjøpsretter «så langt dei høver», og så langt det ikke er fastsatt særskilte regler i de nevnte lovene, jfr. utkastets § 23. Dette innebærer såvidt vi kan se, at loven vil kunne få anvendelse på den vedtektsfestede forkjøpsrett som andelseiere, evt. medlemmer av boligbyggelaget og andre personer/institusjoner har i.h.t brl. § 22 og § 39, samt forkjøpsrett gitt leietakere i eiendommer som seksjoneres i medhold av eierseksjonsloven § 10, og forkjøpsrett som kommunen har til større leiegårder i medhold av leiegårdsloven § 2.

Kommunal- og arbeidsdepartementet kan forøvrig være enig i Regjeringsadvokatens skepsis til den lovteknikk som er benyttet ved utformingen av utkastets § 23. Det vil kunne skape usikkerhet med hensyn til hva som blir gjeldende rett etter endringen, og uklarhet m.h.t fortolkning og harmonisering mellom særbestemmelser og de generelle prinsippene i løsningsloven. Vi vil også peke på at utvalget selv har presisert at hoveddelen i lovutkastet er utformet med tanke på løsningsretter fastsatt i avtale. Løsningsloven kan derfor ha bestemmeler som passer dårlig på de forhold som er regulert i særlovene, og det vil således kunne oppstå utilsiktede endringer. Det kan derfor være hensiktsmessig å vurdere hvorvidt de lovbestemte forkjøpsrettene bør holdes utenfor løsningsloven slik at [side 17] vi beholder de særregler som finnes idag. En alternativ løsning er å foreta en samordning av særlovene på sikt slik at de blir i samsvar med bestemmelsene i en ny generell lov.

– – –

De mange løsningsrettighetene som lovforslaget omfatter kan ha svært ulike formål og karakter, og rettighetshaverne representerer svært forskjellige grupper med ulike forutsetninger. For de lovfestede løsningsrettighetene har dette resultert i eget regelverk. For vår del vil vi påpeke at det antakelig ville være en vel så god løsning å holde de lovfestede forkjøpsrettene helt utenfor en evt. ny generell løsningslov, spesielt fordi utkastet som nevnt er myntet på avtalefestede løsningsretter.»

Landbruksdepartementet, som har ansvaret for konsesjonslova (1974), uttalte i brev 24 desember 1993:

«Landbruksdepartementet arbeider med full gjennomgang av jordloven, konsesjonsloven, de offentligrettslige sider av odelslov og forpaktningsloven. Arbeidet med jordloven og odelsloven er igang, og forslag til nye regler ble sendt på høring 9. desember 1993.

– – –

Landbruksdepartementet ønsker å ta opp arbeidet med gjennomgang av konsesjonsloven sommeren/høsten 1994. Med dette som bakgrunn mener en det er hensiktsmessig å tilpasse konsesjonsloven til løsningsrettsloven i forbindelse med den kommende gjennomgangen av konsesjonsloven.»

Nærings- og energidepartementet, som har ansvaret for industrikonsesjonslova (1917) og vassdragslova, uttalte dette i brev 9 desember 1993:

«Når det gjelder lovforslagets forhold til vassdragsloven er det rimelig å gå inn for første skisserte løsning i høringsbrevet fra Justisdepartementet. Denne går ut på å holde de løsningsretter som er regulert i denne særloven utenfor løsningsrettsloven i denne omgang. Utvalget som arbeider med ny vassdragslov er nå snart ferdig (april 1994) og det vil da være rimelig at en eventuell tilpasning til løsningsrettsloven vurderes i forbindelse med den videre behandling av det forslag vassdragslovutvalget legger frem.

Når det gjelder industrikonsesjonsloven bør det imidlertid være mulig å avklare forholdet mellom lovene nå. Løsningsrettsreglene i industrikonsesjonsloven er i realiteten forkjøpsrettsregler.

Reglene om forkjøpsrett i industrikonsesjonsloven er lovbestemte og ikke praktiske å endre gjennom avtale. Selv om enkelte av bestemmelsene i kapittel 2 om avtalte løsningsretter gir uttrykk for prinsipper som bør ha generell rekkevidde, er de fleste av dem enten uaktuelle fordi de slås ut av nøye funderte særbestemmelser, eller upraktiske fordi de fleste er laget med tanke på private rettighetshavere. Departementet viser også til det som er framhevet av Regjeringsadvokaten i forhold til lovutkastets § 11. Bestemmelser i de utfyllende regler etter løsningsrettsloven kan med vilje være utelatt fra særloven. Anvendelsen av de generelle regler kan således skape en utilsiktet og uheldig rettstilstand.

Forkjøpsrettsreglene i industrikonsesjonsloven gjelder offentlig kontroll med en viktig naturressurs. Bestemmelsene er sist innskjerpet i forbindelse med endringer i energilovgivningen som følge av en EØS-avtale, jfr. Ot.prp.nr. 82 (1991-92).

Etter Nærings- og energidepartementets mening er det på bakgrunn av ovennevnte ikke hensiktsmessig å la løsningsrettsloven få anvendelse på løsningsretter etter industrikonsesjonsloven.

Konklusjon:

1. Forholdet mellom bestemmelsene om løsningsrett i løsningsrettsloven og vassdragsloven bør vurderes i forbindelse med behandlingen av forslag til ny vassdragslov.

2. Løsningsrettsloven bør ikke få anvendelse på løsningsretter etter industrikonsesjonsloven slik som foreslått.»

Justisdepartementet er einig med Sivillovbokutvalet i at gode grunnar kan tale for at det så langt som mogeleg bør vere like reglar om løysingsrettar, uavhengig av kva som er skipingsgrunnlaget for retten (privat disposisjon eller lov) og uavhengig av kven som er løysingsrettshavar til løysingsretten. På fleire punkt vil det vere trong for dei same typar reglar (til dømes kva for rettsovergang som skal utløyse forkjøpsrett, og om vern ved rettsovergang til nærståande), og ofte vil det ikkje vere nokon sakleg grunn til at reglane skal ha ulikt innhald. Lovfesta løysingsrettar skal imidlertid fremje særskilte føremål og interesser, – ofte andre føremål og interesser enn dei ulovfesta løysingsrettane. Spesielt gjer dette seg gjeldande for dei offentlege løysingsrettane. På ein del punkt vil det derfor kunne vere naudsynt med føresegner som innhaldsmessig skil seg ein del frå dei løysingane som er valt i løysingsrettslova. Ein del føresgner i løysingsrettslova vil heilt ut ikkje passe for lovfesta løysingsrettar, sjå til dømes §§ 4, 5, 6 og 7 i Sivillovbokutvalets lovutkast. Desse tilhøva tilseier at løysingsrettslova ikkje under noko omstende heilt ut kan gjelde for lovfesta løysingsrettar.

På same måte som Regjeringsadvokaten er Justisdepartementet i tvil om det vil vere særleg avklarande om ein let lova gjelde for dei lovfesta løysingsrettane «så langt ho høver». For dei involverte partane (fyrst og fremst eigaren av eigedomen og løysingsrettshavaren) vil det vere vanskeleg å finne ut av – og einast om – kor langt lova høver. Det er òg ei fare for at ei slik samordning mellom særlovene og løysingsrettslova vil føre til utilsikta og uynskte endringar i rettstilstanden, til dømes høvet til å setje fram førehandstilbod som vert foreslått i lovutkastet § 11, og som i si tid vart [side 18] vurdert innført i konsesjonslova (1974), men som vart forkasta.

Justisdepartementet meiner derfor at skal det ha noko for seg å la løysingsrettslova gjelde for dei lovfastsette løysingsrettane, må ein òg – så langt råd er – ta stilling til kva for føresegner i løysingsrettslova som skal gjelde og kva for føresegner som ikkje skal gjelde. Lovteknisk kan dette gjerast på ulike måtar; til dømes ved at ein i løysingsrettslova seier uttrykkeleg kva for føresegner som skal gjelde i høve til dei ulike løysingsrettane i særlovgjevinga, eller ved at ein tek inn særskilte føresegner i vedkomande heimelslov som viser til løysingsrettslova sine føresegner. Eit slikt arbeid forutset ein grundig gjennomgang av dei einskilde særlovene, der tilpassinga ikkje minst må gjerast ut frå omsynet til kva for føremål dei einskilde lovfesta løysingsrettane skal fremje. Etter Justisdepartementets meining er dette eit arbeid som best kan gjerast i samband med revisjon av dei einskilde særlovene, slik Kommunal- og arbeidsdepartementet, Landbruksdepartementet og Nærings- og energidepartementet òg har gjeve uttrykk for. Departementet har derfor i utgangspunktet valt ikkje å la utkastet til løysingsrettslov omfatte løysingsrettar som har heimel i lov – eller der tilhøvet til løysingsrettane allereie er utførleg regulert i lov, sjå lovutkastet § 1 tredje ledd og § 3 tredje ledd. I praksis inneber dette at løysingsrett som har heimel i industrikonsesjonslova (1917), vassdragslova (1940), borettslagslova (1960), konsesjonslova (1974), leiegardslova (1977) og eigarseksjonslova (1983).

Derimot meiner departementet at det allereie no bør kunne gjerast ei tilpassing mellom løysingsrettslova og føresegnene om løysingsrettar i sameigelova, servituttlova og tomtefestelova. Dette er alle sentrale tingsrettslege lover som har ei særleg nær tilknyting til løysingsrettslova. Sjå lovutkastet § 23 og merknadene til denne i avsnitt 5 nedanfor.

4.2 Terminologi og ulike slag løysingsrettar

Då Sivillovbokutvalet fekk i oppdrag å greie ut ei allmenn lovregulering om løysingsrettar, vart det i mandatet understreka at omgrepet «løysingsrett» der var brukt i vid meining. Det skulle omfatte både dei tilfella der retten kunne gjerast gjeldande utan eit forutgåande eigarskifte, og dei tilfella der retten berre kunne gjerast gjeldande i samband med eigarskifte.

Sivillovbokutvalet har peika på at omgrepet «løysingsrett» i praksis blir definert på ulike måtar, men at det sentrale i utvalet si utgreiing er dei rettane som gjev rettshavaren ein førerett til, på visse nærare fastsatte vilkår, seinare å bli eigar av eit konkret gode. Når det gjeld nemningar som har vore brukt på slike rettar, heiter det mellom anna (rådsegna s 3637):

«Enkelte legg vekt på kva for overføringsmåte som gjer retten aktuell. Kan retten berre nyttast ved sal, er det tale om ein forkjøpsrett. Blir han aktuell ved bortleige, byte, gåve eller arv, talar ein om løysingsrett. Ein rett til å overta tingen jamvel om det ikkje ligg føre eigedomsovergang, vil også bli omtala som løysingsrett.

Ein annan måte å sjå det på, er å leggja avgjerande vekt på om det ligg føre eit eigarskifte eller ikkje. Rett som kan gjerast gjeldande etter eit eigarskifte, uansett på kva måte, vert kalla forkjøpsrett. Kan retten gjerast gjeldande utan at objektet har skift eigar, er det tale om ein løysingsrett.

Det finst også døme i teorien på at omgrepet løysingsrett er brukt i «vid» meining, slik at det omfattar rett til å bli eigar både etter og utan eigedomsoverføring.

Lovgjevaren har i sameige- og råderettslova brukt omgrepet løysingsrett om tilfelle der rettshavaren kan krevja å få overta retten etter ei eller anna form for eigarskifte.

Eit anna grunnlag for klassifisering har vore å leggje vekt på om rettshavaren skal betala same pris og overta på same vilkår som ervervaren. I så fall talar ein om forkjøpsrett. Er det heimel for at rettshavaren kan krevja å få objektet på andre vilkår enn ervervaren, talar ein om løysingsrett.

Ei form for løysingsrett i vid meining er attkjøpsretten. Rettshavaren har her rett til å kjøpe attende eit gode. Vanlegvis utan at det ligg føre eit eigarskifte.

Opsjon er også eit omgrep som ein møter om rett til å bli eigar av eit gode. Heller ikkje her er det vanlegvis naudsynt med eit eigarskifte for å gjere retten aktuell.

Same på kva måte ein grupperar rettane, vil dei som vert kalla forkjøpsrettar utgjere ei stor gruppe. Ein forkjøpsrett blir vanlegvis definert som ein rett til å kjøpe eit visst gode dersom den aktuelle eigaren sel dette til ein tredjemann. Rettshavaren kan då, ved einsidig fråsegn, krevja å få overta godet mot å betale den pris og elles godta dei vilkår for overføringa som tredjemann har akseptert.

Nemninga «forkjøpsrett» peikar kanskje mest i retning av ein rett til å erverve godet når dette blir selt. Ordet kan likevel også karakterisera ein rett til å kjøpa framom andre same kva måte dei har erverva godet på, sjå mellom anna uttrykksmåten i RG 1954 s. 710 og Brækhus-Hærem s. 293.

Ein rett som gjev rettshavaren høve til å overta godet på same vilkår som tredjemann har akseptert, grip vanlegvis minst inn i den aktuelle eigars disposisjonsrett over godet. Ein annan variant som grip sterkare inn i eigarens rett, er dei tilfella der rettshavaren kan krevja å få overta godet for ein annan pris og/eller på andre vilkår enn dei den potensielle ervervaren har godteke. Løysingssummen kan t.d. vere avtala på førehand eller den kan fastsetjast ved skjønn. Denne type forkjøpsrett er ikkje uvanleg, særleg i familiehøve.

[side 19]

Omgrepet «forkjøpsrett» gjev i og for seg etter ordlyden ei god skildring av det som skjer. Det er tale om ein rett til å kjøpe framom andre. Det vil sei at rettshavaren har fått ein rett til, framom alle andre, å bli eigar av eit gode ved kjøp. Etter ordlyden kunne ei naturleg forståing av dette vere at rettshavaren har krav på å få kjøpa godet før det blir kontrahert om det med ein tredjemann. Den føreretten som rettshavaren får vert dermed det ein kan kalle ein tilbodsrett.

Ein særskilt type rett til å bli eigar av eit gode i framtida er heimfallsretten. Omgrepet er særleg nytta om den retten staten har til å overta vederlagsfritt føretak som det trengst konsesjon til, når konsesjonstida er ute, sjå t.d. konsesjonslova 1917 § 2 nr. 17.»

Sivillovbokutvalet konkluderer med at det rår ein ulik praksis (både i lovspråk og i rettsavgjerder) med omsyn til nemningane på denne typen rettar. Dei mest vanlege nemningane på dei ulike løysingsrettane er «forkjøpsrett», «innløysings- eller løysingsrett», «opsjonsrett» eller «attkjøpsrett». Utvalet viser likevel til at språkbruken er usikker, og nemner andre variantar som har vore nytta, mellom anna «rett til å kreve eiendommen tilhjemlet», «håndgivelse», «første tilbud», «fortrinnsrett til å kjøpe», «rett til å kjøpe framum andre», sjå rådsegna s 37.

Sivillovbokutvalet ser det slik at det er bruk for ei viss klargjering og sanering når det gjeld terminologien på dette området. Utvalet viser til den variasjon og uvisse som rår med omsyn til terminologien både i vanleg språkbruk og i retts- og lovspråket. Utvalet meiner det vil vere ei stor føremon om det vert nytta enkle og eintydige omgrep. Sivillovbokutvalet gjer derfor framlegg om at omgrepet løysingsrett vert nytta som sams nemning for dei rettar som skal regulerast etter lova. Sivillovbokutvalet skriv mellom anna (rådsegna s 38):

«Det er lagt opp til slik terminologi i mandatet, som poengterer at ordet [løysingsrett] skal oppfattast i vid meining og gjelde anten retten kan aktualiserast når som helst eller berre i samband med eigarskifte. Omgrepet vil omfatte tilfelle både der vederlaget lyt fastsetjast ved takst og der det er fiksert på førehand.

Ein løysingsrett som berre kan gjerast gjeldande ved eller etter eit eigarskifte, er i dette lovframlegget kalla forkjøpsrett, sjå § 1 første stykket siste punktum. I samsvar med dette, tek utvalet opp framlegg om endring av terminologien i andre lover som til dømes sameige- og råderettslova.

Framlegget til lov er bygd opp slik at reglane allment gjeld for alle typer løysingsrett. I tilfelle der utvalet meiner det er nødvendig med særreglar for forkjøpsrettane er dette sagt i vedkomande regel. Dette vil t.d. gjelde reglar om kva som skal til for at retten kan gjerast gjeldande, frist for å nytte seg av retten, og visse andre spørsmål i samband med aktualiseringa. Utanom slike særreglar, blir forkjøpsrettane regulert av dei allmenne løysingsrettsreglane. Dette gjeld t.d. reglar om skiping av rett ved avtale og om gjennomføring av eigedomsovertakinga.»

Ingen av høyringsinstansane har kommentert Sivillovbokutvalet sitt val av terminologi.

Departementet er for sin del samd med Sivillovbokutvalet i at det vil vere ynskjeleg med ei terminologisk avklaring på området. Terminologien er flytande og usikker, og ei sanering og klargjering vil vere nyttig. Departementet meiner òg at det har mykje for seg å skilje ut forkjøpsrettane som ei eiga undergruppe av løysingsrettar, og som det skal gjelde ein del særskilte reglar for. Forkjøpsrettane er i praksis den viktigaste typen av løysingsrettar, og i høve til forkjøpsrettane oppstår det ei rekkje ulike spørsmål som er vel eigna for avklåring i ei generell lov. Andre løysingsrettar kan derimot vere innbyrdes langt meir ulike, og slik sett mindre eigna for generell lovregulering. Departementet fylgjer derfor heilt ut Sivillovbokutvalet sitt framlegg på dette punktet. Sjå elles § 1 fyrste ledd andre og tredje punktum i departementets lovutkast som inneheld ein nærare definisjon av løysingsrett og forkjøpsrett.

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om visse endringar i andre lover som inneheld føresegner om løysingsrettar, for på denne måten å få eins terminologi i løysingsrettslova og i særlovene. Dette gjeld føresegnene i sameigelova § 11, servituttlova § 10 og aksjelova § 3-3. Departementet er einig med utvalet i at det vil vere eit poeng å ha mest mogeleg sams terminologi for desse rettane, og fylgjer opp utvalets framlegg til endringar i sameigelova og servituttlova, sjå lovutkastet § 23 og merknadane til denne. Når det gjeld aksjelova § 3-3, vert det ikkje gjort framlegg til noka endring i terminologien i proposisjonen her, i det det er teke omsyn til dette i framlegget til ny aksjelov, sjå § 4-17 i lovutkastet i Ot prp nr 36 (1993-94). Derimot vert det gjort framlegg om ei endring i selskapslova § 2-29 slik at terminologien vert i samsvar med den som er nytta i løysingsrettslova og i den nye aksjelova.

4.3 Skal høvet til å skipe løysingsrettar avgrensast?

Sivillovbokutvalet har drøfta om det bør innførast avgrensingar i høvet til å skipe løysingsrettar, sjå rådsegna s 4647. Utvalet har vist til at hovudregelen i norsk rett alltid har vore at løysingsrettar har kven som helst kunne skipe ut frå eigne ynskje og føremål. Konsekvensane har i mange tilfelle vore uheldig for eigaren av den tenande eigedomen, ved at [side 20] dette har lagt ein dempar på hans høve og interesse i å disponere over eigedomen. Ved vurderinga av om det bør innførast avgrensingar i høvet til å skipe løysingsrettar, har utvalet særleg framheva tre moment. Desse har utvalet ved stikkord kalla «tidsfaktoren», «avgrensa råderett for eigaren», og «opsjonsmomentet».

Når det gjeld tidsfaktoren, er det eit kjenneteikn ved løysingsrettar at dei fyrst skal gjerast gjeldande ei tid etter at dei er skipa. Ikkje sjeldan vil det gå lang tid før retten vert nytta. Eigedomen vert overført til nye eigarar slik at partshøvet endrar seg, føremålet som i si tid låg til grunn for skipinga av retten kan vere falle bort osb. Det blir eit problem å avgjere kva slags verknader dette skal få for løysingsretten. Utvalet viser til at det ikkje er nokon lovfest tidsgrense for løysingsrettar, men at Grunnlova § 108 om forbod mot oppretting av stamhus og fideikomiss vil kunne innebere ei viss avgrensing i høvet til å skipe visse løysingsrettar.

Løysingsrettane kan vidare leggje uheldige avgrensingar i eigarens råderett over eigedomen. Ein løysingsrett vil normalt ha liten innverknad på eigarens fysiske disposisjonsrett over eigedomen. Oppfatninga er at eigaren må kunne disponere på den måten som etter tida og tilhøva er naturleg. Løysingsretten kan imidlertid innebere at eigarens interesse i å gjere naudsynte og nyttige investeringar på eigedomen er lita. Dette vil særleg kunne tenkjast der løysingsrettshavaren har ein rett til å overta eigedomen med grunnlag i kjøperett med fast løysingssum. Utvalet nemner her ein høgsterettsdom der eigaren investerte i eigedomen, men utan å få dette refundert av løysingsrettshavaren som gjorde kjøperetten gjeldande (Rt 1894 s 657).

Eigarens juridiske diposisjonrett vil etter tilhøva derimot kunne verte meir avgrensa. Viktigast er at han kan ikkje lenger kan velje kven han vil overdra eigedomen til.

Med «opsjonsmomentet» har utvalet meint det omstende at løysingsrettshavaren på si side står fritt med omsyn til om han vil gjere retten gjeldande, og at eigaren på den andre sida er bunden. Gjennom dette vil på ein måte risikoen for utviklinga berre vere lagt på den eine parten i tilhøvet – eigaren. Løysingsrettshavaren kan slå til dersom utviklinga er gunstig – sett i frå hans synstad, mens han kan late vere å gjere retten gjeldande dersom han finn dette mest teneleg. Eigaren har på si side ikkje noko val.

s 47 oppsummerer og konkluderer utvalet slik:

«Utvalet har vurdert om dei uheldige verknadene av løysingsrettane som kan påvisast, er så store at det bør innførast lovforbod mot visse typer av løysingsrettar. Som døme på lovgjevingsinngrep på dette området, kan nemnast ei svensk forordning frå 1. mai 1810 til Jordabalken. Det blir her sett forbod mot visse typer løysingsrett, sjå Westerlind: Kommentar till Jordabalken 1-5 kap. s. 288-289. Etter utvalet si meining er eit generelt lovforbod ein for sterk reaksjon.»

Ingen av høyringsinstansane har meint at det bør innførast noko generelt lovforbod mot skiping av løysingsrettar, og heller ikkje departementet meiner det er grunn til nokon slik inngripen i avtalefridomen. Derimot bør dei uheldige sidene ved løysingsrettane som er omtalt ovanfor, få konsekvensar for utforminga av dei einskilde føresegnene i lova. Departementet viser her til lovutkastet § 6 som set grenser for kor lang tid løysingsrettar kan kvile på eigedomen, sjå nærare i avsnitt 4.7 nedanfor. Vidare kan det visast til §§ 8 og 9 som avgrensar løysingsrettshavarens rett til å gjere retten gjeldande, mellom anna der eigedomen vert overført til nokon som står eigaren nær, sjå nærare i avsnitt 4.10 nedanfor. Til slutt kan nemnast lovutkastet § 19tredje ledd som skal sikre eigaren godtgjering for dei påkostnader som er gjort på eigedomen der løysingssummen etter skipingsgrunnlaget skal setjast til fast pris.

4.4 Objektet for løysingsretten

4.4.1 Fast eigedom

Sivillovbokutvalets framlegg til lov om løysingsrettar omfattar løysingsrett til eigedomsretten til fast eigedom. Ved avgrensinga av kva som skal reknast som fast eigedom, har utvalet sett på reguleringa i servituttlova, i delingslova og i utkastet til avhendingslov (NOU 1979: 48). Utvalet la til grunn at utkastet til avhendingslov gav eit naturleg utgangspunkt for å dra ei høveleg ramme for ei lov om løysingsrettar. I utkastet til avhendingslov var avgrensinga gjort slik (§ 1): «Inn under denne lova går avhending av fast eigedom, her og medrekna part i eller del av fast eigedom. Lova gjeld og avhending av tomtefeste og særskilt registrerte bruksrettar.» På same måte som utkastet til avhendingslov omfattar Sivillovbokutvalets framlegg til løysingsrettslov også løysingsrettar til (eigedomsretten til) delar av fast eigedom og partar (sameigepartar) i fast eigedom.

Sivillovbokutvalet peikar på ein skilnad mellom utkastet til avhendingslova og løysingsrettslova. I rådsegna s 38 heiter det:

«Avhendingslova skal berre gjelda for framtidige kontraktar (utk. § 39, 2) [avhendingslova [side 21]§ 8-1 andre ledd]. Med dette utgangspunktet kan ein velje ei strammare line enn den som hadde vore gjeldande og praktisert tidlegare. Ramma for ei løysingsrettslov må derimot inkludera alt etablerte rettshøve. Dette blir likeeins som for t.d. råderettslova. Ein kan då ikkje avgrensa sjølve ramma for lova med vilkår som ikkje har vore gjeldande tidlegare. Gjer ein det, vil tidlegare etablerte løysingsrettar kunne bli ståande utanfor lovreguleringa. Innpassing av slike vilkår må koma på annan stad i lova, t.d. vilkår for stifting av løysingsrett.»

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til Sivillovbokutvalets synspunkt på dette.

Når det gjeld kva som skal reknast som fast eigedom, viser Sivillovbokutvalet som nemnt til utkastet til avhendingslov § 1 (NOU 1979: 48). Dette utkastet er seinare fulgt opp med lov 3 juli 1992 nr 93 om avhending av fast eigedom (avhendingslova). Sivillovbokutvalets utkast til avhendingslov hadde ingen nærare definisjon av kva som skulle reknast som fast eigedom. Dette vart imidlertid endra av departementet under proposisjonsarbeidet. Departementet foreslo at det i avhendingslova skulle vere ein definisjon av kva som vart rekna som fast eigedom, men utan at dette skulle innebere nokon større realitetsskilnad frå Sivillovbokutvalets framlegg. Avhendingslova vart seinare vedtatt i samsvar med departementets framlegg, sjå Ot prp nr 66 (1990-91) lovutkastet § 1-1 fyrste ledd og avhendingslova § 1-1 fyrste ledd. Avhendingslova § 1-1 fyrste ledd lyder:

«Lova gjeld avhending av fast eigedom når avhendinga skjer ved frivillig sal, byte eller gåve. Som fast eigedom vert rekna grunn og bygningar, og elles andre innretninger som er varig forbundne med grunnen. Lova gjeld og avhending av sameigepart i fast eigedom, av eigarseksjon (eigarleilegheit m.m.) og av tomtfesterett.»

Lovføresegna i avhendingslova § 1-1 fyrste ledd tok utgangspunkt i den allmenne tingsrettslege forståinga av kva som vert rekna som fast eigedom, sjå Ot prp nr 66 (1990-91) s 23.

Departementet er einig med Sivillovbokutvalet i at det i løysingsrettslova er naturleg å ta utgangspunkt i avhendingslova si forståing av kva som skal reknast som fast eigedom. Det er for tingsrettslovene eit mål i seg sjølv at omgrepet «fast eigedom» har det same innhaldet i desse lovene, med mindre saklege grunnar skulle tilsei noko anna. Departementet kan ikkje sjå at det her er nokon sakleg grunn til å ha ulike definisjonar i avhendingslova og i løysingsrettslova, og legg derfor til grunn avhendingslovas definisjon av kva for fysiske delar som skal reknast som fast eigedom. Denne er teke inn i lovutkastet § 1 fyrste ledd fjerde punktum. Dette inneber at departementets lovutkast i form skil seg noko frå utvalets utkast, men utan at det er tilsikta noka realitetsendring, sjå begge lovutkasta § 1.

Lova er ikkje meint berre å gjelde løysingsrett i fast eigedom som i grunnbøker og eigedomsregister utgjer ei registreringseining. Lova vil òg omfatte løysingsrett i ein del av ein eigedom som (ennå) ikkje er utskilt, eller ein frådelt, del av til dømes eit bruksnummer. (Sjå likevel avsnitt 4.6 om høvet til å etablere nye løysingsrettar i ein del av ein fast eigedom.) På same vis er det utan verknad om det er snakk om ein eigedom som utgjer fleire registreringseiningar. Dette er i samsvar med det som gjeld etter avhendingslova, sjå Ot prp nr 66 (1990-91) s 62.

4.4.2 Særleg om bruksrettar til fast eigedom

Sivillovbokutvalets framlegg omfattar fyrst og fremst løysingsrettar til eigedomsretten til fast eigedom, men omfattar òg visse avgrensa rettar. Utvalet skil mellom ulike typar av avgrensa rettar. Løysingsrettar til tomtefesterett er omfatta av lovutkastet. Likeeins er særlege råderettar over fast eigedom omfatta. Vidare er særskilt registrerte bruksrettar forutsett å skulle falle inn under lova. Derimot har utvalet ikkje foreslått at allmenne bruksrettar skal vere med. I rådsegna s 39 seier utvalet at «rett til å tre inn i bruksrett til fast eigedom neppe var så vanleg at det var grunn til å ta inn ein regel i § 1 om at lova omfattar slike rettar». Vidare heiter det at [v]ed vanlege bruksrettar som jordleige t.d., er det vanlegvis ikkje høve til avhending, og eigaren av den tenande eigedomen har derfor ikkje behov for løysingsretten som forsvarsmiddel». Utvalet meiner likevel at dersom det skulle vere høve til å overføre ein bruksrett og eigaren har sikra seg ein løysingsrett, bør reglane kunne brukast analogisk.

Av høyringsinstansane er det berre Den Norske Advokatforening som har hatt merknader til utvalet sitt framlegg om tilhøvet til bruksrettar. Advokatforeininga har for sin del gjeve uttrykk for at også løysingsrett til allmenne bruksrettar til fast eigedom bør vere omfatta av lovutkastet. Det vert vist til at retten til å tre inn i bruksrett og leigerett til fast eigedom er rett vanleg, til dømes i samband med pantsetjing av bruksrett og leigerett.

Departementet fylgjer opp Sivillovbokutvalet sitt framlegg om at lova fyrst og fremst bør gjelde løysingsrettar til eigedomsretten [side 22] til fast eigedom. Det bør ikkje ha noko å seie om løysingsretten gjeld den fulle eigedomsretten eller ein ideell del av eigedomen (sameiegepart). Det er derfor uttrykkeleg sagt i lovutkastet at lova òg omfattar løysingsrettar til sameigepartar.

Når det gjeld tilhøvet til løysingsrettar til avgrensa rettar i fast eigedom, vil desse kunne vere av svært ulike slag, og departementet er i tvil om kor langt lova sine reglar vil høve for slike. Gode grunnar talar likevel for at løysingsrettar til tomtefeste skal falle inn under lova, slik Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om. Ein festerett er noko spesiell ved at festaren er leigar av grunnen, men eigar av bygningane som er (eller skal bli) oppført på tomta. Ein løysingsrettshavar vil derfor normalt ha løysingsrett til eigedomsretten til bygningane og løysingsrett til leigerett til grunnen. Slik sett så ligg denne typen løysingsrett berre delvis innanfor kjerna av lova sitt verkeområde. Tomtefeste er imidlertid i praksis ein så viktig skipnad at løysingsrettslova bør gjelde heilt ut. I 1988 vart talet på festehøve sett til ca 250000 (grovt rekna), sjå NOU 1993: 29 s 5. Det er grunn til å rekne med at det ikkje er uvanleg med løysingsrettar òg på dette feltet. Departementet gjer derfor som Sivillovbokutvalet framlegg om at løysingsrettslova også skal gjelde i høve til løysingsrettar til tomtefeste. Dette samsvarar òg med avhendingslovas verkeområde på dette punktet; avhendingslova omfattar overføring av tomtefesterett, sjå avhendingslova § 1-1 fyrste ledd tredje punktum og Ot prp nr 66 (1990-91) s 22 om bakgrunnen for dette.

Når det gjeld særlege råderettar over fast eigedom, har Sivillovbokutvalet peika på at slike rettar kan vere skipa for lang tid, og løysingsrett kan vere svært praktisk. Utgangspunktet etter servituttlova § 9 fyrste ledd er òg at slike rettar kan avhendast. Alt dette talar for at løysingsrettslova også bør omfatte slike. Etter utkastet skal lova både gjelde der det er eigaren av den tenande eigedom som har rett til å overta (ta tilbake) den særskilte retten, og der løysingsretten ligg til ein annan. Den fyrstnevnte situasjonen er allereie regulert i servituttlova § 10, og det vert gjort framlegg om endring av denne. Sjå elles merknadene til § 23 i lovutkastet om endringane i servituttlova.

Under særlege råderettar høyrer også særskilt registrerte bruksrettar. Døme på slike rettar er særskilt skyldsette jakt- og fiskerettar. Avhendingslova omfattar ikkje slike rettar. I motiva til avhendingslova vart det vist til at dette var rettar av svært ulike slag, og som kunne være svært ulike ordinær eigedomsrett. Departementet gav uttrykk for at det derfor var usikkert om avhendingslova ville høve godt til å regulere overføring av alle desse rettane. Det vart vidare vist til at delingslova ikkje tillet at bruksrettar (bortsett frå tomtefeste) vert fråskilt som særskilte eigedomseiningar. Avhendingslova ville derfor i praksis berre få noko å seie i høve til rettar som alt er registrerte, og som framleis vil kunne verte ståande i lang tid. Departementet fann ikkje grunn til å la avhendingslova gjelde for desse avgrensa rettane. Sjå Ot prp nr 66 (1990-91) s 2223.

Dei same innvendingane mot å la avhendingslova gjelde for særskilt registrerte bruksrettar gjer seg i og for seg gjeldande for løysingsrettslovas vedkomande. Departementet har likevel kome til at løysingsrettslova også bør omfatte slike rettar. Etter lovutkastet § 6 skal løysingsrettar som er omfatta av lova ha ei avgrensa «levetid» på 25 år. Føresegna skal òg gjelde i høve til allereie skipa løysingsrettar, likevel slik at desse ikkje fell bort før tidlegast ti år etter at lova tok til å gjelde, jf § 22 tredje ledd. Bakgrunnen for desse føresegnene er mellom anna at eldre løysingsrettar lett skaper mange vanskelege problem, til dømes om løysingsretten framleis er til, og om kven som er løysingsrettshavarar (sjå avsnitt 4.7 nedanfor). Dette gjeld òg i høve til løysingsrettar til særskilt registrerte bruksrettar. Ved å la lova gjelde også for desse rettane vil det kunne skje ei opprydding som hindrar tvistar om desse vanskelege spørsmåla.

Utkastet til løysingsrettslov skil seg altså frå avhendingslova når det gjeld tilhøvet til særlege råderettar – herunder særskilt registrerte bruksrettar. – Avhendingslova gjeld ikkje ved overføring verken av særlege råderettar eller særskilte matrikulerte bruksrettar, med mindre slike ligg til den faste eigedomen som vert avhenda, sjå Ot prp nr 66 (1990-91) s 2223. I det sistnemnde tilfellet vil råderetten kunne vere å sjå som tilhøyrsle etter føresegnene i avhendingslova § 3-4.

Når det gjeld tilhøvet til allmenne bruksrettar, har Advokatforeininga som nemnt ovanfor meint at desse bør omfattas av løysingsrettslova. Det er kanskje rett at løysingsrett i slike bruksrettar er meir praktisk enn det Sivillovbokutvalet har gjeve uttrykk for. Departementet er likevel noko i tvil om løysingsrettslova heilt ut vil passe for desse rettane – som etter sitt innhald kan vere svært så ulike. Departementet har derfor valt ikkje å la lova gjelde direkte. Ein annan ting er at lova i stor grad gjev uttrykk for allmenne prinsipp som nok allereie er gjeldande rett – også for allmenne bruksrettar. Lova vil derfor kunne nyttast analogisk på mange av desse så langt ho høver.

[side 23]

Løysingsrettslova vil etter dette gjelde for løysingsrett til eigedomsrett til fast eigedom, løysingsrett til tomtefeste, løysingsrett til særleg råderett over fast eigedom – herunder løysingsrett til særskilt registrert bruksrett.

Lova vil derimot ikkje gjelde for løysingsrett til andre grunnleigerettar enn tomtefeste, og heller ikkje løysingsrett til andre totale eller avgrensa bruksrettar til fast eigedom, slik som til dømes løysingsrett til leigerett til husvære.

Departementet viser elles til særmerknadene til § 1 i avsnitt 5.

4.4.3 Særleg om lausøyre

Som nemnt ovanfor, gjeld Sivillovbokutvalet sitt framlegg berre løysingsrett overfor eigedomsrett og visse avgrensa rettar til fast eigedom. Ved avhending av fast eigedom fylgjer det imidlertid som regel med ein del utstyr m m i form av tilhøyrsle. Sivillovbokutvalet legg i sitt lovutkast opp til at tilhøyrsle som vanlegvis fylgjer med ved eigedomsavhending, òg bør fylgje med ved bruk av løysingsrett, sjå Sivillovbokutvalets lovutkast § 2. Når det gjeld kva som skal reknast som tilhøyrsle til fast eigedom, legg utvalet til grunn at føresegnene i framlegget til avhendingslov (NOU 1979: 48 utkastet §§ 3 til 7 [3, 4, 5, 6, 7]) skal gjelde tilsvarande.

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til framlegget frå Sivillovbokutvalet på dette punktet. Framlegget i NOU 1979: 48 er seinare fulgt opp i avhendingslova §§ 3-4 til 3-6 [3-4, 3-5, 3-6] med nokre mindre endringar. Endringane skulle ikkje ha noko å seie for kva for lausøyre som bør fylgje med som tilhøyrsle der eigedomsoverføringa skjer med grunnlag i løysingsrett, og departementet meiner at ei tilvising i løysingsrettslova til avhendingslova på dette punktet skulle vere vel egna, sjå lovutkastet § 2.

4.4.4 Særleg om aksjar, partar m m

(1) Sivillovbokutvalet tek i rådsegna s 3940 opp tilhøvet til løysingsrett i aksjar og partar. Utvalet peikar på at den mest vanlege formen for løysingsrett er den løysingsrett som er til aksjar mellom aksjeeigarane (aksjelova §§ 3-3 og 3-4). Ei anna form for løysingsrett er der ein tredjemann har løysingsrett til dei aksjane ein eller fleire aksjeeigarar har.

Etter mandatet skulle Sivillovbokutvalet også ta opp reglane om løysingsrett til «aksjer og andeler i selskap og lag […] i den utstrekning det anses naturlig for sammenhengen i reglene». Sivillovbokutvalet har i sitt framlegg lagt opp til at løysingsrettslova i utgangspunktet ikkje skal omfatte nokre av desse løysingsrettane. Derimot skal lova etter framlegget gjelde løysingsrett til aksjar og selskapspartar i selskap og lag som har til hovudformål å eige og styre fast eigedom (eigedomsselskap), sjå utvalet sitt lovutkast til § 3 fyrste ledd og omtala av denne i rådsegna s 87. For løysingsrett til aksje eller annan selskapspart i eigedomsselskap skal det etter framlegget ikkje ha noko å seie på kva måte løysingsretten er skipa. Om løysingsretten har sin heimel i vedtekter fastsett i lov (til dømes aksjelova § 3-3) eller om den fylgjer av eit anna skipingsgrunnlag, skal i utgangspunktet ikkje ha noko å seie. Når det gjeld tilhøvet til løysingsrettar som er fastsett ved vedtekt med heimel i aksjelova § 3-3, har imidlertid utvalet forutsett at desse siste skal gå føre føresegnene i utkastet. Om bakgrunnen for utvalet sitt framlegg heiter det mellom anna (rådsegna s 54):

«Lovutkastet gjeld som utgangspunkt løysingsrett til fast eigedom. Ein løysingsrett til aksjar og selskapspartar vil formelt gå ut på å kunna verta medeigar i selskapet, eller å få ein større part i selskapet. Det er aksjen eller selskapsparten som er objekt for løysingsretten, ikkje selskapsformuen. I realiteten vil likevel selskapsdeltakarane ha kontroll over det selskapet eig.

Dersom selskapet eig fast eigedom, vil eigedomsrett til aksje eller selskapspart også innebera ein kontroll over eigedomen, sjølv om det er selskapet som formelt er eigar. Løysingsrett til aksje eller annan selskapspart vil såleis innebera ein utsikt til å kunna få styringsrett over eigedomen gjennom overtaking av aksjar eller selskapspartar.

Utvalet har difor kome til at reglane i utkastet også bør gjelda løysingsrettar til aksjar og selskapspartar i selskap som «har til hovudføremål å eiga og styra fast eigedom (eigedomsselskap)». Løysingsrett til aksjar eller partar i slike selskap bør etter utvalet sitt syn fylgja stort sett dei same reglane som løysingsrett til fast eigedom.

Dersom løysingsrett til aksjar i slike selskap ikkje gjekk inn under lova, ville ein nokså lett kunne koma utanom dei preseptoriske reglane i lova. Ved å oppretta t.d. eit aksjeselskap, overdra eigedomen til dette, og så avtala løysingsrett til aksjane, ville ein i realiteten kunne få ein løysingsrett til eigedomen utan hinder av til dømes tidsgrensa i utkastet § 6.

Det same omsynet ligg bak regelen om kommunal forkjøpsrett til aksjar i leigegardsselskap i leigegardslova § 2, 2. stykket, jf. Ot. prp. nr. 52 (1975-76) s. 32.»

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til framlegget på desse punkta.

Departementet er som nemnt i avsnitt 4.4.1 ovanfor einig med utvalet i at løysingsrettslova i utgangspunktet bør avgrensast til å gjelde løysingsrettar i fast eigedom. Løysingsrett i aksjar, partar eller liknande vil derfor som hovudregel falle utanfor lova. Når det [side 24] gjeld tilhøvet til eigedomsselskap, kan det – slik utvalet har vist til – vere grunnar som kan tale for at løysingsrettslova skal gjelde i høve til løysingsrettar i aksjar, selskapspartar m m. Dersom selskapet eig fast eigedom, vil eigedomsrett til aksje eller selskapspart innebere ein utsikt til å få styringsrett over eigedomen gjennom overtaking av aksjar eller selskapspartar. Hvis løysingsrett til aksjar eller selskapspartar ikkje går inn under lova, vil ein kunne kome utanom dei preseptoriske reglane i løysingsrettslova, til dømes tidsgrensa i utkastet § 6, sjå rådsegna s 54. Departementet har derfor i hovudsak valt å fylgje den løysinga Sivillovbokuvalet har gjort framlegg om. Ein mindre skilnad er det likevel: – Det fylgjer av § 3 tredje ledd i departementets lovutkast at løysingsrettslova ikkje skal gjelde for løysingsrettar som er regulert i lov 4 februar 1960 nr 2 om borettslag, lov 4 juni 1976 nr 59 om aksjeselskaper § 3-3 og lov 21 juni 1985 nr 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper (selskapsloven) § 2-29. Dette inneber at i høve til løysingsrettar til aksjar eller andre selskapspartar i eigedomsselskap, gjeld løysingsrettslova berre for løysingsrettar som ikkje vert regulert av føresegnene i desse lovene. Bakgrunnen for dette er at føresegnene i aksjelova § 3-3 og selskapslova § 2-29 på mange måtar er betre tilpassa dei særlege spørsmåla som oppstår ved overføring av aksjar og selskapspartar. Når det gjeld tilhøvet til borettslagslova, viser departementet til det som er sagt i avsnitt 4.1.2.2 ovanfor – særleg høyringsfråsegnene frå Norske Boligbyggelags Landsforbund og Kommunal- og arbeidsdepartementet.

Sjå elles merknadane til § 3 i departementets lovutkast.

(2) Sivillovbokutvalet tek òg opp til drøfting ei noko anna problemstilling, nemleg dei tilfella der løysingsretten gjeld ein fast eigedom som høyrer til eit selskap, til dømes eit aksjelselskap. Det spørsmålet som då oppstår, er om overføring av eigedomsretten til aksjar kan utløyse løysingsretten til eigedomen. I rådsegna s 3940 heiter det mellom anna om dette:

«Ved overføring av aksjar er det formelt sett berre retten som medlem av selskapet som blir overført. Det er ikkje tale om overføring av eigedomsretten til dei aktiva selskapet har. Det er selskapet som juridiske person som eig den faste eigedomen, og retten til aksjane gjev såleis berre indirekte rett til den faste eigedomen. Realiteten er likevel openberr for alle. Den som ervervar ein større aksjepost i selskapet vil få innverknad på styring og drift av m. a. den faste eigedomen som løysingsretten gjeld.

Det problem vi her står ovanfor vart aktuelt ved innføring av konsesjonsreglar for fast eigedom. Ved innføringa av skogkonsesjonslova i 1909, vart det vurdert om ein også skulle ha konsesjonsplikt på eigedomsoverføring av aksjer. Det vart mellom anna peika på det nyss nemnde faktum at ein person kunne skaffe seg herredømme over ein skog ved å kjøpe opp aksjar i eldre selskap som åtte skog. Konsesjonsplikt vart likevel ikkje innført ut frå den grunngjeving at slik kontroll med aksjeomsetninga ville «være forbundet med saa store vanskeligheter og lægge et saa betænkelig baand paa aktieomsætningen i det hele tat,» sjå Ot. prp. nr. 11 for 1908, s. 16. Etter kvart vart det innført konsesjonsplikt for erverv av vassfall, bergverk og annan fast eigedom. Her var regelen den at ved erverv av aksjemajoriteten måtte ein ha konsesjon, men ikkje elles, jf. Austenå: Konsesjonsreglane, s. 70-71. Ved lovendring i 1931 (lov 24. juni 1931, nr. 19) vart konsesjonsgrensa for kjøp av aksjar i selskap som åtte konsesjonspliktig eigedom, sett til 35 %. I 1972 var grensa komen ned i 10 %, men ved lovendring i 1983 blei grensa sett oppatt til 20 %.

Jamvel om det blei innført konsesjonsplikt for erverv av større aksjepostar, blei det ikkje innført forkjøpsrett for det offentlige. Dette gjeld også etter någjeldande lov, sjå § 10 nr. 2. Grunngjevinga var at forkjøp «ved salg av aksjer vil (——-) kunne virke forstyrrende på selskapenes drift. Dette gjelder særlig for selskaper hvor forholdet mellom aksjeeierne er av personlig karakter, men også for andre aksjeselskaper vil muligheten for forkjøp ved aksjeoverdragelse være en ulempe for selskapet. Det vil dessuten bare være rent unntaksvis at kommunen eller staten er interessert i å erverve aksjer,» sjå Innstilling om lov om erverv av fast eiendom (1967), s. 49. I proposisjonen vert det halde fast på regelen utan nærare grunngjeving.

Jamvel om det offentlege etter hittil gjeldande rett ikkje har hatt forkjøpsrett til aksjar, har det vore lagt til grunn at dersom ei aksjeoverføring kan seiast å representere ei direkte og reell overføring av eigedomsretten til fast eigedom, så vil det offentlege likevel kunne gjere bruk av sin forkjøpsrett. Ein ser det då slik at jamvel om det i forma er tale om aksjeoverføring, er det i realiteten overføring av fast eigedom som går for seg. Det vanskelege spørsmålet kan vere å avgjere når eit aksjesal skal reknast for eigedomsavhending. I Rt. 1948 s. 654 er ein dom av Frostating lagmannsrett om problemet. Aksjar for 41.200.- av ein kapital på 57.920.- blei overført. Dette var ikkje nok til å løyse ut forkjøpsretten, sa lagmannsretten. Ei sak som ikkje kom for domstolane er omtala i St. prp. nr. 118 for 1951, s. 2. Heile akjsekapitalen i Brødsjø Bruk i Drangedal vart avhenda og då nytta staten sin forkjøpsrett. Kjøparen bøygde seg for kravet.»

At det offentlege vil kunne gjere bruk av sin forkjøpsrett der ei aksjeoverføring kan seiast å representere ei direkte og reell overføring av eigedomsretten til fast eigedom, er seinare lagt til grunn mellom anna i fråsegner frå Lovavdelinga. I sak jnr 887/86 E var det spørsmål om erverv av nær samtlege aksjar i eit selskap som hadde eigedomsrett til vassfall som var omfatta av industrikonsesjonslova § 1, skulle [side 25] vere å sjå som eit direkte erverv av vassfallrettigheitane som selskapet rådde over, og derfor handsamast etter føresegnene i industrikonsesjonslova (1917) § 1. Lovavdelinga kom til at aksjeervervet måtte likestillast med direkte erverv av fallrettigheitane, og viste til at eit slikt resultat ville vere mest i samsvar med forarbeida til lova og dei føremåla lova skulle fremje.

Sivillovbokutvalet har sett det som ein fordel om dette problemområdet vert regulert i lova, og har gått inn for at det i løysingsrettslova vert teke inn ein regel om at dersom det hefter forkjøpsrett på ein eigedom som høyrer til eit selskap, kan retten til å løyse eigedomen gjerast gjeldande når ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender (§ 12 i utvalets lovutkast).

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til dette.

Departementet meiner – som Sivillovbokutvalet – at ikkje alle aksjeavhendingar skal kunne utløyse forkjøpsrett til fast eigedom som selskap eig. Annleis bør det derimot stille seg der ein står overfor ei reell eigedomsavhending som vert gjort i form av avhending av aksjar. Her bør det kunne skjærast igjennom, slik det også er gjort i praksis, jf merknadene like ovanfor. Departementet har derfor valt å fylgje opp Sivillovbokutvalet sitt framlegg, ved at det i lova § 11 siste ledd vert teke inn ei føresegn om at «retten til å løyse eigedomen [kan] gjerast gjeldande når ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender». Det er den skilnaden frå Sivillovbokutvalets utkast at departementets lovutkast berre gjeld for løysingsrettar som har heimel i lov, med mindre noka anna er sagt, jf lovutkastet § 1 siste ledd. Føresegna i lovutkastet § 11 siste ledd vil som fylgje av dette ikkje gjelde for løysingsrettar som til dømes har heimel i insustrikonsesjonslova (1917) eller konsesjonslova (1974). Om noko tilsvarande likevel gjeld for desse lovfastsette løysingsrettane, vil avhenge av ei konkret tolking av desse lovene.

Departementet viser for øvrig til merknadene til § 11 siste ledd i avsnitt 5 nedanfor.

4.5 Formkrav

Sivillovbokutvalet har drøfta spørsmålet om det bør innførast formkrav for skiping av løysingsrettar, sjå rådsegna s 48. Hovudregelen i norsk rett er at munnlege avtaler er like bindande som skriftlege. Dette er òg situasjonen i dag når det gjeld løysingsrettar som vert skipa ved avtale. Vert løysingsretten skipa ved testamentarisk disposisjon, vil arvelova sine formkrav til testament gjelde.

Sivillovbokutvalet har ikkje gjort framlegg om at det skal gjelde noko formkrav for skiping av avtalt løysingsrett. Utvalet har vist til NOU 1979: 48 der eit fleirtal gjekk inn for at det ikkje skulle gjelde noko formkrav for avtaler om avhending av fast eigedom, sjå rådsegna s 48. Avtalt løysingsrett er ofte skipa ved eit atterhald i ei avhendingsavtale, og av den grunn ville det ikkje vere naturleg å ha ulike formkrav for dei to avtaletypane.

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til utvalet sitt framlegg på dette punktet.

Departementet vil nevne at utvalsfleirtalets framlegg i NOU 1979: 48 er fulgt opp i avhendingslova § 1-3. Etter denne kan «[a]vtale om avhending av fast eigedom […] gjerast skriftleg eller munnleg». Om bakgrunnen for føresegna i avhendingslova, sjå særleg NOU 1979: 48 Avhending av fast eigedom s 27-30 [27, 28, 29, 30] og Ot prp nr 66 (1990-91) s 31-34 [31, 32, 33, 34]. Departementet er einig med Sivillovbokutvalet i at det bør vere same løysinga på formkravsspørsmålet i avhendingslova og løysingsrettslova. Det er òg eit hovudprinsipp i norsk rett at munnlege avtaler er like bindande som skriftlege, og etter departementets syn bør det liggje føre gode grunnar for at ein skal gjere unntak frå dette. Slike grunnar kan ein ikkje sjå at ligg føre her. Departementet går derfor inn for at det i løysingsrettslova vert sagt at løysingsrett som vert skipa ved avtale, kan gjerast munnleg eller skriftleg, sjå departementets framlegg til § 5. Kvar av partane bør likevel kunne krevje at den munnlege avtala vert sett opp skriftleg. Også dette er i samsvar med ordninga etter avhendingslova, sjå avhendingslova § 1-3 andre punktum.

Departementet vil likevel – som Sivillovbokutvalet – peike på at den som påstår å ha ein løysingsrett utan å kunne vise til noko skriftleg materiale, vil stå svakt. Den som påstår å ha ein slik rett, må i så fall ha relativt sterkt bevismateriale av anna slag for å kunne ha von om å vinne fram med ein slik påstand. For avhendingsavtaler er det i rettspraksis stilt strenge krav til bevis, sjå til dømes Rt 1985 s 1265 der Høgsterett uttalte at «[d]et må kreves meget sterke bevis for å godta en påstand om bindende muntlig avtale om kjøp av fast eiendom» (s 1269). Kravet vil normalt ikkje vere mindre for løysingsrettars vedkomande.

[side 26]

4.6 Løysingsrett til ein del av ein fast eigedom

Som nemnt i avsnitt 4.4.1 ovanfor, omfattar lova òg løysingsrett til ein del av ein eigedom som (ennå) ikkje er utskilt eller frådelt til dømes eit bruksnummer. Sivillovbokutvalet har peika på at slike løysingsrettar ikkje er heilt upraktiske. Til dømes kan det vere foreldre som ved overdraging av slektsgarden til eit av borna tek inn ein klausul om rett for syskena til kjøparen om å få overta kvar si tomt på eigedomen, eller eit føretak som får rett til å kjøpe delar av ein eigedom til utviding etter kvart som føretaket måtte få bruk for det.

Den dagen løysingsretten vert gjort gjeldande, vil gjennomføringa av retten fyrst kunne skje etter at det er gjeve delingsløyve frå offentleg styresmakt, jf plan- og bygningslova § 63, eventuelt også samtykke etter jordlova § 55. Dersom det ikkje vert gjeve delingsløyve, vil det her kunne oppstå motstrid mellom dei offentlege reglane om delingsløyve og den private løysingsretten. Sivillovbokutvalet seier mellom anna om dette (rådsegna s 60):

«Som nemnt i dei allmenne merknadene s. 47 ovanfor, skjer det nokså ofte at gjennomføringa av ein løysingsrett til ein eigedomsdel vert hindra ved at det offentlege nektar deling. Dei forventingar som vert skapt ved skipinga av slike rettar, om å kunna overta ein eigedomsdel i framtida, kan såleis lett visa seg å vera ugrunna. Der retten går inn som ein del i eit meir omfattande avtalekompleks, til dømes om deling av ein formue, kan eit avslag på søknad om delingsløyve på eit seinare tidspunkt skiple balansen i heile avtala og gje grunnlag for krav om revisjon, gjerne etter lang tid.»

Sivillovbokutvalet har på denne bakgrunnen gjort framlegg om ein regel som gjer at partane må avklåre spørsmålet om delingsløyve i samband med skipinga av løysingsrett til ein del av ein eigedom. Utvalet kom til at dette best kunne skje ved at det etter lova ikkje skulle vere høve til å skipa løysingsrett til ein del av ein eigedom utan at det fyrst var gjeve delingsløyve, sjå utvalets lovutkast § 8.

Landbruksdepartementet har uttalt dette om framlegget frå utvalet:

«Etter utkastets § 8 kan løsningsrett til eiendomsdel som blir ny grunneiendom, ikke avtales uten at det foreligger delingssamtykke etter bygningslovens § 63. Bestemmelsen innebærer at det også er nødvendig med samtykke etter jordlovens § 55 før slik avtale inngås idet samtykke etter jordlovens § 55 må foreligge før det kan gis delingssamtykke etter bygningslovens § 63. En ordning hvor det blir tatt stilling til delingsspørsmålet lang tid forut for den aktuelle deling, har etter Landbruksdepartementets synspunkt betenkelige sider. Departementet vil i denne forbindelse vise til at den landbruksmessige situasjon i et område kan endres, og at det derfor vil være behov for å kunne vurdere saken når delingen skal gjennomføres. Til forskjell fra delingssamtykke etter bygningsloven, kfr. § 63 nr 4, faller samtykke etter jordlovens § 55 ikke bort etter en bestemt tid.

Etter å ha vurdert de betenkeligheter § 8 vil innebære sett fra jordlovmyndighetenes side, har departementet likevel kommet til at de fordeler som oppnås på det privatrettslige plan vil være så store, at en herfra ikke vil reise innvendinger mot utkastets § 8.

Jordlovens § 55 bør imidlertid nevnes særskilt, særlig på grunn av bestemmelsens annet ledd hvoretter det vil kunne være nødvendig med delingssamtykke etter jordloven selv om dette ikke er nødvendig etter bygningsloven.»

Norges Bondelag har sagt seg ueinig i framlegget. Bondelaget har uttalt:

«Norges Bondelag finner ikke å være enig i det som utvalget har foreslått under § 8, nemlig at løsningsrett til en eiendomsdel som blir en ny grunneiendom ikke kan inngås uten at det foreligger delingstillatelse iflg. bygningslovens § 63.

Ved et alminnelig kontraktsforhold og ikke minst som ledd i arveoppgjør kan det ofte være et reelt behov for å forbeholde en eller flere parter rett til å overta en eiendomsdel selv om ikke delingstillatelse foreligger. Skulle man i slike tilfelle være avskåret fra å stifte løsningsrett vil dette gripe sterkt inn i selve avtaleretten. Det å inngå avtaler og stifte rettigheter på hypotetisk grunnlag er langt fra uvanlig og er til tider tvingende nødvendig. De problemer som reiser seg såfremt det forutsatte ikke slår til – i det foreliggende delingstillatelse ikke gis – er det vanlig at partene tar stilling til i avtalen. Normalt vil man på forhånd kunne avtalefeste kompensasjonskrav ved manglende delingssamtykke eller også avtale at løsningsretten faller bort. Det synes således som om utvalget har overdimensjonert problemene hvis delingstillatelse nektes.

Et helt annet spørsmål i denne forbindelse er imidlertid om man ikke skal la de løsningsretter som er betinget av delingstillatelse efter bygningslovens § 63 ha en kortere lengstetid enn de generelle på 25 år for derved å fremtvinge et hurtigere bortfall av slike hypotetiske rettigheter. Det er meget som taler for det.»

Også Norges Skogeierforbund har vore skeptisk til ei slik føresegn. Forbundet uttalar:

«Derimot kan skogeierforbundet ikke slutte seg til Utvalgets forslag til § 8 om løsningsrett til del av eiendom. (Overskriften til bestemmelsen burde vel for øvrig være i samsvar med dette og lyde slik: Løysingsrett til del av eigedom). Den foreslåtte ordning vil medføre at tidspunktet for gjennomføring av en overdragelse unødig vil kunne bli utsatt. Iallfall når det gjelder jord- og skogbrukseiendommer kan det som kjent gå lang tid – kanskje flere år – før det blir endelig klarlagt om deling kan eller ikke kan skje.

[side 27]

Opprettholdelse av adgangen til å stifte løsningsrett til ikke fradelt eiendomsdel vil etter Skogeierforbundets oppfatning bidra til at man ved overdragelse av jord- og skogbrukseiendommer i større grad enn ellers vil kunne finne rimelige og balanserte ordninger. Dette gjelder både ved arveskifter og ved frivillig salg.

Skogeierforbundet tillater seg etter dette å anbefale at forslaget på dette punkt omredigeres i samsvar med de synspunkter vi har fremhevet. Det må imidlertid legges til at det vil være en fordel både for eiendommens eier og rettighetshaveren(e) om mulig å få gjennomført retten innenfor en rimelig tidsramme. Skogeierforbundet kan derfor tenke seg at gyldigheten av løsningsrett til ikke fradelt eiendomsdel, begrenses til 10 år, eventuelt noe kortere.

Etter Skogeierforbundets erfaring synes for øvrig Sivillovbokutvalget i sine merknader på side 60 i utredningen å overbetone de problemer som reiser seg dersom delingstillatelse blir nektet. Når det stiftes løsningsrett til ikke fradelt del av en eiendom uten at det foreligger delingssamtykke, er forutsetningen selvfølgelig at de nødvendige offentlige tillatelser oppnås, noe partene regulært er vel kjent med. Eventuelle krav om kompensasjon for at avtalen ikke kan gjennomføres på grunn av manglende delingssamtykke, vil i tilfelle kunne være regulert i den avtale som stifter løsningsretten.»

Departementet vil for det fyrste vise til at det ikkje er noko krav for gyldig avtale etter avhendingslova at avhendinga gjeld sal av ein utskilt eller frådelt del av ein eigedom. Også sal av ein til då ikkje utskilt del av ein fast eigedom er omfatta, sjå Ot prp nr 66 (1990-91) s 63. Dette er i og for seg eit moment som talar for at dette heller ikkje skal vere eit gyldigheitsvilkår etter løysingsrettslova. Ein løysingsrett og ei avhendingsavtale er to ulike rettslege grunnlag for å få eigedomsrett til fast eigedom. Når ein fyrst tillet avhendingsavtaler om ikkje utskilte eller frådelte delar av fast eigedom, bør det liggje føre særskilde omstende for løysingsrettanes vedkomande dersom desse skal stå i ei anna stilling. Nokre slike særskilde omstende gjer seg gjeldande i høve til løysingsrettane.

For det fyrste vil det langt lettare kunne tenkjast at det oppstår flokute situasjonar i høve til løysingsrettar til ein ennå ikkje utskilt eller frådelt del av fast eigedom, enn i høve til avhendingsavtaler. Løysingsrettane er ofte kjenneteikna ved at bruken av dei fyrst vert aktualisert langt fram i tida. Dersom delingsløyve ikkje vert gjeve, vil ofte dette vere ein brestande føresetnad for ei tidlegare semje, eller for ei deling av formue. Slike brestande føresetnader vil lett føre til krav om oppattaking av tidlegare ordningar som partane så langt har retta seg etter. Særleg komplisert kan dette verte i dei tilfella der løysingsretten inngår i eit større avtalekompleks. Dette vil lett kunne skape tvist og vanskelege tilhøve. Departementet er einig med Sivillovbokutvalet i at det med bakgrunn i dette ville vere ein fordel om tilhøvet til offentlege styresmakter vert løyst på eit tidleg stadium, og ikkje får sjansen til å utvikle seg til tvist, sjå rådsegna s 47.

På den andre sida vil eit slikt forbod mot å skipa løysingsrett berre ha verknad for nye løysingsrettar som vert skipa etter at løysingsrettslova tek til å gjelde. Forbodet kan ikkje gjevast verknad for dei løysingsrettar som allereie kviler på del av fast eigedom der delen ennå ikkje er utskilt eller frådelt. Ei lovføresegn slik Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om, vil derfor ha ein noko avgrensa verknad i dei fyrste åra. For det andre vil situasjonen ofte kunne vere at det for partane ikkje er ynskjeleg å halde delingsforretning på eit så tidleg tidspunkt som ved skipinga av retten. Situasjonen kan til dømes vere at faren let eldste bornet overta slektsgarden, men ynskjer å la dei andre borna få rett til bustad eller hyttetomt på eigedomen. Desse borna kan vere så unge at det fyrst vil vere om nokre år at dei vil vere i stand til eller ha interesse av å gjere retten gjeldande. Det vil ved skipinga ikkje vere naudsynt eller ynskjeleg for partane å peike ut kor hen på eigedomen bustadhuset eller hytta skal liggje. Det kan òg i det heile teke vere uklårt om det blir aktuelt å gjere løysingsretten gjeldande. Med ein regel slik Sivillovbokutvalet har lagt opp til, vil partane verte tvinga til å ta stilling til dette med ein gong.

Vidare kan det innvendast mot Sivillovbokutvalets framlegg at sjølv om delingsløyve vert gjeve i samband med skipinga av løysingsretten, vil delingsløyve falle bort dersom deling av eigedomen ikkje vert rekvirert frå oppmålingsstyresmakta i kommunen innan tre år etter at løyve vart gjeve, jf plan- og bygningslova § 63 nr 4. Dette inneber at der slikt krav ikkje vert sett fram innan tre år, vil det vere naudsynt med nytt delingsløyve den dagen det vert aktuelt å nytte løysingsretten. Dette gjer at rettshavaren ikkje vil vere trygg på å få delingsløyve, og vinninga med ei slik lovføresegn vert avgrensa. Dette siste kunne sjølvsagt bøtast på ved òg å stille krav om at delingsforretning vart gjennomført for at retten skulle vere gyldig. Situasjonen vil imidlertid ofte vere at det er uklårt om løysingsretten i det heile teke nokon gong kjem til å bli gjort gjeldande, og det vil då vere temmeleg ressursaudande også å skulle måtte gjennomføre delingsforretninga. Departementet vil òg nemne at det ikkje er noko særskilt at det på grunn av offentlegrettslege omstende kan vere ein viss tvil knytta til om rettshavaren kan [side 28] få den framtidige eigarposisjonen til eigedomen som løysingsretten etter skipingsgrunnlaget gjev han. Til dømes vil det også kunne vere uvisse knytta til om rettshavaren vil få konsesjon når den dagen kjem at løysingsretten kan gjerast gjeldande.

Departementet er i tvil om kva som alt i alt vil vere den beste løysinga her, men har kome til at det ikkje bør stillast noko krav om delingsløyve for å skipe løysingsrett i ein del av ein fast eigedom. Departementet har her særleg lagt vekt på at det ikkje gjeld noko krav til delingsløyve for avhending av ein del av ein fast eigedom etter avhendingslova, og at det i mange høve vil kunne vere praktisk for partane å kunne skipe løysingsrett i ein del av ein fast eigedom, utan fyrst å måtte ha delingsløyve. Når det gjeld framlegget frå Norges Bondelag og Norges Skogeeierforening om å setje ei kortare lengstetid for løysingsrettar til ein del av ein fast eigedom, trur ikkje departementet det vil vere mykje å vinne med ein slik regel. Rett nok kan det vere at ei kortare lengstetid for desse rettane vil minske sjansen for at dei i det heile teke vert gjort gjeldande. Vert dei derimot gjort gjeldande, vil dei problema som kan oppstå vere nær dei same. Det å operere med fleire lengstider for løysingsrettar vil i seg sjølv vere eit kompliserande moment, og departementet har derfor valt ikkje å fylgje opp dette. Om lengstetid for løysingsrettar meir allment, sjå avsnitt 4.7 nedanfor.

4.7 Tidsgrenser

I avsnitt 4.3 ovanfor har departementet drøfta dei negative verknadene løysingsrettar kan ha. Det vart der konkludert med at desse ikkje var så store at det korkje var grunn til å innføre lovforbod mot løysingsrettar reint allment eller forbod mot visse typer løysingsrettar, – ut over det som allereie fylgjer av Grunnlova § 108. Det omstende at det går lang tid frå løysingsrettane vert skipa til dei vert gjort gjeldande, kan likevel føre til så mange problem at det kan vere grunn til å lovfeste andre avgrensingar som ledd i å minske desse. Sivillovbokutvalet har i samband med dette vist til at ein i nokre land har sett det slik at dei band løysingsretten legg på disposisjonsretten over eigedomen, etter ei tid kan bli så stramme at retten ikkje bør stå ved lag lenger, men falle bort. Utvalet har drøfta om det bør innførast liknande bortfallsreglar i Noreg, sjå rådsegna s 4849.

I skipingsgrunnlaget for løysingsretten kan det ofte vere fastsett fristar som inneber at retten fell bort etter ei tid. Det er er to hovudtyper av desse:

· For det fyrste kan det vere fastsett ein frist til å gjere retten gjeldande etter at han er blitt aktuell. Tilhøvet til slike fristar er nærare drøfta i avsnitt 4.8 nedanfor.

· For det andre kan det i skipingsgrunnlaget for løysingsretten vere fastsett at retten skal gjelde i ei avgrensa tid, til dømes ved at løysingsrettshavaren innanfor eit tidsrom på 10 år har rett til å kjøpe ei tomt eller ein eigedom. Fristen kan òg vere bunden til det behov løysingsrettshavaren har, til dømes at han skal ha rett til å kjøpe farsgarden dersom han kjem attande frå utlandet. For løysingsrettar som ikkje har noko fastsett lengste levetid, eller der levetida er sett veldig lang, kan det vere trong for lovregulering som fastsett ei absolutt grense for kor lenge retten skal kunne kvile på eigedomen. Slike fristreglar trengst mest i høve til kjøperettar og forkjøpsrettar med fastsett løysingssum. Rettane kan føre til uvisse for eigaren som gjer det vanskeleg for han å drive eigedomen på forsvarleg vis. Til illustrasjon viser utvalet til Rt 1972 s 656, som gjaldt ei husleigeavtale med forkjøpsrett for utleigaren som la sterke band på leigarens moglegheit til å disponere over leigeobjektet. Løysingsrett med fastsett løysingssum kan òg gjere det vanskeleg for eigaren å få lån med eigedomen som pant, – noko som kan vanskeleggjera finansieringa av til dømes naudsynte investeringar i eigedomen. Løysingsretten vil ved eit eventuelt tvangssal innebere at panthavaren ikkje får dekning for meir enn den løysingssummen løysingsrettshavaren skal betale, sjå Rt 1973 s 221.

Sivillovbokutvalet viser òg til at det for langvarige løysingsrettar etter kvart kan verte vanskeleg å finne ut kven som er rettshavar til løysingsretten. Er retten gjeve til slekta eller familien, kan dette bli ein stor krins ettersom tida går, og ofte vil det nærmast vere umogeleg å fastslå kor langt retten går. Desse problema har ofte kome for dagen i samband med tinglysing, til dømes kven som kan krevje løysingsretten sletta frå grunnbøkene, sjå Tinglysingsavgjørelser 1955 og Tinglysingsavgjørelser 1978.

Sivillovbokutvalet nemner at domstolane i visse høve har tolka grunnlaget for retten slik at retten fell bort etter ei tid. Ein sentral dom om dette er Høgsteretts avgjer tatt inn i Rt 1981 s 10. Retten la der til grunn at den tida som var gått gjorde det uråd å oppfylle føremålet med retten, og at føremålet hindra ei forsvarleg utnytting av eigedomen sett frå ein samfunnssynstad. Når situasjonen var denne, fant Høgsterett at retten var falle bort.

Sivillovbokutvalet har tatt konsekvensen av dei problema langvarige løysingsrettar ofte [side 29] kan reise, og gjer framlegg om ei tidsgrense for desse. Utvalet har vurdert dette problemet slik at det bør innførast ei lengste «levetid» for løysingsrettar, og har fastsett denne til 25 år. Det har vist til at dette «er ein liten mannsalder og meiner at ut over denne tida bør ikkje slike rettar ha krav på vern», sjå rådsegna s 49 og utvalets lovutkast § 6.

Tidsgrensa på 25 år er meint som ein hovudregel. Der ein løysingsrett ligg til ein fast eigedom og ikkje til ein person, vil føremålet med retten kunne tilsei at den kan stå ved lag utan bestemt tidsgrense. For rettar som ligg til føretak og som gjeld driftsgrunnlaget for føretaket, har utvalet meint det kan vera forsvarleg med ein særregel. Slike rettar kan etter framlegget stå ved lag i 50 år.

s 56 i rådsegna har utvalet sagt dette om bakgrunnen for føresegna:

«Ein regel om ei viss tidsgrense vil for det fyrste ha rettstekniske føremonar ved at det normalt vil vera nokså enkelt å avgjera om vilkåra for bortfall av retten er oppfylte eller ikkje. Ein vil og kome bort frå den situasjonen at løysingsrettar vert kvilande på ein eigedom i generasjonar, fordi ingen tek initiativ til å få dei sletta. Mange løysingsrettar som ikkje lenger har nokon realitet, i den forstand at dei aldri vil verta gjort gjeldande, vert i dag gjerne kvilande på eigedomen i lang tid og skaper vanskar ved låneopptak m.m. Utvalet har sett det som viktig å hindra at løysingsrettar utan praktisk realitet vert kvilande som hefte på eigedomen.

Etablering av ein løysingsrett inneber ei regulering av kva som skal skje med eigedomen i framtida. Det kan vere gode grunnar for dette, men det er alltid ein fare for at utviklinga skal gå i ein annan retning enn tenkt, slik at føremålet med retten fell bort, eller at retten hindrar ei forsvarleg utnytting av eigedomen. Faren for at dette skal skje er større dess meir langvarig retten er. Det vil vera vanskeleg for partane å forutsjå kva verknader retten kan få etter lang tid og under heilt andre tilhøve.»

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om at slik lengstefrist òg skal gjelde i høve til løysingsrettar som er skipa før løysingsrettslova tek til å gjelde. Utvalet har sett dette som naudsynt for å oppnå den tilsikta oppryddinga og saneringa på dette området, sjå rådsegna s 81. Når det gjeld spørsmålet om lovgjevaren i det heile kan gripe inn i eksisterande løysingsrettar, og eventuelt kor langt han kan gripe inn, har utvalet sagt mellom anna dette (s 49):

«Ved innføring av ei slik tidsgrense vil spørsmålet om ein kan gripa inn i eksisterande rettar dukka opp. Det blir her tale om reglar som fører til at rettar med heimel i kontrakt fell bort etter ei tid. Nye reglar om forelding kan brukast også mot eldre skyldnader, men berre på det vilkår at kravshavaren » … får en rimelig tid etter at loven er gitt til å avbryte foreldelsen. Grunnlovstridig ville det derimot være om han ikke fikk slik tid på seg, så fordringen uten videre falt bort», sjå Andenæs: Statsforfatningen s. 481 og Kjønstad-Tjomsland: Foreldelsesloven s. 136. Tilsvarande tankar er lagt til grunn av Sivillovbokutvalet ved innføring av kortare hevdsfristar. I Rådsegn 6 er det på s. 27 sagt at nye «og stuttare hevdsfristar bør såleis ikkje føra til at ein reknar hevda for fullførd alt med det same, eller så snøgt at det ikkje vert ei rimeleg områdstid».

Løysingsrettane kjem i denne samanhengen i ein litt annan situasjon. Det er fleire typer av dei, nokre som er aktuelle straks og andre som kanskje aldri blir aktuelle. Det er såleis ikkje tale om ein rett som kan gjerast gjeldande berre rettshavaren får ein rimeleg tidsfrist på seg. Retten må først bli aktuell. Ein regel om at retten fell bort uansett om han er aktualisert eller ikkje, vil på ein måte vere ein objektiv bortfallsregel med grunnlag i samfunnspolitiske vurderingar. Det er ikkje slik som ved forelding og hevd at ein kan klandra rettshavaren for at han ikkje har vore aktiv nok. Den skilnaden det her er peika på må ein truleg ta omsyn til ved vurderinga i høve til Grl. § 97. Det kan likevel neppe vera slik at ein ny regel om «lengste levetid» ikkje i det heile kan gjerast gjeldande for eldre løysingsrettar. Grunngjevinga for ein slik regel er at gamle løysingsrettar skaper så mange problem at ein må sjå det som uheldig for samfunnet. Når det er tilfellet, vil Grl. § 97 ikkje hindre at nye tidsgrensereglar blir gjort gjeldande for løysingsrettane.

Sivillovbokutvalet har vurdert to ulike alternativ til regel på dette punktet. Eit alternativ er å leggje så stor vekt på at det her er tale om bortfall av ikkje-aktualiserte rettar, at bortfallet først skjer 25 respektivt 50 år etter ikraftsetjinga av denne lova.

Det andre alternativet som utvalet gjer framlegg til regel om, legg mest vekt på å styrkja den sanerande effekten av lova. Ut frå tanken om at det er tale om mange ulike slag rettar som til dels har uheldige verknader, vil utvalget gjera framlegg om at tidsgrenseregelen i § 6 skal gjelda også for eldre løysingsrettar, men då slik at ingen av desse rettane fell bort før tidlegast 10 år etter at lova tok til å gjelda.»

Av høyringsinstansane er det berre Norges Skogeierforbund, Norges Bondelag og Landsorganisasjonen i Norge som har uttalt seg generelt om spørsmålet om lengstetid for løysingsrettar. Alle seier dei seg nøgde med Sivillovbokutvalet sitt framlegg på dette punktet.

Departementet er for sin del samd med Sivillovbokutvalet i at det vil vere ynskjeleg om ein kunne redusere dei problema som langvarige løysingsrettar kan føre til, og at den mest tenlege måten å gjere dette på er å innføre ei lengste «levetid» på slike rettar. Etter Sivillovbokutvalet sitt lovutkast kan det umiddelbart sjå ut som lengstefristen berre skal gjelde løysingsrettar som er skipa ved avtale, sjå overskrifta til kapittel 2 i utvalets lovutkast. [side 30] Det går imidlertid fram av merknadene til § 6 (i utvalets lovutkast) at tidsfristen òg vil gjelde løysingsrettar som er skipa ved andre private disposisjonar enn avtale, til dømes ved gåvetilsagn eller ved testament, sjå rådsegna s 56. Det er òg forutsett at dette skal gjelde i høve til det offentlege som avtalepart. Dette er departementet einig i. Det er ikkje grunn til å halde løysingsrettar skipa ved andre private disposisjonar enn avtale utanfor tidsgrensa; heller ikkje løysingsrettar skipa ved avtale der det offentlege er avtalepart.

Derimot har Sivillovbokutvalet meint at løysingsrettar som har sitt grunnlag i eit offentlegrettsleg vedtak, til dømes fastsett som vilkår ved eit einskildvedtak, skal falle utanfor føresegna om tidsgrenser. Også dette er departementet einig i. Dei innvendingane som kan gjerast gjeldande mot eldre løysingsrettar, gjer seg ikkje på same måten gjeldande overfor slike som for løysingsrettar skipa ved privat disposisjon. Det fylgjer av departementets lovutkast at løysingsrettslova ikkje skal gjelde for løysingsrettar som har heimel i lov, med mindre noko anna er sagt, jf § 1 siste ledd. I og med at løysingsrettslova ikkje gjeld for nokon av dei lovene der det kan tenkjast fastsett løysingsrett ved offentlegrettsleg vedtak, vil heller ikkje føresegna i § 6 vere aktuell. Om tilhøvet mellom tidsgrensa i lovutkastet § 6 og sameigelova, servituttlova og tomtefestelova, sjå merknadene til § 23 i avsnitt 5 nedanfor.

Når det gjeld tilhøvet til løysingsrettar som er skipa før løysingsrettslova tek til å gjelde, er departementet einig med Sivillovbokutvalet i at det vil vere ei vesentleg vinning om ein også får rydda opp i eldre løysingsrettar. Departementet sluttar seg til den vurderinga utvalet har gjort om tilhøvet til Grunnlova § 97. Med dei relativt lange overgangsreglane som det vert gjort framlegg om, skulle lengstefristen etter departementet sitt syn ikkje kome i konflikt med Grunnlova. Om tilhøvet til løysingsrettar som er skipa når løysingsrettslova tek til å gjelde, sjå lovutkastet § 22 tredje ledd.

Departementet viser elles til merknadane til lovutkastet § 6 i avsnitt 6 nedanfor.

4.8 Frist for å gjere løysingsrett gjeldande etter at retten har vorte aktuell

4.8.1 Generelt

Løysingsrettar kan falle bort til ulik tid og på ulikt grunnlag. Ofte vil skipingsgrunnlaget innehalde klausular om at løysingsretten må gjerast gjeldande innanfor visse fristar. I avsnitt 4.7 ovanfor er drøfta den situasjonen at sjølve løysingsretten er avgrensa i tid. Her er problemstillinga ein annan, nemleg kor lang tid løysingsrettshavaren har på seg til å gjere gjeldande ein aktualisert løysingsrett, dvs der vilkåra for å gjere løysingsretten er til stades slik at det no er opp til løysingsrettshavaren om retten skal gjerast gjeldande. Sivillovbokutvalet har gjort greie for gjeldande rett på dette området på s 25 og s 31-34 [31, 32, 33, 34] i rådsegna.

For forkjøpsrettar som har sitt grunnlag i lov, vil det ofte i lova vere fastsett ein frist for å gjere retten gjeldande etter at den har vorte aktuell. Døme på dette er konsesjonslova (1974) § 13 der fyrst kommunen har ein frist på tre månader på seg til å gjere forkjøpsretten gjeldande. Nyttar kommunen ikkje forkjøpsretten innan fristen, har deretter staten tre månader til å gjere sin rett gjeldande. Etter sameigelova § 11 og servituttlova § 10 er fristen seks veker etter at løysingsrettshavarane har fått skriftleg melding om overføringa. Elles må retten etter begge desse to sistnemnde lovene gjerast gjeldande utan tarvlaus drying.

For rettar fastsett i private disposisjonar, er det i dag ingen lovfesta frist for å gjere retten gjeldande. Her vil skipingsgrunnlaget vere avgjerande. Er det ikkje fastsett noko i skipingsgrunnlaget, er oppfatninga at eigaren må kunne sende varsel til løysingsrettshavaren med frist for å gjere løysingsretten gjeldande. Vert løysingsretten ikkje gjort gjeldande innan fristen, fell retten bort. Sjølv om det ikkje er sendt varsel, vil løysingsrettshavaren misse retten dersom han ikkje gjer den gjeldande innan rimeleg tid etter at han på annan måte har fått kunnskap om at retten var utløyst. Løysingsrettshavaren taper derimot ikkje retten dersom han ikkje kjente eller burde ha kjent til at retten var blitt aktuell, sjå rådsegna s 25.

Sivillovbokutvalet har drøfta om allmenne foreldings- og passivitetsreglar gjeld for forkjøpsrettar. Utvalet nemner at den vanlege meininga har vore at løysingsrettar kan foreldast, og viser til Ot prp nr 38 (1977-78) s 5051 der det heiter:

«Det er uten betydning hva slags ytelse fordringen går ut på, feks penger (som er særskilt nevnt i lovteksten), varer, individuelt bestemte ting, fast eiendom eller arbeidsytelser. Det er derfor ikke noe til hinder for at en avtalt – men ikke fullbyrdet – rett til å få rådighet over løsøre eller fast eiendom kan foreldes, selv om erververen har oppnådd omsetningsvern for sin rett ved tinglysing eller på annen måte (jf. Rt. 1923 s. 202). Dette gjelder også avtalte løsings- og forkjøpsretter. – Det er også uten betydning hvillket juridisk grunnlag fordringen har, om den bygger på avtale, rettsbrudd, eller om den har familierettslig eller offentligrettslig grunnlag.

Derimot er de tinglige rådighetsretter ikke å betrakte som fordringer og er heller ikke gjenstand for forelding. Disse kan bare [side 31] falle bort ved hevd eller annet ekstinktivt erverv. Såleis foreldes ikke en eiers vindikasjonsrett, en leietakers aktuelle bruksrett eller en servittuthavers aktuelle servituttrett.»

Sivillovbokutvalet konkluderer etter dette med at løysingsrettar prinsipielt går inn under reglane i foreldingslova, og nemner at når det gjeld forkjøpsrettar vert foreldingsreglane aktuelle der forkjøpsrettshavaren har gjort gjeldande krav om løysing utan at løysinga vert gjennomført (rådsegna s 3233).

Utvalet drøftar òg tilhøvet til allmenne passivitetsreglar (rådsegna s 33). Om dette heiter det:

«Det kan vera at allmenne passivitetsreglar vil gjelda ved sida av foreldingsreglane også når det gjeld spørsmålet om kor aktivt ein må gå på for å få gjennomført forkjøpsretten dersom motparten ikkje etterkjem løysingskravet. Etter gjeldande rett er det som nemnt klårt at ein rettshavar som har kunnskap om at retten har forfalle, ikkje kan venta foreldingstida ut med å gjera retten gjeldande, sjå s. 25 ovanfor. Spørsmålet her er om han etter at retten er gjort gjeldande har ei så sterk aktivitetsplikt at retten fell bort før foreldingsfristen er ute, om han ikkje fylgjer opp kravet sterkt nok.

Her kan det nok vera ulike situasjonar, men allment må ein vel sei at det skal ein del til for at den som har gjort gjeldande sin rett, skal missa den ved passivitet fordi han ikkje går sterkt nok på dersom motparten let vera å etterkoma kravet. Dersom han berre sender eit krav om å få overta eigedomen, utan å foreta seg noko meir dersom kravet vert avvist, kan det likevel vera at retten går tapt ved passivitet før det går 3 år. Men dersom han gjer det klart at han held oppe kravet, kan det ikkje vera naudsynt at han går til sak for å unngå å tapa retten ved passivitet før foreldingsfristen er ute. Dersom det er mykje om å gjera for motparten å få avgjort saka raskt, har han utvegen å gå til søksmål for å få slege fast at den som gjer gjeldande forkjøpsrett ikkje har nokon rett.»

Sivillovbokutvalet gjer framlegg om at det i løysingsrettslova vert teke inn ei allmenn føresegn om frist for å gjere forkjøpsrett gjeldande etter at retten har vorte aktuell (§ 13 i Sivillovbokutvalets lovutkast). Utvalet har i føresegna stilt opp to ulike fristar for å gjere retten gjeldande. Kva for frist som gjeld, er avhengig av korleis rettshavaren får kunnskap om at retten er blitt aktuell.

· For det fyrste skal forkjøpsrettshavaren ha ein generell frist på seks månader til å gjere retten gjeldande rekna frå det tidspunktet forkjøpsrettshavaren fekk eller burde ha skaffa seg kunnskap om rettshøve som utløyser retten.

· Dersom forkjøpsrettshavaren har motteke eit varsel om at retten er blitt aktuell, er fristen kortare. I desse tilfella skal han ha to månader på seg frå mottakinga av varselet.

Verknaden av at forkjøpsretten ikkje vert gjort gjeldande innan fristen, er at den fell bort og ikkje kan gjerast gjeldande seinare, med mindre det skulle gå uttrykkeleg fram av skipingsgrunnlaget at retten kan gjerast gjeldande ved seinare overføringar.

Ingen av høyringsinstansane har hatt prinsipielle innvendingar mot den løysinga Sivillovbokutvalet har lagt opp til, og departementet har i det alt vesentlege fulgt opp utvalet sitt framlegg, sjå § 12 i departements lovutkast. Sjå elles merknadene til § 12 i avsnitt 5 nedanfor, der mellom anna tilhøvet til foreldingsreglane og allmenne passivitetsreglar er omtalt.

4.8.2 Særskilt om kjøperettar – forelding

Kjøperettane står i ei litt anna stilling enn forkjøpsrettane. Det som kjenneteiknar desse, er at det er opp til løysningsrettshavaren å avgjere når han vil gjere retten gjeldande. I høve til foreldingslova kan det reisast spørsmål om og eventuelt på kva måte slike rettar kan foreldast. Det er ovanfor vist at det er klårt forutsett i forarbeida til foreldingslova at ei «fordring» i foreldingslova si forstand omfattar mellom anna «avtalte løsnings- og forkjøpsretter». På bakgrunn av det som er sagt der, burde det ikkje vere særleg tvil om at også kjøperettar kan foreldast.

Det kan imidlertid reisast spørsmål om kva for tidspunkt som skal vere utgangspunktet for foreldingsfristen i høve til kjøperettane. Sivillovbokutvalet seier om dette på s 33 i rådsegna:

«Det reiser seg ein del særlege spørsmål når det gjeld forelding av kjøperettar. Mange av desse rettane vil kunne gjerast gjeldande frå dei er skipa. Ein person har til dømes fått rett til å kjøpa ein eigedom innan 10 år. Han kan då gjera retten gjeldande etter fjorten dagar eller etter 9 år. Eit naturleg utgangspunkt vil vera at kjøperetten kan likestillast med eit krav som forfell etter påkrav dersom det ikkje er fastsett særskilte vilkår eller tidsfristar for når den tidlegast kan gjerast gjeldande. Etter foreldingslova § 3, 1. stykket går fristen for krav som forfell ved påkrav frå det tidspunktet då kravshavaren tidlegast har rett til å krevja oppfylling. Det vil i svært mange tilfelle sei fra retten vart skipa.

Ei slik løysing vil føra til at det ikkje kan fastsetjast kjøperettar for meir enn 3 år frå det tidspunktet det er høve til å gjera dei gjeldande. Dette vil klårt vera i strid med føresetnadane for svært mange kjøperettar som ofte har eit nokså langsiktig føremål.

Dersom ein rett er skipa for ei viss tid, til dømes ti år vil det vera nokså sterkt i strid med føresetnadane om den skulle falla bort [side 32] på grunn av forelding etter 3 år. Det kunne difor vera grunn til å stilla spørsmålsteikn ved om føresetnaden i førearbeida til foreldingslova om at den også gjeld løysingsrettar, let seg oppretthalda heilt ut her. Det er ein klår skilnad på eit vanleg pengekrav som kravshavaren når som helst kan krevja innfridd, og ein løysingsrett som etter sitt innhald går ut på å kjøpa eigedomen når som helst innan ei viss tid. Eldre praksis kan tyda på at ein ikkje rekna med at det skjedde forelding i slike tilfelle, jf. Rt. 1960 s. 808. Austenå s. 474 meiner det ikkje kan verta tale om forelding av ein rett som er fastsett for ei viss tid eller som det er sett andre vilkår for å kunna gjera gjeldande. Derimot meiner han at ein rett til å kjøpa utan tidsavgrensing, må verta forelda etter reglane i foreldingslova. Det vil i dag sei etter 3 år.»

Spørsmålet om forelding av kjøperettar er ikkje løyst i rettspraksis, og rettssituasjonen må kunne seiast å vera noko uklår på dette punktet. Skal imidlertid kjøperetten kunna gjerast gjeldande for å dekka eit visst behov, kan det i alle høve fyrst vera tale om å la foreldingsfristen gå frå det tidspunktet det er openberrt at trongen er til stades. Normalt vil det vera opp til rettshavaren sjølv å vurdera om trongen er til stades, sjå Austenå, Løsningsrettigheter (1976) s 474.

Sivillovbokutvalet har ikkje gjort framlegg om noka særskilt lovregulering av tilhøvet mellom kjøperettane og foreldingslova. Heller ikkje departementet gjer framlegg om dette. Som det går fram av Sivillovbokutvalet si drøfting, kan ein skilje mellom ulike typer kjøperettar. Som to hovudtypar er nemnt kjøperettar som gjeld for ei avgrensa tid, og kjøperettar som ikkje har noka tidsavgrensing i det heile. For kjøperettar som ikkje har noka tidsavgrensing i det heile, og som ikkje skal dekke eit visst behov, vil departementet meine at foreldingsfristen må løpe frå det tidspunktet løysingsretten vert skipa. Annleis vil det kunne stille seg der retten gjeld for ei avgrensa tid. I og med at også desse kjøperettane kan ha eit så ulikt innhald, vil det imidlertid vere vanskeleg gjennom lovgjevinga generelt å spesialregulere tilhøvet til foreldingslova for desse. Departementet meiner derfor at spørsmålet om når foreldingsfristen for slike kjøperettar tek til å løpe, lyt avgjerast ut frå ein konkret bruk av dei allmenne reglane i foreldingslova.

4.9 Overføring av løysingsrett

Det kan ofte oppstå spørsmål om løysingsretten kan overførast til andre enn dei som er rettshavarar etter skipingsgrunnlaget. Når ein skal finne fram til om det er høve til overføring av løysingsretten, må ein tolke skipingsgrunnlaget. Sivillovbokutvalet har i kapitlet om gjeldande rett mellom anna sagt dette om høvet til å overføre retten, sjå rådsegna s 19:

«Normalt vil rettshavarkrinsen vera uttømmande fastsett i rettsgrunnlaget, slik at det ikkje er høve til å overføra retten til personar som ligg utanfor den krinsen ein kjem fram til gjennom tolking. Det same gjeld overgang ved arv. Dette gjeld dersom retten ligg til person. Løysingsrettar vil ofte måtte reknast som strengt personlege rettar. Dersom retten tek sikte på å halde ein eigedom i slekta er det klårt at den ikkje kan overdragast til personar utanfor slekta. Om ein leigetakar får forkjøpsrett til huset for å sikra han bustad, vil han ikkje kunne overføra retten til andre.

I meir forretningsprega tilhøve kan dette stilla seg annleis. Ein entreprenør som får rett til kjøp av tomter til utbygging, gjerne mot betaling, vil kunne overdra retten om ikkje anna er sagt.

Dersom ein løysingsrett ligg til ein fast eigedom (reell rett) vil den kunne overdragast saman med eigedomen. Rettshavaren vil her framleis vera eigedomen. Retten vil vanlegvis ta sikte på å dekka eigedomen sin trong, til dømes for tilleggsareal.

Det vil vanlegvis heller ikkje vera høve for eigaren å skilja retten frå eigedomen og verta sitjande med den etter at eigedomen er selt, eller å overføra retten til andre separat.»

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om at det i lova skal seiast at løysingsrett ikkje kan overførast eller gå i arv, utan når det går uttrykkeleg fram av skipingsgrunnlaget (utvalets lovutkast § 7 fyrste ledd). Føresegna er ikkje meint å gjelde for løysingsrett som ligg til ein fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskild frå eigedomen eller som er høveleg til å slåast saman med den. Heller ikkje skal dette gjelde når løysingsrett til ein aksje eller annan part tilkjem andre parteigarar i same selskap eller sameiege. Til slutt skal den heller ikkje gjelde løysingsrett som ligg til eit føretak og gjeld grunn til utviding eller tilfang til drift av føretaket. Slike rettar skal ikkje kunne skiljast frå eigedomen, parten eller føretaket og skal fylgje denne ved overføring (utvalets lovutkast § 7 andre ledd).

Departementet er einig med Sivillovbokutvalet i at hovudregelen bør vere at løysingsrettar ikkje skal kunne overførast eller gå i arv til ein annan rettshavar, sjå departementets lovutkast § 7 fyrste ledd. Heller ikkje nokon av høyringsinstansane har hatt innvendingar mot ein slik regel. Føresegna vil imidlertid vere fråvikeleg, slik at det i skipingsgrunnlaget vil kunne vere fastsett at løysingsretten kan overførast.

Som nemnt har Sivillovbokutvalet gjort framlegg om at det i lova skal seiast at løysingsrettar som hovudregel ikkje skal kunne overførast eller gå i arv utan at dette går uttrykkeleg fram av skipingsgrunnlaget. Om dette har utvalet sagt i rådsegna s 5859:

[side 33]

«I fyrste stykket vert det fastsett at løysingsrettar ikkje kan overførast eller gå i arv.

Vanlegvis vil dette fylgja av tolking av skipingsgrunnlaget på fritt grunnlag, jf. Austenå s. 148. Regelen inneheld likevel ei tilstramming ved at det vert stilt krav om ei uttrykkeleg føresegn i skipingsgrunnlaget for at overføring skal kunna skje. Det kan vera foreldre som i samband med overdraging av slektseigedomen til eit av borna, ynskjer å sikra dei andre borna tilknyting til eigedomen gjennom ein forkjøpsrett til eigedomen, eller ein rett til å få utparsellert tomter. Det hender og at til dømes ein leigetakar får forkjøpsrett til huset for å sikra han bustad.

I slike høve vil det også etter gjeldande rett vera nokså klårt at retten er ein personleg rett for den som er utpeika som rettshavar.

Der retten er skipa for å vareta meir forretningsprega interesser, kan det vera at ein etter gjeldande rett ville koma til eit anna resultat sjølv om det ikkje var sagt at retten skulle kunna overdragast. Austenå nemner som døme at ein entreprenør får rett til å kjøpa eit område for utparsellering og utbygging (s. 153). Her vil det lettare kunne gå fram av omstenda at han har rett til å pantsetja eller overdra sin rett etter avtalen.

Innføringa av den regelen det er gjort framlegg om i utkastet, vil ikkje avskjera ei slik ordning, men vil gjera det naudsynt for partane å ta dette med i avtalen. Utvalet meiner kravet til uttrykkeleg avtale vil vera med å hindra at det oppstår tvilsame spørsmål om høvet til overføring av retten. Regelen vil og føra til at partane må ta stilling til spørsmålet dersom dei ynskjer ei anna løysing.»

Departementet er for sin del i tvil om det er ei god løysing at det må gå uttrykkeleg fram av skipingsgrunnlaget dersom løysingsrett skal kunne overførast. På den eine sida vil det – slik Sivillovbokutvalet peikar på – i mange tilfelle vere tvil om ein løysingsrett kan overførast eller ikkje. Dersom dette vert uttrykkeleg sagt i skipingsgrunnlaget, vil ein kunne unngå tvistar. På den andre sida kan det hevdast at når det etter lovutkastet ikkje gjeld noko skriftkrav for løysingsrettar (§ 5 fyrste ledd både i Sivillovbokutvalets og departementets lovutkast), vil eit krav om at overføringsretten skal gå uttrykkeleg fram av skipingsgrunnlaget i realiteten innebere at det for slike løysingsrettar (indirekte) vert innført eit skriftkrav. Vidare vil nok situasjonen ofte vere at partane ikkje har kunnskap om eit eventuelt lovskrav om at det i skipingsgrunnlaget må vere sagt uttrykkeleg at løysingsretten kan overførast. Dersom det då er ein klår føresetnad mellom partane at retten skal kunne overførast, men dei ikkje har late dette kome uttrykkeleg fram i skipingsgrunnlaget, vil dei etter ein slik regel Sivillovbokutvalet legg opp til, vere fanga. Dette kan lett kome til å verke urimeleg og i strid med den allmenne rettskjensla. Ein regel om at retten skal gå uttrykkeleg fram av rettsgrunnlaget, kan òg medføre at det i konkrete tilfelle kan oppstå tvil om overføringsretten, – nemleg tvil om det går uttrykkeleg fram av skipingsgrunnlaget at retten kan overførast eller ikkje. Til slutt vil departementet nemne at ei slik føresegn som Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om ikkje under noko omstende bør gjelde for løysingsrettar skipa før løysingsrettslova tek til å gjelde. Let ein føresegna berre gjelde for «nye» løysingsrettar, vil på den andre sida den praktiske verknaden av den vere mindre. Departementet har etter dette kome til at det ikkje bør innførast ein regel om at det skal gå uttrykkeleg fram av skipingsgrunnlaget for løysingsretten dersom retten skal kunne overførast eller gå i arv. Om det i høve til den einskilde løysingsretten er fastsett ein rett til overføring, må avgjerast på bakgrunn av ei konkret tolking av skipingsgrunnlaget etter allmenne bevisreglar.

Sjå elles merknadene til § 7 i avsnitt 5 nedanfor.

4.10 Avgrensingar i retten til å gjere løysingsrett gjeldande

4.10.1 Rettsovergang til nærståande

Sivillovbokutvalet har i kapitlet om gjeldande rett gjort nærare greie for i kva mon rettshavaren kan gjere forkjøpsrett gjeldande der eigedomen vert overført til nokon som står eigaren nær, sjå rådsegna s 2223.

For dei lovfesta løysingsrettane vil ein sjå at at lovgjevaren ofte har innskrenka forkjøpsrettshavarens rett til å gjere forkjøpsretten gjeldande der retten vert overdratt til eigarens nærståande. Til dømes fylgjer det av industrikonsesjonslova (1917) § 6 nr 1, jf § 1 andre ledd at staten ikkje har forkjøpsrett til vassfall der ervervaren er «dennes ektefelle, eller beslektet eller besvogret med ham i opp- eller nedstigende linje eller i første eller annen sidelinje». Etter konsesjonslova (1974) er krinsen noko snevrare. Konsesjonslova (1974) §§ 10 og 11, jf § 6 nr 1 fastset at forkjøpsrett ikkje gjeld når ervervaren er «eierens ektefelle, eller er i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett oppstigende eller nedstigende linje eller i eierens eller ektefellens første sidelinje til og med barn av søsken».

Av private (lovfesta) løysingsrettar kan nemnast sameigelova § 11 og servituttlova § 10 som òg har føresegner som vernar nærståande mot bruk av forkjøpsrett. Til dømes fylgjer det av sameiegelova at forkjøpsrett ikkje gjeld der ein sameigepart vert avhend eller tvangsseld til ektemake eller livsarving til [side 34] parthavaren, eller når testament eller arvepakt fører til at ein sameigepart går til ektemake eller næraste lovarving etter arvelataren.

Grunnane til å verne eigarens nærståande mot forkjøpsrettshavaren kan vere fleire, og kan nok vere noko ulike avhengig av kva for forkjøpsrettar det er snakk om. Sivillovbokutvalet har generelt sagt dette om dei offentlegrettslege forkjøpsrettsreglane (rådsegna s 22):

«Grunngjevinga for å bruka forkjøpsrett som verkemiddel i den offentlege politikken er at dette er eit svakare inngrep enn oreigning, fordi eigaren likevel ynskjer å selja. Dette vil ikkje slå til dersom forkjøpsretten kunne gjerast gjeldande ved overføring til barn eller andre nærståande. Eigaren vil i eit slikt tilfelle kunne ha svært sterke interesser i at dei kan overta.

Barn og ektemake vil og ha ein nær tilknyting til eigedomen dersom det gjeld bustadeiegdom, slektsgard e. l. Det kunne og i høve til den som overtek vera eit sterkt inngrep dersom retten vert gjort gjeldande.»

Også i høve til forkjøpsrettar som har sitt grunnlag i private disposisjonar (avtale, gåve, testament) kan det vere gode grunnar for å verne eigarens nærståande. I høve til desse forkjøpsrettane vil det imidlertid måtte avgjerast på grunnlag av ei konkret tolking av skipingsgrunlaget for forkjøpsrettane om det er ein slik verna krins, og eventuelt kven som går inn under den verna krinsen. Den (ulovfesta) hovudregelen synest å vere at dersom ein ikkje har haldepunkt for anna i skipingsgrunnlaget for forkjøpsretten, vil normalt ektemake og livsarvingar vere verna. Også sysken vil normalt falle inn under den verna krinsen, i alle høve ved overføring av slektseigedomar, sjå rådsegna s 2223.

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om at det i løysingsrettslova vert teke inn allmenne føresegner som avgrensar rettshavarens rett til å gjere løysingsrett gjeldande der eigedomen vert overdratt til personar som står eigaren nær, sjå utvalets lovutkast § 9. I framlegget vert rettshavarens rett til å gjere forkjøpsrett gjeldande avgrensa der eigedomen vert overdratt til ektemake, livsarving eller adoptivbarn, eller til fosterbarn som faktisk står i same stilling som adoptivbarn, eller til nokon annan som i dei siste to åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Føresegna skal etter utvalsframlegget vere ufråvikeleg i høve til bustadeigedomar.

Av høyringsinstansane er det berre Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund som har hatt merknader til framlegget. Merknadane gjeld krinsen av verna personar, sjå omtale like nedanfor.

Departementet er einig med Sivillovbokutvalet i at det bør innførast eit vern av den tidlegare eigaren sine nærståande mot at forkjøpsrett kan gjerast gjeldande der eigedom vert overdratt til dei, og finn den avgrensinga utvalet har gjort av krinsen, naturleg, sjå departementets framlegg til § 8 fyrste ledd.

Departementet har ikkje – slik som Sivillovbokutvalet – funni det naudsynt å nemne tilhøvet til adoptivbarn spesielt. Det fylgjer av adopsjonslova § 13 at desse vert å likestille med adoptivforeldras eignefødde barn. Departementet har vidare fulgt opp Sivillovbokutvalet sitt framlegg om vern av «fosterbarn som faktisk står i same stillinga som adoptivbarn», bortsett frå den språklege skilnaden at ein i staden samanliknar med livsarvingar. Om denne seier utvalet (rådsegna s 62):

«Bakgrunnen for regelen er også her at ein vil leggja vekt på den reelle tilknytinga mellom partane. Det kan i mange tilfelle oppstå eit like stabilt og nært tilhøve mellom fosterforeldre og fosterbarn som mellom foreldre og eigne eller adopterte barn. Bakgrunnen for at barnet ikkje er blitt adoptert kan vera å finne i heilt andre tilhøve enn i tilhøvet mellom fosterforeldra og fosterbarnet. Den tolkingspresumpsjonen som ligg bak reglane om vern mot forkjøpsrett for nærståande personar, skulle vera like sterk i slike tilhøve som nemnt som når det gjeld adoptivbarn.

Det vil vera eit skjønsspørsmål kva krav ein skal setja til tilknyting i slike tilfelle. Ein vil her måtte leggja vekt på kor langvarig tilhøvet har vore, om det er eit stabilt tilhøve som ein kan rekna med vil vara ved og på den tilknytinga og kontakten som elles er mellom fosterforeldre og barn. Den nærare grensedraginga her må ein overlata til praksis.

Burettslagslova har ein tilsvarande regel i § 16, 3. stykket, litra a. Styret for burettslaget kan ikkje nekta samtykke til overdraging av andel til fosterbarn i slik stilling som nemnt. Denne regelen gjeld likevel berre ved overdraging etter at andelseigaren er død.

Førearbeida til denne regelen er nokså knappe, men det er tydeleg at ein i hovudsak har bygt på dei same synspunkta som er gjort gjeldande ovanfor, jf. Burettslovkomiteen si innstilling s. 68.

I mange tilfelle vil fosterbarn gå inn under det neste alternativet som vernar personar som «i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren». Utvalet meiner at det likevel trengst ein eigen regel til fordel for fosterborn som har flytta heimanfrå på grunn av arbeid, utdanning eller anna, uten at dette inneber noko oppheving av fosterbarntilhøvet.»

Når det gjeld tilhøvet til husstandsalternativet, har Sivillovbokutvalet meint at overføring mellom personar som har eit så nært høve til ein annan at dei har felles husstand, ikkje bør utløyse forkjøpsrett. Føresegna om vern av personar som dei siste to åra har høyrt [side 35] til same husstand som den tidlegare eigaren, vil etter utvalets meining vere mest praktisk i sambutilhøve der partane lever saman under ekteskapsliknande tilhøve og ikkje er gift, men kan òg vere aktuell til dømes i høve til sysken som har felles husstand. Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund har hatt merknader til framlegget på dette punktet. Dei har begge gjeve uttrykk for at formuleringa «nokon annan som dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren» vil rekkje for vidt og vil vere for upresis.

Etter departementets syn bør òg husstandsmedlemmer høyre til den verna krinsen. Desse vil ofte ha ei like nær tilknyting til eigedomen som andre som er i nær slekt eller gift med den tidlegare eigaren. Også i lovgjevinga elles er det innført føresegner som i visse samanhengar skal verne husstandsmedlemmer. Heilt sentral her er lov 4 juli 1991 nr 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfelleskap opphører (husstandslova). Eit lovfesta vern av husstandsmedlemmer i løysingsrettslova er ei naturleg vidareføring av desse føresegnene.

Når det gjeld vernet av ektemaken, kan det reisast tvil om kor langt dette skal gjelde dersom overdraginga skjer i samband med skifte etter separasjon eller skilsmål. Sivillovbokutvalet seier om dette i rådsegna (s 6162):

«Etter gjeldande rett har ein gått ut frå at forkjøpsrett etter sameigelova § 11, råderettslova § 9 og sjøfartslova § 52 vil kunna gjerast gjeldande ved overdraging i samband med skilsmål og separasjon. I høve til rettar med heimel i private disposisjonar vil det vera eit tolkingsspørsmål kor langt vernet for ektemaken går i ein slik situasjon, Austenå s. 279.

Det kan oppstå to hovudspørsmål i tilknytning til dette spørsmålet. For det fyrste kan det vera tvil om det i det heile er tale om ei overføring som utløyser forkjøpsrett. Dersom ein kjem til at det har skjedd ei slik overføring, vil det for det andre vera spørsmål om den fråseparerte eller fråskilte framleis skal vera verna mot forkjøpsretten.

Der ein eigedom som fullt ut er innbragt av den eine ektemaken vert overdregen til den andre, er det klårt at det er tale om ei overdraging som isolert sett skulle aktualisera forkjøpsretten. Det same gjeld ved overdraging av eigedom som er avhendaren si særeige. Der ektemakane har bragt inn eigedomen i fellesskap vil det berre vera tale om overføring av ein part i eigedomen frå den eine ektemaken til den andre. Det vil kunna reisast tvil om dette skal reknast som ei overføring som utløyser forkjøpsrett. Dersom forkjøpsretten er hefta på ved overføringa til ektemakane, kan ein vel knapt sjå det som ei overdraging som utløyser forkjøpsrett, om eigedomen ved skifte vert overført til den eine ektemaken åleine. Dersom den eine ektemaken til dømes har fått ei tomt frå foreldra og dei så byggjer eit hus på den i fellesskap, kunne det kanskje vera grunn til å sjå annleis på dette spørsmålet, dersom det var avtalt ein forkjøpsrett for slekta til gåvemottakaren. Utgangspunktet må vel likevel vera at ein ikkje reknar slike overføringar som overdraging i lova sin forstand (jf. § 1)

I dei tilfelle der ein står overfor ei overdraging av eit slag som isolert sett vil utløysa forkjøpsrett, er spørsmålet om ektemaken ved separasjonen eller skilsmålet går ut av den verna krinsen slik at forkjøpsretten kan gjerast gjeldande.

Det er her ein viss skilnad på separasjon og skilsmål. Separasjon fører ikkje til oppløysing av ekteskapet, men er oftast eit steg i retning av oppløysing. Formuesfellesskapet mellom partane opphører ved separasjon, og det er vanleg at skifte mellom ektemakane skjer på dette tidspunktet. Ved skilsmål skjer det ei endeleg oppløysing av ekteskapet.

Etter utvalet sitt syn vil ein ikkje kunna leggja avgjerande vekt berre på det formelle spørsmålet om partane framleis er ektemakar. Ein må og dra inn konkrete omstende i det einskilde tilfellet. Rett nok vil den nære tilknytinga mellom partane som er grunngjevinga for vernet mot forkjøpsretten vera borte etter ein separasjon eller eit skilsmål. Skiftet og overdraginga mellom partane er likevel eit resultat av ekteskapet. Overføringa kan vera eit viktig ledd i det økonomiske oppgjeret mellom partane og for å ordna det framtidige tilværet for partane og for borna. Det mest aktuelle er at det skjer ei overføring av bustadeigedomen og då gjerne til den av ektemakane som skal ha borna hos seg. Dei grunnane som ligg bak reglane om «den verna krinsen» talar i eit slikt tilfelle for at forkjøpsretten må vika. Alternativet for foreldra ville i eit slikt tilfelle vera å overføra huset direkte til eit eller fleire av borna som, etter utkastet, i alle høve er verna mot forkjøpsrett. Det synest å vera liten grunn til å tvinga dei til ei slik løysing. Normalt kan ein heller ikkje leggja vekt på om ektemakane er separerte eller skilde når skiftet skjer. Det vil ofte vera tilfeldig om skiftet skjer i separasjonstida eller fyrst etter skilsmålet.

Utvalet har vurdert om det bør innførast ein regel i lova om at overdraging på skifte etter separasjon og skilsmål ikkje utløyser forkjøpsrett. Ein har kome til at det vil vera uråd å utforma ein allmenn regel som gjev rom for å ta omsyn til dei ulike situasjonane som kan oppstå når det gjeld dette spørsmålet. Den nærare grensedraginga må skje på grunnlag av tolking av skipingsgrunnlaget og vurdering av den konkret situasjonen. Dette bør etter utvalet sitt syn overlatast til domstolane.»

Departementet er einig med Sivillovbokutvalet i at spørsmålet om kor langt den (tidlegare) ektemaken skal vere verna i dei tilfella overdraging skjer på skifte etter separasjon og skilsmål, kan vere vanskeleg å regulere i ein allmenn regel. Situasjonane som kan tenkjast å oppstå, kan vere svært ulike. Departementet meiner likevel at det er ynskjeleg å regulere eitt viktig typetilfelle direkte i lova, nemleg der den (tidlegare) ektemaken overtek bustadeiegdomen på skifte etter separasjon eller skilsmål. Ikkje sjeldan er det slik at [side 36] den av ektemakane som skal overta bustadeigedomen, òg skal ha barna buande hos seg. Dei grunnane som ligg bak reglane om å verne dei nærståande, gjer seg då sterkt gjeldande også her. Som Sivillovbokutvalet har peika på, kan det nok i ein del tilfelle reisast spørsmål om ei overføring av eigedom mellom ektemaker på skifte i det heile kan reknast som ei eigedomsoverføring som utløyser forkjøpsrett. Ein regel om at forkjøpsrett ikkje kan gjerast gjeldande ved overføring av bustadeigedom når eigedomen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, vil imidlertid gjere det uturvande å ta stilling til dette. Slik sett kan tvistar verte unngått.

Når det gjeld utforminga av ein slik regel, kan det vere vanskeleg å utforme denne på ein måte som tek omsyn til alle ulike situasjonar som kan oppstå. På den eine sida kan det tenkjast situasjonar der den ektemaken som overtek eigedomen har stor bruk for denne, til dømes fordi han eller ho skal ha omsorgen for deira felles mindreårige barn. På den andre sida kan det tenkjast tilfelle der det ikkje er barn inne i bilete, ektemakens tilknyting til eigedomen er lita osb. Det kan òg vere tilhøve på forkjøpsrettshavarens side som kan gjere det urimeleg ikkje å kunne gjere løysingsretten gjeldande; forkjøpsrettshavaren er til dømes ein nærståande til den av ektemakane som ikkje skal overta eigedomen. Sjølv om typetilfella vil kunne vere svært ulike, meiner departementet at det vil vere uheldig ikkje å ha ei uttrykkeleg regulering av dette spørsmålet.

Utforminga kan gjerast på mange måtar. Til dømes kan regelen gå ut på at forkjøpsretten ikkje skal kunne gjerast gjeldande der det etter ei samla vurdering ikkje vil vere rimeleg, eller at den alltid skal kunne gjerast gjeldande. For å hindre tvistar og for å gjere regelen mest mogleg praktikabel, meiner departementet at spørsmålet om retten skal kunne gjerast gjeldande eller ikkje, ikkje bør avgjerast på grunnlag av skjønnsmessige kriterier. Departementet trur at i normaltilfella vil dei omsyna som talar for at forkjøpsrett ikke skal kunne gjerast gjeldande, vega tyngst. Departementet gjer derfor framlegg om at den tidlegare ektemaken skal ha eit absolutt vern i høve til bustaden, sjå departementets lovutkast § 8. Føresegna er ikkje meint å skulle tolkast antitetisk. Korvidt den (tidlegare) ektemaken skal kunne overta også annan eigedom enn bustadeigedom på tvers av forkjøpsretten i samband med oppløysing av ekteskap, må – som lagt til grunn av Sivillovbokutvalet – avgjerast på grunnlag av ei tolking av skipingsgrunnlaget og ei vurdering av den konkrete situasjonen.

Dette vernet av ektemakane i separasjons- og skilsmålssituasjonane skal vere det same i høvet til personar som lever saman i registrert partnerskap. Dette er ikkje sagt uttrykkeleg i lovutkastet, i det det fylgjer av lov 30 april 1993 nr 40 om registrert partnerskap § 3 andre ledd at føresegner i lovgjevinga som handlar om ektemaker, gjeld tilsvarande for registrerte partnerar. Derimot vert det sagt uttrykkeleg i departementets lovutkast at vernet òg omfattar dei tilfella der eit husstandsfellesskap vert oppløyst, jf lov 4 juli 1991 nr 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfelleskap opphører. Trongen for regulering av desse tilfella er lik stor som i høve til der partane er gift (eller lever saman i registrert partnerskap), og løysinga bør ikkje vere ei anna her.

Sjå elles merknadane til § 8 i avsnitt 5 nedanfor.