Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) om avhendingsloven (Del II)

Se del I

Se del III

4.10 Spesielt om vågnaden for odelsløysing

(1) Eit mindretal i Sivillovbokutvalet (Nygard og Husaas) gjorde framlegg om ein eigen paragraf i avhendingslova om tilhøvet mellom opprinneleg seljar og kjøpar når ein eigedom vart løyst på odel. Spørsmålet kjem på spissen når den prisen løysingsmannen betaler er lågare enn kjøpesummen betalt til den opprinnelege seljaren. Dessutan kan kjøparen ha hatt kostnader til inga nytte. Framlegget til § 26 a i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg gir kjøpåren rett på skadebot frå seljaren. Utvalet viser til at det er svært vanleg å avtale at ei eventuell odelsløysing skal vere seljaren sitt ansvar. Hvis det ikkje ligg føre noko avtale, er rettsstoda derimot uklar. Utvalet viser vidare til at det vert ei vurderingssak kven av partane som helst bør klandrast for forteiing eller for å mangle kjennskap, eller kven som elles er nærast til å ta ansvar for situasjonen. Slike vurderingar kan lett falle ulikt ut. Sjå nærare i NOU 1979:48 s 50-52, særmerknadene til Sivillovbokutvalet (mindretalet) sitt lovframlegg § 26 a. Den nærare grunngivinga for framlegget er som følgjer i NOU 1979:48 s 51-52:

«Ei ny lov bør gjere slutt på denne uvissa og fastsetje ein regel i samsvar med det som synest mest rettvist og høveleg etter tilhøva no. Den rimelegaste og greiaste regelen vil vere at seljaren har ansvaret for heimelssvikt pga odelsløysing utan at det treng påvisast noko direkte klanderverdig.

I dei aller fleste tilfelle vil seljaren vere den næraste til å vite om odelsretten og kven som i tilfelle kan reise løysningskrav. Det gjeld kjennskap til rekkja av eigarar bakover og deira rettsdisposisjonar over eigedomen og slektskapstilhøve av ymse slag – born (i og utenfor ekteskap), adopsjonar, giftarmål etc. For kjøparen er dette ofte heilt ukjent. Difor er det mest rasjonelt og rimeleg at seljaren har ansvaret for å klåre opp i odelsspørsmålet, og lyt bere tapet i tilfelle der det sviktar. Dette sikrar og best at opplysningane kjem på bordet alt under kontraktstingingane. Seljaren som den mest kunnige bør ikkje ansvarsfritt kunne halde seg passivt avventande til om kjøparen finn ut av odelsspørsmålet på eiga hand; det kunne jamvel opne for reint misbruk.

Det synest i det heile lite rimeleg å la kjøparen tape så store summar pga eit særskilt eigedomshefte som odelsretten, og la seljaren på si side verte sitjande med same kjøpesummen som om han hadde selt odelsfri eigedom. At kjøparen skal lide store tap samstundes som seljaren haustar stor forteneste av mistaket, bryt med rimelege føresetnader, og det bør rettast opp endå om det ikkje er grunn til klander. Den faste praksis med odelsgaranti viser både at kjøparen etter vanleg rettstankegang mellom folk treng vern mot slike tap og at det er mest rimeleg og la seljaren bere denne vågnaden. Det er her grunn til å nemne at det er lang sedvane for at vanlege odelstakstar ligg på eit rimeleg nivå og ofte ein god mon under det som vert avtala ved odelsfritt sal (jf det som er sagt om dette i NOU 1972:22 Om odelsretten og åsetesretten s. 29, NOU 1973:47 Om odelsprosessen s. 9-11, jfr. Ot.prp.nr.52 (1974-1975) s. 15 o.u.). Etter dei nye reglane om verdsetjinga ved odelstakst som har vore gjeldande frå 1975 (odelslova § 49), skal bruksverdien til landbruksføremål leggjast til grunn (mot tidlegare «gangbar pris»), og dette vil lettare enn før gje som resultat at takstsummen kan verte monaleg lågare enn det kjøpåren har betalt. Dette tapet bør førast tilbake på seljaren.

Ein regel som fastset ansvar for seljaren utan vilkår om aktløyse, vil vere langt greiare og enklare å etterleve, både for partane og for domstolane. Det er her nok å vise til den meiningsskilnad og uvisse som aktløysespørsmålet skapte i Garddal-saka … [Rt-1915-60]. Det må og vere ein føremon å ha eins regel for sal av sjølve eigedomen og for meir partielle sal og disponeringar, ein skilnad synest å sakne reell grunngjeving. I den seinare tid har og tendensen både i domspraksis og lovgjeving tydeleg gått i den lei å gjere meir bruk av objektivt ansvar. Dette lovframlegget fylgjer elles opp denne tendensen, ikkje minst med objektive ansvarsreglar for ymse slag rettsmanglar etter heimelssvikt i tillegg til det gamle grunnfeste heimelsansvaret for den som sel det han ikkje eig (Norske Lov 5-3-26 og 27, kjøpslova § 59), såleis vert det i § 24 [i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg] gjort framlegg om objektivt ansvar for særlege rettshefte på eigedomen og i § 26 sameleis lor offentlege rådvaldsband etter særskilt vedtak. Krav om samsvar i reglane synest difor å tilseie objektivt ansvar for heimelssvikt pga odelsløysing, slik at ein også i dette spørsmålet kjem på Tine med dei reglane som skal sikre eit rimeleg kjøparvern. Det kan liggje særleg nær å jamføre med tilfelle der det offentlege gjer gjeldande forkjøpsrett etter konsesjonslova og overtek eigedomen etter takst over bruksverdien som landbruk (konsesjonslova § 14). Seljaren lyt her ta tapet om takstsummen ligg lågare enn kjøpssummen, og ei odelsløysing etter tilsvarande taktsreglar bør gje same løysing.

Endeleg vil det vere ein føremon å kome på line med det som etter fast praksis vert avtala om ansvarsspørsmålet når partane er klår over odelsløysingsretten på førehand. Etter nyare syn vil ein slik fast kontraktspraksis til vanleg verte rekna som regelskapande, som eit uttrykk for praktisk røynsle og rettstankegang. At regelen skulle vere motsett av det

Side 53

 

som vanleg vert avtala, vil lett kunne gje harde og tilfeldige utslag.

Regelen skal etter framlegget vere fråvikeleg, jfr. § 2. Ein seljar vil såleis kunne fri seg fra ansvaret ved å ta atterhald om det i kontrakten. Ved dette sikrar ein at kjøparen i så fall er fullt klår over vågnaden for tap ved ei eventuell odelsløysing og kan vurdere den i samband med kontraktsvilkåra elles. »

Sivillovbokutvalet sitt fleirtal (Lid, Buttingsrud, Pedersen og Rygg) finn at ein bør halde på gjeldande rett når det gjeld ansvar for odelsløysing, og at dette best skjer ved ikkje å gi noko føresegn om spørsmålet. Her skal rett nok nemnast at fleirtalet og mindretalet synest å vere noko usamde om innhaldet i gjeldande rett. Fleirtalet har følgjande nærare grunngiving for sitt syn i NOU 1979:48 s 52:

«Fleirtalet … legg til grunn at seljaren etter gjeldande rett ikkje har noko ansvar i slike høve, med mindre han har gjeve garanti. At det kviler odelsrett på ein fast eigedom, som fyller minstekrava til odlingsjord, er det normale. Den som kjøper ein slik eigedom, må vere førebudd på at det kviler odelsrett på eigedomen og han bør alt under avtaletingingane gjere seg opp ei meining om risikoen for at odelsretten vil verte nytta mot han om han kjøper. Fleirtalet meiner det er svært viktig at desse spørsmåla vert nøye drøfta mellom partane alt på dette tidspunktet. Dette skjer då også så å seie utan unntak slik rettstilstanden på dette punkt er i dag. Etter vel innarbeidd praksis er det til vanleg lett for ein kjøpar å sikre seg gjennom fråsegner frå odelsrettshavarane eller gjennom garanti frå seljaren – gjerne kombinert med at ein del av kjøpesummen blir halden tilbake til preskripsjonsfristen er ute. Fleirtalet er redd at ein regel slik som den mindretalet gjer framlegg om, vil kunne gjere sitt til at spørsmålet ikkje vert klarlagt i tide og at regelen derfor vil kunne føre til auka ugreie og tvistemål mellom partane. Fleirtalet synest heller ikkje at dei nye taksasjonsreglane ved odelsløysing [sjå omtala av odelslova § 49 i mindretalet si grunngivingi i seg sjølv tilseier ei endring i den skipnaden som til nå har rådd på dette området.

Fleirtalet legg også vekt på at den nye odelslova sterkt har avgrensa krinsen av personår med odelsrett, slik at kjøparen mykje lettare enn før kan finne ut om det kviler odelsrett på eigedomen. Også dette tilseier etter fleirtalet si meining at det ikkje bør gjerast noka endring i den rettstilstanden som har vore til no og som etter fleirtalet sitt syn har vore tilfredsstillande.»

(2) Følgjande høyringsintansar sluttar seg til fleirtalet sitt syn: Den norske Dommerforening, Luftfartsverket, Norges Bondelag, Norges Skogeierforbund, Norske Forsikringsselskapers Forbund og DeNorske Livsforsikringsselskapers Forening, samt Postdirektoratet.

Skogeierforbundet gjer m.a merksam på at vågnaden for odelsløysing ofte vil ha kome til uttrykk i eigedomen sin pris. Dommerforeininga uttaler:

«… Som nemnt av fleirtalet må kjøparen rekne det som normalt at det kviler odel på ein fast eigedom som fyller minstekrava til odlingsjord. På denne bakgrunn synest det rimeleg at kjøparen tek opp dette spørsmålet med seljaren i samband med tingingane om kjøpet. Kjøparen har i så fall høve til å krevje garanti om han finn det turvande. Sett på denne bakgrunn skulle det ikkje vere turvande med ein slik regel som mindretalet gjer framlegg om.»

Mindretalet sitt framlegg vert støtta av Den Norske Advokatforening, Norges Eiendomsmeglerforbund og Skogbruksforeningen av 1950.

Eiendomsmegler forbundet viser til at det utan ei ordning med ansvar for seljaren kan vere fare for spekulasjon, t d dersom ein far sel eigedomen til full pris, og sonen deretter tek den att etter odelstakst.Advokatforeninga uttaler:

«Vi er enige i mindretallets forslag vedrørende odelsløsing i § 26 a og viser forsåvidt til dettes begrunnelse.

Også deler av flertallets argumentasjon, jf side 52, 1. spalte nederst synes å tale for dette. Der star det: «Flertallet meiner det er svært viktig at desse spørsmåla vert nøye drøfta mellom partane alt på dette tidspunkt. Dette skjer då også så å seie utan unntak.»

Når det konstateres at praksis allerede idag er nesten unntaksfri når det gjelder dette spørsmål, bør en hovedregel som avgjør forholdet for de få unntakstilfelle, hvor slike drøftinger ikke har funnet sted, inntas som egen bestemmelse i loven. Viktig må det vel også være at selgeren egentlig ikke har en mer verdifull eiendom å selge enn odelstakst vil verdsette den til.»

(3) Departementet er i all hovudsak samd med Sivillovbokutvalet sitt mindretal i dette spørsmålet, og viser til mindretalet si grunngiving. Dessutan viser departementet til høyringsfråsegna frå Den Norske Advokatforening som er attgitt like ovanfor. Rett nok er det slik fleirtalet i Sivillovbokutvalet har peika på at krinsen av personår med odelsrett er mindre etter den nye odelslova, og at kjøparen derfor lettare kan få oversyn over om det er personår med odelsrett til eigedomen. Den nye odelsova har på den andre sida og gjort det lettare for seljaren sjølv å få oversyn over dette, også med omsyn til kven som eventuelt kan kome til å krevje odelsløysing. Seljaren er alt i alt den som er nærast til å vite om odelsretten, og det synest då rimeleg at han skal bere vågnaden for ei eventuell odelsløysing.

På den andre sida vil eit seinare skadebotkrav frå kjøparen på objektivt grunnlag kunne virke urimeleg for seljaren. Seljaren vil

Side 54

kunne ha innretta seg etter den kjøpesummen han eller ho i si tid fekk for eigedomen, t d ved å ha kjøpt ny bustad for pengane. Dette er likevel ikkje prinsipielt noko annleis enn det som vil vere tilfelle i høve til krav som kjøparen kan gjere gjeldande som følgje av andre faktiske eller rettslege manglar. Det særskilte her er imidlertid at det ofte vil ta noko tid før løysingskrav vert framsett (inntil 2 år), og enda lengre tid før løysingssummen vert fastsett.

Departementet har kome til ikkje å ville regulere tilhøvet til odelsløysing i ei særskilt føresegn i avhendingslova, men at odelsretten i staden må vurderast i høve til dei alminnelege føresegnene om rettsmanglar (§ 4-17.) Etter departementet sitt syn står ikkje odelsretten i denne samanhengen prinsipielt sett i noko anna stilling enn andre partielle rettsmanglar, t d andre private løysingsrettar. Departementet meiner vidare at rettmangelsregelen i lovframlegget (§ 4-17) i det store og heile vil gi gode og rimelege løysingar der tilhøvet til odelsløysing ikkje er regulert i avtala.

At odelsretten skal vurderast ut frå reglane om rettsmanglar, inneber at spørsmålet om kjøparen kan gjere gjeldande misleghaldskrav som følgje av at det kviler odelsrett på eigedomen fyrst må vurderast ut frå reglane i lovas kapittel 3, særleg §§ 3-8, 3-9 og 3-11. Etter departementets syn vil normalsituasjonen her vere at det er seljaren som må bere vågnaden for at det kviler odel på eigedomen, då det er seljaren som er nærast til å kjenne desse tilhøva. Spørsmålet vil likevel tilsist avhenge av ei konkret vurdering i det einskilde tilfelle.

Vert odelsretten i det konkrete tilfelle å sjå som ein rettsmangel, følgjer det av reglane om kjøparen sine rettar ved faktiske manglar kva slags rettar kjøparen skal kunne gjere gjeldande, jf § 4-17 fyrste ledd. (Det reint objektive skadebotansvaret etter andre ledd vil ikkje gjelde, i det odelsretten vil vere å sjå som ein partiell rettsmangel.) Mest praktisk vil det vere at kjøparen krev skadebot for det tap kjøparen vert påført ved at eigedomen vert løyst på odel. Odelsretten må vurderast i høve til seljaren sitt kontrollansvar; sjå dei nærare vilkåra for å kome fri frå ansvar i § 4-14, jf § 4-5 fyrste og andre ledd. Kontrollansvaret gjeld likevel berre kjøparen sitt direkte tap, jf § 4-14 fyrste ledd siste punktum, jf § 4-5 fjerde ledd. Det direkte tapet ved odelsøysing vil normalt vere det tapet kjøparen får som følgje av at eigedomen vert løyst for ein mindre sum enn det han i si tid betalte. Andre slike direkte tapspostar vil kunne vere utgifter i samband med sjølve gjennomføringa av kjøpet, t d utgifter til tinglysingsgebyr og dokumentavgift og sakkunig hjelp. Også utgifter i samband med sjølve drifta av eigedomen vil kunne vere å rekne som direkte tap. Same gjeld påkostander o l kjøparen har hatt i tida mellom kjøpet og løysinga – og som han ikkje får dekt gjennom løysingssummen. Andre tap, t d tapt produksjon og tapt forteneste, vil derimot vere indirekte tap, jf § 7-1 andre ledd. Desse tapa kan berre krevjast dersom tapet har si årsak i aktløyse (skyld) på seljarens side.

I prinsippet kan kjøparen også fremje misleghaldskrav også utan at det vert framsett løysingskrav. Kjøparen skal t d selje eigedomen vidare før fristen for å reise løysingssak er ute, og odelsretten kan derfor gjere det vanskeleg å vidareselje eigedomen i denne perioda, eller eventuelt føre til at eigedomen må seljast til ein lågare pris. Om vilkåra for prisavslag, heving eller skadebot er til stades i desse tilfella, må avhenge av ei konkret vurdering. Departementet viser her til det som er sagt om rettsmanglar reint allment i særmerknadene til § 4-17 i departementets lovutkast.

4.11 Offentlegerettslege rådvaldsband og tyngsler

(1) Offentlegrettslege føresegner (lover og forskrifter) set grenser for eigaren sitt høve til å bruke eigedomen. Døme på slike føresegner har vi m.a i bygningslovgivinga, fredningslovgivinga, veglovgivinga, jord- og skoglovgivinga. Rådvaldsband fastsett ved generelle føresegner vil som hovudregel ikkje vere nokon «mangel» ved eigedomen som kjøparen kan gjere gjeldande. Slike rådvaldsband vil vere så vanlege at kjøparen må vere førebudd på dei, og han må som hovudregel sjølv bere vågnaden for slike rådvaldsband. Dette bør også vere hovudregelen i framtida.

Annleis vil det kunne stille seg der rådvaldsbandet følgjer av einskildvedtak (jf definisjonen i forvaltningslova § 2 fyrste ledd bokstavane a og b). Desse vil kunne vere meir eller mindre spesielle, og kjøparen vil ofte ikkje vere førebudd på slike. Eigaren (seljaren) vil normalt vere direkte varsla om rådvaldsbandet, sjå t d forvaltningslova kapittel V. Dette i motsetnad til rådvaldsband som berre følgjer av lov og forskrift. Ofte vil det vere vanskeleg for kjøparen å finne ut kva slags rådvaldsband som kan vere fastsett, mellom anna fordi slike sjeldan vert tinglyst. Seljaren vil derfor vanlegvis vere den som er «nærast» til å bere vågnaden for slike.

Det som her er sagt gjer seg likevel ikkje gjeldande for alle typer rådvaldsband som følgjer av einskildvedtak. Ei praktisk viktig gruppe er rådvaldsband fastsett i medhald av

Side 55

plan- og bygningslova kapittel VII om reguleringsplan. Eigaren vert for det fyrste ikkje alltid direkte underretta om reguleringsvedtaket, jf plan- og bygningslova § 27-2 nr 3. For det andre vil reguleringsvedtak vere så vanleg at kjøparen har ei sterk oppmoding om å undersøkje hos bygningsstyresmaktene dersom han meiner at eventuelle reguleringsvedtak vil kunne ha noko å seie for den framtidige bruken av eigedomen. I dei tilfella der eigedomen vert selt av eigedomsmeklar, har meklaren ei plikt til å gi ei skriftleg oppgåve om m.a tilhøvet til endelege offentlege planar, jf eigedomsmeklingslova § 3-6 fyrste ledd nr 8.

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om ein eigen paragraf om offentlegrettslege rådvaldsband fastsett ved einskildvedtak (lovframlegget § 26). Paragrafen lyder:

«Dersom eigedomen på grunn av offentlegrettslege vedtak (einskildvedtak) som låg føre på avtaletida, vert monaleg mindre brukeleg til det påtenkte føremålet enn føresetnaden var. kan kjøparen krevje skadebot av seljaren.

Har vedtak som nemnt til fylgje at eigedomen i det heile ikkje kan brukast til det påtenkte føremålet, kan kjøparen seie seg løyst frå avtala.

Vilkåret for krav etter denne paragrafen er at kjøparen ikkje kjente eller burde kjent til vedtaket, og at seljaren måtte vere klår over at bruken av eigedomen til det påtenkte føremålet hadde avgjerande vekt for kjøparen.»

Paragrafen er nærare omtalt på s 49-50 i NOU 1979:48.

Av høyringsinstansane er det berre Den Norske Dommerforening som har uttalt seg om paragrafen. Foreininga gir uttrykk for at «(R)egelen gir rimelege løysingar for desse tilfella».

Departementet er samd med Sivillovbokutvalet i at tilhøvet til rådvaldsband bør regulerast i avhendingslova. Men etter departementet sitt syn er det ikkje grunn til å skilje ut denne typen «manglar» frå det som elles gjeld for dei andre mangelstypane det er aktuelt å regulere i lova (faktiske manglar og rettsmanglar). Offentlegrettslege rådvaldsband som hefter på eigedomen verkar i stor grad inn på tilhøvet mellom seljaren og kjøparen på same vis som privatrettslege hefte. Det er derfor naturleg at dei same reglane som gjeld for rettsmanglar også gjeld der det hefter offentlegrettslege rådvaldsband på eigedomen. På same vis som for rettsmanglar, gjer departementet på denne bakgrunn framlegg om ei føresegn om rådvaldsband som viser til dei allmenne føresegnene som gjeld for faktiske manglar. I og med at offentlegrettslege rådvaldsband har stor likskap med rettsmanglar, er regelen teken inn som § 4-18 like etter rettsmangelsregelen i § 4-17. Når det gjeld det nærare innhaldet i paragrafen, viser departementet til dei særskilte merknadene til § 4-18.

(2) Det er også knytt ei rekkje offentlege tyngsler til det å eige ein fast eigedom. Slike tyngsler kan vere plikta til å svare eigedomsskatt, renovasjonsavgift, vass- og kloakkavgift o l. Tyngslene vil ofte følgje direkte av den generelle lovgivinga, likevel slik at storleiken på skatten, avgifta m.v kan vere fastsett individuelt. At det er knytta slike tyngsler til eigedomen, er så vanleg at dette i seg sjølv ikkje vil representere nokon mangel. Unntak kan likevel gjelde der tyngsla eller storleiken på ho framstår som ekstraordinær, eller der seljaren har garantert eigedomen fri for visse tyngsler, eller garantert storleiken på ei eller fleire av dei. Denne typen offentlegrettslege tyngsler har på same måte som offentlegrettslege rådvaldsband – stor likskap med private hefte som kviler på eigedomen. Etter departementet sitt syn er det naturleg at tilhøvet også til slike tyngsler vert regulert i avhendingslova, og det vert derfor gjort framlegg om at den føresegna (§ 4-18) som gjeld offentlegrettslege rådvaldsband, også skal la dei alminnelege reglane om manglar gjelde i høve til offentlegrettslege tyngsler. Departementet viser til dei særskilte merknadene for fleire kommentarar.

4.12 Morarente ved betalingsmisleghald

(1) § 32 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg handlar om rente og skadebot ved betalingsmisleghald. Paragrafen viser til lov 17 desember 1976 nr 100 «om renter ved forsinket betaling mm» (morarentelova). Som kjent er det i medhald av denne lova fastsett ein lågare morarentesats for skyldnarar som er dette i eigenskap av forbrukarar, og denne satsen samt ein del andre reglar i morarentelova kan ikkje fråvikast ved avtale til skade for slike skyldnarar. Morarentelova sine særreglar for forbrukarar gjeld, i motsetnad til lausøyrekjøpslova, uavhengig av fordringshavaren (seljaren) si stilling – det er ikkje krav om at fordringshavaren må vere yrkesseljar e l. Forbrukarreglane vil derfor også gjelde ved sal frå forbrukar til forbrukar, noko som jo ikkje er upraktisk ved avhending av fast eigedom.

(2) I særmerknadene til § 32 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, NOU 1979:48 s 57, seier Sivillovbokutvalet at morarentelova sine særreglar for forbrukarar «ikkje bør gjelde avhending av fast eigedom sjølv om kjøp av fast eigedom til bustad for kjøparen og huslyden hans har ein viss likskap med eit såkalla «forbrukarkjøp»». Justisdepartementet peika særskilt på denne fråsegna i høyringsbrevet

Side 56

av 31 januar 1980. (Høyringsbrevet er teke med som vedlegg 1 til proposisjonen). Departementet fann også grunn til å peike på at særreglane for forbrukarar i morarentelova etter departementet sitt syn på gjeldande rett også vil gjelde ved kjøp av fast eigedom til personleg bruk. Departementet ba derfor om synspunkt på om dette var rimeleg.

(3) Ei rekkje høyringsinstansar har kommentert dette spørsmålet. Følgjande seier seg samd med Sivillovbokutvalet i at særeglane om morarente for forburkarar ikkje bør gjelde ved avhending av fast eigedom: Den Norske Advokatforening, Den Norske Bankforening og Sparebankforeningen i Norge, Den norske Dommerforening, Fiskeridepartementet, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norges Industriforbund, Norges Skogeierforbund, Norske Boligbyggelags Landsforbund og Skogbruksforeningen av 1950.

Den Norske Advokatforening uttaler:

«Foreningen sier seg tilfreds med forslaget i § 32. Det bør etter dette være helt klart at særreglene i morarenteloven § 4 vedr. forbrukerkjøp ikke kommer til anvendelse ved kjøp av fast eiendom. En slik regel ville gi illojal kjøper en helt urimelig spekulasjonsadgang fordi markedsrentene regelmessig ligger over «forbrukerrenten». I mange tilfelle gjelder det også at selgeren er forbruker, idet han f.eks. selger sin bolig et sted fordi han må flytte til et annet sted der han har fått nytt arbeide.»

Bankfordningane uttaler i si fellesfråsegn:

«Det dreier seg i disse tilfelle ofte om penger som selgeren skal benytte til å innfri heftelser på den solgte eiendom, heftelser som er rentebærende inntil de blir betalt for avlesning. Rentesatsene for disse heftelser vil vanligvis ligge adskillig høyere enn den rentesats som morarenteloven § 4 a, første punktum, stipulerer. For selgeren betyr dette en direkte renteutgift som han må betale inntil oppgjøret fra kjøperen setter ham istand til å innfri disse heftelser. Den lavere morarente etter morarenteloven § 4 a, første punktum, vil ikke gi selgeren tilstrekkelig dekning for disse renteutgifter.»

Norske Boligbyggelags Landsforbund uttaler:

«NBBL mener Sivillovbokutvalgets syn har mest for seg. og at rentelovens regler om forbrukerforhold heller ikke bør få anvendelse på forsinket betaling ved overdragelse av borettslagsleiligheter.

Det er nere forhold som peker på at en her beveger seg utenfor det området renteloven § 4 tok sikte på å regulere, (jf uttalelser i lovforarbeidene i Ot.prp.nr.55 (1975-1976) s. 19),:

Ved omsetning av bolig er det som oftest ikke tale om handel mellom så lite jamnbyrdige parter som ved det typiske forbrukerkjøpet. Der vil selger som oftest kunne utjamne sitt tap på grunn av betalingsforsinkelsen på seinere kjøpere. Tvert om vil selger ofte måtte ta opp kortsiktig lån med høy rente for å finansiere det huskjøpet han hadde tenkt han kunne bruke kjøpesummen helt eller delvis til.

 

Argumentet om at kjøperen i et forbrukerkjøp ofte har vært utsatt for et sterkt kjøpepress gjennom reklame og andre måter har ikke samme vekt ved boligkjøp. Det er som oftest veloverveid fra kjøpers side. (Men der det er sterkt press på boligmarkedet kan det naturligvis ofte hende at kjøper blir utsatt for press fordi han er i en desperat situasjon).

 

Det kommer som oftest også det momentet til at kjøper av en bolig ikke vil oppleve morarenten som et tyngende tillegg på samme måten som en vanlig forbrukerkjøper. Det vanligste ved boligkjøp er at kjøperen hele tida er innstilt på å ta opp lån for å finansiere kjøpet. Hans forsinkelse av å betale kjøpesummen vil derfor som regel komme av at lånet blir utbetalt seinere enn han opprinnelig har regnet med. Dette fører til at han oppnår den fordel å få alle sine tilbakebetalingsplikter utskutt noe. Det oppleves da neppe så byrdefullt å måtte betale et tillegg som kompensasjon for denne fordelen som å måtte betale morarente ved et vanlig forbrukerkjøp. Der vil renteforpliktelsen oftest være ensbetydende med at en kontantforpliktelse øker. Dessuten vil huskjøperen – i motsetning til den vanlige forbrukerkjøperen – ofte kunne finansiere denne tilleggsforpliktelsen ved å øke summen på det lånet han skal ta opp.»

 

Forbrukarrådet med tilslutnad frå Forbrukar- og administrasjonsdepartementet går derimot imot Sivillovbokutvalet sitt framlegg om at det ikkje skal gjelde særreglar for morarente når forbrukarar kjøper fast eigedom. Rådet uttaler:

«Forbrukerrådet har som Justisdepartementet fremholdt at renteloven § 4 også kommer til anvendelse ved kjøp av fast eiendom. En slik tolkning synes å fremgå av forarbeidene til loven. Også de reelle hensyn som ligger til grunn for bestemmelsen synes å tilsi at bestemmelsen gis anvendelse på kjøp av boligeiendom. Hvor det dreier seg om store beløp, har kjøperen særlig behov for beskyttelse mot urimelig høy rentesats for morarenten. Forbrukerrådet har forståelse for at bestemmelsen kan virke urimelig mot selger, idet denne ofte har et sterkt behov for å få inn kjøpesummen, som når han kjøper en annen bolig. Selger vil, dersom han har utgifter til dekningslån inntil kjøper har betalt, kunne kreve disse utgifter dekket av kjøper, jf renteloven § 3, tredje ledd og annet ledd i nærværende bestemmelse.

Morarenten etter renteloven § 4 er satt meget lavt, til 7 %. En slik rentesats kan miste sin påtenkte «inndrivingseffekt». Dette bør imidlertid rettes ved å endre morarentesatsen og ikke ved en innskrenkende tolkning av bestemmelsen.»

Side 57

 

Statens Vegvesen seier at trass i at Vegvesenet sel ein del eigedomar, så vil det ikkje medføre vanskar om særreglane for forbrukarar held fram å gjelde.

(4) Departementet gjer fyrst merksam på at det nå også er slått fast i rettspraksis at særreglane for forbrukarar i morarentelova § 4 kan gjelde ved kjøp av fast eigedom. Vidare er det ved lov 12 juni 1981 nr 67 skjedd ei endring av morarentelova i høve til det som gjaldt då dei høyringsfråsegnene som er attgitt ovanfor, vart skrevne. Også morarentesatsane for forbrukarar vert nå fastsett av Kongen, og ikkje som før ved at morarentelova § 4 bokstav a sa at renta skulle vere «2 prosent over den alminnelige rente på sparevilkår i bank». Ved kgl res av 12 juni 1981 vart morarentesatsen for forbrukarar, som hadde vore 7 % p a under dei gamle reglane, auka til 12 %. Ved kgl res av 20 desember 1985 vart satsen ytterlegare auka til 15 % p a, mens den for andre enn forbrukarar vart 18 %. Sjølv om utlånsrenta også for det meste har gått opp i denne perioden, har auken av morarentesatsen gjort sitt til at han framleis har ei inndrivingseffekt, jf høyringsfråsegnene frå Forbrukarrådet og Advokatforeininga. Den siste utveklinga med nedgang i det allmenne rentenivået, viser for øvrig at det er best å vurdere kva som er «rett» morarentenivå over noko tid.

Som Forbrukarrådet har peikt på, vil morarentelova ikkje stengje for å krevje skadebot for faktisk rentetap, sjølv om skyldnaren er forbrukar, sjå morarentelova § 3 tredje ledd. Praktisk sett vil det ikkje vere like lett å få ei slik skadebot som om ein hadde halde seg til dei vanlege morarentesatsane. Men regelen gjer at ein kan kome unna meir støytande følgjer av den art som Bankforeiningane omtaler i si høyringsfråsegn, d v s i samband med at fordringshavaren (seljaren) har eigne høge renteutgifter mens han ventar på betalinga.

Når det elles gjeld spørsmålet om ein bør gjere unntak frå forbrukar-særreglane for morarente ved avhending av fast eigedom, viser departementet som eit utgangspunkt til det som er sagt framme i avsnitt 4.4.1 om behovet for særlege forbrukarvernreglar. Konklusjonen der var at det også ved avhending av fast eigedom bør vere eit slikt vern. Dessutan er det, i og med at morarentelova alt har særlege forbrukarreglar, alt teke det standpunkt at forbrukarar skal ha eit visst vern sjølv om dette skulle vere på fordringshavarane sin kostnad. Sjå m.a Ot.prp.nr.55 (1975-1976) «om lov om renter ved forsinket betaling» s 19 sp 2, der det heiter at «[s]ærregler for forbrukere med bl.a en lavere rentesats, vil således ikke være begrunnet med at kreditors tap i disse forhold er lavere enn ellers», men at «[d]et er forbrukerens stilling som kan tilsi at han gis en mildere behandling enn en debitor ellers ved betalingsforsinkelse». Skal ein ved avhending av fast eigedom gjere unntak frå det som følgjer av desse utgangspunkta, må det etter departementets syn ha gode grunnar for seg som klart skil seg frå det som elles går inn under morarentelova sine forbrukarreglar. Norske Boligbyggelags Landsforbund er i si høyringsfråsegn inne på kva dette kan vere. Mellom anna vert det vist til at styrkeforholdet mellom partane ikkje treng vere så ujamnt ved avhending av fast eigedom, at det ofte ikkje har vore same kjøpepress, og at morarenta ikkje alltid vert følt som eit tyngjande tillegg for kjøparar av fast eigedom. Departementet kan i og for seg vere samd i det som er sagt her, men vil likevel peike på kjøparen sitt behov for ei rimeleg morarentesats kan vere vel så stort ved kjøp av fast eigedom som i andre tilfelle. Spesielt gjeld dette ved bustadkjøp, der kjøparen på grunn av at han sterkt treng ein bustad alt kan ha strekt seg heilt til grensa for det økonomisk forsvarlege. Om det så vert forseinking med betalinga, t d p g a sein utbetaling av banklån, vil ei høg morarente kunne gjere at kjøparen ikkje lenger klarer å oppfylle skyldnadene sine. På grunn av dei summane som oftest er involvert ved avhending av fast eigedom, vil sjølv små skilnader i prosentsatsar ha mykje å seie for kronebeløpa. I tillegg vil departementet peike på at eit unntak frå forbrukarreglane i morarentelova ved avhending av fast eigedom, vil reise spørsmålet om kva som skal gjelde dersom det ikkje er betalinga til seljaren, men t d nedbetaling av lan til kjøp av bustad, som vert misleghalde. Her kan det bli vanskeleg å få både ein god samanheng og klåre grenser.

På bakgrunn av dette er departementet kome til at det ikkje vil tilrå unntak ‘frå morarentelova sine forbrukarreglar ved avhending av fast eigedom. Departementet ser dessutan gjeldande rett som så avklåra at det ikke skulle vere nødvendig med ei presisering i lova av at morarentelova sine forbrukarreglar gjeld også ved avhending av fast eigedom til forbrukarføremål.

4.13 Andre hovudspørsmål teke opp av sivillovbokutvalet

4.13.1 Generalklausul

(1) I NOU 1979:48 s 27, kap V pkt 2, nemner Sivillovbokutvalet spørsmålet om å la avhendingslova ha ein generalklausul som skal rette seg mot urimelege avtalevilkår. Det vert peika på at dette kan vere eit alternativ til å gjere fleire av reglane i lova ufråvikelege. På

Side 58

bakgrunn av at spørsmålet om ein generell formuerettsleg lempingsregel var under vurdering av eit særskilt utval, fann Sivillovbokutvalet ikkje grunn til å gjere framlegg om ein generalklausul i avhendingslova.

(2) Ved lov 4 mars 1983 nr 4 vart det tatt inn ein generell formuerettsleg lempingsregel i avtalelova 31 mai 1918 nr 4 § 36. Framme i avsnitt 3.1.2 er det gjort nærare greie for dette. Departementet kan ikkje sjå at det etter dette skulle være grunn til å la avhendingslova ha ein særleg lempingsregel. Den generelle lempingsregelen i avtalelova vil gjelde i tillegg til avhendingslova ved avhending av fast eigedom.

4.13.2 Forkjøpsrettar

(1) Sivillovbokutvalet tek opp spørsmålet om atterhald i salsavtale om forkjøpsrett for seljar m.m i NOU 1979:48 s 30, kap V pkt 7.1 § 9 i sitt lovframlegg gjer utvalet framlegg om at forkjøpsrett avtalt som vilkår ved avhending av bustadeigedom, ikkje skal kunne gjerast gjeldande ved vidare overgang til kjøparen sin ektemake eller livsarving, eller ved overgang frå nokon av desse til deira ektemake eller livsarving, sjå fyrste ledd. Når det gjeld forkjøpsrett avtalt ved sal av bustadeigedom til nokon tilsett hos seljaren i samband med tenestehøve, skal denne retten ikkje kunne gjerast gjeldande ved overgang til nokon annan som er tilsett hjå seljaren eller ved arveovergang til ektemaken til den tilsette, sjå framlegget § 9, andre ledd. Løysingsrett (kjøperett) til bustadeigedom kan i utganspunktet ikkje gjerast gjeldande, unntatt i tilfella som nemnt like ovanfor når ein tilsett sluttar i tenesta av andre grunnar enn for å gå av med alders- eller uførepensjon. Dette går fram av framlegget § 9 tredje ledd. Føremålet med Sivillovbokutvalet sitt framlegg på dette punkt er å sikre kjøparen – og også seinare eigarar – ein viss rett til å verte sitjande med eigedom som er deira faste bustad, og like eins rett til å la den gå vidare til særleg nære personar utan hinder av forkjøps- eller løysingsrett (kjøperett). Sjå ellers nærare om framlegget i Sivillovbokutvalet sine særmerknader i NOU 1979:48 s 39-40.

(2) Fleire høringsinstansar har kommentert Sivillovbokutvalet sitt framlegg. Forbrukarrådet med tilslutnad av Forbrukar- og administrasjonsdepartementet, Norske Boligbyggelags Landsforbund og Den norske Dommerforening er gjennomgåande positive til § 9 fyrste ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Norges Eiendomsmeglerforbund held dessutan fram at regelen bør gjelde generelt og ikkje berre bustadhus. Derimot er det ei meir kritisk haldning til andre og tredje ledd i utvalet sitt framlegg. Forbrukarrådet med tilslutnad av Forbrukar- og administrasjonsdepartementet sluttar seg rett nok til, og Den norske Dommerforening har ingen innvendingar. Men Den Norske Advokatforening uttaler at det ikkje synest «å være et tilstrekkelig begrunnet behov til en så sterk inngripen i kontraktsfriheten», og at «[e]n slik regel kan føre til «ondt blod» mellom arbeidsgiver og arbeidstager». Norges Industriforbund er enda meir kritisk og uttalar:

«§ 9.2 tar sikte på å regulere forholdet når en arbeidsgiver har solgt boliger til sine ansatte. Ved arveovergang til ektefelle og ved overgang til andre som er ansatt hos arbeidsgiveren, kan denne ikke gjøre forkjøpsretten gjeldende. Sistnevnte regel virker svært urimelig.

Hvis arbeidsgiveren har et begrenset antall boliger til disposisjon, kan den foreslåtte lovregel åpne adgang til spekulasjoner for den som har fått kjøpe leilighet av arbeidsgiveren på rimelige vilkår. Videre kan arbeidsgiveren ønske en viss prioritering av de ansatte etter alder, ansiennitet o.l. Det forutsetter imidlertid at arbeidsgiveren disponerer boligene. Boligtilbud kan også være et vesentlig moment for å trekke til seg arbeidskraft. Regelen, slik den nå fremstår, vil trolig være en oppfordring til arbeidsgiveren om å leie ut til sine ansatte. Dersom man synes det er et gode at arbeidsgiveren selger boliger til sine ansatte, bør man sløyfe forslaget om forkjøps- og løsningsrett.»

(3) Etter at Sivillovbokutvalet hadde avgitt rådsegn 12 (NOU 1979:48) om avhending av fast eigedom, tok utvalet fatt på ei generell utgreiing om løysingsrettar, sjå nå rådsegn 13 frå Sivillovbokutvalet, (NOU 1982:32 «Løysingsrettar»). Framme i avsnitt 3.2.1 er det gjort greie for hovudinnhaldet i denne rådsegna. I §§ 9 og 10 i Sivillovbokutvalet sitt framlegg til lov om løysingsrettar er det teke inn reglar som i hovudsak inneber det same som § 9 i Sivillovbokutvalet sitt framlegg til lov om avhending av fast eigedom. Framlegget til lov om løysingsrettar har også ei heil rekkje andre reglar som vil gjere rettsstoda klårare når det gjeld løysingsrettar. Departementet finn at det vil vere uheldig om ein nå skulle skilje ut og gi reglar om berre ein avgrensa del av dei problema som løysingsrettar reiser, i alle fall når det under høyringa har kome innvendingar mot Sivillovbokutvalet sitt framlegg og det samstundes kan ventast ei generell lov om løysingsrettar om ikkje så svært lenge. I Justisdepartementet pågår arbeid med å følgje opp Sivillovbokutvalet sitt framlegg til lov om løysingsrettar, og framlegget har m.a vore på høyring. Inntil ei lov om løysingsrettar eventuelt vert vedteke, vil det etter dette framleis vere dei ulovfesta prinsippa som gjeld. Det er då verd å peike på at så

Side 59

lenge avtala om ein løysingsrett ikkje gir haldepunkt for noko anna, er det vanleg å tolke ho slik at overføring av eigedomen til ektemake og livsarving ikkje aktualiserer løysingsretten. Sjå nærare i Sivillovbokutvalet sine særmerknader til § 9 i framlegget til avhendingslov, NOU 1979:48 s 39, kor det m.a heiter at den praktiske verknaden av § 9 fyrste ledd av denne grunn neppe vert så stor. Sjå elles om gjeldande rett m.a i NOU 1984:32 «Løysingsrettar» og i Torgeir Austenå, «Løsningsrettigheter» (1976).

4.13.3 Tilhøvet mellom partsrettar etter utkastet og det som følgjer av allmenne offentlegrettslege reglar

(1) Under denne overskrifta tek Sivillovbokutvalet opp eit par spørsmål i tilknyting til lov 31 mai 1974 nr 19 om «konsesjon og om forkjøpsrett for det offentlige ved erverv av fast eiendom» (konsesjonslova), sjåNOU 1979:48 s 33-35.

Det gjeld for det fyrste tilhøvet til konsesjonslova § 15 om «omgjøring av overdragelsen». Sivillovbokutvalet gjer framlegg om å endre denne paragrafen for å gjere det klårt at det skal vere rett til å heve eit kjøp på grunn av misleghald utan hinder av forkjøpsrett for det offentlege etter konsesjonslova, rett nok under føresetnad av at misleghaldet er skjedd før det er gjort vedtak om å nytte forkjøpsretten. § 40 II nr 3 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg inneheld framlegg til endring av konsesjonslova.

Det andre spørsmålet Sivillovbokutvalet tek opp, er om det bør innførast eit unntak frå offentleg forkjøpsrett etter konsesjonslova ved byte av eigedomar. Utvalet viser til at forkjøpsrett ved byte kan resultere anten i at den eine parten må gi frå seg eigedomen sin til den andre parten utan å få den andre eigedomen i byte, eller at den eine parten kan halde på eigedomen sin, medan den andre parten må gi frå seg sin til det offentlege utan å få nokon eigedom i byte. Begge tilfella blir sett på som lite rimelege. Etter utvalet sitt syn kan ein ikkje ved byte seie at partane ved å inngå ei avhendingsavtale har lagt for dagen at dei godt kan vere av med eigedomane. Sivillovbokutvalet gjer derfor framlegg om at konsesjonslova §§ 10 og 11 om unntak frå den offentlege forkjøpsretten også skal gjelde for eigedomar som vert byta.

(2) Under høyringa har Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund sagt seg samde i Sivillovbokutvalet sine framlegg til endringar av konsesjonslova. Både Landbruksdepartementet ogMiljøverndepartementet har derimot gått imot begge framlegga. I samband med framlegget til endring av § 15 vert det m.a vist til at det kan vere vanskeleg å avgjere kva som er eit reelt og kva som er eit konstruert misleghald. Når det gjeld framlegget til endring av §§ 10 og 11, uttaler Landbruksdepartementet m.a følgjande:

«Landbruksdepartementet kan ikke slutte seg til utvalgets forslag om et nytt § 10 nr. 6 i konsesjonsloven om at forkjøpsrett ikke skal kunne gjøres gjeldende ved bytte av eiendommer. Etter departementets erfaring brukes bytte av eiendommer i en lang rekke tilfeller som en praktisk oppgjørsform uten at det kan sees å være noen avgjørende forutsetning for den ene parts avhendelse av fast eiendom at han mottar den annens eiendom i bytte. Det forekommer f.eks. relativt ofte at det ved salg av landbrukseiendom tas boligeiendom i bytte, og en har også støtt på tilfelle der leiegårder i by har gått med som en del av oppgjøret. Skal slik ordninger også medføre af forkjøpsrett ikke oppstår vil de hensyn som ligger oak forkjøpsretten bli skadelidende og det vil bli en relativt enkel sak å innrette seg slik at unntaket kommer til anvendelse. Det må i slike tilfeller være tilstrekkelig at det tas hensyn til de spesielle forhold som foreligger ved avgjørelsen av om forkjøpsrett skal nyttes. …»

(3) (a) Departementet gjer fyrst merksam på at konsesjonslova § 15 vart endra ved lov 3 juni 1983 nr 50. Det vart då innførd ei såkalla «angrefrist», d v s at avhendaren har fått seks veker på seg til å gå frå avhendingsavtala med verknad for den andre parten dersom det offentlege har gjort vedtak om forkjøpsrett. Dersom det skjer, vert også forkjøpsretten utan innhald. Men det er visse avgrensingar av denne angreretten; den gjeld berre ein gong i løpet av ti år, og den gjeld berre ved avhending frå fysiske personar, ikkje frå juridiske, jf § 15 fyrste ledd til slutt. Etter andre ledd i § 15 kan ikkje partane gå frå avhendingsavtala med verknad for den offentlege forkjøpsretten i andre høve.

Denne endringa er ikkje eigentleg eit svar på Sivillovbokutvalet sitt endringsframlegg. Likevel må ein kunne gå ut i frå at problemet med heving på grunn av misleghald og tilhøvet til den offentlege forkjøpsretten i nokon grad vil bli oppfatta som mindre etter endringa. Departementet gjer dessutan merksam på at Sivillovbokutvalet også har tatt denne problemstillinga opp på generell basis i si rådsegn om løysingsrettar, Rådsegn 13, NOU 1984:32. I framlegget til lov om løysingsrettar § 18 andre ledd er det sagt at avhendaren skal ha rett til å heve avtala etter vanlege reglar om misleghald med verknad også for ein forkjøpsrettshavar som har reist forkjøpsrettskrav. § 23 i lovframlegget gjer § 18 også gjeldande for lovheimla løysingsrettar, m.a forkjøpsrett etter konsesjonslova.

Side 60

 

På bakgrunn av det som er sagt her, vil departementet ikkje gå inn for å følgje opp Sivillovbokutvalet sitt framlegg til endring av konsesjonslova § 15 i denne omgangen. Departementet kan ikkje sjå at spørsmålet hastar meir enn at det vil vere best å vente til det kan takast opp i ei meir generell samanheng ved det vidare arbeidet med Sivillovbokutvalet sitt framlegg til lov om løysingsrettar.

(b) Når det gjeld Sivillovbokutvalet sitt framlegg til endring av konsesjonslova §§ 10 og 11, om at offentleg forkjøpsrett ikkje skal gjelde ved byte av eigedomar, vil Justisdepartmentet fyrst vise til den endringa av konsesjonslova som skjedde i 1983, og som det er gjort greie for like ovanfor. Denne endringa gjer det ofte mogeleg for partane å kome unna forkjøpsretten om den skulle bli gjort gjeldande ved byte. Justisdepartementet viser elles til fråsegna frå Landbruksdepartementet som er attgitt ovanfor. Justisdepartementet seier seg samd i at eit generelt unntak for byte kan kome til å gå svært langt. Skulle ein prøve å avgrense unntaket, f.eks til berre å gjelde byte av likeverdige eigedomar som vert bytta med sikte på same bruk som før, kan ein få svært uklare grensedragningar. Justisdepartementet er derfor også samd med Landbruksdepartementet i at det skulle vere tilstrekkeleg at dei særlege omsyna som kan spele inn ved byte av eigedomar er omsyn som tel med ved den skjønnsutøvinga som finn stad for vedtak om bruk av den offentlege forkjøpsretten etter konsesjonslova. Departementet gjer derfor ikkje framlegg om endringar i konsesjonslova §§ 10 og 11.

 

5. Økonomiske og administrative konsekvensar

(1) Det er ikkje føresetnaden at det skal opprettast nye administrative organ eller nye stillingar i samband med avhendingslova. Lova vil vere ei reint privatrettsleg lov som regulerer tilhøvet mellom seljaren (givaren) og kjøparen (mottakaren) av fast eigedom. Lova vil ikkje få noko direkte økonomisk eller administrativ verknad for det offentlege, med unntak av dei tilfella der det offentlege avhender eller erverver fast eigedom på lik line med private. I sistnemnde tilfelle vil verknadene vere dei same som for private, sjå nærare nedanfor. Innføringa av ei avhendingslov må derimot følgjast opp med informasjon frå det offentleges side. Dette vil likevel kunne skje innanfor ordinære budsjettrammer.

I og med at det i dag ikkje finns noka allmenn lov om avhending av fast eigedom, er det på ei rekkje punkter uklårt kva som er gjeldande rett på området. Ei lovfesting av reglane vil endre på dette, og på litt sikt er det grunn til å tru at det kan verte ferre tvilsspørsmål og tvister som kjem for domstolane.

(2) Ei avhendingslov vil den fyrste tida kunne føre til noko meirarbeid for dei som i dag steller med omsetning av fast eigedom, særleg advokatar og eigedomsmeklarar. Ei rekkje av lova sine føresegner skal vere ufråvikelege ved forbrukarkjøp. Ved slike kjøp vil det derfor vere naudsynt å endre gjeldande standardkontrakter m.v slik at desse vert i samsvar med lova. Det er også grunn til å rekne med at ei avhendingslov vil påverke kontraktspraksis utanfor forbrukarkjøpstilfella, og derfor medføre endringar også i desse kontraktane. Noko særskilt meirarbeid utover den revisjonen som vert gjort av slike kontraktar frå tid til annan, vil ei avhendingslov likevel neppe føre til.

Den nye lausøyrekjøpslova førte til ei viss endring i fordelinga av rettar og plikter mellom partane ved lausøyrekjøp, sml Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 46-47. Dette vil og vere tilfelle for ei avhendingslov. For det fyrste er det grunn til å peike på at ei rekkje av lovas reglar skal vere ufråvikelege i forbrukarkjøp, noko som vil føre til ei styrking av kjøparens stilling samanlikna med seljaren. Vidare vil departementet vise til at lovframlegget inneheld definisjonar av mangel som nok går noko lenger enn det som følgjer av gjeldande praksis, sjå lovutkastet §§ 3-1 til 3-3, og som såleis vil gi kjøparen ei betre stilling enn tidlegare. Vidare er det gjort framlegg til ei føresegn om at kjøparen i visse høve skal kunne krevje retting av mangel, jf § 4-10 andre ledd. Samstundes er seljaren gitt ein generell rett til å kunne foreta retting av mangel, og på den måten avverge at kjøparen gjer misleghaldsrettar gjeldande. Ei utviding av kjøparen sine rettar følgjer og av § 4-16 om rett til å gjere krav gjeldande mot tidlegare salsledd og seljaren sine tidlegare avtalepartar. Til slutt vil departementet peike på lengda av reklamasjonsfristen. Sistefrister for å reklamere skal etter lovframlegget vere 5 år. I dag gjeld ingen slik absolutt reklamasjonsfrist ved avhending av fast eigedom utanom allmenne foreldingsreglar.

Side 61

 

 

6. Særmarknader til dei enskilde paragrafane

Kapittel 1 Allmenne føresegner

Til § 1-1 Kva lova gjeld

Paragrafen fastset lova sitt generelle verkeområde. Nokre av dei andre paragrafane i lova kan ha eit endå meir avgrensa verkeområde, men i så fall følgjer dette av den aktuelle paragrafen sjølv. Det går fram av § 1-1 kva for avhendingsobjekt og kva for avhendingsformer lova skal gjelde for. Lova er berre ei privatrettsleg regulering, rett nok slik at ikkje alle reglane om kontraktshøvet mellom partane kan fråvikast ved avtale. I tredje og fjerde ledd er det gjort greie for kva som nærare gjeld når avhendinga skjer ved byte og gave.

§ 1-1 er formulert annleis enn § 1 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Det er likevel i hovudsak ikkje meint at § 1-1 skal gi andre resultat enn § 1 i Sivillovbokutvalet sitt framlegg, med unntak for samansette eller kombinerte avtaler (kombinasjon av entreprise og sal av grunn), sjå nærare nedanfor om § 1-1 andre ledd. Det Sivillovbokutvalet har sagt i særmerknadene til § 1 i sitt lovframlegg er derfor av interesse, sjå NOU 1979:48 s 36.

Departementet viser elles generelt til avsnitt 4.3 som tek opp kva avhendingslova bør gjelde for og vurderingane i samband med det.

Fyrste ledd fyrste punktum slår fast at lova berre gjeld avhending i form av .frivillig sal, byte eller gåve. I avsnitt 4.3.2 har departementet gjort greie for bakgrunnen for dette, og der framgår også meir kva for typar rettsovergangar som med dette fell utanfor. Dette gjeld tvangssal, oreigning, arv, og i utgangspunktet kjøp i medhald av løysingsrett. Lova vil derimot gjelde ved auksjonssal så lenge det er snakk om frivillig auksjon.

I andre punktum er det med «grunn» også meint rom i grunnen, f.eks hallar eller tunnellar sprengt ut i fjell. Korvidt avtala fell inn under avhendingslova, vil avhenge av om ho gjeld ei avhending av eigedomsrett eller om det berre er tildeling av ein bruksrett (som ikkje er tomtefeste, sjå særregelen om tomtefeste i andre punktum). I den grad sjøbotn m.m kan vere lagt under privat eigedomsrett vil lova også gjelde ved avhending til eige av slik botn.

Vidare er det gjort klårt at det med «fast eigedom» ikkje berre er meint grunn aleine, men også bygningar og andre innretninger varig forbundne med grunnen. På denne måten går det klart fram at avhendingslova også gjeld kva ein kan kalle «huskjøp», noko som kanskje er den viktigaste delen av lova sitt verkeområde. Men også sal av t d ei bryggje fell inn under lova. Presiseringa tek elles sikte på å gjere det klårt at avhending av hus eller innretning «på framand grunn », dvs utan at eigedomsrett til grunnen under huset eller innretniga følgjer med, fell inn under lova. At eigedomsrett til ting varig forbunde med grunnen vert avhenda utan at det også er eigedomsrett til grunnen, er normalt ikkje noko problem så lenge avhendinga også omfattar ein varig bruksrett til den aktuelle grunnen. Men i andre tilfelle er ei oppsplitting ikkje alltid heldig, og heller ikkje alltid i samsvar med offentlegrettslege reglar. Departementet meiner likevel at det ikkje vil vere rett – og ofte heller ikkje effektivt – å prøve å motverke slik uheldig oppsplitting ved ikkje å la avhendingslova gjelde. For øvrig kan det lett bli snakk om avtalebrot dersom det viser seg at seljaren ikkje har sørga for at rettstilhøvet til den som eig grunnen er klarlagt, sjå lovutkastet § 4-17. Det kan etter tilhøva også bli sett som avtalebrot dersom offentlegrettsleg regulering er til hinder for ei ordning, sjå lovutkastet § 4-18.

Det er ein føresetnad for at avhendingslova skal gjelde ved avhending av bygningar eller innretninger at forbindinga med grunnen er «varig». I dette ligg eit krav både til styrken av faktisk forbinding og til partane sine planar for framtida, dvs føremålet med avhendinga. Er t d eit hus solgt for nedriving, trær til hogging eller grus til borttaking, vil ikkje avhendingslova gjelde utan at også grunnen er gått med i handelen. (Derimot kan lausøyrekjøpslova gjelde.) Sivillovbokutvalet gjorde framlegg om at dette skulle seiast utrykkjeleg i lova, sjå Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 1 andre ledd. Når departementet ikkje gjer framlegg om det same, er dette dels for å forenkle lovteksten og dels fordi innføringa av «varig»-kriteriet, slik departementet ser det, også inneber ei klårgjering. Noka realitetsendring samanlikna med det som ville følgje av Sivillovbokutvalet sitt framlegg, er ikkje tilsikta. Kravet til faktisk forbinding inneber at byggverk og innretninger som lett kan takast bort, utan at dette vil innebere stor grad av verdiøyding, ikkje fell inn under lova utan at grunnen følgjer med. Døme på ting ut over hus som etter dette ofte vil vere fast eigedom som fell inn under avhendingslova, er bruer,

Side 62

bryggjer, røyrleidningar i grunnen osb. Klart utanfor lova fell mobile innretninger som vanlege campingvognar, men også meir permanent plasserte mobile innretninger som t d samanbygde brakker, «mobilheimar» og visse seksjonshus, så lenge det framleis er praktisk mogeleg og økonomisk forsvarleg å løyse desse frå grunnen og transportere dei til ein annan stad. I tvilstilfelle kan det vere naturleg å sjå på kva som i tingsretten tradisjonelt har vorte ansett som fast eigedom, forutsett at føremålet med avhendinga ikkje er borttaking, sjå m.a Bræhus & Hærem, «Norsk Tingsrett» (1964), s 6-7. Også innretninger plassert på sjøbotnen kan verte å sjå som fast eigedom sjølv om det det ikkje er privat eigedomsrett til grunnen, men då under føresetnad av at forbindinga med grunnen (botnen) er varig. Er det snakk om innretninger til havs, kan det for øvrig verte eit spørsmål om norsk lov i det heile tatt vil gjelde, sjå mellom anna nedanfor om lovvalsspørsmål.

I tredje punktum er det slått fast at lova gjeld avhending av sameigepart. Når det gjeld avhending som gir rett til burettslagsleilegheit, aksjeleilegheit eller obligasjonsleilegheit m.m, er det drøfta ovanfor i avsnitt 4.3.5 om dette bør gå inn under avhendingslova. Departementets syn er at desse formelt bør falle utanfor avhendingslova. Eigarseksjonar er derimot innanfor verkeområdet, og departementet meiner det bør presiserast i sjølve lova, sjå i tredje punktum. Eigarseksjonar er nå regulert i lov 4 mars 1983 nr 7 om eierseksjoner (eigarseksjonslova). Før eigarseksjonslova kom var den rettslege konstruksjonen rundt eigarleilegheitene noko uklår, men eit fellestrekk var eit innslag av sameige. I og med at framlegget til avhendingslov uttrykkjeleg også omfattar avhending av sameigepart, er det derfor klart at også «eigarleilegheiter» frå før eigarseksjonslova, fell inn under avhendingslova.

Når det spesielt gjeld tomtefeste, er dette eit døme på at skipnaden hus på annan manns grunn er lovfesta, og ofte forekjem, sjå framanfor i avsnitt 4.3.3. Sidan dette praktisk sett er så viktig, er det i departementet sitt lovutkast uttrykkjeleg sagt at avhending av rett til tomtefeste fell inn under lova. Dette vil gjelde endå om avhendinga skjer før det er bygd hus på tomta. (Det er eigentleg berre i slike tilfelle det som er sagt i fyrste ledd siste punktum om tomtefeste har nemnande sjølvstendig verknad ut over andre punktum om at fast eigedom også er bygningar m.v.) «Tomtefesterett» slik dette er brukt i avhendingslova er meint å skulle omfatte dei kontraktstilhøva som går inn under lov 30 mai 1975 nr 20 om tomtefeste (tomtefestelova), sjå tomtefestelova § 1. Rett til å overdra festerett følgjer av tomtefestelova § 16. Denne retten kan mellom anna avgrensast så lenge tomta står ubygd og overføringa er til andre enn ektemaken eller livsarving, sjå tomtefestelova § 16 andre ledd. Det at avhendingslova skal gjelde for avhending av tomtefesterett, fører ikkje til endring av tilhøvet mellom festar og bortfestar. Dei grensene for festaren sin rett til å overføre festeretten som følgjer av tomtefestelova vil såleis gjelde som før. Departementet presiserer også at avhendingslova ikkje er meint å gjelde direkte ved framfeste eller innløysing av festerett i medhald av tomtefestelova.

Det er ein skilnad frå formuleringa i § 1 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg når det ikkje vert sagt at lova også gjeld avhending av «del av fast eigedom». Dette er ikkje meint å innebere nokon realitetsskilnad: Det Sivillovbokutvalet sikta til med «fast eigedom» var her det som i grunnbøker og andre eigedomsregister utgjer ei registereining, sjå Sivillovbokutvalet sine særmerknader i NOU 1979:48 s 36 sp 1. Utvalet ville presisere at lova også skulle gjelde ved avhending av ein fysisk del av ei etablert registereining, dvs når avtala var inngått før formell utskiljing av den nye delen hadde funne stad. I departementet sitt lovframlegg er det derimot slik at ein med «fast eigedom» ikkje siktar til kva som utgjer ein eigedomseining i offentlege register, men til kva som er «fast eigedom» ute i marka. Uttrykket «del av fast eigedom» gir då mindre meining. I høvet tilavhendingslova vil det ikkje vere noko i vegen for å inngå avtale om sal av ein ikkje utskilt eller fradelt del av t d eit bruksnummer. På same vis er det utan verknad om det er snakk om ein eigedom som består av fleire registereiningar. Ein bruksrett (anna enn tomtefesterett) vil ikkje kome inn under avhendingslova sjølv om han er særskilt matrikulert og tildelt gards- og bruksnummer i offentleg eigedomsregister. (Nokre døme på slik tildeling finst, men nytildeling er nå ikkje lenger tillate.)

Avhendingslova vil ikkje gjelde direkte ved kjøp av eit foretak – t d eit aksjeselskap – som eig fast eigedom, eller part i slikt selskap. Dette gjeld anten det er snakk om eit foretak med eller utan personleg ansvar for eigarane. Ei anna sak er at prinsippa i avhendingslova om manglar m.m etter tilhøva kan vere naturleg å nytte dersom foretaket sine faste eigedomar var sentrale ved overtakinga av foretaket eller del av dette. T d kan grenselina mellom kva som er kjøp av part i eit ansvarlig selskap og kva som er kjøp av ein ideell sameigepart – som vil gå inn under avhendingslova – vere vanskeleg å trekkje. Det bør derfor ikkje vere avgjerande for det endelege resultatet kor ein er i høve til denne grenselina.

Når det gjeld den nærare avgrensinga

Side 63

mellom avhendingslova og lausøyrekjøpslova og handverkartenestelova, viser departementet til det som er sagt under dei ålmenne merknadene i avsnitt 4.3.6 og 4.3.7.

Når det generelt gjeld avgrensinga mot entrepise og samansette eller kombinerte avtaler, dvs avtaler om både oppføring av hus og sal av tomt, er departementets syn omtala ovanfor i avsnitt 4.3.8. Departementet meiner at lova bør bidra til ei avklaring for slike avtaler, og gjer derfor framlegg om føresegna i lovutkastet § 1-1 andre ledd:

Avtaler som gjeld meir enn berre avhending av fast eigedom, kan vere av mange slag. Eit typisk døme er at seljaren av ei tomt også skal byggje hus på tomta for kjøparen, men det kan og vere snakk om andre tilleggsytingar så som at seljaren skal utbetre eller oppruste eigedomen. Kanskje ville den delen av avtala med kjøparen som gjeld tilleggsytinga ha vorte regulert av lausøyrekjøpslova eller handverkartenestelova dersom ein hadde sett arbeidet isolert.

«Tilvirkningskjøp», dvs tinging av ting som skal tilverkast uten at Ungaren skal skaffe ein vesentleg del av materialet, fell inn under lausøyrekjøpslova, jf § 2 fyrste ledd. Tilsvarande føresegn er ikkje med i departementets utkast til avhendingslov. Det som ville vert parallellen til «tilvirkningskjøp» når det gjeld fast eigedom, er entreprise. Etter § 1-1 andre ledd, jf det som er sagt nedanfor, vil alle former for entreprise falle utanfor avhendingslova.

Andre ledd regulerer situasjonar der det ikkje berre er snakk om entreprise (eventuelt anna arbeid), men og om avhending, dvs når yting i tillegg til sjølve eigedomsavhendinga er ein del av same avtala som avhendinga. Dersom det ikkje var delar av same avtala ville det ikkje ha vore noko problem – kvar yting måtte bli å vurdere for seg etter dei reglar som gjeld for den einskilde typen yting. Det kan godt vere to sjølvstendige avtaler sjølv om dei er inngått mellom dei same partane til same tid. Men i så fall må dei vere uavhengige av kvarandre. To avtaledeler vil normalt ikkje vere uavhengige av kvarandre dersom ei tilleggsyting står og fell med eigedomsavhendinga. Dette kan og vere slik sjølv om tilleggsytinga er avtalt på eit seinare tidspunkt. I så fall må ein sjå avtala om tilleggsytinga som ei endringsavtale.

Vidare er det ein føresetnad for det andre ledd regulerer at det er snakk om ei yting i tillegg til avhendinga. Her er å merke seg at det kan vere rett å sjå ei avtale som ei rein avhendingsavtale sjølv om ho t d gjeld eit hus som ennå ikkje er oppført, men ferdig prosjektert. Dette er ikkje annleis enn å avtale kjøp av ein lausøyreting før tingen enno er produsert. Når ein skal avgjere om ein har for seg ei avhendingsavtale eller ikkje (t d ei entrepriseavtale), eventuelt om avtala er meir enn ei rein avhendingsavtale, er det eit vesentleg moment kor stort høve kjøparen har til å ta avgjerder om utføringa av det som skal gjerast. Det kan t d vere større eller mindre høve til å treffe avgjerd om prosjekteringa av eit hus som skal byggjast. I sistnemnde tilfelle vil det likevel ikkje stengje for å sjå avtala som ei rein avhendingsavtale at kjøparen kan treffe visse val, så lenge dei mogelege vala er avgrensa til detaljar som val av fargar, vegg og golvbelegg, osb og/eller mellom fastlagde alternativ. Situasjonen kan for øvrig vere slik at og det som er sagt i andre punktum om uvesentlege tilleggsytingar vert aktuelt, sjå nærare nedanfor.

Har ein fyrst ei avtale som gjeld meir enn berre avhending av fast eigedom, slår fyrste punktum fast at avhendingslova alltid vil gjelde der ein del av avtala gjeld avhending av fast eigedom. Dette vil gjelde uansett kor lite viktig del av heile avtala delen om eigedomsavhending er. Men ved samansette avtaler gjeld avhendingslova berre den del av avtala som gjeld eigedomsavhendinga, og berre så langt ho høver. Det er ikkje upraktisk at t d ein entreprenør sel ut tomter samtidig som det vert avtalt at entreprenøren skal føre opp hus for kjøparen. I eit slikt tilfelle vil altså entreprise-delen av avtala falle utanfor avhendingslova (med dei atterhald som er nemnt i avsnittet framanfor om sal av ufullført, ferdigprosjektert hus). Derimot vil lova gjelde salet av tomta. Av reglar som vil høve i eit slikt tilfelle, kan m.a nemnast § 2-3 om heimelsoverføring og overtakingstid og § 3-3 om arealsvikt. Også andre føresener vil gjelde tomta, men slik at ein må ta omsyn til at avtala gjeld meir enn berre avhendinga. Det er t d ikkje gitt at kjøparen kan heve heile avtala sjølv om det ligg føre noko som ville vere eit vesentleg avtalebrot i høve til avhendingsdelen aleine.

Andre punktum seier at avhendingslova likevel kan gjelde heile avtala, sjølv om avtala også skulle innehalde element som isolert sett ikkje er avhending av fast eigedom. Det er då tenkt på avtaler kor avtala totalt sett ikkje mister preget av å vere ei avhendingsavtale sjølv om seljaren også skal yte noko i tillegg. Det kan t d vere snakk om at seljaren skal foreta arbeid på eigedomen for å utbetre eller oppruste han, eller at seljaren skal syte for at materialar eller varer blir levert. Andre punktum viser at ein må vurdere om tilleggsytinga er uvesentleg. Vurderinga av dette må i stor grad bli relativ i høve til resten av avtala. I stor grad vil det vere ei samanlikning av det

Side 64

økonomiske omfang av dei ulike delane av avtala, men andre moment kan og spele inn dersom dei er med på å endre avtala sitt totale preg. Gjennomgåande kan ein seie at det ikkje skal så svært mykje til før ein er utanfor dei tilfella der heile avtala kan sjåast som ei avhendingsavtale – det er slett ikkje eit spørsmål om kva som er den største delen av avtala. Dersom seljaren i tillegg til sal av grunnen også skal oppføre hus for kjøparen, vil det vere for mykje – og det sjølv om det er kjøparen sjølv som held materialane m.m. Tilsvarande vil det normalt vere for mykje til å sjå leveransedelen som omfatta av avhendingslova dersom seljaren også leverer materialar til heile huset, og det endå om det ikkje er seljaren som skal gjere arbeidet med å føre det opp. Det sama bør nok gjelde dersom seljaren skal utføre grunnarbeide for heile huset. Annleis vert det fyrst når seljaren som ei sideplikt skal utføre eller syte for t d små reparasjonar, mindre omfattande oppussing eller andre små forbetringar eller klargjering, eller skal stå for berre små leveransar. Det er i så fall det same om tilleggsytningane skal skje før eller etter at kjøparen har teke over eigedomen.

Allereie i fyrste ledd er det slått fast at avhendingslova også skal gjelde ved byte av eigedomar. Tredje ledd seier korleis dette vert. Dette er det same som i § 37 andre punktum i framlegget frå Sivillovbokutvalet. Sjølv om avhendingslova også gjeld byte, har ein nytta «seljar» og «kjøpar» som namn på partane. I bytetilfella passar ikkje dette så godt, men tredje ledd gjer det klårt at føresegnene likevel skal gjelde og korleis. Når det er sagt at kvar part vert rekna som kjøpar av den eigedomen som kjem i byte, inneber dette m.a at det er føresegnene i lova kapittel 4 om kjøparens krav ved avtalebrot på seljarens side som gjeld dersom det er forseinking eller manglar ved den eigedomen parten skal overta. Det er ikkje kapittel 5 som regulerer mottakaren sine krav når krava spring ut av omstende ved den eigedomen han eller ho skal overta. Dette inneber m.a rett til heving utan dei avgrensingane som ville følgt av § 5-3 fjerde ledd der skøyte for den eigedomen ein skal gi frå seg er tinglyst eller overlevert den andre parten, eller den andre parten har overtatt bruken av den eigedomen han eller ho skal ha. Derimot har kvar part rett til å rå over den eigedomen parten skal gi frå seg slik som fastsett for seljaren i kapittel 5 (t d halde tilbake etter § 5-5) der det er kjøparen (dvs den andre parten) som ikkje oppfyller sine skyldnader slik han eller ho skal i samband med den eigedomen «vår» part skal ha.

Departementet har derimot ikkje teke med ei føresegn tilsvarande § 37 fyrste punktum i Sivillovbokutvalet sitt framlegg. Etter denne skulle ein part alltid kunne seie seg løyst frå sin del av ei byteavtale dersom han eller ho ikkje fekk den eigedomen som skulle ha kome i byte. Dette skulle gjelde utan omsyn til om årsaka var avtalebrot frå den andre parten. Som døme vart nemnd nekting av konsesjon. Når departementet ikkje gjer framlegg om ei slik føresegn, er det for det fyrste fordi den eine parten kan vere godt nok hjelpt både av prinsippet om yting mot yting (jf § 2-3 om heimelsoverføring og overtaksingstid og § 5-5 om tilbakehaldsrett), og av føresegnene om heving: Er det eit bytetilfelle ein har for seg, inntrer normalt ikkje plikta til å gi frå seg eigen eigedom før den andre parten er klår til å gi frå seg sin. Vert det ei lang forseinking, kan dette etter tilhøva vere eit vesentleg avtalebrot som gir rett til heving etter § 4-3. Det same gjeld dersom andre omstende som den andre parten har vågnaden for gjer at «vår» part ikkje vert sitjande med eigedomen, (Jf §§ 4-13, 4-17 jf 4-13 og 4-18 jf 4-13). I mest alle høve vil det (allereie objektivt sett) vere eit vesentleg avtalebrot når ein av grunnar den andre parten har vågnaden for, ikkje får eller ikkje vert sitjande med den eigedomen ein skulle hatt i byte. (Berre ved svært store verdiskilnader og ved meir spesielle subjektive omstende kan det tenkast unntak.) Det som etter dette står at, er når det er omstende utanfor kva den andre parten har vågnaden for som gjer at «vår» part ikkje får eller vert sitjande med eigedomen som skulle vore i byte. Konsesjonsnekting kan kome inn her. Etter departementets syn kan det gå for langt dersom det spesielt ved byte alltid skal vere mogeleg å seie seg løyst frå avtala i slike tilfelle. Men sjølv om avhendingslova ikkje har noka eiga føresegn om dette, vil ikkje ein part som vert nekta konsesjon alltid stå heilt opprådd: Vanlege avtalerettslege reglar og prinsipp vil kunne kome inn. Held ikkje føresetnaden om å få bli sitjande med eigedomen ein skal ha i byte, kan det t d etter dei nærare omstenda åpne for bortfall av eiga ytingsplikt etter avtalelova § 36. I det heile finn departementet at ein vurdering etter avtalelova vil kunne gi meir smidige og dermed meir rimelege løysingar enn ei meir absolutt føresegn i avhendingslova. Med den løysinga departementet går inn for vert det heller ikkje like viktig å trekkje grensa mellom kva som er byte og kva som er to sjølvstendige avtaler om kjøp og sal.

Fyrste ledd seier også at avhendingslova i utgangspunktet gjeld for gåve. Fjerde ledd seier meir om korleis dette blir. Fjerde ledd svarer til § 39 fyrste ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. I NOU 1979:48 s 63-64 har utvalet gjort nærare greie for dei føresegnene

Side 65

ein meiner bør gjelde i gåvetilfella. Departementet har latt fjerde ledd vise til dei paragrafane i departementets utkast som er tilsvarande, d v s §§ 1-3, 2-1, 2-3, 2-4 tredje ledd, 2-5 og 5-3 andre, fjerde og femte ledd. Dessutan fastset fjerde ledd korleis det som lova seier om «seljar» og «kjøpår» vert å forstå i gåve-tilfella.

Departementet har derimot ikkje teke inn ei føresegn tilsvarande Sivillovbokutvalet sitt framlegg i § 38 andre ledd. Etter denne skulle givaren kunne krevje eigedomen tilbake frå mottakaren dersom mottakaren vart teken under insolvensførehaving etter overtakinga, og kjøparen ikkje hadde fått skøyte overlevert eller tinglyst. Regelen er rimeleg sett frå givarens synstad. Departementet meiner likevel at ein slik regel kan kan føre for langt, i det den kan føre til at partane i verste fall spekulerer i dette ved ikkje å tinglyse skøyte.

I og med at ikkje heile avhendingslova gjeld ved gåve, kan det vere av interesse å ta stilling til grensa mellom gave og sal. Dette gjeld sjølv om det nok etter tilhøva kan vere grunn til å bruke analogisk ein del av dei reglane som ikkje gjeld direkte. Sivillovbokutvalet har sagt følgjande – som departementet sluttar seg til om grensedraginga, jf NOU 1979:48 s 63:

«[…] Kva som skal reknast som gåve må avgjerast skjønnsmessig. Eit utgangspunkt i vurderinga må vere om gåveinnslaget er viktig i avhendinga. Dette kan ikkje utan vidare avgjerast ut fra ein brøk over vederlaget, men må skje etter ei totalvurdering. Eit praktisk tilfelle vil vere at mottakaren skal ta over pantegjelda på eigedomen. Særleg i tilfelle der avdragsordninga er gunstig vil dette ikkje vere noko hinder for å seie at overføringa er gave etter denne paragrafen.»

Verken i § 1-1 eller andre stader i framlegget til avhendinglov er det sagt noko om lovvalsspørsmål når ei avtale om avhending av fast eigedom har tilknyting til fleire land enn Noreg. Departementet har funne det best å overlate dette til dei ulovfesta prinsippa for lovval. I Karsten Gaarder, «Innføring i internasjonal privatrett» (1975), s 122-123 er det gitt ei nærare omtale av desse prinsippa brukt på kontrakter om kjøp av fast eigedom. Den klårt mest alminnelege regel synest å vere at det er lova i det land der eigedomen ligg som vil gjelde. Men absolutt fritt for unntak er ikkje dette. Departementet vil som døme peike på at det under visse omstende kan vere aktuelt med norsk lov dersom ein nordmann sel sin ferieeigedom i Spania til ein annan nordmann, og alt i samband med avtala går føre seg i Noreg. For EF landa er tilsvarande spørsmål regulert i Romakonvensjonen av 19 juni 1980 om kva for lov som skal skal gjelde for kontraktsrettslege plikter. I art 4 tredje ledd heiter det i den danske versjonen at «[…] i det omfang, aftalens gjenstand er, en ret over fast eiendom, […], [er det] formodning for, at aftalen har sin nærmeste tilknytning til det land, hvor den faste eiendom er beliggende».

Til § 1-2 Høvet til å fravike lova, forbrukar – kjøp

§ 1-2 er ei oppfølging av § 2 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Det er skilnad når det gjeld området for ufråvikelege reglar. Ovanfor i avsnitt 4.4 har departementet gjort greie for sitt syn på spørsmålet om å ha ufråvikelege reglar i lova og kva desse i så fall bør gjelde for.

Fyrste ledd slår fast som utgangspunkt at lova kan fråvikast ved avtale. Ved avhending av fast eigedom er det nær utenkjeleg at det ikke vil bli satt opp ei avtale som supplerer og på nokon punkt kanskje også fravik det som ellers ville følgje av avhendingslova. Men i fyrste ledd gjer lova også merksam på at det kan vere fastsett i lova at visse reglar ikkje skal kunne fråvikast ved avtale. Ein treng ikkje gå lenger enn til andre ledd for å finne døme på dette.

I fyrste ledd er det berre sagt at lova kan fråvikast ved avtale. Dette til skilnad frå lausøyrekjøpslova § 3 som også let «etablert praksis mellom partene, eller handelsbruk eller annen sedvane som må anses bindende mellom partene» slå igjennom overfor lova. Stilt mot avhendingslova vil praksis og handelsbruk m.m berre slå igjennom dersom dette er i samsvar med partane sine føresetnader og dermed kan sjåast som del av avtala. I så fall har det berre vekt som prov om dette kjem direkte til uttrykk eller ikkje i det som eventuelt måtte stå i ei skriftleg avtale mellom partane – sjå § 1-3 om at det ikkje er krav om skriftleg avtale. Dette er i samsvar med kva Sivillovbokutvalet uttaler i tilknyting til sitt framlegg, sjå Sivillovbokutvalet sine særmerknader til § 2 i NOU 1979:48 s 36. Bakgrunnen for ikkje å la praksis og handelsbruk generelt slå igjennom overfor avhendingslova, er eit ønske om større klårleik, og om å redusere sjansen for at partane skal verte overraska av uventa bakgrunnsrett. Dessutan tek departementet sikte på at lova om avhending av fast eigedom skal lede til ei viss endring samanlikna med det som til no har vore vanleg praksis. Ei anna sak er at visse paragrafar i lova viser til omstende utanfor lova, t d til kva som er «vanleg» (sjå m.a § 3-2). I såfall får praksis likevel noko å seie.

Ein føresetnad for at avvikande avtaler skal stå seg, er sjølvsagt at dei er i samsvar med avtalerettslege reglar og prinsipp, m.a avtalelova

Side 66

§ 36. Til dømes kan ein seljar normalt ikkje fråskrive seg ansvar for grov aktløyse og forsett.

Andre ledd fyrste punktum nemner paragrafar som ikkje kan fråvikast til ugunst for kjøpåren dersom det ligg føre eit «forbrukarkjøp». Dei paragrafane som ikkje kan fråvikast til ugunst for kjøparen er §§ 1-3, 3-3, 3-8 til 3-11, 4-1 til 4-19, 6-1 til 6-3 og 7-1 til 7-3. I tillegg vil ein del andre paragrafar, som ikkje er nemnt, etter sin art høve dårleg å fravike. Døme er delar av §§ 3-1 og 3-2. Andre ledd er slik sett ikkje meint å vere uttømmande. Til gunst for kjøparen kan avtala fastsetje noko anna enn det som følgjer av lova. § 1-2 andre ledd er t d ikkje til hinder for at det vert avtala ti års reklamasjonsfrist i staden for fem, (jf § 4-19).

Andre punktum gjer eit unntak frå fyrste punktum ved at det og i forbrukarkjøpstilfella kan avtalast at seljaren ikkje skal ha ansvar for indirekte tap. Det framgår av § 7-1 andre ledd kva som vert rekna som «indirekte tap». Så lenge det ikkje er avtalt noko anna, vil seljaren ha ansvar for indirekte tap når det er utvist skyld, jf § 4-5 fjerde ledd og § 4-14 andre ledd. Departementet finn at det vil vere for strengt overfor seljaren å nekte anna avtale her. Dette er i samsvar med med det som gjeld etter lausøyrekjøpslova § 67 fjerde ledd. Sjå Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 125 om den nærare bakgrunnen for dette.

Tredje ledd forklarer kva som er meint med «forbrukarkjøp». Det som følgjer av fyrste og andre punktum er det same som er sagt i lausøyrekjøpslova § 4 andre ledd fyrste punktum. Departementet viser derfor m.a til det som er sagt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 51-52 om korleis lausøyrekjøpslova er å forstå på dette punktet. Parallellen til lausøyrekjøpslova er grunnen til at nemninga «yrkesseljar» er brukt. I samband med avhending av fast eigedom vil det særleg vere aktuelt å sjå ein person eller eit foretak, t d ein entreprenør, som har tilrettelagt tomter og kanskje også bygt hus på dei for sal, som ein yrkesseljar. Det same gjeld om t d eit eigedomsselskap som kjøper opp fast eigedom for sal, og dette er ei verksemd av eit visst omfang eller som varer ved ei stund. Ein eigedomseigar som skil ut eit større tal tomter for sal, vil nok etter tilhøva også kunne bli å sjå som ein yrkesseljar. Derimot er det ikkje like nærliggjande å sjå vedkommande som ein yrkesseljar dersom han t d får bygt to hus på eit tomtestykke han har, sel det eine mens han kanskje sjølv skal bu i det andre. Dersom seljaren har sal av eigedomar som næring, eller gjer dette i nær tilknyting til anna næring, typisk husproduksjon, vil han fortare verte å sjå som ein yrkesseljar.

Tredje punktum seier det same som lausøyrekjøpslova § 4 tredje ledd. Det vil vere eit forbrukarkjøp sjølv om ikkje seljaren sjølv er yrkesseljar, men i den aktuelle samanheng har ein representant som opptrer som yrkesseljar. Dette vil gjelde sjølv om representanten ikkje formelt sett er fullmektig for seljaren. Det er nok at representanten er profesjonell innan salsarbeid og opptrer utad overfor den aktuelle kjøpår.

Spesielt ved avhending av fast eigedom vil seljaren ofte ha bistand av ein eigedomsmeklar eller advokat. Når slike utfører meklaroppdrag, vil dei truleg vere å sjå som seljaren sin representant alt etter andre punktum. For å gjere dette praktisk viktige tilfellet heilt klart, gjer derpartementet likevel framlegg om å la fjerde punktum seie det direkte. Ved å vise til lov 16 juni 1989 nr 53 vert det dessutan meir klårt kva for meklarar det er snakk om. (Sjå elles nærare ovanfor i avsnitt 4.4.2 om kva som ligg bak dette framlegget.)

Til § 1-3 Avtaleform

Denne paragrafen er i samsvar med fleirtalsframlegget i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, § 8 Alt I. Rett nok har departementet eit noko anna syn når det gjeld om paragrafen kan fråvikast i avtale, sjå nedanfor. Departementet har drøfta spørsmålet om formkrav ovanfor i avsnitt 4.5.

På bakgrunn av at departementet ikkje har funne gode nok grunnar til generelt å krevje skriftform ved avtaler om avhending av fast eigedom, er det strengt tatt ikkje naudsynt å la lova seie noko om dette. For å avklåre mogeleg tvil gjer departementet likevel framlegg om ei føresegn i § 1-3 fyrste punktum som seier at avtaler om avhending av fast eigedom kan gjerast både skriftleg og munnleg. Dermed slepp brukarar av lova å kjenne den bakgrunnsretten som vil gjelde når lova er taus.

Ein rett til å krevje at munnleg avtale vert sett opp skriftleg, slik som det er gjort framlegg om i andre punktum, er frå før m.a kjent frå husleigelova 16 juni 1939 nr 6 § 5 og tomtefestelova 30 mai 1975 nr 20 § 3andre ledd. Som nemnt ovanfor i avsnitt 4.5, er det ved avhending av fast eigedom fleire gode grunnar til å setje opp ei skriftleg avtale. Skulle dette likevel ikkje ha skjedd, er departementet samd med Sivillovbokutvalet i at det bør vere ein uttrykkjeleg rett for kvar av partane til å krevje ei skriftleg avtale. Dette vil bidra til klårleik for framtida. Kvar part kan krevje at den avtala som vert sett opp er ei fullstendig regulering av tilhøvet mellom dei. Det kan her vere naturleg at den parten som krev skriftleg avtale tek seg av å utarbeide eit framlegg. Parten har i så fall krav på at den andre skriv

Side 67

under avtaledokumentet, sjølvsagt under føresetnad av at dette er i samsvar med kva som skal gjelde mellom partane etter den munnlege avtala. Dersom den andre parten nektar å underskrive utan samstundes å hevde at avtaleframlegget ikkje stemmer med den munnlege avtala, kan det til sist verte snakk om tvangsfullbyrding etter tvangsfullbyrdingslova kap 13 om fullbyrding av anna enn krav på pengar. Retten til å krevje skriftleg avtale gjeld og eventuelle munnlege tillegg til ei allereie eksisterande skriftleg avtale.

Sivillovbokutvalet sitt fleirtal gjorde framlegg om eit tillegg i paragrafen om at han ikkje skulle kunne fråvikast ved avtale. Noko spesiell grunngiving for framlegget er ikkje gitt. Utgangspunktet i departementets utkast til avhendingslov er at lova er fråvikeleg når ikkje anna er sagt, sjå § 1-2. Dersom det vert fastsett at § 1-3 ikkje kan fråvikast ved avtale, får det som konsekvens at partane i ei kontraktsforhandling ikkje kan ta atterhald om å vere ubundne inntil det er utarbeid og underteikna eit skriftleg avtaledokument, og heller ikkje om at berre det som går fram av den skriftlige avtala skal vere bindande. Hvis det ikkje var tatt eit slik atterhald ville også munnlege utsegner kunne binde partane, under føresetnad av at dei vanlege krava til dispositive utsegner – tilbod og aksept – var tilfredstilte, (jf avtalelova 31 mai 1918 nr 4 kap 1 om avslutning av avtaler). Særleg i samband med meir komplekse kontraktsdrøftingar er slike atterhald ikkje upraktiske. Etter departementet sitt syn kan dette og vere ei hjelp til å oppnå eit klårare kontraktstilhøve. Ein slik framgangsmåte bør derfor ikkje stengjast heilt. Derimot kan det vere vanskelegare for ein forbrukar å ha oversyn over konsekvensane dersom det i ei (førehands)avtale står at berre det skriftlege er bindande. Skulle dette vere avtalt og verksamt, ville det normalt ikkje berre få verknad ved sjølve avtaleinngåinga, men det ville og gjelde seinare tillegg til eller andre endringar av den opphavelege avtala. Etter departementets syn bør § 1-3 derfor ikkje kunne fråvikast til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp. § 1-3 er derfor ein av dei paragrafane som det er vist til i § 1-2. Det vil vere til ugunst for kjøparen å avtale at seljaren berre skal vere bunden til det som finst i skriftform.

Kapittel 2 Førebuing og gjennomføring av avhendinga m.m

Kapitlet inneheld ei rekkje ulike føresegner, og svarer mykje til føresegnene i kapittel 3 om kjøp og sal (§§ 8 til 18) i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Det er likevel skildnader. Mellom anna er det i departementet sitt lovframlegg ikkje teke med føresegner om salsvilkår om forkjøpsrett og løysingsrett til bustadeigedom, jf Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 9. Om grunngivinga for dette, sjå avsnitt 4.12.3 ovanfor i dei alminnelege merknadene. Heller ikkje er det teke med ei føresegn direkte lik den i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 13 om vederlaget. Denne paragrafen slo fast det alminnelege kjøpsrettslege prinsippet om «yting mot yting». Bakgrunnen for at departementet ikkje har nokon direkte tilsvarande regel med i lovframlegget her, er at yting mot yting-prinsippet likevel kjem til uttrykk i paragrafen om heimelsoverføring og overtakingstid (§ 2-3), og at det er teke inn særskilte reglar om tilbakehaldsrett i kapitla om avtalebrot, jf §§ 4-6, 4-15 og 5-5.

Paragrafen om klargjering av eigedomen for overtaking (§ 2-2) er ny i høve til Sivillovbokutvalet sitt framlegg. Det same gjeld § 2-8 om vågnaden for sending av melding.

Dei endringane som elles er gjort i høve til Sivillovbokutvalet sitt framlegg, er nærare omtalt i merknadene til dei einskilde paragrafane.

Til § 2-1 Kart- og delingsforretning

Paragrafen svarer til § 11 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, og noko materiell skilnad er ikkje tilsikta. Ingen av høyringsinstansane har gått mot at seljaren skal ha plikt til å krevje kart- og delingsforretning der dette er nødvendig.

Etter plan- og bygningslova § 63 og etter delingslova § 3-1 er hovudregelen at det er den som har grunnboksheimelen til eigedomen som kan krevje delingsforretning. (Om kartforretning sjå delingslova § 2-1.) Kjøparen av eigedomen kan ikkje krevje slik forretning før han eller ho har fått heimelen, eventuelt etter at kjøparen ved rettskraftig dom er kjent å vere eigar til den delen av eigedomen som er ønska fradelt.

Vanlegvis vil den som har grunnboksheimelen vere den same som seljaren. Om så ikkje er tilfelle, kan seljaren sjølv ikkje krevje slike forretningar av styresmaktene. Seljaren vil likevel etter framlegget her vere forplikta overfor kjøparen til å syte for at kart- og delingsforretning vert halden.

Sorenskrivar Innjord har i høyringsfråsegna frå Den norske Dommerforening uttalt:

«Ein kan spørje om det skal vera turvande å la kjøparen gå vegen om ein tregande og vrangviljug seljar for å få skilt ut den eigedomen avtala gjeld. Det skulle ikkje vera farleg om ein kjøpar med tinglyst kjøpeavtale fekk rett til direkte å krevja delings- og kartteneste.»

Side 68

 

Etter departementet si meining er det lite naturleg å ta inn ei føresegn om at kjøperen skal ha ein slik direkte rett til å krevje kart- og delingsforetning i avhendingslova, i det denne ikkje fyrst og fremst ville regulere tilhøvet mellom partane, men til styresmaktene. For det andre bør ei klår plikt for seljaren til å krevje delingsforretning vanlegvis gi kjøparen godt nok vern mot ein vrangvillig seljar. Nektar seljaren å medverke, vil dette vere eit misleghald som etter tilhøva kan gi kjøparen grunnlag for krav, jf kapittel 4 i lovframlegget. Dersom seljaren er innstilt på å oppfylle resten av avtala, vil han derfor ha ei sterk oppmoding til å medverke til deling. Ein annan veg for kjøparen å gå kan vere via reglane om fullbyrding av anna enn pengekrav, jf tvangsfullbyrdingslova kapittel 13. Til slutt vil det og kunne liggje ei viss fare for misbruk i ein rett for kjøparen til einsidig krav om deling. Departementet kan derfor ikkje sjå at det er tilstrekkeleg grunn for ei slik ordning.

Nokre av høyringsinstansane (Skogbruksforeningen av 1950 og Den Norske Advokatforening) har bede om at det vert teke inn ei føresegn om at partane må kunne seie seg løyst frå avtala dersom delingsløve ikkje vert gitt. Departementet har ikkje funne å ville lovregulere dette. For det fyrste vil dette ofte vere eit tilhøve som er nærare regulert i avtala. Behovet for ein regel på dette området er derfor mindre. For det andre vil ein absolutt regel om at kvar av partane kan seie seg fri frå avtala der delingsløyve ikkje vert gitt, ved enkelte høve kunne verke urimeleg. Det kan t d tenkjast at sjølv om delingssøknaden vert avslått av styresmaktene, så skal det berre mindre endringar til for at den i neste omgang kan verte innvilga. Der desse endringane ikkje vil ha noko større å seie for nokon av partane, vil det kunne vere urimeleg om seljaren kan gå frå avtala der kjøparen framleis vil at avtala skal stå ved lag. Det same gjeld der seljaren ønskjer å stå ved avtala, men kjøparen ønskjer å verte fri. Spørsmålet om kva slags følgjer det skal ha at løyve ikkje vert gitt (eller gitt, men på andre vilkår enn forutsett i søknaden), bør løysast etter dei alminnelege misleghaldsreglane, eventuelt alminnelege avtalerettslege reglar som avtalelova § 36 og prinsippa om sviktande føresetnader m.m.

Om kven som skal bere kostnadene med kart- og delingsforretning, sjå § 2-6.

Til § 2-2 Klargjering for overtaking

Paragrafen er ny i høve til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg og regulerer seljaren si plikt til å klargjere eigedomen for overtaking. Pliktene etter paragrafen vil gjelde så langt ikkje anna er avtalt, jf § 1-2 fyrste ledd.

Etter denne paragrafen skal romma i bygningane vere rydda og reingjort når kjøparen tek over bruken av eigedomen, jf fyrste punktum. Det er seljaren si plikt å syte for at dette blir gjort. Plikta til å rydde romma vil m.a innebere at seljaren må fjerne alt lausøyre som kjøparen ikkje skal ta over. Kor grundig særleg reingjeringa skal vere, vil avhenge av kva slags bygning og rom ein har med å gjere. Størst krav må setjast til bustad og opphaldsrom elles. Sjølvsagt vil det og kunne spele inn kva kjøparen har sagt han eller ho skal gjere med eigedomen.

Fristen for å rydde og reingjere romma er når kjøparen overtek bruken av eigedomen. Dette vil gjelde sjølv om kjøparen får skøyte på eit tidlegare eller seinare tidspunkt.

Andre punktum gjeld rydding av eigedomen utanom bygningane. Utgangspunktet er at eigedomen skal vere mest mogeleg fri frå lausøyre og skrot som kjøparen ikkje skal ta over. Kva slags krav som skal stillast til ryddinga, vil mellom anna avhenge av kva slags eigedom kjøpet gjeld. Hvis salet t d gjeld ein mindre bustadeigedom, må det kunne stillast ganske strenge krav til rydding. Annleis vil det kunne vere der salet gjeld ein større landbrukseigedom eller industrieigedom. Her vil det ofte ikkje vere faktisk mogeleg å fjerne alt lausøyre og skrot, og kjøparen må innanfor rimelege grenser finne seg i at slikt er på eigedomen når han tek over denne. Dette gjeld likevel ikkje slikt som er farleg, t d giftige kjemikaliar, eller som er til hinder for kjøparens bruk av eigedomen, med mindre noko anna var føresett i avtala. Fristen for å rydde eigedomen utanom bygningane er den same som for romma i bygning, – nemleg når kjøparen overtek bruken.

Klargjering av eigedomen etter fyrste og andre punktum skal skje på seljarens rekning. Brot på pliktene etter paragrafen her vil utløyse misleghaldsrettar på kjøparen si hand. Har seljaren ikke gjort reint og rydda slik at kjøparen sjølv har måtte gjere dette, vil kjøpåren kunne krevje erstatta kostnadene med arbeidet dersom vilkåra for skadebot er til stades, jf § 4-14.

Til § 2-3 Heimelsoverføring og overtakingstid

Paragrafen regulerer tidspunktet for når kjøparen kan krevje skøyte og når han kan krevje å ta over bruken av eigedomen. Noko indirekte slår paragrafen fast ei side av prinsippet om «yting mot yting ». Mot å betale kjøpesummen og å oppfylle eventuelle andre skyldnader etter avtala kan kjøparen krevje skøyte og å få overta bruken; dette siste rett nok fyrst ved tredje månadsskifte etter at avtala vart bindande, sjå nærare om dette nedanfor.

Side 69

 

Fyrste punktum er i det vesentlege i samsvar med Sivillovbokutvalet sitt framlegg til § 12, og departementet viser for så vidt til det som er sagt i NOU 1979:48 s 41-42. Etter framlegget kan kjøparen krevje skøyte av seljaren når kjøparen har oppfylt sine skyldnader etter avtala.

Eit mindretal i utvalet (Lid) har foreslått at paragrafen bør vere tvingande. I grunngivinga for dette heiter det i NOU 1979:48 på s 42:

«Allmenne omsyn som både private og offentlege interesser står bak, tilseier at det bør vere størst mogeleg samsvar mellom dei verkelege rettshøve, som gjeld den einskilde faste eigedom, og den formelle status rettshavarane skal ha – og som ein dermed også vil kunne skaffe seg kjennskap til gjennom grunnbøker eller liknande offentlege register. Særleg gjeld dette eigarposisjonen. Når ein kjøpar Har oppfyllt alle dei plikter som han gjennom kjøpeavtala har påteke seg, bør han nå krav på å verte eigar både reelt og formelt. Særleg synest det lite tenleg at seljaren framleis skal stå som formell eigar etter at kjøparen ikkje berre har betalt kjøpesummen, men også teke over den faktiske bruken av eigedomen. Har kjøparen teke på seg plikter som skal stå ved lag også etter at han er vorten eigar (t.d. yte kar, gjennomføre ein særskilt driftsmåte e.l), kan det nok tenkjast at seljaren kan kjenne seg tryggare på at desse salsvilkåra vert oppfylte så lenge kjøparen ikkje har fått skøyte. Men i det mon det synest forsvarleg å hjelpe seljaren med å tryggje seg i dette stykket, bør det skje gjennom utforminga av reglane om mishaldsverknader eller ved å gå vegen om påhefting av servituttar og grunntyngsler. Skattemessige omsyn som kan gjere at ein seljar ser seg interessert i offisielt å stå som eigar etter at han reelt har avhendt eigedomen, nnn mindretalet ingen grunn til å ta omsyn til. Også omsynet til den offentlege kontrollen med avhending av fast eigedom (konsesjonslovgjevinga) talar etter mindretalet si meining for at regelen i § 12 bør vere tvingande. Når det gjeld rettsbrev som vedkjem eigedomen, finn mindretalet det svært viktig at den som til kvar tid eig fast eigedom også har dei eldre rettsdokument som vedkjem eigedomen.»

Høyringsinstansane er delt i synet på om regelen bør vere fråvikeleg. Den norske Dommerforening v/lagdommer Langvand, Postdirektoratet, og Norges Eiendomsmeglerforbund har uttrykt støtte til fleirtalet sitt framlegg. Den norske Dommerforening v/sorenskrivar Innjord, Statens Vegvesen, Forbrukarrådet (med tilslutnad frå Forbrukar- og administrasjonsdepartementet) og Landbruksdepartementet meiner at regelen bør vere ufråvikeleg. Statens Vegvesen har også peikt på at dei «til tider opplever at selger vegrer seg for å utstede skjøte for å forsøke å få særfordeler av vegvesenet, særfordeler som ikke har sammenheng med eiendomsoverdragelsen».

Departementet er samd med mindretalet i Sivillovbokutvalet i at det bør være størst mogeleg samsvar mellom reelle eigarforhold og offentlege register. Likeins at lova her sjølvsagt ikkje skal ta omsyn til at nokre seljarar av skatte- eller avgiftsmessige eller konsesjonsrettslege grunnar finn det opportunt ikkje å overlevere skøyte til kjøparen. På den andre sida vil ein berre delvis oppnå det mindretalet ønsker sjølv om regelen vert gjort ufråvikeleg. Sjølv med ein ufråvikeleg regel, vil det vere opp til kjøparen om han eller ho faktisk vil krevje skøyte (og eventuelt tinglyse det). Vidare kan det også tenkjast legitime grunnar til at seljaren vil halde attende skøyte etter at kjøparen har gjort opp for seg. Lova bør derfor ikkje stengje for at partane i avtala kan fastsetje at skøyte t d fyrst skal overleverast på eit tidspunkt som ligg etter at kjøparen har gjort opp sine skyldnader overfor seljaren, eller til og med at kjøparen ikkje skal kunne krevje skøyte i det heile. Når det gjeld den særskilte innvendinga frå Statens Vegvesen om at enkelte seljarar er tilbakehaldne med å gi frå seg skøyte for på det viset å oppnå særskilte fordelar, er det det å seie at paragrafen her berre gir seljaren høve til ikkje å gi frå seg skøyte der dette er avtalt mellom partane. Er det ikkje avtalt nokon slik rett, har seljaren sjølvsagt ei plikt etter denne paragrafen til å la kjøparen få skøyte. Ei slik plikt kan i påkommande tilfelle tvangsfullbyrdast etter reglane i tvangsfullbyrdingslova kapittel 13. Eit alternativ er å få dom på at ein er eigar av eigedomen.

I Sivillovbokutvalet sitt framlegg til § 12 andre punktum var det teke inn ein regel om «dei rettsbrev seljaren sit med og som særskilt vedkjem eigedomen». Også desse skulle kjøparen kunne krevje på same måten som med skøyte. Med «rettsbrev» var det her sikta til «skøyte, skylddelingsforretningar, kart- og oppmålingsbrev, pantebrev, avtaler, jordskifteavtaler o.l.», jf NOU 1979:48 s 42. Departementet har ikkje følgt opp utvalet sitt framlegg her. Når det gjeld skøyte, så følgjer det direkte av fyrste punktum at kjøparen kan krevje dette av kjøparen. Eldre skøyte vil kjøpåren derimot normalt ikkje ha bruk for. Når det gjeld dei andre dokumenta som er nemnt, vil det som regel ikkje ha nokon rettsleg verknad for kjøparen om han har dokumenta for hand eller ikkje. Der dette unntaksvis måtte vere tilfelle, vil det følgje av seljaren si plikt til å medverke til gjennomføring av avtala at han også skal gi frå seg dokument som måtte ha tilknyting til eigedomen. Etter omstenda kan slike dokument og kome inn under føresegnene om tilhøyrsle, jf særleg § 3-4. Ein regel om at kjøparen skal ha eit generelt krav på å få dei rettsbrev som vedkjem

Side 70

eigedomen, kan også lett gi grunnlag for tvist med omsyn til kva som skal reknast som «rettsbrev».

Andre punktum regulerer tidspunktet for når kjøparen kan krevje å overta bruken av eigedomen. Regelen gjeld berre dersom ikkje anna er fastsett i avtala, jf § 1-2.

Sivillovbokutvalet hadde i sitt lovframlegg § 14 eigne føresegner om overtakingstid. Sivillovbokutvalet gjekk inn for at overtakingstida for jord- og skogbrukseigedomar burde vere 14 april eller 14 oktober. Utvalet la m.a vekt på at 14 april er den tradisjonelle «flyttedagen», men utvalet viste og til odelslova § 70, sjå nærare NOU 1979:48 s 42-43.

Når det gjeld forretnings- og industrieigedom, meinte utvalet det beste var å følgje rekneskapsåret. Med omsyn til andre eigedomar seier utvalet på i NOU 1979:48 s 43:

«Når det gjeld bustads- og fritidseigedom er det til dels andre omsyn som gjer seg gjeldande. Fristen synest her å burde vere monaleg kortare enn for jord- og skogbrukseigedom og forretnings- og industrieigedom. Den regelen utvalget gjer framlegg om, fører til at seljaren alltid vil få ein frist på minst ein månad frå skøytinga – med mindre han ved avtale har bunde seg til å flytte tidlegare. Kjøparen må dessutan seie frå minst 3 veker før han krev å få ta over eigedomen. Nemninga «eigedom med bustads- eller fritidshus» er meint å skulle tolkast slik at regelen også gjeld vanlege fritidshus med eigedoms- eller festetomt. Ei ubygd tomt fell derimot utanom dette omgrepet (flyttefristen på 3 veker gjeld såleis ikkje). Det same gjeld andre typar eigedom – bygd eller ubygd – som ikkje går inn under reglane for jord- og skogbrukseigedom eller forretnings- og industrieigedom, t.d. sal av grunn med hus til føremål som fell utanom dei nemnde (grunn med naust, garasje, klubbhus o.l.). Kjøparen kan i slike tilfelle krevje å få ta over bruken ved andre månadsskifte etter at han har fått skøyte, om ikkje anna er avtalt. Han treng ikkje gje noko særskilt varsel.»

Fleire av høyringsinstansane har innvendingar mot utvalet sitt framlegg. Forbrukarrådet (med tilslutnad fra Forbrukar- og administrasjonsdepartementet) meiner såleis at føresegna gir liten rettleiing dersom lova skal nyttast ved sal av eigedom med oppføring av hus. Den Norske Advokatforening uttaler:

«Forslaget i § 14, tredje ledd om at selgeren, til tross for at han har fått betaling og gitt fra seg skjøte til en eiendom med bolig- eller fritidshus, skal ha krav på minst tre ukers flyttefrist, virker urimelig. Det kan gi muligheter for uheldig spekulasjon.»

Norges Eiendomsmeglerforbund seier fylgjande i si fråsegn:

«Overtakingstida må bli fastsett i avtale og kan ikkje bindast opp til ein fast dato i lova. Det forekjem ikkje nå at seljar og kjøpår nyttår gamle merkedager eller ei viss tid etter å ha fått skøyte. Det vanlege er at dei finn fram til ein høveleg dag, og at denne vert avtala slik at det ikkje er tvilom når full overtaking skjer og når vågnaden for eigedomen går over.»

Statens Vegvesen har lagt særskilt vekt på dei tilfella der ervervaren tek sikte på bruksendring:

«Så langt vi kan se, er bruksendringstilfellene ikke drøftet av utvalget, heller ikke i relasjon til overdragelsestidspunktet. Når vegvesenet erverver en landbruks- eller boligeiendom til anlegg, vedlikehold eller drift av riksveg, skjer det alltid en bruksendring. Når vi erverver en industrieiendom til samme formål, skjer det også i de fleste tilfeller en bruksendring. Vi har derfor et sterkt behov for at reglene for disse tilfellene blir vurdert og klargjort.

Dersom vegvesenet skal overholde de overtakingstidspunktene som utvalget foreslår i lovutkastet § 14, 1. og annet ledd, vil det kunne føre til vansker og forsinkelser for framdriften av veganleggene.

Fra vår side er det ønskelig at overdragelser hvor det skjer eller skal skje en bruksendring, faller inn under § 14, tredje ledd. En slik regel vil også dekke vegvesenets behov for en mer fleksibel overtakingstid.

Ved vegvesenets erverv av fast eiendom er det mange forskjellige behov som gjør seg gjeldende i det enkelte tilfellet. Særlig gjelder dette i henhold til Overtakelsestidspunktet. Det er derfor av stor betydning for oss at reglene om overtakingstid er fravikelige.»

Departementet vil for det fyrste vise til at lova etter framlegget i proposisjonen her berre i visse tilfelle gjeld for avtaler som omfattar hus under oppføring. Ofte er det berre den delen av avtala som gjeld tomta som eventuelt vil kome inn under avhendingslova, jf § 1-1 andre ledd med særmerknader. Uansett vil det her så godt som alltid vere avtalt noko om overtaking, og sjølv om det ikkje er noka uttrykkjeleg avtale, så vil det oftast vere så klåre føresetnader mellom partene at den føresegna departementet gjer framlegg om i § 2-3, ikkje vil skape noko problem.

Departementet vil elles seie seg samd med Norges Eiendomsmeglerforbund i at utgangspunktet sjølvsagt må vere avtala mellom partane. Men i dei tilfella der ikkje noko er avtalt, kan departementet ikkje sjå noko urimeleg i at ein tek utgangspunkt i bestemte datoar. Ein finn det derimot best å ha mest mogeleg like reglar for ulike slag eigedomskjøp, og departementet går derfor inn for ein fristregel. På denne måten unngår ein også dei vanskelege avgrensingane som kan oppstå med omsyn til kva slags eigedom ein har med å gjere. Departementet viser her mellom anna til det som er sagt i høyringsfråsegna frå Statens Vegvesen. Ulempa med ein fristregel er

Side 71

imidlertid at den for nokre eigedomskjøp vil kunne verke for kort, mens den i høve til andre vil kunne verke for lang. I lovframlegget her går departementet inn for at tredje månadskifte etter at bindande salsavtale har kome i stand skal vere overtakingstidspunkt, utan omsyn til kva slags eigedom kjøpet gjeld. Det vil såleis gå mellom to og tre månader frå avtala vert inngått til overtakingsdagen som etter framlegget er sett til fyrste dagen i månaden. Dette gjeld i prinsippet sjølv om dette ikkje er ein kvardag. Ein slik frist vil nok kunne vere kort i samband med kjøp og sal av jord- og skogbrukseigedom og forretnings- og industrieigedom. Spørsmåla her har likevel ikkje stor interesse i høve til slike eigedomar, då det vanskeleg kan tenkjast at det i dei tilfella ikkje vil vere fastsett noko i avtala om overtakingstida.

Utgangspunktet for fristen skal etter framlegget her vere tidspunktet då bindande salsavtale har kome i stand. Etter Sivillovbokutvalet sitt framlegg var utgangspunktet for fristen skøytingstidspunktet. Etter departementet sitt syn vil avtaletidspunktet vere eit tidspunkt som er klårare å ettervise enn det tidspunktet kjøparen får skøyte. Det vil ofte vera noko uvisst når kjøparen kjem til å få skøyte. Mot å leggje tidspunktet for avtaleinngåinga til grunn, tel det at seljaren då får ei forholdsvis kort fråflyttingstid samanlikna med kva han eller ho ville fått om skøytingstidspunktet var avgjerande. Kjøparen vil jo normalt få skøyte ei god stund etter at bindande avtale er komen i stand. Serleg i høve til jord- og skogbrukseigedom og forretnings- og industrieigedom vil dette vere ei vesentleg kortare fråflyttingstid enn det Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om, jf det som er sagt ovenfor. Departementet har likevel kome til at tidspunktet for avtaleinngåinga bør leggjast til grunn. (Overtakingstida er derimot skote noko ut i høve til Sivillovbokutvalet sin hovudregel, i det departementet som nemnt gjer framlegg om at overtakinsgtida skal vere ved tredje månadsskifte etter at bindande salsavtale har kome i stand.)

Departementet er elles samd med Den Norske Advokatforening i at regelen om tre vekers flyttefrist nok kan gi høve til ein viss spekulasjon. I og med at overtakingstida no er sett til tredje månadsskifte etter avtaleinngåinga, er det ikkje same trong for ein slik regel som Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om.

Kjøpåren kan likevel ikkje krevje å ta over bruken av eigedomen dersom han enno ikkje har betalt kjøpesummen, og han ikkje har fått utsetjing med betalinga. Dette følgjer av innleiingsorda i andre punktum «[p]å same vilkår», noko som viser til fyrste punktum om at kjøpåren fyrst kan krevje skøyte når han har oppfylt skyldnadene sine. At seljaren kan halde tilbake eigedomen i dei tilfella der kjøparen ikkje har betalt, følgjer også av § 5-5.

I Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 14 siste ledd er det ei føresegn om seljarens rett til å krevje at kjøparen tek over eigedomen til dei same tider som er fastsett for kjøparen sin rett til å overta. Departementet har ikkje følgt opp framlegget. Dette er nærare omtalt i særmerknadene til § 5-2 samanheldt med § 5-1, og departementet viser til det som er sagt der.

Til § 2-4 Vågnaden for eigedomen

Paragrafen inneheld framlegg til føresegner om vågnaden for eigedomen. I Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg er det føresegner om dette i § 16.

Fyrste ledd i lovframlegget her er ny i høve til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Departementet har funne det naturleg at det i avhendingslova vert teken inn ei eiga føresegn om kva det vil seie å ha vågnaden for eigedomen – på same vis som det er gjort i lausøyrekjøpslova, jf lausøyrekjøpslova § 12.

Framlegget til fyrste ledd er meint å svare til lausøyrekjøpslova § 12. Om denne heiter det m.a i Ot.prp.nr.80 (1986-1989) s 56-57:

«Det følger av paragrafen at når kjøperen har risikoen for tingen, faller ikke hans plikt til å betale kjøpesummen bort om tingen går tapt, skades elter minskes. Forutsetningen er at det skjer som følge av en hending som ikke beror på selgeren.

Dette innebærer for det første at kjøperen må betale kjøpesummen dersom han selv (eller hans folk) er skyld i eller har voldt ødeleggelsen. For det andre faller ikke betalingsplikten bort om årsaken er en tilfeldig hending, f.eks hvor tingen brenner opp eller går tapt i forbindelse med et forlis. Det samme gjelder når man ikke kan fastslå årsaken til at tingen er kommet bort.

Kan hendingen etter en objektiv bedømmelse føres tilbake til selgerens eget forhold, vil det foreligge kontraktbrudd fra selgerens side, forutsatt at forholdet har sammenheng med kjøpet eller oppfyllelsen. Kjøperens plikt til å betale kjøpesummen beror da på reglene om følgene av forsinkelse, jf § 21 (2).

Særskilte spørsmål oppstår der det foreligger en kombinasjon av en menneskelig årsak og en tilfeldig hending, såkalt casus mixtus. Slike tilfelle reiser vanskelige spørsmål både i forhold til reglene om risikoens overgang og om erstatningsansvar.

Det er noe uklart hvor langt selgerens ansvar og risiko går etter gjeldende rett i disse tilfelle. Det kan her vises til Augdahl: Obligasjonsrett (5 utg) s 235 til 236 med henvisninger samt Krüger: Norsk kjøpsrett (2 utg) s 202. Et minstevilkår antas i alle tilfelle å være at det foreligger årsakssammenheng mellom selgerens feil eller forsømmelse og det senere

Side 72

 

tilfeldige tap. Det vil si at tapet eller skaden vitterlig ville ha vært unngått dersom selgeren ikke hadde handlet forsømmelig.

Departementet har ikke funnet det mulig eller hensiktsmessig å detaljregulere de nevnte tilfelle i loven. Men lovteksten åpner muligheten for å frita kjøperen for risikoen i samsvar med læren om casus mixtus. Den nærmere avgrensing må overlates til rettspraksis. »

Andre ledd regulerer tidspunktet for når vågnaden for eigedomen går over frå seljaren til kjøparen i dei tilfella der det ikkje er fastsett noko i avtala om dette. Ein kan her tenkje seg ulike tidspunkt for vågnadsovergangen, t d tidspunktet for avtaleinngåinga, betalingstidspunktet, bruksovertakinga, skøytingstidspunktet, eller ein kombinasjon av desse.

Sivillovbokutvalet synes å ha lagt til grunn at etter gjeldande rett er vågnaden i alle høve gått over frå seljaren til kjøparen (der ikkje noko anna er fastsett i avtala) når kjøparen har fått skøyte eller teke over bruken, sjå NOU 1979:48 s 16-17. Sivillovbokutvalet har utforma § 16 i sitt lovframlegg i samsvar med dette, slik at vågnaden som hovudregel går over på kjøparen anten når seljaren har gitt kjøpåren skøyte, eller når kjøparen har teke over bruken av eigedomen. Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg stiller altså opp to altenativ – skøytinga eller bruksovertakinga. Det er nok for at vågnaden skal gå over med eitt av dei to alternativa.

Etter vanleg lære er tidspunktet for vågnaden sin overgang jamgodt med tidspunktet for vurderinga av om det ligg føre mangel ved eigedomen. Denne vurderinga har Sivillovbokutvalet knytt til tidspunktet for bruksovertakinga, jf Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 20 og innleiingsorda der; «[g]jev seljaren frå seg eigedomen i ringare stand . .».

Ingen av høyringsinstansane har uttalt seg direkte om Sivillovbokutvalet sitt val av tidspunkt for vågnaden sin overgang.

Departementet har kome til at hovudregelen om tidspunktet for vågnaden sin overgang bør knyttast til bruksovertakinga, og ikkje alternativt skøytingstidspunktet. For det fyrste er departementet noko i tvil om ein kan seie at vågnaden etter gjeldande rett går over når kjøparen får skøyte utan at bruken og har gått over. Det er ihvertfall ingen klare domar om dette, sjå Henriette Christie Løken, «Mangler ved eiendomssalg» (1985), s 83-88. Etter dansk rett synest hovudregelen å vere at vågnaden går over ved bruksovertaking, jf A Vinding Kruse, «Ejendomskøb» (5 utg, 1990) s 47-48. Dette er også regelen etter svensk rett, jf jordabalken 4 kap 11 § . For det andre er det tidspunktet for vågnaden sin overgang som sagt etter vanleg lære jamgodt med tidspunktet for mangelsvurderinga, og departementet meiner desse tidspunkta vanskeleg kan skiljast. I departementets lovutkast § 3-1 andre ledd går det derfor direkte fram at tidspunktet for mangelsvurderinga skal vere tidspunktet for vågnaden sin overgangang. Vidare er dette utgangspunktet best i samsvar med det som etter departementets syn bør vere skjeringspunktet for avkasting og kostnader knytt til eigedomen, jf § 2-5.

Kjøparen må for det fyrste reknast å ha teke over bruken når han eller ho har teke eigedomen fysisk i bruk. Men også der seljaren har flytta ut og kjøparen har fått nyklane, må kjøparen kunne seiast å ha teke over bruken. Dersom bruksovertakinga ikkje gir seg ytre utslag, t d overtaking av ein skogeigedom, leigegard osb, vil det som regel vere avtalt når kjøpåren skal overta ansvar for kostnader og få rett til inntekter. Det vil då vere naturleg å leggje same tidspunkt til grunn for vågnadsovergangen, sml § 2-5.

Andre ledd andre punktum regulerer dei tilfella der kjøparen ikkje tek over eigedomen i samsvar med lova eller avtala. Her vil vågnaden gå over til kjøparen frå det tidspunkt seljaren stiller eigedomen til rådvelde for kjøparen, jf «[f]år seljaren ikkje overlate bruken til fastsatt tid». Dette vil gjelde sjølv om kjøparen ikkje er skyld i hindringa. Det er nok at hindringa etter ei objektiv vurdering kan førast tilbake til kjøparen. Dersom det som følgjer av avtala berre er ein rett, men ennå ikkje ein plikt for kjøparen til å ta over bruken, har ein ennå ikkje nådd «fastsett» tid, slik dette er meint i paragrafen.

I motsetnad til i lausøyrekjøpslova har departementet i framlegget til avhendingslov ikkje teke med ei føresegn som særskilt verner forbrukarkjøparar. Etter lausøyrekjøpslova har ein forbrukarkjøpar ikkje vågnaden for ei hendeleg skade som skjer når tingen er hos seljaren og årsaka ikkje skuldast tingen sjølv. Dette trass i at det omstende at tingen ikkje er henta eller motteke har si årsak i forhold på kjøparens side. Bakgrunnen for dette er at seljaren er den som er nærast til unngå eller redusere den hendelege skaden. Når det derimot gjeld fast eigedom, vil det etter departementet sitt syn ikkje alltid vere rimeleg om seljaren som generell regel skal bere tapet. I motsetnad til ved lausøyrekjøp, vil seljaren av fast eigedom ikkje så ofte kunne «pulverisera» tapet på same vis som tilfellet vil kunne vere for ein yrkesseljar av lausøyreting. Rett nok vil og seljaren av fast eigedom normalt vere den næraste til å unngå eller redusere den hendelege skaden. Dette siste har derimot departementet tatt konsekvensen av og

Side 73

prøvd å sikre ved å påleggje seljaren ei plikt til å føre forsvarleg tilsyn med eigedomen, jf § 2-7 fyrste ledd.

Føresegnene i fyrste og andre ledd seier ikkje noko om kva slags følgjer det vil kunne ha at vågnaden framleis er på seljaren si hand. Dette vert derimot regulert av reglane om følgjer av avtalebrot. Blir bygningar øydelagt ved ei tilfeldig hending, t d brann, før vågnaden er gått over til kjøparen, vil dette etter tilhøva kunne representere ei forseinking eller ein mangel. Kjøparen vil då kunne gjere gjeldande reglane om avtalebrot i kapittel 4 såfremt dei andre vilkåra for dette er til stades.

Har vågnaden gått over frå seljaren til kjøparen, fører ikkje dette til nokon innskrenking i kjøparen sin rett til å gjere misleghaldsrettar gjeldande på grunn av avtalebrot frå seljarens side. Vilkåra for t d å kunne heve (§§ 4-3 og 4-13) eller halde tilbake kjøpesummen (§§ 4-6 og 4-15) må vere tilstades for at misleghaldsrettane skal kunne gjerast gjeldande, jf m.a og § 3-1 tredje ledd.

Tredje ledd regulerer tilhøvet til forsikring, og svarer innhaldsmessig til § 16 andre ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Etter denne føresegna har kjøparen retten etter forsikringsavtala dersom eigedomen vert skadd eller øydelagt etter at salsavtala vart bindande. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren kan seie seg løyst frå avtala, jf fyrste punktum.

Har kjøparen oppfylt sine skyldnader etter avtala, kan kjøparen krevje at seljaren fører over retten etter forsikringsavtala, jf siste punktum.

Tredje ledd regulerer berre tilhøvet mellom seljaren og kjøparen, og ikkje tilhøvet til forsikringsytaren. Derimot har lov 16 juni 1989 nr 69 om forsikringsavtaler kapittel 7 reglar om «tredjepersons rett etter forsikringsavtalen». Her vert også kjøparen sitt forhold til forsikringsselskapet omhandla, jf loven § 7-2. Denne lyder:

Skifter den ting forsikringen er knyttet til eier, og ikke annet er avtalt, gjelder forsikringen også til fordel for den nye eier. Ved forsikring som nevnt i § 7-1 annet og tredje ledd gjelder dette selv om retten ikke er tinglyst eller registrert. Er det avtalt at forsikringen skal falle bort om tingen skifter eier, svarer selskapet likevel for forsikringstilfeller som inntrer innen fjorten dager etter eierskiftet.

Det som er bestemt i første ledd gjelder ikke hvor den nye eier har tegnet forsikring, og ved husdyrforsikring.

Forsikringsavtalelova § 7-2 fastset ikkje frå kva for tidspunkt kjøparen skal kunne krevje dekning av forsikringsselskapet. Forsikringsavtalelovutvalget har sagt dette i NOU 1987:24 s 154:

«Dette er et spørsmål som må løses utenfor de forsikringsrettslige reglene med hjemmel i avtalerettslige eller kjøpsrettslige regler om eiendomsrettens overgang, og hvor de konkrete forhold i den enkelte sak lett vil være avgjørende. Det kan i denne forbindelse vises til Rt-1985-524, hvor Høyesterett med 3 mot 2 stemmer kom til at åsetesarvingen hadde kommet så langt i gjennomføringen av overtagelsen av eiendommen at det var naturlig at brannforsikringserstatningen tilfalt ham og ikke dødsboet. Det som kan sies er at det vil være naturlig å se hen til hvem av partene som må sies å ha den reelle økonomiske interesse i eiendommen på det tidspunkt forsikringstilfellet inntraff.»

Dette tidspunktet følgjer i høve til avhendingsavtaler direkte av tredje ledd i lovframlegget her, jf «… etter at avhendingsavtala vart bindande …». Vilkåret for at kjøparen skal kunne krevje forsikringssummen er sjølvsagt at kjøpesummen er betalt.

Til § 2-5 Avkasting og kostnader

Sivillovbokutvalet har i sitt framlegg til § 15 ei føresegn om retten til pengeavkasting, og om ansvaret for eigedomsskatt, panterenter og andre ytingar. Etter framlegget var skjeringspunktet sett til skøytinga, om ikkje partane hadde avtalt noko anna. Framlegget er nærare omtalt i NOU 1979:48 s 43.

Den norske Dommerforening v/sorenskrivar Innjord har uttalt dette om Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg:

«Etter mi meining er det uturvande innfløkt å la pengeavkastning og utreisler gjelde frå eit anna tidspunkt enn overtakinga, som er skjeringstidspunktet for den fysiske avkastninga og vanlege drifts- og vedlikehaldsutgifter.

Det er óg uheldig å velja «det tidspunkt han får skøyte», dvs. far skøyta overlevert. Det er ikkje alltid lett å ettervise.»

Den Norske Advokatforening har på si side uttalt:

«I § 15 foreslås det i realiteten at pro & contraoppgjør skal skje på det tidspunktet kjøperen har fått skjøte. Etter § 12 har han krav på dette når han har oppfylt sine forpliktelser etter avtalen.

Det synes som denne bestemmelse bør få en klarere utforming, fordi den kan føre til at kjøperens betalingsforsinkelse får en utilsiktet virkning. Regelen bør utformes slik at pro & contraoppgjør skjer pr. avtalt tidspunkt, mens kjøperen ved betalingsforsinkelse betaler rente og eventuell skadebot overenstemmende med forslagets § 32.»

Den Norske Bankforening og Sparebankforeningen i Norge har i si fellesfråsegn uttalt dette om framlegget:

«Det går fram av motivenes side 43 at Sivillovbokutvalet har villet skille mellom

Side 74

 

pengeavkastninger på den ene side og fysisk avkastning på den annen side. Likeledes skilles det mellom pengeheftelser og andre forpliktelser. Bare pengeheftelser og pengeavkastning er foreslått regulert i § 15.

Vi stiller spørsmålstegn ved om det er hensiktsmessig å foreta en slik oppdeling. Slik vi ser det bør det enten lovfestes regler for all form for avkastning og heftelser eller så får man la være å foreta en lovfesting av disse forholdene.

Vi vil også peke på at det meget vel kan tenkes at en kjøper må betale pantelånsrenter uten at han får tilsvarende inntekter av eiendommen. At det for disse tilfellene er oppstilt som en deklaratorisk regel at kjøperen skal betale f.eks. pantelånsrentene mens selgeren nyter godt av den fysiske avkastningen, synes ikke umiddelbart rimelig.

Spesielt uheldig kan det bli for en kjøper hvis det gjelder kjøp av en jord- eller skogbrukseiendom hvor selgeren kan påberope seg § 14, første ledd, og bli sittende med eiendommen i forholdsvis lang tid etter at kjøperen har fått skjøte. I disse tilfellene synes det å være dårlig overensstemmelse mellom bestemmelsene i §§ 14 og 15.»

Departementet er samd med Den norske Dommerforening, v/sorenskrivar Innjord, og den Norske Bankforening og Sparebankforeningen i Norge i at det bør vere sams skjeringspunkt for retten til pengeavkasting og fysisk avkasting. Etter departementet sitt syn er det også naturleg at skjeringstidspunktet for fysisk avkasting vert regulert i lova. Departementets lovutkast § 2-5 er derfor gjort generell, slik at paragrafen gjeld alle former for avkasting og kostnader.

Sivillovbokutvalet sitt framlegg går som nemnt ut på at skjeringspunktet for avkasting og kostnader skal vere når kjøparen får skøyte. I og med at paragrafen nå vert gjort generell slik at fysisk avkasting også vert omfatta, er det naturlege skjeringstidspunktet når kjøparen tek over bruken av eigedomen. Ofte vil skøytinga og bruksovertakinga skje samstundes. Det kan t d skje ved ei kontorforretning der skøyte og nyklar vert overgitt. Men der bruksovertakinga skjer fyrst, vil det kunne verke urimeleg at kjøparen – som då har det faktiske rådvelde over eigedomen – ikkje skal nyte godt av avkastinga. Dette gjer seg særleg gjeldande der det går lang tid frå bruksovertakinga til skøyte vert gitt kjøparen. Departementet viser her til at § 2-3 om at kjøparen kan krevje skøyte når han eller ho har oppfylt sine skyldnader etter avtala, er fråvikeleg. På den andre sida fører regelen til at seljaren framleis har rett til avkastinga fram til kjøparen tek over bruken, og det sjølv om det allereie er gitt skøyte.

Fyrste punktum slår fast at seljaren har retten til den avkasting eigedomen gir fram til det tidspunktet kjøparen overtek bruken av eigedomen. Om når kjøparen skal reknast å ha overteke bruken, viser departementet til det som er sagt om dette i særmerknadene til § 2-4 framanfor. Med «avkasting eigedomen gir» vert det sikta til både pengeavkasting og fysisk avkasting. Ei form for fysisk avkasting er avling. Ein må her sjå det slik at eigedomen har «gitt» avling idet ho er innhausta, slik at seljaren kan ta med seg det som var innhausta før skjeringspunktet etter § 2-5. Samanlikn elles reglane om tilhøyrsle, m.a § 3-6 med særmerknader.

Andre punktum gjeld kostnadene ved eigedomen. Eit naturleg motstykkje til at seljaren har rett til den avkasting eigedomen gir fram til tidspunktet når kjøparen overtek bruken, er at seljaren er ansvarleg for kostnadene ved eigedomen fram til same tidspunkt. Døme på slike kostnader er offentlege skatter og avgifter, t d eigedomsskatt og renovasjonsavgift. Det kan også vere ytingar til private, t d felleskostnader til eit sameige.

Siste punktum gjeld tilfelle der seljaren ikkje får overlate bruken av eigedomen til kjøparen til det tidspunktet det etter § 2-3 eller avtala skulle ha skjedd, og dette har si årsak i omstende på kjøparens side. Utgangspunktet bør her vere at kjøparen er ansvarleg for kostnadene. Departementet meiner likevel at dette ikkje bør vere ein absolutt regel. Det kan etter tilhøva tenkjast tilfelle kor det vil framstå som mest rimeleg at seljaren sjølv ber kostnadene. Det er derfor ikkje meininga at regelen skal lesast strengt antitetisk. I alle høve må seljaren finne seg i å bere kostnader som har direkte samband med inntekter han eller ho har fått. Seljaren vil nemleg i desse tilfella framleis ha rett til avkastinga slik som bestemt i fyrste punktum.

Paragrafen her regulerer berre tilhøvet mellom partane, og ikkje direkte kven av dei som er ansvarlege overfor utanforståande, t d eit sameige eller offentlege styresmakter. Det må løysast ut fra grunnlaget for den utanforståande sitt krav.

Til § 2-6 Salskostnader

Paragrafen gjeld kostnader ved salet. Sivillovbokutvalet hadde ei føresegn om dette i sitt lovframlegg § 18. Utvalet sitt framlegg er nærare omtalt i NOU 1979:48 s 43. I departementets lovutkast er det gjort nokre mindre endringar; fyrst og fremst fordi lov 16 juni 1989 nr 53 «om eiendomsmegling» har endra eindel på det som var tidlegare praksis med omsyn til kven av partane som skulle bere kostandene til eigedomsmeklar.

§ 2-6 fyrste ledd er innhaldsmessig i samsvar med § 18 fyrste ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Etter dette skal «(s)eljaren

Side 75

bere alle kostnadene med å gjere eigedomen ferdig for sal». Med «kostnadene med å gjere eigedomen ferdig for sal» vert det for det fyrste sikta til alle kostnader i samband med salet som kjem på før avtaleinngåinga. Ofte vil seljaren få ein sakkunnig til å foreta ei vurdering og taksering av eigedomen før eigedomen vert sett ut på sal. Med mindre anna er avtalt, kan seljaren ikkje krevje at kjøparen skal dekkje slike utgifter. Men også kostnader som oppstår etter avtaleinngåinga vil seljaren måtte bere, såframt dei gjeld klargjering av eigedomen før sjølve gjennomføringa av salet. Det er elles sagt uttrykkjeleg i lovframlegget at seljaren skal bere kostnadene til kart- og delingsforretning, og eventuell sakkunnig hjelp til dette, jf andre punktum. For at det skal vere seljaren som skal bere andre kostnader enn dei som er uttrykkjeleg nemnt, må desse stå i samband med arbeidet med å gjere eigedomen ferdig for sal. Kostnader kjøparen har hatt, t d til bygningssakkunnige, landbrukssakkunnige før eller etter avtaleinngåinga, fell sjølvsagt utanom.

Andre ledd er ny i høve til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Føresegna har si bakgrunn i at det ved lov 16 juni 1989 nr 53 «om eiendomsmegling» er fastsett nye reglar for kven som skal bere kostnadene til eigedomsmeklar der slik er nytta. Med eigedomsmeklar er her meint ein som har rett til å drive eigedomsmekling, jf eigedomsmeklarlova § 1-2.

Kostnadene til eigedomsmeklaren skal berast av den som har gitt meklaren oppdraget. Hittil har det vore mest vanleg at det er den som ønsker å selje eigedom som gir ein eigedomsmeklar oppdrag. Føresegna i lovutkastet her om at den som har gitt meklaren oppdraget skal bere kostnadene til denne, er i og for seg overflødig, i det dette allereie følgjer direkte av den ufråvikelege § 4-1 i eigedomsmeklarlova. Departementet har likevel for informasjonen sin del funne å ville ta det med i avhendingslova.

Etter siste ledd skal kjøparen bere andre kostnader ved kjøpet. Dette vil for det fyrste vere kostnader til offentlege styresmakter i samband med salet. Typiske kostnader er tinglysingskostnader (rettsgebyr og dokumentavgift), eventuelt kostnader til offentlege styresmakter i samband med konsesjonsførekreving. For det andre kan det vere kostnader til private. I seksjonerte eigedomar er det t d ikkje uvanleg at sameiget har late over den daglege drifta til ein forretningsførar. Til tider har denne ei avtale med sameiget om at han eller ho kan krevje særskilt vederlag for arbeidet som må gjerast i samband med at ein eigarseksjon skiftar eigar. Slike kostnader vil etter dette leddet bli å bere av kjøparen.

Til § 2-7 Tilsyn med eigedomen

Paragrafen svarer delvis til § 17 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Skilnaden er fyrst og fremst at mens framlegget til utvalet berre gjeld dei tilfella der seljaren sit med eigedomen som følgje av forseinking med bruksovertakinga, omfattar departementet sitt framlegg også dei tilfella der kjøparen sit med eigedomen samstundes som kjøparen ønsker å seie seg løyst frå avtala.

Etter fyrste ledd har seljaren ei plikt til å føre slikt forsvarleg tilsyn med eigedomen som er rimeleg etter tilhøva når seljaren vert sitjande med eigedomen etter at kjøparen skulle ha teke over. Seljaren kan ikkje berre meddele at eigedomen er stilt til kjøparen sitt rådvelde, og deretter gløyme eigedomen heilt. Seljaren har plikt til tilsyn inntil kjøparen, eller nokon på kjøparen sine vegne, har teke over ansvaret for tilsyn. Det har her ikkje noko å seie kva som er årsaka til at seljaren ikkje får late over eigedomen til kjøparen. Tilsynsplikta vil t d gjelde både der kjøparen nektar å overta eigedomen, og der det ikkje skjer noko bruksovertaking fordi kjøparen ikkje betaler. Kravet til tilsynet er at dette skal vere forsvarleg og rimeleg etter tilhøva. Når det gjeld omfanget av tilsynsplikta, er departementet samd med Sivillovbokutvalet i at «den ikkje skal gå lenger enn det som er turvande for å hindre urimeleg verditap», jf NOU 1979:48 s 44. Utvalet skriv videre:

«[…] Det kan t.d. vere spørsmål om å sjå til at husa på eigedomen er forsvarleg avstengde for uvedkommande, at husdyr som skal fylgje med vert røkta og at reiskapar og varer kjøparen har tinga vert mottekne og sette inn. Det er derimot ikkje meininga at seljaren skal ha plikt til å betale rekningar og andre pengekrav som kjøparen svarar for – det må vere nok at seljaren syter for å få slike ting vidaresende til kjøparen. Jamvel om tilsynsplikta som nemnt i utgangspunktet er uavhengig av årsaka til forseinkinga, så vil nok omfanget av plikta kunne tenkjast å skifte noko etter kva årsaka er og om kjøparen kan lastast for det eller ikkje. Det er føresetnaden at seljaren kan måtte svare skadebot til kjøparen når mishald av tilsynsplikta har ført til skade på eigedomen. At kjøparen ber alle kostnader med tilsynet, er ikkje til hinder for at seljaren kan måtte leggje ut for han i fyrste omgang, når dette er eit vilkår for å få gjort eit arbeid som det hastar med. Men særleg langt kan denne sistnemde plikta ikkje gå.»

Departementet kan slutte seg til det som her er sagt, og vil leggje til at under sjølve tilsynsplikta høyrer det normalt ikkje å halde eigedomen forsikra. Har seljaren likevel teikna (og betalt) forsikring for eigedomen, må seljaren kunne krevje kostnadene til dette dekt av kjøpåren etter prinsippa i tredje ledd, dvs

Side 76

under føresetnad av at det alt i alt var forsvarleg å pådra denne kostnaden.

Andre ledd gjeld kjøparen si tilsynsplikt der han eller ho vil seie seg løyst frå avtala. Regelen er utforma på same vis som fyrste ledd og meininga er at innhaldet i tilsynsplikta skal vere det same. Departementet viser for så vidt til det som er sagt om fyrste ledd.

Etter tredje ledd har den parten som har hatt tilsyn med eigedomen i samsvar med fyrste eller andre ledd, rett til dekning av forsvarlege kostnader parten har hatt i samband med tilsynet. Med dette er meint kostnader det var grunn til å pådra, og som ikkje går ut over vanleg pris. Føresegna gjeld berre kostnader som står «i samband med tilsynet». Kostnader som ikkje står i samband med tilsynet, men avtalebrotet som har utløyst tilsynsplikta, vert istaden dekt av reglane i §§ 4-5 og 4-14. Føresegnene om tilsynsplikt endrar ikkje noko på kven som etter § 2-4 har vågnaden for eigedomen. Men dersom tilsynsplikta ikkje er oppfylt, kan det etter tilhøva gi den andre parten eit skadebotkrav etter dei vanlege prinsippa for skyldansvar. For dei tilfella der den som har hatt tilsyn med eigedomen har teikna (og betalt) forsikringspremie, sjå omtala av fyrste ledd.

Føresegna her gir ikkje seljaren rett til å selje eigedomen dersom kjøparen ikkje overtek eigedomen til fastsett tid. Høve til å selje eigedomen vil seljaren likevel ha dersom overtakinga frå kjøparens side er så forseinka at det ligg føre vesentleg avtalebrot, jf § 4-3, eventuelt at dette kan ventast, jf § 6-2. Vert avtala heva, fell seljarens plikt til å oppfylle bort. Seljaren vil då stå fritt til å selje eigedomen, og dersom dette skjer til ein lågare pris, kan skilnaden gi grunnlag for skadebotskrav etter § 5-4.

Til § 2-8 Vågnaden for sending av melding

Paragrafen regulerer kven som har vågnaden for sending av melding. Dersom ein part gir melding i samsvar med lova og sender ho på ein måte som er forsvarleg etter tilhøva og ikkje anna framgår, kan avsendaren gjere gjeldande at meldinga er gitt i tide sjølv om meldinga skulle vere forseinka eller ikkje kome fram slik ho skulle.

Paragrafen er ny i høve til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, men i samsvar med lausøyrekjøpslova § 82 og handverkartenestelova § 4. Desse paragrafane er nærare omtalt m.a i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 134-135 og i Ot.prp.nr.29 (1988-1989) s 74-75. Departmentet meiner at det bør gjelde ein tilsvarande regel etter avhendingslova som etter dei nemde lovene.

At mottakaren av meldinga har vågnaden for at ho kjem fram til rett tid og elles slik ho skulle, gjeld i høve til der ein part etter lova kan eller skal gi melding. Døme på dette er melding om reklamasjon etter § 4-19. I andre høve må det vurderast konkret om regelen skal gjelde, jf ordlyden «og ikkje anna framgår». Det kan gå fram av meldinga sitt innhald at regelen ikkje skal gjelde. Dette vil t d vere tilfelle ved melding om inngåing og endring av avtale, jf reglane i avtalelova.

Til § 2-9 Pantetrygd

Paragrafen gir kjøparen lovpant i eigedomen til trygd for krav om tilbakebetaling av kjøpesummen, i tilfelle då handelen skal gå om att før kjøparen har fått heimel (tinglyst skøyte). Paragrafen svarer i det alt vesentlege til § 36 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Om bakgrunnen for regelen har Sivillovbokutvalet uttalt følgjande i NOU 1979:48 s 62:

«Har kjøparen fått heimel, fylgjer det av § 35 fyrste stykket [§ 4-4 andre ledd] at han kan nekte å skøyte tilbake til seljaren før denne på si side gjev frå seg det han har motteke. Har kjøparen teke over bruken av eigedomen, kan han på tilsvarande måte nekte å gje den frå seg. I praksis vil kjøparen såleis ha trygd god nok dersom han anten har fått tinglyst skøyte eller har teke over bruken på det tidspunktet då det vert reist krav om omgjering.

Men stoda kan stundom vere den at kjøparen har betalt forskot utan å få heimel og utan enno å ha teke over eigedomen eller fått særskilt trygd for forskotsbetalinga. Då kan han kome ille ut om lova ikkje grip inn og gjev han eit visst vern. Det er dei situasjonane paragrafen tek sikte på.

Ein kan spørje om ein kjøpar som har betalt forskot utan anna trygd enn kvittering bør stå sterkare t.d. i insolvenstilfelle enn andre som har ytt seljaren kreditt utan å sikre seg trygd. Utvalet meiner det, og grunngjevinga er at forskot på kjøpesum for fast eigedom er rett vanleg – f.d. ved kjøp av hus som seljaren skal byggje – og at slik forskotsbetaling ikkje kan jamstellast med regulær kredittyting. Partane har ikkje meint forskotsbetalinga som nokon kreditt.

Utvalet har kome til at den trygd kjøparen treng og bør få i slike høve, enklast og best kan gjevast i form av lovpant i eigedomen.»

Av høyringsinstansane har Norske Forsikringsselskapers Forbund og De Norske Livsforsikringsselskapenes Forening, Den norske Dommerforening og Den Norske Bankforening ogSparebankforeningen uttalt seg om framlegget. Ingen av desse har gått mot framlegget.

Departementet kan i det vesentlege slutte seg til Sivillovbokutvalet sitt standpunkt her. Departementet vil også føye til at det heller ikkje er uvanleg at kjøparen i samband med underskriving av kjøpekontrakten betaler ein mindre del av kjøpesummen, t d 10 %. Også slik forskotsbetaling kan det vere rimeleg at kjøparen har trygd for.

Side 77

 

I samband med vedtakinga av den nye pantelova vart det gjort ein grundig gjennomgang av dei eksisterande lovpantereglane, og ei rekkje av desse vart oppheva, sjå m.a om dette i Ot.prp.nr.39 (1977-1978) s 71-73. Det var også føresetnaden den gongen at ein i framtida burde vere atterhalden med å innføre nye føresegner om lovpant. Dette er framleis departementet sitt standpunkt. Departementet meiner likevel at det her gjer seg gjeldande så sterke grunnar at dette utgangspunktet bør fråvikast, og ein viser her til grunngivinga frå Sivillovbokutvalet.

At kjøparen har lovpant for tilbakebetalingskravet, inneber ikkje at kjøparen sin panterett skal kunne stå seg mot andre hefte – eller seljaren sine kreditorar – utan tinglysing, sjå tinglysingslova § 21 fyrste og andre ledd og pantelova § 6-1 tredje ledd andre punktum. Kjøpåren må tinglyse panteretten for at den skal stå seg. Lovpantet inneber derimot at kjøparen ikkje treng noko særskilt rettsgrunnlag for å få panteretten tinglyst; rettsgrunnlaget er lova sjølv. Pantekravet får prioritet frå tinglysinga. Sjå like nedanfor om tilhøvet til tinglysingsdomaren.

Norske Forsikringsselskapers Forbund og De Norske Livsforsikringsselskapenes Forening har i si felles høyringsfråsegn uttalt at det bør seiast uttrykkjeleg i paragrafen at med omsyn til rettsvern og prioritet gjeld pantelova § 6-1 tredje ledd. I og for seg er det ikkje nødvendig å seie dette i avhendingslova, i det dette følgjer allereie av tinglysingslova § 21 fyrste og andre ledd og pantelova § 6-1 tredje ledd. På den andre sida er det viktig å gjere kjøparen merksam på at det er nødvendig å tinglyse panteretten dersom retten skal stå seg overfor andre hefte og overfor seljaren sine kreditorar. Særleg omsynet til at lekfolk lettare skal verte kjent med dette, gjer at dette bør seiast i avhendingslova.

Når det gjeld det nærare innhaldet elles i føresegna, er det berre kravet om tilbakebetaling av (forskot på) kjøpesummen som er trygda. Andre krav, t d krav på skadebot, fell utanfor. Om bakgrunnen for dette heiter det i NOU 1979:48 s 62:

«Lovgrunnen for denne avgrensinga er at skipnaden med lovpant berre er brukeleg til sikring av kurante krav. For krav som det lett vil verte tvist om (anten om grunnlaget eller omfanget) høver skipnaden ikkje. Kva kjøparen har betalt i forskot vil til vanleg vere på det reine. Men det same kan ikkje seiast om andre krav som kan tenkjast å fylgje av rettshøvet. »

Den Norske Bankforening og Sparebankforeningen har i si fellesfråsegn reist spørsmål om førehavingsmåten der det vert reist tvist om storleiken på tilbakebetalingskravet. Foreiningane har sagt følgjande om dette:

«[…] I disse tilfeller vil kjøperen i praksis kunne få problemer med å få tinglyst sitt krav hvis tinglysingsmyndighetene vet at kravet er omstridt. På en annen side kan det oppstå problemer for selgeren hvis et omstridt tilbakeføringsbeløp blir tinglyst som heftelse på eiendommen. […]»

Som nemnt ovanfor, må panteretten tinglysast for at retten skal stå seg overfor andre hefte. For at retten skal kunne tinglysast må kjøparen leggje fram tilstrekkeleg dokumentasjon på at han eller ho faktisk har eit krav mot seljaren, t d ei kvittering eller anna dokument. Dokumentasjonen må tilfredsstille tinglysingslovas og -forskriftenes alminnelege krav for at tinglysing skal kunne skje. For tinglysingsdomaren må det vere dokumentasjonen som er avgjerande for tinglysinga, ikkje kva den eine eller den andre av partane måtte seie. Er partane usamde, må deira tvist eventuelt avgjerast anten ved vanleg sivil sak, eller eventuelt i sak for namsretten i samband med kjøparens forsøk på tvangsfullbyrding av tilbakebetalingskravet.

Kapittel 3 Tilstand og tilhøyrsle

Til § 3-1 Innleiande føresegn

Paragrafen må sjåast i samband med systemet i utkastet til avhendingslov: I kapittel 3 er det sagt noko om korleis eigedomen skal vere. I kapittel 4 er det reglar om følgjen av avtalebrot på seljarens side. Dersom krava som følgjer av avtale supplert med dei andre reglane i kapittel 3 ikkje er oppfylt, ligg det føre avtalebrot. For å lette koplinga til kapittel 4 om kva for følgjer brot på reglane i kapittel 3 kan ha, brukast omgrepet «mangel» i nokså stor grad gjennom heile kapittel 3. § 3-1 fyrste ledd slår fast at kva som er ein mangel fyrst og fremst er eit spørsmål om kva som er avtalt mellom partane. Fyrst ved fråver av (gyldig) avtaleregulering kjem paragrafane utetter i kapittel 3 inn og presiserer omstende som kan vere ein mangel. I alle høve er det eit spørsmål om rett tidspunkt for å vurdere om noko er ein mangel. Det er teke opp i § 3-1 andre ledd. § 3-1 tredje ledd fastset når seljaren svarer for manglar sjølv om det ennå ikkje var oppstått nokon mangel på tidspunktet etter andre ledd.

§ 3-1 har ikkje nokon parallell i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Derimot tener lauøyrekjøpslova § 17 fjerde ledd, jf fyrste ledd til dels same føremålet som § 3-1 fyrste ledd. § 3-1 andre og tredje ledd gir same regelen som lausøyrekjøpslova § 21.

Side 78

 

Når det i fyrste ledd fyrste punktum er snakk om kva som «følgjer av avtala», er dette særleg det som er direkte sagt i skriftleg eller munnleg avtale. Men også t d ikkje-utalte føresetnader mellom partane og andre meir indirekte omstende kan spele inn med omsyn til kva som kan seiast å følgje av avtala. Slik sett vert det spørsmål om avtaletolking i vidaste forstand, sjå m.a Huser, «Avtaletolking» (1983). Ein føresetnad for at noko skal følgje av avtala, er at det er ei avtale i samvar med avtalerettslege reglar. Det vil ikkje vere tilfelle dersom t d avtalelova § 36 om urimelege avtalevilkår m.m kjem inn. Sjå eventuelt også i særmerknadene til § 1-2 om høvet til å fravike lova.

Når paragrafen særskilt peikar på «kvalitet, utrusting, og anna», er dette for å gi rettleiing om kva det særleg kan vere aktuelt å ha ei nærare avtale om. Det er ikkje dermed meint at det ikkje kan leggjast like stor vekt på anna som måtte vere teke opp i ei avtale, og også avvik frå slike andre avtalepunkt kan det vere naturleg å sjå som ein mangel. Den nøyaktige avgrensinga av kva for avtalebrot som gir opphav til ein mangel og kva for avtalebrot som gir opphav til noko anna, vert likevel ikkje så viktig. Dette fordi § 4-8 andre ledd let reglane om manglar gjelde tilsvarande så langt dei høver for andre feil ved seljaren si oppfylling. (Etter dette er det eigentleg berre ei grensedraging mot forseinking det av og til kan vere behov for). § 3-1 seier for øvrig ikkje noko om kva som skal til for at det ligg føre mangel på grunn av arealsvikt. Dette vert regulert i § 3-3.

Det følgjer allereie av den heilt generelle regelen i § 1-2 at avhendingslova med visse unntak for forbrukarkjøp kan fråvikast ved avtale. Slik sett kan ein seie at det er ei unødvendig tilvising og presisering det som er teke inn i § 3-1 fyrste ledd andre punktum. Av opplysingsgrunnar har departementet likevel funne grunn til å la § 3-1 sjølv minne om dette i høve til reglane i §§ 3-2 til 3-7.

Ei avtale som fravik reglane i kapittel 3 kan seie direkte at ein eller fleire bestemte lovføresegner ikkje skal gjelde. Men det mest praktiske er truleg ei avtala som meir konkret fastset ei løysing som er annleis enn det som ville følgt av reglane i kapittel 3.

Andre og tredje ledd svarer som nemnt til lausøyrekjøpslova § 21 fyrste ledd. Det er berre gjort nokre små omskrivingar utan at det med det er tilsikta nokon materiell skilnad. For ei nærare utgreiing om kva andre og tredje ledd inneber, kan det derfor visast til det som er sagt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 64.

Når det spesielt gjeld andre ledd fyrste punktum, kan følgjande siterast frå Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 64:

«[andre ledd] innebærer at spørsmålet om tingen har mangel må bedømmes ut fra tingens beskaffenhet på den tid da risikoen [dvs vågnaden] går over på kjøperen. Det gjelder enten mangelen skyldes en tilfeldig hending eller tingens beskaffenhet. Om når risikoen går over vises til merknadene til [avhendingslova § 2-4 andre ledd].»

Også i avhendingslova har departementet funne grunn til å ha ei uttrykkjeleg presisering av at det kan vere ein mangel som seljaren svarer for, endå om ein feil fyrst kjem til syne etter at vågnaden gjekk over på seljaren, jf andre ledd andre punktum. Ved avhending av fast eigedom forekjem det ofte slike såkalla skjulte feil. Det kan t d vere feil inni veggar og tak som fyrst vert merka etter ei tid på grunn av trekk, lekkasje, lukt eller noko anna. Ofte er det ikkje store feilen til å begynne med, men t d ein konstruksjonsfeil kan føre til at det over tid utviklar seg ei langt større skade. Det er i samsvar med gjeldande rett at også dette er manglar seljaren heftar for, såframt skaden skriv seg frå ein feil som var der før vågnaden gjekk over på kjøparen og som seljaren etter avtala eller lova svarer for.

Tredje ledd fyrste punktum inneber ein viss skilnad frå det som nok har vore vanleg ulovfesta rett: Avtalebrot frå seljarens side kan gjere at seljaren vert ansvarleg for manglar som oppstår fyrst etter at vågnaden etter den vanlege regel er gått over på kjøparen. (Dette må haldast frå tilfella kor ein mangel fyrst vert oppdaga så seint, jf ovanfor om andre ledd andre punktum). Om den tilsvarande føresegna i lausøyrekjøpslova § 21 andre ledd fyrste punktum, er det sagt følgjande i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 64:

«Kontraktsbrudd fra selgeren vil på dette tidspunkt kunne inntre dersom han etter avtalen har plikter som går ut over tiden for risikoens overgang. Det kan f.eks være snakk om plikt til montering [eller anna tilleggsarbeid knytt til eigedomen].

Etter gjeldende lov er selgeren bare ansvarlig for mangler som oppstar etter at risikoen går over dersom mangelen skyldes forsømmelse fra hans side. Lovutkastet går noe videre enn dette, idet kontraktsbrudd kan foreligge selv om selgeren i og for seg ikke kan lastes. På den annen side innebærer formuleringen i utkastet en presisering av at selgeren ikke pådrar seg et kjøpsrettslig ansvar for skade som han matte påføre tingen etter at hans kontraktsmessige plikter er oppfylt. Som eksempel kan nevnes at selgeren volder skade under tilfeldig besøk […]. Selgerens ansvar vil i slike tilfelle ikke bero på kjøpsloven men på regler om erstatning utenfor kontrakt.»

Andre punktum er berre ei presisering av kva som ville følgt av ulovfesta bakgrunnsrett. Ein garantiklausul e 1 er eit vanleg døme

Side 79

på avtale som fravik det som elles gjeld. Slike avvik vil det framleis vere høve til, såframt det ikkje inneber ei innskrenking i høve til forbrukarar i strid med § 1-2. Ein føresetnad for å rekne ein feil e a som oppstår etter at vågnaden normalt ville gått over som ein mangel, er at den aktuelle feilen er omfatta av den garantien seljaren har gitt. Det er ikkje alltid at garantiar gjeld heilt generelt for alle typar feil som kan oppstå, og ein må i så fall tolke garantitilsagnet nærare. Fordi garantiar i samband med fast eigedom kan gjelde så mangt, har departementet valt ikkje å la avhendingslova peike på noko særskilt. Dette er litt annleis i lausøyrekjøpslova § 21 andre ledd andre punktum, men resultatet er meint å bli det same.

Departementet vil til slutt leggje til at endå om seljaren etter § 3-1 tredje ledd kan kome til å svare for manglar som fyrst oppstår etter at vågnaden etter den alminnelege regel er gått over på kjøparen, så vil etterfølgjande omstende kunne gjere at seljaren likevel går fri. Mest praktiske her er truleg reglane om reklamasjon, sjå § 4-19.

Til § 3-2 Generelle krav til tilstanden

Paragrafen fastset i generelle vendingar kva som er ein mangel. Framanfor i avsnitt 4.7.1 har departementet drøfta om ein bør late avhendingslova også ha meir generelle føresegner om kva som er ein mangel. Departementet viser til det som er sagt der.

Ei slik meir generell føresegn om kva som er ein mangel var ikkje med i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Derimot svarer § 3-2 langt på veg til § 17 om «varens egenskaper» i lausøyrekjøpslova. Som nemnt i merknadene til § 3-1 er noko av lausøyrekjøpslova § 17 teke med allereie i § 3-1. Det som kjem i § 3-2 svarer meir bestemt til lausøyrekjøpslova § 17 andre ledd bokstav a og b, samt tredje ledd. Særmerknadene til desse reglane i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 58-60 er derfor sentrale, og departementet viser generelt til desse.

Fyrst må det minnast om at dei nærare reglane i § 3-2 berre er meint å gjelde når ikkje noko anna kan utleiast av ei avtale mellom partane, jf § 3-1 fyrste ledd med særmerknader. § 3-2 kan fråvikast og ved forbrukarkjøp, sml § 1-2 andre ledd. Det gjeld og andre ledd som berre gjeld ved forbrukarkjøp. Det er fyrst når ikkje noko kan utleiast av avtala i høve til det aktuelle spørsmålet at avtala blir utbygt med reglane i § 3-2. Her vil ein likevel understreke at det ikkje berre er det som er nemnt i § 3-2 (og andre paragrafer i kapittel 3), som kan kome inn og supplere avtala. Det som følgjer av lova er ikkje uttømmande. § 3-2 er berre meint å skulle gi visse sentrale prinsipp om kva som kan krevjast av eigedomen. Også andre omstende kan verke inn på kva som må reknast som rettshøvet mellom partane. Det er her snakk om avtaletolking i vidaste forstand.

Det som er sagt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 59-60 om lausøyrekjøpslova § 17 andre ledd bokstav a og b, kan og tene til å gjere nærare greie for avhendingslova § 3-2 fyrste ledd bokstav a og b:

«Bokstav (a) krever at tingen skal passe for de formål slike ting vanligvis brukes til. Tingen skal altså oppfylle en viss generell standard når det gjelder egenskaper. Det er likevel klart at ulike ting kan ha forskjellig kvalitet, uten at den dårligste av den grunn kan anses mangelfull. Ved vurderingen må det rimeligvis tas hensyn til forholdene omkring kjøpet, f.eks prisen. Bestemmelsen innebærer for øvrig at dersom tingen sakner egenskaper som tilsvarende ting vanligvis har, kan den bli ansett mangelfull selv om den i og for seg kan brukes til det formål kjøperen har kjøpt den til. Som eksempel kan nevnes at kjøpet gjelder en bil som viser seg å bruke uforholdsmessig mye bensin. Bensinforbruket er ikke i seg selv noen hindring for å bruke bilen som forutsatt, men det kan like fullt bli tale om å anse det høye bensinforbruket som en mangel, når ikke annet følger av avtalen.

Bokstav (b) er aktuell der kjøperen har et spesielt formål med kjøpet som skiller seg fra det slike ting vanligvis brukes til. Tingen skal som utgangspunkt også passe for dette formål. Vilkåret er imidlertid at selgeren ved kjøpet var eller måtte være kjent med formålet. Uttrykket «måtte være kjent med» innebærer at det ikke må foreligge noen rimelig unnskyldning for selgerens uvitenhet om det spesielle formålet, sml den liknende formulering «måtte skjøna» i gjeldsbrevloven § 18. Utkastet krever ikke at tingen skal passe for et spesielt formål som selgeren bare «burde», men ikke «måtte», være kjent med.

FN-konvensjonen art 35 (2) (b) bruker en noe annen uttrykksmåte («particular purpose expressly or impliedly made known to the seller»), noe som i praksis må antas å føre til samme resultater.

Bestemmelsen i bokstav (b) har særlig betydning der kjøperen mangler forutsetninger for å angi de nødvendige spesifikasjoner av tingen på annen måte enn gjennom å angi formålet med kjøpet. Selgeren har gjerne den sakkunnskap som trengs for å velge den tingen som passer for det oppgitte formål.

I noen tilfelle kan imidlertid kjøperen ha den beste sakkunnskap når det gjelder hva som skal til for å oppfylle formålet med kjøpet. Det vil da gjerne komme til uttrykk overfor selgeren at kjøperen ikke bygger på selgerens sakkunnskap. I så fall er det lite rimelig at selgeren skal ha ansvar for å oppfylle det spesielle formålet med kjøpet, selv om han kjente til dette. Det er derfor gjort unntak for de tilfelle hvor forholdene viser at kjøperen for så vidt gjaldt det spesielle formal ikke bygde på selgerens sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.»

Side 80

 

Som eit døme på eit eigedomskjøp som (etter dei nærare omstenda) kan gå inn under bokstav a, kan nemnast kjøp av ein bustad kor det viser seg at det på grunn av asbest e a i bygningsmaterialane er helseskadeleg å bu i huset. Eit døme som kan gå inn under bokstav b kan vere eit næringsbygg kjøpt for bruk til bilverkstad, noko seljaren har fått vite, og det så viser seg at bereevna til golva er for lita til å tole vekta av bilar.

Når det gjeld eigenskapar ved framlagt prøve eller modell slik som omhandla i lausøyrekjøpslova § 17 andre ledd bokstav c, har departmentet funne dette for lite praktisk til å skulle ha ei tilsvarande føresegn i avhendingslova. Men heilt uaktuelt er det ikkje at t d ein seljar viser fram ei leilegheit som døme på ei anna leilegheit kjøparen så kjøpar, t d i samband med kjøp av ein eigarseksjon i bygning under oppføring. Det kan også vere at seljaren viser fram ting av same slag som skal vere tilhøyrsle til den eigedomen kjøparen skal ha. I slike tilfelle vil det ofte vere naturleg å rekne samsvar med det framviste som ein bindande avtaleføresetnad, slik at ein på den måten når same resultatet som om det fantes ein regel i avhendingslova som i lausøyrekjøpslova § 17 andre ledd bokstav c. (Lausøyrekjøpslova § 17 andre ledd bokstav d – krav til emballering m.v – synest derimot heilt uaktuell.)

I ein nyare kommentar har Forbrukarrådet teke til orde for og å ha ei generell føresegn om at ein eigedom har mangel dersom han ikkje tilfredsstiller dei krav ein generelt kan stille til likearta eigedomar når ein også tek omsyn til pris. Departementet går likevel ikkje inn for ei generell føresegn om dette i tillegg til det som følgjer av utkastet § 3-2 fyrste ledd. Dette er fordi føresegnene om at eigedomen skal høve til visse føremål – særleg bokstav a om vanlege føremål – m.a tek sikte på nettopp det Forbrukarrådet nemner. Rett nok kjem prismomentet berre indirekte inn i § 3-2 fyrste ledd, nemleg på det viset at prisen på den eigedomen som er avhenda (ved riktig prising), vil vere med å avgjere kva for eigedomar det er riktig å samanlikne med. Likevel vert det ei meir samansett vurdering, noko departementet meiner oftast vil vere bra.

Andre ledd kan praktisk sett vere viktig ved avhending av fast eigedom. Regelen gjeld direkte berre ved forbrukarkjøp slik det er definert i § 1-2 tredje ledd. Det kunne vore grunn til å la same regel som i § 3-2 andre ledd gjelde generelt, og uansett vil dette ofte måtte reknast å følgje av bindande partsføresetnader. Men spesielt når det gjeld andre eigedomar enn vanlege bustader og fritidseigedomar, d v s ved kjøp som svært sjeldan vil vere forbrukarkjøp, kan det vere kompliserte og omfattande offentlegrettslege reglar m.m som gjeld. Det vil då kunne ramme noko tilfeldig om det alltid skal vere seljaren som har vågnaden for eventuelle avvik frå desse reglane i dei tilfella seljaren ikkje har passa på å reservere seg i avtale. Utanfor forbrukarkjøp bør det derfor etter departementet sitt syn vere ei meir fleksibel ordning kor ein m.a gjennom vanlege, ulovfesta avtaletolkingsprinsipp kjem fram til kven som skal ha vågnaden for slike omstende som § 3-2 andre ledd gjeld.

Elles er det å merke seg at det ikkje er gjort framlegg om at § 3-2 andre ledd skal vere ufråvikeleg ved forbrukarkjøp, sml § 1-2 andre ledd. Elles kunne det verte uråd å selje uferdige eller renoveringsmodne hus. Men med det utgangspunkt som følgjer av § 3-2 andre ledd, må seljaren i så fall sørgje for å ta eit klårt atterhald i avtala, i alle fall i dei tilfella ikkje også andre omstende rundt avhendinga gir eit klårt varsel om at samsvar med offentlegrettslege reglar m.m ikkje er føresett. (For øvrig kan § 3-10 om synfaring og anna forundersøking kome inn og gjere at kjøparen likevel ikkje kan gjere eit avvik frå offentlege reglar m.m gjeldande som ein mangel, sjå § 3-10 med særmerknader.)

Andre ledd gjeld berre offentlegrettslege krav til eigedomen sin tilstand eller eigenskapar. Regelen seier ikkje noko om kva som skal gjelde dersom det er knytt offentlegrettslege rådvaldsband eller tyngsler til eigedomen. Sjå framanfor i avsnitt 4.11 om departementet sitt syn på dei spørsmåla som då kan oppstå, og kva dette bør få å seie.

Andre ledd vil for det fyrste gjelde generelle krav til tryggleik og standard i og i medhald av lov. Som døme kan nemnast krav til røyropplegg, til elektrisk anlegg og til brannsikring. Det kan t d etter tilhøva vere ein mangel om ein bolig vert selt utan pliktig brannvarslings og -slokkingsutstyr. Dei offentlegrettslege reglane kan gjelde både eigedomen og utstyr som er tilhøyrsle til eigedomen, t d elektriske apparat.

I tillegg til generelle offentlege krav, vil andre ledd gjelde krav etter offentlege vedtak som berre gjeld den aktuelle eigedom (einskildvedtak). Døme er at bygningsstyresmaktane har gitt pålegg om å endre huset fordi det er oppført i strid med føresegner i plan- og bygningslovgivinga, eller det kan vere gitt pålegg om tilkopling til offentleg vatn og kloakk.

Derimot vil andre ledd ikkje gjelde direkte for anna enn offentlegrettslege krav til eigedomen. T d krav i medhald av grannelovgivinga og negative private servituttar fell utanfor. Ei anna sak er at same resulatet som etter andre

Side 81

ledd også her kan følgje av avtaletolkingsprinsipper. Her kan og visast til paragrafen om offentlegrettslege rådvaldsband og tyngsler, jf § 4-18 med særmerknader. (For øvrig vil det her og kunne kome inn reglar frå tinglysingslova om ekstinksjon av utinglyste rettar ved erverv i god tru).

Andre ledd gjeld berre krav som låg føre då avhendingsavtala vart inngått. Men det kan følgje av avtala at eigedomen også skal vere i samsvar med nyare krav. Spesielt ved kjøp av hus under oppføring som seljaren skal gjere ferdig, kan det vere praktisk å avtale slikt. Dette er eigentleg ikkje eit unntak frå § 3-1 andre ledd om kva for tidspunkt ein skal vurdere om det låg føre ein mangel. Det er nemleg like fullt eigedomen sin tilstand når vågnaden går over ein må ta utgangspunkt i, enda om det er offentlegrettslege krav slik dei var på avtaletida ein skal vurdere eigedomen sin tilstand opp mot.

På tilsvarande måte som fyrste ledd bokstav b, gjeld andre ledd ikkje dersom tilhøva viser at kjøparen ikkje bygde på seljaren sin sakkunnskap og vurdering. Det same gjeld dersom kjøparen har bygd på seljaren sin sakkunnskap eller vurdering, men ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det. Det kan vere hvis kjøparen burde sett at han var nærare enn seljaren til å skaffe rede på kva for offentlegrettslege reglar m.m som gjaldt.

Departementet viser også til Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 60 og omtala der av lausøyrekjøpslova § 17 tredje ledd som svarer til avhendingslova § 3-2 andre ledd.

Til § 3-3 Arealsvikt

Paragrafen seier kva som skal til for at arealsvikt ved grunnen (tomta) skal vere å sjå som ein mangel. Ikkje eit kvart avvik frå det arealmålet kjøparen har rekna med, skal kunne reknast som mangel. Bakgrunnen for regelen er at det heller er det biletet kjøparen får av eigedomen ved ei synfaring enn dei mål for areal han måtte høyre, som bør telje. Samstundes kan det vere noko tilfeldig kva for arealmål som i tilfelle vert opplyst.

Paragrafen svarer langt på veg til § 22 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Det kan derfor generelt visast til Sivillovbokutvalet sine særmerknader til § 22 i NOU 1979:48 s 47-48.

§ 3-3 kan ikkje fråvikast til skade for ein forbrukarkjøpar, jf 1-2 andre ledd.

Ein skilnad frå § 22 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg er at departementet uttrykkjeleg avgrensar paragrafen til å gjelde avvik når det gjeld grunnareal, men altså ikkje areal innomhus. Rett nok må ein tru at også Sivillovbokutvalet fyrst og fremst sikta til sjølve grunnen. Men sjølv om § 3-3 etter dette ikkje vil gjelde direkte ved arealavvik innomhus, kan det etter tilhøva vere grunn til å la mykje av det same gjelde, likevel slik at det nok skal relativt mindre avvik til innomhus før ein vil sjå det som ein mangel. «Tomt» er nemnd i ein parentes for ytterlegare å understreke at § 3-3 ikkje direkte gjeld areal innomhus. Men elles gjeld ikkje paragrafen berre tomter, dvs grunn til byggeføremål, men og anna grunn.

Ein annan skilnad mellom § 3-3 og § 22 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg er at ein i § 3-3 nyttar omgrepet «mangel». Dette er for å gjere det klårt at reglane om følgjer av manglar i lova kapittel 4 vil gjelde også ved misleghald i form av arealsvikt. Dermed har departementet ikkje funne grunn til å ta med same presiseringa som Sivillovbokutvalet har som andre ledd i sitt framlegg.

§ 3-3 gjeld berre der kor det er mål for arealet som er opplyst. § 3-3 gjeld ikkje dersom seljaren har påvist eller forklart feil om kor eigedomsgrensa går slik at kjøparen av den grunn får mindre areal enn han eller ho fyrst trudde.

Fyrste alternativ i departementets utkast om at «arealet er vesentleg mindre» enn det som er opplyst frå seljarens side, svarer på dette punktet til bokstav a i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. (Departementet har nytta «vesentleg» i staden for «monaleg» utan at det er meint noko anna.) Om dette seier utvalet følgjande:

«Men praksis har vist at ein arealsvikt kan verte rekna for ein mangel utan at det ligg føre garanti. Til vanleg må det då vere eit heller stort avvik frå det som seljaren har sagt. I pkt. a er vilkåret såleis at arealet må vere monaleg mindre enn det seljaren har opplyst. Kor mykje som skal til for at avviket er monaleg må rette seg noko etter kor stor grunn det har vore til å lite på at opplysningane var korrekte.»

Fyrste alternativ gir i utgangspunktet ein objektiv regel, det er ikke spørsmål om seljaren er å klandre.

Departementet finn grunn til å nemne at enda om det skulle vere eit vesentleg arealavik, som altså vil vere ein mangel, så er det ikkje automatisk eit vesentleg avtalebrot som gir rett til heving etter § 4-13. Dette har årsak i at vurderinga etter § 4-13 er mykje meir omfattande og samansett.

Andre alternativ i departementets utkast – dei tilfella der seljaren «har bore seg særleg klanderverdig åt» – svarer til bokstav b i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Om dette seier utvalet følgjande:

«Dersom seljaren er noko særleg å leggje til last, bør eit avvik kunne reknast for ein

Side 82

 

mangel endå om det er mindre enn det som trengst til å fylle vilkåret «monaleg»; dette er sagt i bokstav b. Grunnen kan her vere at seljaren har gjeve opplysningar som han måtte vere på det reine med var klårt misvisande. Det kan og vere at opplysningane har kome frå andre enn dei seljaren i utgangspunktet svarer for], dersom seljaren måtte vere på det reine med at dei er misvisande og kjøparen likevel fester lit til dei – i så fall bør han seie ifrå.»

Departementet gjer merksam på at det skal ein del til før ein kan kome til at det ligg føre ein mangel på grunn av omstende som nemnt i andre alternativ, jf at seljaren eller representanten må ha bore seg særlegklanderverdig åt.

Departementet vil elles gjere merksam på at når det er sagt «seljaren», så er det ikkje berre meint seljaren personleg (eller organ for seljaren dersom det er snakk om ein juridisk person), men alle seljaren svarer for. Dette gjeld anten opplysningane er gitt av andre seljaren svarer for, eller desse har bore seg særleg klanderverdig åt. Er det andre enn seljaren eller dei han svarer for som har gitt uriktige opplysningar eller som er å klandre, er det kjøpåren sjølv som må ha vågnaden for dei føresetnadene han har hatt når det gjeld arealmål. Når det gjeld kven seljaren svarer for, så må dette reknast likt med det som gjeld for dei meir generelle føresegnene i §§ 3-8 og 3-9 om manglande og uriktige opplysningar om eigedomen. Eit typisk døme er ein tilsett, men det er heller ikkje upraktisk at det er ein eigedomsmeklar eller ein annan som har fått i oppdrag å hjelpe til med salet. Sjå elles nærare i særmerknadane til §§ 3-8 og 3-9.

Når det spesielt gjeld uriktige opplysningar om arealet, må ein sjå § 3-3 som ei særregulering av kva som er ein mangel, som gjeld framfor det ein elles kunne utlede av § 3-9. I omtala av § 22 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, kjem utvalet også inn på at seljaren kan ha garantert for at eigedomen skal ha ein viss storleik, jf NOU 1979:48 s 47. Slik garanti kan anten vere gitt med reine ord i avtala, eller avtalesituasjonen i det heile kan vise at dette må vere meininga. Særleg peikar Sivillovbokutvalet på at kjøpesummen kan vere rekna ut på basis av ein gjengs einskapspris pr dekar eller kvadratmeter for ein viss arealstorleik. Det ligg då nærare enn elles at seljaren må svare for opplysningar om storleiken, sjølv om dette ikkje er direkte sagt i form av ein garanti. Sivillovbokutvalet viser så til at det følgjer av at lova kan fråvikast at seljaren kan kome i ansvar når han uttrykkjeleg eller stilltiande har garantert. Utvalet finn derfor ikkje grunn til å la lova seie noko særskilt om mogeleg garantigrunnlag i tillegg. Forbrukarrådet gjer i si høyringsfråsegn likevel framlegg om at det skal verte sagt at det og er misleghald «dersom selger har garantert for størrelsen eller det er betalt kvadratmeterpris for eiendommen». Under tilvising til den generelle regelen i § 1-2 om høvet til å fravike lova, og at det dessutan uttrykkjeleg er sagt i den innleiande paragrafen til kapittel 3 (§ 3-1 fyrste ledd andre punktum) at m.a § 3-3 berre gjeld dersom det ikkje er avtalt noko anna, finn departementet likevel ikkje grunn til å la § 3-3 også nemne garanti. (Ein slik garanti vil ikkje vere til skade for kjøparen, så det kan utan hinder av § 1-2 andre ledd avtalast også ved forbrukarkjøp.)

Departementet finn elles grunn til å nemne at i tilfelle der kjøpesummen er fastsett som ein pris pr arealeining, kan eit avvik frå det ein trudde var det totale arealet føre til at seljaren må nøye seg med ein tilsvarande lågare total kjøpesum, og det sjølv om avviket ikkje ville vore ein mangel etter § 3-3. Dette er når ein må sjå det som avtalt med prisfastsetting ut frå det faktiske arealet. Det kan vere tilfelle sjølv om det i avtala også er nemnt ein totalsum, nemleg dersom denne totalsummen må reknast som eit overslag ut frå stipulert arealmål. Skulle kjøparen etter dette ha betalt for mykje, må han gå fram etter dei vanlege prinsippa for tilbakesøkjing. Det er ikkje avhendingslova sin regel om prisavlag som då er den rette. (For så vidt kan det visast til prinsippa for vederlagsfastsetting basert på einingsprisar ved entreprise.)

Sivillovbokutvalet meiner utvalet sitt framlegg til § 22 i hovudsak svarer til det praksis har lagt til grunn når det gjeld arealmanglar. Under høyringa har Den norske Dommerforening sagt seg samd i dette. Dei skilnadene det er i departementet sitt utkast til § 3-3 skulle ikkje endre mykje på det. Eldre rettspraksis vil derfor framleis vere ei rettesnor for når arealsvikt er ein mangel. Om eldre rettspraksis, sjå m.a Løken,«Mangler ved eiendomssalg» (1985) s 134 flg og Hagstrøm, Tidsskrift for Rettsvitenskap 1987 s 783-784.

Til § 3-4 Allment om tilhøyrsle

Paragrafen inneheld ålmenne føresegner om kva for ting og rettar som vert å rekne som tilhøyrsle til ein eigedom. Paragrafen gjeld for alle typar eigedomar. I §§ 3-5 til 3-7 er det særreglar for spesielle typar eigedomar som dels vil gi same resultat, og dels kan tenkjast å gjere endå meir til tilhøyrsle enn det som følgjer av § 3-4. Vidare kan noko anna enn det som følgjer av § 3-4 vere fastsett i avtala mellom kjøpåren og seljaren, jf nærare om dette like nedanfor.

Paragrafen er ei oppfølging av § 3 i

Side 83

Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, og svarer langt på veg til denne. Det kan derfor generelt visast til Sivillovbokutvalet sine særmerknader i NOU 1979:48 s 37. Men nokre skilnader i innhald og utforming er det, og dei vil det bli gjort greie for i det følgjande.

Fyrste ledd fyrste punktum er ikkje med i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Grunnen til at departementet tek med at avvik frå reglane om tilhøyrsle vil vere ein mangel, er at det dermed vert klårt at det er reglane i kapittel 4 om følgjer av manglar som kjem inn dersom noko som skulle ha vore med som tilhøyrsle til eigdomen manglar. Det høver også best saman med systemet i dei andre paragrafane i kapittel 3 å la § 3-4 innleie med å seie at det vert ein mangel dersom ikkje all tilhøyrsle er med i den grad det skal det etter avtala og lova.

At eigedomen også har ein mangel dersom det ikkje følgjer med slik tilhøyrsle som er avtalt, følgjer eigentleg allereie av den generelle føresegna i § 3-1. Det er derfor ikkje materiell grunn til å ta opp att det i § 3-4. Derimot har departementet funne grunn til å la § 3-4 gjere utrykkjeleg merksam på at noko anna (meir eller mindre) enn det som følgjer av reglane i lova kan vere avtalt. Dette vil være særs praktisk når det gjeld tilhøyrsle, sjå m.a framme i avsnitt 4.6.1 samband med § 3-4 (og dei andre paragrafane om tilhøyrsle) er det ikkje gjort unntak frå § 1-2 fyrste ledd om at avhendingslova kan fråvikast ved avtale. Ikkje ein gong for forbrukarkjøp er det gjort noka innskrenking i avtalefridomen, sml § 1-2 andre ledd.

Det er ein skilnad frå Sivillovbokutvalet sitt framlegg at ingen av reglane om tilhøyrsle er ufråvikelege. Etter Sivillovbokutvalet sitt framlegg skulle «[t]ing og tilstellingar som er kosta med midlar som det offentlege har bunde til bruk på eigedomen» (sml tredje ledd bokstav a og b i departementet sitt framlegg) følgje med «utan omsyn til kva partane har avtalt». Framanfor i avsnitt 4.6 har departementet gjort greie for grunnen til at det har eit anna syn enn Sivillovbokutvalet på kva avhendingslova bør seie her. Men som også peika på i avsnitt 4.6, kan det godt vere fastsett i eller i medhald av føresegner utanfor avhendingslova, eller t d i anna avtale, at slik tilhørsle som § 3-4 gjeld, ikkje er lov å skilje frå eigedomen i samband med at eigedomen vert avhenda. Dersom slike føresegner finst, må ein for det fyrste krevje temmeleg sikre haldepunkt før ein kjem til at noko anna er avtalt. Men dersom ein må konkludere slik, vil det vere opp til reglar utanfor avhendingslova kva følgjer brotet skal ha. Følgjen vil ikkje alltid vere at avtala mellom kjøparen og seljaren vert påverka.

Som og nemnt framme i avsnitt 4.6, kan læra om avtaleføresetnader leie til at meir enn det som er avtalt med reine ord vil gjelde mellom partane med rang framfor avhendingslova sine føresegner om tilhøyrsle.

Andre punktum svarer innhaldsmessig til § 3 siste ledd i Sivillovbokutvalget sitt lovframlegg. Under høyringa har Norges Industriforbund halde fram at dette eigentleg er hovudregelen, og at han bør få ei meir sentral plassering og kome før føresegnene med nærare spesifiseringar. Departementet er ikkje sikker på om det er heilt treffande å kalle dette hovudregelen, all den tid det berre vert sagt noko om kva ein skal leggje vekt på når ein etter å ha vurdert andre haldepunkt står att med eit tvilstilfelle. Departementet er likevel samd i at føresegna fortener ein meir sentral plass, og gjer derfor framlegg om å ha ho allereie som fyrste ledd andre punktum.

Ut over å nemne at dette er ei føresegn om kva for moment det skal leggjast vekt på i tvilstilfelle, seier Sivillovbokutvalget følgjande i NOU 1979:48 s 37:

«[…] Dei momenta som er nemnde, er slike som ein truleg ville ta omsyn til jamvel om ein ikkje hadde noko lovfesta påbod om det. Utvalet har likevel meint det kan vere grunn til å ta med ein slik regel som supplement til det som er sagt elles i paragrafen.»

Departementet legg til at sjølv om ein ut frå § 3-4 og kapittel 3 sitt system kan hevde at andre punktum mest direkte gjeld kva ein skal leggje vekt på når dei andre føresegnene i lova etterlet tvil, så følgjer det av den nyss nemnde utsegna frå Sivillovbokutvalet at det same vil gjelde der det er avtala som etterlet tvil.

Etter andre punktum vil det ikkje alltid vere nødvendig at tinga er festa eller på annan måte er fast i eigedomen for at dei skal vere å sjå som tilhøyrsle, t d slikt som nyklane til låsar på eigedomen. Ting som er skaffa for å skulle verte del av eigedomen, kan etter tilhøva verte rekna som tilhøyrsle sjølv om det ennå ikkje har skjedd meir med tinga enn at dei er komne til eigedomen. Moment her vil m.a vere om det er snakk om spesialtilpassa ting, t d spesialtilpassa vindauge som det vil vere dyrt eller vanskeleg å få tak i på nytt, og som ikkje vil høve like godt til bruk andre stader. Dersom det er ting levert til eigedomen som skal bytast ut med noko gamalt, vil det måtte tilleggjast vekt om det gamle er svært skrøpeleg, eller allereie er teke bort slik at eigedomen fungerer dårleg eller t d står utan vern om ikkje dei nye tinga straks kjem på plass. Tilsvarande moment må kome inn ved spørsmålet om bygningsdelar eller anna som er løsna for å takast bort utan at dei ennå er fjerna

Side 84

frå eigedomen framleis er tilhøyrsle. Her vil ein m.a måtte sjå på om det allereie finst nye ting til erstatning for dei gamle på eigedomen. Hvis dei nye tinga etter det som er sagt ovanfor må reknast som tilhøyrsle, taler dette mot at også dei gamle tinga vert rekna som tilhøyrsle.

Ting som er «nødvendig til bruk på eigedomen» kan også vere slikt som skrivne rettleiingar for utstyr o a som er del av eller følgjer eigedomen som tilhøyrsle. Det vert meir og meir vanleg med teknisk og elektronisk utstyr sjølv for ganske vanlege eigedomar. Til tider er dette uråd å bruke, i alle fall ikkje fullt ut, utan at ein har ei skriven brukarrettleiing e l for hand. Samstundes kan det vere vanskelig å få tak i ei slik rettleiing annan stads frå – kanskje gjeld det eit produkt som ikkje lengre vert selt. I så fall må kjøparen kunne krevje at seljaren lar slikt e l følgje eigedomen ved avhendinga dersom dei ennå finst. (Dersom dei er gått til grunne eller er tapt må seljaren i staden gi rettleiing, jf § 3-8 med særmerknader.)

Ein ting kan reknast som tilhøyrsle sjølv om han er selt med salspant. Når det ikkje følgjer noko anna av det ein må rekne som avtalt, er det tingen sin art og tilknyting til eigedomen som tel, og ikkje bakanforliggjande rettshøve. Sivillovbokutvalet hadde som § 7 i sitt lovframlegg ei utrykkjeleg føresegn om kva som skulle gjelde ved avhending som omfatta tilhøyrsleting kjøpt på avbetaling før det var gitt fullt oppgjer for tingen. I desse tilfella skulle det verte rekna som avhending av den retten eigedomsavhendaren hadde etter avbetalingsrettshøvet. Ut frå det som er sagt like ovanfor, har departementet funne dette tilstrekkeleg klårt utan å la avhendingslova seie det direkte.

Noko anna er at dersom tredjemann har salspant i noke som må reknast som tilhøyrsle, utan at dette er i samsvar med avhendingsavtala, så vil det vere (partiell) rettsmangel etter § 4-17 dersom kjøparen må eller vel å respektere salspantet. Dette kan gi grunnlag for slike krav som følgjer av § 4-17 og dei vanlege føresegnene om følgjer av manglar. Ein aktsam godtruande kjøpar kan vinne rett utan omsyn til at det ligg føre gyldig salspant dersom panteretten ikkje er tinglyst på eigedomen som tingen vert tilhøyrsle til, jf pantelova § 3-18 andre ledd. Elles kan det vere grunn til å peike på pantelova § 3-15 andre ledd som set grenser for høvet til å avtale salspant i tilfelle der kjøparen av tingen skal ha rett til vidaresal, og dessutan §§ 3-19 og 3-20 om at samanføying eller arbeid og påkosting på tingen kan føre til at salspantet fell bort.

Andre ledd inneheld, på nokre små formuleringsmessige punkt nær, det same som § 3 andre og tredje ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Den einaste materielle skilnaden som er tilsikta gjeld som nemnd ovanfor høvet til å fravike lova ved avtale. Ved ei punktvis opplisting har departementet prøvd å lage paragrafen meir oversiktleg. Den nærare avgrensinga mellom dei ulike bokstavpunkta er ikkje så viktig sidan det etter departementets utkast er same reglar som gjeld same kva for eit punkt tilfellet kjem innunder.

I bokstav a seier departementet berre «ting», og ikkje som Sivillovbokutvalet «reiskap og anna utstyr». Dette er fordi ting er kjent som eit vidtrekkjande omgrep. Rettar fell utanfor dette alternativet. Departementet har ikkje oppfatta Sivillovbokutvalet slik at det er meint ei anna avgrensing. I NOU 1979:48 s 37 er det m.a sagt:

«Utrykksmåten «[ting] som er på eigedomen» er valt for å gjere det klårt at seljaren ikkje har plikt til å kjøpe inn ting som manglar på avtaletidspunktet.

Det går fram av ordlyden at regelen berre gjeld slik reiskap og slikt utstyr som etter lov eller føresegn skal vere der (såkalla «legal tilhøyrsle»). Anna reiskap og utstyr går etter reglane i fjerde stykket [sml fyrste ledd andre punktum i departementets utkast] om ikkje anna følgjer av særreglane i §§ [3-5 til 3-7 i departementets utkast].»

Departementet har brukt uttrykksmåten «lov, forskrift eller anna offentleg vedtak» for å gjere det klårt at det berre er offentlegrettslege krav i eller i medhald av lov det er snakk om. Krav i medhald av lov kan både vere generelle eller individuelle, jf forvaltningslova § 2 fyrste ledd si oppdeling av «vedtak» i «forskrift» og «enkeltvedtak». Departementet viser elles til at det i nokon mon kan bli overlapping mellom bokstav a og § 3-2 andre ledd om offentlegrettslege krav til tilstand og eigenskapar, jf nærare i særmerknadane til § 3-2. Dette skulle likevel ikkje vere noko problem fordi det i begge tilfella er mangelsreglane som vil gjelde. Begge føresegnene vil likevel også kunne være aleine om visse område.

Om det som svarer til bokstav b i departementets lovutkast, seier Sivillovbokutvalet vidare i NOU 1979:48 s 37:

«[…] Med [ting kosta for offentleg tilskott særskilt til bruk på eigedomen] er tenkt på slikt som private vassverk, større driftsreiskapar o.l. som det offentlege har ytt tilskott til, og der stønaden er gjeven på grunnlag av ei vurdering av tilhøva på vedkommande eigedom. Regelen er derimot ikkje tenkt å skulle gjelde tilhøyrsleting skaffa til vegar ved slik automatisk stønad som går ut på lån i offentleg kredittskipnad.»

På same måten som i bokstav a har departementet berre nemnt «ting», og har dermed

Side 85

ikkje som Sivillovbokutvalet også tatt med «og tilstellingar». Men heller ikkje her er det tilsikta nokon endring av realiteten.

Om det som svarer til bokstav c i departementets lovutkast, seier Sivillovbokutvalet i NOU 1979:48 s 37:

«[…] Det mest aktuelle dømet her er slikt som er skaffa til vegar – heilt eller delvis – av skogsavgiftsmidlar etter lov om skogbruk og skogvern kap. VIII (sjå særleg §§ 46 og 47). Det går fram av desse paragrafane at skogavgifta i prinsippet skal fylgje eigedomen den skriv seg frå og brukast til tiltak som kjem nett denne eigedomen og drifta av den til gode. I § 47 er det også sagt at inneståande skogavgift til vanleg ikkje skal skiljast frå eigedomen. Det er, slik siste punktum i andre stykket i utkastet er utforma, berre faste tilstellingar på eigedomen som fylgjer med etter den fråvikelege regelen her. Dei fleste slike faste tilstellingar vil det ikkje vere råd å skilje frå eigedomen i det heile (t.d skogsbilvegar, fløytingsdammar), men skogshusvære, sager og liknande vil nok kunne flyttast på økonomisk forsvarleg måte. Når det gjeld traktorar, skogbruksmaskinar, skogreiskap og anna lausøyre som er innkjøpt for avgiftsmidlar, går ikkje noko av dette inn under den fråvikelege regelen i § 3 [sml § 3-4 i departementets utkast] – og elles fører det som er sagt i § 5 siste stykket [sml § 3-6 i departementets utkast], til at traktorar og andre kjøyregreier ikkje fylgjer med ved sal av ein landbrukseigedom utan at dette fylgjer av avtala. […]»

Om det som svarer til bokstav d i departementets lovutkast, seier Sivillovbokutvalet vidare i NOU 1979:48 s 37:

«[…] Med «sameigepart og bruksrett» er meint realsameige (sameigeilova § 10 andre stykket) og realservituttar (råderettslova § 9 andre stykket) – derimot ikkje personlege sameigepartar og personlege bruksrettar. Både når det gjeld sameigepartar og bruksrettar og dei andre tilhøyrslerettane som her er nemnde, kan det elles ligge slik til at sjølve grunnlaget for retten set trongare grenser for fråskiljing enn det som fylgjer av utkastet. Det kan t.d. vere at tilhøvet til dei andre medeigarane i ein sams driftsting gjer at seljaren og kjøparen ikkje står fritt til å avtale det dei vil, eller at vedtektene for eit sals- eller innkjøpslag har reglar om kva som skal skje med lutbrev ved eigedomsovergang. Slike særlege grunnlag for ei viss løysing lyt gå føre reglane i utkastet.»

Særskilt til det siste Sivillovbokutvalet her har sagt, gjer departementet merksam på at dersom grunnlaget for ein rett som nemnt set andre grenser for høvet til å overdra retten saman med eller skilt frå eigedomen, vil ein truleg fort sjå det slik at § 3-4 andre ledd bokstav d er sett til side ved avtale. Men dersom så ikkje er tilfelle, så seier ikkje § 3-4 noko om i kva mon ein aktsam godtruande kjøpar må respektere dei aktuelle grensene for høvet til å overdra retten.

Når det gjeld bokstav e, vil departementet fyrst vise til at regelen bør sjåast saman med reglane i utkastet § 2-5 om skjeringstidspunktet for når retten til avkasting går over på kjøparen. § 3-4 andre ledd bokstav e seier at ytingar knytt til eigedomen som ennå ikkje har forfalle på det tidspunkt som følgjer av § 2-5, skal kjøparen ha når dei forfell. Som eit praktisk viktig døme er festeavgifter nemnt særskilt. Sivillovbokutvalet nemnde og oreigningsvederlag utrykkjeleg i sitt lovframlegg. Ein del høyringsinstansar fann det uklårt om det då berre var sikta til framtidige utbetalingar av t d årlege oreigningsvederlagi i motsett fall fann dei regelen lite heldig. Departementet har forstått Sivillovbokutvalet slik at det berre tok sikte på framtidige utbetalingar, og legg i alle fall dette til grunn. Men siden det ikkje er så vanleg med oreigningsvederlag som vert utbetalt årleg (eller med andre terminar), finn ikkje departementet grunn til å la bokstav e nemne oreigningsvederlag utrykkjeleg. I tillegg til festeavgifter og framtidige terminer av oreigningsvederlag, vil bokstav e gjelde alt frå framtidige leigeinntekter for totale bruksrettar til eventuelt terminvise vederlag eller kompensasjon for positive eller negative servituttar. Det klårt mest praktiske er pengeytingar, men i prinsippet vil også andre former for framtidige ytingar knytt til eigedomen bli rekna som tilhøyrsle etter bokstav e i den grad avtala ikkje seier noko anna.

Sivillovbokutvalet sluttar § 3 tredje ledd i sitt framlegg med at også «liknande rettsleg tilhøyrsle» skal følge med eigedomen. Når departementet ikkje har tatt med akkurat desse orda i sitt utkast til § 3-4, er det ikkje fordi nokon materiell skilnad er tilsikta. Departementet meiner det same vil gjelde som følgje av anten tillegget «o l» i bokstav d, eller av den meir generelle formen bokstav e i departementets utkast har fått.

Til § 3-5 Særskilt tilhøyrsle til bustadhus m.m

Paragrafen inneheld ei presisering av kva som skal reknast som tilhøyrsle til bustadhus, bygning til hotell, restaurant, kontor eller anna forretningsdrift. Det er sjølvsagt ein føresetnad at ikkje noko anna følgjer av avtale, sjå § 3-4 med særmerknader.

Paragrafen seier det same som § 4 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, men rekkjefølgja og nokre formuleringar er litt endra. Det kan likevel generelt visast til Sivillovbokutvalet sine særmerknadar i NOU 1979:48 s 37-38.

§ 3-5 må sjåast i samanheng med § 3-4. Sjølv om ein ting ikkje går inn under § 3-5, t d fordi tingen er laus, er det likevel ikkje utelukka at tingen må reknast som tilhøyrsle fordi han har ei anna form for tilknyting til eigedomen

Side 86

som vil gjere at tilfellet kjem inn under § 3-4. § 3-5 er fyrst og fremst meint som eit supplement til § 3-4 for å gjere ein del tilfelle meir klåre, men kan og materielt ha sjølvstendig meining ut over § 3-4. § 3-5 er ikkje meint å vere uttømmande.

Sivillovbokutvalet meiner det stort sett er samsvar med vanleg praksis at varig innreiing og utstyr som er fast montert eller særskilt tilpassa bygningen skal reknast som tilhøyrsle, jamvel om løysinga kan vere noko tvilsam for utstyr som er særskilt tilpassa bygningen uten å vere fast montert. Norges Industriforbund har i si høyringsfråsegn sagt at Sivillovbokutvalet si formulering verkar noko vid. Sivillovbokutvalet si nærare grunngiving for regelen i NOU 1979:48 s 38 er:

«[…] Regelen har sitt grunnlag i det hovudsynspunktet at ting som har større verde saman med eigedomen enn som særskilt laukøyreobjekt, bør fylgje med, om ikkje partane har avtalt noko anna. For innreidnad og utstyr som er særskilt tilpassa eigedomen vil dette så godt som alltid slå til. For fast montert utstyr kan det vel vere eit meir både/og – avhengig av mellom anna kostnadene med montering og kor lett det er å få kjøpt nye ting av tilsvarande slag. Men også her vil det som regel vere slik at det sjeldan er noko vinning reint økonomisk å ta tingen bort. […]»

Ut frå den vurderinga at det alltid vil vere høve til å avtale ei anna løysing enn det som følgjer av § 3-5, jf 3-4, har departementet ikkje funne tilstrekkeleg grunn til å endre dette hovudkriteriet i Sivillovbokutvalet sitt framlegg.

Norges Eiendomsmeglerforbund gjorde i si høyringsfråsegn framlegg om å la paragrafen om tilhøyrsle til bustadhus m.m lyde slik:

«Til eit bustadhus høvrer faste anlegg for oppvarming, faste installasjonar for vassforsyning og kloakkavlaup, faste elektriske installasjonar og annan varig innreinad og utstyr som anten er fast montert eller er særskilt tilpassa bygningen.»

Departementet er samd med Norges Eiendomsmeglerforbund i at det i staden for Sivillovbokutvalet si opplisting, kan vere grunn til å snakke meir generelt om «faste anlegg og installasjonar for oppvarming».Ut over dette har departementet i hovudsak valt å halde seg til den formuleringa Sivillovbokutvalet gjorde framlegg om, men kan ikkje sjå at formuleringane i framlegget til Norges Eiendomsmeglerforbund ville ført til andre resultat.

Av dette følgjer at elektriske omnar med vanleg støpsel som står lause eller som raskt kan hektast ned, normalt ikkje vert å sjå som «faste anlegg og innstallasjoner for oppvarming». Hvis slike omnar er einaste form for oppvarming i eit hus, vil dei likevel ganske lett verte å reknea som tilhøyrsle, men då fordi ein (eventuelt på bakgrunn av § 3-4 andre ledd) må sjå dette som avtalt.

I NOU 1979:48 s 38 seier Sivillovbokutvalet m.a følgjande:

«[…] Inn under «faste elektriske installasjonar» går faste leidningar, målar- og sikringsboksar, lysrørarmatur, lysbrytarar og stikkontaktar, men derimot ikkje vanlege taklampar, lysekruner, vegglampettar o l.»

Departementet vil leggje til at det etter tilhøva likevel kan vere grunn til å rekne lamper som tilhøyrsle, men og då etter avtala sett på bakgrunn av § 3-4 dersom det dreier seg om ein heilt vanleg og billig standardtype (kvit kuppel). Innfelte lamper vil normalt vere tilhøyrsle etter hovudkriteriet i § 3-5.

Som døme på ting som vil vere tilhøyrsle utan uttrykkjeleg å vere med i opplistinga i § 3-5, nemner Sivillovbokutvalet «markiser» og «persienner». Departementet er samd i dette, men med ein reservasjon for tilfella kor det er snakk om standard lagervarer utan særskilt tilpassing og som lett kan takast ned, jf kriteria i § 3-4 andre ledd.

I stadenfor «innebygde kjøleskåp og andre innebygde ting», som Sivillovbokutvalet har brukt, har departementet i sitt lovutkast sagt «innebygde kjøkkenapparat og – maskinar og andre innebygde ting». Dette fordi det etterkvart er vanleg også med andre innebygde apparat og maskinar på kjøkken og vaskerom m.v enn berre kjøleskåp. I så fall bør også desse tinga reknast som tilhøyrsle. Dette kan gjelde nedfelte komfyrtoppar, innebygde steikeomnar, innfelte ventilatorar m.m. Mange produsentar av kjøkkenapparat og -maskinar kan levere kva dei kaller «innbyggingsmodellar», og slike vil etter at dei er monterte oftast måtte bli å sjå som tilhøyrsle. Særleg for slike ting av ein viss verdi er det likevel grunn for partane til å la avtala seie kva som skal gjelde.

Departementet har ikkje funne grunn til å la lova seie direkte at båderomsutstyr som toalett, vaskar, bådekar og dusjkabinett m.m vil måtte verte å sjå som tilhøyrsle. At dette som hovudregel vil vere tilhøyrsle, skulle vere klårt nok, jf § 3-4.

Til § 3-6 Særskilt tillhøyrsle til landbrukseigedom

Paragrafen presiserer nærare kva som utan nærare avtale vert å rekne som tilhøyrsle til landbrukseigedom. Dessutan er det sagt noko om ting som ikkje vert å rekne som tilhøyrsle til slik eigedom. Paragrafen er ikkje meint uttømmande i nokon lei.

Side 87

 

Sivillovbokutvalet hadde også ein paragraf om tilhøyrsle til landbrukseigedom i sitt lovframlegg, sjå § 5 i lovframlegget. Framlegget frå Sivillovbokutvalet er nærare omtalt i særmerknadene i NOU 1979:48 s 38. § 3-6 i departementets lovutkast går kortare i å rekne ting som tilhøyrsle enn det Sivillovbokutvalet gjekk inn for, sjå nærare nedanfor.

Under høyringa gjorde Den norske Bankforening og Sparebankforeningen i si fellesfråsegn merksam på at dei fann eit behov for ei samordning med pantelova § 3-9 om pant i reiskap, buskap, avling m.m i landbruksnæring (landbrukslausøyre). Pantelova § 3-9 gir m.a høve til særskilt underpantsetjing av lausøyre som ikkje er tilhøyrsle til fast eigedom, sjå fyrste ledd. I § 3-9 andre ledd er det ein definisjon av kva som i denne samanhengen skal reknast som tilhøyrsle til fast eigedom. Som bankforeiningane peikar på, er fleire av dei tinga som er nemnt i pantelova § 3-9 andre ledd dei same som etter § 5 i Sivillovbokutvalet sitt framlegg til avhendingslov skal reknast som tilhøyrsle til landbrukseigedom.

I prinsippet er det her snakk om to separate spørsmål: Avhendingslova vil ha reglar om kva som skal følgje eigedomen som tilhøyrsle ved frivillig avhending av eigedomsrett, når ikkje noko anna er avtalt. Pantelova set på si side grenser for kva for ting som kan underpantsetjast uavhengig av eigedomen. Det er ikkje umogleg at ting som t d følgde eigedomen som tilhøyrsle då han vart kjøpt, seinare vert pantsett særskilt etter pantelova § 3-9. Men lovteknisk er det uheldig dersom to regelsett som heng så tett saman gir omgrepet «tilhøyrsle»/«tilbehør» ulikt innhald. Dessutan kan det ved ei avhending av eigedomen etter at landbrukslausøyret er pantsett lettare oppstå rettsmanglar (partiell vanheimel) dersom grensene for kva som er tilhøyrsle er vidare etter avhendingslova enn etter pantelova. Såframt seljaren ikkje passar seg og tek atterhald i avhendingsavtala, kan rettsmangel følgje automatisk av lova. (I slike situasjonar kan det også verte eit spørsmål om kjøparen har vunne rett på grunnlag av aktsam god tru. Det vil kunne avhenge av om ein kan forlange av kjøparen at han hadde undersøkt i lausøyreregisteret kor pansetjinga ville vere registrert, jf pantelova § 3-9 tredje ledd. Her kan også nemnast at det ikkje er sikkert at kjøparen kan gjere gjeldande lova av 2 juni 1978 nr 37 om godtruerverv av lausøyre. Tilhøyrsle til fast eigedom vert vanlegvis ikkje sett på som lausøyre, men som ein del av den faste eigedomen. Men truleg vil det same som etter godtruervervslova måtte følgje av ulovfesta prinsipp.)

Av det som er sagt, framgår at det kan vere grunnar til ikkje å ha skilnad mellom kva som er tilhøyrsle til landbrukseigedomer etter avhendingslova og etter pantelova, og departementet gjer framlegg om at så ikkje skal vere tilfelle. For at dette ikkje skal innebere ei for stor endring i det tilvendte synet på kva som er landbrukslausøyre som kan pantsetjast særskilt, har departementet gitt § 3-6 ei kortare rekkevidde enn § 5 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Allereie ved den endringa departementet gjer framlegg om i pantelova § 2-2, jf framanfor i avsnitta 4.3.2 og 4.6 og i § 8-2 nr 1 med særmerknader, vert det ei samordning. Dessutan gjer departementet framlegg om ei presisering i panteloven § 3-9, sjå lovutkastet § 8-2 nr 1 om dette og.

Med det innhald departementet har gitt § 3-6 i utkastet, vil føresegna truleg vere mykje i samsvar med gjeldande ulovfesta rett. Sivillovbokutvalet sitt framlegg ville derimot gått lenger enn gjeldande rett i å rekne ting som tilhøyrsle til landbrukseigedom, jf NOU 1979:48 s 38.

Når det gjeld tilhøvet mellom § 3-6 og § 3-4, vert dette på same måten som mellom § 3-5 og § 3-4. Det kan derfor visast til særmerknadene til § 3-5. Ved å lese særmerknadene til § 3-5 får ein også ei viss rettleiing om kva som er meint å ligge i «fast montert eller særskilt tilpassa». Når det gjeld ting som er med i § 5 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, men som ikkje er teke med i § 3-6, så vil dette oftast ikkje vere å rekne som tilhøyrsle. Etter omstenda kan likevel noke av det kome inn under § 3-4.

Med departementet si utforming av § 3-6, er det i motsetnad til i Sivillovbokutvalet sitt framleg ikkje funne nødvendig å ta med at buskap og innhausta avling ikkje skal reknast som tilhøyrsle. Det skulle vere klårt nok utan å seie det i lova.

Oftast vil det også vere eit bustadhus med når ein heil landbrukseigedom vert avhenda. I så fall kan § 3-5 nyttast for så vidt gjeld tilhøyrsle til bustadhuset.

Til § 3-7 Særskilt tilhøyrsle til fabrikk- og industribygning

Paragrafen løyser på same måte som §§ 3-5 og 3-6 meir presist enn § 3-4 einkilde spørsmål som kan oppstå når det ikkje er avtalt kva som er tilhøyrsle. § 3-7 gjeld tilhøyrsle til fabrikk- og industribygning.

Paragrafen er nær identisk med § 6 i Sivillovbokutvalet sitt framlegg. Det kan derfor visast til Sivillovbokutvalet sine særmerknader i NOU 1979:48 s 38. Rett nok er det ein skilnad når det i Sivillovbokutvalet sitt framlegg og står «motorar og andre tilstellingar som gjev drivkraft til varig verksemd på eigedomen», medan det i utkastet frå departementet

Side 88

står «motorar og andre tilstellingar som gir drivkraft til fabrikk- eller industriverksemd» (understreka her). Departementet har med si formulering prøvd å få betre fram at det er dei kjeldene for drivkraft som er knytt til bruken av eigedomen som fabrikk- eller industrieigedom som er meint å skulle følgje med ved avhendinga, og ikkje eventuelle andre kraftkjelder som måtte finnast der.

Skogbruksforeningen av 1959 har sagt seg skeptisk til ei føresegn om at maskinar og anna produksjonsutstyr vert å rekne som tilhøyrsle, og det sjølv om anna kan fastsetjast i avtale. Foreininga peikar på at det kan vere snakk om store verdiar. Norges Industriforbund nemner i si høyringsfråsegn at regelen kan vere uheldig fordi den kan skape tvist om kven som har ryddeplikt dersom kjøparen av ein industrieigedom skal starte opp ein anna type verksemd enn det som var der før og som har vorte nedlagt. Departementet har likevel ikkje funne grunn til å endre føresegna, eller å føye til fleire presiseringar. I tilfelle som nemnt ovanfor vil situasjonen gi partane ei sterk oppmoding til ei nærare avtaleregulering av spørsmåla. Dessutan peikar departementet på, (som rett nok også Norges Industriforbund har gjort utan å finne det overtydande), det Sivillovbokutvalet har sagt i NOU 1979:48 s 38: Det er der sagt at dersom kjøparen skal bruke eigedomen til eit heilt nytt føremål, og også seljaren er gjort kjent med dette, så kan det tenkjast å følgje av regelen om at lova kan fråvikast ved avtale at paragrafen om tilhøyrsle til fabrikk- og industrieigedom ikkje skal gjelde, jamvel om det ikkje er gjort noko utrykkjeleg unntak i avtala. Departementet vil i så fall ikkje tru at § 3-7 inneber nokon stor fare for urimelege resultat. Når det spesielt gjeld ryddeplikt kan og visast til utkastet § 2-2, rett nok utan at dette dekkjer heilt det same som ein må tru Norges Industriforbund har meint.

I si felles høyringsfråsegn peikar Den norske Bankforening og Sparebankforeningen i Norge på pantelova § 3-4 om pant i driftstilhøyrsle, og ber om ei harmonisering mellom pantelova og avhendingslova. Det er nok rett som bankforeiningane har halde fram at avhendingslova § 3-7 vil kunne omfatte ting som er driftstilhøyrsle etter pantelova § 3-4 andre ledd. Men her vil departementet fyrst peike på at panterett etter pantelova § 3-4 berre kan etablerast saman med panterett i fast eigedom eller i rett til fast eigedom, jf pantelova § 3-4 fyrste ledd andre punktum. Dessutan må panterett etter § 3-4 tinglysast saman med panteretten i eigedomen eller retten til eigedomen, jf pantelova § 3-6 fyrste ledd. På denne bakgrunn kan ikkje departementet sjå nokon stor fare for problem jamvel om avhendingslova § 3-7 og skulle omfatte noko av det som er nemnt i pantelova § 3-4 andre ledd. Dette i motsetnad til situasjonen ved pant i «landbruklausøyre» og tilhøvet mellom avhendingslova § 3-6 og pantelova § 3-9, sml ovanfor i særmerknadene til § 3-6. Departementet kan for øvrig heller ikkje sjå særlege problem forbundne med om panterett i fast eigedom etter pantelova § 2-2 også omfattar noko at det lausøyret som er omhandla i pantelova § 3-4 andre ledd.

Til § 3-8 Manglande opplysning om eigedomen [ § 3-7 ]

Paragrafen pålegg seljaren ei plikt til å syte for at kjøparen får visse opplysningar om eigedomen. Dersom slike opplysningar ikkje vert gitt, skal eigedomen reknast å ha mangel, slik at reglane om følgjer av manglar vert aktuelle. Departementet ser seljaren si opplysningsplikt som svært sentral ved avhending av fast eigedom.

Sivillovbokutvalget har ikkje nokon regel om opplysningsplikt i sitt framlegg. Det inneber likevel ikkje at rettsstoda vert særleg annleis med § 3-8; mykje det same må reknast å ha vore eit ulovfesta prinsipp til no. Eldre rettspraksis vil derfor framleis vere av interesse.

Derimot inneheld den nye lausøyrekjøpslova langt på veg same regelen i § 19 fyrste ledd bokstav b, (jf også den gamle lausøyrekjøpslova § 45 b bokstav b). I lausøyrekjøpslova er dette rett nok sagt i samband med kva som skal reknast som mangel sjølv om tingen er selt med eit «som den er» – atterhald eller anna allment atterhald. Men dermed vil det samme sjølvsagt ikkje gjelde mindre utan eit slikt atterhald. Handverkartenestelova § 19 gjeld og plikt til å gi opplysningar.

§ 3-8 kan ikkje fråvikast til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp, jf § 1-2 andre ledd.

Fyrste punktum seier at eigedomen har «mangel» dersom det ligg føre brot på seljarens opplysningsplikt. Dette inneber at ein må leggje til grunn som eigedomen sin avtalte tilstanden den tilstanden kjøparen hadde grunn til å rekne med på bakgrunn av at seljaren var taus. Avvik frå dette i negativ retning vert dermed ein mangel. Det vil også vere ein mangel sjølv om det i og for seg ikkje er nokon feil ved eigedomen, men seljaren si forsøming av å gi opplysningar gjer det vanskeleg for kjøparen å finne ut av riktig bruk og vedlikehald m.m. Bruksmåte, nødvendige åtgjerder og vedlikehald m.m vil nemleg også vere «omstede» som seljaren kan ha plikt til å gi opplysning om. Departementet har valt ordet «omstende» nettopp for å unngå at nokon

Side 89

med urette oppfattar ei meir spesifisert opprekning som ei avgrensing med omsyn til kva for opplysningar seljarens plikt gjeld. Såleis kan t d opplysningar om tilhøvet til naboar eller eit eigarseksjonssameige m.v gå inn under § 3-8. Det same gjeld opplysningar om offentlegrettslige rådvaldsband og tyngsler. Det følgjer av §§ 4-18 og 4-8 at m.a § 3-8 vil gjelde også i slike høve.

Opplysningane må verte gitt på ein måte som gjer at kjøparen får dei med seg. Til tider kan dette gjere det nødvendig med ei skriftleg utgreiing. I slike tilfelle vil ein kunne komme inn på området for reglane om tilhøyrsle, jf m.a i merknadane til § 3-4 om plikt til la skriftlege rettleiingar o l følgje med eigedomen. Dersom originalrettleiing ikkje kan verte overlate til kjøparen, må seljaren i alle fall syte for å gi dei viktigaste opplysningane på anna vis. Det kan t d gjelde opplysningar om korleis eit fyringsanlegg må handsamast.

I tillegg til opplysningar som seljaren faktisk kjente, er det berre opplysningar som seljaren «måtte kjenne til» som er omfatta. Dette er tilsvarande formulering som i § 3-2 fyrste ledd bokstav b, om generelle krav til tilstand, og i særmerknadene til § 3-2 er det tatt inn sitat frå Ot.prp.nr.80 (1986-1987) m.a om same uttrykksmåten i lausøyrekjøpslova. Uttrykksmåten er også brukt i § 3-11 fyrste ledd om kjøpåren si plikt til forundersøking. Meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande. Forbrukarrådet har gjort framlegg om at i alle fall ein yrkes seljar skal ha plikt til å opplyse om det han burde kjenne til. Departementet meiner derimot at det vil gå for langt, sjå ovanfor i avsnitt 4.7.2.

Når paragrafen spør om kva «seljaren» måtte vite, er det ikkje berre spørsmål om seljaren personleg. I tillegg til seljaren personleg (og eventuelt organa for seljaren når seljaren er ein juridisk person), må ein sjå på tilhøva hos andre som har stått fram overfor kjøparen som den som heilt eller delvis tek seg av avhendinga på vegne av seljaren. Dette kan både vere personar som er tilsette hos seljaren, og personår som har som særskilt oppdrag å hjelpe til med den aktuelle avhendinga, t d ein eigedomsmeklar. Dei vert alle å identifisere med seljaren her. Dette gjeld sjølv om hjelparen ikkje har hatt fullmakt til å binde seljaren til sjølve avhendinga, men det må krevjast at hjelparen i det minste ville hatt fullmakt til å gi dei aktuelle opplysningane. Ein eigedomsmeklar vil t d normalt ikkje ha fullmakt til å binde seljaren, jf eigedomsmeklingslova 16 juni 1989 nr 53 § 3-5. Men etter eigedomsmeklingslova § 3-6 høyrer det til meklarens oppgåve å gi kjøparen visse opplysningar. Sidan det her er snakk om ei lovpålagt plikt for meklaren, vil ein for øvrig fort sjå det slik at meklaren (på vegne av seljaren) «måtte» kjenne til desse opplysningane, og at kjøparen på si side «hadde grunn til å rekne med å få» dei, jf § 3-8 i departementets utkast.

Ein skilnad mellom departementets utkast til § 3-8 på den eine sida og lausøyrekjøpslova § 19 fyrste ledd bokstav b og handverkartenestelova § 19 på den andre, er at dei sistnemnde er avgrensa til «vesentlige forhold». Grunnen til at ikkje same avgrensinga er med i § 3-8 i departementets utkast, er ei frykt for at dette vil kunne verte oppfatta som ei for sterk avgrensing. Det har samband med at avtaler om avhending av fast eigedom oftast vil gjelde større verdiar. Sett i relasjon til dette vil ei rekkje opplysningar kunne synast trivielle (t d opplysningar om bruksmåte for visse tilhøyrsleting), sjølv om det isolert sett kan ha mykje å seie for kjøparen å få opplysninga. Paragrafen bør derfor utformast slik at ein ikkje trur det berre er opplysningar som er viktige sett i relasjon til avhendinga i sin heilskap som er omfatta av seljaren si opplysningsplikt – det bør i utgangspunktet vere det som i seg sjølv er viktig som bør omfattast. Med dette skulle resultatet likevel ikkje bli svært ulikt det som følgjer av lausøyrekjøpslova og handverkertenestelova i og med at same avgrensinga langt på veg vil liggje i at opplysningsplikta berre gjeld «opplysningar som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få». I tillegg vil det liggje ei avgrensing i andre punktum, sjå like nedanfor.

«Opplysningar som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få» vert etter dette opplysningar som det i seg sjølv vil ha ein del å seie for kjøparen å få. Men kjøparen har ikkje grunn til å rekne med å få opplysningar som seljaren med god grunn kan gå ut i frå allereie er kjente. Slike opplysningar som kjøparen etter § 3-11 fyrste ledd «kjente eller måtte kjenne til» vert derfor ikkje omfatta, (med mindre seljaren positivt veit at opplysningane er ukjente for kjøparen til trass for å vere ei opplysning kjøparen «måtte» vite). Sjå elles nærare i særmerknadane til § 3-11 om tilhøvet mellom seljaren si opplysningsplikt og kjøparen si plikt til forundersøking. I avsnitt 4.7.2 er dessuten einskilde meir prinsippielle sider av dette drøfta.

Etter andre punktum vil forsøming av å oppfylle opplysningsplikta likevel ikkje alltid føre til at det må reknast å vere mangel ved eigedomen. Dette gjeld dersom ein ikkje kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysninga ikkje vart gitt. Dersom omstenda som gjer at plikta for seljaren til å gi opplysningane fyrst oppstår etter at endeleg avtale (på det aktuelle punkt) er koma i stand, vil seljaren

Side 90

ikkje hefte etter § 3-8. Det er her rett nok ikkje berre spørsmål om avtala elles i det heile tatt ville kome i stand, men også om ho i så fall ville fått eit anna innhald, herunder om kjøparen ville vore villig til å gi same pris. Her som ofte elles i avhendingslova er det snakk om «avtale» i vidaste forstand, og ikkje berre det som måtte finnast i skriftleg form. Dersom seljaren t d har late vere å gi opplysningar som er viktige for bruksmåten for tilhøyrsleting, kan ein tenkje seg at kjøparen ville tatt atterhald i avtala om han hadde visst dette, eller eventuelt at partane hadde avtalt ei sideplikt for seljaren, (jf m.a § 4-8 andre ledd). Men opplysningar om omstende ein må tru at den aktuelle kjøparen ikkje ville brydd seg med på avtaletida, fell utanfor. I så fall fortener ikkje kjøparen hjelp av lova dersom han fyrst seinare likevel får for seg at han burde prøvd å få ei anna avtale om han hadde visst det seljaren ikkje opplyste om. Derimot kan slike manglande opplysningar etter tilhøva verte å sjå som mangel etter § 3-1.

Til § 3-9 Uriktig opplysning om eigedomen [ § 3-8 ]

Paragrafen gjeld konsekvensane av at det er gitt uriktige opplysningar frå seljaren si side. Ein vil då kunne rekne eigedomen for å ha mangel, slik at dei vanlege reglane om følgjer av manglar vert aktuelle. Paragrafen er i nær slekt med § 3-8 om manglande opplysningar. Departementet gjer likevel framlegg om to separate paragrafer m.a for understreke at seljaren har plikt til å gi både fullstendige og riktige opplysningar.

Ein direkte parallell finst ikkje i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Derimot er § 3-9 i departementets utkast i nær slekt med lausøyrekjøpslova § 18 og handverkartenestelova § 18. Det som er sagt i førearbeida til desse føresegnene vil derfor gi ei viss rettleiing også i høve til avhendingslova § 3-9, men visse skilnader er det.

§ 3-9 kan naturleg nok ikkje fråvikast til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp, jf § 1-2 andre ledd.

Når fyrste ledd fyrste punktum seier at eigedomen har mangel dersom omstende ved den ikkje svarer til dei opplysningar som er gitt, er det med det meint at skilnaden mellom det som er opplyst og slik eigedomen faktisk er, vert ein mangel. Regelen er objektiv idet den ikkje spør om grunnen til at opplysningane ikkje var riktige. Det kan såleis vere ein mangel etter § 3-9 sjølv om seljaren ikkje på noko vis kan klandrast for å ha gitt ei uriktig opplysning. Berre § 3-11 kan gjere at seljaren likevel går fri, sjå nedanfor i særmerknadene til § 3-11.

Når departementet gjer framlegg om å bruke omgrepet «omstende», er det ikkje meint å liggje noko avgrensing i dette. Det er tvert om meint å ha ei særs vid tyding. Det vil rekkje minst like langt som lausøyrekjøpslova § 18 kor det vert snakka om opplysningar «om tingen, dens egenskaper eller bruk». Sjå også i merknadene til § 3-8 om den same seiemåten der. Det fell såleis inn under paragrafen anten det er opplysningar om sjølve eigedomen eller tilhøyrsleting, og anten det er opplysningar om eigenskapar eller om bruk m.v. Sjå også §§ 4-17 og 4-18 om at m.a § 3-9 også vil gjelde i høve til retts- og rådvaldsmanglar m.m.

Til tider kan det vere uklårt kva som eigentleg er opplyst frå seljaren med omsyn til korleis eigedomen eller omstende ved denne skal vere. I så fall må ein foreta ei vanleg vurdering av prov, og ofte deretter foreta ei nærare tolking av dei aktuelle utsegnene ut frå vanlege tolkings- og eventuelt samordningsprinsipp. Også opplysningar som i seg sjølv er korrekte, men som er presenterte på eit vis som leier til mistyding, kan etter tilhøva vere «uriktig opplysning» etter § 3-9.

Dei opplysningane det er snakk om, må vere konkrete og i ei viss utstrekning vere spesifiserte. Kjøparen må ha hatt grunn til å lite på opplysningane. Generelle og vage opplysningar som ofte vert brukt i marknadsføring vil derfor berre sjeldan kunne danne grunnlag for at seljaren må svare etter § 3-9, men ei viss vekt ved spørsmålet om avtalt kvalitet kan det sjølvsagt få, jf § 3-1 fyrste ledd. Ut over dette er det det same i kva form opplysningane vert gitt, og § 3-9 er ikkje avgrensa til skriftlege opplysningar. Vidare kan opplysningane vere gitt meir eller mindre direkte frå seljaren til den aktuelle kjøparen, men dette blir meir presisert i andre punktum, sjå nedanfor.

Også etter § 3-9 har «seljaren» vid meining, dvs ikkje berre seljaren personleg. Sjå nærare m.a i merknadene til § 3-3 (arealsvikt) og 3-8 (manglande opplysningar) om det same. I § 3-9 vil i tillegg nemninga « på vegner av seljaren» i fyrste ledd andre punktum gjere det klårt at ikkje berre opplysningar frå seljaren personleg tel med. Andre punktum presiserer nemleg at eigedomen også skal reknast å ha mangel dersom den ikkje svarer til opplysningar som er gitt i annonse, salsprospekt eller ved anna marknadsføring. Det er altså ikkje berre opplysningar som er gitt direkte frå seljaren sjølv som tel med, og heller ikkje berre opplysningar som er gitt direkte til den aktuelle kjøparen. Også opplysningar gitt til ein meir generell og ubestemd krets av adressatar som den aktuelle kjøpår inngår i, fell inn under § 3-9.

I andre punktum er det snakk om opplysningar gitt «på vegner av seljaren».

Side 91

Opplysningar gitt av seljaren sjølv vil vere omfatta allereie etter fyrste punktum. Også opplysningar gitt av andre enn seljaren personleg vil ofte vere omfatta allereie av fyrste punktum, jf ovanfor. Grunnen til å ha med «på vegner av seljaren» i andre punktum er for det fyrste at det ikkje er upraktisk at andre enn seljaren personleg tek seg av og kjem med opplysningar i samband med marknadsføringa. I tillegg kan dette til tider vere personar som elles ikkje har så mykje med sjølve salet å gjere, t d eit reklamebyrå. Ut frå ordlyden elles kunne det derfor vore mindre naturleg å identifisera slike med seljaren.

Andre punktum gjeld anten det er snakk om å bringe vidare opplysningar som har sitt opphav frå seljaren personleg, eller det er opplysningar seljaren sin hjelpar har fått andre stader frå. Men etter andre punktum er det heile tida ein føresetnad at den som gir opplysningane gjer dette på vegner av seljaren. Seljaren må altså ha gitt den aktuelle personen i oppgåve å gi opplysningar i samband med avhendinga. Ein kan seie at vedkommande som har gitt opplysningane må ha hatt fullmakt til å gi opplysningar (ha vore legitimitert til dette i høve til kjøparen). Dette vil oftast vere tilfelle dersom seljaren meir generelt har gitt ein annan person i oppdrag å ta seg av avhendinga, t d ein eigedomsmeklar (sjølv om meklaren ikkje har fullmakt til å inngå sjølve avhendingsavtala på seljaren sine vegner). Men andre punktum er ikkje avgrensa til å gjelde opplysningar frå slike som meir generelt skal ta seg av salet – også opplysningar frå t d eit reklamebyrå kan som nemnt vere omfatta. Det som derimot fell utanfor er opplysningar som andre har gitt heilt lausrive frå seljaren. Eit døme på dette er annonsar og andre opplysningar frå produsentar av tilhøyrsleting eller materialar som finst på eigedomen. Dette er ein skilnad frå lausøyrekjøpslova § 18 andre ledd (og handverkartenestelova § 18), som og kan gjelde opplysningar gitt på vegne av tidlegare salsledd. Grunnen til at departementet går inn for ein skilnad er m.a at det ved avhending av fast eigedom svært ofte vil ha vore annonsar o 1 for ting som er del av eller tilhøyrsle til eigedomen ved avhendinga, samstundes som det vil vere vanskelegare – ofte umogleg – for dei fleste seljarar å vite kva som kan ha vere sagt i annonsar osb om ting som inngår i avhendinga. Etter tilhøva kan det likevel tenkjast at opplysningar frå t d ein entreprenør som har hjelpt seljaren med oppføring av hus e a, kan verte sett som gitt «på vegner av seljaren».

Skulle ein seljar eller ein annan seljaren svarer for etter dette elles svare for uriktige opplysningar gitt på vegner av materialleverandørar, foregående salsledd o l, må det i så fall vere etter § 3-8 om manglande opplysningar ved at det var ei plikt for seljaren å gi korrigerande opplysningar. Men departementet går ut i frå at § 3-8 berre unntaksvis kan vere aktuell i slike tilfelle.

Andre ledd fyrste alternativ seier at ein likevel må sjå bort frå uriktige opplysningar dersom ein ikkje kan gå ut i frå at dei har verka inn på avtala. Dette er same reservasjonen som i § 3-8 andre punktum, og det kan visast til det som er sagt i merknadane til § 3-8. Reservasjonen inneber m.a at ein seljar kan kome unna regelen i fyrste ledd dersom han klarer å føre prov for at kjøparen ikkje kan ha kjent opplysningane før endeleg avtale (på det aktuelle punkt) vart inngått, eller – sjølv om kjøparen kjente til opplysningane – desse ikkje hadde noko å seie for kjøpet og kva kjøparen var villig til å betale. Det vil kunne skje dersom det er klårt at opplysningane ikkje vart gitt før etter at avtala kom i stand, eller dersom tidlegare gitte opplysningar er korrigerte overfor kjøparen innan dette tidspunkt.

Etter andre ledd andre alternativ vil fyrste ledd fyrste og andre punktum likevel ikkje gjelde dersom dei uriktige opplysningane i tide er retta på ein tydeleg måte. Det same unntaket i lausøyrekjøpslova § 18 tredje ledd er omtala i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 61 slik:

… «Hva som kreves for at rettingen skal anses tilstrekkelig tydelig, beror på hvordan og av hvem opplysningen er gitt, hva opplysningen gjelder og tilhøva ellers. Generelt må det kreves at opplysningen rettes på en måte som er like effektiv som den måte den opprinnelig er gitt på. Er opplysningen gitt direkte til den spesielle kjøperen, er det derfor ikke tilstrekkelig at rettingen skjer i annonse. På den annen side kan det tenkes at retting i annonse etter tilhøva ikke er nok, selv om opplysningen opprinnelig var gitt på samme måte.

For at rettingen skal være gitt i tide, må den foreligge på relevant måte før inngåelsen av kjøpet. Det er ikke noe vilkår at rettingen faktisk er kommet kjøperen til kunnskap, men den må i tide være gitt på en slik måte at den er egnet til å korrigere kjøperens feilaktige oppfatninger under tilsvarende forhold. Bnr selgeren i samband med kjøpet klar over at kjøperen ikke har oppfattet rettingen, kan han selvsagt ikke utnytte dette.»

Fyrste alternativ i andre ledd vil ofte dekkje det same som andre alternativ. Andre alternativ får derfor fyrst og fremst sjølvstendig meining der det i tide og på ein tydeleg måte har skjedd retting av tidlegare opplysningar, men utan at kjøparen har vorte kjent med dette, jf det som er attgitt like ovanfor frå Ot.prp.nr.80 (1986-1987).

Side 92

 

Til § 3-10 Eigedom selt «som han er» e l [ § 3-9 ]

Paragrafen innskrenker rekkevidda av «som han er» og andre allmenne atterhald i avhendingsavtala. Seljaren si plikt til å gi opplysningar, og til å gi riktige opplysningar, jf §§ 3-8 og 3-9, vert ikkje endra med eit slikt atterhald. Dessutan kan vesentlege svikt ved eigedomen sin tilstand likevel verte å rekne som ein mangel.

Sivillovbokutvalet har ikkje noka tilsvarande føresegn i sitt lovframlegg. Derimot er utkastet her i sitt materielle innhald mykje likt laurøyrekjøpslova § 19, (jf også den gamle lausøyrekjøpslova § 45 b). Lovteknisk er det rett nok skilnader.

Av § 1-2 andre ledd følgjer at § 3-10 ikkje kan fråvikast til kjøpars ugunst ved forbrukarkjøp. Men og i andre tilfelle vil det vere lite rom for å fravike ei føresegn som § 3-10. Det praktiske er å fastsetje meir presise atterhald i avtala.

Fyrste punktum nemner atterhaldet «som han er» som døme på kva for atterhald paragrafen gjeld. Men paragrafen gjeld også andre allmenne (ikkje-presiserte) atterhald, som t d «i besiktiga stand », og «utan ansvar for skjulte feil og manglar».

Sjølv om slike generelle atterhald er nytta, vil seljaren sine plikter etter § 3-8 til å gi opplysningar, og etter § 3-9 til å gi riktige opplysningar, gjelde uinnskrenka. Derimot kan slike generelle atterhald innebere ei innskrenkning i høve til andre reglar i avhendingslova, praktisk sett særleg § 3-2 fyrste ledd. Men sjølv om det er eit slikt generelt atterhald i avtala, så vil ikkje dette nødvendigvis vere det same som at t d § 3-2 fyrste ledd ikkje skal gjelde i det heile tatt. Det vil nemleg avhenge av ei nærare tolking av det atterhaldet som er brukt sett i høve til dei faktiske omstenda ved eigedomen, før ein veit om det som elles ville følgje av § 3-2 må reknast som sett til side. Ut over dette kan nemnast at eit «som han er» atterhald etter departementet sitt syn normalt ikkje kan tolkast slik at det som elles ville følgje av § 3-3 om når alrealssvikt er ein mangel, vert sett til side. Elles kan nemnast at avtalerettslege reglar, særleg avtalelova § 36, kan innebere ein skranke dersom eit allment atterhald i eit konkret tilfelle skulle liggje an til å få svært vidtrekkjande konsekvensar. Meir generelt vil departementet likevel tru at «som han er» og andre liknande allmenne atterhald går klår av avtalelova § 36 for kjøparen, ikkje minst fordi allmene atterhald ofte vil bli tolka innskrenkande.

I lausøyrekjøpslova § 19 er reglar om opplysningsplikt og om uriktige opplysningar teke inn i same paragrafen. Sjølv om avhendingslova § 3-10 i staden viser til reglar i andre paragrafer, inneber dette ingen materiell skilnad mellom § 3-10 og lausøyrekjøpslova § 19, ut over dei skilnadane det frå før er mellom avhendingslova §§ 3-8 og 3-9 på den eine sida, og (tilsvarande) lausøyrekjøpslova § 19 fyrste ledd bokstav b og § 18 på den andre. (Sjå og Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 62 om at lausøyrekjøpslova § 19 fyrste ledd bokstav a har same innhald som lausøyrekjøpslova § 18). Ovanfor i merknadene til §§ 3-8 og 3-9 er det gjort greie for skilnadane frå lausøyrekjøpslova.

Andre punktum seier det same som lausøyrekjøpslova i § 19 fyrste ledd bokstav c. Om dette er det i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 62 m.a sagt følgjande:

«Bokstav (c) gjør selgeren ansvarlig dersom tingen viser seg å være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å rekne med. Ved vurderingen skal det tas hensyn til kjøpesummen, men også til forholdene ellers. Bestemmelsen forutsetter ikke noe klanderverdig forhold fra selgerens side, men misforholdet mellom tingens stand og det kjøper kunne rekne med, må være utvilsomt.»

Departementet vil her leggje til at når det er snakk om eigedomen sin tilstand, så er det her som elles også snakk om kva for stand eventuelle tilhøyrsleting er i. Av §§ 4-17 og 4-18 følgjer dessutan at føresegnene i lova kapittel 3, herunder § 3-10, vil gjelde tilsvarande i høve til retts- og rådvaldsmanglar m.m.

Av lausøyrekjøpslova § 19 andre ledd følgjer at det same som ville følgt av eit «som han er» atterhald, skal gjelde ved auksjonssal av brukte ting også der seljaren ikkje har teke eit slikt atterhald. (Samanlikn den gamle lausøyrekjøpslova § 48.) Departementet gjer ikkje framlegg om ein tilsvarande regel for auksjonssal av fast eigedom, sjølv om lova omfattar avhending ved frivillig auksjon, jf merknadane til § 1-1. Alle reglane i avhendingslova kapittel 3 vil derfor gjelde ved auksjonssal, med mindre seljaren har teke atterhald innanfor det § 1-2 og § 3-10 gir høve til. Departementet sitt standpunkt skuldast dels at det ikkje reint sjeldan er meir eller mindre auksjonslignande trekk ved ei eigedomsavhending. Departementet har derfor ikkje funne grunn til ei særregulering av dei tilfella ein måtte kome til var reine auksjonssal. Praktisk sett fører dette m.a til at § 3-2 fyrste ledd vil gjelde også ved auksjonssal, men departementet kan ikkje sjå at dette inneber særskilte vanskar. Mellom anna vil det ikkje så lett kunne takast omsyn til særskilte føremål etter § 3-2 fyrste ledd bokstav b når seljaren ikke på førehand visste kven som var aktuell som kjøpår.

Departementet har heller ikkje som i lausøyrekjøpslova § 19 andre ledd teke med at føresegnene i § 3-10 berre skal gjelde tilsvarande

Side 93

«så langt de passer» ved auksjonssal med «som han er» atterhald. I høve til avhendingslova § 3-10 andre punktum, inneber dette at ein også ved auksjonssal må sjå kor høg pris som er betalt. Så lenge det gjeld fast eigedom, vil nok prisen ved auksjonssal oftast samsvare godt med det som ville vore prisen ved annan salsmåte.

Til § 3-11 Synfaring og anna forundersøking [ § 3-10 ]

Paragrafen regulerer kva det skal ha å seie at kjøparen visste, måtte vite, eller i visse høve burde visst, om feil eller anna ved eigedomen. Dette kan få som følgje at noko som elles ville vore å rekne som ein mangel, likevel ikkje kan reknast som mangel.

§ 3-11 andre ledd fyrste punktum svarer til § 30 fyrste ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Her hadde Sivillovbokutvalet eit delt syn, og dette er det gjort greie for framme i avsnitt 4.4.2. Departementet har valt å følgje fleirtalet sitt framlegg (som opnar for at kjøparen kan la vere å foreta forundersøking hvis det er rimeleg grunn til det). Vidare vil § 3-11 tredje ledd, som viser til § 3-8, innebere mykje av det same som § 30 andre ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, men her er og visse skilnader med omsyn til dei subjektive tilhøva hos seljaren. Departementet viser generelt til Sivillovbokutvalet sine særmerknader i NOU 1979:48 s 55. Ein må for øvrig kunne gå ut fra at hovuddraga i § 3-11 er i samsvar med gjeldande ulovfesta rett, men paragrafen vil innebere ei større presisering for framtida.

Mønsteret til § 3-11 er teke frå lausøyrekjøpslova § 20. Innhaldsmessig er paragrafane også langt på veg like. Det som er sagt om lausøyrekjøpslova § 20 m.a i Ot.prp.nr.80 (1986-1987), vil derfor vere av interesse, sjå nærare nedanfor.

§ 3-11 kan ikkje fråvikast til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp, jf § 1-2 andre ledd.

§ 3-11 fyrste ledd er med unntak for språkforma lik lausøyrekjøpslova § 20 fyrste ledd. Om dette er det m.a sagt følgjande i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 62-63:

«Første ledd har ingen direkte parallell i de gjeldende kjøpslover, men svarer til FN-konvensjonens art 35 (3). Bestemmelsen innebærer at kjøperen ikke kan gjøre mangelkrav gjeldende på grunn av omstende som han kjente til ved kjøpet. Dersom kjøperen med åpne øyne inngår avtalen etter å ha blitt gjort merksom på en bestemt egenskap, kan han altså ikke seinere gjøre gjeldende at denne egenskapen er en mangel. Bestemmelsen forutsetter likevel at kjøperen ikke bare var kjent med vedkommende omstende, men også at han forsto dets betydning som mangel. Hvis kjøperen ikke hadde nødvendig sakkyndighet til forstå betydningen av en egenskap selgeren gjorde oppmerksom på, kan kjøperen likevel gjøre et eventuelt mangelkrav gjeldende. Dette vil trolig ikke sjelden være tilfelle i forbrukerkjøp.

Bestemmelsen avskjærer ikke kjøperens mangelkrav dersom det var forutsatt at selgeren skulle avhjelpe mangelen etter at kjøpet var inngått.

På den annen side gjelder bestemmelsen ikke bare det som kjøperen kjente til, men også det han måtte kjenne til ved kjøpet. Uttrykket «måtte kjenne til» svarer til uttrykket «could not have been unaware of» i FN-konvensjonen art 35 (3) og er ment å ha samme rekkevidde som dette. Det vises for øvrig til merknadene til § 17 (2) bokstav (b) foran.»

Dersom kjøparen t d under synfaring ser at det manglar ting som vil vere å rekne som tilhøyrsle etter §§ 3-4 til 3-7, kan kjøparen ikkje seinare gjere dette gjeldande som mangel. Men ein føresetnad er det som er attgitt ovanfor om at kjøparen forsto eller måtte forstå at dette kunne ha noko å seie for mangelsspørsmålet. Her kan også leggjast til at det ikkje kan stillast så store krav til kva t d ein forbrukar bør leggje merke til av tilhøyrsleting som manglar, – ofte tenkjer ein ikkje på ting ein ikkje ser. Dessutan må det takast atterhald for ting som kjøparen trur følgjer med sjølv om dei for tida er borte, t d fordi det er grunn til å tru at dei berre er mellombels fjerna. Einaste unntaket her er dersom kjøparen «måtte» forstå noko anna, jf like nedanfor.

I tillegg til å gjelde ved spørsmålet om kva som er faktiske manglar, eventuelt i form av tilhøyrsleting som manglar, gjeld § 3-11 ved retts- og rådvaldsmanglar m.m, jf §§ 4-17 og 4-18.

Departementet legg til at og § 3-2 andre ledd bokstav b, og § 3-8 viser til kva ein «måtte kjenne til», rett nok slik at det der gjeld seljaren. Seiemåten «måtte kjenne til» i § 3-11 har same meininga, d v s at det er spørsmål om kjøpåren hadde ei rimeleg orsaking for ikkje å vite. Ei anna sak er at ein nok langt oftare vil sjå det slik at kjøparen har hatt ei rimeleg orsaking enn kva som er tilfelle for seljaren. Seljaren vil som oftast ha betre grunnlag for å kjenne eigedomen.

Når § 3-11 viser til «kjøpåren», gjeld dette ikkje berre kjøparen personleg, men også eventuelle andre som må identifiserast med kjøpåren. Det kan då verte spørsmål om denne andre, ut i frå si rolle og tilknyting til kjøparen, «måtte» kjenne til omstendet.

Andre ledd er som nemnt i materielt innhald lik lausøyrekjøpslova § 20 andre ledd. I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 63 er det m.a sagt følgjande om lausøyrekjøpslova § 20 andre ledd fyrste del (to fyrste komma), som altså seier det same som utkastet til avhendingslova § 3-11 andre ledd fyrste punktum:

Side 94

 

«Andre ledd regulerer virkningen av manglende eller mangelfull forundersøkelse fra kjøperens side. Hovedregelen er at dersom kjøperen har undersøkt tingen før kjøpet, kan han ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde ha oppdaget ved undersøkelsen. Det samme gjelder dersom han uten rimelig grunn har latt være å etterkomme selgerens oppfordring om å undersøke den. Kjøperen kan ha rimelig grunn til å la være å undersøke tingen bl.a dersom han har god grunn til å stole på selgerens sakkunnskap eller dersom undersøkelsen vil medføre urimelig kostnad eller tidspille, f.eks fordi tingen er på et annet sted. Har selgeren tilsikret en viss egenskap, trenger kjøperen vanligvis ikke under[søke] om den er til stede. Det kan også være at kjøperen foretar en undersøkelse, men at forholdene gir ham rimelig grunn til å begrense den. Kjøperen beholder i slike tilfelle retten til å gjøre gjeldende mangler som kunne vært oppdaget ved en mer omfattende undersøkelse.»

Etter dette tek særmerknadene til lausøyrekjøpslova § 20 andre ledd ( Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 63) opp om kjøperen alltid bør ha ei plikt til å undersøkje salstingen før kjøpsavtale vert inngått, eller om ei slik plikt berre skal vere der seljaren oppmodar til det. Departementet fann ikkje der grunn til å la lausøyrekjøpslova innføre nokon slik generell plikt. Departementet finn at det heller ikkje ved avhending av fast eigedom bør innførast nokon generell plikt for kjøparen til å undersøkje eigedomen før avtale vert inngått. Rett nok kan det vere endå større grunn for ein kjøper av fast eigedom enn av ein lausøyreting til å undersøkje nærare før kjøpet, men også ved avhending av fast eigedom kan det vere grunnar til at undersøking ikkje er praktisk, t d der kjøpåren bur langt borte. Derimot gjer departementet framlegg om at plikta til å undersøkje eigedomenetter overtaking, skal vere generell, også ved forbrukarkjøp, jf lovutkast § 4-9 med særmerknader. Dessuten vil det kunne avtalast at forundersøking skal skje, utan omsyn til om kjøparen ville ha hatt rimeleg grunn til å late vere å følgje ei einsidig oppmoding om dette. § 3-11 seier ikkje noko om høvet til å inngå avtale om forundersøking, så dette kan partane også ved forbrukarkjøp gjere avtale om utan hinder av § 1-2.

Ved eigedomsal er det vanleg å halde visningar for dei som måtte vere interesserte. Ofte er det fyrst ei felles visning for fleire interesserte. Seinare kan det vere nye visningar for berre ein einskild interessert. Andre gongar får den som er interessert låne nykel for å sjå seg om på eiga hand, eller kanskje vert eigedomen nærare studert frå utsida. Alle desse døma må reknast som «undersøking» etter andre ledd. Men sjølvsagt vil formen for undersøking og dei nærare omstenda rundt denne ha mykje å seie for kva kjøparen «burde vorte kjent med». Særleg på eit tidleg stadium, t d før kjøparen enno har bestemt seg for om han eller ho vil gi bod e a, kan det ikkje krevjast mykje. Så lenge seljaren ikkje har oppmoda til undersøking, er det opp til kjøparen kva for undersøkingar han eller ho vil gjere, og det er berre omstende kjøparen burde vorte kjent med ved den form for undersøking som faktisk har skjedd, som tel med etter § 3-11 andre ledd.

Det følgjer elles av andre ledd at seljaren har det i si hand einsidig å påleggje kjøparen ei plikt til undersøking ved å oppmode til dette. Rett nok er det berre snakk om ei plikt i den meining at kjøparen kan miste retten til å gjere gjeldande noko som mangel dersom «plikta» ikkje er følgt. I utgangspunktet kan seljaren berre påleggje kjøparen det som etter skikk og bruk er ei normal undersøking på stadiet før avtale vert inngått. Samanlikna med plikta etter § 4-9 til undersøking etter at eigedomen er overteken, går plikta etter § 3-11 andre ledd normalt kortare: Før kjøparen har teke over eigedomen, vil det praktisk sett sjeldan liggje like godt til rette for undersøking. Men elles er det mykje dei same omstenda som ved § 4-9 som har innverknad på kor langt plikta går. Det vil såleis spele inn kva slag eigedom det er snakk om, kven partane er, kva eigedomen har vore brukt til eller skal verte nytta til o s b. Skal eigedomen nyttast til eit bestemt føremål av det slaget som er omhandla i § 3-2 fyrste ledd bokstav b, må ein krevje at kjøparen er meir påpasseleg.

Det følgjer ikkje av § 3-11 andre ledd at seljaren, sjølv etter særskilt oppmoding, kan gjere kjøparen forplikta til meir spesielle typer undersøking, eller spesielt nøye undersøking. I alle fall gjeld dette dersom det vil vere ei komplisert og eventuelt kostnadskrevjande undersøking. Forbrukarar bør ikkje reknast å ha plikt til undersøking som krev sakkunnig hjelp. I andre tilfelle må spørsmålet om sakkunig hjelp på kjøparsida vurderast meir konkret. Herunder vil det, innan visse grenser, spele inn om seljaren har oppmoda til særskilt undersøking av spesielle omstende. Men skal kjøparen si plikt gå svært langt, må dette vere på grunnlag av avtale og ikkje einsidig oppmoding etter § 3-11 andre ledd.

Etter departementets syn kan ein normalt ikkje krevje at ein forbrukarkjøpar undersøkjer rettsforhold som er registrerte i offentlege registre, t d grunnboka og lausøyreregisteret (det siste særleg med tanke på salspant eller utlegg i tilhøyrsleting). Ved anna enn forbrukarkjøp er det derimot meir nærliggjande å sjå dette som ei plikt for kjøparen, med unntak for dei tilfella der seljaren uttrykkjeleg

Side 95

opplyser at alt er i orden. Ei anna sak er at omstende som er direkte synbare på eigedomen i seg sjølv kan gjere at kjøparen (også ein forbrukarkjøpar) burde forstått at tredjemenn har ein rett knytt til eigedomen, t d ein vegrett over eigedomen.

Vidare meiner departementet at ein bør vere endå meir varsam med å krevje at ein forbrukarkjøpar foretek undersøking hos offentlege styresmakter, t d bygnings- og reguleringsvesen. Men også dette kan tenkjast å verte motsett utanfor forbrukarkjøpa. Særleg gjeld dette ved kjøp av ein eigedom for endring av bruken.

I utgangspunktet legg § 3-11 andre ledd opp til ei individuell vurdering av kvar kjøpår og kva for føresetnader han hadde for undersøkinga. Ved denne vurderinga av aktsemd må ein til ein viss grad likevel gå ut frå rolleforventningar, dvs det krav ein vanlegvis må kunne stille til kjøparar av den aktuelle type eigedom. Såleis må ein svært urøynd kjøpar vere ekstra varsam, og heller syte for å få hjelp av meir kunnige. Når det derimot gjeld særleg kunnige kjøparar, må ein kunne krevje meir, men likevel slik at ein framleis må sjå på kor langt omstenda totalt sett oppfordra kjøparen til bruk av kunnskapen. Dette gjeld også der kjøpåren faktisk har hatt kunnig hjelp, t d har hatt ein eigedomsmeklar eller ein takstmann med seg. Sjå elles det som er sagt ovanfor om fyrste ledd når det gjeld kven som må identifiserast med kjøparen.

Andre ledd andre punktum er meint å seie det same som lausøyrekjøpslova § 20 andre ledd siste del (siste komma). I avhendingslova vil denne reservasjonen rett nok få mindre sjølvstendig meining enn i laurøyrekjøpslova. Dette fordi § 3-11 tredje ledd om at seljaren si opplysningsplikt alltid går fyrst, vil fange opp dei fleste tilfella som elles ville gått inn under andre ledd andre punktum, sjå like nedanfor. Når departementet likevel tek med andre punktum i sitt framlegg, er dette for å gjere det klart at andre ledd fyrste punktum aldri vil gjelde der seljaren har vore grovt aktlaus uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru, anten dette er ved å ha forsømt opplysningsplikta eller ikkje. Men sjølvsagt er det her like fullt eit krav om årsakssamanheng mellom det ein klandrar seljaren for og det som er aktuelt som mangel.

Tredje ledd regulerer som nemnt tilhøvet til § 3-8 om seljarens opplysningsplikt.

Leddet inneber at seljarens opplysningsplikt alltid vil gå framfor kjøparens forundersøkingsplikt. Også § 30 andre ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg tok opp tilhøvet mellom undersøkingsplikt og opplysningsplikt, og § 3-11 tredje ledd sett saman med § 3-8 inneber som nemnt mykje det same, sjølv om det og er visse skilnader. Det er ingen direkte parallell til § 3-11 tredje ledd i lausøyrekjøpslova. Reservasjonen i lausøyrekjøplova § 20 andre ledd siste del (siste komma) for tilfelle der «selgeren har handlet grovt uaktsomt og ellers i strid med redelighet og god tro», vil rett nok ofte føre til same resultat, (jf ovanfor og Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 63 sp 2).

Sjå elles framme i avsnitt 4.7.2. om bakgrunnen for at departementet generelt legg så stor vekt på seljarens opplysningsplikt ved avhending av faste eigedom.

I lausøyrekjøpslova er det ikkje sagt noko om tilhøvet mellom seljar og kjøpår der begge kjente eller måtte kjenne eit omstende som er aktuelt som mangel, (dvs tilhøvet mellom lausøyrekjøpslova § 19 fyrste ledd bokstav b og § 20 fyrste ledd i same lov). § 3-11 tredje ledd i avhendingslova gjeld derimot også dette, jf tilvisinga i tredje ledd som også gjeld fyrste ledd. Dette og anna vert kommentert nedanfor:

Opplysningsplikt for seljaren etter § 3-8 er berre aktuell for omstende seljaren kjente eller måtte kjenne til. I tilfelle der seljaren berre har vore vanleg aktlaust uvitande, eller kanskje ikkje ein gong visste om det aktuelle omstendet, vil tredje ledd derfor ikkje gjere nokon endring i det som følgjer av § 3-11 fyrste og andre ledd. Sjå eventuelt i særmerknadene til § 3-8 og ovanfor i avsnitt 4.7.2 om omstende seljaren berre burdekjenne.

Men det er fleire vilkår i § 3-8 for seljaren si opplysningsplikt enn å kjenne eller måtte kjenne til det aktuelle omstendet. Ein må derfor alltid vurdere nærare om seljaren i det aktuelle tilfellet har opplysningsplikt som slår igjennom overfor § 3-11 fyrste og andre ledd – det er ikkje nok å vurdere seljarens kjennskap:

Har kjøparen på avtaletida faktisk kjent til det omstendet som så vert gjort gjeldande som mangel, er det i og for seg aldri grunn til å la lova hjelpe denne kjøparen. Likevel vil ikkje § 3-11 tredje ledd i seg sjølv utelukke at seljaren må svare for mangel etter § 3-8. Men dette gjeld som nemnt berre dersom seljaren visste eller måtte vite om det aktuelle omstendet, og – noko som praktisk sett er ei viktig avgrensing her – kjøparen hadde grunn til å rekne med å få opplysninga, samstundes som ein må kunne gå ut i frå at det verka inn på avtala at opplysninga ikkje vart gitt, jf vilkåra i § 3-8. I dei tilfella kjøparar faktisk veit om omstendet, vil det i praksis vere svært vanskeleg å koma fram til at dei to sistnemnde vilkåra i § 3-8 er oppfylte. Av retts- og regeltekniske grunnar har departementet derfor ikkje funne grunn til å avgrense § 3-11 tredje ledd mot dei

Side 96

tilfella der kjøparen faktisk veit om omstendet.

Og i tilfelle der kjøparen ikkje faktisk veit, men berre måtte vite om omstendet, vil det ofte vere slik at det same omstendet ikkje er omfatta av seljaren si opplysningsplikt etter § 3-8. Mest gjeld dette når heller ikkje seljaren faktisk visste om omstendet, men berre måtte vite. I slike tilfelle kan det likevel etter tilhøva vere slik at seljarens opplysningsplikt slår til. Seljarar bør nemleg generelt ha den haldninga at det er betre å seie for mykje, og også å seie det temmeleg sjølvsagte.

I tilfelle der kjøparen kjem inn under andre ledd ved å ha undersøkt eigedomen, eller etter oppmoding har unnlate undersøking utan å ha rimeleg grunn til å late det vere, vil ein derimot oftare måtte kome til at seljaren hadde opplysningsplikt dersom han kjente eller måtte kjenne til det same omstendet som kjøparen burde vorte kjent med. Men også her må dei øvrige vilkåra i § 3-8 vere til stades, og også ein motsett konklusjon kan derfor meir unntaksvis kome på tale. Det seljaren berre burde kjent, og som også kjøparen i tilfelle som nemnt i andre ledd burde blitt kjent med, vil seljaren ikkje svare for.

Tredje ledd viser ikkje til § 3-9 om uriktige opplysningar: Dermed kan ikkje kjøparen gjere gjeldande noko som ein mangel når han kjente eller måtte kjenne korleis det etter rett var, sjølv om seljaren uriktig opplyser noko anna, jf også merknadene til § 3-9. Men ein anna sak er at når seljaren seier noko uriktig, så har han eller ho samstundes late vere å gi opplysning om korleis det eigentleg er. Etter dei nærare omstenda kan dette kome inn under § 3-8, og dermed inn under den meir samansette vurderinga om samordninga av § 3-8 og § 3-11 som er omtalt ovanfor.

Kapittel 4 Kjøparens krav ved avtalebrot på seljarens side

Sivillovbokutvalet har i sitt lovframlegg kapittel IV (§§ 19 til 30) teke inn føresegner om misleghald på seljaren si side. §§ 19 til 22 gjeld forseinking og faktiske manglar ved eigedomen, §§ 23 til 27 gjeld rettsmanglar og liknande, § 28 gjeld reklamasjon, § 29 gjeld særlege vilkår for å kunne heve, og § 30 handlar om synfaring. I lausøyrekjøpslova er det gitt føresegner som på enkelte punkt meir utførleg regulerer desse rettslege spørsmåla enn det Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg gjer. Ei rekkje av desse vil også vere praktiske ved avhending av fast eigedom, og departementet har derfor funne det tenleg delvis å følgje lausøyrekjøpslova sin systematikk her.

Forseinking
Til § 4-1 Innleiande føresegn

Paragrafen er delvis ny i høve til framlegget frå Sivillovbokutvalet, men har i det vesentlege same innhald som lausøyrekjøpslova § 22. Denne er nærare omtalt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 64-65.

Forseinking frå seljarens side har ein med å gjere der seljaren ikkje gir i frå seg skøyte eller overlet bruken til kjøparen til rett tid, utan at dette står på kjøparen eller omstende denne har vågnaden for. Forseinkinga kan med andre ord anten gjelde den juridiske råderetten (skøyte) eller den fysiske råderetten (bruken), eller begge delar. Forseinking har ein med å gjere både der oppfylling i det heile tatt ikkje finn stad, og der avtala vert oppfylt, men for seint. Føresegnene i kapittel 4 fyrste del (§§ 4-1 til 4-7) gjeld alle desse formene for forseinking. § 4-1 gir berre eit oversyn, vilkåra for dei ulike rettane går fram av dei einskilde paragrafane utetter i kapittel 4.

Fyrste ledd seier kva for rettar kjøparen kan gjere gjeldande ved forseinking som nemnt. Dette er rett til å krevje oppfylling, jf § 4-2, til å heve, jf § 43, krevje skadebot, jf § 4-5, eller til å halde tilbake kjøpesummen, jf § 4-6. Opprekninga er ikkje meint å vere uttømmande. Til dømes vil §§ 6-1 og 6-2 kome inn der det dreier seg om forventa avtalebrot.

Fyrste ledd er ikkje utforma slik at dei ulike rettane utelet kvarandre. Kjøparen kan t d både halde tilbake ytinga si og krevje skadebot dersom vilkåra er til stades. I lausøyrekjøpslova er det sagt uttrykkjeleg at retten til skadebot ikkje fell bort der kjøparen også gjer andre rettar gjeldande, jf lausøyrekjøpslova § 22 fyrste ledd andre punktum. Departementet har ikkje funne det nødvendig å seie dette i avhendingslova.

Fyrste ledd er eigentleg ei rein oversiktsføresegn utan sjølvstendig materielt innhald, bortsett frå når det gjeld atterhaldet for forseinking som står på kjøparen eller omstende kjøparen har vågnaden for.

I andre ledd er det sagt at føresegnene om forseinking skal gjelde tilsvarande så langt dei høver der seljaren ikkje i rett tid oppfyller andre skyldnader seljaren har etter avtala. Sivillovbokutvalet har i sitt lovframlegg ei tilnærma lik føresegn, jf framlegget til § 19 siste ledd. Kjøparen kan såleis krevje oppfylling, skadebot eller halde tilbake kjøpesummen (eventuelt ein del av denne). I prinsippet vil han eller ho og kunne heve kjøpet såframt misleghaldet er vesentleg. Slike andre skyldnader kan t d vere å gjere arbeid for å ruste opp eigedomen (utan at dette fråtek avtala samla sett preget av å vere ei avhendingsavtale, jf § 1-1 andre ledd).

Side 97

 

Når det gjeld slike sideskyldnader som går inn under andre ledd, er det gjort unntak frå § 4-3 andre ledd som gjeld heving der kjøparen har gitt seljaren ein tilleggsfrist for oppfyllinga og fristen har gått ut. Tilsvarande unntak er gjort i lausøyrekjøpslova § 22 andre ledd. I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 65 heiter det om unntaket:

«Justisdepartementet er enig i at partene kan ha behov for klarhet med hensyn til hevingsvilkårene. Heving er imidlertid en drastisk reaksjon, og reglene om tilleggsfrist må ses i sammenheng med vilkåret om at heving som hovedregel Dåre kan kreves ved vesentlig forsinkelse. I denne forbindelse har både forsinkelsens lengde og art betydning. Det vil ikke være rimelig at kjøperen uten videre kan heve etter utløpet av tilleggsfristen, såframt den forpliktelse forsinkelsen gjelder er bagatellmessig. Etter departementets syn bør derfor hevingsretten ved brudd på sideforpliktelser alltid vurderes i forhold til hovedregelen i § 25 (1), selv om selgeren måtte ha oversittet en tilleggsfrist. Dette stemmer også med FN-konvensjonen, jf art 49 nr 1(b).»

Dei generelle føresegnene om forseinking skal gjelde «så langt dei høver». Om tilsvarande formulering i lausøyrekjøpslova heiter det i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 65:

«Departementet vil bemerke at uttrykket «så langt det passer» i seg selv gir anvisning på en vurdering av enkelttilfelle. Det er da vanskelig å gi presise, generelle retningslinjer for anvendelsen. Uttrykket er imidlertid først og fremst brukt for å markere at man ved anvendelsen av de ulike bestemmelser må ta i betraktning hva slags forpliktelse som er misligholdt. Dette får betydning f.eks etter § 23 (1) ved avveiingen av selgerens ulemper og kostnader i forhold til kjøperens interesse i oppfyllelse. På samme måte får forpliktelsens art betydning for vesentlighetsvurderingen etter § 25. Det vil si at kjøperen ikke uten videre kan heve tross lang forsinkelse dersom det bare gjelder en ubetydelig forpliktelse.

Men formuleringen «så langt det passer» gir også en indikasjon på at det kan forekomme tilfeller der noen av bestemmelsene etter en konkret vurdering ikke kan anses anvendelige.»

Til § 4-2 Rett til oppfylling

Paragrafen gjeld kjøparens rett til å halde fast ved avtala og til å krevje oppfylling av denne der det ligg føre forseinking frå seljarens side. Paragrafen har ingen parallell i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, men svarer i det vesentlege til lausøyrekjøpslova § 23. Denne paragrafen er det gjort nærare greie for m.a i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 65-68.

Hovudregelen om seljaren sin rett til å halde fast ved avtala og å krevje oppfylling av denne, følgjer av § 4-2 fyrste ledd fyrste punktum i departementets utkast til avhendingslov. Fyrste ledd andre punktum og andre ledd inneheld derimot unntak frå denne regelen. For det fyrste kan seljaren vere friteken frå oppfyllingsplikta der seljaren er hindra av omstende han eller ho ikkje kan vinne over. For det andre kan kjøparen ikkje krevje oppfylling der dette vil føre til så stor stor ulempe eller kostnad for seljaren at det står i vesentleg mishøve til kjøparens interesse i at seljaren oppfyller. Til sist er det gjort unntak der kjøparen ventar urimeleg lenge med å gjere retten til å krevje oppfylling gjeldande.

Fyrste ledd andre punktum gir som nemnt seljaren fritak frå plikta til å oppfylle avtala. Fritaksgrunnene gjeld berre oppfylling av avtala, og ikkje seljarens rett til å kome fri frå kjøparens krav om heving, skadebot og rett til å halde tilbake kjøpesummen.

Seljaren kan bli friteken frå oppfyllingsplikta «dersom seljaren er hindra av omstende som seljaren ikkje kan overvinne». Slike omstende vil t d kunne vere at eigedomen er brent ned. Om den tilsvarande føresegna i lausøyrekjøpslova heiter det i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 66:

«Selgeren er for det første fritatt fra oppfyllelsesplikten dersom det foreligger en hindring for oppfyllelse som han ikke kan overvinne. Alle forhold som rent faktisk hindrer oppfyllelse har betydning i denne forbindelse. Årsaken til hindringen er ikke avgjørende for leveringsplikten, men har naturligvis stor betydning for erstatningsansvaret. Som eksempel på et relevant hinder for oppfyllelse kan nevnes at det vareparti som tingen etter avtalen skulle tas fra blir ødelagt.

Hindringen må altså være slik at selgeren ikke kan overvinne den. I dette ligger ikke noe krav om en absolutt umulighet. Men forholdene må være slike at selgeren i alle fall på kort sikt ikke kan overvinne dem uten helt spesielle vansker. På den annen side vil ikke enhver ekstra ulempe eller kostnad utgjøre noen hindring etter bestemmelsen. I utgangspunktet er det en ordinær plikt som følger av kjøpsforholdet at selgeren skal avhjelpe følgene av slike forhold som truer med å hindre oppfyllelsen. Det kan skje f.eks ved at en ødelagt ting repareres eller erstattes med en annen. Så lenge vanskene kan unngås eller overvinnes ved alternative forholdsregler, foreligger det ingen hindring i bestemmelsens forstand. Vanskene må ausa være av kvalifisert art. Dette går også fram av de eksempler som er nevnt i NU 1984:5 s 246. Pengemangel hos selgeren vil vanligvis ikke være en relevant hindring etter § 23. Selgeren bør ikke kunne unndra seg sine plikter bare ved å vise til at han er kommet i økonomiske vansker.»

Vidare er det ein fritaksgrunn «at oppfyllinga vil føre til så stor ulempe eller kostnad for seljaren at det vil stå i vesentleg mishøve til kjøparens interesse i at seljaren oppfyller». Dette alternativet modifiserer i og for seg fyrste alternativ. I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 66 heiter det om dette:

Side 98

 

«Første ledd andre punktum inneholder også en annen fritaksgrunn. Kjøperen kan ikke kreve oppfyllelse dersom dette vil medføre så stor ulempe eller kostnad for selgeren at det står i vesentlig misforhold til kjøperens interesse i at selgeren oppfyller.

Dersom kostnadene og ulempene ved å oppfylle blir ekstremt store, kan man i og for seg si at det foreligger hindring som selgeren ikke kan overvinne. Men selv om vanskene ikke er så store, kan selgeren bli fritatt etter det andre alternativet. Bedømmelsen skjer i tilfelle ut fra en interesseavveiing, der selgerens ulemper og kostnader settes opp mot kjøperens interesse i at selgeren oppfyller. Bestemmelsen tar sikte på tilfelle der avtalebalansen er forrykket i tiden etter kjøpet. I prinsippet kan også avtaleloven § 36 tenkes å komme til anvendelse i slike tilfelle. Når det er tale om forhold som inntrer etter avtaleinngåelsen, vil det likevel være mest naturlig å anvende de kjøpsrettslige regler.

Årsaken til at oppfyllelsen er blitt mer tyngende for selgeren, er i prinsippet uten betydning for interesseavveiingen. Det avgjørende er om det foreligger et vesentlig misforhold mellom selgerens kostnader og ulemper og kjøperens interesse i at selgeren oppfyller.»

Lausøyrekjøpslova § 23 andre ledd inneheld ei føresegn om kjøparen sin rett til oppfylling der fritaksgrunnen fell bort innan rimeleg tid. Utgangpunktet etter denne er at kjøparen i desse tilfella kan krevje oppfylling.

Departementet har ikkje teke inn nokon slik føresegn i avhendingslova, då det etter departementets meining allereie følgjer av ei naturleg tolking av fyrste ledd andre punktum at fritaket berre skal gjelde så lenge grunnen til fritaket varer. Går det lang tid før grunnen til fritaket fell bort, må dette kunne føre til at oppfyllingsplikta ikkje lenger er til stades, jf prinsippet i lausøyrekjøpslova § 23 andre ledd.

Andre ledd inneheld ein passivitetsregel. Etter denne taper kjøparen retten til oppfylling dersom «kjøparen ventar urimeleg lenge med å setje fram kravet». Kva som ligg i «urimeleg lenge» vil m.a avhenge av kva slags eigedom kjøpet gjeld, og korleis seljaren har opptrådt etter at forseinkinga vart eit faktum. Det må også kunne leggjast vekt på kva slags partar ein har med å gjere. Ein må t d kunne akseptere at ein vanleg forbrukar ved kjøp av bustad- eller fritidseigedom områr seg noko lenger før han eller ho melder frå.

Til § 4-3 Heving

§ 19 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg inneheld føresegner om heving og skadebot. Utvalet sitt framlegg – og høyringsinstansane sine merknader til dette – er nærare omtalt i dei ålmenne merknadene framanfor i avsnitt 4.9.1.

Når det gjeld retten til heving, har utvalet knytt denne til vilkår om at forseinkinga anten er langvarig, eller at det er av særleg vekt for kjøparen å få råderetten over eigedomen til fastsett tid. I dette har utvalet ikkje meint å leggje noko anna enn det vanlege vilkåret for heving, d v s at misleghaldet skal vere vesentleg, sjå NOU 1979:48 s 45. Utvalet nemner og eit tilleggsvilkår for at kjøparen skal kunne heve avtala, nemleg at seljaren ikkje hadde grunn til å rekne med at forseinkinga var uvesentleg for kjøparen.

Departementet ser dei vilkåra som Sivillovbokutvalet nemner som sentrale ved vurderinga av om forseinkinga skal gi grunnlag for heving. Spørsmålet om hevingsrett bør likevel avgjerast etter ei samla vurdering der også andre omstende kan vere relevante. Departementet har derfor funne det noko uheldig å fokusere direkte på dei vilkåra Sivillovbokutvalet har gjort, og har omformulert føresegna om heving noko sett i høve til utvalet sitt framlegg. Framlegget kjem dermed i samsvar med lausøyrekjøpslova på dette punktet, jf lausøyrekjøpslova § 25 fyrste ledd.

Fyrste ledd gir kjøparen rett til å heve når forseinkinga inneber eit vesentleg avtalebrot. I dette ligg at ikkje eitkvart misleghald i form av forseinking skal gi grunnlag for heving. Kjøparen må ha «skjellig grunn» til å seie seg fri frå avtala. Om misleghaldet er vesentleg, må vurderast i kvart enkelt høve der ei rekkje moment vil vere relevante. Ved vurderinga vil for det fyrste avtala og omstende rundt denne stå sentralt. Vidare vil ein m.a sjå på kor langvarig forseinkinga er, om det er av særleg vekt for kjøparen å få råderetten over eigedomen til fastsett tid (dersom det er bruksovertakinga som er forseinka), og om seljaren hadde grunn til å rekne med at forseinkinga var vesentleg for kjøparen. Det må også kunne leggjast vekt på om kjøparen si interesse kan bøtast på anna vis, t d ved skadebot. I det heile vil altså både reint objektive og meir subjektive omstende kunne spele inn. Det er likevel ikkje eit vilkår for å kunne heve at det ligg føre subjektiv skyld på seljarens side. Men og dette kan vere eit moment ved vurderinga av om avtalebrotet kan reknast som vesentleg.

Lovframlegget i § 4-1 går ut på at det ligg føre forseinking i lova si meining dersom ikkje både bruken av eigedomen og skøyte er overlate til kjøparen i tide. Som nemnt i dei ålmenne merknadene avsnitt 4.9.1, vil det ofte ikkje vere så viktig for kjøparen å heve der han eller ho har overtatt bruken av eigedomen, men ikkje fått skøyte. Lova er likevel utforma slik at ho ikkje er til hinder for heving også i desse tilfella. Normalt skal det likevel meir til for at ein vil seie at avtalebrotet er

Side 99

vesentleg der kjøparen i tide har fått ta over bruken av eigedomen.

Det følgjer av § 4-1 andre ledd at føresegnene om forseinking gjeld tilsvarande der seljaren ikkje i tide oppfyller andre skyldnader seljaren har etter avtala. Dette fører m.a til at sjølv om både skøyte og bruken av eigedomen er overlate kjøparen i tide, så vil kjøparen i prinsippet kunne heve der det er forseinking med ei eller fleire tilleggsytingar eller andre sideskyldnader. Departementet vil understreke at ved vurderinga av om slik forseinking skal gi grunnlag for heving av heile avtala, må ein sjå avtala under eitt. For at forseinkinga skal gi rett til slik heving, må misleghaldet vere vesentleg i høve til heile avtala. Derimot følgjer det av § 4-1 andre ledd at heving (så langt det høver) kan skje med verknad berre for sideskyldnaden, dersom denne let seg skilje ut for isolert vurdering, og ein då kjem til at det isolert sett er ei vesentleg forseinking.

Det kan tenkjast tilfelle der det både ligg føre forseinking og mangel ved eigedomen. Sjølv om både forseinkinga og mangelen isolert sett ikkje kan seiast å vere vesentleg, kan dei samla sett framstå slik. Lovframlegget her er ikkje til hinder for at ein i desse tilfella vurderer avtalebrota samla.

Andre ledd gir kjøparen rett til å setje ein tilleggsfrist for oppfyllinga av avtala. Har kjøparen fastsett ein slik tilleggsfrist, og seljaren ikkje har oppfylt innan fristen, har kjøparen ein absolutt rett til å heve avtala. For at oversitting av fristen skal gi grunnlag for heving, er det eit krav om at fristen er «rimeleg». Kva som er ein rimeleg frist vil ein måtte vurdere i kvart enkelt tilfelle. Det er ikkje meininga at tilleggsfristen skal kunne nyttast til å skaffe seg hevingsrett ved minimale forseinkingar. Regelen skal derimot gi kjøparen ein rett til å kunne skjere gjennom den uvisse som oppstår når seljaren ikkje oppfyller. Ein må ta omsyn både til seljaren sine vanskar og kjøparen sine behov for å avgjere kva som er «rimeleg» frist. Det er likevel ikkje eit generelt krav om at fristen er sett så lang som det som ville vore ei vesentleg forseinking etter fyrste ledd. Ei anna sak er at det kan spele inn ved den alminnelege vurderinga etter fyrste ledd at det har vore sett ein frist, men som rett nok var for kort.

Når kjøparen gir seljaren ein oppfyllingsfrist, må fristen vere forholdsvis presis. Normalt vil fristen vere fastsett etter den tida oppfylling skulle ha skjedd. Er det allereie klart før tidspunktet for overtaking at det vil verte forseinking, er føresegna i andre ledd likevel ikkje til hinder for at fristen vert fastsett på eit tidlegare tidspunkt. Det same gjeld etter lausøyrekjøpslova § 25, jf Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 70.

Regelen i andre ledd gjeld berre der seljaren ikkje overlet bruken av eigedomen innan fristen. Har seljaren overlete bruken, men det er skøyte som er forseinka, eller andre skyldnader seljaren har etter avtala, må spørsmålet om heving vurderast etter hovudregelen i fyrste ledd. Det omstendet at kjøparen har sett ein rimeleg tilleggsfrist for overlevering av skøyte eller andre skyldnader seljaren måtte ha, vil likevel vere eit av fleire moment som vil kome inn ved vurderinga av om forseinkinga er vesentleg. At andre ledd ikkje skal gjelde for forseinking av andre skyldnader seljaren måtte ha etter avtala, er som nemnd sagt direkte i § 4-1 andre ledd.

Har kjøparen fastsett ein tilleggsfrist, har kjøparen ikkje rett til å heve på grunn av forseinkinga før fristen er ute, og det utan omsyn til om det ikkje berre er overlating av bruken som vert forseinka. Derimot er det ikkje noko til hinder for at kjøparen hever dersom seljaren seier frå om at han eller ho ikkje kjem til å overlate bruken av eigedomen innan fristen, jf andre ledd andre punktum.

I lausøyrekjøpslova § 24 er det gitt ei føresegn om førespurnad. Denne lyder:

«Dersom selgeren spør om kjøperen tross forsinkelsen vil motta levering, eller underretter kjøperen om at han vil levere innen angitt tid, men kjøperen ikke svarer innen rimelig tid etter at han har fått meldingen, kan han ikke heve om oppfyllelse skjer innen den tid som er angitt.»

§ 24 i lausøyrekjøpslova er nærare omtalt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 68. Departementet har funne ikkje å ville foreslå ein eigen paragraf om det same i avhendingslova. I utkastet § 4-3 fyrste ledd har departementet lagt opp til at spørsmålet om heving skal avgjerast etter ei samla vurdering der ei rekkje moment vil kunne vere relevante. Departementet meiner det vil høve best med dette utgangspunktet ikkje å ha ei særskild føresegn slik lausøyrekjøpslova har i § 24. Den rettslege relevansen av ein slik førespurnad frå seljarens side bør i staden vurderast etter hovudregelen i § 4-3 fyrste ledd. Departementet viser elles til den meir generelle § 6-2 om heving ved forventa avtalebrot.

Tredje ledd svarer i det vesentlege til § 29 fyrste ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. For lausøyrekjøp sitt vedkommande er det ei liknande føresegn i lausøyrekjøpslova § 66.

§ 4-3 tredje ledd vil gjelde tilsvarande ved heving som følgje av mangel (og rettsmangel m.m), jf § 4-13 tredje ledd, og vil klårt vere mest praktisk ved heving på grunn av

Side 100

mangel. Departementet har likevel valt å ta føresegna inn i den fyrste paragrafen om heving i avhendingslova.

Etter lovframlegget kan kjøparen som hovudregel ikkje heve dersom eigedomen har vorte forringa etter at kjøparen fekk vågnaden for han, jf fyrste punktum. Det er likevel viktige unntak frå dette. For det fyrste kan kjøparen heve der eigedomen er forringa ved ei tilfeldig hending. Ei tilfeldig hending kan t d vere uforskyldt brann, naturhending osb. Vidare kan kjøparen framleis heve dersom forringinga av eigedomen har si årsak i andre omstende som kjøparen ikkje svarer for. Dette vil kunne vere tilfelle der verdminken (etter at kjøparen har teke over bruken) t d kan førast tilbake til mislykka rettingsforsøk frå seljarens side. Dette siste vil berre vere praktisk der det er mangel som er grunnlag for hevinga.

I tredje ledd andre punktum siste alternativ er det gjort framlegg om at kjøparen skal kunne heve der eigedomen er forringa som følgje av «tiltak som er gjorde før kjøparen vart eller burde vorte merksam på det omstendet som ligg til grunn for hevinga». Dette vil t d gjelde forringing som følgje av alminneleg bruk av eigedomen, eller som følgje av undersøking som var nødvendig for å finne ut om eigedomen hadde mangel. Slik forringing utelet heller ikkje rett til heving av kjøp som fell inn under lausøyrekjøpslova, jf lausøyrekjøpslova § 66 fyrste ledd bokstav b og c.

Etter siste punktum i tredje ledd taper kjøparen ikkje retten til å heve dersom han eller ho svarer vederlag for den verdmink eigedomen har hatt. Om bakgrunnen for føresegna viser departementet til Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 120, idet det i det alt vesentlege er dei same omsyna som gjer seg gjeldande både for lausøyrekjøp og kjøp av fast eigedom.

Til § 4-4 Verknadene av heving

Paragrafen gjeld verknadene av heving. Sjølv om paragrafen er plassert blant føresegnene om forseinking på seljarens side, gjeld denne tilsvarande ved heving som følgje av mangel, jf § 4-13 tredje ledd, og ved heving som følgje av avtalebrot frå kjøparens side, jf § 5-3. Paragrafen svarer i det vesentlege til lausøyrekjøpslova § 64. Denne er nærare omtalt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 113-115. I Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg er det teke inn ei føresegn om m.a verknadene av heving i § 35. Det er inga vesentleg skilnad mellom dei ulike føresegnene.

Fyrste ledd slår fast at partane si plikt til å oppfylle fell bort hvis kjøpet vert heva. Dette gjeld ikkje berre sjølve hovudskyldnaden etter avtala, men også andre skyldnader partane måtte ha etter denne.

Andre ledd regulerer dei tilfella der kjøpet er heilt eller delvis oppfylt frå nokon av partane si side. I desse tilfella kan kvar av partane krevje å få tilbake det han eller ho har ytt. Seljaren må likevel akseptere å få tilbake ein forringa eigedom dersom vilkåra i § 4-3 siste ledd er til stades. Det følgjer av § 2-7 andre ledd at kjøparen – dersom kjøparen hever – har plikt til å føre forsvarleg tilsyn med eigedomen inntil han vert ført tilbake til seljaren.

Andre ledd andre punktum gir både kjøparen og seljaren rett til å halde tilbake det kvar av dei har motteke, inntil den andre gir i frå seg det han eller ho har fått. Slik tilbakehaldsrett gjeld også i høve til krav på skadebot eller rente som parten måtte ha, med mindre det vert stilt fullgod trygd for kravet, jf tredje punktum. Om den tilsvarende føresegna i lausøyrekjøpslova heiter det i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 116:

«Etter ordlyden stiller bestemmelsene ikke noe vilkår om forholdsmessighet mellom kravet og det som holdes tilbake. Særlig i forhold til tredje punktum kan dette virke urimelig. Man kan f.eks tenke seg at selgeren etter å ha hevet holder hele kjøpesummen tilbake til sikkerhet for et beskjedent erstatningskrav. Motparten har imidlertid mulighet til å avverge dette ved å stille sikkerhet for kravet. Ved at ordet «betryggende» er tatt inn i lovteksten, har man også presisert at sikkerheten må vurderes i forhold til det kravet den skal sikre. Videre vil alminnelige motregningsregler i en viss grad løse problemene, f.eks når det gjelder et rentekrav. Departementet antar likevel at det i noen tilfeller vil være naturlig å tolke bestemmelsene innskrenkende i tråd med prinsippet i § 42.»

Lausøyrekjøpslova § 42 svarer til § 4-6 om tilbakehaldsrett i departementet sitt lovutkast, sjå nedanfor.

Til § 4-5 Skadebot

Paragrafen regulerer kjøparens rett til skadebot der det ligg føre forseinking frå seljarens side. Storleiken på skadebota vert regulert i § 7-1.

I Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 19 er det gitt føresegner om skadebot ved forseinking på seljarens side. Framlegget i proposisjonen her byggjer i stor grad på lausøyrekjøpslova sine føresegnar. Om den nærare grunngivinga for dette og for framlegget her reint allment, viser departementet til avsnitt 4.9.2 framanfor. For lausøyrekjøpslova sin del er skadebot ved forseinking m.a drøfta i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 37-38 og s 72-76.

Hovudregelen følgjer av fyrste ledd fyrste punktum. Etter framlegget kan kjøparen krevje skadebot for tap som forseinkinga frå seljarens side fører med seg. Dette gjeld utan omsyn til om det ligg føre skyld på seljarens side. Her er det likevel ei viktig avgrensing, i

Side 101

det dette berre gjeld i høve til andre tap kjøparen måtte ha enn slike indirekte tap som følgjer av § 7-1 andre ledd. Når det gjeld kva som vert rekna som indirekte tap, viser departementet til lovutkastet § 7-1 med særmerknader. Ligg det derimot føre skyld på seljarens side, kan kjøpare også krevje skadebot for indirekte tap dersom vilkåra for øvrig er tilstades (årsakssamanheng og økonomisk tap m.v), sjå fjerde ledd og omtala av dette. § 4-5 er på dette punktet noko annleis utforma enn tilsvarande føresegner i lausøyrekjøpslova og handverkartenestelova, utan at det er meininga at dette skal innebere nokon realitetsskilnad. Det same som er sagt i framlegget til § 4-4 fyrste ledd fyrste punktum følgjer t d av lausøyrekjøpslova § 27 fyrste ledd, jf fjerde ledd fyrste punktum.

Etter fyrste ledd vil seljaren ikkje berre vere ansvarleg for tap som følgje av eigne handlingar, men og ansvar for tap som følgje av handlingar gjort av tilsette eller andre seljaren måtte nytte i samband med salet. Ansvaret for desse vil likevel etter fyrste ledd vere avgrensa til å gjelde tap som har årsak i handlingar (eller konsekvensane av desse) som kan seiast å liggje innanfor seljarens kontroll. Om ansvaret for andre tredjemenn kjøparen måtte nytte i samband med oppfylling av avtala, sjå andre ledd.

Plikta til å svare skadebot etter fyrste punktum gjeld ikkje der forseinkinga har si årsak i hindring som ligg utanfor seljaren sin kontroll, og som seljaren ikkje kunne rekne med på avtaletida, eller unngå eller overvinne følgjene av, jf andre punktum. Det følgjer av dette at seljaren kan verte fri for ansvar dersom det ligg føre ei hindring. Kva som skal reknast som ei hindring, er drøfta nærare i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 72 i tilknytning til lausøyrekjøpslova § 27. Her heiter det m a:

«Som nevnt i avsnitt 3.8.2 kreves det ikke at det foreligger noen objektiv umulighet i den forstand at levering i rett tid er umulig også for enhver annen selger. Selv om uttrykket «hindring» kunne tyde på at det må være faktisk umulig for selgeren å oppfylle avtalen, kan det ikke stilles fullt så strenge krav. Det kreves ikke en absolutt hindring. Det kan foreligge forhold som ikke gjør oppfyllelsen absolutt umulig, men som g] ør det så ekstraordinært tyngende å oppfylle at forholdet etter en objektiv vurdering må sies å utgjøre en hindring for oppfyllelse.

Som døme på forhold som kan utgjøre hindring for oppfyllelse av avtalen, kan nevnes krig, naturkatastrofer eller alvorlige brann- eller eksplosjonsulykker som rammer selgerens bedrift, streik, eksport- eller importforbud eller andre myndighetstiltak. Forhold av rent økonomisk art kan også i prinsippet tenkes å utgjøre hindring for oppfyllelse, f.eks ekstraordinær utgift eller prisstigning. Men det er ikke tilstrekkelig at avtalen ikke lenger er rekningssvarende, eller at det har blitt betydelig dyrere enn bereknet å oppfylle. Selger man m fast pris, må man vanligvis selv bære følgene av en uventet pris- eller kostnadsøkning. Dersom oppfylling vil medføre ulemper og kostnader som ikke står i rimelig forhold til kjøperens interesse i oppfyllelsen, kan selgeren riktignok bli fritatt fra leveringsplikten etter § 23 [§ 4-2].

Men heller ikke dette er i seg selv tilstrekkelig til å frita for erstatningsansvar etter § 27. For at det skal foreligge en hindring etter § 27, må kostnadsøkningen være så omfattende at oppfyllelse av avtalen påfører selgeren en belastning som objektivt sett ligger utenfor forutsetningene ved et kjøp av den aktuelle art.

Forhold av den art som er nevnt, er imidlertid ikke i seg selv fritaksgrunner. Det er en forutsetning at de faktisk hindrer selgeren i å oppfylle det aktuelle kjøpet. Dette må også ses i sammenheng med vilkåret om at selgeren ikke med rimelighet har mulighet for å overvinne eller unngå følgene av hindringen.»

Vidare er det eit vilkår for at seljaren skal gå fri frå ansvar at hindringa ligg utanfor seljarens kontroll. Hindring som ligg innanfor området for seljarens kontroll må seljaren derimot svare for. Innanfor seljarens kontroll ligg t d forseinking som kan førast tilbake til tilsette, eller andre seljaren svarer for, t d oppdragstakarar underlagt seljarens kontroll i den aktuelle sammenheng. Vidare vil omstende som er avhengig av seljaren sine tiltak eller handlingar liggje innanfor seljarens kontroll, t d brann som skuldast manglande vedlikehald av det elektriske anlegget i bygningen. Det same vil gjelde hindringar som har si årsak i seljaren sine økonomiske forhold. Det er derimot ikkje noko krav om at seljaren (eller nokon han svarer for) har vore aktlaus for at seljaren skal verte ansvarleg, jf det som er sagt om fyrste punktum. Ei anna sak er at ein reint faktisk lettare vil kunne sjå ei objektiv hindring som utanfor seljarens kontroll når det gjeld fast eigedom, enn om det hadde vore ein artsbestemt ting vurdert etter lausøyrekjøpslova.

Det tredje vilkåret som må vere oppfyllt for at seljaren skal vere fri frå ansvar, er at seljaren – innanfor rimelege grenser – ikkje kunne rekne med hindringa då avtala vart inngått. I særmerknadene til lausøyrekjøpslova § 27 i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 73, er det m.a sagt dette:

«[…] Selv om hindringen lå utenfor selgerens kontroll fritar den ikke dersom den var rimelig forutseelig da kjøpet ble inngått. Det avgjørende er hva man kunne vente at selgeren kunne forutse muligheten av og ta i betraktning. Kunne f.eks muligheten for en streik som vil hindre oppfyllelsen forutses og tas i betraktning på avtaletiden, kan denne hindring ikke frita selgeren for ansvar.

Hva selgeren bør ta i betraktning beror på de konkrete forhold. […]»

Side 102

 

Det siste vilkåret regulerer tilfelle der seljaren kan unngå eller overvinne ei hindring. Seljaren vert ikkje fri frå ansvar dersom han eller ho kan unngå eller overvinne hindringa. Dette følgjer allereie av at hindringa må liggje utanfor seljarens kontroll. Vilkåret har likevel ei sjølvstendig meining, nemleg der det etter at avtala vart inngått – men før oppfyllingstidspunktet – vert klart at det kan oppstå hindring før oppfyllinga.

Alle desse fire vilkåra heng nær saman. Dette gjeld særleg spørsmålet om det ligg føre ei hindring, og om ein kunne vente at seljaren hadde unngått eller kunne overvunne hindringa. Vilkåra må derfor sjåast i samanheng. Alle vilkåra må vere oppfylt for at seljaren skal gå fri frå ansvaret.

Etter paragrafen er det seljaren som må føre prov for at vilkåra for fritak frå skadebotansvar ligg føre dersom han eller ho skal kunne gå fri. Det er seljaren som har provskyldnaden og som dermed går tapande ut ved absolutt tvil. Dette er også i samsvar med lausøyrekjøpslova § 27 fyrste ledd, jf Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 74.

Andre ledd gjeld seljarens ansvar der forseinkinga har si årsak i omstende som skriv seg frå tredjemann. Som nemnt i omtala av fyrste ledd, vil fyrste ledd også gjelde ved forseinking som kan førast tilbake til seljarens tilsette eller visse andre medhjelparar. Andre ledd har likevel sjølvstendig meining i det det utvidar seljaren sitt ansvar noko i høve til det som følgjer av fyrste ledd. Seljaren vil også vere ansvarleg der forseinkinga kan førast tilbake til tredjemann som seljaren har gitt i oppdrag heilt eller delvis å oppfylle avtala, og det sjølv om det som rammar desse er utenfor seljarens kontroll. Praktisk her vil vere tredjemenn som seljaren bruker til å oppfylle sideskyldnader etter avtala. Seljaren skal t d syte for mindre reparasjonsarbeid på eigedomen før han vert overdratt til kjøparen. Overlet seljaren dette til ein handverkar, vil seljaren vere ansvarleg sjølv om hand verkarens forhold inneber ei hindring for seljaren som tilfredsstiller kravet til hindring i fyrste ledd. Seljaren går berre fri frå dette ansvaret dersom vilkåra i fyrste ledd også er oppfylt for handverkaren sin del. Det same vil gjelde i høve til andre tredjemenn seljaren må nytte for å oppfylle avtala. Årsaka til forseinkinga kan t d liggje hos leverandørar som skal levere delar til det aktuelle huset, slik som nye vindauge, dørar o s b. Med mindre det både for seljaren og leverandøren ligg føre hindring som nemnt i fyrste ledd, vil seljaren vere ansvarleg for forseinkinga.

Det er berre tredjemenn som seljaren har gitt i oppdrag «å oppfylle avtala» som vert omfatta av andre ledd. Paragrafen skil seg på dette punktet frå det som gjeld etter lausøyrekjøpslova. Etter lausøyrekjøpslova § 27 andre ledd andre punktum er seljaren generelt ansvarleg der «forsinkelsen beror på en leverandør som selgeren har brukt, eller på noen annen i tidligere salgsledd». Etter departementets syn vil ei slik føresegn rekkje for langt i høve til seljarar av fast eigedom, ikkje minst i mangelstilfella (som § 4-5 og vil gjelde for, jf § 4-14 fyrste ledd tredje punktum). Det kan ha vore svært mange tidlegare seljarar av eigedomen dersom den er av ein viss alder, og særleg dersom seljaren har hatt eigedomen ei tid før avhendinga, kan det og ha vore svært mange leverandørar av utstyr og delar til eigedomen. (Det same kan gjelde andre som har gjort arbeid på eigedomen, og ofte er desse vanskeleg å skilje frå leverandørar). Lausøyrekjøpslova § 27 andre ledd andre punktum er derfor ikkje følgt opp her. Men sjølv om kjøparen dermed har nokre mindre rettar overfor seljaren enn etter lausøyrekjøpslova på dette punktet, er dette for mangelstilfella sin del delvis kompensert i § 4-16. Etter denne kan kjøpåren gå direkte på tidlegare seljar eller annan avtalepart i same grad som krav på grunn av mangelen kan gjerast gjeldande av seljaren.

Seljaren sitt ansvar etter andre ledd vil gjelde sjølv om tredjemann sin medverknad er avtalt mellom kjøparen og seljaren.

Tredje ledd seier at seljaren er fri frå ansvar heile tida så lenge hindringa varer, men ikkje lenger. I og for seg vil dette også følgje av ei naturleg forståing av fyrste ledd. Departementet har likevel funne at dette bør seiast uttrykkjeleg slik det og er gjort i lausøyrekjøpslova, jf lausøyrekjøpslova § 27 tredje ledd. Det følgjer av føresegna at seljaren vil vere ansvarleg for den del av forseinkinga som kjem etter at hindringa er falle bort. Det er likevel ein føresetnad for skadebotansvar her at seljaren hadde plikt til å oppfylle, jf andre punktum, jf § 4-2.

Etter fjerde ledd kan kjøparen og krevje skadebot dersom forseinkinga eller tapet kan førast tilbake til skyld (aktløyse) på seljarens side (og dei allmenne vilkåra elles for skadetbot er til stades). Føresegna har fyrst og fremst meining for indirekte tap, dvs tap som kjem i tillegg til det direkte tapet som er dekt av kontrollansvaret i fyrste, andre og tredje ledd. Når det her er sagt skyld «på seljarens side», er dette gjort for å få fram at seljaren ikkje berre er ansvarleg for eiga skyld, men også for skyld frå tilsette eller andre medhjelperar som seljaren har nytta ved oppfyllinga av avtala.

Føresegna i fjerde ledd rettar seg ikkje

Side 103

berre mot skyld som måtte liggje føre på sjølve avtaletida, men også skyld på seljarens side heilt fram til etter oppfylling, så lenge denne står i samband med avhendinga.

Til § 4-6 Tilbakehaldsrett

Paragrafen gjeld kjøparens rett til å halde tilbake ein del av kjøpesummen som trygd («sikkerhet») for krav som måtte følgje av forseinkinga. Paragrafen svarer til lausøyrekjøpslova § 42 for så vidt gjeld forseinking, og departementet viser til det som er sagt om denne i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 96. Tilsvarande føresegn er teke inn i § 4-15 for så vidt gjeld mangel.

Til § 4-7 Opplysningsplikt om hindring

Paragrafen er ny i høve til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, men svarer heilt ut til lausøyrekjøpslova § 28. Sjå om denne i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 76.

Paragrafen pålegg seljaren ei plikt til å melde frå til kjøparen dersom seljaren ikkje vil kunne oppfylle avtala til rett tid. Meldinga skal innehalde opplysning om hindringa og om mogelege verknader denne kan ha med omsyn til å oppfylle avtala. Meldingsplikta vil ikkje berre gjelde der seljaren ikkje vil kunne overlate bruken til kjøparen til rett tid, men og der overleveringa av skøyte vil bli forseinka. For kjøparen kan det vere viktig så tidleg som mogeleg å få vite om forseinkinga, slik at kjøparen kan setje i verk dei nødvendige tiltaka. Vil bruken av eigedomen bli overlate til kjøparen seinare enn føresett, vil det t d kunne vere aktuelt å prøve å halde noko lenger på ein eigedom kjøparen hadde tenkt å selje, eller det kan vere nødvendig å leige ein alternativ eigedom i mellomtida. Er skøytet forseinka, vil dette kunne skape vanskar med omsyn til pantsetjing av eigedomen og dermed med å få utbetalt lån. Rett nok vil kjøparen ofte ikkje ha plikt til å utbetale kjøpesummen før det er gitt skøyte. Melding om forseinking med skøytet kan likevel spare kjøparen for unødvendig beredskapsprovisjon e l til ein långivar.

Brot på opplysningsplikta kan føre til skadebotansvar for seljaren for det tap som kjøparen lid som følgje av at han eller ho ikkje får melding i tide, jf andre punktum. Ofte vil ansvar følgje direkte av § 4-5. § 4-7 har likevel ei sjølvstendig meining i dei tilfella der hindringa er av ein slik karakter at seljaren er friteken frå ansvar etter § 4-5.

Vilkåra for skadebotansvar er for det fyrste at kjøparen ikkje har fått melding om hindringa innan rimeleg tid. Utgangspunktet for fristen er det tidspunktet seljaren vart kjent med, eller burde vorte kjent med hindringa. Kva som ligg i rimeleg tid, må avgjerast etter ei konkret vurdering. Normalt må ein kunne krevje at seljaren raskt sender melding. For det andre er det eit vilkår for ansvar at kjøparen kunne unngått tapet om han eller ho hadde fått melding i tide.