Ot.prp. nr. 49 (1993-1994) – del II

Se del I

4.10.2 Løysingsrett i samband med tenestetilhøve

Ikkje sjeldan har arbeidsgjevarar for å sikre seg folk til verksemda eller av andre grunnar hjelpt til med å skaffe dei tilsette bustad, ved å feste bort eller overdra bustadtomt med eller utan hus på. I desse tilfella er det nokså vanleg at det vert avtalt løysingsrett for arbeidsgjevaren til festeretten (og bygningane) eller eigedomen.

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om ei nærare regulering av høvet til å gjere slik løysingsrett gjeldande, jf utvalets lovutkast § 10. Etter dette kan løysingsretten berre gjerast gjeldande der eigedomen vert overført til andre enn ektemaken, eller når eigaren sluttar i tenesta av andre grunnar enn alders- eller uførepensjon.

Utvalet har mellom anna sagt dette om paragrafen (rådsegna s 63):

«Retten kan gjerast gjeldande ved overføring til andre enn ektemaken. Det er her altså ein snevrare «verna krins» enn det som elles gjeld etter § 9 [§ 8 i departementets lovutkast]. Utvalet meiner at ein i dei tilfella paragrafen gjeld, må stilla arbeidsgjevaren si interesse i å kunna overta eigedomen framfor den interessa livsarvingane og andre nærståande har i å kunna overta den.

Utvalet meiner at løysingsrettar til slike bustader som nemnt ikkje bør kunne gjerast gjeldande dersom arbeidstakaren går over på alders- eller uførepensjon, og gjer framlegg om at løysingsrett berre skal kunne gjerast gjeldande når han sluttar i tenesta av andre grunnar. Førtidspensjonering må her reknast som alderspensjon, slik at løysingsretten ikkje kan gjerast gjeldande når arbeidstakaren vert førtidspensjonert.»

Av høyringsinstansane er det berre (dåverande) Forbrukar- og administrasjonsdepartementet [side 37] som har uttalt seg om denne delen av Sivillovbokutvalet sitt lovutkast. Høyringsinstansen synest å meine at Sivillovbokutvalet har gått for langt i å verne rettshavarens (arbeidsgjevarens) interesse til trengsle for eigaren/festaren, og går inn for ikkje å ha nokon særskilt regel som regulerer dette, men i staden la desse tilfella fylgje hovudregelen i § 9 ( § 8 i departementets lovutkast).

Departementet er einig med Sivillovbokutvalet i at det for slike løysingsrettar kan vere grunn til å la krinsen av nærståande til den tidlegare eigaren ha eit noko svakare vern enn det som fylgjer av § 8. Sivillovbokutvalet har lagt opp til eit relativt avgrensa vern, – forkjøpsrett skal ikkje kunne nyttast ved overføring til ektemake. Ut over dette skal forkjøpsrettshavaren kunne nytte retten utan omsyn til kven eigedomen blir overført til. Etter departementet sitt syn kan det vere grunn til å utvide krinsen av verna personar. Også livsarvingar til eigaren – eller andre som står i same stilling som livsarvingar – bør vere verna. Til dømes kan eigaren vere eineforsørgjar til mindreårige barn. Dersom han eller ho fell burt, kan det vere situasjonar der det vil vere for strengt å late forkjøpsrettshavaren gjere løysingsretten gjeldande. Tilsvarande kan det vere urimeleg ikkje å la andre husstandsmedlemmer til eigaren få overta eigedomen, til dømes ein sambuar som i lang tid har levd i ekteskapsliknande samver med eigaren. Departementet har derfor kome til at der løysingsretten har sitt grunnlag i tenestetilhøve, bør som hovudregel ikkje retten kunne gjerast gjeldande ved erverv frå den krinsen som er nemnt i § 8.

Det bør likevel vere ein viss skilnad frå § 8. – Det kan tenkjast situasjonar der det er mykje om å gjere for rettshavaren å gjere løysingsretten gjeldande, og det etter tilhøva heller ikkje vil vere urimeleg. I slike høve bør forkjøpsretten gå føre, sjå departementets lovutkast § 9 fyrste punktum. Korvidt det er mykje om å gjere for forkjøpsrettshavaren å kunne gjere forkjøpsretten gjeldande, og om dette etter tilhøva ikkje vil verke urimeleg, må vurderast konkret i det einskilde tilfellet. Jo meir det er om å gjere for forkjøpsrettshavaren å kunne gjere forkjøpsretten gjeldande, jo større må urimeligheita for den elles verna krinsen vere for at løysing ikkje skal kunne skje. Heilt sentralt ved vurderinga vil vere om det er naudsynt for forkjøpsrettshavaren – eller om han har stor trong for – å kunne nytte løysingsretten som ledd i rekruttering av nytilsette eller for å sikre andre tilsette husvere. Bustadtilhøva i området kan til dømes vere slik at det vil vere vanskeleg å få tak i eller halde på folk om forkjøpsrettshavaren ikkje kan nytte retten. Derimot kan det ikkje tilleggjast særleg vekt at eigedomen har stor økonomisk verdi for forkjøpsrettshavaren, og at det er mykje om å gjere for han (verksemda) å gjere pengar på eigedomen. Ved vurderinga av om det etter tilhøva vil verke urimeleg om løysingsretten vert gjort gjeldande, må ein fyrst og fremst sjå på tilhøva hjå ervervaren. Er ervaren til dømes eit vaksent barn som har flytt heimanfrå, men som ynskjer å flytte tilbake til barndomsheimen, vil dette normalt ikkje vere grunn til å hindre at forkjøpsretten vert gjort gjeldande. Annleis vil det stille seg der ervervaren er eigarens (attlevande) ektemake/sambuar med mindreårige barn. Her vil normalsituasjonen vere at det vil verke urimeleg at forkjøpsretten vert gjort gjeldande, og forkjøpsrettshavaren må finne seg i at ektemaken/sambuaren med barna får overta eigedomen.

Vilkåra i departementets lovutkast § 9 fyrste ledd fyrste punktum er kumulative. For at forkjøpsretten skal kunne gjerast gjeldande, må det vere særleg om å gjere for forkjøpsrettshavaren å gjere retten gjeldande, og det må etter tilhøva ikkje verke urimeleg.

Departementet sitt framlegg kan kanskje verke relativt inngripande overfor forkjøpsrettshavaren. Til dette vil departementet likevel seie at ei noko liknande avgrensning som i lovutkastet (løysingsrettslova § 9) er det i tomfestelova § 16 a andre ledd, utan at dette synest å ha bydd på store problem i praksis. Tomtefestelova går heller lenger i å gjere innhogg i forkjøpsrettshavarens rett, i det hovudregelen er at atterhald om forkjøpsrett berre kan gjerast gjeldande når det er særleg om å gjere for bortfestaren og det etter tilhøva ikkje vil verke urimeleg, utan omsyn til kven tomtefesteretten vert overdratt til. Når det i tillegg synest nettopp å vere i tilhøve til tomtefesterettar at det er mest vanleg med forkjøpsrett/løysingsrett i tenestetilhøve, meiner departementet at det ikkje vil vere å gå for langt med det vernet det er lagt opp til i utkastet § 9.

Ei anna innvending som kan rettast mot departementet sitt framlegg, er at det i større mon legg opp til ei skjønnsmessig prega vurdering av om løysingsretten kan gjerast gjeldande eller ikkje, enn det Sivillovbokutvalet har gjort. Det kan hevdast at det vil kunne vere ei vanskeleg vurdering som lett vil gje grunnlag for strid partane mellom om «det er særleg om å gjere for forkjøpsrettshavaren, og det etter tilhøva ikkje vil verke urimeleg» at løysingsretten vert gjort gjeldande. Departementet trur likevel ikkje dette vil vere noko stort problem. Slik føresegna er formulert, er den klåre hovudregelen at løysingsretten ikkje skal kunne gjerast gjeldande.

[side 38]

Når det gjeld tilhøvet til dei tilfella der arbeidstakaren går over på alders- eller uførepensjon, meiner departementet at det bør vere eit absolutt forbod mot å kunne gjere løysingsrett gjeldande. Dette er teke inn i departementets lovutkast § 9 andre punktum, og er innhaldsmessig i samsvar med framlegget frå Sivillovbokutvalet, sjå omtala av dette i rådsegna s 63.

Sjå elles merknadane til § 9 i avsnitt 5 nedanfor.

4.11 Omgjeringsrett

Når ein forkjøpsrett vert gjort gjeldande, vil i mange tilfelle avhendaren og ervervaren ynskje å gjere om avhendingsavtala. I staden for at forkjøpsrettshavaren skal få overta eigedomen, ser avhendaren og ervervaren heller at avhendaren vert sitande med den. Når det gjeld tilhøvet mellom avhendaren og ervervaren, vil situasjonen ofte vere at dei i si avtale har regulert om eigedomsavhendinga skal kunne omgjerast, – anten slik at dette er regulert i den opprinnelege avtala, eller ved at dei fyrst gjer avtale om dette etter at forkjøpsrettshavaren har gjort forkjøpsretten gjeldande. Det har vore eit omstridt spørsmål om forkjøpsrettshavaren må finne seg i at avhendingsavtala vert omgjort med den verknad at forkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande, sjå rådsegna s 2324 og 5051.

For offentlegrettslege løysingsrettar har hovudregelen vore at verken førehandsavtale om omgjering eller etterfølgjande avtale om omgjering har stått seg over for det offentleges forkjøpsrett, sjå industrikonsesjonslova § 6 nr 4, jf § 9 tredje ledd, konsesjonslova (1974) § 15 (slik den lydde før lov 3 juni 1983 nr 50) og leigegardslova § 7.

Ved lov 3 juni 1983 nr 50 vart konsesjonslova (1974) § 15 endra, ved at det vart innførd ein såkalla «angrefrist». Avhendaren har etter denne føresegna seks veker på seg til å gå frå avhendingsavtala med verknad for den andre parten (og for det offentlege) dersom det offentlege gjer vedtak om forkjøpsrett. Det er visse avgrensingar i denne angreretten; den gjeld berre ein gong i løpet av ti år, og den gjeld berre ved avhending frå fysiske personar, ikkje frå juridiske, jf § 15 fyrste ledd til slutt. Etter andre ledd i § 15 kan ikkje partane gå frå avhendingsavtala med verknad for det offentlege i andre høve.

For private lovfesta løysingsrettar er ikkje tilhøvet til omgjering lovregulert, og det kan vere noko uklårt om det er nokon omgjeringsrett og kor langt denne eventuelt går. Spørsmålet om omgjering i høve til sameigelova § 11 var oppe i ein høgsterettsdom som er teken inn i Rt 1980 s 769. Her var situasjonen at avhendaren hadde framsett melding om sal og utløysingsfrist for dei andre sameigarane. Avhendaren ynskte å omgjere salet, og vart einig med kjøparane (sameigarane) i dette, så nær som den eine (B). Høgsteretts fleirtal (3) kom til at medeigarane som fekk melding om overdraginga, måtte kunne innrette seg etter dette, og at det ikkje kunne vere urimeleg at den seljaren som var komen så langt at han sende melding til medeigarane, måtte stå ved avtala til løysingsfristen var ute. I alle høve var det klårt at omgjering var avskoren då (B) hadde sett fram løysingskrav.

For løysingsrettar med heimel i private disposisjonar er det også uklårt om omgjering kan finne stad, og eventuelt kva for tidspunkt retten går tapt. Avtaletidspunktet har ein viss støtte, utan at det ligg føre nokon avgjerande høgsterettsdom. I alle høve må det vere nokså klårt at omgjering vil vere avskore etter at forkjøpsretten er gjort gjeldande, sjå rådsegna s 24.

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om ein regel som gjev avhendaren ein vid rett til å omgjere ei avhendingsavtale som utløyser forkjøpsrett (§ 18 i utvalets lovutkast). Framlegget lyder:

«Avhendingsavtale som utløyser forkjøpsrett, kan avhendaren gjere om med verknad for avtalepartane og forkjøpsrettshavaren. Vilkåret er at avhendaren gjev skriftleg melding til avtalemotparten og forkjøpsrettshavaren om omgjeringa seinast 6 veker etter at forkjøpskravet var framsett.

Avhendaren har rett til å heva avtala etter vanlege reglar om mishald med verknad også for ein forkjøpsrettshavar som har reist forkjøpskrav.»

Sivillovbokutvalet har i rådegna s 5051 gjort nærare greie for bakgrunnen for framlegget. Utvalet har vurdert avhendarens interesse i å kunne omgjere avhendingsavtala opp mot forkjøpsrettshavarens interesse i å kunne gjere retten gjeldande. Når det gjeld avhendarens interesse i å få omgjort avtala, har utvalet peika på at avhendaren kan ha eit slikt ynskje fordi han helst ser at ein bestemt person skal verta eigar – til dømes ein slektning, eller at han ynskjer særskilt å unngå forkjøpsrettshavaren som ny eigar. Det kan òg tenkjast at avhendaren ynskjer å omgjere overføringa fordi forkjøpsrettshavaren har rett til å overta eigedomen på (for avhendaren) ugunstigare vilkår enn dei som gjeld mellom avhendaren og ervervaren.

På den andre sida viser utvalet til at for forkjøpsrettshavaren vil ein vidtgåande omgjeringsrett kunne føre til sterk reduksjon av forkjøpsrettens effektivitet og dermed av rettens [side 39] verdi. Ein omgjeringsrett kan òg vere urimeleg dersom forkjøpsrettshavaren har lagt ned ein vesentleg innsats i tida før retten blir gjort gjeldande. Utvalet uttalar om dette (rådsegna s 51):

«Frå det tidspunkt han har fått vite om at objektet har skift eigar, er retten aktuell, og han må vurdere alvorleg om han vil bruke retten eller ikkje. Han må vurdere verdien av objektet i høve til den pris han eventuelt er nøydd til å betala, kanskje må han innhente sakkunnige råd på dette punktet. Vidare må han kanskje avhenda andre verdiar for å skaffe seg pengar, eller han må ta opp tingingar om å få låne den naudsynte pengesum til løysingssummen. Først når alt dette er nokonlunde klart kan han våga seg til å gjere retten gjeldande. Blir då avtalen omgjort, har rettshavaren kasta bort ein god del tid og kanskje pengar.»

Avslutningsvis uttalar utvalet mellom anna (s 51):

«Sivillovbokutvalet har, med utgangspunkt i endringa av konsesjonslova § 15, vurdert spørsmålet om det bør vera høve til omgjering av avtaler dersom forkjøpsrett blir gjort gjeldande. Utvalet ser godt dei argument som talar for ei streng og avvisande haldning på dette punktet. På den andre sida kan det lett tenkjast tilfelle der bruk av forkjøpsretten er ein så alvorleg brestande føresetnad at omgjering bør tillatast. Vansken her er å lage ein regel som gjev rom for omgjering i visse tilfelle, men som samtidig ikkje tek bort heile effekten av forkjøpsretten, eller fører til for mange rettssaker om det er høve til omgjering eller ikkje, jf. utsagn av Høgsterett i Rt. 1980 s. 769

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til Sivillovbokutvalets framlegg om at avhendaren skal ha ein vid omgjeringsrett.

Departementet gjer framlegg om ein noko snevrare omgjeringsrett enn Sivillovbokutvalet. Utvalets lovframlegg må sjåast i lys av at det omfattar såvel offentlegrettslege som private løysingsrettar. For offentlegrettslege forkjøpsrettar kan det – generelt – vere større grunn til å opne opp for ein omgjeringsrett enn for private. For dei offentlegrettsleg forkjøpsrettane er det eit spørsmål om det offentleges interesser skal vike for private. Her kan ein ut i frå dei føremåla forkjøpsretten skal tene og ei vurdering av omsynet til dei private, kome til at det offentleges interesser i å kunne gjere retten gjeldande ikkje er så store at dei bør hindre ein omgjeringsrett. Det var ei slik avveiing som var bakgrunnen for innføringa av omgjeringsretten i konsesjonslova (1974) § 15, sjå Ot prp nr 74 (1981-82) s 13-14 og Innst O nr 71 (1982-83) s 14-16.

Når det gjeld private forkjøpsrettar, vil føremåla til desse kunne vere langt meir samansette og ulike. Det er ikkje gjeve at den private forkjøpsrettshavarens rett skal måtte vike. Dommen i Rt 1980 s 769, der forkjøpsrettshavaren hadde investert tid og pengar i den tru at forkjøpsretten skulle kunne gjerast gjeldande, er eit døme på at det for forkjøpsrettshavaren ville framstå som hardt om retten ikkje kunne gjerast gjeldande. Spørsmålet om omgjering må òg sjåast i samanheng med reglane om avskjering av høvet til å gjere forkjøpsretten gjeldande. Eit argument for omgjeringsrett er at avhendaren kan ha ynskje om at bestemte personar skal kunne få overta eigedomen, og at det då vil kunne verke urimeleg at forkjøpsrettshavaren trer inn. Slike ynskje vil særleg gjere seg gjeldande ved avhending til avhendarens nærståande. Jo lengere løysingsrettslova går i å avskjere høvet til å gjere forkjøpsretten gjeldande ved overføring av eigedom til nærståande, jo mindre grunn vil det vere for ein vid omgjeringsrett, sjå departementets lovutkast §§ 8 og 9 og allment om dette i avsnitt 4.10 ovanfor.

Etter departementets syn bør ikkje avhendaren ha omgjeringsrett i dei tilfella der han har gjeve forkjøpsrettshavaren varsel om rettshøvet som utløyser forkjøpsretten og frist til å gjere retten gjeldande. Varselet vil nærast framstå som eit tilbod frå avhendarens side til forkjøpsrettshavaren om å tre inn i avhendingsavtala. Det vil i slike tilfelle kunne oppfattast som urimeleg dersom avhendaren kunne omgjere avtala med ervervaren med den verknad at forkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande. Likedan meiner departementet at omgjeringsretten bør falle bort der forkjøpsrettshavaren har gjort løysingskravet gjeldande – uavhengig på kva måte forkjøpsrettshavaren har vorte kjent med rettshøvet som utløyste forkjøpsretten. I begge desse tilfella har forkjøpsrettshavaren fått ei viss forventning om at han skal kunne overta eigedomen, anten ved at han har fått varsel om avhendinga eller ved at han sjølv har sett fram løysingskrav. I desse tilfella bør avhendarens interesse i å kunne omgjere vike. Før desse tidspunkta bør det imidlertid i høve til forkjøpsrettshavaren vere omgjeringsrett. Den løysinga departementet legg opp til her, synest i det alt vesentlege å svare til det som fylgjer av ulovfesta rett om omgjering i høve til private forkjøpsrettar, sjå rådsegna s 24 og Austenå, Løsningsrettigheter (1976) s 371.

Lovframlegget regulerer berre omgjeringsretten i tilhøvet mellom avhendaren og forkjøpsrettshavaren, og ikkje mellom avhendaren og erververvaren. Om avhendaren har rett til å gjere om avhendingsavtala i høve til ervervaren, må avgjerast på grunnlag av allmenne avtalerettslege og kontraktsrettslege reglar.

[side 40]

Sjå elles merknadane til § 18 i avsnitt 5 nedanfor.

4.12 Regulering av fast løysingssum

Kva for løysingssum løysingsrettshavaren skal betale i samband med løysing av eigedomen, må avgjarast på grunnlag av skipingsgrunnlaget for løysingsretten. I skipingsgrunnlaget kan tilhøvet til løysingssummen vere fastsett på ulike måtar. Til dømes kan det vere fastsett at løysingssummen skal setjast til eigedomens marknadsverdi på løysingstidspunktet, at løysingsrettshavaren skal kunne overta eigedomen til den prisen som eigedomen blir selt for til andre, eller at løysingsrettshavaren skal kunne overta eigedomen til ein fast løysingssum. Det kan òg tenkjast at det i skipingsgrunnlaget ikkje er fastsett noko om løysingssummen. Dei situasjonane der det i skipingsgrunnlaget fylgjer at løysingsrettshavaren skal kunne overta eigedomen til den prisen som eigedomen blir selt for til andre, eller der det ikkje er fastsett noko om løysingssummen, er nærare regulert i lovframlegget § 19, og departementet viser til det som er sagt om denne i merknadene til paragrafen i avsnitt 5.

Der det i skipingsgrunnlaget er fastsett at løysingsrettshavaren skal kunne overta eigedomen til ein fast løysingssum, då er det denne summen som skal leggjast til grunn. Løysingsrettar vert imidlertid ofte gjort gjeldande etter lang tid. Dei tilhøva som i si tid var avgjerande for fastsetjinga av den faste løysingssummen, kan ha endra seg sterkt i tida frå løysingsretten vart skipa til retten vert gjort gjeldande. Endringane kan ha fleire årsaker. Til dømes kan eigaren ha gjort arbeid og investeringar på eigedomen som gjer at eigedomen har ein langt høgare verdi på løysingstidspunktet enn då løysingssummen i si tid vart fastsett. Endringane kan òg skuldast at pengeverdien har gått ned etter at retten vart skipa og at eigedomsverdien har gått opp. Utviklinga i den allmenne pengeverdien og i eigedomsverdien vil ofte vere om lag den same, men også her kan det i visse område vere store ulikskapar, slik som i pressområde (der tomteverdien aukar) og fråflyttingsområde (der tomteverdien går ned). Det som skal drøftast i avsnittet her, er om endringar i pengeverdien og/eller i tomteverdien bør få konseskvensar for rettshøvet mellom partane, slik at dei einsidig kan krevje at den faste løysingssummen vert endra. (I kva mon påkostnader som er gjort på eigedomen skal få konsekvensar for den faste løysingssummen, vert ikkje drøfta her. Dette er regulert i § 19 tredje ledd i departementets lovutkast, og ein viser til det som er sagt i merknadene til denne i avsnitt 5.)

Endringar i pengeverdien (og eigedomsverdien) kan føre til at det oppstår mishøve mellom yting og motyting i tilhøvet mellom partane. Dette gjeld både om pengeverdien/eigedomsverdien går opp eller ned. Utgangspunktet i norsk rett er at ei krone er ei krone, uavhengig av den verdi ho har. Dette er eit utslag av det såkalla nominalistiske prinsipp. Rettsleg sett inneber dette prinsippet at ingen av partane i ei innbyrdes tyngande avtale kan krevje det avtalte vederlaget justert med den grunngjeving at pengeverdien har endra seg, med mindre det ligg føre særskilt heimel for justering.

Grunngjevinga for å byggje på dette prinsippet er mellom anna at det er enkelt å praktisere og det gjev tryggleik for partane ved at dei veit kva dei har å halde seg til. Eit generelt høve til å regulere vederlaget i takt med endringar i pengeverdien kan òg vere med å svekke styresmaktenes styring med prisutviklinga. På den andre sida inneber det nominalistiske prinsipp at det kan verte ubalanse i kontraktstilhøvet mellom partane, og det kan virke urimeleg at den eine parten skal lide tap og den andre vinne på endringar i tilhøve som dei ikkje hadde grunnlag for å forutsjå på avtaletida.

I lovgjevinga er det på fleire områder fastsett føresegner som fråvik det nominalistiske prinsippet. Til dømes er det i tomtefestelova § 14 ei føresegn som gjev kvar av partane rett til å krevje tomtefesteavgift regulert kvart tiande år.

Sivillovbokutvalet har på s 26 i rådsegna gjort greie for gjeldande rett på området når det gjeld tilhøvet til løysingsrettar spesielt. Utvalet viser til at utgangspunktet også for løysingsrettars vedkomande har vore at det skal svært mykje til før ein kan få endra føresegner om betaling av ein fast løysingssum med tilvising til endring i pengeverdien. Utvalet peikar likevel på at den allmenne lempingsregelen i avtalelova § 36 truleg vil opne for eit visst høve til å regulere ein løysingssum som vert urimeleg. Det er imidlertid uklårt kor langt avtalelova § 36 gjev grunnlag for regulering av ein fast løysingssum på grunn av endringar i pengeverdien/eigedomsverdien.

For det fyrste er det usikkert om avtalelova § 36 i det heile tatt vil gjeld for ein del løysingsrettar. Den generelle lempingsregelen gjeld berre på formuesrettens område. Den skal ikkje brukast på offentleg rett, familie- og arverett. I mange tilfelle vil det vere tvil om kvar ein skal rubrisere ein løysingsrett. Odelsretten er det til dømes vanleg å karakterisere [side 41] som ein familierett, og mange av løysingsrettane har same funksjon som ein odelsrett. Det er derfor grunn til å tru at den generelle lempingsregelen i avtalelova § 36 ikkje alltid vil kunne brukast – i alle fall direkte – på løysingsrettane, sjå rådsegna s 4950.

Står ein derimot overfor ein type løysingsrett som fell inn under verkeområdet til avtalelova § 36, er det eit spørsmål om endringar i pengeverdien/eigedoms-verdien er slike omstende som gjev grunnlag for å setje løysingsretten heilt eller delvis til side (til dømes ved å gje rett til å krevje endring av storleiken på løysingssummen). Det finst ingen trykte domar som omhandlar dette spørsmålet i høvet til løysingsrettar. Derimot er spørsmålet vurdert i høve til andre avtaletypar. Her er det to sentrale saker som er avgjort av Høgsterett i plenum, – Rt 1988 s 276 og Rt 1988 s 295. Begge sakene gjaldt spørsmål om bortfestaren med grunnlag i avtalelova § 36 kunne få medhald i kravet om oppregulering av festeavgifta som fylgje av endringar i pengeverdien etter at festeavtala var inngått. Det var i festeavtalene ikkje fastsett noko om rett til regulering av festeavgifta. I begge sakene vart resultatet at ein ga høve til ei oppregulering av festeavgifta som svara til fallet i pengeverdien. Høgsterett avviste derimot oppregulering på grunnlag av tomteverdien.

Saka i Rt 1988 s 276 (Røstad-domen) gjaldt ei festeavtale frå 1899 der det var festa bort eit større utmarksområde. Festaren var Staten ved Forsvarsdepartementet, som etter avtala hadde rett til å nytta området til mellom anna militære øvingar og til «bebyggelse».

Festeavgifta var opphavleg fastsett til kr. 200,- pr. år. Det var ikkje avtalt høve til regulering av festeavgifta, og den hadde stått uendra sidan 1899. Ut frå det allmenne fallet i kroneverdien tilsvarte dette kr. 5.000,- pr. år på domstidspunktet.

Eigaren reiste sak med krav om endring av avtala på grunnlag av avtalelova § 36, og fekk medhald i Høgsterett under dissens (8-7).

Fyrstvoterande uttalte som talsmann for fleirtalet at avtalelova § 36 også måtte gje høve til å setje avtala til side på grunn av prisauke, sjølv om det måtte leggjast til grunn at det framleis «er forutsatt utvist særlig forsiktighet når det gjelder spørsmålet om fall i kroneverdien bør tillegges vekt i et konkret tilfelle». Det vart vist til at det etter Madla-dommen (Rt 1958 s 529) hadde vore ein kontinuerleg og sterk inflasjon. Lovgjevaren hadde innført inflasjonsjustering mellom anna for underhaldstilskot og oreigningsvederlag fastsett som årleg avgift. Det vart også lagt vekt på at avtalepraksis på området var endra, slik at det nå var vanleg å avtaleregulera dette problemet. Fyrstvoterande viste også til det Sivillovbokutvalet hadde uttalt i Rådsegn 9 s. 40, om at det kan vera eit spørsmål «om grunneigaren ikkje utan avtale kan krevje regulering i særskilde høve, særleg når festet etter avtala er uoppseieleg frå hans side, og utviklinga har ført til at avgifta står i eit urimeleg mishøve til verdien».

Etter fleirtalet sitt syn hadde det oppstått «en ekstrem ubalanse i avtala» i det konkrete tilfellet. Dette måtte i seg sjølv vera eit viktig moment i høve til avtalelova § 36. Partane kunne ikkje ha forutsett den sterke prisauken som hadde kome seinare. Ei regulering ville bringe avtala i samsvar med det som ein måtte tru at innsiktsfulle partar ville ha avtalt, etter at inflasjonsproblemet vart kjent. Det vart også lagt vekt på at avtala ikkje kunne seiast opp frå grunneigaren si side.

Det må på bakgrunn av desse plenumsdomane reknast som fastslått at avtalelova § 36 kan gje heimel for oppreguleing av festeavgift i tilfelle der fallet i kroneverdien har ført til at verdien av det årlege vederlaget for bruksretten til tomta har blitt svært mykje lågare enn på avtaletida. Vidare har Høgsterett i to domar frå 1992 (Rt 1992 s 1387 og 1397) lagt til grunn dei same prinsippa for regulering av grunnavgift. På den andre sida avviste Høgsterett eit krav om regulering av husleige på grunnlag av avtalelova § 36 i den såkalla Periscopus-domen (Rt 1990 s 500). Kravet vart imidlertid ikkje avvist på prinsipielt grunnlag, men etter ei konkret vurdering av omstenda i saka.

Det kan vere noko uklårt kva slags fylgjer desse domane om festeavgift og grunnavgift skal ha for andre avtaletypar enn dei som har vore oppe for Høgsterett. I Skjelsvik-domen (Rt 1988 s 295) seier fyrstvoterande at «[k]onsekvensene utenfor saker om forhøyelse av festeavgift skal jeg ikke gå inn på, men nøyer meg med den bemerkning at de forskjellige typer av kontraktsforhold må bedømmes ut fra sine særtrekk» (s 302). Det er på dei reine at dei sakene som har vore oppe for Høgsterett, skil seg vesentleg frå det som er spørsmålet her, – oppjustering av ein fast løysingssum som fylgje av endringar i pengeverdien eller tomteverdien.

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om ei lovregulering av høvet til å krevje regulering av løysingssummen. På s 77 i rådsegna har utvalet mellom anna sagt dette:

«Utvalet har kome til at det trengst ein særregel som gjev høve til regulering av fast løysingssum. Føresegner om fast løysingssum fører til store vanskar i praksis, og det trengst relativt presise reglar om kor langt det er høve til å få dei revidert.»

[side 42]

I utvalet sitt framlegg til § 20 er dei problema som endringar i pengeverdien og tomteverdien kan føre til, søkt løyst slik:

«Fast løysingssum kan etter krav frå nokon av partane regulerast når det har gått lenger enn 10 år sidan summen vart fastsett, eller før den tid når det har skjedd særskilt stor endring i pristilhøva.

Ved regulering av løysingssummen skal eigedomsverdet på reguleringstida leggjast til grunn. Var løysingssummen opphaveleg sett lågare enn full pris, skal det takast omsyn til det.»

Utvalet har teke utgangspunkt i ein rett til regulering av fast løysingssum etter ti år. Dette er parallelt med regelen i tomtefestelova § 14, som gjev rett til regulering av festeavgift kvart tiande år. Når det gjeld valet av ti års reguleringsintervall i tomtefestelova, har dette sin bakgrunn i ynskjet om å skape ro om festetilhøvet og å hindre prispress. Når utvalet har valt ti år som avgjerande for regulering av løysingssum, er dette grunngjeve med at innanfor ein slik tidsperiode må ein gå ut frå at at det til vanleg er mogeleg for partane å forutsjå utviklinga og eventuelt ta atterhald i skipingsgrunnlaget dersom dei ikkje vil godta dei resultata som utviklinga vil kune føre til, sjå rådsegna s 77. Det er ikkje meininga at det skal skje ei regulering av løysingssummen kvart tiande år. Regelen inneber at ein kan få regulert løysingssummen dersom det er gått meir enn ti år frå løysingssummen er fastsett (eller sist regulert) til retten vert aktuell.

Sivillovbokutvalet har gått inn for at fast løysingssum kan verte regulert før det er gått ti år, dersom «det har skjedd særskilt stor endring i pristilhøva». Ved vurderinga av om det har skjedd særskilt store endringar, viser utvalet til at ein må ta utgangspunkt i den prisutviklinga for eigedomen som det var rimeleg for partane å rekne med på skipingstidspunktet, ut frå utviklinga i pengeverdien på det tidspunktet, eksisterande planer for utbygging i området osb (rådsegna s 77).

Når det gjeld korleis regulering skal skje etter utvalet sitt framlegg, er det eigedomsverdien på reguleringstidspunktet som skal leggjast til grunn, jf utvalets framlegg til § 20 andre ledd. Det er naturleg å forstå framlegget slik at den opphavleg fastsette løysingssummen skal oppjusterast/nedjusterast slik at den summen løysingsrettshavaren skal betale svarar til den verdi eigedomen har på løysingstidspunktet.

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til at det i løysingsrettslova vert teke inn føresegner slik Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om.

Departementet er for sin del noko i tvil om det i løysingsrettslova bør takast inn særskilte føresegner om høvet til å krevje regulering av ein fast løysingssum. For det fyrste vil departementet peike på at bakgrunnen for at det i skipingsgrunnlaget er fastsett ein fast løysingssum, kan vere svært ulik i dei einskilde tilfella. Det kan vidare vere stor skilnad frå løysingsrett til løysingsrett om løysingssummen bør kunne regulerast på grunn av endringar i pengeverdien/eigedomsverdien eller ikkje. Er til dømes løysingsretten skipa til føremon for eit familiemedlem, kan det ofte vere slik at det er større grunn til at løysingsrettshavaren får nyte godt av den gevinsten nedgangen i pengeverdien gjev enn eigaren. Annleis derimot der ein står overfor eit meir ordinært kontraktstilhøve der det kan vere eit vesentleg poeng å halde oppe likevekta mellom partane (eigaren og løysingsrettshavaren). Skiftar eigedomen eigar etter at løysingsretten er skipa, men før den vert gjort gjeldande, kan dette ha mykje å seie for rimelegheitsvurderinga av om løysingssummen bør kunne regulerast eller ikkje, sjå Austenå, Løsningsrettigheter (1976) s 391 som seier om dette:

«Det kan tenkes at løsningssummen var gunstig for eieren da den ble fastsatt. Selv om prisen etter hvert er blitt ugunstig for eieren, er dette et forhold han var på det rene med da han overtok gården. Han hadde da anledning til å ta med de negative sidene av løsningsretten ved sin vurdering av eiendommens verdi. Han ville komme i en spesiell gunstig stilling dersom han først skulle ha fradrag i kjøpesummen for en tyngende rett og så senere kunne kreve dette fradraget dekket av rettshaveren. «Tapet», om man kan kalle det slik, vil da ligge på første eiergenerasjon. Her vil dette da normalt være en del av et gjensidig bebyrdende kontraktsforhold. Tapet for neste eier vil være at han går glipp av en fortjeneste som det neppe var realistisk grunn til å regne med.»

Departementet vil òg peike på at trongen for eit høve til å regulere løysingssummen vert mindre når det er fastsett at retten ikkje vil gjelde utover eit fastsett tidspunkt, sjå avsnitt 4.7 ovanfor og framlegget til § 6. I og med at løysingsretten som hovudregel fell bort etter 25 år, vil dei problema endringar i pengeverdien skaper verte noko mindre. For øvrig vil departementet nemne at dei rettsvistene som har vore om høvet til å regulere ein fast løysingssum, ikkje har vore mange. Det kan tyde på at det er relativt få løysingsrettar av denne typen. Det omstende at desse i tillegg kan vere innbyrdes svært ulike, gjer at dette problemområdet – etter departementets syn – egnar seg mindre for særskilt regulering i løysingsrettslova.

[side 43]

Til slutt vil departementet peike på at slike føresegner som Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om, i praksis nok ville ha mest å seie i høve til eldre løysingsrettar, og då gjerne løysingsrettar som er skipa før inflasjonen verkeleg skaut fart på 60-talet. Det er grunn til å tru at det særleg er i tilhøvet til desse løysingsrettane at partane ikkje har sagt noko om høvet til å justere løysingssummen på bakgrunn av endringar i pengeverdien/eigedomsverdien. I høve til forkjøpsrettar skipa før løysingsrettslova tek til å gjelde, kan det imidlertid vere uklårt kor langt ei slik føresegn som utvalet har gjort framlegg om, vil – og bør – rekke. Utvalet har gjort framlegg om, at paragrafen skal vere fråvikeleg, jf utvalets framlegg til § 4, jf § 20. Dersom ein med grunnlag i tolking av skipingsgrunnlaget kan kome fram til kva som gjeld, er det dette som vil vere avgjerande. Situasjonen vil vel imidlertid i normaltilfella vere at ein ikkje av skipingsgrunnlaget kan utleie om det er ein rett til regulering av løysingssummen. Etter gjeldande rett er det ikkje tvil om at utfallet måtte bli at løysingssummen ikkje kunne regulerast (dersom ein ser bort frå dei tilfella som fell inn under avtalelova § 36). Dersom Sivillovbokutvalets framlegg vert lov, vil den deklaratoriske hovudregelen vere stikk motsett – løysingssummen kan krevjast regulert. Inneheld ikkje skipingsgrunnlaget noko om høvet til å regulere løysingssummen, vil situasjonen normalt vere at kvar av partane vil kunne krevje regulering i samsvar med lovas regel. Dette vil vere eit vesentleg – og ikkje alltid rimeleg – inngrep i høve til den av partane som ikkje ynskjer endring.

Det kan òg tenkjast at partane i slike høve vil vere ueinige om kva skipingsgrunnlaget går ut på, og det kan lett tenkjast tvist om dette.

Departementet har etter dette kome til at det i løysingsrettslova ikkje bør takast inn særskilte føresegner om høvet til å regulere ein fast løysingssum. Spørsmålet om ei eventuell regulering av fast løysingssum – der det etter skipingsgrunnlaget for retten ikkje er grunnlag for regulering – vil dermed måtte vurderast etter avtalelova § 36 om urimelege avtalevilkår og allmenne reglar om endringar i rettshøvet på grunn av brestande føresetnader. Som nemnt ovanfor, kan det vere noko uklårt om avtalelova § 36 vil gjelde alle typar løysingsrettar. Nokre rettar kan ha meir eit familierettsleg preg, og såleis falle utanfor avtalelovas verkeområde, jf avtalelova § 41. Departementet kan likevel ikkje sjå at dette skulle føre til noko stort problem her. Der det vil kunne vere trong for – og rimeleg med – regulering av ein fast løysingssum, vil helst vere i gjensidig tyngande avtaler der omsynet til balansen i rettshøvet spelar ei sentral rolle. Dette vil normalt vere avtaler som vil liggje innanfor «formuesrettens omraade» der avtalelova § 36 vil gjelde, jf avtalelova § 41.

4.13 Sivillovbokutvalets framlegg til endringar i andre lover

(1) Sivillovbokutvalet har i tillegg til å gjere framlegg om ei generell lov om løysingsrettar, gjort framlegg om ei rekkje endringar i andre lover, sjå utvalets lovutkast §§ 26 og 27. Om bakgrunnen for framlegga om endringar heiter det mellom anna i rådsegna s 81:

«Hovudmålet med dei endringane som er gjort har vore å få ei samordning av reglane på dette området, både når det gjeld terminologi og innhald. Særføresegner på ulike område som det ikkje er særskilt grunn til å halde oppe, og som det ligg innanfor utvalet sitt mandat å å vurdera, har ein gjort framlegg om å oppheva. Utvalet gjer og framlegg om oppheving av ein del reglar som har same innhald som utkastet og såleis ikkje trengst ved sida av dette.»

Departementet har også sett det som vesentleg å få ei samordning av reglane på dette området, men har likevel berre delvis fulgt opp utvalets framlegg til endringar i andre lover. Dette har fyrst og fremst sin bakgrunn i at departementets lovutkast har eit noko snevrare bruksområde enn Sivillovbokutvalets, i og med at departementets utkast i utgangspunktet ikkje omfattar løysingsrettar som har heimel i lov, sjå lovutkastet § 1 tredje ledd og avsnitt 4.1.2.2 ovanfor. Frå dette er det likevel to viktige unntak; løysingsrettslova skal gjelde for dei forkjøpsrettar som er heimla i sameigelova § 11 og servituttlova § 10. Det vert derfor gjort framlegg om endringar i desse lovene. Endringane svarar i det alt vesentleg til innhaldet i framlegga frå Sivillovbokutvalet. Vidare er det gjort framlegg om endringar i tomtefestelova (oppheving av tomtefestelova § 16 a); også dette i samsvar med utvalets framlegg.

(2) Ved sida av å gjere framlegg om endringar i særlovgjevinga som direkte har samanheng med løysingsrettslova, har Sivillovbokutvalet også teke opp spørsmålet om oppheving av nokre andre lovføresegner. Om dette heiter det i rådsegna s 8182:

«Utvalet har kome til at det allmenne mandatet for Sivillovbokutvalet, og tanken bak utvalet sitt arbeid, tilseier at ein har høve til ei slik vidare vurdering av lover som gjeld dei einskilde oppdraga utvalet har. Jfr. St. meld. nr. 90, 1951, s. 36, der det i planen for kodifikasjonsarbeidet [side 44] vert sagt at ein i fyrste rekkje må ta sikte på mellom anna:

a) En mer oversiktlig ordning av lovstoffet ved samling av lovregler som hører naturlig sammen, opprydning og bearbeidelse.» (Utheving her.)

Utvalet meiner at ei slik vurdering av lovreglar også er naudsynt fordi det elles lett vert til at lovreglar vert ståande lenge etter at den praktiske verdien av dei er borte, fordi det ikkje vert gjort opptak til å få dei oppheva.»

Med dette som bakgrunn, har utvalet gjort framlegg om oppheving av lov 8 august 1842 angaaende Arvefølgen i det nuværende Jarlsbergs Grevskab, m v, oppheving av lov 23 juni 1888 nr 3 indeholdende særlige Bestemmelser angaaende Leilændingsgods tilhørende Stamhuse og visse Stiftelser m v og oppheving av lov 4 juli 1927 nr 11 om stamhuset Rosendal og om forandring i arverettsreglene for stamhuset Jarlsberg, sjå utvalets lovutkast § 26 nr 1, 3 og 6. I tillegg gjer utvalet framlegg om at Kongeleg patent 3 januar 1684 vedrørande Jarlsberg Grevskap skal falle bort med verknad frå det tidspunkt då den noverande innehavaren av stamhuset Jarlsberg er avliden, sjå utvalets lovutkast § 27. Utvalet har i rådsegna s 82 til nr 1 og 3, s 83 til nr 6 og på s8586 gjort nærare greie for innhaldet i desse lovene og patentet.

Av høyringsinstansane er det berre Norsk Folkemuseum og familien Wedel Jarlsberg som har uttalt seg. Norsk Folkemuseum har vist til at endringar i føresegnene om Jarlsberg Grevskap som fører til at stamhuset Jarlsberg vert fri eigedom, vil kunne innebere ein fare for at kulturverdiar kan gå tapt. Det vert understreka at dersom framlegget frå utvalet blir fulgt opp, «må det samstundes sytast for visse bindingar i den fri eigedoms- og disposisjonsretten». Høgsterettsadvokat Arne Hillestad har på vegne av familien Wedel Jarlsberg, ved Stamhusbesitter Gustav Wilhelm Wedel Jarlsberg, også gått mot endringar i føresegnene om Stamhuset. I fråsegna heiter det mellom anna:

«Lovforslaget vil for familien Wedel Jarlsberg bety en endring av betydelig rekkevidde. På mange måter vil det medføre en mere rettferdig fordeling av formuen på de enkelte familiemedlemmer. På den annen side åpner lovendringen for en betydelig usikkerhet om det for noen som helst vil være mulig å holde en eiendom av Jarlsberg Hovedgårds størrelse samlet under de nuværende skattemessige forhold som gjelder i landet. Det antas at det såvel nasjonalt som lokalt vil være av betydelig interesse å holde Jarlsberg Hovedgård samlet. Eiendommen har spilt en vesentlig rolle nasjonalt og kulturelt og er idag landets største jordeiendom. I denne forbindelse bemerkes at der til Jarlsberg Hovedgård ikke er knyttet noen form for industri, hvilket vel gjelder andre større jord- og skogeiendommer i landet.

– – –

Undertegnede har fulgt Stamhuset Jarlsberg siden 1948/1949 og jeg kan ikke se at det bortsett fra skattespørsmålet har reist problemer hverken for samfunnet eller for stamhusbesitterens familie. Det tilsyn som Staten v/Justisdepartementet fører med Stamhuset efter lov nr. 1 av 23. juni 1888 er neppe av den art at det spiller noen rolle i denne sammenheng. De formuesskatter som Staten går glipp av ved ordningen av 1981 er neppe større enn det Staten måtte avse til vedlikehold av de fredede bygninger på Jarlsberg. På Jarlsberg Hovedgård er bygninger fredet i større utstrekning. En skogstrekning på ca. 275 mål er fredet som edellauvskog og et større område er fredet av hensyn til fuglelivet. Et område er avsatt og benyttet som begravelsesplass siden 1870-årene for slektens medlemmer.

Det synes ikke urimelig at man beholder institusjonen Stamhuset fortsatt. Denne institusjonen kan det også være av interesse å bevare.

Samtidig hermed beskytter man på beste måte de historiske og kulturelle interesser som er knyttet til Jarlsberg Hovedgård.

Slekten ønsker denne ordning og regner med hvis Stamhuset fortsatt kan bestå å kunne bestride i alt vesentlig vedlikehold av de fredede bygninger.

Bakgrunnen for slekten Jarlsbergs standpunkt er at man ikke ser noen mulighet for å kunne bevare Jarlsberg Hovedgård samlet om den faller i det fri. Inntektene ved drift av jord og skog og bortfeste av tomter er for små til å dekke formuesskatter, avdrag og renter som følger et formueskompleks av denne størrelse og de nødvendige midler for familiens underhold. Dette vil ikke bare være et spørsmål for Wedel Jarlsberg, men gjelde enhver annen.

Annerledes vil kanskje forholdet være om eiendommen blir overtatt av større industriforetak eller en person som har betydelige midler knyttet til industri eller andre forretningsforetak. Det antas imidlertid ikke at en utvikling i denne retning vil være i tråd med de hensyn som nuværende landbrukspolitikk og konsesjonslovgivning bygger på.

Disse tar sikte på å motvirke større eiendomsoppsamlinger og forbeholde jordbrukseiendommer for personlige eiere med bo- og driveplikt, hvilket oppfylles av Stamhusbesitteren idag.»

Etter at Sivillovbokutvalet la fram rådsegna, vart det ved kongeleg resolusjon 8 september 1989 sett ned eit eige utval (Lovstrukturutvalget) som hadde til oppgåve å gjere framlegg om endringar i lovverket med sikte på bedre lovstruktur. I si delutgreiing I (NOU 1990: 9) som vart lagt fram i april 1990, gjorde utvalet framlegg om oppheving av lov 8 august 1842 angaaende Arvefølgen i det nuværende Jarlsbergs Grevskab, m v. Framlegget vart seinare fulgt opp frå departementets side, og ved lov 15 juni 1990 nr 18 vart denne lova frå 1842 oppheva.

[side 45]

I si delutgreiing II (NOU 1992: 32) har Lovstrukturutvalget også teke opp spørsmålet om oppheving av lov 23 juni 1888 nr 3 indeholdende særlige Bestemmelser angaaende Leilændingsgods tilhørende Stamhuse og visse Stiftelser m.v. og oppheving av lov 4 juli 1927 nr 11 om stamhuset Rosendal og om forandring i arverettsreglene for stamhuset Jarlsberg. I samband med dette vart det innhenta rettslege vurderingar frå professorane Thor Falkanger og Viggo Hagstrøm. Vurderingane er tekne inn som vedlegg 24 og 25 i NOU 1992: 32. Professor Falkanger har vist til at lovene nok framleis kan ha noko å seie i praksis, og at det derfor bør gjerast grundigare undersøkingar før lovene vert oppheva. Professor Hagstrøm har særleg vurdert lov 4 juli 1927 nr 11 om stamhuset Rosendal og om forandring i arverettsreglene for stamhuset Jarlsberg. Han meiner at lova ikkje utan vidare kan opphevast. Etter å ha konkludert med at § 1 ikkje lenger har nokon praktisk interesse, uttaler han mellom anna:

«Ganske annerledes stiller det seg med bestemmelsen i § 2 om arvefølgen i stamhuset Jarlsberg. Det kan her være grunn kort til å nevne forhistorien. Friherre G. W. von Wedel ervervet i 1683 den største del av det tidligere Tønsberg grevskap. Ved kongelig patent av 3. januar 1684 fikk eiendommen navnet Jarlsberg og ble gjort til et grevskap for Wedels mannlige og kvinnelige etterkommere. Eiendommen var ervervet som såkalt lensgods, dvs. at innehaveren var Kongens lensherre og at det var en streng hjemfallsrett til staten om det ikke fantes arvinger. Etter Jarlsbergs patent skulle eiendommen tilfalle staten ved den siste grevelige besitters død. Etter at adelsloven av 1. august 1821 hadde avskaffet det arvelige adelskap, ble det ved lov av 8. august 1842 bestemt at Jarlsberg skulle gå i arv uten hensyn til arvingenes stand. Samtidig frafalt staten den hjemfallsrett som ifølge lensforholdet tilkom staten. Som følge av dette ble Jarlsberg et alminnelig stamhus. Etter de arveregler som gjaldt for Jarlsberg ifølge ereksjonspatentet var også den tyske gren av slekten Wedel arveberettiget til godet, og det foran norske kvinner og kvinnelinjene. I 1927 var forholdet at den daværende norske mannslinje av familien Wedel Jarlsberg, som hadde vært besittere siden grevskapets opprettelse i 1684, var sterkt redusert i antall. Stamhusbesitteren selv og fremstående medlemmer av den arveberettigede norske slekten var da alvorlig bekymret for at eiendommen skulle gå over til den helt tyske gren av slekten, og foreslo derfor overfor Regjeringen at det skulle foretas en endring i suksesjonsreglene slik at stamhuset kun skal kunne arves i den nåværende norske mannslinje, og at det hele når ingen slik ætling mere finnes, skal tilfalle Universitetet i Oslo. Bestemmelsen i lovens § 2 gjør altså en betydelig innskrenkning i de arvegangsregler som til da hadde vært gjeldende for stamhuset Jarlsberg. Loven sier at i arvefølgen i stamhuset Jarlsberg gjøres den innskrenkning at stamhuset kun kan arves av mannlige agnatiske medlemmer av den nuværende norske linje av slekten Wedel Jarlsberg. Er ingen sådan arving til, tilfaller stamhuset Det norske Universitet som fri eiendom på nærmere vilkår som Kongen bestemmer. Når lovgiveren fant å ville gå inn i en slik ordning, var det etter forarbeidene for å oppnå at Universitetet før eller senere erverver betydelige verdier både i økonomisk og kulturell henseende (se Ot. prp. nr. 57 (1927) s. 3). Den ordning som slekten Wedel Jarlsberg her har initiert, har vært tatt meget alvorlig. Ved testamentet av 5. juli 1927 bestemte legasjonsråd, stamhusbesitter Karl Wedel Jarlsberg som var ugift og barnløs, at alt innbo og løsøre på Jarlsberg skulle tilfalle Universitetet i Oslo «idet jeg derfor setter som uttrykkelig vilkår at alt skal være og forbli på Jarlsberg Gods som nu, og ikke i noget tilfælde kunne flyttes herfra, ligesom den til enhver tid Jarlsberg Hovedgård Besiddende Stamhusbesidder skal ha eneret til bruk og benyttelse av alle disse gjenstander, hvilket han dog har plikt til å vedlikeholde og assurere i den utstrekning han selv finner riktig og fornødent». Formelt sett er altså alt det historiske innbo allerede gått over til Universitetet i Oslo som eier. I Universitetets arkiver finnes det nøyaktige fortegnelser over de møbler og kunstgjenstander det her gjelder. Jeg skal ikke heller unnlate å nevne at Jarlsberg hovedgård etter krigen mottok den såkalte «fondation», dvs. minister Fritz Wedel Jarlsbergs donasjon av vesentlig fransk kunsthåndverk. Det dreier seg om en meget betydelig og i norsk sammenheng unik samling, anslagsvis gjaldt det omkring ti jernbanevogner, som den tidligere eier av Skaugum donerte til sitt fedrehjem. Uten at jeg har undersøkt forholdene nøyere, tror jeg at denne betydelige samling skal følge godset og dermed også er knyttet til Universitetets arverett.

Konklusjonen må klart være at bestemmelsen i Rosendal-/Jarlsberglovens § 2 ikke må oppheves. Siden 1927 er slekten Wedel Jarlsberg på den norske mannslinje ikke blitt tallrikere. Meg bekjent er det nå bare én aktuelle arving til stamhuset ved siden av Universitetet i Oslo.»

Departementet vil på bagrunn av dei ytringane som er komne i samband med høyringa av Sivillovbokutvalets framlegg og i samband med Lovstrukturutvalgets arbeid, ikkje gjere framlegg om oppheving eller endringar for øvrig i desse lovføresegnene i denne omgang. Sivillovbokutvalets framlegg om oppheving synest å reise fleire vanskelege spørsmål enn utvalet den gongen forutsette. Når utvalets framlegg om oppheving av desse føresegnene i tillegg ligg på sida av det som elles naturleg høyrer inn under lovarbeidet med løysingsrettar, ser ikkje departementet no nokon grunn til å gå nærare inn på tilhøvet til desse gamle føresegnene.

[side 46]

4.14 Administrative og økonomiske konsekvensar

Løysingsrettslova vil vere ei reint privatrettsleg lov som regulerer tilhøvet mellom eigaren av eigedomen som det kviler løysingsrett på (eventuelt annan innehavar av eigedomen) og løysingsrettshavaren. Lova vil ikkje få nokon direkte økonomiske eller administrative konsekvensar for private.

Lova vil heller ikkje få nokon direkte verknad for det offentlege. I dei tilfella kor det offentlege har same stilling som private har, anten som eigar (innehavar) av eigedom som det kviler løysingsrett på, eller som løysingsrettshavar, vil imidlertid lova ha dei same rettslege konsekvensane for det offentlege som for private.

Lova er i det alt vesentlege fråvikeleg. Det vil sei at partane kan avtale andre løysingar og ordningar enn det som fylgjer av lova. På nokre få punkt skal imidlertid lova vere ufråvikeleg, og på eitt av desse på ein slik måte at ein kan sei at lova endrar fordelinga av rettar og plikter mellom partane. Dette gjeld lovutkastet § 6 om at løysingsrett som hovudregel ikkje kan gjelde for lengre tid enn 25 år. Løysingsrettar som er skipa før løysingsrettslova tek til å gjelde, fell likevel tidlegast bort 10 år etter at lova har teke til å gjelde, sjå lovutkastet § 22 tredje ledd.

Det er ikkje meininga at det skal opprettast nye administrative organ eller nye stillingar i samband med løysingsrettslova.

Det finns i dag inga allmenn lov om løysingsrettar, og det vil ofte vere uklårt kva som gjeld. Ei lovfesting av reglane på området vil endre på dette, og på litt sikt er det grunn til å tru at det kan verte færre tvilsspørsmål og tvistar som kjem for domstolane.

Lovframlegget har ingen parallell i og vert ikkje påverka av tilpassinga til EUs regelverk.

[side 47]

5 Særskilde merknader til dei einskilde paragrafane

Til § 1 Hovudområdet for lova, definisjonar

Paragrafen fastset hovudområdet for lova. Den må sjåast saman med §§ 2 og 3, som regulerer tilhøvet til lausøyre (tilhøyrsle) og aksjar og selskapspartar. Bortsett frå tilhøvet til lovfesta løysingsrettar i § 1 tredje ledd, svarar paragrafen innhaldsmessig til Sivillovbokutvalets framlegg til § 1.

Lova gjeld løysingsrettar til fast eigedom, jf fyrste ledd fyrste punktum. Ho gjeld for alle løysingsrettar uavhengig av kva som er rettsgrunnlaget for rettane, med unntak av løysingsrettar som har heimel i lov, sjå nærare om dette i omtalen av § 1 siste ledd.

Fyrste ledd andre punktum inneheld ein nærare definisjon av kva som skal reknast som løysingsrett etter lova. For at ein rett skal vere ein løysingsrett etter lova, må den gå ut på «å overta ein fast eigedom seinare» Dei rettane som i praksis vanlegvis vert kalla forkjøpsrettar, kjøperettar, gjenkjøpsrettar, innløysingsrettar og liknande, vil normalt vere å sjå som løysingsrettar etter lova. Det er likevel ikkje ordbruken, men det reelle innhaldet i retten som vil vera avgjerande for om den går inn under lova eller ikkje.

Eit særtrekk ved løysingsrettane er at den som har retten, står fritt til å avgjere om han vil overta eigedomen. Det gjeld ein rett, ikkje plikt, til å overta. Ein rett til å koma med i tingingar dersom eigaren ynskjer å selje, utan at eigaren har plikt til å selje til rettshavaren framfor andre som kjem med like gode tilbod, vil falla utanom lova. Retten går då ikkje ut på å overta ein fast eigedom, men berre på å delta i tingingar om kjøp på lik line med tredjemenn, sjå rådsegna s 52.

Ein rett til å få tilbod om å kjøpe eigedomen før den vert selt til andre, vil likevel oftast innebere ein førerett til å kjøpe, og i så fall vil retten gå inn under lova.

Såkalla «forkontrakter» representerer eit særtilfelle. Desse går ut på ei plikt for den eine eller begge partane til å inngå ei avtale med eit visst innhald på eit seinare tidspunkt, sjå Austenå i Rett og Humanisme, Festskrift til Kristen Andersen (1977) s 41. Om desse heiter det mellom anna i rådsegna s 52:

«Dersom det er eigaren som er bunden til å inngå ei avtale, medan den andre parten står fritt, vil det vera tale om ein løysingsrett, jf. Rt. 1969.787. Dette går direkte inn under formuleringa i § 1.

Er det omvendt – med kontraheringsplikt berre for den mogelege kjøparen medan eigaren står fritt – vil tilfellet derimot falla utanom lova. Ein liknande situasjon er etablert i tomtefestelova § 23, 4.stykket, som på visse vilkår gjev festaren krav på at bortfestaren overtek hus og faste tilskipingar på tomta, mot vederlag.

Dersom begge partane er bundne til å inngå ein etterfylgjande hovudkontrakt med eit visst innhald, vil det liggja nærast å sjå tilfellet som eit kjøp, og det vil kunna bli gjeve dom på direkte oppfylling (Austenå, Forkontrakter s. 47 [i Rett og Humanisme, Festskrift til Kristen Andersen (1977)]).»

Ei vanskeleg grensedraging er mellom den avtalerettslege tilbodssituasjonen – som er underlagt avtalerettslege reglar – og situasjonen kor ein har med ein løysingsrett å gjere som skal falle inn under løysingsrettslova. For den som har ein løysingsrett, vil situasjonen likne den mottakaren av eit tilbod er i etter vanlege avtalerettslege reglar. Dersom ein person har fått eit vanleg tilbod om kjøp av ein eigedom, vil dette gje han ein rett til å få i stand ei avtale ved å akseptere tilbodet innan fristen. Dette er ein vanleg situasjon i samband med tingingar om kjøp og sal av fast eigedom. Den potensielle kjøparen får her ei viss tid til å ta stilling til om han vil kjøpe eller ikkje. Fristen for å kjøpe vil som regel vere relativt kort, fordi tilbodet er eit ledd i tingingane for å få gjennomført ei aktuell avhending, jf avtalelova §§ 2 og 3.

Sivillovbokutvalet har i sitt lovutkast § 1 fyrste ledd fyrste punktum meint å halde denne situasjonen utanfor, ved å presisere at ein løysingsrett må gå ut på overtaking seinare. Utvalet seier om dette på s 53 i rådsegna:

«Det kan likevel henda at tilbydaren let tilbodet stå ved lag lenger enn det som trengst til å vurdera om ein vil kjøpa. Meininga kan vera at adressaten skal få fyrsteretten til kjøp innanfor denne tidsfristen, sjølv om han ikkje ynskjer å gå inn i ein kjøpsavtale med det same. I så fall kan tilfellet gå ut over det avtalelova regulerar, ved at det i realiteten er etablert ein løysingsrett (Austenå, Forkontrakter s. 41 [i Rett og Humanisme, Festskrift til Kristen Andersen (1977)], jf. Ussing, Aftaler s. 96). Dersom til dømes ein 18-åring får tilbod om å kjøpa ein eigedom, med frist til å gje svar innan han fyller 22 år, vil det klårt vera tale om ein løysingsrett.

Kor lenge det må vera fastsett at eit tilbod skal gjelda for at det skal koma inn under løysingsrettsomgrepet, kan det vanskeleg seiast noko allment om. Men i uttrykket «seinare» ligg at det ikkje må vera tale om ein aktuell tingingssituasjon med sikte på å nå fram til ein avtale om kjøp med det same.

Den retten kjøparen har til å overta eigedomen etter ein kjøpekontrakt vil heller ikkje gå inn under lova, sjølv om det er avtala lang frist for overtakinga. Kjøparen vil vera bunden av [side 48] kontrakten i same grad som seljaren. Han vil ikkje berre ha ein rett til å overta, men og ei plikt til å oppfylla sin del av kontrakten, utan at det trengst noko meir for at begge partane skal verta bundne. Dette tilhøvet vil verta regulert av vanlege reglar for avhending av fast eigedom.»

Av høyringsinstansane er det berre Kommunal- og arbeidsdepartementet som har hatt merknader til definisjonen. Det har meint at det i lova ikkje er naudsynt å ha med formuleringa om at retten må kunne gjerast gjeldande «seinare, når eigedomen likevel skifter eigar eller til eit anna tidspunkt». I fråsegna heiter det:

«At en løsningsrett nødvendigvis må rette seg mot en fremtidig begivenhet synes ubetinget klart. Det skulle ikke være nødvendig å presisere. At denne formulering skulle være særlig egnet til å avskjære at loven anvendes i forhandlingssituasjon om kjøp og salg av fast eiendom, synes noe søkt. Når det fremsettes tilbud om å kjøpe en fast eiendom på visse betingelser, vil det nødvendigvis betinge at tilbudet blir akseptert eller ikke akseptert på et senere tidspunkt.

Dersom det skulle være viktig å forhindre at den som får tilbud om å kjøpe en fast eiendom kan sies å ha fått en løsningsrett, bør det sies på en annen måte.

Det fremgår av merknadene til paragrafen på s 53, spalte 1, at det kan være avgrensningstvil mellom en tilbuds/akseptsituasjon og et tilfelle hvor man står overfor en løsningsrett. Spesielt når det gjelder kjøp og salg av fast eiendom kan forhandlingene ta lang tid. Det kan vanskelig sees at det skulle oppstå noen rettslige komplikasjoner om man anser et tilbud om kjøp av fast eiendom som en løsningsrett. Det kan riktignok i visse tilfelle synes kunstig å kalle et tilbud for en løsningsrett. Men dersom dette ikke har uønskede rettslige konsekvenser, kan vi ikke se noen grunn til å ekskludere kjøp/salg situasjonene ved en så kryptisk formulering. I alle fall må det formuleres annerledes slik at en som ikke kjenner forarbeidene, kan forstå hva som menes.»

Justisdepartementet vil for det fyrste understreke at løysingsrettslova ikkje vil passe for dei tilbods- og aksept-tilfella som er omtalt ovanfor. Desse siste vert regulert av avtale- og kjøpslovgivinga (avhendingslova), og skal framleis vere det. Derimot kan departementet vere einig i at ein ut frå Sivillovbokutvalets framlegg til lovtekst aleine vanskeleg kan utleie at tilbods- og aksept-tilfella fell utanfor lova. Formuleringa er slik sett ikkje tilfredsstillande. På den andre sida er det vanskeleg å finne andre formuleringar som på ein klårare måte får fram at det skal vere ein skilnad, og departementet har, i mangel av noko betre, nytta same formuleringa som Sivillovbokutvalet.

Omgrepet «løysingsrett» er ei felles nemning som er nytta for alle rettane som går inn under lova. Ei undergruppe er forkjøpsrettar. Forkjøpsrettane er i praksis dei viktigaste. Kva som vert rekna som forkjøpsrett etter lova, går fram av fyrste ledd tredje punktum. Etter denne er ein forkjøpsrett ein rett som berre kan gjerast gjeldande når eigedomen vert avhend eller skiftar eigar på annan måte. Det som kjenneteiknar ein forkjøpsrett, er altså at den berre vert utløyst ved at objektet for forkjøpsretten går over til ein annan. Fleire av løysingsrettslova sine føresegner gjeld berre for forkjøpsrettar. Dette gjeld §§ 8, 9 fyrste punktum, 10, 11, 12, 13 tredje til femte ledd, 14 og 18.

Det går fram av ordlyden i dei einskilde paragrafane eller av samanhengen om dei berre gjeld for forkjøpsrettar, eller om dei gjeld allment for løysingsrettar.

Fyrste ledd tredje punktum inneheld ein nærare definisjon av kva som skal reknast som fast eigedom etter løysingsrettslova. Definisjonen svarar heilt ut til avhendingslova § 1-1 fyrste ledd andre punktum, og det som er sagt om denne – særleg i Ot prp nr 66 (1990-91) s 2324 og 6162 – er relevant også her. Departementet viser for så vidt til dette. Sjå elles avsnitt 4.4.1 om bakgrunnen for at avhendingslovas definisjon av fast eigedom er teken inn i løysingsrettslova.

Løysingsrettslova skal i utgangspunktet gjelde for løysingsrettar til eigedomsrett til fast eigedom, herunder sameigepart i fast eigedom. At lova skal gjelde for løysingsrettar til sameigepartar, er sagt uttrykkeleg i andre ledd. Av informasjonsgrunnar er det òg sagt uttrykkeleg at lova skal gjelde i høve til løysingsrettar til eigarseksjonar. Tilhøvet til eigarseksjonar reint allment er regulert i eigarseksjonslova (lov 4 mars 1983 nr 7). Etter eigarseksjonslova er det eit avgrensa høve til å skipe løysingsrettar, jf eigarseksjonslova § 12 andre og tredje ledd. Løysingsrettslova er ikkje meint å skulle innebere nokon endring her. Løysingsrett etter eigarseksjonslova § 10 er ein lovfesta løysingsrett, og løysingsrettslova vil ikkje gjelde i høve til denne. Derimot vil løysingsrettslova gjelde for andre løysingsrettar til eigarseksjonar, til dømes der det mellom eigaren av seksjonen og ein tredjemann er inngått avtale om at tredjemannen skal ha forkjøpsrett ved ei framtidig avhending.

Lova skal òg gjelde i høve til visse avgrensa rettar i fast eigedom. Kva for rettar dette er, framgår av andre ledd, der det er fastsett at lova også skal gjelde for løysingsrett til tomtefesterett og til særleg råderett over fast eigedom. Dette siste omfattar òg bruksrettar som er skilt ut som eigne eigedomsobjekt. Sjå nærare om dette i avsnitt 4.4.2 ovanfor.

[side 49]

Tredje ledd regulerer tilhøvet til løysingsrettar som har heimel i lov. Når det gjeld tilhøvet til løysingsrettar som har heimel i lov, skil departementets framlegg seg noko frå framlegget frå Sivillovbokutvalet. Utvalet foreslo at lovheimla løysingsrettar skulle falle inn under lova, likevel med praktiske viktige innskrenkningar og presiseringar, sjå § 23 i Sivillovbokutvalets lovutkast. Etter departementets lovutkast skal imidlertid ikkje løysingsrettslova gjelde for løysingsrettar som har heimel i lov, med mindre anna er sagt. Om den nærare bakgrunnen for departementet sitt val her, sjå avsnitt 4.1.2.2 ovanfor.

Med formuleringa «løysingsrettar som har heimel i lov» er det sikta til løysingsrettar som kan gjerast gjeldande direkte med grunnlag i lov, og løysingsrettar som kan gjerast gjeldande med grunnlag i forskrift eller einskildvedtak i medhald av lov, til dømes industrikonsesjonslova (1917) §§ 6, 9 og 10, konsesjonslova (1974) § 2 tredje ledd, sameigelova § 11 og servituttlova § 10. Løysingsrettar som ikkje har heimel i lov, men der det i lov er fastsett føresegner som regulerer sider ved løysingsrettane, vil i prinsippet kunne falle inn under løysingsrettslova. Døme på slike føresegner er aksjelova § 3-3 og selskapslova § 2-29. Desse gjev i seg sjølv ikkje rett til innløysing, men nærare reglar dersom løysingsrett er fastsett. Når det gjeld aksjelova § 3-3 og selskapslova § 2-29, er imidlertid tilhøvet til løysingsrettslova særskilt regulert i lovutkastet § 3 tredje ledd.

Løysingsrettslova vil derimot gjelde for løysingsrettar som har heimel i lov, dersom dette er fastsett. Det vert gjort framlegg om at løysingsrettslova skal gjelde i høve til løysingsrettar som er heimla i sameigelova og servituttlova, sjå § 23 i lovutkastet.

I og med at løysingsrettslova ikkje skal gjelde for lovheimla løysingsrettar, med mindre noko anna er fastsett, er det ikkje naudsynt å ha med § 1 siste ledd i Sivillovbokutvalets lovutkast om at lova ikkje skal gjelde for odels- eller åsetesrett eller heimfalsrett som staten eller andre har etter lov. Heimfallsrett som derimot måtte ha anna grunnlag enn lov (til dømes avtale), vil falle innanfor lovas bruksområde, forutsett at vilkåra i lova elles er til stades..

Til § 2 Tilhøyrsle

Paragrafen regulerer kva som skal fylgje med som tilhøyrsle når eigedomen blir overdratt frå eigaren til løysingsrettshavaren. Den svarar til Sivillovbokutvalets lovutkast § 2. Utvalets framlegg er nærare omtalt i rådsegna s 54. Sjå elles proposisjonen heravsnitt 4.4.3.

Paragrafen slår fast at løysingsrett til fast eigedom òg omfattar tilhøyrsla til eigedomen. Dette gjeld som fråvikeleg regel, slik at dersom noko anna er fastsett i skipingsgrunnlaget for løysingsretten (til dømes avtale, testament eller gåvedisposisjon) vil dette siste gå føre, jf § 4. Dersom ein på bakgrunn av ei tolking av skipingsgrunnlaget kjem til at ikkje noko er regulert om tilhøvet til tilhøyrsla, skal avhendingslova sine føresegner om tilhøyrsle til fast eigedom ved eigedomsavhending (avhendingslova §§ 3-4 til 3-6 [3-4, 3-5, 3-6]) gjelde tilsvarande. Når det gjeld det nærare innhaldet i avhendingslova §§ 3-4 til 3-6 [3-4, 3-5, 3-6], viser departementet til NOU 1979: 48 Avhending av fast eigedom s 3031 og s 37-39 [37, 38, 39], Ot prp nr 66 (1990-91) s 35-37 [35, 36, 37] og 85-88 og Innst O nr 71 (1991-92) s 5.

I dei tilfella der det i skipingsgrunnlaget for ein forkjøpsrett ikkje er fastsett noko om tilhøvet til tilhøyrsle, vil det fylgje av § 2 i lovutkastet at tilhøyrsle som nemnt i avhendingslova §§ 3-4 til 3-6 [3-4, 3-5, 3-6] skal fylgje med. Er imidlertid situasjonen slik at forkjøpsrettshavaren trer inn i tredjemanns (ervervarens) rettar og plikter etter lovutkastet § 14, så vil det vere rettstilhøvet mellom avhendaren og ervervaren som er avgjerande for tilhøvet til tilhøyrsle. Er det til dømes avtalt mellom avhendaren og ervervaren kva for tilhøyrsle som skal fylgje med, er dette også avgjerande for forkjøpsrettshavarens rett. Er til dømes ikkje noko avtalt mellom avhendaren og ervervaren – og det dreier seg om ei eigedomsoverføring som fell inn under avhendingslova – vil det vere avhendingslova §§ 3-4 til 3-6 [3-4, 3-5, 3-6] som regulerer tilhøvet også til forkjøpsrettshavaren. I så fall blir resultatet av kva som skal fylgje med som tilhøyrsle, det same som etter løysingsrettslova, jf § 2.

Til § 3 Aksjar og selskapspartar

Paragrafen regulerer løysingsrettslova sitt verkeområde i høve til løysingsrettar til aksjar og selskapspartar. Lova skal i utgangspunktet berre gjelde for løysingsrett til fast eigedom. Både Sivillovbokutvalet og departementet meiner likevel at lova bør omfatte løysingsrett til aksjar og andre selskapspartar der selskapet har til hovudføremål å eige og styre fast eigedom (eigedomsselskap). Om bakgrunnen for dette, sjå rådsegna s 45 og avsnitt 4.4.4 i proposisjonen her.

Fyrste ledd fastset at lova gjeld for løysingsrettar til aksjar og andre selskapspartar der selskapet har til hovudføremål å eige og styre fast eigedom (eigedomsselskap). Sivillovbokutvalet seier dette om kva som ligg i føresegna (rådsegna s 5455):

«I mange tilfelfelle går det klårt fram av vedtektektene at kravet til «hovudføremål» er [side 50] oppfylt. Burettslag, bustadaksjeselskap og leigegardsselskap er klåre døme på tilfelle som vil gå inn under lova.

Det må krevjast at det å eiga og driva fast eigedom er det heilt sentrale føremålet med selskapet, og ikkje berre går inn som ein lekk i annan verksemd. Industriselskap, bankar, forsikringsselskap o.l. vil såleis falla utanom, sjølv om dei kan ha store og verdfulle faste eigedomar.

Det er heller ikkje nok at eigedomsforvalting kan seiast å vera det viktigaste føremålet. Det må vera det klårt dominerande føremålet for at tilfellet skal gå inn under § [3]

I andre ledd er det fastsett at løysingsretten også gjeld leigerett, innskot ol som er knytt til selskapsparten. Normalt vil dette allereie fylgje av ei tolking av skipingsgrunnlaget før løysingsretten, men dette er likevel teke inn i lovteksten for at det ikkje skal oppstå tvil.

Etter tredje ledd skal lova ikkje gjelde for løysingsrett som er regulert i lov 4 februar 1960 nr 2 om borettslag eller lov 4 juni 1976 nr 59 om aksjeselskaper § 3-3 og lov 21 juni 1985 nr 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper (selskapsloven) § 2-29. Når departementet har valt å halde desse løyingsrettane utanfor, har dette samanheng med at tilhøvet til desse er relativt utførleg regulert i burettslagslova, aksjelova og selskapslova, sjå nærare om dette i avsnitt 4.1.2.2 og 4.4.4 ovanfor.

I høve til løysingsrettar til aksjar i eigedomsselskap inneber dette at vedtektsfesta løysingsrettar til føremon for andre aksjeeigarar eller andre, fell utanfor løysingsrettslova. Tilhøvet til desse rettane vert heilt ut regulert av føresegnene i aksjelova. Løysingsrettar til aksjar der løysingsrettane har eit anna grunnlag enn vedtektene, fell derimot inn under løysingsrettslova. Når det gjeld ansvarlege selskap, vil avtalt løysingsrett for dei øvrige deltakarane i selskapet falle utanfor løysingsrettslova. Her vil selskapslova § 2-29 regulere tilhøvet til desse løysingsrettane. Andre løysingsrettar vil derimot falle inn under løysingsrettslova, forutsett at det dreier seg om eit eigedomsselskap.

Til § 4 Høvet til å fråvike lova

Paragrafen regulerer høvet til å fråvike lova sine føresegner.

Sivillovbokutvalet har peika på at løysingsrettar vert nytta for svært ulike føremål og i ulike situasjonar, og at det av den grunn er naudsynt å ha eit visst rom for individuell regulering i det einskilde tilfellet. Dette har utvalet teke konsekvensen av i sitt lovframlegg ved i § 4 å fastsetje at føresegnene i kapitlet kan fråvikast i avtale når ikkje anna er særskilt sagt. Utvalet har meint at det er bruk for ein del ufråvikelege reglar for at ein skal kunne få bort ein del uheldige sider som slike rettar kan skape. Dette er bakgrunnen for at nokre av føresegnene er gjort ufråvikelege.

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til Sivillovbokutvalet sitt framlegg på dette punktet. Departementet er òg einig i at lova sitt utgangspunkt bør vere at ho kan fråvikast, og har utforma § 4 i samavar med dette. Der føresegna er meint å vere ufråvikeleg, er dette sagt uttrykkeleg i paragrafen.

Departementets utkast fråvik likevel Sivillovbokutvalet sitt framlegg noko. Dette skuldast for det fyrste at departementet har valt ei anna løysing når det gjeld tilhøvet til lovfesta løysingsrettar, sjå merknadene til § 1 siste ledd og § 3 ovanfor. Dette gjer at det ikkje er naudsynt å ha eit eige kapittel om «avtala løysingsrettar», slik Sivillovbokutvalet har i sitt lovframlegg (kapittel 2). For det andre har departementet valt i § 4 å tale om høvet til å fråvike føresegnene i lova «i avtale eller anna rettsgrunnlag». «Anna rettsgrunnlag» er teke med av di lova som utgangspunkt også skal kunne fråvikast der skipingsgrunnlaget er eit anna enn avtale, t d testament. Nokon realitetskilnad frå Sivillovbokutvalets framlegg skulle likevel ikkje dette innebere, sjå rådsegna s 55.

Til § 5 Løysingsrett skipa ved avtale, avtaleform

Paragrafen er i samsvar med Sivillovbokutvalets framlegg til § 5 i lovutkastet.

Fyrste ledd fastset at munnleg avtale er like bindande for partane som ei skriftleg avtale. Sjå nærare om dette i punkt 4.5 ovanfor og rådsegna s 48 og 5556.

Andre ledd fyrste punktum gjev kvar av partane ein rett til å krevje at ei munnleg avtale vert sett opp skriftleg. Dette kan kvar av dei krevje anten i samband med at avtala vert inngått, eller seinare. Det er ei føremon at løysingsrettar har eit så godt bevisgrunnlag som mogleg. Dette tilseier at det alltid bør vere ein rett for kvar av partane til å få sett opp avtala skriftleg. I andre punktum er det fastsett at føresegna i andre ledd fyrste puntum ikkje kan fråvikast ved avtale.

Til § 6 Lengstetid

Paragrafen fastset lengstetid for løysingsrettar. Den gjeld i utgangspunktet for alle typar løysingsrettar skipa ved private disposisjonar, slik som ved avtale, gåve eller testament. Om bakgrunnen for føresegna viser departementet til det som er sagt i avsnitt 4.7 ovanfor, med tilvisingar til Sivillovbokutvalets drøftingar om lengstetid.

[side 51]

Fyrste ledd fastset at løysingsretten ikkje gjeld for lengre tid enn 25 år. 25 år er ei lengstetid. Det kan til dømes fylgje av skipingsgrunnlaget at løysingsretten gjeld for ei kortare tid enn 25 år. Det kan òg vere at retten er utforma slik at den går inn under Grunnlova § 108, og fell bort av den grunn før 25 år er gått. Retten kan òg tenkjast å ha falle bort etter ei tid på grunn av endringar i tilhøva, sjå Rt 1981 s 10 og omtalen av denne i avsnitt 4.7 ovanfor.

Fristen på 25 år er i samsvar med framlegget frå Sivillovbokutvalet. Utvalet har gjeve denne grunngjevinga for kvifor nettopp 25 år er valt, sjå rådsegna s 56:

«Den tidsråma som skal fastsetjast, må gjeva rimeleg høve til å vareta dei føremåla ein løysingsrett normalt skal tena. Samstundes må ein unngå at retten vert kvilande så lenge at det skaper urimelege tyngsler for eigaren av eigedomen.

Utvalet gjer framlegg om ei grense på 25 år som hovudregel. Dette tilsvarar omlag ein generasjon. Det vil normalt ikkje vera bruk for å operera med eit lenger tidsperspektiv enn dette for å vareta dei omsyna som ligg bak ein løysingsrett.

Innanfor dette tidsperspektivet vil det og i stor grad vera mogeleg å forutsjå dei vanskane ein løysingsrett kan føra til.»

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til valet av 25 år som lengstetid for løysingsrettar, og heller ikkje departementet har sett grunn til å gjere framlegg om noko anna her.

Andre ledd inneheld nokre unntak frå hovudregelen om at løysingsrett har ei lengstetid på 25 år. Bokstav a svarar innhaldsmessig til Sivillovbokutvalet sitt framlegg til § 6 andre ledd, og fastset unntak for løysingsrett som ligg til ein fast eigedom der grunnen er fråskilt eigedomen eller er høveleg til å slåast saman med den. For slike rettar skal det etter lova ikkje gjelde nokon tidsgrense. Tidsgrense kan derimot fylgje av skipingsgrunnlaget.

Når det gjeld tilhøvet til fråskilde delar av eigedomen (parsellar), viser Sivillovbokutvalet til at eigaren av hovudbruket bør kunne ha kontroll med kven som vert eigar av den fråskilde parsellen. Det bør derfor ikkje gjelde nokon tidsgrense i slike høve. Dette vil til dømes sikre han mot å få uynskte personar som grannar, noko som er særleg viktig der husa ligg nær einannan med felles veg, brygge eller liknande (rådsegna s 57). Vidare heiter det om dette:

«Løysingsrettar til fråskild grunn vert ofte skipa i samband med sal av parsellar til sysken eller andre nærståande. I mange tilfelle er det foreldre som får fråskilt parsellar for dei av borna som ikkje skal overta hovudbruket, for å sikra dei tilknyting til staden. Deira interesse i å kunna disponera fritt over parsellen gjennom sal til utanforståande må i slike tilfelle ha mindre vekt enn der det gjeld meir ordinære sal. Den interessa eigaren av hovudbruket har i å kunne kontrollera kven som vert eigar av slike parsellar eller slå dei saman med hovudbruket, vil ikkje verta mindre sjølv om det går lang tid.»

Når ein løysingsrett skal reknast å liggje til ein fast eigedom (reell rett), eller reknast som ein personleg rett, må avgjerast på grunnlag av ei tolking av skipingsgrunnlaget. Sivillovbokutvalet har i kapitlet om gjeldande rett gjort nærare greie for kva for moment som det har vore vanleg å leggje vekt på ved vurderinga, sjå rådsegna s 1920.

Om løysingsrett som ligg til fast eigedom og gjeld grunn som høver til å slåast saman med den faste eigedomen som retten ligg til, seier utvalet (s 57):

«Rett til grunn som høver til samanslåing med rettshavareigedomen vil truleg vera mest aktuell i samband med landbrukseigedomar. Her vil løysingsrett til tilleggsareal i stor grad ha same føremål som den forkjøpsretten Staten har etter konsesjonslova § 2. Ein privat løysingsrett for grannen vil føra til at det offentlege ikkje treng gjera bruk av sin forkjøpsrett for å skaffa dette bruket tilleggsareal. Den private retten vil likevel ikkje hindra det offentlege i å gjera gjeldande sin forkjøpsrett for andre føremål, eller til fordel for andre jordsøkjande dersom ein ynskjer det, jf. konsesjonslova § 12. Den private løysingsretten vil kunna nyttast i tilfelle der det offentlege ikkje ynskjer å gjera bruk av sin forkjøpsrett. Det kan og vera at den etter sitt innhald kan gjerast gjeldande i tilfelle der det offentlege ikkje har forkjøpsrett.

Vurderinga av når eit grunnstykke «høver til å slåast saman» med rettshavareigedomen må sjølvsagt vera konkret og nokså skjønsmessig. Der rettshavareigedomen er ein jordbrukseigedom må ein leggja driftsøkonomiske vurderingar til grunn. Det er ikkje noko vilkår at eigedomane grensar til einannan, men dei må liggja slik i høve til einannan at det høver å driva dei som ei driftseining.»

Andre ledd bokstav b gjer unntak frå lengstetida når løysingsrett til ein aksje eller annan part tilkjem andre parteigarar i same selskap eller sameige. Denne føresegna svarar til § 6 tredje ledd i Sivillovbokutvalets lovutkast, og tek sikte på dei tilfella der det er eit vilkår for å ha løysingsrett at ein er parthavar. Løysingsretten vil ofte vere fastsett i vedtektene for selskapet eller sameiget, men kan òg tenkjast å fylgje av anna skipingsgrunnlag. Sivillovbokutvalet uttalar mellom anna dette om føresegna (rådsegna s 57):

«Føremålet med føresegner om løysingsrett vil vera både å hindra at utanforståande kjem inn i rettshøvet, og å halde oppe balansen [side 52] mellom partane. Dette er føremål som vil vera aktuelle så lenge selskapet eller sameiga er til. Det vil og vera ein viktig normalføresetnad for dei som går inn i eit selskap eller ei sameige, at dei føremåla løysingsretten skal vareta vert oppfylt. Ei ufråvikeleg tidsgrense ville etter utvalet sitt syn føra til ei urimeleg og uheldig avgrensing av parthavarane sitt høve til å sikra stabilitet i selskaps- og sameigetilhøve.

Utvalet viser og til at ein i sameigehøve har lovfesta løysingsrett for medeigarane ut frå dei omsyn som er nemnt ovanfor (sameigelova § 11). Ein løysingsrett som ligg til ein sameigepart i fast eigedom ville truleg gå inn under unnataket i andre stykket [Andre ledd bokstav a i departementets utkast], men ein tek det med her for å gjera dette heilt klårt.»

Tredje ledd inneheld òg eit unntak frå hovudregelen i fyrste ledd om at løysingsrett fell bort etter 25 år. Etter denne kan løysingsrett som ligg til føretak og gjeld grunn til utviding eller tilfang til drift av føretaket, gjelde for opp til 50 år. Føresegna svarar heilt ut til § 6 fjerde ledd i Sivillovbokutvalets utkast. Utvalet peikar på at det i mange høve kan vere viktig for eit føretak å sikre seg den framtidige drifta gjennom løysingsrett til område der ein ventar å finne tilgang til drifta, til dømes leire, kalkstein, grustak eller liknande etter kvart som det trengst. Det same gjeld grunn til utviding. Ofte vil det vere ein føremon å knyte retten direkte til føretaket i staden for dei personane eller selskapa som står bak, eller til nokon særskilt fast eigedom. Sivillovbokutvalet viser til at slike løysingsrettar vil ha ein parallell i dei såkalla bedrifts- eller føretaksservituttar som er omtalt i Rådsegn 5 om særlege råderettar over framand eigedom s 33.

Om ein løysingsrett ligg til eit føretak eller til ein person, må avgjerast på bakgrunn av ei tolking av skipingsgrunnlaget. Sivillovbokutvalet nemner at det er mogleg at ein her må stille seg noko friare til ordlyden i skipingsgrunnlaget enn det som gjeld ved grensedraginga mellom reelle og personlege rettar. Dette fordi det her ikkje finst nokon innarbeidd språkbruk. Vidare heiter det i rådsegna s 58:

«Det avgjerande må vera om retten er gjeven til eit sjøvstendig føretak som kan drivast uavhengig av nokon konkret rettshavar. Ein må og dra inn andre tolkingsmoment som kan vera aktuelle i det einskilde tilfellet. Retten kan til dømes vera gjeven for å sikra leveveg for visse personar. Den som har fått overta slektseigedomen, gjev til dømes ein bror rett til å kjøpa dei areala som trengst for å driva grustak. I eit slikt tilfelle er det ikkje utan vidare klårt at retten skal fylgja føretaket dersom det skifter eigar. Likevel vil ein måtte gå ut frå at det er høve til å avtala ein slik rett for opp til 50 år, så lenge det er broren som driv grustaket.»

Fjerde ledd fastset at fyrste og tredje ledd er ufråvikelege i den forstand at det i avtale (eller anna rettsgrunnlag for løysingsretten) ikkje kan fastsetjast at løysingsretten skal vare lengre enn 25 og 50 år. Det vil derimot ikkje vere noko til hinder for å fastsetje kortare lengstetid. For dei løysingsrettane som går inn under andre ledd, vil det i avtale eller anna rettsgrunnlag kunne fastsetjast lengre tidsgrenser enn 25 år, eller inga tidsgrense i det heile teke.

Til § 7 Overførings- og fråskiljingsforbod

Fyrste ledd regulerer høvet til å overføre løysingsrett til andre rettshavarar. Utgangspunktet er at løysingsrett ikkje kan overførast eller gå i arv. Føresegna er imidlertid fråvikeleg, jf § 4. Løysingsretten kan derfor overførast eller gå i arv dersom dette fylgjer av skipingsgrunlaget. Fyrste ledd svarar til § 7 fyrste ledd i Sivillovbokutvalets lovutkast, likevel med den skilnaden at det etter utvalts utkast var eit krav om at det måtte gå uttrykkeleg fram av skipingsgrunnlaget dersom løysinsgsretten skulle kunne overførast. Etter departementets utkast gjeld ikkje noko slikt kvalifisert krav til rettsgrunnlaget. Sjå avsnitt 4.9 om bakgrunnen for dette.

Andre ledd regulerer retten til å overføre og skilje ifrå rettar som nemnt i § 6 andre og tredje ledd. Utgangspunktet er at desse skal fylgje med ved overdraging av den eigedomen, parten eller det føretaket som retten ligg til. Føresegna representerer såleis eit unntak frå det som elles fylgjer av fyrste ledd. Føresegna svarar til § 7 andre ledd i utvalets lovutkast. Utvalet har mellom anna sagt dette om føresegna (rådsegna s 59):

«Retten kan altså gå over til nye eigarinteresser, men berre dersom desse samstundes overtek dei interessene som retten skulle tena, gjennom overtaking av eigedomen eller føretaket. For den som er forplikta etter avtalen vil dette likevel vera ein sikrare situasjon enn om retten skulle kunne overdragast fritt. Det vil også vera klårt på førehand at slik overdraging skal kunna skje. Poenget med å leggja retten til eigedomen eller føretaket vil nettopp vera å gjera retten uavhengig av kven som til ei kvar tid er eigar.

Regelen er i samsvar med det ein etter gjeldande rett vanlegvis ville koma fram til gjennom tolking, jf Austenå [Løsningsrettigheter (1976)] s 150.»

Dersom ein løysingsrett ligg til ein eigedom eller eit føretak utan at retten har eit innhald som nemnt i § 6 andre eller tredje ledd, vil den ikkje vere omfatta av fråskiljingsforbodet. I dei fleste tilfella vil ein nok likevel kome til at ein løysingsrett som er lagt til ein fast eigedom eller eit føretak skal fylgje med ved overføringa, og ikkje kunne avhendast særskilt eller skiljast ifrå eigedomen på annan måte.

[side 53]

Sivillovbokutvalet har drøfta om det er grunn til å gjere unntak frå forbodet mot fråskiljing tilsvarande dei unntaka ein har for sameigepartar og råderettar som ikkje høver eller trengst til utnytting saman med den faste eigedomen dei ligg til, jf sameigelova§ 10 andre ledd og servituttlova § 9 andre ledd. Utvalet har kome til at dette ikkje er aktuelt for løysingsrettar, og viser til at grunngjevinga for oppretting av rettar som nemnt i løysingsrettslova § 6 andre og tredje ledd er at dei nettopp trengst for eigedomen eller føretaket. Utvalet seier om dette i rådsegna s 59:

«I mange tilfelle vil det vera ein avgjerande føresetnad for den som går med på å gje eigedomen eller føretaket ein løysingsrett, at det skal tena eit visst føremål. Dersom utviklinga fører til at retten vert uturvande eller ulagleg til dette føremålet, vil løysinga oftast verta at retten fell bort.»

Departementet er einig i dette.

I tilknyting til spørsmålet om overførings- og frådelingsforbod, drøftar Sivillovbokutvalet kva som skal skje med rettar som ligg til eit føretak dersom føretaket kjem ut av drift ei tid. Vidare drøftar utvalet spørsmålet om kva som skal skje med ein rett som ligg til fast eigedom dersom eigedomen vert delt. Utvalet har ikkje gjort framlegg om særskilt lovregulering av dette. Departementet har heller ikkje funne det naturleg å freiste å lovregulere dette nærmare. Heller ikkje nokon av høyringsinstansane har gjeve uttrykk for noko ynskje om lovregulering. Departementet nøyer seg derfor med å vise til det utvalet har sagt om dette i rådsegna s 5960.

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om at føresegna i andre ledd skal vere ufråvikeleg. Departementet oppfattar dette slik at det skal vere forbod mot i skipingsgrunnlaget å fastsetje at rettane som nemnt i andre og tredje ledd skal kunne skiljast ifrå. Sjølv om hovudregelen bør vere at slike rettar ikkje kan skiljast frå eigedomen/føretaket, kan departementet vanskeleg sjå nokon grunn til at partane ikkje bør kunne gjere førehandsavtale om noko anna. Ein annan ting er at ved ei slik førehandsavtale vil løysingsretten lett miste sin karakter av å vere ein slik rett som ligg til eigedomen/føretaket, og dermed falle utanfor § 7 andre ledd. Dette er likevel ingen grunn til å gjere føresegna ufråvikeleg. Departementet har derfor ikkje teke med føresegna om at andre ledd skal vere ufråvikeleg.

Til § 8 Rettsovergang til nærståande

Paragrafen avgrensar forkjøpsrettshavarens rett til å gjere løysingsrett gjeldande der eigedomen vert overdratt til personar som står eigaren nær. Det er i avsnitt 4.10 ovanfor gjort nærare greie for bakgrunnen for føresegna og det nærare innhaldet i denne.

Fyrste ledd fyrste punktum avgrensar forkjøpsrettshavarens rett til å gjere løysingsretten gjeldande der eigedomen vert overført til ektemake, til livsarving, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, eller til nokon annan som i dei siste to åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Med formuleringa «ektemake» vil òg personar som lever saman i registrert partnerskap vere omfatta, jf lov 30 april 1993 nr 40 om registrert partnerskap § 3 andre ledd. Vidare vil formuleringa «livsarving» innebere at også adoptivbarn vert omfatta, jf lov 28 februar 1986 nr 8 om adopsjon § 13.

Fyrste ledd andre punktum regulerer dei tilfella der ektemaken overtek bustadeigedomen i samband med separasjon og skilsmål, samt der husstandsmedlem overtek eigedomen etter føresegnene i lov 4 juli 1991 nr 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfelleskap opphører § 3. Også ved slik rettsovergang må forkjøpsrettshavaren finne seg i at forkjøpsretten skal stå tilbake. Når det gjeld høve til husstandsmedlemmer, vil desse normalt vere verna allereie gjennom fyrste punktum. Dette fordi dei «dei siste to åra» ofte vil ha høyrt til same husstand. Andre punktum har likevel ei sjølvstendig meining i dei tilfella der dette vilkåret ikkje er oppfylt, men der vilkåra i husstandslova §§ 1 og 3 er oppfylt, til dømes fordi partane «har, har hatt eller venter barn sammen», jf husstandslova § 1 siste punktum.

Paragrafen er ufråvikeleg når det gjeld forkjøpsrett til bustadeigedom, jf andre ledd. Dette inneber at det i skipingsgrunnlaget for løysingsretten – eller på anna grunnlag – ikkje kan fastsetjast at ervervaren av eigedomen ikkje skal ha det vernet som paragrafen gjev. Når forkjøpsretten fyrst er aktualisert, er det imidlertid ikkje noko i vegen for at partane (forkjøpsrettshavaren og den som er verna etter paragrafen) vert samde om at forkjøpsrettshavaren skal kunne overta eigedomen. Dette er elles i samsvar med framlegget frå Sivillovbokutvalet, og departementet viser til det som er sagt om dette i rådsegna s 63.

Paragrafen regulerer ikkje forkjøpsrettar som er fastsett i samband med tenestetilhøve. Desse vert regulert av § 9, sjå omtalen av denne like nedanfor.

Til § 9 Løysingsrett i samband med tenestetilhøve

Paragrafen regulerer høvet til å nytte løysingsrettar som er fastsett i samband med tenestilhøve. Sjå nærare om bakgrunnen for paragrafen [side 54] og om hovudpunkta i denne i avsnitt 4.10.2 ovanfor. Som nevnt der er det ikkje sjeldan at arbeidsgjevarar for å sikre seg folk til verksemda eller av andre grunnar, har hjelpt til med å skaffe dei tilsette bustad ved å feste bort eller overdra bustadtomt med eller utan hus på. I desse tilfella er det nokså vanleg at det vert avtalt løysingsrett for arbeidsgjevaren til festeretten (og bygningane) eller eigedomen.

Paragrafen avgrensar løysingsrettshavarens rett til å gjere gjeldande løysingsretten i to situasjonar.

· For det fyrste vert forkjøpsrettshavarens rett til å gjere løysingsrett gjeldande avgrensa der eigaren overdreg eigedomen til dei som er verna etter løysingsrettslova § 8. I slike tilfelle kan forkjøpsrettshavaren berre gjere løysingsretten gjeldande dersom «det er særleg om å gjere for forkjøpsrettshavaren, og det etter tilhøva ikkje vil verke urimeleg». Når det gjeld kva som nærare ligg i desse vilkåra, viser departementet til det som er sagt i avsnitt 4.10.2 ovanfor.

· For det andre vert løysingsrettshavarens rett til å gjere løysingsrett gjeldande avgrensa slik at retten ikkje kan gjerast gjeldande når eigaren sluttar i tenesta for å gå av med alders- eller uførepensjon.

Paragrafen er ufråvikeleg, jf andre ledd. Dette inneber, på same måte som etter § 8 andre ledd, at det i skipingsgrunnlaget for løysingsretten – eller på anna grunnlag – ikkje kan fastsetjast at ervervaren av eigedomen ikkje skal ha det vernet som paragrafen gjev. Sjå elles merknadene til § 8 andre ledd om dette.

Til § 10 Førehandstilbod

Paragrafen gjev eigaren av den eigedomen som det kviler forkjøpsrett på, ein rett til å krevje at forkjøpsrettshavaren tek standpunkt til om han vil nytte retten, før eigedomen vert avhenda til andre. Dersom forkjøpsrettshavaren avslår å gjere retten gjeldande, fell forkjøpsretten bort.

Det har etter gjeldande rett vore uvisst om eigaren av den eigedomen som det kviler forkjøpsrett på, har ein slik rett som det no vert gjort framlegg om i § 10. Sivillovbokutvalet har vist til at det vanlege synet nok har vore at forkjøpsrettshavaren har krav på å få sjå kva andre er viljuge til å gje for eigedomen, før han tek standpunkt til om han vil nytta seg av retten til å gå inn i kjøpet.

Sivillovbokutvalet har gått inn for å lovfeste ein rett for eigaren til på førehand å få avklart om forkjøpsretten kjem til å bli gjort gjeldande. Om dette seier utvalet (rådsegna s 64):

«Utvalet mei[n]er det vil vera ein fordel med ein regel som gjev høve til å få ei avklaring på forkjøpsrettsspørsmålet utan å dra inn tredjemann som kjøpar.

Ein slik «interpellasjonsrett» for eigaren vil nok vera eit skår i rettshavaren si rettsstilling, ved at han må ta stilling til eit tilbod utan støtte i kva tredjemann vil gje for eigedomen. Utvalet meiner likevel at det av omsyn til eigaren bør innførast ein slik rett til å krevja at rettshavaren må ta ei avgjerd.»

Ingen av høyringsinstansane har hatt innvendingar mot at det blir innført ein slik rett for eigaren. Departementet er for sin del einig med utvalet i at ein slik regel har mykje for seg, og har derfor fulgt opp Sivillovbokutvalets framlegg også på dette punktet.

Fyrste ledd stiller krav til det førehandstilbodet som eigaren må setje fram for forkjøpsrettshavaren for at førehandstilbodet skal ha dei verknadane som fylgjer av § 10 andre til fjerde ledd. For det fyrste må tilbodet frå eigaren gå ut på at rettshavaren skal kunne overta eigedomen «på nærare vilkår». I dette ligg at det i tilbodet må vere gjort greie for dei vilkåra som rettshavaren kan få overta eigedomen på, slik som pris, betalingsmåte, overtakingstid og andre sentrale vilkår som måtte vere aktuelle. Sivillovbokutvalet har framheva at det er ein føresetnad for at førehandstilbodet skal utløyse slike verknader som er nemnt i paragrafen, at rettshavaren ved å godta tilbodet skal kunne få i i stand ei bindande avtale om kjøp av eigedomen. Tilbodet må derfor ha eit slikt innhald at det – dersom det vert akseptert – tilfredsstiller krava til innhaldet i ei bindande avtale om avhending av fast eigedom. Kva for krav som vert stilt til avtaler om fast eigedom spesielt, sjå mellom anna NOU 1979: 47 s 9-10.

Etter fyrste ledd er det òg eit krav om at tilbodet skal vere «i samsvar med forkjøpsretten». Det vil altså avhenge av forkjøpsretten korleis tilbodet skal utformast, sjå om dette i rådsegna s 64. Dersom retten går ut på å overta på same vilkår som tredjemann, vil dette normalt ikkje vere nok til å utelukke ein rett til å framsetje førehandstilbod i samsvar med § 10. Forkjøpsrettshavaren må imidlertid kunne krevje å få overta eigedomen til den pris eigedomen ville gått for ved vanleg omstenad (omsetnadsverdien).

Det er i utgangspunktet forkjøpsrettshavaren som må bere risikoen for si eiga vurdering av om tilbodet er i samsvar med forkjøpsretten. Avslår han eit tilbod fordi han meiner det ikkje er i samsvar med forkjøpsretten, vil retten gå tapt dersom det seinare vert avgjort at [side 55] tilbodet var i samsvar med forkjøpsretten. Motsett vil forkjøpsretten vere intakt dersom forkjøpsrettshavarens vurdering var rett.

Tilbodet må vere sett fram «skriftleg». Eit munnleg tilbod utløyser ikkje dei verknadene som er fastsett i paragrafen. Skriftkravet omfattar òg «dei nærare vilkår» for overtakinga og opplysning om kva for verknader det har at rettshavaren svarar nei eller ikkje svarar på tilbodet, sjå om dette siste i fyrste ledd andre punktum. Det skriftlege tilbodet må setjast fram for samtlege rettshavarar, slik at dersom det er fleire som har forkjøpsrett til eigedomen, må tilbodet setjast fram for dei alle.

Rettshavaren har frist på seg på to månader for å avgjere om han vil godta tilbodet eller ikkje. Dette er i samsvar med lovframlegget frå Sivillovbokutvalet. (I rådsegna er det ein skilnad mellom den fristen som er fastsett i lovutkastet og i merknadene, i det lovutkastet har ein ein to-månaders frist, mens det i merknadene er lagt til grunn ein frist på tre månader.) Norges Skogeierforbund og Norges Bondelag har i sine høyringsfråsegner reist spørsmål om ikkje to månader er for kort frist. Det er mellom anna vist til at forkjøpsrettshavaren kan trengje lengre tid for til dømes å ordne med finansiering. I og med dei store konsekvensane det har for rettshavaren ikkje å gjere retten gjeldande, meiner også departementet at forkjøpsrettshavaren bør ha ein romsleg frist for å områ seg. Departementet meiner likevel som Sivillovbokutvalet at ein frist på to månader burde vere tilstrekkeleg. Departementet vil her peike på at det er to «effektive» månader forkjøpsrettshavaren har på seg, i den forstand at fristen vert rekna frå mottakinga av tilbodet, – det vil seie frå det tidspunktet tilbodet kjem fram til forkjøpsrettshavaren. Dette er eit anna tidspunkt enn det vanlege utgangspunktet for akseptfristen etter avtalelova § 2 andre ledd (som er den dagen tilbodet er dagsett). Forkjøpsrettshavaren får altså noko lengre tid på seg etter løysingsrettslova.

Paragrafen seier ingenting om når fristen vert avbroten. Her gjeld avtalelova si føresegn om at fristen vert avbroten når aksepten har «kommet frem» til eigaren, jf avtalelova § 2 fyrste ledd.

Etter ordlyden i lovteksten er det eigaren som kan setje fram førehandstilbod. Dette er likevel ikkje til hinder for at førehandstilbod vert sett fram av andre på vegne av eigaren. Paragrafen tek berre sikte på å gjelde ved friviljug avhending av fast eigedom. Ved tvangssal vil det vere tvangsfullbyrdelseslovens reglar som vil vere avgjerande med omsyn til om det kan setjast fram førehandstilbod for forkjøpsrettshavaren og kva slags verknader dette skal ha, sjå nærare om dette i Ot prp nr 65 (1990-91) s 43.

Andre ledd regulerer verknaden av at forkjøpsrettshavaren aksepterer tilbodet innan fristen. Eigaren er bunden til å stå ved tilbodet dersom forkjøpsrettshavaren aksepterer. Dersom tilbodet tilfredsstiller dei krav som vert stilt til eit avtalerettsleg tilbod om avhending av fast eigedom, vil det som fylgje av aksepten frå forkjøpsrettshavarens side liggje føre ei bindande avhendingsavtale mellom partane. Sjølv om det ligg føre ei slik bindande avtale, kan det gjerne tenkjast at det vil vere naudsynt med vidare tingingar for å utfylle avtala med mindre vesentlege tilhøve. Dette vil imidlertid ikkje vere noko særskilt for avhendingsavtaler skipa på bakgrunn av førehandstilbod. Også ved andre avhendingsavtaler av noko omfang vil situasjonen vere at det er naudsynt for partane å kome saman for å utfylle avtala.

Dersom det er fleire rettshavarar og dei alle svarar ja, må det avgjerast på grunnlag av ei tolking av skipingssgrunnlaget kven av dei som skal ha fyrsteretten. Om korleis skipingsgrunnlaget skal tolkast i slike høve, sjå Austenå, Løsningsrettigheter (1976) s 336-341.

Ikkje sjeldan vil forkjøpsrettshavaren kunne seie seg interessert i å kjøpe, men ynskjer å endre vilkåra, – til dømes slik at han kan få overta eigedomen til ein lågare pris enn det som er fastsett i tilbodet. Utgangspunktet vil då vere at partane må ha kome fram til ei bindande avtale før to-månadersfristen er gått ut. Hvis ikkje, vil eigaren ha dei rettane som er fastsett i tredje ledd. Kjem eigaren med eit nytt tilbod før tomånadersfristen er ute, vil fristen kunne verte lenga på grunnlag av allmenne avtalerettslege reglar.

Tredje ledd fastset verknadene av at forkjøpsrettshavaren ikkje aksepterer tilbodet, anten ved at han beint seier nei, ikkje svarar i det heile, eller svarar – men med eit mottilbod som eigaren ikkje aksepterer. Sivillovbokutvalet seier dette om føresgna (rådsegna s 65):

«Etter tredje stykket vil eigaren innan to år kunna selja eigedomen til andre utan at retten kan gjerast gjeldande dersom tilbodet ikkje vert godteke av rettshavaren. Vilkåret er at salet skjer på «same eller like strenge eller strengare vilkår».

Dersom vilkåra vert endra kan det vera vanskeleg å avgjera om vilkåra er like strenge eller strengare enn det tilbodet gjekk ut på. Det må i slike tilfelle skje ei totalvurdering der ein ser alle vilkåra om pris, overtakingstid, kårytingar, betalingsvilkår m.m., i samanheng.

Ei slik samanlikning av til dels ulike storleikar vil vera vanskeleg, og ein vil i stor grad måtte falla attende på eit skjøn. Visse overtakingsvilkår som til dømes kårytingar kan nok prissetjast nokså nøye, men også her vert det rom for skjøn.

[side 56]

Vanlegvis må ein leggja størst vekt på prisvilkåra, men andre moment kan og vera viktige for å vurdera kor strenge vilkåra er mot kjøparen.

Ein frist for sal til andre på to år, skulle gje eigaren nok tid til å finna fram til andre kjøparar, og få gjennomført eit sal.

Fristen for vidaresal etter at fylkeslandbruksstyret hadde avvist tilbod frå eigaren om kjøp, etter den tidlegare regelen i jordlova § 13, 2. stykket, var fem år. Situasjonen er likevel noko annleis der det er tale om ein privat løysingsrett. Med sterke endringar i pengeverdi og eigedomsprisar vil ein så lang frist også gjera det svært vanskeleg å samanlikna vilkåra i tilbodet og det eigedomen vert selt for. Ein måtte då ha ein regel som gav høve til å ta omsyn til endringar i verditilhøva, noko som ville verta svært vanskeleg å praktisera.

Avbryting av toårsfristen må skje ved at det vert slutta bindande avtale mellom eigaren og ein ny kjøpar før fristen er ute. Sjølv om partane har vore i tingingar, vil retten kunna gjerast gjeldande om endeleg avtale fyrst vert inngått etter at fristen er ute. I praksis vil det her kunna oppstå vanskar med å slå fast når det er inngått bindande avtale, i og med at både seljar og kjøpar vil ha interesse i å hindra at forkjøpsretten vert gjort gjeldande. Dette kan dei oppnå ved å hevda at avtalen var inngått før fristen var ute. Utvalet går likevel ut frå at ein oftast vil kunna slå fast kva som har skjedd her, og finn ikkje grunn til å stilla krav om at avtalen skal vera tinglyst før fristen er ute. Det var heller ikkje stilt noko slikt krav i jordlova § 13, 2. stykket.»

Fjerde ledd fastset at forkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande seinare (den fell bort) dersom forkjøpsrettshavaren ikkje har nytta seg av tilbodet etter fyrste ledd og eigaren deretter avhender eigedomen innan toårsfristen. Det er òg ein føresetnad for at forkjøpsretten ikkje seinare kan gjerast gjeldande at eigedomen er avhenda på same eller like strenge eller strengare vilkår enn fastsett i tilbodet, jf tilvisinga til tredje ledd. Vert eigedomen selt innan toårsfristen, og på same eller like strenge eller strengare vilkår enn det som var fastsett i tilbodet, vil forkjøpsrettshavaren ikkje kunne gjere forkjøpsretten gjeldande ved seinare eigarskifte. Forkjøpsretten har med andre ord falle heilt bort.

For at forkjøpsretten skal falle bort etter fjerde ledd, er det også eit vilkår at eigaren innan to år etter at tilbodet er framsett, avhender eigedomen. I dette ligg for det fyrste at dersom eigedomen ikkje vert overført til andre, er forkjøpsretten framleis intakt. Likeeins er forkjøpsretten intakt dersom eigedomen blir overført til andre på annan måte enn ved eigedomsavhending. Med eigedomsavhending er her meint friviljug sal, byte eller gåve. Vert eigedomen derimot overført til dømes ved tvangssal (etter tvangslova) eller arv, vil forkjøpsretten framleis hefte på eigedomen. Forkjøpsretten vil i dei sistnemnde tilfella derimot kunne falle bort av andre grunnar, til dømes ved at forkjøpsretten ikkje vert gjort gjeldande til tid som nemnt i § 12.

Paragrafen er fråvikeleg, jf § 4. Dette inneber at det i skipingsgrunnlaget kan vere fastsett at forkjøpsretten skal kunne gjerast gjeldande også ved seinare eigarskifte. Ei slik føresegn må slå igjennom overfor § 10 fjerde ledd, og forkjøpsretten vil framleis kvile på eigedomen. Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om at det i så fall må gå uttrykkeleg fram av skipingsgrunnlaget at retten framleis skal kvile på eigedomen, sjå § 11 fjerde ledd i utvalet sitt lovframlegg. Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om eit slikt kvalifisert krav til skipingsgrunnlaget fordi utvalet har sett det som viktig at vilkåra om bortfall er så klåre at dei kan gje grunnlag for å slette eller avlyse forkjøpsretten i grunnboka, jf rådsegna s 66. Departementet er einig i at dette er eit viktig omsyn, men har kome til at det ikkje bør vere eit slikt kvalifisert krav til skipingsgrunnlaget på dette punktet. Departementet har i samband med spørsmålet om forbod mot overføring av løysingsrett etter § 7 drøfta eit liknande spørsmål. Også i høve til overføringsretten hadde Sivillovbokutvalet gjort framlegg om at ein overføringsrett måtte vere uttrykkeleg fastsett i skipingsgrunnlaget for at den skulle stå seg. Departementet har ikkje fulgt opp Sivillovbokutvalets framlegg på det punktet, sjå mellom anna drøftinga i avsnitt 4.9. Etter departementets syn er det dei same omsyna som gjer seg gjeldande også her mot eit slikt kvalifisert krav. Departementet viser for så vidt til det som er sagt i avsnitt 4.9 ovanfor.

Til § 11 Utløysing av forkjøpsrett

Paragrafen regulerer kva for rettsovergangar som utløyser forkjøpsrettar, og kva for tidspunkt forkjøpsrettane vert utløyst. Paragrafen svarar til § 12 i Sivillovbokutvalets lovutkast, og er – med nokre mindre redaksjonelle endringar – likelydande med utvalet sitt framlegg.

Fyrste ledd fastset at forkjøpsrett vert utløyst ved eigedomsavhending. Med eigedomsavhending er meint overføring av eigedomsrett som skjer ved sal, byte eller gåve.

Forkjøpsretten vert utløyst frå den tid det er bindande avtalt at eigedomen skal gå over til ny eigar. I dette ligg at avtala må ha vorte endeleg etter allmenne avtalerettslege reglar, – det vil seie når ingen av partane lenger kan trekkje seg frå avtala utan at det må reknast som misleghald i høve til motparten, sjå nærare om dette i rådsegna s 66. Når lovframlegget bruker formuleringa «avtala på bindande måte», [side 57] omfattar dette også gåvetilfella, sjølv om gåveoverføring i og for seg berre forutset ein einsidig disposisjon frå gjevarens side.

Andre ledd regulerer tvangssalssituasjonen. Tvangssal utløyser forkjøpsrett. Vilkåret for at forkjøpsretten vert utløyst, er imidlertid at retten ikkje fell burt som udekka etter tvangslova § 11-21, jf § 11-23, eller at det fylgjer av skipingsgrunnlaget at retten ikkje skal kunne gjerast gjeldande ved tvangssal. Retten vert utløyst når namsretten har stadfesta bodet ved orskurd, jf tvangslova § 11-30 og § 11-51, og denne har vorte rettskraftig, jf tvangsfullbyrdelsesloven § 11-34. Sjå avsnitt 3.2.1.1 ovanfor om rettstilstanden etter den gamle tvangslova (1915).

Også arveovergang utløyser forkjøpsrett, jf tredje ledd. Retten vert utløyst ved arvefallet dersom retten kan gjerast gjeldande mot alle arvingane, jf fyrste punktum. I dei tilfella der retten berre kan gjerast gjeldande mot somme av arvingane – til dømes fordi dette er fastsett i skipingsgrunnlaget for forkjøpsretten, eller fordi nokre av arvingane høyrer til den verna krinsen etter §§ 8 og 9 – vert forkjøpsretten fyrst utløyst frå den tid det ligg føre bindande avgjerd på skifte om kven som skal overta eigedomen, jf andre punktum.

Fjerde ledd regulerer dei tilfella der eigedomen vert leigd ut for ei lengre periode. Bortleige kan i visse høve vere brukt i ein freistnad på å omgå forkjøpsretten. Dersom bortleiga i realiteten er eit sal, vil dette allereie etter gjeldande rett føre til at forkjøpsretten vert utløyst. Ei føresegn som seier at bortleige over ei viss tid utløyser forkjøpsrett, vil imidlertid gjere det unaudsynleg å ta stilling til dette.

Ein får tru at i normaltilfella vil eigedomen ikkje vere leigd bort for å omgå forkjøpsretten. Bortleige av eigedomen kan ofte vere eit alternativ til sal for ein eigar som ikkje lenger vil eller kan verta sitande med eigedomen. Gjennom bortleige kan imidlertid forkjøpsretten få sterkt redusert effekt, sjølv om det ikkje er tale om proforma og freistnader på å omgå forkjøpsretten frå eigarens side. I gjeldande lovgjeving finn ein fleire døme på at forkjøpsrettar vert utløyst ved lengre bortleige. Til dømes utløyser bortleige av fast eigedom forkjøpsrett etter konsesjonslova (1974) dersom leigeretten vert stifta for meir enn 10 år, jf konsesjonslova (1974) § 10.

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om at hovudregelen etter løysingsrettslova skal vere at leigeavtaler som strekk seg over ei viss tid, utløyser forkjøpsrett. Om dette seier utvalet (rådsegna s 69):

«Utvalet har kome til at det er bruk for ein regel som fastset at leigeavtalar over ei viss lengstetid, skal utløysa forkjøpsrett. Dette vil for det fyrste avskjera tvil om provet for om det er tale om eit proformatilfelle eller ikkje. Dessutan vil ein langvarig leigeavtale kunna vera eit nokså sterkt ingrep i rettshavaren sin rett, sjølv om leigeavtalen er reell. Eigaren kan gjennom bortleige verta sitjande med eigedomen etter at hans interesse i den i realiteten har falle bort, og han ikkje har høve til å sitja med eigedomen sjølv. Han vil såleis kunna hindra at forkjøpsretten kan gjerast gjeldande der det elles ville vera ei naturleg utvikling.»

Av høyringsinstansane er det berre Norges Bondelag, Norges Skogeierforbund og Norges Eiendomsmeglerforbund som har uttalt seg om denne føresegna. Dei har alle gått mot Sivillovbokutvalets framlegg. Fråsegna frå Norges Bondelag er på mange måtar representativ for dei synspunkta som har kome fram, og i Bondelagets fråsegn heiter det mellom anna:

«Det kan være saklig grunn for å inngå bortleie – herunder forpaktning – på lengre tid enn 10 år f.eks. når mindreårige overtar/arver fast eiendom, i sykdomstilfeller etc. Riktignok kan en ved avtale om forkjøpsrett ta forbehold men det er et spørsmål om man ikke går for langt når man i en generell lov som den foreliggende lar manglende forbehold utløse forkjøpsrett når lengre leieavtale inngås. Det skal i denne forbindelse bemerkes at utvalget ikke har tatt opp til behandling bortleie av en del av eiendommen. For landbrukseiendommers vedkommende skjer det ofte i praksis at f.eks. jordveier bortforpaktes mens eieren selv driver skogen. Slike tilfeller må ikke kunne utløse forkjøpsrett.

Konklusjonen er at § 12 fjerde ledd [i Sivillovbokutvalets lovutkast] bør utgå i sin helhet.»

Departementet er einig med høyringsinstansane som har uttalt seg i at det kan vere fullt ut saklege grunnar til at eigaren ynskjer å leige ut eiegdomen ut over 10 år, og at det kan vere grunnar som talar for at forkjøpsrett ikkje burde kunne gjerast gjeldande. Departementet har likevel – som Sivillovbokutvalet – kome til at bortleiege for [side 58] meir enn 10 år bør utløyse forkjøpsrett, og kan i det alt vesentlege slutte seg til utvalet si grunngjeving. Når det gjeld dei innvendingane som har kome frå høyringsinstansane, vil departementet nemne at bortleige for meir enn 10 år allereie i dag inneber store konsekvensar for eigaren (og leigaren), til dømes utløyser slik bortleige konsesjonsplikt og forkjøpsrett etter konsesjonslova (1974) § 10, jf § 3. Dreier det seg om bortleige av ein del av ein eigedom som er nytta eller kan nyttast til jord- eller skogbruk, må fylkeslandbruksstyret ha gjeve sitt samtykke, jf jordlova § 55. Eigaren har derfor også i dag stor oppmoding om å vurdere nøye før han eller ho går til bortleige av eiegdomen i meir enn 10 år. Departementet vil også vise til at bortleige til nærståande vil kunne finne stad utan inngripen frå forkjøpsrettshavarens side, jf lovframlegget § 8. Mykje av det som Bondelaget ser som urimeleg, skulle derfor vere unngått.

Bortleige omfattar alle typar bortleige, – også slikt som forpakting og bortfeste.

Når det gjeld spørsmålet om forkjøpsretten kan gjerast gjeldande der ein står overfor bortleige for 10 år eller mindre, viser departementet til Sivillovbokutvalets drøftingar på s 69 i rådsegna, der det heiter:

«Sjølv om det er avtalt kortare leigetid enn ti år vil forkjøpsretten verta utløyst dersom avtalen gjev leigetakaren rett til lenging av leigetida ut over ti år. Ein må leggja til grunn den leigetida eigaren ville måtte gå med på dersom leigetakaren nyttar retten sin fullt ut.

Eigaren vil sjølvsagt stå fritt til å forlengja leigetida eller leiga ut til andre etter at den avtalte leigetida er ute. Dette opnar eit visst høve til å omgå forkjøpsretten. Dersom det er klårt at eigaren alt ved inngåinga av leigeavtalen tek sikte på å leiga ut eigedomen i meir enn ti år vil retten vera utløyst. Det vil neppe vera mogeleg å føra prov for dette i særleg mange tilfelle.

Ein kan heller ikkje utan vidare leggja til grunn at det har skjedd ei omgåing av forkjøpsretten, sjølv om ein i ettertid kan slå fast at eigedomen har vore bortleigd samanhengande i meir enn ti år. Det er likevel ikkje sikkert at eigaren då utleigeperioden starta hadde planar om så langvarig bortleige.

Saman med andre moment vil bortleige i meir enn ti år likevel kunne vera tilstrekkeleg til å kunna slå fast at det har skjedd ei omgåing, ved at det alt frå starten har vore meininga å leiga bort i meir enn ti år.

Retten vil då kunna gjerast gjeldande frå det tidspunktet det vart klårt at den leigeavtalen som var inngått i realiteten var tenkt å gjelda for meir enn ti år. Fristen etter § 13 [§ 12 i departementets lovutkast], jf. nedanfor vil då gå frå det tidspunktet rettshavaren burde skaffa seg kunnskap om det reelle tilhøvet. Det vil sei at det må ha skjedd noko som gjev han ei tilstrekkeleg sterk oppmoding til å undersøkja, og det må vera mogeleg for han å verta klår over dei reelle tilhøva. Det kan ikkje stillast strenge krav til aktivitet frå rettshavaren si side i ein slik situasjon, jf. merknadane til § 13 [§ 12 i departementets lovutkast].»

Bortleige ut over 10 år utløyser forkjøpsrett i samsvar med skipingsgrunnlaget for retten. Det vil seie at rettshavaren ikkje får rett til å tre inn i leigeavtala, men til å verte eigar av eigedomen i samsvar med skipingsgrunnlaget for retten. Når det gjeld frist for å gjere retten gjeldande, korleis kravet skal setjast fram, og korleis løysingssummen skal fastsetjast, gjeld dei allmenne føresegnene i løysingsrettslova, med mindre noko anna er sagt.

Fjerde ledd andre punktum gjeld tilfella der det er gjort avtale om tilfang til drift av eit føretak. Slike avtaler skal ein kunne inngå for lengre tid enn 10 år utan at dei utløyser forkjøpsrett. Sivillovbokutvalet viser til at slike avtaler må vere langsiktige på grunn av føretakets interesser. Videre utaler utvalet (s 69):

«I tillegg vil det ofte knyta seg sterke økonomiske og samfunnsmessige interesser til slike føretak, og utvalet har kome til at det bør vera høve til å skipa slike rettar utan at forkjøpsretten skal verta utløyst. Regelen hindrar likevel ikkje at forkjøpsretten kan verta utløyst fordi avtalen fører til inngrep i eigedomen som eigaren ikkje har rett til å foreta i høve til rettshavaren, … .»

Felles spørsmål for fleire av overføringsmåtane som er nemnt i fyrste til fjerde ledd, vil vere om forkjøpsretten vert utløyst der forkjøpsretten berre gjeld ein del av den faste eigedomen som vert overført. Hovudregelen har vore at ein forkjøpsrett som er knytt til ein del av ein eigedom som blir avhenda, vert utløyst når heile eigedomen vert overført, sjå mellom anna Rt 1988 s 1199 og Austenå, Løsningsrettigheter (1976) s 352-354. Det er med lovframlegget her ikkje meint å gjere nokon realitetsendring i det som hittil har vore oppfatta som rettstilstanden. Hovudregelen vil vere at forkjøpsretten vert utløyst. Paragraf 11 vil berre regulere kva for rettsovergangar som vil utløyse forkjøpsretten og kva for tidspunkt forkjøpsretten vert utløyst

Ein litt annan situasjon er der eigedomsoverføringa berre gjeld ein del av eigedomen som det kviler løysingsrett på. Her oppstår spørsmålet om denne avhendinga utløyser forkjøpsrett. Ulike spørsmål kan her tenkjast å oppstå: Har eigaren i det heile teke rett til – på bakgrunn av forkjøpsretten – å avhende ein del av eigedomen? Kva slags fylgjer har det for retten at ein del av eigedomen vert avhenda? – Utløyser det rett til å nytte forkjøpsretten til den fråskilde delen, til hovudbruket, til begge delar, eller utløyser det ikkje forkjøpsretten i det heile teke? Framlegget til § 11 regulerer heller ikkje denne situasjonen. Desse spørsmåla må avgjerast på grunnlag av ei tolking av skipingsgrunnlaget. Dei innbyrdes ulike føremåla med forkjøpsrettane gjer at dette er spørsmål som vanskeleg kan regulerast i ei generell lov, og må i staden overlatast til avtalepraksis og domspraksis å avgjere. Spørsmåla er elles nærare omtalde i rådsegna s 17 og 70 og av Austenå, Løsningsrettigheter (1976) s 138-142.

Femte ledd regulerer dei tilfella der det hefter forkjøpsrett på ein eigedom som høyrer til eit selskap. Dersom ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender, vert forkjøpsretten utløyst. Lovframlegget er i [side 59] samsvar med Sivillovbokutvalet sitt framlegg til § 12 femte ledd, og er ein naturleg konsekvens av det standpunktet som er teke i rådsegna s 3940 og proposisjonen her avsnitt 4.4.4.

Når det gjeld spørsmålet om når ein kan seie at «styringsretten i selskapet kjem på andre hender», må dette avhenge av ei konkret vurdering. Avgjerande må vere om ervervaren får ein slik posisjon i selskapet at han kan likestillast med ein eineeigar. Lovavdelinga har i tilhøve til aksjeerverv som fell inn under industrikonsesjonslova, uttalt at eit erverv av meir enn 90% av aksjane og ein tilsvarande del av dei stemmer som kan bli gjeve på generalforsamlinga, må sjåast som ei reell overføring av selskapets aktiva. Departementet meiner at dette som hovudregel må kunne leggjast til grunn også i høve til ei allmenn løysingsrettslov.

I forlenging av dette oppstår spørsmålet om løysingsretten i slike tilfelle gjeld eigedomen eller aksjane. Departementet sluttar seg til Sivillovbokutvalet sitt syn, slik det kjem til uttrykk i rådsegna s 40. Der heiter det:

«Utvalet ser det slik at i utgangspunktet gjeld retten eigedomen. Dette endrar seg ikkje om råderetten over eigedomen på ein indirekte måte bli overført til andre. Retten gjeld framleis eigedomen og det er den som kan løysast frå selskapet. Aksjeeigarane sit då att med aksjane og kontrollen med selskapet og dei aktiva der er, herunder løysingssummen. Rettshavaren grip på den måten minst inn i selskapstilhøvet. Nokon rett til å «trenge seg inn» i dette har han aldri hatt. Ein slepp dermed ein del til dels vanskelege, verdsetjings- og oppgjersproblem som vil melda seg dersom løysinga skal gjelde aksjane. Ved den regel som utvalet gjer framlegg om, må løysingssummen for eigedomen fastsetjast for seg. Prisen for aksjane kan i den samanhang ikkje nyttast. Det rette må vere at løysingssummen for eigedomen blir fastsett ved skjønn og at omsetningsverdien blir lagt til grunn.»

Paragrafen er heilt ut fråvikeleg.

Til § 12 Frist for å gjere forkjøpsrett gjeldande

Paragrafen fastset frist for å gjere forkjøpsrett gjeldande, og reglar om bortfall av forkjøpsrett. Den svarar innhaldsmessig heilt ut til framlegget til § 13 i Sivillovbokutvalets lovutkast. Paragrafen regulerer ikkje spørsmålet om frist for å gjere andre løysingsrettar enn forkjøpsrettar gjeldande, eller når slike andre løysingsrettar fell bort. Dette vil måtte avgjerast på grunnlag av tolking av skipingsgrunnlaget og allmenne foreldings- og passivitetsreglar.

Fyrste ledd fastset at forkjøpsretten må gjerast gjeldande innan seks månader etter at forkjøpsrettshavaren fekk eller burde skaffa seg kunnskap om dei rettshøve som utløyser retten. Når fristen er sett så lang som seks månader, er dette for at forkjøpsrettshavaren skal ha ei rimeleg tid for å områ seg om han vil gjere retten gjeldande, for å ordne med finansiering osb. Seks månader kan sjå ut som ei noko lang tid, men fristen må haldast opp mot fristen etter andre ledd, der eigaren/ervervaren kan framprovosere ei raskare avklaring dersom han ynskjer dette.

Utgangspunktet for når seksmånadersfristen tek til å løpe, er når forkjøpsrettshaveren fekk kunnskap om rettshøvet som utløyser forkjøpsretten eller når han burde ha skaffa seg slik kunnskap. Korleis forkjøpsrettshavaren måtte få kunnskap om rettshøvet, har ikkje noko å seie for når fristen tek til å løpe (sjå likevel andre ledd og omtala av dette like nedanfor). Om vurderinga av når forkjøpsrettshavaren burde ha skaffa seg kunnskap om rettshøvet, uttalar utvalet (rådsegna s 70):

«Utvalet meiner at fristen også må starta dersom forkjøpsrettshavaren burde ha skaffa seg slik kunnskap som nemnt. Dette vil avskjera noko av tvilen om han i det konkrete tilfellet har fått kunnskap som nemnt. Det må og krevjast at rettshavaren i ein viss mon fylgjer med og skaffar seg kunnskap dersom det ligg føre noko som gjev han grunn til å undersøkja nærare. Kva som må liggja føre for at ein kan krevja at han tek initiativ til å skaffa seg kunnskap, vil ein måtte avgjera ved konkret vurdering i det einskilde tilfellet. Formuleringa er nokså parallell til den som vert nytta der det vert stilt krav om god tru for at ein skal vinna rett i kollisjon med tredjemanns rett, jf. til dømes tinglysingslova § 21, 1. stykket. Det gjeld her likevel ein annan situasjon, ved at det ikkje er tale om rettsvinning i høve til godtruande tredjemann. Det er tvert om rettshavaren som risikerar rettstap dersom han ikkje er påpasseleg nok. Motpartane vil og normalt vita om retten. Eit strengt krav til aktsemd frå rettshavaren si side her ville kunna gje dei eit høve til å spekulera i å la vera å opplysa om at retten er blitt utløyst, og så vona at rettshavaren ikkje fylgjer godt nok med, slik at fristen går ut før han vert merksam på at retten er aktuell. Rettshavaren si undersøkingsplikt må her avvegast mot den opplysningsplikta som eigaren i mange tilfelle vil ha ut frå vanlege lojalitetskrav i avtalehøve, jf. Rt. 1984 s. 28.

Ein kan såleis ikkje stilla så strenge krav til aktivitet og aktsemd frå rettshavaren si side her, som i høve til reglane om rettsvinning i kollisjon med tredjemann på grunnlag av god tru.

Utvalet har vurdert om ein skulle fastsetja at fristen tok til å gå frå tingslysingstidspunktet. Ein har kome til at dette neppe er tilrådeleg når ein har ein såpass kort frist som her. Det kan vanskeleg krevjast at rettshavaren fylgjer med i kva som vert tinglyst på eigedomen [side 60] til ei kvar tid. Ein slik regel ville også kunne gjera det lett for eigaren å spekulera i at rettshavaren ikkje fylgjer med ved å tinglysa overdraginga, og sjå til at det ikkje elles skjer noko med eigedomen som kan gje rettshavaren grunn til å reagera.

Utvalet har også vurdert om det bør innførast ein regel om varslingsplikt for eigaren som eit vilkår for preklusjon, tilsvarande den regelen ein har i Tyskland. Ut frå vanlege lojalitetskrav i avtalehøve ville dette vera eit rimeleg krav. Utvalet har likevel kome til at dette ville kunna skapa vanskar mellom anna fordi det i mange tilfelle ikkje vil vera klårt kven varsel skal sendast til. Det kan og vera ein stor krins av rettshavarar slik at dette er upraktisk.»

Etter andre ledd er fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande, to månader. Tomånadersfristen gjeld dersom forkjøpsrettshavaren har motteke skriftleg varsel om at retten er blitt aktuell. Bakgrunnen for denne regelen er at den skal oppmuntre eigaren (og eventuelt ervervaren) til å sende varsel til forkjøpsrettshavaren om overføringa som utløyser forkjøpsretten. På denne måten vil eigaren/ervervaren raskt få ei avklåring om forkjøpsretten vert gjort gjeldande eller ikkje, og forkjøpsrettshavaren er sikra å få varsel om overføringa. Begge sider vil såleis ha interesse av at varsel vert sendt.

Varselet skal setjast fram skriftleg. Hvis varsel vert framsett munnleg, vil det ikkje vere fristen etter andre ledd som gjeld, men etter fyrste ledd. Varselet må setjast fram av «ein part i rettshøvet». Dette vil normalt vere eigaren eller ervervaren av eigedomen. Varselet kan òg setjast fram av ein fullmektig for desse.

Fristen skal reknast frå det tidspunkt varselet er kome fram til forkjøpsrettshavaren. Det vil vere tilstrekkeleg at varselet er kome til rettshavaren si postkasse eller postboks. Nokon realitetsendring frå Sivillovbokutvalets framlegg skulle ikkje dette innebere, samanlikn § 13 andre ledd i Sivillovbokutvalets lovutkast.

Tredje ledd fastset verknaden av at forkjøpsretten ikkje vert gjort gjeldande innan fristane etter fyrste og andre ledd. Dersom forkjøpsretten ikkje vert gjort gjeldande innan fristane, kan den ikkje gjerast gjeldande på dette eigarskiftet, eller seinare. Forkjøpsretten fell med andre ord bort, med mindre noko anna skulle følgje av skipingsgrunnlaget for retten. Oversitting av fristen etter fyrste og andre ledd har altså dei same verknadene som oversitting av fristen etter førehandstilbod, jf § 10 siste ledd.

Ved sida av føresegna i tredje ledd, vil dei allmenne reglane om forelding gjelde, sjå avsnitt 4.8.1 ovanfor. Foreldingsfristen vil løpe frå det tidspunktet forkjøpsretten vert aktuell etter § 11, jf foreldingslova § 3. Kravet vert likevel ikkje forelda før 1 år etter at forkjøpsrettshavaren fekk eller burde skaffa seg kunnskap om at kravet var forfalle, jf foreldingslova § 10. Foreldingsfristen kan likevel berre lengast med 10 år etter denne føresegna, slik at etter 13 år vil kravet vere forelda sjølv om forkjøpsrettshavaren ikkje har eller ikkje burde skaffa seg kunnskap om at retten er blitt aktuell.

Det har vore vanleg å supplere foreldingsreglane med allmenne ulovfesta passivitetsreglar, sjå rådsegna s 71 og Austenå, Løsningsrettigheter (1976) s 459 og 469-73. Ved å innføre klåre fristar for å gjere retten gjeldande, vil det ikkje lenger vere rom for allmenne passivitetsreglar på dette punktet.

Paragrafen er heilt ut fråvikeleg.

Til § 13 Løysingkravet

Paragrafen fastset kva form løysingskravet skal ha og kven kravet skal rettast mot. Paragrafen svarar til § 14 i Sivillovbokutvalets lovutkast, men er utforma på ein litt annan måte, – fyrst og fremst ved at det er skilt mellom forkjøpsrettar og andre løysingsrettar. Innhaldsmessig er det likevel mest ingen skilnad.

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til utvalet sitt lovframlegg.

Etter fyrste ledd skal krav om å få overta ein eigedom med grunnlag i løysingsrett setjast fram skriftleg. Føresegna gjeld for alle typar løysingsrettar. Ho er spesielt viktig for forkjøpsrettane. Eit skriftkrav vil kunne avskjere tvil og tvist om om løysingskravet er sett fram i tide etter § 12 fyrste og andre ledd. Dersom kravet ikkje vert sett fram skriftleg, må kravet reknast som ikkje framsett, med dei verknader det vil ha etter § 12 tredje ledd. Sivillovbokutvalet hadde gjort framlegg om at det i lova nærare skulle fastsetjast kva løysingskravet skulle innehalde (utvalets utkast til § 14 fyrste ledd andre punktum). I kravet skulle nemnast kva eigedom løysingskravet gjaldt, grunnlaget for kravet og kor mykje som skulle svarast i løysingssum eller korleis løysingssumen skal fastsetjast. Departementet har valt ikkje å ta med dette. Slike krav til innhaldet vil etter departementet si meining kunne gå ut over den ukunnige som tilfeldigvis ikkje kjenner lova sine krav, og det kunne oppstå situasjonar der det ville vere urimeleg å la til dømes manglande utgreiing om korleis løysingssumen skal fastsetjast, føre til at kravet vert rekna som ikkje framsett.

Eit anna spørsmål er kven løysingskravet skal rettast mot. Dette er regulert i andre til [side 61] femte ledd. Andre ledd regulerer tilhøvet til andre rettar enn forkjøpsrettar, mens tredje til femte ledd regulerer tilhøvet til forkjøpsrettar. Sjette ledd er felles og gjeld for alle typar løysingsrettar.

For andre løysingsrettar enn forkjøpsrettar, skal kravet rettast mot eigaren av eigedomen, jf andre ledd. Eigaren av eigedomen vil normalt vere den som grunnboka peikar ut som eigar. Det kan likevel tenkjast at det er ein annan enn den som står som eigar etter grunnboka som er den reelle eigaren. I så fall skal kravet rettast mot denne. Føresegna regulerer ikkje den situasjonen der eigaren er avliden og buet er under skifte. Er arvebuet overteke av sjøvskiftande arvingar eller eigedomen er overteke uskift av attlevande ektemake, vil imidlertid det naturlege vere å rette kravet mot desse. Er buet under offentleg skifte, må kravet kunne rettast mot skifteretten. Departementet har ikkje funne det naudsynt å regulere denne situasjonen i lova, i det det her ikkje er nokon frist (etter lova) for å gjere løysingsretten gjeldande. Dette i motsetnad til tilhøvet til forkjøpsrettar, sjå § 12, jf § 11 tredje ledd, der det er meir om å gjere å ha klare reglar om fristavbryting.

Tredje ledd fyrste punktum regulerer dei tilfella der løysingskravet har sitt grunnlag i ein forkjøpsrett som er utløyst ved eigedomsavhending, jf § 11 fyrste ledd. Der skal kravet om løysing rettast til både avhendaren og ervervaren av eigedomen. Dette har sin bakgrunn i at bruk av forkjøpsretten vil kunne ha konsekvensar både rettsleg og faktisk for dei begge. For ervervaren av eigedomen vil bruk av forkjøpsrett føre til at han ikkje får den eigedomen han etter avtala skulle ha. For at ervervaren skal kunne ivareta sine interesser, er det naturleg at kravet vert framsett overfor han. Også avhendaren kan ha både rettslege og faktiske interesser knytta til bruken av forkjøpsretten. Har ervervaren ennå ikkje fått skøyte eller overteke bruken av eigedomen, går ervervarens rettar og plikter over på forkjøpsrettshavaren, jf § 14. Forkjøpsrettshavaren trer med andre ord inn i ervervarens rettar og plikter, og blir på den måten kontraktspart til avhendaren. Etter at avhendaren har gjeve frå seg eigedomsretten, vil den økonomiske hovudinteressa liggje hos den som har overteke eigedomen (ervervaren). Avhendaren kan likevel framleis ha interesser knytta til bruken av forkjøpsretten, til dømes kan det i avhendingsavtala vere gjort atterhald om kår eller anna naturalyting. Avhendaren bør derfor også i desse tilfella få krav frå forkjøpsrettshavaren.

Tredje ledd andre punktum regulerer dei tilfella der forkjøpsretten er utløyst ved tvangssal, jf § 11 andre ledd. I desse tilfella skal kravet rettast mot ervervaren og berre han. Etter at rettskraftig stadfestingsorskurd ligg føre, vil ikkje avhendaren (den tidlegare eigaren) ha noka slik interesse (faktisk eller økonomisk) i ein seinare bruk av forkjøpsrett at det er nokon grunn til at kravet også skal rettast mot han.

Fjerde ledd gjeld tilfella der forkjøpsretten vert utløyst ved arveovergang etter § 11 tredje ledd. Her skal kravet framsetjast overfor skifteretten dersom arvebuet ikkje er overteke av sjølvskiftande avingar. Dette vil fyrst og fremst vere tilfelle der buet skal skiftast offentleg, men òg der det ennå ikkje er avgjort om buet skal takast under privat eller offentleg skifte. Der buet vert skifta privat, skal kravet rettast til arvingane eller deira representant, jf fjerde ledd andre punktum. Er eigedomen overført til ny eigar, er det den nye eigaren som er rett adressat for kravet.

Det kan tenkjast at forkjøpsrettshavaren har vanskar med å få oversikt over eller finne finne fram til alle dei som kan vere adressatar for løysingskravet etter andre til fjerde ledd. Fristen for å gjere forkjøpsretten gjeldande etter § 12 kan likevel ha teke til å løpe, og forkjøpsrettshavaren bør derfor ha ein relativt enkel måte å avbryte fristen på. I femte ledd er det derfor teke inn ei føresegn om at løysingskrav framsett overfor den som har grunnboksheimel til eigedomen, alltid er nok til å avbryte fristane etter § 12 fyrste og andre ledd. Likeeins er det nok for å avbryte fristen at løysingskrav er sendt til skifteretten, endå om buet er overteke til sjølvskifte, jf andre punktum. Forkjøpsrettshavaren kan imidlertid ikkje slå seg til ro med å underrette den som har grunnboksheimelen eller å underrette skifteretten. Forkjøpsrettshavaren må syte for at dei som etter tredje og fjerde ledd skal ha kravet, får det. Elles kan forkjøpsretten falle bort som tapt ved passivitet.

Sjette ledd legg ei plikt på rettshavaren til å stille trygd for betalinga overfor eigaren av eigedomen dersom denne krev det. Føresegna svarar (på eitt punkt nær) heilt ut til framlegget frå Sivillovbokutvalet (§ 14 femte ledd), og departementet viser til det som er sagt om denne i rådsegna s 7273. Einaste endringa er at etter departementets framlegg skal namsrettens avgjerd treffast ved orskurd, ikkje vedtak som foreslått av utvalet.

Til § 14 Om rettar og plikter

Paragrafen gjeld berre i høve til forkjøpsrettar, og regulerer tilhøvet mellom forkjøpsrettshavaren på den eine sida og den som har inngått avtale om kjøp av eigedomen (ervervaren) [side 62] og eigaren (avhendaren) på den andre sida. Paragrafen svarar til§ 15 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til framlegget.

Etter føresegna går dei rettar og plikter som ervervaren av eigedomen har etter avtala med seljaren, over på forkjøpsrettshavaren frå den tid løysingskravet er framsett overfor ervervaren av eigedomen, jf fyrste punktum. At forkjøpsrettshavaren trer inn i ervervarens rettar og plikter, inneber at forkjøpsrettshavaren overtek ervervarens posisjon etter avtala. Det vil mellom anna seie at det frå no av er forkjøpsrettshavaren som har dei rettane som etter avtala elles ville liggje hos ervervaren, til dømes retten til å overta eigedomen til den tid som måtte vere fastsett i avtala. Det same gjeld tilhøvet til avkasting og kostnader, salskostnader osb. Det som er sagt i avtala mellom ervervar og seljar vil vere avgjerande også for tilhøvet mellom forkjøpsrettshavaren og eigaren, med mindre noko anna fylgjer av skipingsgrunnlaget. Har ein ikkje haldepunkter verken i skipingsgrunnlaget for forkjøpsretten eller i avtala mellom ervervaren og seljaren for anna, må ein kunne leggje til grunn det som fylgjer av avhendingslova kapittel 2 om dette.

Eit spørsmål er om også dei rettane som ervervaren har etter avhendingslova, skal overførast til forkjøpsrettshavaren, fyrst og fremst dei rettane som fylgjer av avhendingslova kapittel 3 om tilstand og tilhøyrsle og kapittel 4 om kjøparens krav ved avtalebrot på seljarens side. Utgangspunktet må vere at forkjøpsrettshavaren trer inn i dei rettane og pliktane som gjeld – både etter avtale og lov – mellom ervervaren og seljaren så langt ikkje noko anna fylgjer av skipingsgrunnlaget for løysingsretten. Som utgangspunkt må det vere skipingsgrunnlaget for løysingsretten som er avgjerande for kva slags tilstand eiegdomen skal vere i når forkjøpsrettshavaren overtek den. Skal forkjøpsrettshavaren heilt ut overta eigedomen i samsvar med dei vilkår som gjeld for ein utanforståande ervervar, kan det vere nærliggjande å forstå skipingrunnlaget slik at forkjøpsrettshavaren òg skal ha dei rettane som ervervaren har etter avhendingslova. Annleis kan det stille seg dersom forkjøpsrettshavaren skal kunne overta eigedomen på andre vilkår, til dømes til ein lågare pris enn den som er fastsett mellom ervervaren og seljaren. Her vil ikkje mangelsvurderinga vere den same i høvet mellom forkjøpsrettshavaren og eigaren som i høvet mellom eigaren og ervervaren.

Forkjøpsrettshavaren trer inn i ervervarens rettar og plikter frå den tid løysingskravet er kome fram til ervervaren av eigedomen etter § 13 tredje ledd fyrste punktum. (Departementet har her valt ei noko anna formulering enn Sivillovbokutvalet, men nokon realitetsendring er ikkje tilsikta.)

Paragraf 14 gjeld berre der forkjøpsretten vert utløyst ved friviljug sal. Den gjeld ikkje ved byte eller gåve. Bakgrunnen for dette er at paragrafen ikkje vil passe i desse tilfella. Heller ikkje vil den passe der ervervaren har overteke bruken av eigedomen, skøyte eller både bruken og skøyte. I dei sistnemnde tilfella vil det vere bruk for meir nyanserte reglar enn det som er fastsett i § 14, mellom anna for å gje ervervaren eit betre vern. Desse avgrensingane i paragrafens bruksområde er òg i samsvar med Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg.

Når det gjeld det nærare innhaldet i § 14, viser departementet til rådsegna s 73.

Paragrafen er heilt ut fråvikeleg.

Til § 15 Frist for å gje eigedomen frå seg

Paragrafen regulerer fristen for å gje eigedomen frå seg der dette ikkje er fastsett på annan måte. Fyrste ledd svarar – bortsett frå nokre mindre språklege endringar – heilt ut til § 16 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg.

Ofte vil det kunne fylgje allereie av skipingsgrunnlaget kva tidspunkt løysingsrettshavaren kan få overta eigedomen. For kjøperettar (der løysingsrettshavaren har rett til å overta eigedomen utan at det har skjedd noko eigarskifte) kan det til dømes vere sett eit fast tidspunkt for når løysingsrettshavaren skal kunne overta den. Er eit slikt tidspunkt fastsett, er saka uproblematisk. Då er det denne fristen som skal gjelde. Dette bør òg vere situasjonen etter løysingsrettslova – skipingsgrunnlaget bør vere avgjerande. Når det gjeld forkjøpsrettar vil situasjonen ofte vere at forkjøpsrettshavaren kan overta eigedomen på same vilkår som tredjemann skal overta han. I så fall vil desse vilkåra også vere avgjerande for når forkjøpsrettshavaren kan krevje å få overta eigedomen. Det same må gjelde dersom forkjøpsrettshavaren har rett til overtaking på andre vilkår enn tredjemann (til dømes til ein lågare pris enn tredjemann) og desse andre vilkåra ikkje gjeld overtakingstida. Dersom ikkje noko anna er sagt, må det leggjast til grunn at rettshavaren trer inn i tredjemanns rett når det gjeld overtakingstidspunktet. Dette synes å vere oppfatninga etter gjeldande rett, og bør også vere situasjonen framover, sjå rådsegna s 74.

Det som derimot bør regulerast i løysingsrettslova, er dei situasjonane der ein ikkje kan utleie frå skipingsgrunnlaget for løysingsretten eller på annan måte kva for tidspunkt løysingsrettshavaren [side 63] skal kunne overta eigedomen. Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om at fristen skal vere så lang at eigaren får ei rimeleg tid til å å områ seg, jf utvalets lovutkast § 16.

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til utvalet sitt lovframlegg på dette punktet.

Departementet er einig med utvalet i at det i lova bør takast inn ein paragraf som nærare regulerer tidspunktet for når løysingsrettshavaren kan krevje å få overta eigedomen. Departementet er derimot noko meir i tvil om kva for frist som bør setjast for overtaking. Sivillovbokutvalets framlegg om at fristen skal vere så lang at «eigaren skal ha rimeleg tid til å områ seg», er ein god regel i den meining at den gjer det mogeleg å ta omsyn til den konkrete situasjonen, – kva som er rimeleg i det einskilde høve sett frå eigaren og løysingsrettshavarens side. Dette er imidlertid også svakheita ved regelen. Den vil i praksis kunne vere vanskeleg å bruke for partane, fordi det ofte vil kunne oppstå diskusjon og usemje om kva som er «rimeleg tid». Dette kunne tale for at ein i staden hadde ein fast frist, til dømes liknande det som er i avhendingslova § 2-3, der kjøparen kan «krevje å overta bruken av eigedomen ved tredje månadsskifte etter at avtala vart bindande». For løysingsrettar vil likevel situasjonen vere meir ulik; til dømes er det vanskelegare å finne eit godt utgangspunkt og ei felles lengde for ein frist som vil høve for alle dei ulike typane av løysingsrettar. I motsetnad til ved avhending av fast eigedom, vert eigaren (seljaren) i løysingstilfella tvungen til å overdra eigedomen. Han har ikkje på same måte kontroll med eigedomsavståinga, slik som ved ordinær avhending. Dette kan tilsei ein meir individuelt tilpassa frist. Departementet har derfor vorte ståande ved Sivillovbokutvalet sitt framlegg om at eigaren har så lang frist med å gje eigedomen frå seg at han får rimeleg høve til å områ seg.

Slik Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg er utforma, kan det vere noko uklårt om det berre er sjølve den fysiske bruksovertakinga som vert regulert, eller om også heimelsoverføring er omfatta. Departementet meiner at begge delar bør vere regulert, og har derfor sagt dette uttrykkeleg i lova. Departementet har ikkje funni grunn til å skilje mellom fristen for når løysingsrettshavaren kan få overta bruken av eigedomen, og når han kan krevje å få skøyte. Dette inneber at ein også i høve til heimelsoverføringa må foreta ei konkret vurdering av kva som er naudsynt for at eigaren (eventuelt ervervaren) skal ha rimeleg høve til å områ seg. Sjølv om det er same vurderingstemaet for når eigaren må gje frå seg bruken av eigedomen og skøyte, vil desse tidspunkta likevel kunne tenkjast å falle ulikt ut. Til dømes kan det tenkjast at eigaren treng lengre tid før han kan overlate bruken av eigedomen, enn han treng for å skrive ut skøyte.

Føresegna er heilt ut fråvikeleg, jf § 4. Departementet har ikkje funne det naudsynt å seie uttrykkeleg i paragrafen at den berre gjeld «i tilfelle der det i skipingsgrunnlaget eller på annan måte ikkje er fastsett overtakingstid for løysingsrettshavaren», sjå formuleringa i Sivillovbokutvalet sitt framlegg til § 16. Dette fylgjer allereie av § 4 i lovframlegget.

Føresegna vil ha mindre å seie der ein har med forkjøpsrettar å gjere. Som nemnt ovanfor, vil situasjonen her ofte vere at forkjøpsrettshavaren trer inn i tredjemanns rettar og plikter (sjå òg framlegget til § 14). Dette vil i så fall innebere at det er det som gjeld mellom seljaren og ervervaren med omsyn til overtakingstid som er avgjerande også i tilhøvet mellom forkjøpsrettshavaren og eigaren. Vert til dømes løysingsretten utløyst ved eit frivilljug sal, og det i avtala mellom ervervaren og seljaren (eigaren) ikkje er sagt noko om overtakingstida, vil det vere avhendingslova § 2-3 som er avgjerande mellom desse (ervervaren og seljaren). Derimot vil løysingsrettslova § 15 gjelde i høve til forkjøpsrettar som vert gjort gjeldande med grunnlag i førehandstilbod etter § 10 (forutsett at det i tilbodet og den seinare avtala ikkje er sagt noko om overtakingstida). Likeeins vil § 15 gjelde dersom forkjøpsretten fyrst vert gjort gjeldande når den nye eigaren alt har overteke eigedomen, sjå andre punktum.

Departementet viser for øvrig til det som er sagt om paragrafen i rådsegna s 7374.

Til § 16 Avgrensing i rådvelde når løysingskrav er framsett

Paragrafen regulerer eigaren (eller annan som sit med eigedomen) sin fysiske råderett over eigedomen etter at retten er gjort gjeldande, og svarar i store trekk til Sivillovbokutvalets framlegg til § 17, med unntak for høvet til å hogge i skog etter at løysingskrav er reist. Dette siste er endra noko i departementets utkast.

Utgangspunktet etter paragrafen er at eigaren eller innehavaren ikkje skal forringe eigedomen etter at løysingskrav er framsett. «Eigaren» omfattar den som til ei kvar tid er eigar, og «innehavaren» den som sit med eigedomen eller delar av denne til dømes som leigar eller festar, sjå nærare rådsegna s 7475.

Paragrafen set forbod mot forringing av eigedomen. [side 64] Kva som representerer forringing, må vurderast konkret i det einskilde tilfellet. Sivillovbokutvalet seier mellom anna dette (rådsegna s 74):

«»Forringing» vil liggja føre ved tiltak som reduserar bruks- eller omsetnadsverdien av eigedomen. Det må likevel krevjast meir enn at ein kan påvisa mindre endringar i verdien. Ein må godta endringar som kjem av vanleg og fornuftig utnytting av eigedomen.

Uttak av vanleg avkasting som naturleg fell før overtakingsfristen etter § 16 [§ 15 i departementets lovutkast] må tilfalla eigaren, også når det er kjøparen som har overteke eigedomen.

Rett nok skal rettshavaren i eit slikt tilfelle tre inn i kjøparen sine rettar og plikter etter avtalen, § 15 [§ 14 i departementets lovutkast]. Etter § 16 [§ 15] har likevel også den nye eigaren krav på rimeleg frist til å gje eigedomen frå seg, etter at retten vert gjort gjeldande. Dette vil innebera at eigaren også har krav på avkastinga i denne tida.

Den som har forkjøpsrett på same vilkår som kjøparen må og respektera avtale mellom seljar og kjøpar om fordelinga av avkastinga.»

Når det gjeld avgrensinga i retten til hogst i skog, har utvalet gjort framlegg om at eigaren skal vere avskoren frå å gjere «uthogst i skog» etter at løysingskravet er framsett. Utvalet har om dette sagt fylgjande (rådsegna s 74):

«I det tidsromet eigar eller innehavar har retten til avkastinga, må dei såleis kunne hogge i skogen, i samsvar med vanlege prinsipp for god skogskjøtsel, og kva som er vanleg drift.

Odelslova § 63 fastset at det ikkje må hoggast meir enn det som svarar til verdauken ved tilvekst etter at det er forkynt stemning i odelsløysingssak.

Utvalet har kome til at ein slik regel kunne verka for restriktiv i høve til løysingsrettar. Det bør etter utvalet sitt syn vera høve til vanleg drift av eigedomen. Dei offentlegrettslege reglane om skogvern (l. 21. mai 1965 § 16) vil normalt hindra rovdrift som forringar skogen.»

Av høyringsinstansane har Landbruksdepartementet og Skogeierforeningen hatt merknader til framlegget om avgrensinga i retten til hogst i skog. Landbruksdepartementet har uttalt:

«Etter Landbruksdepartementets oppfatning er formuleringene i § 17 lite presise og entydige, og departementet mener at utformingen klart vil by på tolkingstvil. I forstmessig forstand vil begrepet «uthogst» normalt bety ethvert hogstuttak i skog. Selv om det i merknadene til § 17 fremgår at det siktes til hogst utover det som er i samsvar med vanlige prinsipper for god skogsskjøtsel og hva som er vanlig drift, blir dette så vagt at det må antas å kunne skape grunnlag for tvister i slike løsningssaker. Etter departementets oppfatning vil det være mest hensiktsmessig at § 17 gis tilsvarende kriterier som odelslovens § 63, slik at det bare blir verditilveksten som kan hogges når løsningskrav er fremmet. På denne måten vil en person med løsningsrett som ikke er knyttet til odelsloven få den samme sikkerhet som en odelsberettiget.»

Skogeierforeningen har på si side uttalt:

«I utkastet § 17 er det bl.a. foreslått et forbud mot «uthogst» etterat løsningskravet er framsatt. Skogeierforbundet er noe i tvil om denne formuleringen, da «uthogst» lett forbindes med rotsalgskontrakter som det neppe bør være forbudt å benytte seg av, da dette i enkelte tilfelle kan være en hensiktsmessig og fullt ut forsvarlig driftsform. I servituttloven er det for øvrig regler som tar sikte på å hindre at slike kontrakter brukes i utrengsmål. Når det gjelder språkbruken på dette område vil Skogeierforbundet legge til at det i skatteloven § 48, sjette ledd, tales om «uthogst». I den nå opphevede lov av 10.2.1908 brukte man begrepet «uthogstkontrakter». Skal man i den foreslåtte bestemmelse ta med noe om forbudte disposisjoner i skog, bør man etter Skogeierforbundets oppfatning nøye seg med å si «uforsvarlig skogsdrift» el.l., da det bør være adgang til – om skogens tilstand tilsier det – å avvirke mer enn tilveksten – og eventuelt benytte rotsalgskontrakter. Ved eierskifte er det for øvrig ganske vanlig at selgeren forbeholder seg rett til en større eller mindre avvirkning. At det da kan bli tale om å foreta flatehogst, slik det ellers er vanlig, sier seg selv. Uttrykket «uthogst» vil også i dette perspektiv kunne gi feilaktige assosiasjoner og bør også av den grunn unngås.»

Departementet vil innleiingsvis slå fast at det ikkje synest å vere innvendingar verken frå Skogeierforbundet eller Landbruksdepartementet mot at det bør gjelde visse avgrensingar i eigaren (innehavaren) sin rett til å drive skogen etter at løysingskrav er framsett. Derimot er det noko ulikt syn på kor langt avgrensingane bør gå, og korleis desse bør kome til uttrykk i lova.

Departementet er einig i at eigaren (innehavaren) ikkje bør stå fritt med omsyn til å kunne drive skogen etter at løysingskrav er framsett. Kor langt eigaren (innehavaren) kan gå, vil i fyrste omgang avhenge av skipingsgrunnlaget for løysingsretten. (Om tilhøvet til der løysingsrettshavaren gjer gjeldande ein forkjøpsrett og trer inn i ervervarens rettar og plikter, jf lovutkastet § 14, sjå nærare om dette nedanfor.)

Etter odelslova § 63 «må saksøkte ikkje hogge meir i skogen enn det som etter utrekning og blinking av skogoppsynet svarar til verdauken på grunn av tilveksten frå då av». Føresegna legg relativt sterke band på eigarens rett til å hogge. Endå lengre går konsesjonslova (1974) § 27 som set absolutt forbod mot hogst inntil konsesjon ligg føre. Etter departementets [side 65] syn bør det vere relativt restriktive band på eigaren (innehavaren) sin rett til å hogge etter at løysingsrettshavaren har framsett løysingskrav. Eigaren (innehavavaren) sit etter dette tidspunktet berre med eigedomen heilt foreløpig. Løysingsrettshavaren bør på si side vere sikra at eigaren (innehavaren) ikkje tek ut verdiar av eigedomen (etter at løysingskravet er framsett) som inneber at eigedomen får ein lågare verdi ved overtakinga. Eigedomen vil kunne få ein ikkje uvesentleg lågare verdi dersom eigaren skulle kunne setje i gang med storhogst etter at løysingskravet er framsett. Dersom grensa for kva som skal kunne hoggast vert sett ved vanleg drift av eigedomen – slik Sivillovbokutvalet har lagt opp til, vil dette kunne gje eigaren (innehavaren) stor fridom til å ta ut verdiar av eigedomen som vil kunne redusere eigedomen sin verdi. Departementet er derfor einig med Landbruksdepartementet i at det bør vere ei strengare avgrensing i eigaren (innehavaren) sin rett til hogst, og har kome til at ein regel tilsvarande odelslova § 63 også bør gjelde her. Dette inneber at eigaren (innehavaren)- etter at løysingskrav er framsett – berre skal kunne hogge skog ut over verdauken på grunn av tilveksten etter at løysingskrav er framsett. Etter odelslova § 63 er det overlete til skogoppsynet å foreta utrekning og utblinking av det kvantum saksøkjaren skal kunne hogge. Departementet har ikkje funni det naudsynt å ta med ein slik regel her. Dersom det oppstår tvist om kor langt retten til å hogge går, vil det imidlertid måtte tilleggjast vesentleg vekt kva skogoppsynet måtte meine utgjer verdauken på grunn av tilvekst. Vert ikkje partane einige, vil likevel avgjerda til sjuande og sist høyre under domstolane.

Høyringsfråsegnene viser at det nok er noko ulik forståing av kva som ligg i omgrepet uthogst. Departementet har derfor unngått omgrepet i sitt lovutkast.

I dei tilfella der forkjøpsrettshavaren trer inn i ervervarens rettar og plikter etter lovframlegget § 14, må det vere rettshøvet mellom avhendaren og ervervaren som òg er avgjerande for kor langt eigaren (eller ein annan som sit med eigedomen) kan rå over han fysisk.

Andre punktum svarar heilt ut til framlegget frå Sivillovbokutvalet, og departementet viser til det som er sagt om dette i rådsegna s 7475.

Til § 17 Avkasting og kostnader

Paragrafen regulerer frå kva tidspunkt løysingsrettshavaren har krav på den avkasting eigedomen gjev, og frå kva tidspunkt han må svare for kostnadene som måtte vere knytta til eigedomen. Paragrafen er ny i høve til Sivillovbokutvalets framlegg, men er i samsvar med dei føresetnader Sivillovbokutvalet synest å ha lagt til grunn med omsyn til fordelinga av avkasting, jf rådsegna s 74. Den er innhaldsmessig parallell til avhendingslova § 2-5 fyrste og andre punktum.

Fyrste punktum fastset at løysingsrettshavaren har rett til den avkasting eigedomen gjev frå det tidspunktet løysingsrettshavaren overtek bruken av eigedomen. Med «avkasting eigedomen gjev» er det sikta til både pengeavkasting og fysisk avkasting. Ei form for fysisk avkasting vil vere avling. Det er her naturleg å sjå det slik at eigedomen har «gjeve» avling dersom avlinga er innhausta før skjeringspunktet etter § 17, sjå tilsvarande om avhendingslova § 2-5, jf Ot prp nr 66 (1990-91) s 74. Føresegna om avkasting i § 17 må sjåast i samanheng med § 16 om avgrensingar i eigaren (innehavaren) sin rett til å forringe eigedomen. Sjølv om eigaren (innehavaren) etter § 17 indirekte har rett til den avkasting eigedomen gjev før løysingsrettshavaren overtek bruken av eigedomen, har han ikkje rett til å forringe eigedomen etter at løysingskrav er framsett. Sjå nærare om dette i merknadene til § 16 ovanfor.

Andre punktum gjeld kostnadene ved eigedomen. På same måte som løysingsrettshavaren har rett til den avkasting eigedomen gjev etter at han har overteke bruken, svarar han også for kostnadene ved eigedomen frå dette tidspunktet. Døme på slike kostnader er offentlege avgifter, til dømes renovasjonsavgift. Det kan òg gjelde private ytingar, til dømes felleskostnader til sameige.

Både fyrste og andre punktum set skjeringspunktet for avkasting og kostnader til tidspunktet for når løysingsrettshavaren overtek bruken av eigedomen. Med dette er det meint det tidspunktet eigedomen vert stilt til løysingsrettshavaren sitt rådvelde, til dømes løysingsrettshavaren får nyklane til eigedomen. Skøytingstidspunktet er ikkje avgjerande. Dersom bruksovertakinga ikkje gjev seg ytre utslag, til dømes overtaking av ein skogeiegdom, vil det imidlertid vere naturleg å leggje til grunn tidspunktet for når løysingsrettshavaren fekk skøyte.

Der løysingsrettshavaren gjer gjeldande ein forkjøpsrett og trer inn i ervervarens rettar og plikter etter § 14, vil det vere desse som er avgjerande med omsyn til retten til avkasting og kven som skal svare for kostnader, sjå om liknande problemstillingar i merknadene til §§ 15 og 16 i lovframlegget.

Paragrafen er heilt ut fråvikeleg.

[side 66]

Til § 18 Omgjering og heving

Paragrafen regulerer avhendarens rett til å gjere om ei avhendingsavtale med verknad for forkjøpsrettshavaren. Omgjering av avhendingsavtaler er omtalt nærare i avsnitt 4.11 ovanfor og i rådsegna s 2324, 5051 og s 75.

Fyrste ledd gjev avhendaren ein viss rett til å gjere om ei avtale om eigedomsoverføring med verknad for forkjøpsrettshavaren. Omgjeringsretten gjeld berre i høve til forkjøpsrettshavaren, og regulerer ikkje tilhøvet til ervervaren. Om avhendaren i høvet til ervervaren kan omgjere innanfor dei fristar som er fastsett i fyrste ledd, må avgjerast etter almenne avtalerettslege og kontraktsrettslege reglar.

Avhendaren har ingen fri omgjeringsrett. Omgjeringsretten må gjerast gjeldande innan dei fristar som er fastsett i fyrste ledd.

– Avhendingsavtala kan for det fyrste gjerast om inntil forkjøpsrettshavaren har fått varsel om at forkjøpsretten vert gjort gjeldande, jf § 12.

For at omgjeringsretten skal falle bort, må varselet ha eit slikt innhald som nemnt i § 12. Tilfredsstiller ikkje varselet desse krava, eller forkjøpsrettshavaren på annan måte får underretning om tilhøvet som har utløyst forkjøpsretten, er omgjeringsretten framleis til stades. Likeeins er omgjeringsretten framleis til stades dersom forkjøpsrettshavaren ikkje kjenner til at forkjøpsretten er utløyst.

– Dersom forkjøpsrettshavaren ikkje har fått varsel, eller varselet ikkje tilfredsstiller krava etter § 12 andre ledd, fell omgjeringsretten berre bort såframt forkjøpsrettshavaren set fram løysingskrav etter § 13 tredje ledd. Vert løysingskrav framsett, fell omgjeringsretten bort når avhendaren har motteke løysingskravet.

Omgjering av ei avhendingsavtale som skjer innanfor dei fristar som er nemnt i fyrste ledd, har ingen verknader på forkjøpsretten ut over at retten ikkje kan gjerast gjeldande i denne omgangen. Forkjøpsretten vil framleis kvile på eiegdomen, og vil – dersom han ikkje fell bort av andre grunnar – kunne verte gjort gjeldande ved neste høve. Paragrafen inneheld ikkje noka innskrenking i avhendarens rett til omgjering ved seinare avhending, slik konsesjonslova (1974) § 15 gjer. Forkjøpsrettshavaren risikerer altså at avtala også vert omgjort ved neste krossveg.

Andre ledd regulerer avhendaren sin rett til å få heve avtala etter allmenne mishaldsreglar. Føresegna fastslår at forkjøpsretten ikkje har nokon verknad for avhendarens rett til å heve avtala ved mishald. Dette gjeld òg i høve til ein forkjøpsrettshavar som har gjort gjeldande sin rett og såleis har overteke dei rettane og pliktene ervervaren har etter avtala. Leddet svarar heilt ut til Sivillovbokutvalets utkast til § 18 andre ledd og er omtalt i rådsegna s 75.

Til § 19 Løysingssum

Paragrafen gjeld fastsetjing av løysingssum. Fyrste og andre ledd svarar heilt ut til Sivillovbokutvalets utkast til § 19. Tredje ledd svarar til utvalets utkast til § 21 andre ledd, mens fjerde ledd svarar til utvalets utkast til § 21 fyrste ledd.

Fyrste ledd regulerer tilhøvet til dei løysingsrettane der det i skipingsgrunnlaget er fastsett at løysingsrettshavaren skal kunne overta eigedomen til den prisen som eigedomen vert selt for til andre. Her fylgjer det i og for seg av skipingsgrunnlaget kva løysingssummen skal setjast til. Problem oppstår imidlertid i dei tilfella der det er grunn til å tru at den prisen som er avtalt mellom avhendaren og ervervaren, ikkje gjev uttrykk for eigedomens reelle verdi. Mest praktisk vil det vere at eigedomen er selt til ein lågare pris enn marknadsverdien. Spørsmålet er då om løysingsrettshavaren skal få den verdien som som ligg i at eigedomen er selt til underpris, eller om løysingsrettshavaren må finne seg i å betale vanleg pris. På den andre sida kan ein tenkje seg at eigedomen er selt til overpris. Då vil spørsmålet vere om løysingsrettshavaren må betale overprisen, eller om han kan krevje å få overta eigedomen til vanleg pris.

Etter lovframlegget skal avhendaren (eventuelt ervervaren) kunne krevje at løysingssummen skal fastestjast til vanleg pris der eigedomen openbert er selt til underpris. Utvalet har gjeve slik grunngjeving for føresegna (rådsegna s 76):

«Utvalet meiner det vil verka urimeleg om rettshavaren skulle få verdien som ligg i at eigedomen er selt til underpris. Dette er særleg klårt der eigedomen er selt til underpris fordi avhendaren ynskjer å tilgodesjå ein bestemt kjøpar, eller i alle høve gjera det mogeleg for han å overta eigedomen.

Ein har i lovgjevinga og i rettspraksis til dels sett noko annleis på dette i tilfelle der det i og for seg har skjedd eit ordinært sal, men kjøparen har gjort eit «godt kjøp» slik at den avtalte prisen er lågare enn vanleg marknadspris for eigedomen, sjå s. 27-28 ovanfor.

Utvalet har kome til at det ikkje er grunn til å skilja mellom dei reine gåvesal og andre tilfelle der det er selt til underpris. Eit slikt skilje vil for det fyrste vera vanskeleg å praktisera fordi skiljet knyter seg til spørsmålet om det har lege føre «gavehensikt» hos avhendaren. Dette vil i svært mange tilfelle vera nærast uråd å etterprøva.

Rettshavaren har ikkje, så lenge retten ikkje er aktuell, noko anna rettmessig forventing enn å få overta eigedomen til marknadsverdi. [side 67] Det vil vera ein uventa føremon for han å få overta den til ein lågare pris, same kva bakgrunnen for den låge prisen er.»

For at løysingssummen skal kunne krevjast sett til vanleg pris, må det vere openbert at eigedomen er selt til underpris. Mindre avvik frå det som er vanleg pris vil ikkje kvalifisere til endring. Det må utan grundige vurderingar vere klårt at at prisen er lågare enn vanleg pris for at eigaren skal kunne krevje ein høgare pris av løysingsrettshavaren, sjå rådsegna s 76.

At løysingssummen skal setjast til «vanleg pris», vil som oftast seie omsetnadsverdien. Sivillovbokutvalet drøftar imidlertid om ein ut frå føremålet med retten i visse tilfelle må leggje andre vurderingsmoment til grunn. Dette kan særleg vere aktuelt der løysingsretten tek sikte på å sikre høve for løysingsrettshavaren til å drive landbrukseigedom. Sjølv om løysingsretten går ut på å kunne overta eigedomen til den prisen tredjemann har akseptert, kan det vere at den prisen tredjemann faktisk aksepterer ligg høgare enn det føremålet med løysingsretten skulle tilseie at løysingsrettshavaren skal svare. Her blir det spørsmål om løysingsrettshavaren kan krevje å få overta til denne lågare prisen, eller om han må finne seg i å betale det som tredjemann har akseptert. Sivillovbokutvalet viser til at dette i utgangspunktet må avgjerast på grunlag av ei tolking av skipingsgrunnlaget for løysingsretten, men at ein i alle fall som oftast må gå ut frå at det er den prisen eigedomen lovleg kan seljast for, som skal leggjast til grunn. Om tilhøvet til konsesjonspliktig eigedom, uttaler utvalet (rådsegna s 76):

«Dersom overdraginga er konsesjonspliktig etter konsesjonslova av 1974, vil det normalt verta stilt som vilkår for konsesjon at kjøpesummen ikkje overstig den verdien […] eigedomen [har] som landbrukseigedom. I så fall må denne verdien leggjast til grunn, sjølv om det var avtalt høgare pris med kjøparen. Rettshavaren må ha ha krav på å få kjøpt eigedomen til ein pris som ikkje hindrar han i å få konsesjon og dermed verta sitjande med eigedomen.»

Fyrste ledd regulerer berre dei tilfella der det er selt til underpris. Er eigedomen selt til overpris, vil løysingsrettshavaren ikkje kunne klaga. Han må finne seg i den prisen som er fastsett mellom partane. Unntak vil likevel kunne tenkjast der prisen er i strid med prislovgjevinga. Vidare må det gjerast unntak der det er sett ein fiktiv pris mellom avhendaren og ervervaren for å unngå at forkjøpsretten vert gjort gjeldande. Her vil rettshavaren ha krav på at den reelle prisen mellom partane eller eventuelt omsetnadsverdien vert lagt til grunn.

Fyrste ledd omfattar òg dei situasjonane der eigedomsoverføring skjer ved byte, gåve eller arv, jf andre punktum. Her vil ein ikkje ha noko avtalt pengevederlag som kan nyttast som grunnlag for fastsetjing av løysingsssummen, og løysingssummen må setjast til vanleg pris.

Andre ledd regulerer dei tilfella der det i skipingsgrunnlaget ikkje er fastsett noko om korleis løysingssummen skal fastsejast. Også her skal løysingssummen setjast til «vanleg pris», jf tilvisinga til fyrste ledd. Når det gjeld kva som er å rekne som vanleg pris, gjeld det som er sagt om fyrste ledd like ovanfor.

Tredje ledd gjeld tilhøvet til dei løysingsrettane der det i skipingsgrunnlaget er fastsett ein fast løysingssum. Føresegna svarar heilt ut til § 21 andre ledd i Sivillovbokutvalets lovutkast.

Føresegna pålegg løysingsrettshavaren ein plikt til å godtgjere den verdauken påkostnader frå eigaren har ført til på eigedomen. Bakgrunnen for å påleggje løysingsrettshavaren ei slik plikt er for det fyrste at det ville vere urimeleg om eigaren ikkje får godtgjort påkostnader som har virka inn på verdien på eigedomen. For det andre ville det kunne føre til at eigaren lot vere å gjere naudsynte og nyttige investeringar på eigedomen, dersom han ikkje fekk desse godtgjort.

Føresegna gjev ikkje eigaren rett til å krevje den faste løysingssummen regulert på anna grunnlag, til dømes på grunn av endringar i den allmenne pengeverdien eller endringar i eigedomsverdien som ikkje skuldast påkostnader eller tiltak på eigedomen. Sjå om dette i avsnitt 4.12 ovanfor.

Etter framlegget skal løysingsrettshavaren godtgjere verdauken av «særlege påkostnader» som er gjort på eigedomen. I dette ligg at vanleg vedlikehald og fornying skal falle utanfor, sjå rådsegna s 78, der utvalet mellom anna uttalar:

«Ved at det er verdauken som skal godtgjerast, må ein også foreta reduksjon der påkostinga er gjort lang tid før retten vert nytta. Det skal sjølvsagt ikkje betalast full pris for ein 10 år gamal driftsbygning. Eit anna problem reiser seg der ein ting som var på eigedomen då løysingssummen vart fastsett, er bytt ut med ein ny ting. Den opphavlege driftsbygninga er til dømes riven og det er bygt ny. Her må ein gå ut frå at den gamle driftsbygninga var med i grunnlaget då ein fastsette den opphavlege prisen, slik at det må gjerast frådrag for den.»

Påkostnader som eigaren gjer ut frå særlege føremål eller interesser, og som ikkje får nokon verknad på verdien av eigedomen, kan [side 68] ikkje krevjast godtgjort. Det same gjeld påkostnader som ikkje er tilletne etter § 16 andre punktum. Likeeins må ein kunne sjå bort frå påkostnader som er gjort før løysingskravet vert sett fram, dersom det elles er tale om påkostnader som sakleg sett går inn under § 16 andre punktum.

Fjerde ledd svarar til § 21 fyrste ledd i Sivillovbokutvalets lovutkast, og regulerer dei tilfella der vederlaget (heilt eller delvis) skal ytast i form av kår eller andre naturalytingar. Utvalet har vist til at slike overtakingsvilkår gjerne er avtala med utgangspunkt i eit personleg tilhøve mellom avhendaren og ervervaren, og at dei derfor kan vere avhengige av eit tilknytings- og tillitshøve mellom desse partane, sjå rådsegna s 78. Føresegna opner derfor opp for at kår eller andre naturalytingar som går inn i overtakingsvilkåra, kan kvar av partane krevje omrekna i pengar. Med «partane» er her meint den som er tilgodesett etter overtakingsvilkåret («kårfolket») og løysingsrettshavaren.

Til § 20 Kostnader

Paragrafen pålegg løysingsrettshavaren å svare for kostnadene i samband med gjennomføringa av løysinga. Den svarar heilt ut til § 21 tredje ledd i Sivillovbokutvalets framlegg, og departementet viser til det som er sagt om denne i rådsegna s 7879.

Til § 21 Skjønn

Paragrafen fastset at tvist om fastsetting av løysingssum etter § 19 og kostnadene i samband med gjennomføringa av løysinga høyrer under skjønn, jf fyrste ledd. Dette er i samsvar med framlegget frå Sivillovbokutvalet (utvalets lovutkast § 22).

Andre ledd fastset at skjønn i lensmannsdistrikt skal styrast av lensmann. Bakgrunnen for dette er at ei slik ordning vil gjere det mogeleg å få ei rask avklaring utan for store kostnader. Også dette er i samsvar med framlegget frå Sivillovbokutvalet. Den Norske Advokatforening, Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund har alle gjeve uttrykk for at avgjerda bør høyre under rettsleg skjønn også i lensmannsdistrikt. Det er vist til at dette vil vere ei tryggare ordning. Departementet meiner at omsynet til ei rask og billig handsaming av desse sakene tilseier at dei vert avgjort ved skjønn styrt av lensmann i lensmannsdistrikt. Slik som §§ 19 og 20 er utforma er det eit reint verdsetjingsarbeid skjønnsretten skal utføre, og som ikkje inneber vanskelege juridiske vurderingar. Det burde derfor ikkje vere knytta nokon større fare til å legge oppgåva til lensmannsskjønn.

Kven av partane som skal bære kostnadene ved skjønnet, vert å avgjere etter den allmenne føresegna i skjønnslova § 42 fyrste ledd fyrste punktum.

Til § 22 Ikraftsetjing

Fyrste ledd fastset at lova tek til å gjelde frå den tid Kongen fastset.

Lova skal gjelde både for løysingsrettar som allereie er skipa, og for løysingsrettar som vert skipa etter at lova tek til å gjelde. Derimot vil ikkje lova gjelde for løysingsrettar som er gjort gjeldande før lova tek til å gjelde, jf andre ledd.

Tredje ledd regulerer verkeområdet for føresegnene om lengstetid i § 6. For allereie skipa løysingsrettar inneber føresegna at desse – trass i 25 års-regelen i § 6 – ikkje fell bort før tidlegast 10 år etter at lova tok til å gjelde. Sjå nærare om dette i avsnitt 4.7 ovanfor.

Til § 23 Endringar i andre lover

Det vert gjort framlegg om endringar i fire andre lover. Desse er sameigelova, servituttlova, tomtefestelova og selskapslova.

1. Lov 18 juni 1965 nr 6 om sameige

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om at terminologien i sameigelova § 11 vert endra slik at den skal samsvare med terminologien i løysingsrettslova. Vidare har utvalet gjort framlegg om at føresegnene i sameigelova § 11 fyrste ledd om den verna krinsen og føresegnene i andre og fjerde ledd om innløysingssum og om løysingskravet vert oppheva. Meininga er at desse føresegnene skal erstattast av dei generelle føresegnene i løysingsrettslova.

Desse framlegga er fulgt opp i departementets lovutkast. I tillegg gjer departementet framlegg om eit nytt andre punktum i fyrste ledd som fastset at visse føresegner i utkastet til løysingsrettslov skal gjelde tilsvarande.

Departementet har vurdert om det bør fastsettast i lova kva for føresegner i løysingsrettslova som skal gjelde for forkjøpsrett etter sameigelova, eller om ein kan nøye seg med å sei at løysingsrettslova gjeld tilsvarande så langt ho høver. Departementet har valt det fyrste anternativet. Grunnen til dette er ikkje fyrst og fremst trongen for å avklare den tvil som elles kunne oppstå om kva for reglar som gjeld. For dei aller fleste føresegnene i løysingsrettslova vil det gje seg sjølv om dei høver eller ikkje. Det departementet har lagt avgjerande vekt på, er informasjonsverdien i lova. For dei som ynskjer å skaffe seg oversyn over dei føresegnene som gjeld for forkjøpsrettar etter sameigelova, vil det vere lettare [side 69] om det direkte går fram av lova kva for føresegner som er aktuelle.

Dei føresegnene som er nemnt i utkastet til § 11 fyrste ledd andre punktum, skal likevel berre gjelde «så langt dei høver». Grunnen til at denne reservasjonen er teke med, er at det ikkje kan utelukkast situasjonar der føresegnene ikkje vil høve godt for forkjøpsrett etter sameigelova. Dette gjeld sjølv om lovutkastet utelet dei føresegnene som departementet meiner generelt sett ikkje høver. Departementet vil her minne om at dei føresegnene i løysingsrettslova som er nemnt i lovutkastet, som utgangspunkt også vil gjelde forkjøpsrett til lausøyre. Dette fordi sameigelova også gjeld for lausøyre som er i sameige. Det kan tenkjast at desse føresegnene, som er utforma med tanke på fast eigedom, ikkje vil høve godt for forkjøpsrettar til lausøyre. Dette kan særleg tenkjast for lausøyre av mindre økonomisk verdi. Men at sameigedelar i slikt lausøyre vert omsett, er vel ikkje særleg praktisk.

Løysingsrettslova § 8 er ufråvikeleg for bustadeigedom, jf andre ledd. Dette vil òg gjelde ved forkjøpsrett etter sameigelova, sjølv om sameigelova i utgangspunktet er fråvikeleg, jf sameigelova § 1 andre ledd.

Etter lovutkastet gjeld ikkje løysingsrettslova § 11 fjerde ledd for forkjøpsrettar etter sameigelova. Bakgrunnen for dette er sameigelova § 12. Denne føresegna gjev dei andre sameigarane rett til å tre inn i avtala dersom ein sameigar let frå seg heile eller noko av utnyttingsretten sin til nokon utanfor sameiga. Departementet meiner at sameigelova § 12 gjev sameigarane tilstrekkeleg vern, og at det ikkje er særleg trong for løysingsrettslova § 11 fjerde ledd.

Løysingsrettslova § 10 fjerde ledd og § 12 tredje ledd gjeld heller ikkje for forkjøpsrettar etter sameigelova. Bakgrunnen for forkjøpsretten etter sameigelova § 11 er at sameigarane skal ha ein viss kontroll med kven som kjem inn som ny sameigar. Ein regel om at forkjøpsretten fell bort dersom den ikkje vert gjort gjeldande ved eit eigarskifte, høver då ikkje.

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om at sameigelova § 14 andre ledd andre punktum skal halde opp å gjelde. Denne føresegna fastset at skjønnsavgjerd er tvangsgrunnlag på same måten som orskurd. Utvalets framlegg her har ikkje direkte samanheng med føresegna i sameigelova om forkjøpsrett. Utvalet har likevel gjort framlegg om oppheving, då det meiner at føresegna er overflødig. Skjønnslovutvalget har i si utgreiing om skjønnprosesslov (NOU 1993: 35) også gått gjennom særlovgjevinga sine føresegner om skjønn. I denne samanheng har utvalet også vurdert tilhøvet til sameigelova § 14, sjå utgreiinga s 102-103. Departementet meiner at det vil vere mest tenleg å vurdere føresegnene om skjønn i sameigelova i samband med oppfølginga av Skjønnslovutvalgets utgreiing, og det vert derfor ikkje gjort framlegg om endringar i sameigelova § 14 i denne omgangen.

Sivillovbokutvalet har vidare gjort framlegg om endring av sameigelova § 15 om oppløysing av sameige, med sikte på å fange opp dei tilfella der sameigarane avgjev like bod. Ved oppløysing av sameige er regelen den at dersom ikkje tingen kan delast utan skade, skal han seljast gjennom namsmakta etter føresegnene i tvangslova så langt dei høver. Under elles like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke. Sjå sameigelova § 15 andre ledd fyrste og andre punktum. Lova har inga regulering av dei tilfella der sameigarane avgjev like bod. Det er med heimel i sameigelova § 15 fjerde ledd fastsett føresegner om tvangssal til oppløysing av sameige (fastsett ved kgl res 25 mai 1966), der det i § 5 fjerde ledd heiter at i dei tilfella der sameigarane byd likt, skal tvangssalet «utsetjast til så lenge». Føresegna har ført til at ein ofte ikkje får noka løysing, og sameige må halde fram.

Etter utvalets framlegg skal (gjeldande) § 11 tredje ledd i sameigelova gjelde tilsvarande der to eller fleire sameigarar gjev like bod. Dette inneber at dei sameigarane som byd likt, vil overta tingen i sameige, og at partshøvet dei i mellom vert det same som før. Vilkåret for dette er at partane ynskjer å halde fram som sameigarar. Ynskjer dei ikke å halde fram som sameigarar, skal kvar av dei kunne krevje at namsretten avgjer kven av dei som skal få stadfesta sitt bod. Avgjerda om kven som skal få overta tingen i slike tilfelle, skal etter utvalets framlegg avgjerast ved «lutkast eller på annan måte». Sivillovbokutvalet har grunngjeve framlegget slik (rådsegna s 8384):

«Framlegget til endring av § 15, 2. stykket tek sikte på å gjera det lettare å få gjennomført ein oppløysingsauksjon, der det er fleire av sameigarane som byd på auksjonen. Ved at dei alle her har førerettt til å få sine bod godtekne under elles like vilkår, kan det oppstå vanskar dersom dei byd likt. Dette er særleg aktuelt der det er prisregulering på eigedomen, eller det trengst konsesjon for å overta landbrukseigedom. I det siste tilfellet vil det normalt bli sett ein høgstesum som vilkår for å gje konsesjon, jf. konsesjonslova § 9. Ved at ein ikkje har nokon regel som gjer det mogeleg å skjera gjennom her, har det i praksis oppstått fleire tilfelle der det ikkje har vore mogeleg å gjennomføra ein oppløysingsauksjon.

– – –

Dersom det mellom dei som står likt på auksjonen, er nokon som gjev klårt utrykk for at dei ikkje ynskjer å delta i sameiga framover, [side 70] meiner utvalet at det bør vera høve til å få ei avgjerd, slik at partane kan koma ut av tilhøvet. Avgjerda kan takast ved lutkast (jf. tvangslova § 143, 2. stykket), eller «på annan måte». Dette siste opnar for at namsretten i særlege tilhøve sjølv fastset kven som skal få stadfest sitt bod, der det er sterke grunnar for at den eine bør få sitt bod stadfest.»

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til utvalets framlegg.

Departementet er for sin del einig med utvalet i at det ynskjeleg å regulere nærare dei tilfella der to eller fleire sameigarar byd likt, og ingen av dei seinare byd over. Departementet har derfor for det fyrste følgt opp utvalets framlegg om at sameigelova § 11 andre ledd (etter framlegget her) skal gjelde tilsvarande dersom sameigarana ynskjer å halde fram som sameigarar, jf lovutkastet (sameigelova) § 15 andre ledd tredje punktum.

Når det gjeld utvalets framlegg om at spørsmålet om kven av partane som skal overta tingen skal avgjerast ved lutkast eller på annan måte der dei ikkje ynskjer å halde fram som sameigarar, viser departementet til at ordninga med lutkast etter tvangslova av 1917 § 143 andre ledd no er oppheva. Etter gjeldande tvangslov § 11-50 andre ledd andre punktum skal «av flere like bud det først avgitte anses som det høyeste». Dette gjeld likevel ikkje dersom dei boda som står likt, svarar til høgste lovlege pris. I slike tilfelle skal det vere opp til saksøkjaren å ta stilling til kva for bod som skal krevjast stadfest.

Etter departementets syn bør hovudregelen om kven av sameigarane som skal få overta tingen, vere den same som den som gjeld etter tvangslova § 11-50 andre ledd andre punktum. Sjå om grunngjevinga for denne i Ot prp nr 65 (1991-92) s 250. Det er naturleg at den som gjev det fyrste bodet, går framom, jf lovutkastet (sameigelova) § 15 andre ledd fjerde punktum.

Der dei like boda svarar til den høgste lovlege prisen for tingen (eller boda ligg over den høgste lovlege prisen), vil likevel ikkje dette vere særleg rimeleg. På same måte som etter føresegna i tvangslova, bør desse tilfella løysast på ein annan måte. Løysinga i tvangslova om at det er opp til saksøkjaren å avgjere kva for bud som skal krevjast stadfest, bør likevel ikkje leggjast til grunn i oppløysingstilfella. Ved oppløysing av sameige vil saksøkjaren vere den sameigaren som har kravd oppløysing. Det vil då ikkje vere naturleg at han eller ho skal avgjere kven av dei andre sameigarane som skal få overta tingen. Ei føresegn om at spørsmålet skal avgjerast ved lutkast eller på annan måte, slik Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om som generell regel, er då betre. Departementets lovutkast er derfor utforma i samsvar med dette, jf lovutkastet (sameigelova) § 15 andre ledd femte punktum. I utkastet er formuleringa «den høgste prisen tingen kan overtakast for», nytta. Dette omfattar fyrst og fremst dei tilfella der offentleg prisregulering set grenser for kva for pris som kan takast for tingen, men òg dei tilfella der det er gjeve bindande utsegn frå konsesjonsstyresmaktenes side om den høgste prisen som vert godteke, jf tvangslova § 11-44 tredje ledd.

2. Lov 29 november 1968 um særlege råderettar over framand eigedom

Gjeldande § 10 i servituttlova er parallell til gjeldande § 11 i sameigelova. Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om dei same endringane i servituttlova § 10 som i den tilsvarande paragrafen i sameigelova. Departementet har fulgt opp framlegget. I tillegg gjer departementet framlegg til eit nytt andre punktum i § 10 fyrste ledd som fastset at nokre av føresegnene i løysingsrettslova skal gjelde tilsvarande. Desse er i hovudsak dei same som skal gjelde tilsvarande for forkjøpsrettar etter sameigelova. Når det gjeld bakgrunnen for å ta inn ei slik tilvising i servituttlova, viser departementet til det som er sagt ovanfor i tilknyting til framlegget til endring i sameigelova.

Løysingsrettslova §§ 10 fjerde ledd og 12 tredje ledd skal etter utkastet ikkje gjelde i høve til løysingsrettane etter servituttlova. Grunngjevinga er her den same som for at desse føresegnene ikkje skal gjelde forkjøpsrettar etter sameigelova.

Utvalet har gjort framlegg om at servituttlova § 12 tredje ledd skal halde opp å gjelde. Utvalet grunngjev dette slik (rådsegna s 84):

«Forbodet mot skiping av løysingsrettar i § 12, 3. stykket er etter utvalet sitt syn ikkje naudsynt ved sida av dei avgrensingane i retten til å hefta på løysingsrettar som det er gjort framlegg om i utkastet her, og den styring og kontroll med omsetnad og bruk av skogeigedomar som det offentlege etter kvart har fått. Utvalet syner til at departementet var i tvil om det burde innførast ein slik regel.

«Departementet har vore noko i tvil om det – slik tilhøva er i dag – i det heile er turvande eller grunn til å halda oppe eit slikt forbud mot atterhald om løysingsrett for å hindre omgåingar av regelen om 3 års tidsgrense for uthogstkontrakter. Med heimel i eit vidgreina net av lovføresegner fører styresmaktene i dag oppsyn og kontroll med omsetnad, deling og bruk av jordbruks- og skogeigedomar. Allment gjeld etter dette at fåren for for omgåingar av forbodet mot langvarige uthogstkontraktar vert heller liten.» (Ot. prp. nr 8 (1967 – 68) s. 72.

[side 71]

Plasseringa av regelen i råderettslova er og mindre heldig fordi det ikkje vil vera naturleg å sjå etter ein slik regel der. Regelen kan lett koma til å verka som ei felle fordi det er fare for at partane ikkje vil vera merksam på den når dei inngår slike avtalar. Regelen vil kunna føra til at løysingsrettar fell bort etter tre år også i tilfelle der det ikkje ligg føre nokon freistnad på omgåing av forbodet mot uthogstkontraktar for meir enn tre år.»

Ingen av høyringsinstansane har hatt merknader til framlegget om å oppheve § 12 tredje ledd, og departementet kan heller ikkje for sin del sjå nokon grunn til no å oppretthalde denne regelen.

Sivillovbokutvalet gjer også framlegg om visse endringar i reglane om skjønn i servituttlova. Paragraf 19 fyrste ledd andre punktum og andre ledd skal etter framlegget halde opp å gjelde. Framlegget har ingen direkte samanheng med framlegget til løysingsrettslov, og departementet har derfor valt ikkje å gå nærare inn på dette i denne omgangen, men heller vurdere det i samband med oppfølginga av Skjønnslovutvalets utgreiing. Sjå elles merknadane til endringane i sameigelova like ovanfor.

3. Lov 30 mai 1975 nr 20 om tomtefeste

Tomtefestelova § 16 a vil med løysingsrettslova §§ 8 og 9 vere overflødig. Det fylgjer av løysingsrettslova § 1 andre ledd at lova gjeld ved løysingsrett til tomtefeste. Gjeldande § 16 a i tomtefestelova og §§ 8 og 9 i utkastet til løysingsrettslov er ikkje heilt ut parallelle, – verken i form eller innhald. Departementet kan imidlertid ikkje sjå nokon saklege grunnar til at løysingsrettslova sine føresegner om vern mot bruk av løysingsrett i §§ 8 og 9 ikkje bør gjelde fullt ut også i dei tilfella der ein bortfestar har gjort atterhald om forkjøpsrett. Departementet gjer derfor framlegg om at tomtefestelova § 16 a vert oppheva. Dette er også i samsvar med Sivillovbokutvalets framlegg, sjå utvalets lovutkast § 26 nr 11.

Løysingsrettslova regulerer ikkje tilhøvet til festarens innløysingsrett etter tomtefestelova §§ 10 og 11 eller § 33. Dette er lovheimla løysingsrettar, og det fylgjer av løysingsrettslova § 1 tredje ledd at desse skal falle utanfor løysingsrettslovas verkeområde.

4. Lov 21 juni 1985 nr 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper (selskapsloven)

Selskapslova § 2-29 inneheld føresegner om forkjøpsrett til selskapspart til føremon for dei øvrige deltakarane i selskapet. Løysingsrettslova gjeld ikkje for slik forkjøpsrett, jf § 1 og § 3 tredje ledd. Departementet gjer likevel framlegg om endring i terminologien i selskapslova § 2-29 slik at denne harmonerer med den som er nytta i løysingsrettslova og i utkastet til ny aksjelov § 4-17, sjå om denne siste i Ot prp nr 36 (1993-94).

Justis- og politidepartementet

tilrår:

At Dykkar Majestet godkjenner og skriv under eit framlagt utkast til proposisjon til Stortinget om lov om løysingsrettar.

Vi Harald, Noregs Konge,

gjer kunnig:

Stortinget blir oppmoda til å gjere vedtak om lov om løysingsrettar i samsvar med eit framlagt utkast.

Tilråding frå Justis- og politidepartementet ligg ved i avtrykk.

[side 72]

Utkast til lov om løysingsrettar

§ 1 Hovudområdet for lova, definisjonar

Lova gjeld løysingsrettar til fast eigedom. Med løysingsrett er meint den rett nokon har til å overta ein fast eigedom seinare, når eigedomen likevel skiftar eigar, eller til eit anna tidspunkt. Ein løysingsrett som berre kan gjerast gjeldande når eigedomen vert avhend eller skiftar eigar på annan måte, er kalla forkjøpsrett. Som fast eigedom vert rekna grunn og bygningar, og elles andre innretninger som er varig forbundne med grunnen.

Lova gjeld òg løysingsrettar til sameigepartar i fast eigedom, til eigarseksjon, til tomtefesterett og til særleg råderett over fast eigedom.

Lova gjeld ikkje løysingsrettar som har heimel i lov, med mindre noko anna er fastsett.

§ 2 Tilhøyrsle

Løysingsrett til fast eigedom gjeld òg tilhøyrsla til eigedomen. Føresegnene i avhendingslova §§ 3-4 til 3-6 [3-4, 3-5, 3-6] gjeld tilsvarande.

§ 3 Aksjar og selskapspartar

Løysingsrettar til aksjar eller andre selskapspartar går inn under lova når selskapet har til hovudføremål å eige og styre fast eigedom (eigedomsselskap).

Løysingsrettar som nemnt gjeld òg leigerett, innskot og liknande som er knytt til selskapsparten.

Fyrste og andre ledd gjeld ikkje løysingsrettar som vert regulert av lov 4 februar 1960 nr 2 om borettslag, lov 4 juni 1976 nr 59 om aksjeselskaper § 3-3 og lov 21 juni 1985 nr 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper (selskapsloven) § 2-29.

§ 4 Høvet til å fråvike lova

Føresegnene i lova kan fråvikast i avtale eller anna rettsgrunnlag når ikkje noko anna er særskilt sagt.

§ 5 Løysingsrett skipa ved avtale, avtaleform

Løysingsrett som vert skipa ved avtale, kan gjerast munnleg eller skriftleg.

Ei munnleg avtale skal setjast opp skriftleg når nokon av partane krev det. Føresegna i førre punktum er ufråvikeleg.

§ 6 Lengstetid

Løysingsrett gjeld ikkje for lengre tid enn 25 år.

Fyrste ledd gjeld ikkje løysingsrett

a) som ligg til ein annan fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskild frå eigedomen eller som er høveleg til å slåast saman med den,

b) til ein aksje eller annan part når retten tilkjem andre parteigarar i same selskap eller sameige,

Løysingsrett som ligg til eit føretak og gjeld grunn til utviding eller tilfang til drift av føretaket, kan gjelde for opp til 50 år.

Fyrste og tredje ledd er ufråvikelege.

§ 7 Overførings- og fråskiljingsforbod

Løysingsrett kan ikkje overførast eller gå i arv.

Løysingsrett som nemnt i § 6 andre og tredje ledd fylgjer ved rettsovergang eigedomen, parten eller føretaket som retten ligg til, og kan ikkje skiljast ifrå.

§ 8 Rettsovergang til nærståande

Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når eigedomen går over til ektemake, til livsarving, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, eller til nokon annan som i dei siste to åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande til bustadeigedom når eigedomen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når eit husstandsmedlem overtek eigedomen etter føresegnene i lov 4 juli 1991 nr 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfelleskap opphører § 3.

Paragrafen er ufråvikeleg når det gjeld forkjøpsrett til bustadeigedom.

§ 9 Løysingsrett i samband med tenestetilhøve

Forkjøpsrett til ein bustadeigedom som eigaren har fått overta i samband med tenestetilhøve, kan utan hinder av § 8 fyrste ledd gjerast gjeldande dersom det er særleg om å gjere for forkjøpsrettshavaren, og det etter tilhøva ikkje vil verke urimeleg. Løysingsrett til ein bustadeigedom kan ikkje gjerast gjeldande når eigaren sluttar i tenesta for å gå av med alders- eller uførepensjon.

Paragrafen er ufråvikeleg.

§ 10 Førehandstilbod

Ein eigar som ynskjer å avhende ein fast eigedom, kan gje forkjøpsrettshavaren skriftleg tilbod om å få overta den på nærare vilkår i [side 73] samsvar med forkjøpsretten, med frist to månader frå mottakinga av varselet til å seie ifrå skriftleg om han eller ho godtek tilbodet. Det skriftelege tilbodet skal opplyse om verknaden av at forkjøpsrettshavaren ikkje aksepterer tilbodet innan fristen, jf tredje ledd.

Aksepterer forkjøpsrettshavaren tilbodet innan fristen, er eigaren bunden til å stå ved tilbodet.

Dersom forkjøpsrettshavaren ikkje aksepterer, kan eigaren innan to år deretter avhende eigedomen på same eller like strenge eller strengare vilkår til kven eigaren vil utan hinder av forkjøpsretten.

Vert eigedomsavhending som nemnt i tredje ledd gjennomført, kan forkjøpsretten ikkje gjerast gjeldande ved dette eigarskiftet eller seinare.

§ 11 Utløysing av forkjøpsrett

Eigedomsavhending utløyser forkjøpsrett frå den tid då det er avtala på bindande måte at eigedomen skal gå over til ny eigar.

Tvangssal utløyser forkjøpsrett som ikkje er sett til side etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21, frå den tid det ligg føre rettskraftig stadfestingsorskurd etter tvangsfullbyrdelsesloven §§ 11-30 og 11-51, jf § 11-23.

Arv utløyser forkjøpsrett frå arvefallet. Kan retten berre gjerast gjeldande mot somme av arvingane, lyt det fyrst vere bindande avgjort på skifte kven av dei som skal overta eigedomen.

Avtale som gjev rett til leige i meir enn 10 år, utløyser forkjøpsrett til eiegdomen. Dette gjeld ikkje avtale om tilfang til drift av eit føretak.

Hefter forkjøpsrett på ein eigedom som høyrer til eit selskap, kan retten til å løyse eigedomen gjerast gjeldande når ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender.

§ 12 Frist for å gjere forkjøpsrett gjeldande

Forkjøpsrett lyt gjerast gjeldande innan seks månader etter at forkjøpsrettshavaren fekk eller burde skaffa seg kunnskap om dei rettshøve som utløyser retten etter § 11.

Ein part i rettshøvet kan gje skriftleg varsel til forkjøpsrettshavaren med frist til å gjere retten gjeldande innan to månader frå det tidspunkt varselet er kome fram til forkjøpsrettshavaren.

Når forkjøpsrett ikkje er gjort gjeldande til tid som nemnt i fyrste eller andre ledd, kan forkjøpsretten ikkje gjerast gjeldande ved dette eigarskiftet eller seinare.

§ 13 Løysingskravet

Krav om å få overta ein eigedom med grunnlag i løysingsrett skal setjast fram skriftleg.

Krav om å få overta ein eigedom med grunnlag i annan løysingsrett enn forkjøpsrett skal setjast fram overfor eigaren av eigedomen.

Krav om å få overta ein eigedom med grunnlag i forkjøpsrett etter § 11 fyrste ledd, skal setjast fram overfor avhendaren og ervervaren av eigedomen. Er forkjøpsretten utløyst ved tvangssal etter § 11 andre ledd er det nok at kravet vert sett fram overfor ervervaren.

Er forkjøpsretten utløyst ved arv etter § 11 tredje ledd, skal kravet setjast fram overfor skifteretten dersom arvebuet ikkje er teke over av sjølvskiftande arvingar. Elles skal kravet setjast fram overfor arvingane eller deira representant, eller den som har overteke eigedomsretten til eigedomen.

Løysingskrav framsett mot den som har grunnboksheimel til eigedomen, er alltid nok til å bryte fristane etter § 12 fyrste og andre ledd. Det same gjeld løysingskrav som er sendt til skifteretten, endå om buet er overteke til sjølvskifte eller uskifte.

Når løysingskravet er framsett, kan eigaren med skriftleg varsel til løysingsrettshavaren setje ein frist på ein månad til å gje fullgod trygd for oppgjeret ved garantifråsegn frå bank eller trygdelag. Tvist om storleiken på garantisummen og om det skal reknast rente av fastsett løysingssum, kan avgjerast av namsretten ved orskurd.

§ 14 Om rettar og plikter

Skal eigedomen ved sal gå over til ein ny eigar som enno ikkje har fått skøyte eller overteke bruken av eigedomen, går den nye eigarens rettar og plikter etter avtala over på forkjøpsretthavaren frå den tid då løysingskrav etter § 13 tredje ledd fyrste punktum er kome fram til ervervaren. Vilkåret er at det ervervaren har lagt ut i samsvar med avtala, vert godtgjort av forkjøpsrettshavaren. Føresegna i § 13 siste ledd gjeld tilsvarande.

§ 15 Frist for å gje eigedomen frå seg

Når løysingskrav er framsett, har eigaren krav på så lang frist med å gje ifrå seg bruken av eigedomen og skøyte at eigaren får rimeleg høve til å områ seg. Det same gjeld ein ny eigar som alt har overteke eigedomen.

§ 16 Avgrensing i rådvelde når løysingskrav er framsett

Når løysingskrav er framsett, må eigaren eller innehavaren ikkje forringe eigedomen ved [side 74] riving av bygningar, hogst i skog ut over verdauken på grunn av tilveksten frå då av eller på annan måte. Heller ikkje må det gjerast særlege påkostnader eller andre endringar som skaper vanskar for gjennomføringa av løysingskravet.

§ 17 Avkasting og kostnader

Løysingsrettshavaren har rett til avkasting eigedomen gjev frå det tidspunkt løysingsrettshavaren overtek bruken av eigedomen. Frå same tidspunkt svarar løysingsrettshavaren for kostnadene ved eigedomen.

§ 18 Omgjering og heving

Ei avhendingsavtale som utløyser forkjøpsrett, kan avhendaren med verknad for forkjøpsrettshavaren gjere om inntil forkjøpsrettshavaren har fått skriftleg varsel om eigedomsavhendinga (§ 12 andre ledd), eller inntil avhendaren har motteke løysingskrav (§ 13).

Avhendaren har rett til å heve avtala etter vanlege reglar om mishald også for ein forkjøpsrettshavar som har reist løysingskrav.

§ 19 Løysingssum

Når løysingssummen skal setjast til den pris eigedomen vert selt for til andre og eigedomen openbert er selt til underpris, eller skiftar eigar ved byte, gåve eller arv, skal løysingssummen fastsetjast etter vanleg pris.

Det same gjeld også elles når det ikkje er heimel for å fastsetje løysingssummen på anna grunnlag.

Når løysingssummen etter skipingsgrunnnlaget er fastsett til ein fast sum, skal løysingsrettshavaren godtgjere verdauken av særlege påkostnader som er gjort på eigedomen etter at løysingssummen opphavleg vart fastsett.

Kår eller andre naturalytingar som går inn i overtakingsvilkåra, kan etter krav frå ein av partane reknast om i pengar.

§ 20 Kostnader

Løysingsrettshavaren svarar for kostnadene i samband med gjennomføringa av løysinga.

§ 21 Skjønn

Avgjerd i samsvar med §§ 19 og 20 høyrer under skjønn.

Skjønnet skal i lensmannsdistrikt styrast av lensmannen.

§ 22 Ikraftsetjing

Lova tek til å gjelde frå den dagen Kongen fastset.

Lova gjeld ikkje for løysingsrettar der løysingskrav er framsett før lova har teke til å gjelde.

Føresegnene om lengstetid i § 6 gjeld såleis at løysingsrett tidlegast fell bort 10 år etter at lova har teke til å gjelde.

§ 23 Endringar i andre lover

Frå den tida lova tek til å gjelde, skal fylgjande føresegner i andre lover endrast slik:

1. Lov 18 juni 1965 nr 6 om sameige:

Overskrifta til §§ 11 og 12 «Innløysing» vert endra til «Forkjøpsrett».

§ 11 skal lyde:

Når part i sameige skiftar eigar, har medeigarane forkjøpsrett. Føresegnene i lov om løysingsrettar §§ 2, 8, 10 fyrste til tredje stykket, 11 fyrste, andre, tredje og femte stykket, 12 fyrste og andre stykket og 13 til 21 gjeld tilsvarande så langt dei høver.

Vil to eller fleire av medeigarane ha parten, skal kvar av dei få så mykje at partshøvet dei imellom vert det same som før.

Fyrste stykket gjeld ikkje part som ligg til fast eigedom og skiftar eigar saman med den.

§ 15 andre ledd skal lyde:

Kan tingen ikkje delast utan skade, skal han seljast gjennom namsmyndighetene etter reglane i tvangsfullbyrdelseslova så langt dei høver. Under elles like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke. Gjev to eller fleire sameigarar like bod, og ingen av dei byd høgare, gjeld § 11 andre stykket tilsvarande dersom dei vil halda fram som sameigarar. Vil dei ikkje halde fram som sameigarar, skal det bodet som fyrst vart gjeve, godtakast. Svarar dei like boda til den høgste prisen tingen kan overtakast for, skal likevel namsretten ved lutkast eller på annan måte avgjere kva for bod som skal godtakast.

2. Lov 29 november 1968 um særlege råderettar over framand eigedom:

Overskrifta til §§ 9 og 10 «Avhending og innløysing» vert endra til «Avhending og forkjøp».

§ 10 skal lyde:

Når ein rett går over til ny rettshavar, har eigaren forkjøpsrett. Føresegnene i lov om løysingsrettar §§ 2, 8, 10 fyrste til tredje stykket, 11, 12 fyrste og andre stykket og 13 til 21 [13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21] gjeld tilsvarande så langt dei høver.

[side 75]

Fyrste ledd gjeld ikkje når rett som høyrer til ein fast eigedom eller eit føretak, går over saman med eigedomen eller føretaket.

§ 12 tredje ledd held opp å gjelde.

3. Lov 30 mai 1975 nr 20 om tomtefeste:

§ 16 a held opp å gjelde.

4. Lov 21 juni 1985 nr 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper (selskapsloven):

Overskrifta til §§ 2-28 til 2-31 «Eierskifte, løsingsrett m m» vert endra til «Eierskifte, forkjøpsrett mm»

I § 2-29 skal orda «løsingsrett» og «løsingsretten» endres til «forkjøpsrett» og «forkjøpsretten».