Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) om avhendingsloven (Del III)

Se del I
Se del II
 
Manglar
Til § 4-8 Innleiande føresegn

Paragrafen er delvis ny i høve til framlegget frå Sivillovbokutvalet, men svarer i det vesentlege til lausøyrekjøpslova § 30. Framlegget til § 4-8 korresponderer med § 4-1, den innleiande føresegna om forseinking, og departementet viser til særmerknadene til § 4-1.

Det ligg føre ein mangel dersom det er feil ved eigedomen ut over det som er tillete etter avtala og lova når vågnaden for eigedomen går over på kjøparen, jf § 3-1 andre ledd. Etter § 2-4 andre ledd går vågnaden over på kjøparen når kjøparen har teke over bruken av eigedomen. Hvis kjøparen nektar å ta over bruken, og han eller ho har rett til dette fordi det ligg føre avtalerot på seljarens side, er det derimot som utgangspunkt reglane om forseinking og ikkje manglar som er aktuelle. Det same gjeld dersom kjøparen bruker retten sin etter § 4-15 til å halde tilbake ein del av kjøpesummen utan å gå utover grensene for denne retten, og seljaren deretter nektar å overlate bruken til kjøparen.

Fyrste ledd inneheld eit oversyn over dei rettane kjøparen kan gjere gjeldande der det hefter ein mangel ved eigedomen. Skildnaden på fyrste ledd i § 4-1 og fyrste ledd i § 4-8 kjem av at ein har med to ulike typar avtalebrot å gjere. Av dei rettane kjøparen kan gjere gjeldande der det ligg føre ein mangel ved eigedomen, nemner § 4-8 fyrste ledd retting, prisavslag, heving og skadebot, og å halde tilbake kjøpesummen. På same vis som i § 4-1 er opprekninga ikkje meint å vere uttømmande, og føresegna seier ikkje noko om i kva grad dei ulike alternativa utelet kvarandre.

Andre ledd svarer innhaldsmessig heilt ut til andre ledd i § 4-1, og departementet viser til særmerknadene til § 4-1.

Til § 4-9 Kjøparens undersøking etter overtaking

Paragrafen er ny i høve til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, men svarer til lausøyrekjøpslova § 31 fyrste ledd.

§ 3-11 andre ledd regulerer verknadene av at kjøparen har undersøkt – eller er oppmoda til å undersøkje – eigedomen før avtale vert inngått. I desse tilfella vil kjøparen kunne miste retten til å gjere gjeldande som mangel noko som kjøparen oppdaga eller burde ha

Side 104

oppdaga ved undersøkinga. Sjå nærare i merknadene til § 3-11. § 4-9 derimot gjeld undersøking av eigedomen etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen. Brot på denne «plikta» har i seg sjølv inga direkte verknad. Meininga med § 4-9 er fyrst og fremst å vere ei oppmoding til kjøparen om ikkje å halde seg passiv etter å ha fått rådvelde over eigedomen. Men dersom kjøparen likevel er passiv, vil dette etter omstenda kunne føre til at det vert reklamert for seint, jf § 4-19. I så fall har kjøparen tapt retten til å gjere krav gjeldande, sjølv om retten ikkje allereie var falt bort etter § 3-11. (I samband med reklamasjon kan det og spele inn dersom seljaren har undersøkt eigedomen i tida mellom avtale vart inngått og før bruken vart overteken, sjølv om det på det stadiet ikkje vil vere noka «plikt» til undersøking.)

Etter § 4-9 har kjøparen ei plikt til å undersøkje eigedomen etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen. Fyrst frå dette tidspunktet vil kjøparen ha høve til å undersøkje eigedomen nærare utan å ha særskilt avtale om noko anna. Det er ikkje noko krav om at kjøpåren faktisk har teke eigedomen i bruk. Avgjerande vil vere om eigedomen er stilt til kjøpåren sitt rådvelde. Kor raskt kjøparen må foreta undersøkinga etter bruksovertakinga, vil avhenge av ei rekkje omstende. Her må det m.a leggjast vekt på kva slags eigedom det dreier seg om. Er det t d ein stor jordbrukseigedom med mange bygningar, stort forretningsbygg eller industrieigedom, vil det kunne ta noko tid før tilfredsstillande undersøking er gjennomført. Men i slike høve må ein og kunne forvente at kjøparen raskt tek skritt og eventuelt får hjelp til undersøkinga. Det må elles og kunne leggjast vekt på forhold på kjøparens side, t d at kjøparen bur langt vekk frå eigedomen og at det derfor vil kunne ta noko tid før undersøkinga vert gjennomført.

Paragrafen seier ikkje noko nærare om kva slags undersøking kjøparen har plikt til å foreta, anna enn at han eller ho skal «undersøkje eigedomen slik god skikk tilseier». Kva som ligg i dette, vil også her m.a avhenge av kva slags eigedom kjøpet gjeld, kven som er partar i avtala (sjå neste avsnitt om forbrukarkjøparar), kva eigomen har vore brukt til, eller skal bli nytta til o s b. Er det t d ein industrieigedom som skal nyttast til bestemte føremål, vil ein måtte kunne stille forholdsvis strenge krav til undersøkinga når det gjeld dei tilhøva ved eigedomen som har mykje å seie for denne utnyttinga.

I lausøyrekjøpslova gjeld den tilsvarande paragrafen ikkje ved forbrukarkjøp. Dette inneber ikkje at forbrukaren sin rett til å gjere mangelen gjeldande ikkje kan falle burt pga for sein reklamasjon når han eller ho ikkje har, men burde ha oppdaga mangelen, jf lausøyrekjøpslova § 32 fyrste ledd. Ei uttrykkjeleg undersøkingsplikt – slik lausøyrekjøpslova § 31 statuerer – fann ein likevel at kunne vere for strengt i ein del typiske forbrukarkjøp som gjeld lausøyre. Ved forbrukarkjøp av fast eigedom vil eigedomen derimot så og seie alltid representere ein stor kostnad for kjøparen. Kjøpåren skal så godt som alltid ha ei nær tilknyting til eigedomen for ei kortare eller lengre tid, vanlegvis som bustad eller som fritidseigedom. Forbrukarkjøparen vil derfor ha ein betre grunn til å undersøkje om eigedomen er i samsvar med det som måtte vere avtalt eller føresett, enn det han eller ho ofte vil ha ved eit ordinært lausøyrekjøp. Som før nemnt, er føremålet med paragrafen å få fram at kjøparen ikkje kan vere heilt passiv. Dette føremålet gjer seg også gjeldande ved forbrukarlqøp. Departementet har derfor kome til at det ikkje bør gjerast noko særskild unntak frå denne føresegna der kjøparen er forbrukar. Departementet vil likevel understreke det som er nemnd ovanfor om at undersøkingsplikta si rekkevidde m.a vil avhenge av kva slags partar avtala gjeld for. Normalt vil ein måtte stille mindre krav til undersøking ved forbrukarkjøp enn der ein har med t d profesjonelle eigedomsoppkjøparar eller andre næringsdrivande å gjere. Ved kjøp av bustad- eller fritidseigedomar kan ein normalt ikkje krevje at ein vanleg forbrukarkjøpar hentar inn sakkunnig hjelp til undersøkinga. Sjølv om § 4-9 også gjeld ved forbrukarkjøp, vil det derfor i realiteten ikkje vere så stor skilnad frå det som er lausøyrekjøpslova sitt utgangspunkt.

Til § 4-10 Retting av manglar

Som det går fram av overskrifta, gjeld paragrafen retting av manglar. Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om føresegner om retting i § 21. Om denne, og meir allment om retting av manglar, viser departementet til avsnitt 4.9.4 framanfor.

Paragrafen gjeld berre retting av mangel, og ikkje «omlevering» slik som lausøyrekjøpslova §§ 34 til 36. Ein fast eiegdom vil så godt som alltid ha slike eigenskapar at han ut frå dei føresetnadene partane har ikkje vil kunne erstattast med ein annan. Rett nok kan det tenkjast tilfelle der eigedomar vil kunne vere tilnærma like, t d der det er ei rekkje like eigarseksjonar, eller eit bustadfelt med fleire like typehus. Visse skilnader vil det likevel alltid vere, t d med omsyn til utsikt, tilgang på sol osb. Praktisk sett vil dessutan talet på alternativ alltid vere meir avgrensa enn ved dei typiske artsbestemte (genus) lausøyrekjøpa, og seljaren har gjerne alt andre kjøparar til dei

Side 105

alternative eigedomane. Ut frå den spesielle karakteren ein fast eigedom vil ha, har departementet derfor ikkje funne det på sin plass med ei føresegn verken om rett eller plikt til omlevering e l. Dette får i så fall vere opp til partane å avtale i det einskilde tilfelle.

Fyrste ledd gjeld seljarens rett til å kunne krevje å få foreta retting av mangelen. Dermed kan krav pga mangelen verte avskore. Seljaren kan krevje å få foreta retting av mangelen dersom rettinga ikkje vil innebere ei urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen heller ikkje elles har særleg grunn til å motsetje seg rettinga. Rettinga kan anten skje av seljaren sjølv, av seljaren sine tilsette eller andre seljaren måtte gi i oppdrag å utbetre mangelen.

Om rettinga vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, vil måtte byggje på ei konkret vurdering i det einskilde tilfelle. Ulempa kan t d vere urimeleg dersom kjøparen må flytte vekk frå eigedomen mens rettinga vert utførd. Er det klart at forsøket på retting har små sjansar for å lukkast, skal det ikkje så mykje til av ulempe før ho vil vere «urimeleg». Eit anna døme på ei urimeleg ulempe er at kjøparen må vente lenge før rettinga vert utførd, eller at sjølve rettingsarbeidet vil ta lang tid slik at større eller viktige delar av eigedomen ikkje kan brukast i ventetida.

Det neste vilkåret er at kjøparen heller ikkje elles har særleg grunn til å motsetje seg rettinga. Døme på tilfelle der kjøparen kan ha slik særleg grunn, kan vere der det har vore slikt rot og sommel frå seljarens side tidlegare, anten i samband med gjennomføring av salet eller særleg ved tidlegare forsøk på retting, at det ikkje lenger er rimeleg grunn til at kjøparen skal måtte akseptere nye forsøk frå seljarens side.

I Sivillovbokutvalet sitt framlegg til § 21 fyrste ledd fyrste punktum er det teke inn som eit særskilt vilkår for seljarens rett til retting at rettinga kan utførast i rimeleg tid etter at kjøparen har sagt frå om mangelen. Departementet har ikkje funne det nødvendig å ta med eit slikt uttrykkjeleg vilkår her. Tidsmomentet vil for det fyrste kome inn ved vurderinga av om rettinga vil innebere ei urimeleg ulempe for kjøparen. For det andre vil tidsmomentet kunne kome inn ved vurderinga av om kjøparen elles har særleg grunn til å motsetje seg arbeidet. Sjølv om rettinga i og for seg ikkje vil føre til urimeleg ulempe for kjøparen, kan det tenkjast at det anten har gått så lang tid, eller det vil gå så lang tid før arbeidet vert utført, at dette i seg sjølv er ein slik særleg grunn som gjer at kjøparen må kunne motsetje seg arbeidet. Vidare er det sagt uttrykkjeleg i tredje ledd at rettinga skal skje innan rimeleg tid etter at kjøparen har gjort mangelen gjeldande. Sjå nærare om dette nedanfor.

Sjølv om seljaren rettar ein mangel, kan det vere aktuelt også å krevje t d skadebot pga forseinking, eller t d prisavslag dersom mangelen berre vert delvis retta.

I lovframlegget her er lausøyrekjøpslova si føresegn om «uten risiko for at kjøperen ikke får dekket sine utlegg av selgeren», ikkje teke med. Departementet meiner at dette vil verte fanga opp av vilkåret om at «og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga». Fyrste ledd utelet likevel ikkje at kjøparen i nokre tilfelle må finne seg i å forskuttere mindre utgifter. Om kven av partane som til sist skal bere kostnadene ved rettinga, sjå tredje ledd og merknadene til dette.

Andre ledd regulerer kjøparens rett til å krevje retting. Kjøparen er ikkje gitt ein generell rett til å krevje retting. Retten er avgrensa til å gjelde ved sal der seljaren har ført opp hus eller anna innretning på eigedomen for sal. Om bakgrunnen for dette, visest det til avsnitt 4.9.4 framanfor. Sjå og § 1-1, særleg andre ledd, med særmerknader, og generelt framme i avsnitt 4.3.8, om kor langt avhendingslova i det heile tatt vil gjelde for desse tilfella.

Fyrste vilkåret for at kjøparen skal kunne krevje retting er at kjøpet gjeld ein eigedom der «seljaren [har] ført opp hus eller anna innretning for sal». Regelen vil gjelde der seljaren (anten sjølv eller etter hjelp frå t d ein byggmeister) har ført opp hus eller anna innretning med tanke på sal. Likeiens vil regelen gjelde der ein entreprenør har kjøpt opp eit tomteområde og byggjer dette ut for sal. Regelen er likevel ikkje avgrensa til berre å vere ei plikt for entreprenørar e l. Derimot vil regelen ikkje gjelde for samansett avtale om kjøp av og arbeid på fast eigedom. Her følgjer det av framlegget til § 1-1 andre ledd at lova ikkje vil gjelde for entreprisedelen av avtala, sjå elles tilvisingane nemnt like ovanfor.

Det neste vilkåret for at kjøparen skal kunne krevje retting, er at rettinga kan skje utan å valde seljaren urimeleg kostnad eller ulempe. Om det tilsvarande vilkåret i lausøyrekjøpslova § 34 fyrste ledd er det m.a sagt dette i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 83-84:

«Vilkåret for at kjøperen skal kunne kreve retting, er at det kan skje uten å volde urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Hva som er urimelig kostnad eller ulempe må avgjøres konkret ut fra en samlet skjønnsmessig vurdering. Som påpekt av Mekaniske Verksteders Landsforening kan et slikt kriterium tenkes å skape tvister. Vurderingen er likevel ikke særlig forskjellig fra vurderingen i tilknytning til andre

Side 106

 

bestemmelser, f.eks når det gjelder hva som er «rimelig tid» for reklamasjon eller hva som er «vesentlig mislighold». Etter departementets syn er det vanskelig å komme fram til noe mer presist kriterium som samtidig gir tilfredstillende resultater i de fleste konkrete tilfeller. Departementet har likevel merket seg at flere høringsinstanser har tatt opp konkrete tolkingsproblemer i tilknytning til arbeidsgruppens utkast, og vil kommentere disse noe nærmere nedenfor.

Selgerens plikt til å foreta avhjelp beror på den ene side av de tekniske og praktiske muligheter til dette. Både mangelens art og selgerens sakkunnskap kan ha betydning i den forbindelse. Selgere som er næringsdrivende vil ofte ha egne serviceapparater beregnet på utbedring av mangler o l. og vil da lettere bli ansett pliktige til å avhjelpe enn andre selgere. Det er imidlertid ikke noen forutsetning for avhjelpsplikten at selgeren har et slikt apparat, forutsatt at han likevel kan få utbedret mangelen uten særlig ulempe. Mangelen kan f.eks være helt kurant å avhjelpe uten noen videre sakkunnskap, eller det kan være slik at selgeren har gode muligheter for å engasjere andre til å avhjelpe mangelen. Det kan derfor ikke sis generelt at plikten til avhjelp bare gjelder for næringsdrivende. Som eksempel kan nevnes at en privatperson selger sin bu. I strid med avtalen blir bilen levert uten at varseltrekanten følger med. Har selgeren varseltrekanten liggende heime, er det neppe tvil om at han har plikt til å avhjelpe mangelen. Siden dette er en kurant del å skaffe fra en bilrekvisitaforretning, vil han også kunne ha plikt til å kjøpe en ny trekant dersom det viser seg at den gamle er kommet bort. I mange slike tilfelle vil det imidlertid være lettere for kjøperen å rette mangelen selv og kreve erstatning fra selgeren, og da må kjøperen finne seg i å gjøre dette.

Selv om det i og for seg rent praktisk lar seg gjøre å reparere mangelen, kan det tenkes at utgiftene ved dette blir så store at det må anses urimelig å forlange at selgeren skal foreta avhjelp. Det kan f.eks være tilfelle dersom kjøperen bor langt unna selgeren, og selgeren er avhengig av å sende sine folk til kjøperen for å foreta retting. Om kjøperen har bodd på samme sted hele tiden eller har flyttet etter at kjøpet ble inngått, har i denne forbindelse ingen betydning. At kjøperen bor på et annet sted kan også gjøre det praktisk vanskelig å avhjelpe. Selgerens plikt til å avhjelpe avhenger av om kostnadene og ulempene samlet sett må anses urimelige.

Tilsvarende vil selgeren kunne bli fritatt for kravet om avhjelp dersom det medfører urimelig mye arbeid i form av demontering og innmontering eller reparasjon.

Derimot blir selgeren ikke uten videre fri fra kravet bare fordi det koster mye å skaffe deler eller tilbehør som skulle ha fulgt med i henhold til avtalen. Er en bil solgt uten at fire vinterhjul blir levert med bilen slik det var avtalt. kan ikke selgeren nekte å skaffe disse bare fordi de er dyre i innkjøp. Selgeren kan i denne forbindelse ikke gjøre gjeldende utgifter som han i alle tilfelle ville natt om tingen var levert mangelfri. Men dersom det var forutsatt levert fire brukte hjul, har selgeren selvsagt ikke plikt til å skaffe fire nye i steden. Er det ikke med rimelighet mulig å skaffe fire hjul i den stand som forutsatt, må kjøperen nøye seg med erstatning eller prisavslag.»

Departementet vil også vise til at den praksis som finst i entrepriseforhold, mai tilknyting til standardkontrakten NS-3401 («Alminnelige kontraktsbestemmelser om utførelse av bygg- og anleggsarbeider») pkt 25.1, jf pkt 25.4, og kan tene som rettleiing.

Etter andre ledd har kjøparen berre krav på at seljaren foretek retting av dei manglane ved husa eller innretningane som er ført opp for sal. Er det på eigedomen t d andre hus eller innretningar som ikkje er ført opp for sal, men som har stått på eigedomen i lang tid, kan kjøparen ikkje krevje retting av mangel som måtte hefte ved desse. Heller ikkje kan kjøpåren krevje retting etter andre ledd når det gjeld andre manglar på eigedomen utanom desse husa eller innretningane, t d mangel ved vasskjelda.

Hvis seljaren ikkje har plikt til å rette, står kjøpåren tilbake med dei andre misleghaldsrettane. Særleg vil skadebot og prisavslag kunne vere aktuelle, men også heving hvis vilkåra for øvrig er til stades. Krav på prisavslag eller skadebot er ikkje utelukka sjølv om seljaren har retta, men kravets omfang vil som oftast verte påverka.

Etter tredje ledd fyrste punktum skal rettinga skje innan rimeleg tid etter at kjøparen har gjort mangelen gjeldande og har gjort det mogeleg for seljaren å rette. Vilkåret gjeld både der kjøparen har ein rett til å krevje retting (andre ledd) og i tilfelle der seljaren nytter retten sin til å foreta retting (fyrste ledd). Føresegna er i samsvar med handverkartenestelova § 24 tredje ledd. Same realitet følgjer for øvrig av lausøyrekjøpslova § 37 fyrste ledd.

Tredje ledd andre punktum regulerer kven av partane som skal bere kostnadene ved rettinga. Både når kjøparen krev retting og når rettinga finn stad fordi seljaren nytter retten til å foreta retting, skal seljarenbere kostnadene. At rettinga skal skje for seljarens rekning, vil seie at seljaren skal bere alle kostnadene med rettinga. Dette vil for det fyrste gjelde kostnader seljaren sjølv måtte ha i samband med at mangelen vert retta, t d utgifter til materialar, arbeidshjelp og utgifter til klargjering av eigedomen før og etter rettinga. Seljaren vil vidare måtte bere nødvendige utgifter kjøparen måtte ha hatt i samband med rettinga, t d utgifter til transport av ting som skal reparerast. Sjølv om retting praktisk sett ikkje kan gjennomførast utan at delar av eigedomen vert betre enn dei etter avtala skulle vore, t d ved at mangelfulle vassrøyr vert bytt ut med nye, kan ikkje seljaren krevje at kjøparen skal betale for meirverdien. Men dette er eit omstende som tel med ved spørsmålet om rettinga vil valde seljaren slik kostnad eller ulempe at han eller ho i det heile ikkje har plikt til retting.

Side 107

 

Som alt nemnt, må kjøparen likevel til tider finne seg i måtte forskuttere enkelte kostnader som rettinga fører med seg. T d kan det vere at kjøparen må leige ein ting eller husrom mens delar av eigedomen vert retta. Til sist er det likevel seljaren si plikt å svare for desse kostnadene og. Kjøparen vil rett nok ha ei plikt til å avgrense kostnadene slik som god skikk tilseier.

I fjerde ledd fyrste punktum går det fram at kjøparen kan krevje prisavslag etter § 4-12 eller heving etter § 4-13 dersom mangelen ikkje vert retta. Etter andre punktum mistar kjøparen desse rettane dersom han eller ho ikkje tek i mot seljaren sitt tilbod om retting der seljaren har rett til retting etter fyrste ledd. Kjøparens rett til skadebot vert derimot ikkje omfatta av fjerde ledd, så denne retten vil framleis gjelde sjølv om kjøparen utan god nok grunn nektar seljaren å rette. Men sjølvsagt kan slik nekting spele inn ved utmålinga av ei eventuell skadebot. Framlegget til fjerde ledd fyrste og andre punktum svarer innhaldsmessig til lausøyrekjøpslova § 37 fyrste ledd, og departementet viser for så vidt til det som er sagt om dette i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 89-90.

Tredje punktum svarer til lausøyrekjøpslova § 34 tredje ledd, og det kan visast til den nærare omtalen i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 86-87. Skadebot for tap pga mangel kan kjøparen krevje etter § 4-14 jf § 4-5, og slik skadebot vil ofte dekkje det same som skadebot etter § 4-10 fjerde ledd. Men i § 4-14 jf § 4-5 er det snakk om såkalla kontrollansvar og skyldansvar. § 4-10 fjerde ledd tredje punktum gir derimot ein heilt objektiv erstatningsregel, d v s ein regel som gjeld utan avgrensing av slike vilkår som i § 4-14 jf § 4-5. Men den objektive regelen i § 4-10 fjerde ledd vil berre gjelde forsvarlege kostnader til retting, ikkje anna tap. Dessutan er det ein grunnføresetnad at seljaren hadde rettingsplikt etter andre ledd, jf tredje ledd som ikkje er oppfylt.

§ 4-10 vil ikkje berre gjelde for faktiske manglar, men og for rettsmanglar. Det er likevel gjort unntak frå kjøparens rett til å krevje retting etter andre ledd i rettsmangelstilfella. Det er gjort nærare greie for bakgrunnen for dette i særmerknadene til § 4-17 fyrste ledd.

Til § 4-11 Melding om krav på retting

Paragrafen svarer til regelen i lausøyrekjøpslova § 35 om melding om krav på retting. Denne er det gjort greie for i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 87.

Paragrafen inneheld ein særskild reklamasjonsregel for krav på retting. Etter denne må kjøparen gi melding om at han eller ho krev retting av mangelen samstundes med reklamasjon etter § 4-19, eller i rimeleg tid etter dette. Kva som skal reknast som «rimeleg tid», vil avhenge av ei konkret vurdering i det einskilde tilfelle der ein m.a kan leggje vekt på kva slags eigedom kjøpet gjeld, kva slags partar ein har med å gjere osb.

Etter siste punktum vil kjøparen likevel kunne krevje retting dersom seljaren «har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru». Formuleringa er den same som m.a i §§ 4-13 andre ledd og 4-19 siste ledd, og vert å forstå på same måte.

Paragrafen gjeld berre i høve til dei tilfella der kjøparen kan krevje retting, jf § 4-10 andre ledd, og – naturlegvis – ikkje der dette berre er ein rett for seljaren og inga plikt (§ 4-10 fyrste ledd).

Til § 4-12 Prisavslag

Paragrafen regulerer kjøparens rett til prisavslag der det heiter mangel ved eigedomen. Når det gjeld den nærare bakgrunnen for paragrafen, viser departementet til avsnitta 4.9.2 og 4.9.3 framanfor.

Vilkåret for at kjøparen skal kunne krevje prisavslag er at det ligg føre ein mangel ved eigedomen, og at denne mangelen utgjer eit verdiminus. Dessutan må kjøparen ikkje utan god nok grunn ha avvist retting, jf § 4-10 fjerde ledd andre punktum. Kjøparen må heller ikkje ha heva avtala. Om når det ligg føre ein mangel, viser departementet til det som er sagt i kapittel 3 i lovutkastet, og særmerknadene til paragrafane der. Det er ikkje noko krav om at mangelen skal vere vesentleg, eller ha si årsak i noka form for aktløyse eller anna klanderverdig åtferd frå seljarens side.

Det kan vere ulike måtar å berekne prisavslaget på. Etter lausøyrekjøpslova § 38 skal prisavslaget fastsetjast slik at det skal gjerast eit forholdsmessig avslag i kjøpesummen. I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 90 heiter det m a:

«Forholdet mellom den nedsatte og den avtalte pris skal tilsvare forholdet mellom tingens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Har kjøperen fått tingen til under markedsverdien, skal han altså ikke ha et prisavslag som fullt ut tilsvarer verdireduksjonen. Omvendt vil en kjøper som har betalt overpris få et større prisavslag enn verdireduksjonen.»

Lausøyrekjøpslova § 38 er her i samsvar med det som gjaldt etter den gamle kjøpslova.

For fast eigedom sin del har prinsippet om eit forholdsmessig avslag i kjøpesummen ikkje vore festna i rettspraksis, sjå t d Augdahl, «Den norske obligasjonsretts almindelige del» (1978), s 184, note 9.1 rettspraksis finn ein døme på at retten har nytta ulike måtar for å

Side 108

fastsetje prisavslaget. Prisavslaget har t d vore fastsett ut frå kva det vil koste å rette mangelen (refusjon av rettingskostnadene). I andre tilfelle har avslaget vore sett til verdminken på eigedomen som følgje av mangelen. Ein tredje variant har vore å leggje til grunn ei skjønnsmessig vurdering av kva ein måtte forvente at kjøparen ville ha betalt dersom han eller ho hadde vore kjent med mangelen då avtala vart inngått. Dette er nærare omtala av Løken, «Mangler ved eiendomssalg» (1985), s 114-117.

Prinsippet i lausøyrekjøpslova om forholdsmessig avkorting i kjøpesummen sikrar i stor grad balansen i avtaleforholdet. Ulempa med denne fastsetjingsmåten er at den ikkje er like lett å nytte der tingen ikkje har nokon klår marknadsverdi, noko som ofte vil mangle for fast eigedom sin del. Departementet meiner likevel at utgangspunktet bør vere ei forholdsmessig avkorting av kjøpesummen også der det dreier seg om mangel ved fast eigedom. Ein slik berekningsmåte sikrar i størst grad det føremålet prisavslaget skal fremje, nemleg balansen mellom seljaren og kjøparen si yting. Men der det vil vere vanskeleg å finne fram til ein marknadsverdi, må ein kunne fastsetje prisavslaget ut frå eit meir skjønnsmessig grunnlag. Ved denne fastsetjinga må det t d kunne leggjast vekt på kva det vil koste å rette mangelen. I alle fall gjeld dette der ein må tru at skilnaden i marknadsverdi ville verte mykje påverka nettopp av forventa rettingskostnader.

Etter lausøyrekjøpslova § 38 skal tidspunktet for utrekning av verdigrunnlaget vere leveringstida. Departementet har ikkje teke med ei tilsvarenade føresegn i avhendingslova, i det fast eigedom oftast ikkje vil ha ein like klår marknadspris som lausøyre i mange tilfelle vil ha. Fastsetjing av prisavslag ved fast eigedom vil derfor måtte bli noko meir skjønnsmessig, og det vil då kunne vere noko uheldig å binde opp delar av vurderinga slik ei direkte tilknyting til leveringstida vil kunne gjere. Der eigedomen likevel har ein nokså klår marknadsverdi og marknadsverdien endrar seg, kan likevel prinsippet i lausøyrekjøpslova om at leveringstida skal leggjast til grunn ved utrekning av verdigrunnlaget og kunne nyttast ved prisavslag ved kjøp av fast eigedom. Tidspunkt for bruksovertaking vil her måtte svare til «leveringstida».

Prisavslag hindrar i prinsippet ikkje kjøparen i å krevje skadebot dersom vilkåra for skadebot ligg føre. Kjøparen vil likevel ikkje ha krav på skadebot for den delen av tapet som vert dekt ved prisavslaget.

Til § 4-13 Heving

Paragrafen regulerer kjøparens rett til å heve avtala.

I Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg er det i § 20 andre ledd teke inn ei føresegn om heving. Utvalet sitt framlegg er nærare omtalt framanfor i avsnitt 4.9.1, i dei allmenne merknadene. Etter Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg kan kjøparen seie seg løyst frå avtala når eigedomen er «mykje ringare enn den skal vere».

Departementet har knytta retten til heving til eit vilkår om at mangelen skal innebere eit vesentleg avtalebrot fyrst og fremst fordi dette er mest i samsvar med dei vilkåra som elles gjeld i lovgivinga med omsyn til heving. Nokon stor skilnad i realiteten vil det i dei fleste tilfella neppe vere mellom framlegget til Sivillovbokutvalet og § 4-13 i departementets lovutkast. Føresegna er for øvrig i samsvar med lausøyrekjøpslova § 39. Når det gjeld kva som nærare ligg i kravet til at mangelen skal vere vesentleg, viser departementet i hovudsak til det som er sagt om vesentlegkravet i samband med forseinking, jf særmerknadene til § 4-3 fyrste ledd.

Sivilovbokutvalet har i sitt framlegg til § 20 siste ledd teke inn ei føresegn om at kjøparen skal ha rett til heving i dei tilfella der «seljaren har fare med svik eller bore seg særleg klanderverdig åt» og eigedomen ikkje er i den stand den skal vere. Den Norske Dommerforening har i si høyringsfråsegn uttalt at ein slik regel har gode grunnar for seg. Sjå sitat teken inn i dei allmenne merknadene avsnitt 4.9.1. Noka føresegn om rett til heving når kjøparen har fare med svik eller bore seg særleg klanderverdig åt er ikkje teken inn i lausøyrekjøpslova. Departementet har kome til ikkje å ville gjere framlegg om noka slik føresegn i avhendingslova heller. I praksis vil det kunne vere vanskeleg å ta stilling til om seljaren har fare med svik eller bore seg særleg klanderverdig åt. Heller ikkje vil det alltid vere rimeleg om kjøparen skulle kunne seie seg løyst frå avtala i eitkvart tilfelle der seljaren har fare slik åt. Dette vil t d kunne vere tilfelle der sviken gjeld eit lite vesentleg omstende i samband med avtala totalt sett. Derimot vil svik eller særleg klanderverdig framferd frå seljaren si side så godt som alltid kome inn som moment av stor vekt ved vurderinga av om avtalebrotet er «vesentleg». Der det ligg føre svik eller særleg klanderverdig framferd vil kjøparen også kunne gjere gjeldande krav om skadebot etter § 4-14, jf § 4-5. Vilkåra for skadebot vil vere til stades når det ligg føre svik eller særleg klanderverdig framferd som har samanheng med eit økonomisk tap. Vidare vil heile avtala kunne vere ugyldig etter avtalelova § 30.

Side 109

 

Andre ledd inneheld ei særskild føresegn om reklamasjon. Denne er strengare enn den alminnelege reklamasjonsregelen i § 4-19. Føresegna er i samsvar med lausøyrekjøpslova § 39 andre ledd. Om denne heiter det m.a dette i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 91:

«Heving er en så vidt drastisk reaksjon at det etter departementets mening er rimelig med en særskilt reklamasjon i tillegg til den nøytrale reklamasjon etter § 32. Dette bør i prinsippet også gjelde i forbrukerkjøp. Men regelen må her brukes med en viss forsiktighet. Ikke alle forbrukerkjøpere kan ventes å kjenne kravet om særskilt reklamasjon etter § 32. I forbrukerkjøp bør det derfor ikke stilles strenge krav for å tolke en reklamasjon etter § 32 slik at den også innebærer melding om hevingskrav.»

Utgangspunktet for fristen vil normalt vere då kjøparen vart kjent eller burde vorte kjent med mangelen. I dei tilfella der anten kjøparen eller seljaren har fastsett ein særskilt frist i samband med krav eller melding om retting (§§ 4-10 og 4-11), er utgangspunktet når denne fristen går ut. Departementet gjer merksam på at kva som skal reknast som «rimeleg tid» etter andre ledd, etter tilhøva kan vere lenger tid enn kva som er «rimeleg tid» for nøytral reklamasjon etter § 4-19. Sjølv om kjøparen har reklamert fyrst mot slutten av fristen etter § 4-19, kan han eller ho derfor ha noko tid til å områ seg før det er for seint å heve etter § 4-13 andre ledd.

Etter andre punktum gjeld ikkje den særskilte reklamasjonsfristen dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru. Formuleringa er den same som m.a i § 4-11 og § 4-19 siste ledd, og vert å forstå på same måte.

Etter tredje ledd skal §§ 4-3 tredje ledd og § 4-4 gjelde tilsvarande. Desse paragrafane regulerer høvet til å heve der eigedomen har vorte forringa etter at kjøparen fekk vågnaden for den (§ 4-3 tredje ledd), og verknadene av heving. Departementet viser til det som er sagt framanfor i særmerknadene til desse paragrafane.

Til § 4-14 Skadebot

Paragrafen regulerer kjøparens rett til skadebot der det ligg føre ein mangel ved eigedomen. Paragrafen gjeld berre vilkåra for skadebot, og ikkje storleiken av denne. Dette siste vert regulert i kapittel 7.

§ 20 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg inneheld reglar om skadebot i mangelstilfella. På same måte som ved forseinking, byggjer framlegget i proposisjonen her på lausøyrekjøpslova sine reglar om skadebot. Også her vil seljaren sitt ansvar for mangelen vere ulikt alt etter arten av tapet. Seljaren vil etter framlegget ha såkalla kontrollansvar for direkte tap (fyrste ledd) og skyldansvar (culpa-ansvar) for indirekte tap (andre og tredje ledd). Det er gjort nærare greie for bakgrunnen for dette framanfor i avsnitt 4.9.2.

Fyrste ledd inneheld den generelle kontrollansvarsregelen. Utgangspunktet er skadebotansvar for seljaren, men seljaren kan verte fri frå ansvar etter dei same vilkåra som i § 4-5. Fyrste ledd inneheld også ei generell tilvising til § 4-5, noko som m.a fører til at seljaren er ansvarleg for manglar som kan førast attende til tredjemann som seljaren har gitt i oppdrag heilt eller delvis å oppfylle kjøpet, og at seljaren berre er fri frå ansvar så lenge hindringa varer. Dette er nærare omtalt i særmerknadene til § 4-5 ovanfor. Fyrste ledd fyrste punktum er utforma noko annleis enn den tilsvarande føresegna i lausøyrekjøpslova, sjå lausøyrekjøpslova § 40 fyrste ledd. Nokon realitetkilnad er ikkje tilsikta.

Når det gjeld kva som vil liggje innanfor seljaren sitt kontrollansvar, vil dette måtte byggje på ei konkret vurdering i det einskilde tilfelle. Reint allment kan det likevel seiast at ved kjøp av individuelt bestemt ting, skal det mindre til for at mangelen ligg utanfor seljaren sin kontroll, enn ved artsbestemt (genus-) kjøp. Å forstå ei avtale om kjøp av fast eigedom som noko anna enn eit individuelt bestemt kjøp, ville vere høgst særeiegent. Om lausøyrekjøpslova § 40 er det m.a sagt følgjande i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 92:

Ved kjøp av individuelt bestemte ting, f.eks Kjøp av et maleri eller en bestemt bruktbil, vil selgeren ikke ha alternative muligheter til å oppfylle. Hans muligheter for å unngå eller overvinne følgene av en hindring blir da mye mindre enn ved genuskjøp.

En skjult mangel som forelå allerede på avtaletiden vil ved individuelt bestemte kjøp som regel utgjøre en hindring utenfor selgerens kontroll. Men dersom mangelen blir synbar før leveringen, kan selgeren selvsagt bli ansvarlig dersom han da hadde mulighet til å avhjelpe mangelen. Var mangelen synbar på avtaletiden, har det også betydning om selgeren har oppfylt sin opplysningsplikt.

Er mangelen oppstått etter avtaleinngåelsen, men før vering, vil den som regel skyldes en hindring innenfor selgerens kontrollsfære, enten mangelen er synbar eller ikke. Men det gjelder ikke dersom mangelen oppsto på en måte som selgeren ikke hadde innflytelse over, f.eks en tilfeldig ytre årsak.

Ved tilvirkingskjøp vil verken tingen eller mangelen foreligge på avtaletiden. Selgeren må da som utgangspunkt svare for tilvirkingsfeil og materialfeil som er oppstått i hans foretak, enten det gjelder en ren produksjonsfeil, feil konstruksjon eller feil som følge av mangelfull planlegging og produktkontroll. Når det gjelder andre materialfeil o l, vil det ha betydning hva slags karakter materialene har og hvordan de er skaffet til veie og

Side 110

 

hvilke kontrollsystmer selgeren kan og bør bruke. Selgeren kan rimeligvis ikke uten videre svare for feil i materialer som kjøperen selv har skaffet.

Ved salg av brukte ting kan det i praksis være vanskelig å avgjøre om årsaken til en mangel ligger innenfor selgerens kontrollsfære. En skjult feil behøver dessuten ikke nødvendigvis utgjøre en mangel i slike tilfelle. Gjelder kjøpet en brukt bil som er noen år gammel, kan det ofte vise seg feil som verken kjøperen eller selgeren var klar over ved kjøpet. Er feilene ikke større enn det kjøperen måtte rekne med etter bilens alder, vil han ikke uten videre kunne gjøre dem gjeldende. Dersom feilene må sies å utgjøre en mangel, blir det avgjørende om årsaken kan anses a ligge innenfor selgerens kontroll, eventuelt om feilen kunne vært oppdaget ved selgerens kontrollsystemer. Som eksempel nevnes at selgeren har skadd visse deler i forbindelse med at han selv har reparert andre deler, eller at skaden ellers er voldt av en kontrollerbar årsak, mens tingen befant seg på selgerens verksted eller lager.

Opplysninger som selgeren gir om tingen ligger i prinsippet innenfor hans kontrollsfære. Feilaktige opplysninger om tingen fører derfor alltid til erstatningsansvar for selgeren, selv om det er faktisk umulig å skaffe en ting med de egenskaper som selgeren har oppgitt. Har selgeren opplyst at et maleri er laget av Harriet Backer, og det viser seg at maleriet er en forfalskning, blir selgeren ansvarlig selv om han var i god tro.»

Etter andre ledd fyrste alternativ er seljaren i alle høve ansvarleg både for indirekte og direkte tap der mangelen eller tapet er ei følgje av skyld på seljarens side. Føresegna har same innhald som § 4-5 fjerde ledd, men er formulert noko annleis.

Det andre alternativet gjeld del tilfella der det ligg føre ein garanti frå seljaren si side. Om den tilsvarande føresegna i lausøyrekjøps lova § 40 siste ledd bokstav b heiter det m.a følgjande i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 93:

«Hvorvidt det foreligger en garanti fra selgerens side for visse egenskaper, er i første rekke et spørsmål om tolking av partenes avtale. Det følger allerede av §§ 17 og 18 at tingen skal være i samsvar med egenskaper som selgeren har vist til og opplysninger som han for øvrig har gitt. Men ikke alle opplysninger som selgeren gir kan anses som noen tilsikring. Det må forutsettes at kjøperen på grunnlag av opplysningens betydning og måten den er gitt på hadde særlig grunn til å forutsette at tingen ikke skulle avvike fra det opplyste. Som eksempel kan nevnes at tingens egenskaper er nøyaktig spesifisert i avtalen, eller at selgeren ved markedføringen eller under kontraktforhandlingene særskilt har understreket visse egenskaper på en måte som er egnet til å skape en tillit hos kjøperen til at nettopp disse egenskaper foreligger. Er uttrykk som «tilsikring» eller «garanti» brukt i avtalen, må det selvsagt legges stor vekt på det. Men det må vanligvis kreves at garantien gjelder visse bestemte egenskaper. En helt generell anbefaling av tingen trenger ikke innebære noen «garanti» i denne forstand, selv om nettopp det ordet er brukt. Bestemmelsen tar på dette punkt ikke sikte på noen endring i forhold til gjeldende rett, jf kjøpsloven § 42 andre ledd.

Det er en forutsetning for ansvar etter bestemmelsen at avviket trå det som var tilsikret forelå allerede på avtaletiden. Selgeren blir ikke ansvarlig på dette grunnlag dersom tingen seinere blir påført skade ved et hendelig uhell slik at den ved leveringen ikke er i samsvar med tilsikringen. Men ansvar kan selvsagt komme på tale etter første ledd eller følge av meningen med tilsikringen.

Dersom tilsikring anses å foreligge og tingen avvek fra tilsikringen allerede på avtaletiden, har selgeren i utgangspunktet et objektivt ansvar både for direkte og indirekte tap. Men dette utelukker ikke at det av tilsikringen selv må inntolkes visse begrensninger i ansvaret. Det kan f.eks i en garantierklæring være inntatt et uttrykkelig forbehold for force majeure, eller det kan på annen måte gå fram at selgerens ansvar for de tilsikrete egenskaper ikke er absolutt. Det som følger av garantiens innhold vil i slike tilfelle gå foran lovens bestemmelser. Det gjelder også i forbrukerkjøp, forutsatt at ansvaret etter loven her ikke innskrenkes. »

Til § 4-15 Tilbakehaldsrett

Paragrafen gjeld kjøparen sin rett til å halde tilbake kjøpesummen (eller ein del av denne) som trygd for krav som måtte følgje av ein mangel. Tilsvarande regel gjeld for lausøyrekjøp, jf lausøyrekjøpslova § 42, og departementet viser til det som er sagt om denne i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 96. Kjøparen må prøve å rekne seg fram til kor stort krav han eller ho trur det vil verte, og kan berre halde så mykje av kjøpesummen tilbake. Eit visst slingringsmon er det rett nok rom for med den ordlyden paragrafen har fått. Om tilbakehaldsrett ved forseinking, sjå § 4-6.

I dei tilfella der eigedomen vert selt gjennom meklar, har det vore ei viss tvil om meklaren kan halde tilbake ein del av kjøpesummen når kjøparen hevder at eigedomen har mangel. Spørsmålet er nærare drøfta i motiva til lov 19 juni 1989 nr 53, sjå Ot.prp.nr.59 (1988-1989) s 45-47 med tilvisningar. I eit brev frå Justisdepartementets lovavdeling (som er sitert heilt ut i den nemnte proposisjonen) vart det gitt uttrykk for at kjøparen har tilbakehaldsrett i dei tilfella der kjøparen betaler kjøpesummen (til meklaren) før den avtalte oppfyllingstida, og det ikkje er ein føresetnad at summen straks skal overførast til seljaren. Grunngivinga for dette var at ein såg det slik at «mekleren foreløpig sitter med beløpet på kjøperens vegne og er undergitt kjøperens instruksjonsrett». I dei tilfella der tida for oppfylling var komen, meinte ein derimot at det kunne vere for seint å gjere gjeldande tilbakehaldsrett. Det heiter i brevet om dette:

Side 111

 

«Når tidspunktet for utveksling av ytelser er kommet og mekleren har utført sin kontroll i den forbindelse, synes forholdet naturlig å måtte ses slik at mekleren nå sitter med kjøpesummen på vegne av selgeren. Dette må være et naturlig motstykke til at kjøper på sin side som et ledd i utvekslingen av ytelser har fått rådighet over eiendommen. En konsekvens av dette synspunkt blir at mekleren i forhold til selgeren ikke har rett til å holde tilbake noen del av kjøpesummen fordi kjøper gjør gjeldende at påståtte mangler ved eiendommen gir ham rett til prisavslag eller erstatning fra selgeren. Kjøpesummen skal straks videreformidles til selgeren.

Dersom kjøperen skulle kunne kreve at mekleren holder tilbake hele eller en del av kjøpesummen, ville dette innebære at mekleren pålegges å ta standpunkt i en tvist mellom kjøper og selger. Han må gjøre seg opp en mening om hvorvidt kjøpers påstand er berettiget. Dette er et spørsmål som lett kan tenkes å kreve vurderinger av bl.a juridisk eller byggteknisk karakter som mekleren ikke nødvendigvis har spesielle forutsetninger for å kunne foreta.

Vi kan heller ikke se at kjøpers interesse tilsier at mekleren skal gis en tilbakeholdsrett. Dersom oppgjøret ikke hadde skjedd gjennom mekler, ville selger fått oppgjør direkte. Det ville da vært kjøperen som matte ta initiativ for å få gjennomført et krav om prisavslag eller erstatning. Gis mekler tilbakeholdsrett, veltes søksmålsbyrden over på selgeren. Vi kan ikke se noen avgjørende grunn for at kjøperen skal gis en slik sterkere stilling fordi oppgjøret skjer gjennom mekler.»

Utvalet som var nedsatt for å greie ut spørsmål kring ei ny eigedomsmeklarlov kom til same resultat, likevel med ei noko anna grunngiving, sjå Ot.prp.nr.59 (1988-1989) s 46-47, og meir utførleg, NOU 1987:14Eiendomsmegling s 76-79.

§ 4-15 i departementets utkast til avhendingslov inneber ikkje prinsipielt noko nytt i høve til gjeldande rett. § 4-15 regulerer heller ikkje direkte når kjøparen sin rett til å instruere meklaren om å halde tilbake kjøpesummen (eller delar av denne) fell bort. Dette må framleis løysast etter dei prinsippa det er gjort greie for ovanfor og i Ot.prp.nr.59 (1988-1989) s 45-47. Enkelte rettslege konsekvensar vil likevel avhendingslova ha for dessa spørsmåla: Etter framlegget til § 2-3 fyrste punktum kan kjøparen – med mindre anna er avtalt – krevje skøyte av kjøparen når kjøparen har oppfylt sine skyldnader etter avtala. Når det gjeld kjøparens rett til å overta bruken, kan kjøparen fyrst krevje dette ved tredje månadsskifte etter at avtala vart bindande, jf § 2-3 andre punktum. Betaler kjøparen til meklaren før tida for bruksovertaking er komen, og kjøparen før tida for bruksovertaking krev tinglyst skøyte – og får det -, er det deretter for seint å instruere meklaren om tilbakehald. Det same må gjelde om kjøparen sjølv skal syte for tinglysinga. Seljaren har krav på betalinga når han eller ho gir frå seg skøyte, jf § 2-3 fyrste punktum, og når kjøparen også har kravd skøyte, er det naturleg å sjå det slik at meklaren sit med pengane på seljarens vegne. Annleis må det derimot vere der kjøparen betaler utan å krevje skøyte, men likevel får det utan at dette enno var føresetnaden partane imellom. Her må det framleis vere mogeleg for kjøparen å instruere meklaren om tilbakehald, sjølv om pengane er hos meklaren. I mangel av anna avtale må kjøparen kunne la vere å krevje skøyte, for på den måten å ha intakt retten til å halde tilbake kjøpesummen. Dette siste kan likevel berre gjelde fram til tida for bruksovertaking (anten etter avtala eller etter lova) er komen, og seljaren har stilt eigedomen til rådvelde for kjøparen, t d ved at nyklane til leilegheita er levert meklaren for at meklaren skal gi dei vidare til kjøparen.

Til § 4-16 Krav mot tidlegare seljar og anna avtalepart

Paragrafen er delvis ny i høve til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, men svarer i stor grad til § 84 fyrste ledd i lausøyrekjøpslova.

Sivillovbokutvalet foreslo i sitt lovframlegg § 25 føresegner om ansvar for heimelsmennene til seljaren i vanheimelstilfella. Etter framlegget skulle kjøparen få høve til å gjere skadebotkrav gjeldande mot heimelsmennene til seljaren i tilfelle då seljaren sjølv ikkje kunne betale. I grunngivinga for paragrafen heiter det m ai NOU 1979:48 s 49:

«Den regelen utvalet her gjer framlegg om, har for så vidt eit slag motstykke for lausøyrekjøp i kjøpslova § 49 a, jf kjøpslovutkastet i § 44 tredje stykket [lausøyrekjøpslova av 1907 og NOU 1976:34]. Reglane har det til felles at dei gjev kjøparen høve til å rette skadebotkrav mot heimelsmennene til seljaren. Men dei er elles ikkje like. Ansvaret for heimelsmennene er ved lausøyrekjøp ikkje avgrensa til ansvar på grunn av rettsmanglar (vanheimel), men gjeld manglar ved salstingen i det heile. På den andre sida gjeld ansvaret etter kjøpslova berre «ved forbrukerkjøp med yrkesselger». Ansvaret for heimelsmennene ved lausøyrekjøp er altså på same tid både vidare og trongare enn det ansvaret utvalet gjer framlegg om å lovfeste for fast eigedom. Utvalet har vore inne på tanken om at det også for fast eigedom kunne vere aktuelt å la heimelsmennene til seljaren svare for fysiske manglar like så vel som for rettsmanglar. Ein har likevel ikkje funne det tilrådeleg å gjere framlegg i den lei – fyrst og fremst avdi ein slik regel lett kunne gje opphav til mange prosessar med særs vanskelege provspørsmål. Når det gjeld rettsmanglar, er det til vanleg greitt å fastslå når mangelen var der – og dermed og kven som er ansvarleg, fordi avsvaret her er objektivt. Ved fysiske manglar er stoda på dette punktet ei heilt anna.»

Side 112

 

Av høyringsinstansana er det berre Den norske Dommerforening som har uttalt seg om framlegget. I merknadene frå lagdommar Langvand heiter det:

«Utvalet har i § 25 gjort framlegg om at kjøparen på visse vilkår skal kunne g] ere ansvar gjeldande mot heimelsmennene ul seljaren når det ligg føre heil eller delvis vanheimel. Slik vilkåra for retten er utforma har regelen gode grunnar for seg. Det er såleis førsetnaden at kjøparen ikkje i utrengsmål skal kunne gå på heimelsmennene. Retten gjeld berre når det «er på det reine at seljaren ikkje kan svare skyldnaden sin etter § 23 eller § 24.» Ein sjølvsagd føresetnad er det vidare at seljaren kunne ha gjort tilsvarande krav gjeldande mot heimelsmennene. Rett nok er det slik – noko utvalet sjølv peikar på – at eit oppgjer med heimelsmennene kan bli komplisert, men denne innvendinga synest ikkje sterk nok når det på den andre sida er klårt at kjøparen elles vil bli sitjande med tapet dersom seljaren hans ikkje er søkjegod.»

For lausøyrekjøp sitt vedkommande er det no ei generell føresegn i lausøyrekjøpslova § 84 som gir kjøparen høve til å gjere mangelskrav gjeldande mot tidlegare salsledd. Om bakgrunnen for regelen heiter det m.a følgjande i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 45:

«Justisdepartementet mener det er et klart behov for å lovregulere kjøperens krav mot tidligere salgsledd. Det er etter gjeldende rett noe usikkert hvor langt adgangen går til å gjøre krav gjeldende mot selgerens heimelsmenn. Kjøpsloven § 49 a gjelder bare ved forbrukerkjøp hvor selgeren er yrkeselger. Ut over dette finnes en viss støtte i rettspraksis for slike krav, jf f.eks Rt-1976-1117 der kreditor kunne holde oppfyllelseshjelperen ansvarlig i samsvar med kontrakt som hjelperen hadde inngått med debitor.

Etter departementets mening bør retten til å gjøre krav gjeldende mot tidligere salgsledd i alle fall utvides slik at den også omfatter salg innbyrdes mellom forbrukere. Gode grunner taler for at en forbruker som handler med en annen forbruker ikke bør stilles dårligere enn den forbrukeren som har handlet direkte med en yrkeselger. For kjøperen kan det i mange tilfelle være minst komplisert å kunne gå på et tidligere salgsledd. Har tingen en mangel, kan det f.eks være hensiktsmessig å rette kravet direkte mot produsenten.

Departementet mener imidlertid også at det er rimelig å gi en generell adgang til å rette krav mot tidligere salgsledd, også for andre enn forbrukerkjøpere. Forutsetningen må være at regelen begrenses slik at kjøperen ikke får større rett enn selgeren hadde.»

Det er i dag noko uklårt i kor stor grad kjøpår av fast eigedom har rett til å gjere gjeldande mangelskrav mot tidlegare salsledd. I ein dom referert i Rt-1981-445 fekk kjøparen av fast eigedom høve til å gjere mangelskrav gjeldande direkte mot tidlegare salsledd. Fleirtalet i Høgsterett grunngav dette i avtala mellom kjøparen og seljaren, mens eit mindretal meinte at eit slikt direktekrav følgde av ulovfesta prinsipp.

Departementet meiner at det også ved kjøp av fast eigedom kan vere grunn til å gi kjøparen ein lovfesta rett til å gjere mangelskrav gjeldande mot seljaren sine heimelsmenn, og slutter seg for så vidt til den grunngivinga som er gitt for lausøyrekjøp sin del.

Framlegget til fyrste ledd byggjer på det såkalla «subrogasjonssynspunktet»; kjøparen har ein rett etter lova til å tre inn i seljaren sitt krav mot tidlegare kontraktspartar. Departementet finn ikkje grunn til å følgje systemet i lausøyrekjøpslova der lova skil mellom direktekrav kjøparen får ved å kunne tre inn i seljaren sitt krav (§ 84 fyrste ledd), og direktekrav ved å gjere gjeldande sitt eige krav (§ 84 andre ledd). Ei slik sondring er komplisert, og vil heller ikkje høve på same vis ved avhending av fast eigedom som ved lausøyrekjøp.

I motsetnad til i lausøyrekjøpslova, er kjøparens rett etter framlegget her ikkje avgrensa til krav mot tidlegare salsledd. Kjøparen er gitt ein rett til å gjere krav som følgje av mangelen gjeldande også mot seljarens andre avtalepartar. Dette kan t d vere handverkarar eller entreprenørar som har utført arbeid på eigedomen, eller lausøyreseljarar som har selt ting til seljaren som no er blitt del av eigedomen. Eit praktisk døme kan vere at seljaren har kjøpt ny takstein som er lagt på husa, og at det hefter mangel ved steinen. Hvis eigedomen deretter vert avhenda, vil kjøparen av eigedomen ikkje kunne gjere krav gjeldande i medhald av lausøyrekjøpslova mot seljaren av taksteinen, i det kjøpet av den faste eigedomen ikkje fell inn under lausøyrekjøpslova. Det synest likevel rimeleg at kjøparen i slike tilfelle skal kunne gjere gjeldande mangelskrav også mot seljaren av lausøyret. Praktisk viktig vil det også vere å kunne rette krav mot t d den entreprenøren som bygde huset. Departementet gjer derfor framlegg om at det vert teken inn ei føresegn om rett til å gjere krav gjeldande mot seljaren sine tidlegare avtalepartar generelt, og ikkje berre mot tidlegare salsledd.

Kravet mot tidlegare salsledd eller andre avtalepartar må ha sitt grunnlag i mangel. Mangel vil og omfatte rettsmangel, jf §§ 4-18 og 4-19. Derimot vil kjøparen ikkje kunne gjere gjeldande krav på grunn av forseinking. Dette er i samsvar med tilsvarande regel i lausøyrekjøpslova, jf Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 137-138, og NU 1984:5 s 381. Bakgrunnen for dette er at samanhengen mellom misleghald i eit tidlegare salsledd og misleghald på seljarens side ikkje utan vidare er like klår når det gjeld forseinking som når det gjeld manglar.

Side 113

Det kan derfor lett oppstå tvil om tidligare salsledd (og avtalepart) sitt ansvar, og om seljaren kunne ha gjort tilsvarande krav gjeldande mot desse.

Kjøparen kan gjere kravet gjeldande i «same grad som krav på grunn av mangelen kan gjerast gjeldande av seljaren». Dette inneber at kjøparen har same retten i høve til seljaren sine avtalepartar som seljaren sjølv, men heller ikkje større rett. Kjøparen kan gjere gjeldande dei same misleghaldsrettane som seljaren. Kravet mot tidlegare avtalepartar kan likevel berre gjerast gjeldande i den grad og innanfor den summen salsleddet (avtaleparten) svarer for mangelen. Vidare kan reklamasjons- og foreldingsreglane sette grenser for kjøparen sin rett til å gjere krav gjeldande. I den grad seljaren sin frist til å gjere krav gjeldande etter desse reglane er gått ut, vil dette også ramme kjøparen.

Føresegna her vil vere ufråvikeleg ved forbrukarkjøp, jf § 1-2. Dette vil derimot berre gjelde i forholdet mellom kjøparen og seljaren, d v s i siste ledd. Ei ansvarsfråskriving hos tidlegare salsledd eller avtalepartar vil kunne avskjere kjøparen sitt krav i den grad ei slik ansvarsfråskriving var gyldig mellom dei opprinnelege partane.

I andre ledd er det gitt nærare føresegner om reklamasjonfristen. For det fyrste er det slått fast at kjøparen må gjere krav gjeldande mot tidlegare seljar eller annan tidlegare avtalepart innan den reklamasjonsfristen som gjeld for krav mot seljaren. Desse fristene følgjer av §§ 4-11, § 4-13 andre ledd og § 4-19. Vidare er det eit tilleggsvilkår at reklamasjon seinast må skje innan dei reklamasjonsfrister som gjeld mellom seljaren og tidlegare salsledd eller annan avtalepart. Kva slags frister dette vil vere, vil avhenge av kva slags reklamasjonsreglar som gjeld i avtaleforholdet mellom seljaren på den eine sida og tidlegare salsledd eller annan avtalepart på den andre. Ein slik regel er ein naturleg konsekvens av at paragrafen fullt ut byggjer på subrogasjonssynspunktet.

Retts- og rådvaldsmanglar m m
Til § 4-17 Rettsmanglar m.m

Rettsmangel (vanheimel) har ein med å gjere der kjøparen ikkje får ein slik råderett over eigedomen som var forutsett, fordi seljaren ikkje eig eigedomen eller fordi det hefter særskilte rettar på eigedomen som tredjemann kan gjere gjeldande overfor kjøparen.

Sivillovbokutvalet har i sitt lovframlegg teke inn føresegner om rettsmangel i §§ 23-25. (I Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg kalt «vanheimel».) § 23 regulerer dei tilfella der det ligg føre total rettsmangel; dvs der ein annan enn seljaren var eigar av eigedomen. § 24 gjeld delvis (partiell) rettsmangel; d v s at tredjemann har avgrensa rettar i eigedomen, t d leigerett eller servitutt. § 25 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg regulerer kjøparens rett til å fremje krav mot heimelsmennene til seljaren, sjå særmerknadene til § 4-16 ovanfor. Den Norske Dommerforening har i si høyringsfråsegn uttalt seg om §§ 23 og 24:

«I §§ 23 og 24 er det gjort framlegg om reglar for kva fylgjer det skal få at det ligg føre heil eller delvis vanheimel. Slik reglane er forma følgjer dei i stor mon det som alt i dag blir lagt til grunn i rettspraksis. Det er grunn til å merke seg at dei rettsfølgjene § 23 i utkastet gjer framlegg om for heil vanheimel ikkje skal kunne fråvikast ved avtale. Det same gjeld ikkje føresegna i § 24 om delvis vanheimel. Jamvel om det ikkje er noko stort spørsmål ville det vel ha vore ein føremon om båe føresegnene vart gjort tvingande.»

Sivillovbokutvalet har i sitt lovframlegg § 24 fyrste ledd andre punktum gjort framlegg om ei særskilt føresegn der rettsmangelen er pengehefte. I framlegget heiter det at «pengehefte som ikkje er meir enn det kjøparen i tilfelle står til rest med av vederlaget, gjev likevel ikkje kjøparen rett til å seie seg løyst frå avtala med mindre seljaren har fare med svik eller bore seg særleg klanderverdig åt». Vidare heiter det i andre ledd at «det same gjeld om pengehefta er større enn restvederlaget, dersom seljaren betaler inn skilnaden innan ein månad etter at han har fått skriftleg oppmoding om det». Om dette andre leddet har Den Norske Advokatforening uttalt:

«I § 24 om delvis vanhjemmel, foreslås det i 2. avsnitt at kjøperen ikke kan heve avtalen hvis selgeren betaler inn forskjellen innen en måned etter at han har fått skriftlig oppfordring til det. Etter første ledd har kjøperen ellers rett til det.

Siden denne regel er foreslått preseptorisk vedrørende kjøp av bolig og ellers gjelder et område hvor spesielle avtalebestemmelser sjelden tas inn i kontraktene, synes selgeren for dårlig beskyttet. Han bør ha krav på at det i varselet om inndekningen står at følgen blir rett til heving, jf lovens § 24, hvis betaling ikke er skjedd innen én måned. Dessuten bør han ha anledning til å deponere et tilsvarende beløp overensstemmende med deponeringslovens regler.»

I lausøyrekjøpslova er det føresegner om rettsmanglar i § 41. I framlegget til avhendingslov har departementet valt å følgje systematikken og ordbruken («rettsmangel») i lausøyrekjøpslova. Innhaldsmessig inneber dette ein del avvik frå Sivillovbokutvalet sitt framlegg. Mellom anna inneheld departementes framlegg ikkje noko særskilt føresegn om

Side 114

heving i dei tilfella der det kviler pengehefte på eigedomen. Etter framlegget til § 4-17 vil slik rettsmangel måtte vurderast på lik line med andre rettsmanglar, slik at det avgjerande for spørsmålet om rett til heving vil vere om mangelen er eit «vesentleg avtalebrot», jf § 4-13 fyrste ledd. Advokatforeininga sine innvendingar mot Sivillovbokutvalet sitt framlegg skulle med dette falle bort. Systematikken gjer også at rettsfølgjene av både total og delvis (partiell) rettsmangel vert ufråvikelege i forbrukarkjøp, jf § 1-2 og synspunkta frå Dommarforeininga ovanfor.

§ 4-17 omfattar både total og delvis (partiell) rettsmangel, jf ordlyden «[h]ar ein tredjeperson eigedomsrett, panterett eller annan rett i eigedomen». Med annan rett er det ikkje berre sikta til leigerettar, bruksrettar, servituttar osb, men også kontraktsrettslege salsforbod, og private løysingsrettar. Også lovfeste rettar som odelsrett vil falle inn under paragrafen her, sjå dei allmenne merknadene avsnitt 4.10. Dessutan kan t d salspant som framleis heftar i ein lausøyreting som er tilhøyrsle, kome inn her. Når det gjeld offentlegrettslege rådvaldsband og byrder, vert slike normalt ikkje rekna som rettsmanglar, jf den definisjonen av rettsmangel som er attgitt innleiingsvis i merknadene til paragrafen her. Slike hefte vil imidlertid ofte kunne ha same verknad for kjøparen som der private har særskilte rettar i eigedomen, og departementet har derfor utforma ei særkilt føresegn om dette. Denne er teken inn som § 4-18.

Fyrste ledd i § 4-17 svarer innhaldsmessig til § 41 fyrste ledd i lausøyrekjøpslova, og det er meininga at desse skal ha tilnærma same innhald. Det som er sagt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) avsnitt 3.9 og i særmerknadene til lausøyrekjøpslova § 41 (s 93-95), vil ha relevans også her.

Fyrste ledd omfattar som nemnt både såkalla opprinneleg og etterfølgjande rettsmangel. Opprinneleg rettsmangel har ein med å gjere der rettsmangelen låg føre allereie på avtaletidspunktet, t d der ein servitutt kvilte på eigedomen allereie då avtala vart inngått. Etterfølgjande rettsmangel er der rettsmangelen oppstår etter at avtala er inngått, men før vågnaden går over på kjøparen. Etter at kjøpsavtale er inngått, men før kjøparen overtek bruken av eigedomen, vert det t d tinglyst ein panterett på eigedomen.

Når det i lovframlegget heiter at føresegnene om manglar gjeld tilsvarande, inneber dette at ikkje berre føresegnene i kapittel 4 om kjøparens krav ved avtalebrot på seljarens side skal brukast, men også dei andre føresegnene om manglar. Dette gjeld t d føresegnene om tidspunktet for om eigedomen har mangel, jf § 3-1 andre ledd, om seljaren si opplysningsplikt og vidare om kjøparen si under søkingsplikt, jf §§ 3-8, 3-9 og 3-11. Departementet viser her til det som er sagt om desse paragrafane i dei særskilde merknadene, og i dei allmenne merknadene avsnitt 4.7.

I motsetnad til etter lausøyrekjøpslova § 41 fyrste ledd andre punktum, gjeld den absolutte reklamasjonsfristen også ved rettsmanglar. Dette er i samsvar med Sivillovbokutvalet (fleirtalet ved Lid, Husaas og Nygard) sitt framlegg til § 28. Sjå nærare om dette i avsnitt 4.8 med tilvisingar.

Etter framlegget til andre punktum er det gjort unntak frå regelen i § 4-10 andre ledd om kjøparen sin rett til å krevje retting. Bakgrunnen for rettingsregelen er mellom anna at det er rimeleg at seljaren har ei plikt til å rette manglar når han eller ho har ført opp hus for sal. Dette vil ikkje alltid vere tilfelle i forhold til rettsmanglar. I høve til rettsmanglar står ikkje ein slik seljar i ei anna stilling enn andre seljarar. Men sjølvsagt vil det ikkje vere upraktisk særleg når det gjeld delvise rettsmanglar at problema vert løyste ved at seljaren rettar, t d ved å nedbetale og få avlyst eit pantehefte.

Andre ledd gjeld berre ved total, opprinneleg rettsmangel. Total, opprinneleg rettsmangel ligg føre der eigedomen på avtaletida tilhøyrer ein annan enn seljaren. Etter denne føresegna har seljaren eit objektivt skadebotansvar for det tap kjøparen lid, likevel med unntak for tilfelle der kjøparen ikkje var «i aktsam god tru». Dette siste svarar innhaldsmessig til lausøyrekjøpslova § 41 andre ledd der det er krav om at kjøparen «verken kjente eller burde ha kjent til» rettsmangelen. Etter § 4-17 andre ledd kan seljaren vere ansvarleg for både direkte og indirekte tap.

Andre ledd skil seg frå lausøyrekjøpslova § 41 andre ledd, i det lausøyrekjøpslova si føresegn også gjeld ved delvis (partiell) – men opprinneleg – rettsmangel. Bakgrunnen for denne skilnaden er at seljarar av fast eigedom oftare ikkje vil vere stort nærare enn kjøparen til å kjenne til den delvise rettsmangelen, t d når det gjeld slikt som odelsrett. Det kan då vere urimeleg om seljaren skulle ha eit reint objektivt ansvar. At seljaren var objektivt ansvarleg, ville også kunne innebere ansvar både for direkte og indirekte tap. Dette synest å gå noko langt i høve til dei (opprinnelege) delvise rettsmanglane. Etter departementets syn er det ved avhending av fast eigedom ikkje nokon reell grunn til å handsame dei delvise rettsmanglane annleis enn faktiske manglar. Dei delvise (opprinnelege) manglane må derfor i staden vurderast etter fyrste ledd, i samsvar med det som gjeld for dei faktiske

Side 115

manglane. Dette inneber m.a at det i staden kan verte ansvar etter § 4-14 om «kontrollansvar». Departementet vil også nemne at heller ikkje etter Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg skulle det gjelde eit reint ut objektivt skadebotansvar ved delvis rettsmangel (partiell vanheimel), sjå Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg §§ 23 og 24.

Tredje ledd svarer til tredje ledd i § 41 i lausøyrekjøpslova. Om denne heiter det i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 95:

«Tredje ledd gir reglene i første og andre ledd tilsvarende anvendelse i tilfelle hvor tredjemann gjør krav på å ha rett i tingen og dette bestrides. Hensynet bak regelen er at kjøperen skal kunne slippe å bli innblandet i en tvist mellom selgeren og en utenforstående og som han ikke har reknet med. Et tredjemannkrav kan foruten usikkerhet medføre både kostnader og ulemper for kjøperen, selv om det viser seg at det ikke er holdbart. Kravet vil også kunne begrense kjøperens rådighet over tingen inntil tvisten er avgjort. Kjøperen kan derfor i slike tilfelle gjøre gjeldende de samme virkninger som om tredjemanns rett var utvilsom.

Kjøperen kan likevel ikke gjøre gjeldende krav etter første eller andre ledd dersom tredjemanns krav er klart ugrunnet. En ren påstand fra tredjemanns side kan ikke være nok til å utløse misligholdskrav for kjøperen. Det samme må gjelde dersom den begrunnelse tredjemann anfører er åpenbart uholdbar. Det må likevel ikke stilles for strenge krav her, fordi det kan ta tid å få klarlagt at kravet ikke er holdbart, selv om de grunner som anføres er uklare og tilsynelatende svake.»

Til § 4-18 Offentlegrettslege rådvaldsband

Paragrafen regulerer tilhøvet til offentlegrettslege rådvaldsband og offentlegrettslege tyngsler, i det den fastset at føresegnene om faktiske manglar skal gjelde tilsvarande der det hefter slike rådvaldsband eller kviler slike tyngsler på eigedomen. Slik sett er føresegna den same som for rettsmanglar, likevel slik at det ikkje er gjort framlegg om nokon reint objektiv skadebotregel som i andre ledd. Det vert derfor mest likt det som gjeld ved delvise rettsmanglar.

I Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg var det i § 26 teke inn ei føresegn om offentlegrettslege rådvaldsband som følgje av einskildvedtak. Derimot var det ikkje gjort framlegg til noka føresegn om offentlegrettslege tyngsler. Departementet viser til det som er sagt meir allment om dette i avsnitt 4.11 framanfor, og i dei særskilte merknadene til § 26 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg (NOU 1979:48 s 49-50).

Med offentlegrettslege rådvaldsband er fyrst og fremst meint lover og vedtak som set grenser for kjøparens rett til å bruke eigedomen. Som det er sagt i dei allmenne merknadene i avsnitt 4.11, vil rådvaldsband som følgjer direkte av lov eller forskrift vere så vanlege på fast eigedom at det ikkje er rimeleg at seljaren generelt skal bere vågnaden for slike. Sivillovbokutvalet tok konsekvensen av dette i sitt framlegg til § 26, og avgrensa dette til å gjelde rådvaldsband som følgjer av einskildvedtak. Departementet har ikkje følgt opp dette, men har ikkje med det meint å gjere nokon særleg skilnad i realitet. Også etter departementets syn vil det så og seie berre vere rådvaldsband som følgjer av einskildvedtak det vil kunne vere aktuelt å sjå som mangel som utløyser rettar på kjøparens hand. Det er særleg aktuelt å vurdere etter § 3-8, 3-9 og 3-11 om m.a opplysnings- og undersøkingsplikt, kva som er ein rådvaldsmangel, jf nærare nedanfor. Det kan ikkje heilt utelukkast at også generelle vedtak (forskrift) kan ha eit slikt innhald at seljaren si framferd i samband med salet bør gi kjøparen misleghaldsrettar. Departementet har derfor late føresegna gjelde generelt for offentlegrettslege rådvaldsband, og ikkje berre knytta § 4-18 til einskildvedtak.

Med offentlegrettslege tyngsler er det fyrst og fremst tenkt på plikter til å svare pengar til det offentlege og som er knytt til det å eige fast eigedom. Dei vanlegaste formene for slike er plikt til å svare eigedomsskatt, renovasjonsavgift og vass- og kloakkavgift. Heller ikkje her har departementet sett som noko vilkår at tyngsla skal følgje av einskildvedtak, men i praksis vil det vere lite aktuelt å sjå noko anna som ein mangel. Det som er sagt om dette like ovanfor i samband med rådvaldsband vil vere relevant også her, og departementet viser til dette.

Når departementet etter framlegget let føresegnene om faktiske manglar gjelde tilsvarande i høve til offentlegrettslege rådvaldsband og offentlegrettslege tyngsler, inneber dette som det vil ha framgått at ikkje berre føresegnene i kapittel 4 om manglar kjem til bruk, men også føresegnene om kva som er å sjå som ein mangel, seljaren si opplysningsplikt og kjøparen si undersøkingsplikt m.m i kapittel 3. Dette vil svært ofte innebere at kjøparen må finne seg i meir alminnelege offentlegrettslege rådvaldsband og tyngsler som helter på eigedomen, t d slike rådvaldsband som følgjer av reguleringsplan fastsett i medhald av plan- og bygningslova, utan å kunne gjere misleghaldsrettar gjeldande. Annleis må det sjølvsagt stille seg der seljaren har garantert eller direkte opplyst at eigedomen er fri for slike hefte, eller garantert storleiken på tyngsla. Rådvaldsband og tyngsler som er i strid med garantien eller bestemte opplysningar som er gitt må her normalt utløyse misleghaldsrettar på kjøparens hand, jf § 3-9. Det

Side 116

same vil gjelde der seljaren ikkje har gitt kjøparen opplysningar som fastsett i § 3-8, t d om meir spesielle rådvaldsband og tyngsler (fastsett ved einskildvedtak) som kjøparen normalt ikkje vil ha føresetnader for å kjenne til. I dei tilfella der rådvaldsbanda eller tyngslene skulle vere tinglyst på eigedomen, må det omstendet at dei er tinglyste vurderast på same måte som private tinglyste hefte, sjå nærare om dette i dei særskilte merknadene til § 3-11. Døme på eit tinglyst rådvaldsband er fredningsvedtak etter naturvernlova 19 juni 1970 nr 63 § 19 tredje ledd.

I motsetnad til etter Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg om offentlegrettslege rådvaldsband, vil kjøparen ikkje berre kunne gjere gjeldande rådvaldsband som følgjer av offentlegrettslege vedtak som ligg føre på avtaletida. Også vedtak som måtte bli treft etter at avtala er inngått men før seljaren har late over bruken av eigedomen til kjøparen (vågnadsovergangen, jf § 3-1 andre ledd, jf § 2-4 andre ledd) vil kunne gi grunnlag for at kjøparen kan gjere gjeldande misleghaldsrettar. Etter departementets syn er det ikkje grunn til å halde slike vedtak utanfor slik Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om. Dessutan kan også vedtak som måtte bli treft etter at vågnaden for eigedomen har gått over kunne gi kjøparen høve til å gjere misleghaldsrettar gjeldande etter departmentet sitt framlegg. Dette vil t d kunne vere tilfelle der seljaren på avtaletida kjente til at styresmaktene hadde konkrete planar om å båndlegge eigedomen på ein måte som ville gjere eiegdomen mindre brukeleg til det påtenkte føremålet enn føresetnaden var, utan at seljaren har gjort kjøparen merksam på dette. Slike omstende kan liggje innafor seljaren si opplysningsplikt etter § 3-8, og misleghald av denne plikta vil i seg sjølv kunne utløyse dei alminnelege misleghaldsrettane. Føresetnaden må imidlertid vere at kjøparen sjølv ikkje kjente til planane, jf § 3-11 fyrste ledd.

Reklamasjon
Til § 4-19 Reklamasjon

Paragrafen gjeld reklamasjon ved avtalebrot på seljarens side. På same vis som etter Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 28, inneheld lovframlegget her ein sams regel om reklamasjon som vil gjelde både ved forseinking, ved faktisk mangel og ved retts- og rådsvaldsmangel m.m. Dette går også fram av plasseringa av paragrafen i lovutkastet. Dette er eit anna opplegg enn for reklamasjon etter lausøyrekjøpslova §§ 29 og 32.

Når det gjeld sjølve reklamasjonsfristen, er det gjort nærare greie for denne i dei allmenne merknadene avsnitt 4.8.

Utgangspunktet for reklamasjonsfristen etter fyrste ledd er tidspunktet for når kjøparen oppdaga eller burde oppdaga avtalebrotet. Ligg det føre forseinking, vil utgangspunktet for fristen normalt vere tidspunktet for når eigedomen eller skøytet skulle vore stilt til kjøparen sitt rådvelde. Om det er skøytingstidspunktet eller overtakinga av eigedomen som skal leggjast til grunn i desse normaltifella, vil avhenge av kva forseinkinga gjeld. Har t d kjøpåren fått skøyte til avtalt tid, mens derimot overlating av bruken er forseinka, vil utgangspunktet for fristen vere tidspunktet for når bruken av eigedomen skulle vore overlatt kjøpåren. Sjå § 2-3 om når kjøparen kan krevje skøyte og når kjøparen kan krevje å overta bruken av eigedomen. Sjå elles like nedanfor om lengda av fristen i desse tilfella.

Ligg det føre ein faktisk mangel, vil også slike ofte bli oppdaga forholdsvis raskt etter overtakinga. Det følgjer av lovframlegget § 4-9 at kjøparen «så snart det er rimeleg høve til det» etter bruksovertakinga skal undersøkje eigedomen slik god skikk tilseier. For dei manglane som vert (eller burde vorte) oppdaga ved denne undersøkinga, vil utgangspunktet for reklamasjonsfristen vere undersøkingstidspunktet. Har kjøparen ikkje oppfylt undersøkingsplikta si, vil sjølvsagt utgangspunktet for reklamasjonsfristen vere den same; det vil her seie når kjøparen etter § 4-9 skulle ha undersøkt eigedomen såframt manglane då burde vorte oppdaga.

Ved retts- og rådvaldsmangel m m er det vanskeleg å seie noko allment om når kjøparen normalt vil oppdage eller burde oppdaga mangelen. Enkelte tinglyste hefte («pengehefte») vil det kunne verte opplyst om ved tinglysing av skøyte, jf tinglysingslova § 11 tredje ledd. Der dette er tilfelle, vil utgangspunktet for fristen som ein klår hovudregel måtte vere når kjøparen fekk tilbake skøytet frå tinglysingskontoret. Når det gjeld andre hefte som er registrert i tinglysingsregisteret, kan ein truleg ikkje krevje at ein forbrukarkjøpar burde ha vorte kjent med dei. Derimot vil det etter tilhøva kunne vere grunn til å krevje at meir profesjonelle kjøparar etter noko tid har sett etter kva som er registrert, og i nokre tilfelle også kva som følgjer av dei dokumenta tinglysingskontoret har gjenpartar av. Elles vil det kunne følgje allereie av § 4-17 (eller § 4-18), jf § 3-11 om forundersøking m.m at eit hefte på eigedomen ikkje kan gjerast gjeldande som rettsmangel.

Fyrste ledd gjeld relativ reklamasjonsfrist, og fastset som nemnt at kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande «dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga» avtalebrotet gir

Side 117

seljaren melding. Kva som nærare ligg i rimeleg tid vil måtte avhenge av ei konkret vurdering der ein m.a må leggje vekt på kva slags kjøpar ein har med å gjere (t d forbrukar eller næringsdrivande). Ein må i større grad kunne krevje rask reklamasjon frå ein profesjonell enn frå ein forbrukar. Vidare må det kunne leggjast vekt på kva slags sakkunnskap kjøparen har om eigedomen, og kva slags eigedom som vert kjøpt. Ved forseinking kan det etter tilhøva vere naturleg og rimeleg at kjøparen ventar med å reklamere til forseinkinga har opphøyrd eller omfanget elles er klarlagt, samanlikn reklamasjonsføresegna for forseinking i lausøyrekjøpslova § 29.

§ 4-19 krev at kjøparen skal kome med ein nøytral reklamasjon. Kjøparen treng ikkje opplyse om kva slags misleghaldsrettar han eller ho vil gjere gjeldande. Derimot er det eit krav om at kjøparen gir seljaren melding om kva slags avtalebrot reklamasjonen gjeld, t d forseinking eller mangel. Meldinga må og innehalde nærare kva slags forseinking eller kva slags mangel som ligg føre. I ein del situasjonar kan det rett nok vere vanskeleg å gjere greie for kva slags mangel som hefter ved eigedomen fordi ein berre har symptomar på manglar å halde seg til. I slike tilfeller må det vere nok å forklare korleis mangelen viser seg. Etterkvart som tinga utviklar seg slik at kjøpåren får større innsikt i kva mangelen går ut på, må han eller ho innan rimeleg tid følgje opp med vidare underretning til seljaren for å halde kravet i hevd. Skal kjøparen krevje retting eller heving, gjeld det derimot særskilte reklamasjonsføresegner som kjem i tillegg til reklamasjonsføresegna i § 4-19. Sjå § 4-11 om melding om krav på retting og § 4-13 andre ledd om heving.

Det er ikkje stilt formkrav til reklamasjonen. Han kan vere både munnleg og skriftleg. Av omsyn til sikring av prov, bør reklamasjonen likevel vere skriftleg. For at det skal vere ein «reklamasjon» må kjøparen få fram at han eller ho meiner det ligg føre eit avtalebrot, og at ein vil gjere dette gjeldande som grunnlag for misleghaldskrav.

Andre ledd inneheld ein absolutt frist for kor seint kjøparen kan gjere avtalebrot gjeldande overfor seljaren. Fristen er 5 år, og vil gjelde generelt for alle kjøp, likevel slik at føresegna vil vere fråvikeleg utanfor forbrukarkjøp, jf § 1-2 fyrste og andre ledd. Utgangspunktet for den absolutte fristen etter andre ledd er den dagen kjøparen tek over bruken av eigedomen. Dette gjeld utan omsyn til om kjøparen er forseinka med å gjere dette. Det er frå dette tidspunktet kjøparen har høve til å undersøke om det er manglar ved eigedomen. Sjå nærare om dette i dei allmenne merknadene avsnitt 4.8. Ved forseinking er ikkje 5-årsregelen særleg praktisk, men han vil i prinsippet også gjelde her. For rettsmanglar m.m gjeld same utgangspunkt for fristberekninga.

Etter andre ledd andre komma gjeld 5-årsfristen ikkje der seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for misleghald i lengre tid. I og for seg er dette noko som ikkje er nødvendig å ha med her, i det dette allereie følgjer av § 1-2 om høvet til å fravike lova. Men tilsvarande føresegn er teke inn både i lausøyrekjøpslova og i lov om handverkartenester. Departementet har derfor funne det rett å ta med føresegna også i lovutkastet her då det ikkje er heilt upraktisk at det ved avtale vert fastsett lengre frist. Det kan her vere snakk om ei heilt generell fristlenging, eller om ein lengre frist som berre gjeld visse nærare nemde omstende. I det siste tilfellet vil den vanlege fristen i lova gjelde for det øvrige.

I tredje ledd er det ei føresegn om at seljaren ikkje kan gjere gjeldande at det er reklamert for seint (etter fyrste eller andre ledd) dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru. Føresegna svarer til lausøyrekjøpslova § 33, og meininga er at ho skal ha same innhald. Ein skilnad vil det likevel vere; lausøyrekjøpslova § 33 gjeld berre i høve til reklamasjon ved manglar, men etter avhendingslova vil føresegna gjelde generelt ved avtalebrot på seljarens side, sjå nærare om dette ovanfor. Lausøyrekjøpslova § 33 er omtalt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 82 med tilvisingar. Her heiter det m a:

«Bestemmelsen dekker i første rekke de tilfelle som er nevnt i FN-konvensjonen art 40, nemlig hvor mangelen beror på faktiske forhold som selgeren kjente eller ikke kunne ha vært ukjent med, og som han ikke gjorde kjent for kjøperen, […]. Men § 33 kan i prinsippet tenkes anvendt også hvor selgeren på annen måte har opptrådt i strid med redelighet og god tro.»

Departementet gjer elles merksam på at føresegnene i lov 18 mai 1979 nr 18 om foreldelse av fordringer vil gjelde ved sida av føresegnene i avhendingslova om reklamasjon. Den vanlege foreldingsfristen er 3 år (foreldingslova § 2), og vert i kontraktshøve normalt rekna frå den dagen misleghald (avtalebrot) inntrer, jf foreldingslova § 3 nr 2. Dette vil seie at forelding av misleghaldskrav etter avhandingslova kan skje før utløpet av den absolutte reklamasjonsfristen etter avhendingslova § 4-19 andre ledd. Men dersom kjøparen mangla kunnskap om at avtalebrot frå seljaren gav eit krav, kan foreldingsfristen verte forlenga etter foreldingslova § 10. I så fall kan den absolutte reklamasjonsfristen etter

Side 118

avhendingslova likevel verte avgjerande. Departementet peikar elles på at reklamasjon etter avhendingslova berre treng vere eit formlaust varsel til seljaren, sjå ovanfor. Når det derimot gjeld avbrot av forelding, går det fram av foreldingslova §§ 14-19 kva som skal til. Dersom seljaren ikkje vedgår at kjøparen har eit krav, må det oftast takast rettslege skritt, t d forliksklage eller stemning, innan foreldingsfristen går ut.

Kapittel 5 Seljarens krav ved avtalebrot på kjøparens side

Til § 5-1 Innleiande føresegn

Paragrafen byggjer på lausøyrekjøpslova § 51. Tilsvarande føresegn var ikkje med i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg.

Fyrste ledd gir eit oversyn over dei rettane seljaren kan gjere gjeldande når det ligg føre avtalebrot på kjøparens side. Føresegna gjeld for det fyrste der kjøparen ikkje betaler kjøpesummen i rett tid eller det ligg føre andre feil ved betalinga. For det andre gjeld føresegna ved brot på andre skyldnader etter avtala. Slike andre skyldnader kan t d vere skyldnaden til å stille pant for restkjøpesummen, oppfylling av føderåd, kåryting m.m. Føresetnaden for at seljaren kan gjere desse rettane gjeldande, er at avtalebrotet ikkje har si årsak i tilhøve på seljarens side, eller omstende som seljaren har vågnaden for. Kor vidt ein eller fleire av rettane kan gjerast gjeldande, følgjer av vilkåra i dei einskilde paragrafane i lova.

Andre ledd viser til dei føresegnene som skal gjelde når kjøparen ikkje tek over eigedomen etter føresetnadene i avtala, og dette ikkje står på seljaren eller omstende seljaren har vågnaden for. I desse tilfella kan seljaren berre nytte dei rettane som er nemnde i § 5-3 andre, tredje og fjerde ledd (heving) og i § 5-4 andre ledd (skadebot).

Nokon rett til å krevje at kjøparen tek over eigedomen skal ikkje seljaren ha etter lova. Truleg vil det ikkje vere ofte at kjøparen trekkjer seg frå handelen på denne måten, men om dette skulle vere tilfelle, finn departementet det lite rimeleg at seljaren skal ha rett til å tvinge kjøparen til å ta over eigedomen. Dette samsvarer med det prinsippielle standpunkt som er teke for lausøyrekjøpslova sitt område når det gjeld spørsmålet om seljaren skal kunne krevje at kjøparen tek over salstingen, sjå Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 43. Seljarens interesser er her ivaretekne ved at han eller ho kan heve eller krevje skadebot. Heve kjøpet etter § 5-3 andre ledd andre punktet eller krevje skadebot etter § 5-4 andre ledd kan seljaren likevel berre gjere når seljaren «har ein særleg interesse i å verte kvitt eigedomen». Hvis seljaren ikkje ønsker å heve eller ikkje kan heve avtala, vil seljaren i tilfelle kor kjøparen ikke tek over eigedomen, framleis kunne krevje kjøpesummen. Om kjøparen også nektar å betale kjøpesummen, kan seljaren krevje oppfylling av betalingsskyldnaden etter § 5-2, jf § 5-1 fyrste ledd. Seljaren vil også kunne krevje dekning av forsvarlege kostnader han eller ho måtte ha i samband med tilsynet med eigedomen, jf § 2-7 tredje ledd.

Dei rettane som står til seljarens rådvelde etter andre ledd utelet ikkje utan vidare kvarandre, sjølv om dette ikkje er sagt uttrykkjeleg i lova.

Til § 5-2 Rett til oppfylling

Paragrafen gjeld seljarens rett til å krevje oppfylling av avtala. Paragrafen er ny i høve til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, men byggjer i det vesentlege på lausøyrekjøpslova §§ 52 og 53.

Fyrste ledd fyrste punktum gir i utgangspunktet seljaren rett til å fasthalde avtala og krevje at kjøparen betaler kjøpesummen. Kjøparen skal likevel prinsipielt ha dei same utvegane til å bli fri frå betalingsskyldnaden som seljaren har til å bli fri frå skyldnaden sin. Derfor er det i andre punktum gitt ei føresegn som står som motstykkje til § 4-2 andre ledd. Ein må vere merksam på at kjøparen si frigjering frå betalingsskyldnaden berre varer så lenge dei nevnte hindringane gjer seg gjeldande.

Fyrste ledd tredje punktum har ei føresegn om verknaden av seljarens passivitet i tilfelle kor den faktiske bruken ikkje er overlate til kjøparen og kjøparen heller ikkje har fått skøyte. Ei liknande føresegn er teke med i lausøyrekjøpslova, jf § 53 tredje ledd. Etter at seljaren har overlate bruken av eigedomen eller seljaren har late kjøparen få skøytet, er det derimot ikkje rimeleg at seljaren skal tape oppfyllingskravet sitt ved passivitet. Desse handlingane gir eit klårt bodskap til kjøparen om at seljaren ventar at kjøparen også skal oppfylle sine skyldnader. Føresegna vil derfor berre gjelde i dei tilfella kor kjøpesummen heilt eller delvis skal betalast på forskot. I andre tilfelle må ein halde seg til dei allmenne foreldingsreglane.

Andre ledd gjeld seljarens rett til å krevje at kjøparen oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen. Om forståinga av føresegna, viser departementet til merknadene til § 4-2 som skal gjelde tilsvarande her. Ved praktiseringa av føresegna må ein likevel ta omsyn til at utgangspunktet ikkje er heilt det same ved misleghald på kjøparens side som på seljarens side, i det kjøparens sentrale

Side 119

skyldnad som regel er å betale ein pengesum. Seljarens rett til å krevje oppfylling av betalingsskyldnaden vert regulert av fyrste ledd, ikkje andre ledd.

Andre ledd regulerer for det fyrste brot på skyldnader til å medverke ved oppfyllinga av sjølve kjøpet. Kva slags skyldnader dette vil vere, er nærare omtalt i særmerknadene til § 5-3 andre ledd. Vidare regulerer andre ledd kjøparens plikt til å oppfylle også andre skyldnader enn betalingsskyldnaden. Til dømes kan det tenkjast at seljaren har gjort atterhald om føderåd eller annan personleg rett, og som er fastsett som ein lut av vederlaget for salet av eigedomen. Det kan og tenkjast at kjøpåren har påtatt seg å stille pantetrygd for restkjøpesummen. At kjøparen tek på seg slike skyldnader ved avhending av fast eigedom, er noko som ikkje er uvanleg. Også desse skyldnadene er nærare omtalt i merknadene til § 5-3 nedanfor.

Misleghald av skylnad til å overta bruken av eigedomen vert derimot ikkje regulert av andre ledd, jf § 5-1 andre ledd. I Sivillovbokutvalet sitt framlegg til lov var det som nemnt ikkje gjort framlegg om nokon generell føresegn om seljarens rett til å krevje oppfylling av avtala. Derimot var det i utvalet sitt framlegg til § 14 tredje ledd om overtakingstid teke inn ei føresegn om at seljaren kunne krevje at kjøparen tok over eigedomen til dei tidene som var nemnt i fyrste til tredje ledd i § 14. Framlegget er ikkje følgd opp av departementet, sjå merknadene like ovanfor til § 5-1 andre ledd.

I departementets lovutkast er det ikkje teke med noka føresegn om avbestilling (mot skadebot) slik som i lausøyrekjøpslova § 52 andre ledd. Dette er fordi avhendingslova normalt ikkje gjeld for den delen av ei avtale som gjeld oppføring av bygning eller anna yting, jf § 1-1 andre ledd. Problema knytt til avbestilling ved sal som også omfattar tilverknad vil derfor ikkje vere like aktuelle ved kjøp og sal av fast eigedom.

Rett nok kan ei avhendingsavtale som går inn under lova omfatte eit hus under oppføring («nykelferdig hus»). For at dette skal reknast som avhending og ikkje som entreprise, kan dette ikkje vere eit hus oppført nettopp for den aktuelle kjøparen (byggherren), (sjå nærare i avsnitt 4.3.8 og i særmerknadene til § 1-1). Ein må derfor tru det vil vere relativt greit for kjøparen (eller seljaren, etter heving) å selje huset til ein annan kjøpar endå om det vert ferdig oppført. Same trong for ein avbestillingsrett som ved dei eigentlege tilverknadslyøpa eller entrepriseavtalene, skulle det derfor ikkje vere. I følgje Sandvik, «Kommentar til NS-3401» (1977), s 264-267, er grunngivinga for ein slik avbestillingsrett i entreprisetilhøve m.a at «[d]et er tale om en ytelse av varig karakter og med varige konsekvenser, og sterke hensyn taler da mot å påtvinge byggherren en ytelse som ikke svarer til hans behov», (s 265). Denne avbestillingsretten (som ikkje gjeld allereie utført arbeid) er utvikla på bakgrunn av dei særegne tilhøva som gjer seg gjeldande ved entreprise, fyrst og fremst at arbeidet skjer på byggherren sin grunn. Ved sal av «nykelferdig hus» med grunn, som vil gå inn under avhendingslova, skjer oppføringa av huset derimot på grunn som ikkje er kjøparen sin frå før av. I slike høve er det derfor ikkje same fare for at kjøparen vil verte sitjande med eit byggverk han eller ho ikkje vil ha på ei tomt kjøparen alt kan vere knytt til, dersom det ikkje er avbestillingsrett. Vidare er avbestillingsrett i entreprisetilhøve ifølgje Sandvik s 265 grunngive med at

«[ b ]yggherren står fritt til å beslutte endringer i utførelsen, slik at entreprenøren er forpliktet til å utføre et arbeid som både kvantitativt og kvalitativt avviker fra det kontrakten angir. Det er på det rene at dette også kan medføre en reduksjon av det arbeid som kommer til utførelse. Og endringsretten utelukker i seg selv det synspunkt at kontrakten sikrer entreprenøren en «rett» til å prestere nettopp det arbeid kontrakten angir.»

Heller ikkje dette siste omsynet gjer seg like sterkt gjeldande ved sal av «nykelferdige hus» med grunn, og som vert omfatta av departementets utkast til avhendingslov.

Dersom kjøparen avbestiller ein slik kjøpekontrakt, som etter dette fell inn under avhendingslova, kan dette verte å sjå på som eit avtalebrot andsynes seljaren.

Til § 5-3 Heving

Paragrafen byggjer på lausøyrekjøpslova §§ 54 og 55, og Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg §§ 31 og 33 fyrste og andre ledd.

Føresegna i fyrste ledd gjeld berre brot på betalingsskyldnaden. Men sjølv om det ikkje direkte går fram av ordlyden, er det føresetnaden at føresegna også skal gjelde andre feil ved betalinga enn rein forseinking i snever meining. Til dømes fell betaling i feil valuta inn under same regel – då vil rett betaling vere forseinka. Dette er i samsvar med forståinga av lausøyrekjøpslova § 54, sjå Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 106. Andre ledd regulerer seljarens rett til heving når kjøparen ikkje oppfyller andre skyldnader enn betalingsskyldnaden, t d å medverke ved oppfyllinga av avtala, eller å oppfylle føderådsskyldnader eller andre sideskyldnader kjøparen har teke på seg etter avhendingsavtala. Vidare regulerer føresegna

Side 120

særskilt seljarens rett til heving når kjøparen ikkje vil ta over eigedomen.

Fyrste ledd slår nærare fast at seljaren kan heve avtala på grunn av forseinka betaling om kjøparen sitt avtalebrot må reknast for vesentleg. Sivillovbokutvalet brukte den negative formuleringa «ikkje… må reknast for uvesentleg». I framlegget her er valt ein positiv formulering for ikkje å få ein formulering som skil seg frå lausøyrekjøpslova sin ordbruk. Dette er ikkje meint å innebere nokon realitetsskilnad. Når det gjeld innhaldet i kravet til vesentleg avtalebrot, må ein byggje på det som gjennom tida har nedfelt seg i rettspraksis:

Vurderinga av om eit avtalebrot er vesentleg må etter dette kvile på ei samla vurdering. I denne vurderinga må ein ikkje berre sjå på lengda på forseinkinga eller kor stor del av kjøpesummen som er forseinka, men også andre omstende. Til dømes er det relevant å sjå på forseinkinga sin faktiske verknad for seljaren. Hvis seljaren treng kjøpesummen t d for å finansiere eige husvære, vil dette kunne vere eit moment som trekkjer i retning av å sjå kjøparen sitt avtalebrot som vesentleg. Særleg gjeld det hvis seljaren ikkje har andre finansieringsmåtar, eller hvis andre finansieringsmåtar vil innebere ein uforholdsmessig auka kostnad for seljaren. Vidare må ein sjå hen til om kjøparen forstod eller burde ha forstått at forseinkinga hadde vesentleg å seie for seljaren (men dette er ikkje eit absolutt krav), kor hardt heving vil ramme kjøparen, og om seljaren vil vere tilstrekkeleg hjulpen med å kunne krevje t d skadebot eller morarente for forseinkinga i staden for heving.

Sivillovbokutvalet hadde i sitt lovframlegg § 31 ei føresegn om at seljaren skulle kunne heve sjølv om forseinkinga var uvesentleg når «kjøpåren visste at rettidig oppgjer hadde særleg vekt for seljaren». Departementet har ikkje teke denne føresegna med i sitt lovutkast, men meiner at det i den samla vurderinga av om det ligg føre vesentleg avtalebrot, og må leggjast vekt på omstende som dette, jf det som er sagt like ovanfor.

Andre ledd regulerer nærare dei allmenne vilkåra for heving når kjøparen unnlater å oppfylle andre skyldnader enn betalingsskyldnaden, dvs let vere å medverke ved oppfyllinga av avtala eller mislegheld ein sideskyldnad. Vidare regulerer andre ledd andre punktum dei tilfella der kjøparen ikkje tek over sjølve eigedomen i samsvar med føresetnadene i avtala. Sjå om dette siste også § 5-1 andre ledd.

Etter lausøyrekjøpslova § 55 fyrste ledd fyrste punktum kan seljaren på visse vilkår heve kjøpet når kjøparen ikkje «medvirker til kjøpet». Føresegna i departementets utkast til avhendingslov om hevingsrett for seljaren når kjøparen ikkje «oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen», dekkjer for det fyrste tilfella som fell inn under ordlyden i lausøyrekjøpslova § 55.1 Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 107 er det m.a sagt at dette «omfatter medvirkning som nevnt i § 50 bokstav (a) samt eventuell annen medvirkning som måtte være avtalt». Lausøyrelyøpslova § 50 bokstav (a) har ei føresegn om at kjøparen skal «yte slik medvirkning som det er rimelig å vente av ham for at selgeren skal kunne oppfylle kjøpet». I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 102 er dette presisert slik at «[ k ]jøper har[…] en generell plikt til å medvirke til kjøpet. Det dreier seg her om medvirkning som i tid ligger forut for oppfyllelsen og som er en forutsetning for at selgeren skal kunne oppfylle sine plikter». På s 103 vert dette presisert nærare:

«Plikten til å medvirke kan være nærmere beskrevet i avtalen. Men den kan også framgå indirekte av avtalens innhold eller forholdene for øvrig. Pliktens omfang er begrenset til det som er rimelig å vente av Kjøperen. Det beror derfor på en konkret vurdering hvor langt medvirkningsplikten strekker seg.»

Ein skyldnad for kjøparen til å medverke på denne måten vil også ved sal av fast eigedom normalt følgje av ei naturleg tolking av avtala. Departementet har derfor ikkje funne det nødvendig å ta inn i lovutkastet føresegner som presiserer kva slags medverknadsskyldnader kjøparen har.

For det andre vil omgrepet «andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen» dekkje dei tilfella der kjøparen som ein del av sjølve vederlaget skal yte anna enn pengar. Føresegna byggjer på § 33 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Tilsvarande føresegn er ikkje teke inn i lausøyrekjøpslova. I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 107 vert det likevel sagt om lausøyrekjøpslova § 55 at har «kjøperen påtatt seg andre plikter som ikke kan karakteriseres som medvirkning, må bestemmelsen kunne brukes analogisk». Når det gjeld avhending av fast eigedom, vil altså departementet tilrå å seie det klart i lova at ein seljar kan heve ved misleghald av slike skyldnader, sjølv om desse ikkje kan karakteriserast som medverknadsskyldnader. Dette er gjort fordi slike andre skyldnader er nokså praktiske ved sal av fast eigedom.

Om kva som i denne samanhengen ligg i seiemåten «andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen», er det sagt følgjande i NOU 1979:48 s 58:

«Som døme kan nemnast slikt som at kjøparen skal skaffe seljaren anna husvære, driftsbygning eller hjelpe han til å koma i gang med anna verksemd i staden for

Side 121

 

næringsverksemd knytt til den eigedomen avtala gjeld. Vidare kan det vere avtale om at kjøparen straks skal gå i gang med tiltak på den eigedomen avhendinga gjeld og som det for seljaren er viktig å lå gjort. Det kan gjelde slikt som å byggje føderådshus, rydde opp omkring tregrupper, naturminne eller andre minnesmerke som finst på eigedomen, leggje om veg eller skaffe fram vassleidning til granneeigedom som seljaren er interessert i e.l. Desse sistnemnde døma kan ein vanskeleg tenkje seg aktuelle utan at kjøparen på ein eller annan måte har vore knytt til bruken eller drifta av eigedomen også før avhendinga vert gjennomført – t.d. når kjøparen på førehand forpaktar eller leiger eigedomen eller når han på annan måte har sitt tilhald der som familiemedlem. tenår eller liknande. Vidare kan det gjelde plikter som også varer ved og også vil få sin største aktualitet etter at kjøparen har overtatt eigedomen som eigar – fyrst og fremst kårytingar til seljaren eller nokon annan som seljaren har sikra slike rettar. Eller kjøparen har påtatt seg å vyrdsla om tre eller tregrupper, frukthage e.l. på eigedomen, halde ved like sæteranlegg eirer andre gamle bygningar, halde fram med eit særleg husdyrhald som seljaren har gjort sitt til å fremja eller det kan vere forbod mot driftsmåtar eller verksemd som seljaren har mykje imot. Her står ein på overgangen til negative servituttar eller grunntyngsler.»

Også manglande oppfylling av ei eventuell plikt til å stille trygd, t d i form av bankgaranti, vil falle inn under slike «andre skyldnader».

Vilkåret for heving er også her at avtalebrotet er «vesentleg». Sivillovbokutvalet sette som vilkår for heving i sitt framlegg at det gjaldt «ein skyldnad som kjøparen visste eller burde visst var av særleg vekt for seljaren». I tillegg skulle ein kunne heve også utan at dette vilkåret låg føre hvis kjøparen «misheld på særleg klanderverdig måte».

Den norske Dommerforening (ved sorenskriver Innjord) uttalde om dette:

««Særleg vekt» er [..] ikkje så godt, jfr § 33. Fyrste stykket, siste punktum kan heller formast slik: «Men dette gjeld ikkje når overdryginga må reknast for lita, om ikkje kjøparen visste at rettidig oppgjer hadde mykje å seie (var viktig) for seljaren».»

Departementet er blitt ståande ved å ville krevje «vesentleg» avtalebrot også her. På denne måten oppnår ein likskap med dei reglane som elles gjeld for heving i avhendingslova, samstundes som ein får fram at det som utgangspunkt må krevjast sterke grunnar for at ein skal gi seljaren rett til å heve. Nokon større realitetsskilnad frå Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg er dette ikkje meint å innebere, i det vesentleg-kravet også etter departementets framlegg medfører at det må leggjast stor vekt på om det gjeld ein skyldnad som har mykje å seie for seljaren («særleg vekt», jf Sivillovbokutvalet si formulering), og om dette var noko kjøparen kjente eller burde kjent til. Sjå meir om dette i NOU 1979:48 s 58-59. Ein må likevel også kunne leggje vekt på andre moment, t d kva slags følgjer misleghaldet vil kunne få for kjøparen, om seljaren har andre misleghaldsrettar som kan gjerast gjeldande og som godt nok ivaretek seljarens interesser. Det må vurderast i høve til heile avtala om misleghaldet av andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen er eit vesentleg avtalebrot som gir rett til å heve.

Andre punktum i andre ledd svarer til lausøyrekjøpslova § 55 fyrste ledd andre punktum. Stor sjølvstendeg meining vil ikkje denne føresegna ha. Vil ikkje kjøparen ta over eigedomen, vil kjøparen som regel heller ikkje betale kjøpesummen, og seljaren kan heve i medhald av fyrste ledd eller krevje oppfylling av betalingsskyldnaden i medhald av § 5-2. Vil kjøparen betale utan å ta over eigedomen, vil dette som regel ikkje vere noka stor ulempe for seljaren sjølv om det vil vere tilsynsplikt etter § 2-7. Seljaren vil kunne krevje dekning av forsvarlege kostnader i samband med tilsyn med eigedomen, jf § 2-7 tredje ledd. Om retten til å krevje skadebot, sjå § 5-4 andre ledd og merknadene til dette.

Som etter lausøyrekjøpslova, er det også etter lovutkastet her eit krav for at seljaren skal kunne heve at seljaren har ein «særleg interesse» i å verte kvitt eigedomen.

Tredje ledd svarer i det vesentlege til andre og tredje ledd i både lausøyrekjøpslova §§ 54 og 55. Seljaren vert gitt ein rett til å heve når kjøparen ikkje oppfyller betalingsskyldnaden innan ein rimeleg tilleggsfrist fastsett av seljaren. Seljaren vil her ha ein hevingsrett utan omsyn til om avtalebrotet elles ville vore vesentleg. Denne retten gjeld både ved misleghald av betalingsskyldnaden og skyldnaden til å ta over bruken av eigedomen. Derimot gjeld ikkje dette ved misleghald av andre sideskyldnader. For ein nærare omtale av føresegna viser departementet til Ot.prp.nr.80 (1986-1987) side 106 og side 107-108 med tilvisingar. Departementet viser også til særmerknadene til § 4-3 andre ledd framanfor i proposisjonen her, særleg om kva som skal til for å rekne ein tilleggsfrist for «rimeleg».

Fjerde ledd regulerer det same som lausøyrekjøpslova § 54 fjerde ledd fyrste punktum, og Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 31 tredje ledd og § 33 andre ledd.

Sivillovbokutvalet har i framlegget til § 31 tredje ledd ei føresegn om at seljaren ikkje kan seie seg løyst frå avtala ved for sein betaling etter at skøyte er tinglyst eller overlevert til kjøparen. Sivillovbokutvalet uttaler i NOU 1979:48 s 56:

Side 122

 

«Etter siste stykket i denne paragrafen kan seljaren ikkje heve med heimel i § 31 etter at skøyte anten er overlevert til kjøparen eller tinglyst. Det er ikkje heilt klart korleis dette spørsmålet står etter gjeldande rett. Dersom kjøparen både har fått skøyte og har teke over bruken av eigedomen, har det vore vanleg lære at seljaren ikkje lenger kan heve. På den andre sida var det i alle fall tidlegare vanleg lære at seljaren kunne heve så lenge han ikkje hadde overført eigedomsretten til kjøparen ved skøyte. Korleis stoda er i tilfelle da kjøparen har fått skøyte, men ikkje har teke over bruken av eigedomen, må reknast som tvilsamt etter gjeldande rett.»

Norges Eiendomsmeglerforbund uttalte om Sivillovbokutvalet sitt framlegg:

«Siste stykke bør gå heilt ut. Vi finn det ikkje rett at tinglysing av skøyte skal avskjere seljaren frå retten må bli løyst frå avtala. Kjøparen kan i så fall hale ut tida for innbetaling utan otte for at seljaren kan få medhold i å gå frå avtala.»

Den norske Dommerforening uttalte:

«Føresegna i § 31 tredje stykket tar for seg eit tilfelle som ikkje er klårt etter gjeldande rett. Den løysing utkastet har valt er diskutabel, men synast å ha gode grunnar for seg. Medan det ved lausøyrekjøp er overleveringa av tingen som kan hindre at seljaren får heve ved forseinking, gjer utvalet framlegg om at det for fast eigedom skal vere tinglysing av skøytet eller overlevering av skøytet til kjøparen som skal vere skjæringspunktet. Til føremon for regelen kan seiast at tinglysing eller overlevering av skøytet, langt på veg tek frå seljaren rådeveldet over den faste eidedomen samstundes som kjøparen ut etter blir presentert som eigar. Mykje taler difor for at seljaren ikkje lenger bør kunne heve ved for sein betaling når han har gitt kjøparen den eigarlegitimasjon som skøytet fører med seg.»

Lausøyrekjøpslova sitt system er at seljaren med visse unntak – ikkje kan seie seg løyst frå avtala etter at tingen er «overtatt av kjøperen». Det same gjaldt etter 1907-lova (§ 28 andre ledd). Når det gjeld fast eigedom, er rettstilstanden – slik Sivillovbokutvalet peikar på – meir uklår. Sjå også Augdahl, «Den norske obligasjonsretts almindelige del», (5 utg) s 195-196 og Brækhus, «Materiell konkurs og eksekusjonsrett i utdrag», (1970) s 26.

Departementet har kome til at det avgjerande skjeringstidspunktet for når seljarens hevingsrett blir avskore, bør vere når skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen, eller bruken av eigedomen er overteke av kjøparen. Vilkåret om at skøyte ikkje må vere tinglyst eller gitt kjøparen er i samsvar med Sivillovbokutvalet sitt framlegg, og departementet viser til det som utvalet har sagt om dette i NOU 1979:48 s 56-57. Er det nytta meklar og seljaren har gitt meklaren skøyte, vil skjeringstidspunktet etter § 5-3 fjerde ledd likevel ikkje kome før kjøparen har betalt (jf § 2-3), med mindre det er avtalt heil eller delvis utsett betaling. Når ikkje anna er avtalt, er det fyrst når betaling skjer at meklaren vert sitjande med skøytet på vegne av kjøparen.

Departementet er også av den oppfatning at hevingsretten bør avskjerast når «kjøpåren har overteke bruken av eigedomen». Formuleringa er den same som i paragrafen om overgang av vågnaden, jf § 2-4 andre ledd fyrste punktum. Departementet viser til det som er sagt om formuleringa i samband med § 2-4. Bakgrunnen for departementets framlegg er at ein hevingsrett etter at kjøparen har overteke bruken vil kunne verke urimeleg, særleg i tilfeller der kjøparen har gjort påkostnader på eigedomen. På dette tidspunktet har kjøparen vågnaden for eigedomen (sjå § 2-4), kjøparen vil ha fått retten til eigedomen sin avkasting og må svare for kostnadene ved eigedomen (sjå § 2-5). Seljaren bør ikkje få ein utvida hevingsrett i desse tilfella berre fordi han eller ho held skøyte tilbake. Som det vil ha framgått, kan det då verte eit komplisert oppgjer mellom seljar og kjøpar, om det ikkje skal verte urimeleg. Dersom seljaren framleis vil ha hevingsretten intakt i slike tilfelle utan at det er teke atterhald om det i avtala eller kjøparen ikkje held fast ved kjøpet, må seljaren halde tilbake både skøyte og bruken av eigedomen, (jf § 5-5), og heller ikkje tinglyse skøyte. Departementet viser elles til at seljaren i avtale kan ta atterhald om pantetrygd i eigedomen for kjøpesummen eller rest av denne. Sjå m.a tinglysingslova § 21 tredje ledd i samband med dette.

Dersom kjøparens avtalebrot gjeld visse andre skyldnader enn betalingsskyldnaden (rett til «naturalyting, husvære eller liknande personleg rett som kjøparen måtte vite hadde særleg vekt for seljaren»), er seljaren ikkje hindra frå å heve enda om skøyte eller bruken av eigedomen er overlate til kjøparen. Denne delen av føresegna byggjer på Sivillovbokutvalet sitt framlegg § 33 andre ledd. Den norske Dommerforening ved sorenskrivar Innjord uttalte følgjande i høyringsfråsegna om dette framlegget frå Sivillovbokutvalet:

«Det kan skapa store problem dersom ein seljar skal kunna krevja handelen omgjord 10-20 år etter at han har gjeve skøyte på eigedomen. Det kan då vera ein helt annan eigedom enn han selde i si tid. Ofte er det fraskilt tomter, eller eigedomen kan vera delt på annan måte. Den kan ha gått over til nve eigarar, det kan vera bygt nye hus på eigedomen, og gamle hus kan vera rivne. I alle høve kan pengeverdien av eigedomen vera ein heilt annan.»

Side 123

 

Den norske Dommerforening ved sorenskrivar Falch var derimot samd med utvalet «i at føderådsfolk – kårfolk – bør få en sterk beskyttelse». Norges Eiendomsmeglerforbund uttalte at føresegna burde gå ut.

Justisdepartementet er samd med sorenskrivar Innjord i at det kan skape vanskar om ein handel skulle kunne gjerast om etter mange år. Omsynet til seljaren bør likevel etter departementets meining vere avgjerande her. Dessutan kan reklamasjons- og foreldingsreglar av og til kome inn og hindre det som ville vore dei vanskelegaste tilfella. Som i Sivillovbokutvalet sitt framlegg, er det derfor sagt at seljarens hevingsrett ikkje er avskore når «det gjeld brot på avtale om naturalyting, husvære eller liknande personleg rett som kjøpåren måtte vite hadde særleg vekt for seljaren». I NOU 1979:48 s 59 er det sagt at «[d]et som her kjem på tale er kårytingar overfor seljaren eller nokon som står han nær, typisk naturalytingar, plikt til å skaffe husvære eller tenester av personleg art t.d. tilsyn under sjukdom, hjelp i hushaldet for gamle eller hjelpelause personer o.s. v.». Departementet vil gjere merksam på at det omstendet at det har gått lang tid sidan kjøparen tok over eigedomen, i seg sjølv vil kunne vere eit moment som kan tale mot heving, og som det må leggjast vekt på ved vurderinga av om avtalebrotet skal gi rett til heving.

Seljaren vil etter andre punktum likevel kunne heve dersom det er teke atterhald om dette i avtala. Likeeins vil seljaren kunne heve dersom kjøparen ikkje held fast ved avtala. Dette siste tek t d sikte på dei tilfella der kjøparen nektar å halde fast ved eigedomshandelen utan at dette er grunngitt med avtalebrot på seljarens side. Det same vil gjelde dersom kjøpåren nektar å halde fast ved avtala under tilvising til eit avtalebrot som seljaren med rette nektar for, samstundes som seljaren sjølv hever på grunn av betalingsmisleghald.

Femte ledd inneheld ei tilvising til § 4-4 om verknadene av at kjøpet vert heva. § 4-4 skal gjelde tilsvarande ved heving som følgje av avtalebrot på kjøparens side. Departementet viser til det som er sagt i særmerknadene til § 4-4.

Til § 5-4 Skadebot

Paragrafen regulerer seljarens rett til skadebot ved avtalebrot på kjøparens side. § 5-4 gjeld berre vilkåra for skadebot. Storleiken på skadebota vert regulert i kapittel 7 i lovutkastet.

I Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg var det teke inn føresegner om rente og skadebot i § 32. Departementet har derimot valt å følgje lausøyrekjøpslova sin systematikk her, slik at den allmenne skadebotregelen går fram av § 5-4. § 7-1 og 7-2 regulerer omfanget av skadebota, mens § 7-3 gjeld renter. § 5-4 svarer til lausøyrekjøpslova § 57.

Fyrste ledd gjeld betalingsmisleghald. Andre ledd gjeld anna misleghald, samt manglande overtaking av eigedomen. Både fyrste og andre ledd gjeld anten seljaren har sagt seg løyst frå (har heva) avtala eller ikkje. Om seljaren har sagt seg løyst frå avtala eller held fast ved denne, vil likevel ha noko å seie for kva slags tapspostar som kan krevjast dekt.

Fyrste ledd fyrste og andre punktum er i hovudsak utforma som lausøyrekjøpslova § 57 fyrste ledd. Kjøparen sitt ansvar for misleghald med betalinga er altså bygd på kontrollansvaret. Som i § 5-2 er stans i betalingsformidlinga særskilt nemnt som døme på ei hindring utanfor kjøparens kontroll. Slik hindring må reknast for å vere det mest praktiske grunnlag for fritak frå skadebotansvaret. Om det nærare innhaldet i kontrollansvaret viser departementet til avsnitt 4.9.2 og til særmerknadene til § 4-5 om kjøparens rett til skadebot.

Fyrste ledd tredje punktum viser til § 4-5 andre og tredje ledd som skal gjelde tilsvarande. Tilvisinga inneber at kjøparen har same ansvar for sine hjelparar som seljaren har for sine, og at betalingshindringa berre fritek frå ansvar så lenge ho står ved lag.

Kjøparen har ved betalingsmisleghald same ansvar for indirekte som for direkte tap. Dette kjem fram ved at § 5-4 fyrste ledd ikkje har nokon slik reservasjon som § 4-5 fyrste ledd mot indirekte tap og heller ikkje noka tilvising til § 4-5 fjerde ledd. Men vanlege erstatningsrettslege prinsipp m.a om kva for og kor stort tap som er pårekneleg, kan sjølvsagt avgrense skadebota.

I fyrste ledd fjerde punktum er det for samanhengen sin skyld teke med ei tilvising til § 7-3 om renter og skadebot for rentetap.

Andre ledd gjeld for det fyrste ved manglande oppfylling av andre skyldnader enn betalingsskyldnaden («betaling av kjøpesummen»), jf bokstav a. Vidare gjeld føresegna der kjøparen ikkje tek over eigedomen i rett tid i tilfelle der seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen. Slik særleg interesse vil seljaren kunne tenkjast å ha der det å bli kvitt eigedomen er eit sjølvstendig formål med salet, t d der seljaren er gamal og ikkje makter å halde fram med å halde eit gardsbruk i hevd. Det omstendet at seljaren ikkje skulle ha ei slik særleg interesse, medfører likevel ikkje at seljaren er utan vern. Til dømes kan seljaren etter § 2-7 tredje ledd krevje dekning for forsvarlege kostnader i samband med tilsyn.

Ansvaret etter andre ledd er som etter § 4-5.

Side 124

Dette fører til at kjøparen i motsetnad til etter fyrste ledd berre svarer for indirekte tap når det ligg føre skyld, jf § 4-5 fjerde ledd. Må ein derimot byggje ansvaret på § 4-5 fyrste eller andre ledd om kontrollansvar, vert berre direkte tap dekt, jf § 7-1.

Til § 5-5 Tilbakehaldsrett

Etter lovutkastet § 5-5 pliktar ikkje seljaren å overlate skøyte eller bruken av eigedomen til kjøparen utan at kjøparen oppfyller sine plikter. Sjå også § 2-3. § 5-5 har ikkje noko direkte motstykkje i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Sivillovbokutvalet sitt framlegg til § 13 (om vederlaget) gav likevel seljaren (noko indirekte) ein tilbakehaldsrett. Framlegget her svarar derimot i det vesentlege til lausøyrekjøpslova § 10 fyrste ledd.

Tilbakehaldsretten vil gjelde utan omsyn til om det er betalingsskyldnaden eller andre sideskyldnader som kjøparen har misleghalde, jf formuleringa «utsetjing med betalinga eller oppfyllinga av andre skyldnader». Tilbakehaldsretten vil derimot ikkje gjelde der seljaren har gitt kjøparen utsetjing med oppgjeret (betalinga eller andre skyldnader). Ofte skal det ikkje så mykje til før ein må sjå det slik at partane i realiteten har avtalt at mindre viktige sideplikter kan vente noko.

Seljarens tilbakehaldsrett er eit utslag av prinsippet om yting mot yting i kjøpstilfelle, og kan nyttast sjølv om kjøparen ikkje kan klandrast for avtalebrotet og sjølv om avtalebrotet ikkje er vesentleg.

Til § 5-6 Opplysningsplikt om hindring

Paragrafen er gitt ei tilsvarende utforming som § 4-6, og departementet viser til det som er sagt om § 4-6 i dei særskilte merknadene. Paragrafen er ny i høve til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, men svarer innhaldsmessig til lausøyrekjøpslova § 58.

Til § 5-7 Frist for å heve og krevje skadebot

Paragrafen fastset frist for seljaren til å heve og krevje skadebot ved avtalebrot på kjøparens side.

Fyrste ledd har ikkje nokon parallell i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, men svarer til lausøyrekjøpslova § 59 og delvis til handverkartenestelova § 43 andre ledd. I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 109-110 heiter det m.a dette om § 59 i lausøyrekjøpslova:

«Bestemmelsen får for det første bare anvendelse når kjøpesummen er betalt. Før dette tidspunkt står selgeren fritt til å fremme hevingskrav, såframt vilkårene for heving er til stede. Dette gjelder enten hevingsgrunnlaget er betalingsmislighold eller annet kontraktbrudd. Når betalingen faktisk har skjedd, har selgeren mottatt kjøperens hovedytelse. Det er da ikke rimelig at selgeren skal kunne drøye unødig lenge med å fremme hevingskrav.

Bokstav (a) er i proposisjonen formulert slik at den gjelder generelt ved forsinkelse, enten forsinkelsen gjelder betalingsplikten, overtakelse av tingen eller annen medvirkning. Selgeren må i disse tilfelle gi melding om heving før han fikk vite om oppfyllelsen av vedkommende plikt. Mot en slik regel kan innvendes at den gjør hevingsretten avhengig av tilfeldige forhold, f.eks hvor ofte selgerens bank gir melding om innbetalinger på selgerens konto. På den annen side vil det være lite rimelig å avskjære et berettiget hevingskrav etter at forsinkelse faktisk er inntrådt og som selgeren har fremmet i god tro om kjøperens manglende oppfyllelse.

Bokstav (b) gjelder annet kontraktbrudd enn forsinkelse, f.eks mangelfull medvirkning. Her knyttes fristens utgangspunkt til det tidspunkt selgeren fikk kjennskap til kontraktbruddet eller det tidspunkt tilleggfristen etter § 55 (2) [avhendingslova § 5-3 tredje ledd] løper ut. Selgeren må i tilfelle heve innen rimelig tid deretter.»

Andre ledd inneheld ei føresegn om reklamasjon som vilkår for skadebotkrav etter § 5-4. Føresegna svarer i stor grad til § 32 andre ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Seljaren må gi kjøparen melding innan rimeleg tid dersom han eller ho skal kunne krevje skadebot. Reklamasjonsfristen gjeld skadebot for både direkte og indirekte tap, jf § 5-4 og § 7-1.

Kapittel 6 Fellesføresegner om forventa avtalebrot m.m

Til § 6-1 Stansing ved forventa avtalebrot

Paragrafen svarer i det vesentlege til lausøyrekjøpslova § 61, og regulerer partane sin tilbakehaldsrett ved forventa avtalebrot. I motsetnad til føresegnene i §§ 4-6, 4-15 og 5-5 er det her ikkje noko krav om at den andre parten allereie har brote avtala. Paragrafen har ingen parallell i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg.

Fyrste ledd gir på nærare vilkår parten rett til å innstille (stanse) oppfyllinga eller halde yting tilbake. Kjøparen kan t d avbryte sin medverknad til oppfylling av avtala, eller halde kjøpesummen tilbake. Seljaren kan for sin del t d halde si yting tilbake ved ikkje å overlate bruken av eigedomen eller ved ikkje å gi skøyte til kjøparen. I avsnitt 4.3.8 og særmerknadene til § 1-1 er det nemnt tilfelle der ein entreprenør som eig grunnen fører opp eit hus, og etter føresetnadene skal overføre grunnen med hus i ferdig stand til kjøparen. I dei tilfella der ei slik avtale fell inn under avhendingslova, vil seljaren ha høve til å innstille si oppfylling ved å stanse byggearbeida når vilkåra

Side 125

etter paragrafen her ligg føre. Det same gjeld der seljaren skal gjere anna arbeid som ledd i oppfyllinga, (utan at det dermed er snakk om anna enn avhending av fast eigedom, jf § 1-1 andre ledd).

Hovudvilkåret for at parten skal kunne stanse ytinga si, er at det «framgår» at motparten ikkje kjem til å oppfylle ein vesentleg del av skyldnadene sine. Dette svarer til hovudvilkåret i lausøyrekjøpslova § 61 fyrste ledd. Om forståinga av fyrste ledd i lovutkastet her, viser departementet til det som er sagt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 111 om lausøyrekjøpslova § 61 fyrste ledd. Der heiter det m a:

Uttrykket «framgår» innebærer at det ikke er nok med en løs antagelse av at oppfyllelse ikke vil skje. Den som vil bruke stansingsretten. må ha forholdsvis sikre holdepunkter for at den annen part ikke kommer til å oppfylle en vesentlig del av sine plikter. Kravet er imidlertid ikke fullt så strengt som etter § 62 (1) [avhendingslova § 6-2 fyrste ledd], jf merknadene til den paragrafen nedenfor.

I tillegg til dette grunnleggende vilkåret, stilles det også krav til årsaken til den ventede manglende oppfyllelse: Årsaken må enten være alvorlig svikt i vedkommendes kredittverdighet eller partens handlemåte. Årsaken kan altså i prinsippet ligge i så vel evne som vilje til å oppfylle.

Åt motparten kommer under konkurs eller gjeldsforhandling, er klart nok hendinger som gir stansingsrett etter bestemmelsen. […]

[…O]gså det forhold at en part innstiller sine betalinger eller for øvrig erklærer seg insolvent, [kan] gi grunnlag for motparten til å innstille oppfyllelsen. Det samme gjelder dersom andre kreditorer har foretatt mislykte forsøk på inndriving gjennom enkeltforfølgning. Andre forhold som kan indikere manglende evne eller vilje til å oppfylle, kan være at det blir gjennomført utlevering etter kredittkjøp, at parten blir utkastet fra sine forretningslokaler eller at det foretas vekselprotest mot vedkommende. Ingen av de momenter som er nevnt gir imidlertid automatisk rett til å innstille oppfyllelsen eller holde tingen tilbake. Det må vurderes konkret om forholdet nødvendigvis har betydning for vedkommendes muligheter til å oppfylle. Selv alvorlig svikt i selgerens økonomi trenger ikke påvirke mulighetene for å oppfylle avtalen, […].

En vekselprotest mot kjøperen fra en annen kreditor kan være en indikasjon på at han heller ikke vil være i stand til å betale kjøpesummen til selgeren. Men hvis de gjenstående plikter fra kjøperens side stort sett dreier seg om medvirkning, trenger ikke en slik vekselprotest å bety noen fare for at disse forpliktelsene blir misligholdt.

En vekselprotest mot selgeren vil heller ikke uten videre innebære noen overhengende fare for mislighold av leveringsplikten. Men har selgeren innstilt sine betalinger, vil det være en nærliggende fare for at det innen kort tid vil bli åpnet gjeldsforhandling eller konkurs, og da kan det også skje at leveringen uteblir.»

I samband med det som er sagt ovanfor, kan det nemnast at tvangssal av den eigedomen kjøparen skulle hatt, vil vere ein heilt klår indikasjon på at oppfylling ikkje vil kunne skje.

Døme på at seljaren sin handlemåte kan gi grunn til å rekne med avtalebrot, kan etter tilhøva vere at seljaren ikkje tek skritt til å syte for ein nødvendig delingsforretning, eller at seljaren ikkje får sletta frå grunnboka hefte kjøparen ikkje skal ta over. Dette gjeld anten seljaren sin handlemåte har årsak i manglande evne eller manglande vilje. At seljaren med reine ord seier frå at han eller ho ikkje kjem til å oppfylle ein vesentleg del av sine skyldnader, utan at dette skyldast kjøparens forhold, fell og inn under dette alternativet. Departementet viser vidare til Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 112 der det m.a heiter:

«Partens rett til å innstille oppfyllelsen eller holde ytelsen tilbake gjelder så lenge de forhold som utløser retten er til stede. Faller vilkårene for stansingsretten bort, må vedkommende part fortsette oppfyllelsen av sine plikter. Jf også bestemmelsen i fjerde ledd [tredje ledd i utkastet til avhendingslov] om sikkerhetsstillelse. Men forholdene kan selvsagt også utvikle seg slik at parten får hevingsrett etter § 62 [avhendingslova § 6-2]. Den forsinkelse som oppstår på grunn av at stansingsretten brukes, gir ikke motparten rett til å gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser. Men det er vedkommende part som selv bærer risikoen for at vilkårene er til stede for å holde tingen tilbake. Tar parten feil på dette punkt, kan altså motparten gjøre gjeldende virkninger av kontraktbrudd.»

Andre ledd regulerer plikta til å varsle ved bruk av rettane etter fyrste ledd. Varsel må givast straks etter at parten har innstilt oppfyllinga si, eller har halde ytinga si tilbake. Varselet kan vere skriftleg eller munnleg. Hvis varsel ikkje vert gitt, kan den andre parten krevje skadebot som nemnt her i andre ledd. For seint framsett varsel må likestillast med varsel som ikkje er gitt. Ikkje gitt varsel, eller for seint framsett varsel, medfører derimot ikkje at stansingsretten fell bort.

Tredje ledd seier at den parten som har innstilt oppfyllinga si, må halde fram med oppfyllinga dersom den andre parten stiller fullgod trygd for si oppfyling. Føresegna svarer til lausøyrekjøpslova § 61 fjerde ledd. Om denne er m.a dette sagt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 112:

«At parten må fortsette oppfyllelsen i disse tilfelle, kunne i og for seg sies å følge allerede av en tolking av første ledd. Når det stilles betryggende sikkerhet for oppfyllelsen, framgår det ikke lenger at vedkommende part ikke kommer til å oppfylle. Det anses likevel som en fordel å fastslå uttrykkelig at sikkerhetsstillelse avskjærer stansingsretten.»

Side 126

 

Trygda som vert stilt må vere «fullgod». Kva som skal reknast som fullgod trygd vil avhenge av tilhøva i det konkrete tilfelle. Sjå nærare om dette i særmerknadene til § 6-2.

Til § 6-2 Heving ved forventa avtalebrot

Paragrafen byggjer på lausøyrekjøpslova § 62. Den regulerer partanes rett til å heve ved forventa avtalebrot. Sivillovbokutvalet hadde i sitt lovframlegg ei føresegn om seljarens rett til å seie seg løyst frå avtala når det var truleg at kjøparen ikkje ville vere i stand til å svare skyldnadene sine i rett tid (§ 34). Den Norske Dommerforening har i si høyringsfråsegn uttalt om denne:

«I § 34 er det gjort framlegg om ein særleg regel om fylgjene av sviktande betalingsevne hjå kjøparen når svikten syner seg før skøyte er tinglyst eller overlevert til kjøparen. Slik regelen er forma må dei tilhøve som ligg føre gjere det truleg at kjøparen ikkje vil vere i stand til å svare skyldnadene sine i rett tid, og kjøpåren kan hindre at seljaren får seie seg løyst frå avtalen dersom han gir trygd for uoppgjort vederlag. Dei vilkår utkastet gjer framlegg om skulle, både når det gjeld seljaren og kjøpåren sine interesser, gi god nok garanti mot at sviktande betalingsevne får vidare verknader for avtalen enn det er grunnlag for.»

Departementet meiner for sin del at det i lova bør takast inn ei generell føresegn om heving ved forventa avtalebrot. I motsetnad til Sivillovbokutvalet sitt framlegg regulerer derfor § 6-2 i departementets utkast hevingsretten ved forventa avtalebrot både på kjøparens og seljarens side.

Etter paragrafen har kvar av partane hevingsrett ved forventa avtalebrot frå den andre parten si side. Vilkåret er at det er klart at avtala vil bli broten på ein slik måte som ville gi parten rett til å heve. Dette inneber at avtalebrotet må vere vesentleg, og at også dei andre vilkåra i §§ 4-3, 4-13 og 5-3 må vere oppfylte. Av § 5-3 følgjer det t d at seljaren som hovudregel ikkje kan heve etter at skøyte er tinglyst, eller kjøparen har fått skøyte eller har overteke bruken av eigedomen.

Når det gjeld den nærare forståinga av paragrafen, vert dette det same som er sagt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 113 om den tilsvarande føresegna i lausøyrekjøpslova § 62 fyrste ledd:

«Kravet til sannsynlighet er sterkt, jf uttrykket «klart». Det kreves altså større sannsynlighet her enn i forhold til § 61 [avhendingslova § 6-1], om rett til å innstille oppfyllelsen.

Det er den hevende parten som har risikoen for at vilkårene er tilstede. Vedkommende kan derfor bli erstatningsansvarlig dersom det viser seg at vilkårene for heving ikke forelå.

Hevingsretten etter bestemmelsen er uavhengig av årsaken til det ventete kontraktbruddet. Den er altså ikke avgrenset til forhold som nevnt i § 61 [avhendingslova § 6-1], men gnelder f.eks også når de forhold som vil føre til kontraktbruddet ligger helt utenfor vedkommende parts kontroll.

Selv om det i utgangspunktet er klart at det vil inntre vesentlig kontraktbrudd, kan vedkommende part hindre hevingskravet gjennom tiltak som reduserer sannsynligheten for kontraktbrudd. Tiltakene må da settes i verk før motparten fremmer hevingskrav.

Andre punktum [som er likt avhendingslova § 6-2 andre punktum] inneholder en særskilt bestemmelse som gir parten mulighet til å hindre heving ved å stille betryggende sikkerhet for oppfyllelsen. Bestemmelsen innebærer en mulighet til å møte et allerede framsatt hevingskrav med sikkerhetsstillelse. Men forutsetningen er at sikkerheten stilles straks.

Hva som skal anses som betryggende sikkerhet, må vurderes konkret. Blir sikkerhet stilt for betalingsplikten er vurderingen for så vidt enkel. Blir det f.eks stilt bankgaranti, må det være tilstrekkelig, såframt garantien dekker hele kjøpesummen. Gjelder det selgerens leveringsplikt eller andre plikter som ikke går ut på betaling, kan det være vanskeligere å avgjøre om sikkerheten er god nok. […D]et må i alle tilfelle vurderes helt konkret om sikkerhetstillelsen er tilstrekkelig til å avverge heving.»

Til § 6-3 Insolvensførehaving

Paragrafen gjeld der ein av partane vert teken under insolvensførehaving. I Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg er det i § 34 andre ledd teke inn ei føresegn som gjeld når kjøparen vert teken under insolvensførehaving. Departementet har valt å gjere framlegg om ei generell regulering som vil gjelde uavhengig av kven av partane som vert teken under insolvensførehaving. Dette er og i samsvar med lausøyrekjøpslova § 63.

I motsetnad til i Sivillovbokutvalet sitt framlegg – og dels også i lausøyrekjøpslova § 63 – har departementet valt å la avhendingslova vise til dei alminnelege føresegnene i dekningslova kapittel 7 heilt generelt. Innhaldsmessig fører dette berre til mindre avvik frå lausøyrekjøpslova. Tilvisinga til dekningslova vil også omfatte dekningslova § 7-1 som seier at reglane i kapittel 7 vik for det som måtte følgje av «vedkommende rettsforholds egenart». Departementet har derfor ikkje funne grunn til nokon ytterlegare reservasjon i § 6-3.

Ordet «insolvensførehaving» dekkjer både gjeldsforhandling, konkurs og skifte av insolvent dødsbo.

Side 127

 

Kapittel 7 Fellesføresegner om skadebot og renter

Kapitlet svarer på vesentlege punkt til kapittel X i lausøyrekjøpslova. I lovframlegget her er det likevel ikkje teke med føresegner med slikt innhald som lausøyrekjøpslova §§ 68 og 69 om prisforskjell. § 68 gjeld ved dekningskjøp, noko som er lite praktisk ved eigedomskjøp som så godt som alltid vil dreie seg om ein eigedom som ikkje har sin like. Det same gjeld lausøyrekjøpslova 69 om prisforskjell når det ikkje har skjedd dekningskjøp. Sivillovbokutvalet har i sitt lovframlegg ikkje teke med føresegner om dette. Heller ikkje er dette peika på som noko sakn frå høyringsinstansanes side. Departementet har derfor ikkje sett grunn til å ta inn særskilte føresegner om prisforskjell eller tapsstorleik i utkastet til avhendingslov.

Til § 7-1 Omfanget av skadebota, indirekte tap

Paragrafen svarer til lausøyrekjøpslova § 67, og regulerer kva slags tap parten kan krevje skadebot for og utrekninga av tapet. I Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg var det ikkje teke inn føresegner om utmåling av skadebota. Derimot var det i § 20 fyrste ledd ei føresegn om fastsetjing av «normaltap» i dei tilfella der det var mangel ved eigedomen. Etter denne skulle seljaren vere ansvarleg på objektivt grunnlag for tap «som svarar til den verdmink mangelen etter vanleg vurdering fører med seg». Årsaka til at departementet ikkje fullt ut har valt å følgje Sivillovbokutvalet på dette punktet, er nærare omtalt i avsnitt 4.9.3 ovanfor.

Etter fyrste ledd fyrste punktum skal skadebota svare til det økonomiske tapet parten har hatt som følgje av avtalebrotet. Føresegna seier ikkje meir enn det som allereie følgjer av allmenne prinsipp om fastsetjing av skadebot. Informasjonsomsynet og omsynet til likskap med lausøyrekjøpslova tilseier at prinsippet likevel kjem til uttrykk i avhendingslova. I den tilsvarande føresegna i lausøyrekjøpslova (§ 67 fyrste ledd fyrste punktum) er det teke inn døme på typiske tapspostar som parten kan krevje, nemleg «utlegg, prisforskjell og tapt fortjeneste». Opprekninga er ikkje meint å vere uttømmande. Departementet gjer ikkje framlegg om ei liknande opprekning i avhendingslova. For det fyrste vil dei døma på tapspostar som er nemnt i lausøyrekjøpslova – med unntak av utlegg -, ikkje vere like praktiske for dei avtalene som fell inn under avhendingslova. For det andre vil ei opprekning heller aldri kunne verte uttømmande. ‘ Departementet har derfor funne det mest tenleg ikkje å nemne særskilte tapspostar i § 7-1 fyrste ledd. Når det elles gjeld forståinga av fyrste ledd fyrste punktum, viser departementet til det som er sagt om lausøyrekjøpslova § 67 fyrste ledd fyrste punktum i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 120-122.

Fyrste ledd andre punktum avgrensar retten til skadebot berre til der den ansvarlege med rimeleg grunn kunne ha rekna med tapet som ei mogeleg følgje av avtalebrotet. Om den tilsvarande føresegna i lausøyrekjøpslova § 67 fyrste ledd andre punktum er m.a dette sagt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 122-23:

«Departementet vil understreke at det i denne sammenheng er viktig å skille mellom ansvargrunnlaget og utmålingen av erstatning. Bestemmelsene i §§ 27, 40 og 57 [avhendingslova §§ 4-5, 4-14 og 5-4] gjelder grunnlaget for erstatningsansvar. Vilkårene for fritak etter disse bestemmelsene er knyttet til kontraktsbruddets årsak (hindring for oppfyllelse). Bestemmelsen i § 67 (1) [avhendingslova § 7-1 fyrste ledd] gjelder utmålingen av erstatning og kommer derfor bare til anvendelse dersom det foreligger et erstatningsansvar i medhold av §§ 27, 40 eller 57 [avhendingslova §§ 4-5, 4-14 og 5-4], eventuelt i medhold av særskilt kontraktbestemmelse. De begrensninger som følger av andre punktum, knytter seg til tapets art og omfang. Det lar seg derfor ikke uten videre gjøre å sammenlikne de to regelsettene.

Bestemmelsen gir altså uttrykk for at den skadelidende part ikke kan kreve erstattet ethvert tap som på en eller annen måte kan tilbakeføres til kontraktbruddet. Ved vurderingen må det tas utgangspunkt i hva parten kjente eller burde kjent til på avtaletiden. Ut fra dette må det vurderes om tapets art og omfang med rimelighet kunne ha vært forutsett som en følge av vedkommende kontraktbrudd. Hva parten selv rent faktisk forutså eller hva han burde ha forutsett, er i prinsippet irrelevant. Det er altså ikke tale om noen skyldregel, men om en begrensning av noenlunde samme art som den tradisjonelle adekvanslære. Det er likevel ikke meningen med bestemmelsen å ta noe standpunkt for eller mot noen av de ulike teorier om adekvans. Selv om uttrykket «med rimelighet kunne ha forutsett» kan lede tanken i den retning, er bestemmelsen heller ikke ment å være noen ren «normaltapsregel». Etter departementets syn kan heller ikke FN-konvensjonen art 74 andre punktum forstås på den måten. Bestemmelsen må derfor ikke tas som noe annet enn en viss retningslinje for erstatningsfastsettingen som utelukker erstatning for mer fjerne og avledete uvisse følger av kontraktbruddet. »

Andre ledd definerer kva som skal reknast som indirekte tap i tilfelle der lova skil mellom direkte og indirekte tap. Nærare tap enn det som fell inn under opprekninga, vert å rekne som direkte tap. Definisjonen har direkte samanheng med ansvarsreglane i §§ 4-5 fyrste ledd og 4-14 fyrste ledd. Etter desse (om kontrollansvaret) kan kjøparen ikkje krevje skadebot for anna enn direkte tap som følgje

Side 128

av forseinking eller mangel utan at det ligg føre skyld på seljarens side. Indirekte tap (tapspostane som er nemnt i § 7-1 andre ledd) kan kjøparen derimot i utgangspunktet krevje skadebot for i tillegg dersom det ligg føre skyld på seljarsida, eller seljaren har stilt garanti. I høve til § 5-4 om skadebot ved avtalebrot på kjøparens side, har definisjonen av indirekte tap mindre å seie. Etter § 5-4 fyrste ledd er kjøparen ansvarleg både for direkte og indirekte tap utan omsyn til skyld dersom avtalebrotet gjeld betaling av kjøpesummen og ikkje har si årsak i omstende som ligg utanfor kjøparens kontroll. Derimot vil m.a § 4-5 fyrste ledd gjelde tilsvarande for kjøparens brot på punkter i avtala som gjeld andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen, jf § 5-4 andre ledd. Her vil kjøparen berre vere ansvarleg for indirekte tap dersom det ligg føre skyld eller garanti, jf like ovanfor.

Det er berre det indirekte tapet som er nemnt i lova. Meininga er at dei tapspostane som er nærare, og som ikkje fell inn under opprekninga i andre punktum, skal sjåast som direkte tap og vil dermed vere underlagt føresegnene om kontrollansvar. Døme på tapspostar som fell inn under det direkte tapet vil for det fyrste kunne vere kostnader i samband med retting av mangel (der ansvaret for rettingskostnadene ikkje allereie følgjer direkte av § 4-10 tredje ledd). Eit anna døme på direkte tap kan være den verdireduksjonen mangelen påfører eigedomen. Ofte vil storleiken på verdireduksjonen vere i samsvar med det som vert dekt ved prisavslag, jf § 4-12. Men prisavslaget skal fastsetjast forholdsmessig, og i den grad kjøparen har gjort eit godt kjøp, vil prisavslaget kunne bli mindre enn verdireduksjonen pga mangelen. I slike tilfelle kan kontrollansvaret for direkte tap ha ei sjølvstendig meining ut over det som følgjer av prisavslagsregelen. Andre døme på direkte tapspostar kan vere utgifter til sakkunnige, samt andre direkte utlegg parten har hatt som følgje av avtalebrotet, t d reise- og telefonutgifter. Også kostnader i samband med flytting eller førebels bustad m.m kan vere direkte tap. Vert kjøpet heva, vil kjøparen normalt måtte kunne krevje utgifter til tinglysing (herunder dokumentavgift), advokat og eventuelt meklarhonorar dekt som direkte tap. Sjå elles omtala av tredje ledd nedanfor.

I motsetnad til kva som gjeld for direkte tap, er det som nemnt uttrykkjeleg sagt i lovframlegget kva som skal reknast som indirekte tap. På same vis som i lausøyrekjøpslova er definisjonen delt opp i fire ulike grupper. Dei fire gruppene svarer i det alt vesentlege til dei som er i lausøyrekjøpslova § 67 andre ledd, og det som er sagt om desse i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 123-125 har derfor og relevans for utkastet til avhendingslov.

Bokstav a bestemmer at tap som følgje av minska eller bortfalt produksjon eller omsetnad, skal reknast som indirekte tap. Om dette heiter det i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 123-124:

«Bokstav (a) gjelder tap i form av driftsavbrudd, det vil si tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon. Dette omfatter f.eks tap som selgerens kontraktbrudd påfører kjøperen ved at denne mister muligheten til å inngå avtaler med sine kunder eller oppfylle løpende leveranseavtaler.

Indirekte tap foreligger også når omsetningen minsker på grunn av svikt i produksjons og lagerkapasitet. Kjøperen mister f.eks kontrakter fordi han som følge av selgerens kontraktbrudd ikke kan konkurrere med andre når det gjelder leveringstid.

Det kan reises spørsmål ved om bokstav (a) bare skal anvendes hvor produksjonen eller omsetningen reduseres rent kvantitativt, eller om bestemmelsen også kommer til anvendelse på kvalitetsreduksjoner. Dersom f.eks innkjøpt produksjonsutstyr viser seg å ha mangler som leder til dårligere kvalitet på produktene enn forutsatt, kan dette lede til et inntektstap for kjøperen ved videresalg. Det synes naturlig å likestille et slikt tap med tap som nevnt i bokstav (a).

En litt annen type tap oppstår dersom leveringen av salgstingen forsinkes og prisene på markedet for tingen synker i tiden etter det avtalte leveringstidspunktet. I allefall i den utstrekning kjøperen kan påvise et verditap uavhengig av videresalg, vil det være naturlig å se tapet som direkte.

[…]

Kjøperen kan i mange tilfelle begrense sitt produksjons- eller omsetningstap ved å leie en ting til erstatning for salgstingen. Det kan også dreie seg om kjøp av tjenester utenfra eller interne tiltak for å kompensere tapet på grunn av kontraktbruddet. Etter ordlyden kunne slike tilfelle tenkes å gå inn under bokstav (a), eventuelt (b). Departementet har imidlertid funnet det rimelig å betrakte slike kostnader som direkte tap, se nærmere merknadene til tredje ledd nedenfor.»

Bokstav b gjeld tap som følgje av at eigedomen ikkje kan nyttast i samsvar med føresetnadene, såkalla avsaknstap. Ofte vil dette tapet ha form av driftstap, og då følgjer det allereie av bokstav a at tapet skal vere å sjå som indirekte tap. Tap som ikkje er knytt til produksjon eller omsetnad vil imidlertid falle inn under dette alternativet. Kjøparen skal t d leige ut delar av eigedomen til bustad, men den delen som skal leigast ut tilfredsstiller ikkje offentlegrettslege krav som er stilt for at hus skal kunne nyttast til bustad. Avsaknstap kan i visse høve bøtast ved t d å leige annan eigedom eller ting. Kostnader til slikt vil normalt verte å sjå som direkte tap, jf tredje ledd.

Bokstav c gjeld tap som følgje av at avtaler med tredjemann fell bort eller ikkje vert rett oppfylt. Kjøparen har t d leigd bort delar av

Side 129

eigedomen, men pga forseinkinga fell leigekontrakten bort. Det er imidlertid berre tapt forteneste som vert rekna som indirekte tap. Anna tap vert å sjå som direkte tap med mindre tapet fell inn under eit av dei andre alternativa i andre ledd.

I lausøyrekjøpslova § 67 andre ledd bokstav c er det teke inn ei særskilt føresegn om at tapt forteneste berre skal reknast som indirekte tap så langt kjøparen utan rimeleg grunn let vere å treffe tiltak for å unngå eller minske tapet. Bakgrunnen er at det kan verke urimeleg om kjøparen ikkje får godtgjort det direkte tapet der tingen er kjøpt for vidaresal og seljaren for øvrig er klar over at tingen er eller vil bli solgt vidare. Departementet har ikkje funne grunn til å ta inn ein slik særføresegn i avhendingslova, i det fast eigedom ikkje så ofte som for lausøyre sin del vert kjøpt for vidaresal.

Bokstav d gjeld dei tilfella der avtalebrotet fører til tap på anna enn eigedomen sjølv. Utgangspunktet er at slikt tap vert å rekne som indirekte tap. Om den tilsvarande føresegna i lausøyrekjøpslova § 67 andre ledd bokstav d, heiter det m.a dette i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 124-125:

«Bestemmelsen regulerer i prinsippet ikke forholdet mellom kjøpsloven og de generelle regler om produktansvar, jf avsnitt 3.5.5 foran. Den gir likevel en viss vegledning om grensen mellom de to regelsettene.

I NU 1984:5 s 359 er det lagt til grunn at visse mer nærliggende skader av dette slag bør reguleres av de kjøpsrettslige regler, mens mer fjerne følgeskader eventuelt bør reguleres av produktansvarsreglene. Den nordiske arbeidsgruppen tar likevel ikke uttrykkelig stilling til hvor grensen mellom de ulike regelsettene bør trekkes.

Departementet er enig i at det er naturlig at visse skader på annet enn salgstingen selv blir regulert av kjøpsloven, men at hovedregelen må være at ansvaret for slike skader bygger på de alminnelige produktansvarsregler. Det vises til drøftelsen i avsnitt 3.5.5 foran. Det er etter departementets syn ikke mulig å trekke noen eksakt grense mellom de to regelsettene. Om kjøpslovens bestemmelser skal komme til anvendelse, må derfor avgjøres konkret etter en vurdering av det enkelte tilfelle.

Det følger motsetningsvis av bokstav (d) at tap som følge av skade på salgstingen selv er direkte tap. Det samme gjelder tap på grunn av skade på gjenstander som salgstingen brukes til framstilling av eller andre gjenstander som har nær og direkte sammenheng med tingens forutsatte bruk. Direkte tap kan derfor oppstå f.eks hvor et batteri ødelegger det apparat som det monteres i eller hvor en vaskemaskin gjør skade på klær som vaskes i den. Det samme vil være tilfelle hvor et tilsettningsstoff ved produksjon av maling ødelegger viktige egenskaper ved malingen.

Tap på grunn av skade på andre gjenstander som befinner seg i nærheten av salgstingen, vil derimot være indirekte, såframt gjenstandene ikke står i en klar funksjonell sammenheng med salgstingen. Som eksempel på skader som fører til indirekte tap kan nevnes at en maskin i et fabrikklokale volder skade på andre maskiner. Et annet eksempel kan være at syk lakseyngel sprer smitte til andre deler av bestanden i et oppdrettsanlegg.

De skader som etter bestemmelsen medfører direkte tap, er så vidt nærliggende at de må anses å ligge innenfor kjøpslovens virkeområde. Bestemmelsen forutsetter også at enkelte mer fjerne skader etter tilhøva vil kunne tenkes å falle inn under kjøpsloven. Dette vil bl.a kunne være avtalt mellom partene. Ansvaret for slike skader må likevel i første rekke reguleres av de alminnelige regler om produktansvar.»

Departementet nevner elles at t d skade på naboeigedomar som kjøparen vert ansvarleg for etter føresegnene i grannelova, herunder føresegnene om ansvar for forureiningsskade, kan falle inn under bokstav d dersom årsaka til skaden er ein mangel.

I tredje ledd er det sagt at enkelte kostnader likevel ikkje skal reknast som indirekte tap. Ofte vil slike kostnader falle utanfor det som skal reknast som indirekte tap allereie ut frå det som følgjer av andre ledd. Departementet har likevel valt å seie dette uttrykkjeleg i lova, slik det også er gjort i lausøyrekjøpslova § 67 tredje ledd.

Det følgjer av bokstav a at kostnader ved vanlege tiltak som kompenserer at eigedomen har mangel eller at det ligg føre forseinking, ikkje skal vere indirekte tap. Slike kostnader skal istaden reknast som direkte tap, og følgje hovudregelen om kontrollansvar så langt dei fell inn under fyrste ledd. I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 125 heiter det m.a dette om det same i lausøyrekjøpslova § 67 tredje ledd bokstav a:

«Det er her tale om surrogatløsning for å få bot på den situasjon kontraktbruddet har medført. Det er ikke noe vilkår at tiltakene skal kompensere et økonomisk tap. Surrogatløsninger kan også være aktuelle for å motvirke rene ulemper som følge av kontraktbruddet.»

Døme på slike kostnader kan vere leige av anna husrom mens mangelen vert utbetra, og ekstra rentekostnader som følgje av at eigedomen ikkje kan pantsetjast til fastsett tid.

Bokstav b fastset at kostnader ved tiltak som avgrenser eit direkte tap (dvs anna tap enn nevnt i andre ledd) også skal reknast som direkte tap, sjølv om tiltaket og kan ha noko å seie i høve til tap som elles fell inn under andre ledd. I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 125 heiter det m.a dette om den tilsvarande føresegna i lausøyrekjøpslova § 67 tredje ledd bokstav b:

Side 130

 

«Dersom kjøperen f.eks istedenfor å heve og foreta dekningskjøp reduserer sin produksjon, vil altså produksjonstapet kunne dekkes som direkte tap, til tross for andre ledd bokstav (a).

Det følger av ordlyden at kostnadene må ha ført til begrensning av tapet. Parten kan altså ikke kreve dekket kostnadene som direkte tap dersom de ikke er formålstjenlige. Bestemmelsen må også forstås med den begrensning at kostnadene ikke i noe tilfelle kan overstige reduksjonen av det direkte tapet.»

Til § 7-2 Avgrensing av tapet. Lemping

Fyrste ledd regulerer verknadene av at skadelidte forsømer å avgrense tapet med rimelege tiltak. Føresegna er ny i høve til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, men er innhaldsmessig i samsvar med lausøyrekjøpslova § 70 fyrste ledd og handverkartenestelova § 30 andre ledd. Føresegna inneheld heller ikkje meir enn det som allereie følgjer av allmene prinsipp om fastsetjing av skadebot, sjå m.a lov 13 juni 1969 nr 26 om skadeserstatning § 5-1 nr 2.

Andre ledd gjeld lemping av ansvaret. I Sivillovbokutvalet var det ikkje gjort framlegg om noko føresegn om lemping. Både lausøyrekjøpslova og handverkartenestelova har derimot føresegner om dette, jf lausøyrekjøpslova § 70 andre ledd og handverkartenestelova § 30 tredje ledd. Etter departementets meining vil det ikkje vere mindre bruk for ei føresegn om lemping i avhendingslova. Føresegna er utforma generelt i det ho gjeld både i høve til kjøpår og seljar. Ho er meint å svare til lausøyrekjøpslova § 70, og departementet viser til det som er sagt i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 128-129 med tilvisingar. Her heiter det m a:

«Det må ellers understrekes at det ikke er meningen med lempingsregelen å åpne adgang til fri erstatningsfastsetting. Bestemmelsen tar sikte på de unntakstilfelle der normal erstatningsutmåling slår spesielt skjevt ut.

Erstatningen skal etter bestemmelsen her settes ned dersom den vil virke urimelig for den ansvarlige part. Ved vurderingen skal det tas omsyn til tapets størrelse i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og til tilhøva ellers.

Som det går fram av lovteksten, vil lemping ikke minst være aktuelt når det dreier seg om lite forutsebare følger av kontraktbruddet. Tap som følger indirekte av kontraktbruddet og som i større eller mindre grad beror på den skadelidtes individuelle forhold, vil motparten ikke så lett kunne rekne med eller påvirke. Det er derfor større grunn til å sette ned erstatningen for slike tap enn for mer normale følger av kontraktbruddet, selv om tapet skulle være betydelig. Et viktig ledd i vurderingen vil altså være forholdet mellom det individuelle tap og et normaltap i liknende tilfelle. Avgjørelsen beror imidlertid på en samlet vurdering der det også må tas hensyn til andre konkrete forhold.

Av slike relevante forhold kan nevnes kjøpets art, hvem som er parter, årsaken til kontraktbruddet, graden av forsømmelse hos den som har brutt kontrakten og den skadelidtes opptreden. Dessuten må det legges vekt på tapets størrelse og foreliggende muligheter til forsikring.

Behovet for lemping av ansvar kan også avhenge av hva slags kontraktbrudd det gjelder. F eks vil det sjeldnere oppstå store, uforutsebare tap på grunn av brudd på kjøperens betalingsplikt enn på grunn av selgerens kontraktbrudd.»

Til § 7-3 Renter

Paragrafen slår fast at det kan krevjast rente og skadebot for rentetap etter morarentelova (lov 17 desember 1976 nr 100 om renter ved forsinket betaling) dersom «kjøpesummen eller annan uteståande sum» ikkje vert betalt til rett tid. I Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg til § 32 fyrste ledd var det teke inn ei liknande føresegn. Denne gjaldt rett nok berre ved forseinka betaling frå kjøparens side. Dette i motsetnad til departementets utkast § 7-3, der både plasseringa av paragrafen og ordlyden «annan uteståande sum» viser at den skal vere generell. Dette er også i samsvar med lausøyrekjøpslova § 71. «Annan uteståande sum» kan t d vere krav på dekning av kostnader etter § 2-7 tredje ledd eller kjøparens krav på skadebot. Det kan og vere kjøparens krav på å få att kjøpesummen etter å ha heva avtala.

Når det er sagt at rente kan krevjast etter morarentelova, inneber dette både at renta sin storleik skal fastsetjast i samsvar med rentelova, og at renta skal reknast slik det er fastsett i rentelova. Dessutan følgjer det av morarentelova at grunnlaget for renteplikt i utgangspunktet er reint objektivt. Det kan altså vere plikt til å svare rente utan omsyn til om årsaka til forseinkinga ligg utanfor skyldnarens kontroll. I motsetnad til etter Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, gjeld tilvisinga i paragrafen her heile rentelova, herunder § 4 om «forbrukerforhold». Om bakgrunnen for dette viser departementet til det som er sagt i dei allmenne merknadene, avsnitt 4.11. Det går her m.a fram at også kjøparar av fast eigedom kan verte rekna som forbrukarar som nyt godt av særføresegnene i morarentelova § 4. Her går og fram at morarentelova § 3 tredje ledd om skadebot for rentetap ut over standardrenta etter morarentelova, kan verte aktuell.

Side 131

 

Kapittel 8 Ikraftsetjing. Endringar i andre lover

Til § 8-1 Ikraftsetjing

Paragrafen gjeld ikraftsetjing av lova.

Fyrste ledd fastsler at lova skal ta til å gjelde frå den dagen Kongen fastset. Det kan m.a vere aktuelt å få i stand ein del informasjon om den nye lova før ho tek til å gjelde. Derimot er det ikkje forskrifter som skal utarbeidast med heimel i lova.

Etter andre ledd skal lova berre gjelde for avtaler som kjem i stand etter at lova tek til å gjelde. For eldre avtaler vil gjeldande sedvanerett måtte leggjast til grunn. I den grad det er uklårt kva som måtte følgje av gjeldande sedvarett, kan avhendingslova likevel kome inn som moment ved vurderinga.

§ 8-1 inneber vidare at også endringene i pantelova §§ 2-2 fyrste ledd og 3-9 andre ledd berre skal gjelde for pantavtaler som er inngått etter at avhendingslova tok til å gjelde, sjå særmerknadene til § 8-2 nedanfor. For eldre avtaler vil gjeldande føresegner i pantelova vere avgjerande for kva panteretten omfattar, i den grad det er nokon skilnad.

Til § 8-2 Endringar i andre lover

I paragrafen er det gjort framlegg om endringar i to lover; pantelova og lausøyrekjøpslova.

Etter nr 1 skal for det fyrste pantelova § 2-2 andre ledd endrast slik at det i bokstav c vert direkte vist til avhendingslova når det gjeld kva som skal reknast som tilhøyrsle (både når det gjeld «faktisk» og «rettsleg» tilhøyrsle). Som før skal føresegna berre gjelde «[n]år ikke annet er avtalt», jf innleiingsorda i pantelova § 2-2 fyrste ledd. Med omsyn.til kva som skal reknast som tilhøyrsle, kan nok framlegget for nokre tilfelle innebere ei viss utviding i høve til kva som vert rekna som tilhøyrsle etter gjeldande § 2-2 fyrste ledd. Departementet har derfor valt å gjere framlegg om at den nye føresegna berre skal gjelde for pantavtaler som kjem i stand etter at avhendingslova tek til å gjelde; dette for å vere trygg på at ein ikkje grip inn i eksisterande rettshøve. Oppstår det tvil med omsyn til kva som etter gjeldande rett skal reknast som tilhøyrsle, kan likevel dei nye føresegnene i avhendingslova gi ei viss rettleiing. Sjå elles framanfor i avsnitta 4.3.2 og 4.6 om bakgrunnen for endringa i pantelova § 2-2.

For det andre vert det gjort framlegg om ei endring i pantelova § 3-9. Dette er ei presisering av kva som ikkje kan pantsetjast som landbrukslausøyre fordi det er å rekne som tilhøyrsle til eigedomen. Sjå nærare omtale i særmerknadene til § 3-6 om dette.

Nr 2 gjeld endring i lausøyrekjøpslova. I dag seier denne uttrykkjeleg at ho ikkje gjeld ved kjøp av fast eigedom, jf lausøyrekjøpslova § 1 fyrste ledd andre punktum. Departementet meiner at lausøyrekjøpslova også bør innehalde ei direkte tilvising til den nye avhendingslova, og gjer derfor framlegg om at det vert sagt i lausøyrekjøpslova at ved kjøp av fast eigedom gjeld avhendingslova. Sjå og dei ålmenne merknadene avsnitt 4.3.5 framanfor.

 

 

Justis- og politidepartementet tilrår:

At Dykkar Majestet godkjenner og skriv under eit framlagt utkast til proposisjon til Stortinget om lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova).

 

Vi HARALD, Noregs Konge,

gjer kunnig:

Stortinget blir oppmoda til å gjere vedtak om lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) i samsvar med eit framlagt utkast.

Tilrådinga frå Justis- og politidepartementet ligg ved i avtrykk.

Side 132

 

 

Framlegg til lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

KAPITTEL 1 ALLMENNE FØRESEGNER

§ 1-1 Kva lova gjeld

(1) Lova gjeld avhending av fast eigedom når avhendinga skjer ved frivillig sal, byte eller gåve. Som fast eigedom vert rekna grunn og bygningar, og elles andre innretninger som er varig forbundne med grunnen. Lova gjeld og avhending av sameigepart i fast eigedom, av eigarseksjon (eigarleilegheit m.m) og av tomtefesterett.

(2) Ved samansett avtale som gjeld avhending av fast eigedom saman med oppføring av bygning eller anna yting frå seljaren, gjeld lova berre for avhendingsdelen. Dersom tillegget til avhendinga utgjer ein uvesentleg del, gjeld lova så langt ho høver likevel for heile avtala.

(3) Ved byte vert kvar part rekna som seljar av den eigedomen parten let frå seg og kjøpår av den eigedomen som kjem i byte.

(4) Ved gave gjeld berre §§ 1-3, 2-1, 2-3, 2-4 tredje ledd, 2-5 og 5-3 andre, fjerde og femte ledd. For givaren gjeld det som er fastsett for seljar, og for mottakaren det som er fastsett for kjøpår.

§ 1-2 Høvet til å fravike lova, forbrukarkjøp

(1) Når ikkje anna er særskilt sagt i lova, kan lova fråvikast ved avtale.

(2) Ved forbrukarkjøp kan §§ 1-3, 3-3, 3-8 til 3-11, 4-1 til 4-19, 6-1 til 6-3 og 7-1 til 7-3 ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen. Dette er likevel ikkje til hinder for å avtale at skadebot ikkje skal dekkje indirekte tap etter § 7-1 andre ledd.

(3) Med forbrukarkjøp er meint kjøp av eigedom frå yrkesseljar når eigedomen i hovudsak er til personleg bruk for kjøparen med familie, husstand eller omgangskrets. Kjøpet er likevel ikkje eit forbrukarkjøp dersom seljaren på avtaletida verken kjente eller burde ha kjent til at eigedomen vart kjøpt til slikt føremål. Kjøp frå yrkesseljar ligg føre når seljaren eller seljarens representant opptrer i eigenskap av yrkesseljar. Det same gjeld når seljaren let salet skje gjennom meklar (eigedomsmeklar eller advokat) som går inn under lov 16 juni 1989 nr 53 om eiendomsmegling.

§ 1-3 Avtaleform

Avtale om avhending av fast eigedom kan gjerast skriftleg eller munnleg. Er avtala gjort munnleg, skal ho setjast opp skriftleg når ein av partane krev det.

KAPITTEL 2 FØREBUING OG GJENNOMFØRING AV AVHENDINGA M M

§ 2-1 Kart- og delingsforretning

Krev fullføring av salet at det blir halde kart- eller delingsforretning, skal seljaren krevje slik forretning så snart avtala er bindande.

§ 2-2 Klargjering for overtaking

Når kjøparen overtek bruken av eigedomen, skal romma vere rydda og reingjorte. Eigedomen skal også elles vere rydda.

§ 2-3 Heimelsoverføring og overtakingstid

Når kjøparen har oppfylt sine skyldnader etter avtala, kan kjøparen krevje skøyte av seljaren. På same vilkår kan kjøparen krevje å overta bruken av eigedomen ved tredje månadsskifte etter at avtala vart bindande.

§ 2-4 Vågnaden for eigedomen

(1) Når vågnaden for eigedomen er gått over på kjøparen, fell ikkje kjøparens plikt til å svare heile kjøpesummen bort ved at eigedomen vert øydelagt eller skada som følgje av ei hending som seljaren ikkje svarer for.

(2) Vågnaden går over på kjøparen når kjøparen har overteke bruken av eigedomen. Får seljaren ikkje overlate bruken til fastsett tid, og årsaka ligg hos kjøparen, har kjøparen vågnaden frå det tidspunkt kjøparen kunne ha fått overteke bruken.

(3) Har seljaren forsikra eigedomen mot øydelegging eller skade som nemnt i fyrste ledd, har kjøparen retten etter forsikringsavtala dersom eigedomen vert øydelagt eller skadd etter at avhendingsavtala vart bindande, med mindre seljaren kan seie seg løyst frå avhendingsavtala. Seljaren har plikt til å føre over retten etter forsikringsavtala når kjøparen krev det og kjøparen sjølv har oppfylt sine skyldnader etter avhendingsavtala.

§ 2-5 Avkasting og kostnader

Seljaren har retten til avkasting eigedomen gir til det tidspunkt kjøparen overtek bruken av eigedomen. Til same tidspunkt svarer

Side 133

seljaren for kostnadene ved eigedomen. Førre punktum gjeld likevel ikkje der seljaren ikkje får overlate bruken til fastsett tid, og årsaka ligg hos kjøparen.

§ 2-6 Salskostnader

(1) Seljaren ber alle kostnadene med å gjere eigedomen ferdig for sal. Det gjeld og kostnadene til kart- og delingsforretning, og sakkunnig hjelp til dette.

(2) Er det nytta meklar, skal kostnadene til denne berast av den av partane som har gitt meklaren oppdraget.

(3) Kjøparen ber andre kostnader ved kjøpet, slik som til dømes dokumentavgift, tinglysingsgebyr og kostnadene ved konsesjonsførehaving.

§ 2-7 Tilsyn med eigedomen

(1) Tek ikkje kjøparen over bruken av eigedomen til fastsett tid, har seljaren plikt til slikt forsvarleg tilsyn med eigedomen som er rimeleg etter tilhøva.

(2) Vil kjøparen seie seg løyst frå avtala etter å ha overteke bruken av eigedomen, har kjøparen likevel plikt til slikt forsvarleg tilsyn med eigedomen som er rimeleg etter tilhøva.

(3) Den som har tilsyn med eigedomen etter fyrste eller andre ledd, har rett til dekning av forsvarlege kostnader i samband med tilsynet.

§ 2-8 Vågnaden for sending av melding

Dersom ein part gir melding i samsvar med lova og sender ho på forsvarleg måte, og ikkje anna framgår, kan sendaren gjere gjeldande at meldinga er gitt i tide sjølv om ho vert forseinka eller på annan måte ikkje kjem fram slik ho skulle.

§ 2-9 Pantetrygd

Dersom kjøparen har betalt heile eller delar av kjøpesummen, men ikkje fått heimel til eigedomen eller overteke bruken av han, har kjøpåren panterett i eigedomen til trygd for kravet om tilbakeføring av ytt vederlag. Med omsyn til rettsvern og tinglysing gjeld pantelova § 6-1 tredje ledd.

KAPITTEL 3 TILSTAND OG TILHØYRSLE

§ 3-1 Innleiande føresegn

(1) Eigedomen har mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala. §§ 3-2 til 3-7 gjeld i den grad det ikkje i samsvar med § 1-2 er avtalt noko særskilt.

(2) Ved vurderinga av om eigedomen har mangel, skal ein leggje til grunn tidspunktet då vågnaden etter § 2-4 andre ledd eller avtala gjekk over på kjøparen. Det kan vere ein mangel endå om ein feil fyrst viser seg seinare.

(3) Seljaren svarer og for mangel som oppstår seinare dersom årsaka til mangelen er eit avtalebrot frå seljaren. Det same gjeld dersom seljaren ved garanti eller på annan måte har teke på seg ansvar for eigenskapar eller anna ved eigedomen fram til eit seinare tidspunkt.

§ 3-2 Generelle krav til tilstanden

(1) Eigedomen har mangel dersom han ikkje

(a) høver for dei føremål som tilsvarande eigedomar vanlegvis vert brukt til, eller

 

(b) høver for eit særleg føremål som seljaren var eller måtte vere kjent med då avhendinga vart avtalt. Dette gjeld likevel ikkje når tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap eller vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.

 

(2) Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd skal eigedomen vere i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov, og som gjaldt for eigedomen på den tida då avtala vart inngått. Dette gjeld likevel ikkje dersom tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.

§ 3-3 Arealsvikt

Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at aralet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.

§ 3-4 Allment om tilhøyrsle

(1) Så langt ikkje anna følgjer av avtale, skal eigedomen for ikkje å ha mangel, ha slike ting og rettar som tilhøyrsle som er nemnt i andre ledd og §§ 3-5 til 3-7. Når det er tvil om noko er tilhøyrsle, skal det leggjast vekt på om det gjeld noko som er uhøveleg å flytte, som er nødvendig til bruk på eigedomen, eller som best kan nyttast der.

(2) Som tilhøyrsle vert mellom anna rekna:

(a) Ting som er på eigedomen og som etter lov, forskrift eller anna offentleg vedtak skal vere der.

 

(b) Ting som er kosta med offentlege tilskot særskilt til bruk på eigedomen.

 

(c) Faste tilstellingar som er kosta med midlar som det offentlege har bunde til bruk på eigedomen.Side 134 

 

(d) Sameigepart, bruksrett, part i sams driftsting og driftstiltak, og part i sals- og innkjøpslag o l, når dette ligg til eigedomen.

 

(e) Ikkje-forfalne festeavgifter og andre ikkje-forfalne krav knytt til eigedomen.

 

§ 3-5 Særskilt tilhøyrsle til bustadhus m m

Til eit bustadhus og ein bygning til hotell, restaurant, kontor eller anna forretningsdrift, høyrer varig innreiing og utstyr som anten er fast montert eller som er særskilt tilpassa bygningen. Dette gjeld mellom anna faste anlegg og installasjonar for oppvarming, faste elektriske installasjonar, faste antenner, faste golvteppe, dobbeltvindauge, innebygde kjøkkenapparat og -maskinar og andre innebygde ting.

§ 3-6 Særskilt tilhøyrsle til landbrukseigedom

Til ein landbrukseigedom høyrer driftsplanar, reiskap og utstyr som anten er fast montert eller særskilt tilpassa eigedomen. Køyregreier med tilhøyrande reiskap følgjer ikkje med.

§ 3-7 Særskilt tilhøyrsle til fabrikk- og industribygning

Til ein fabrikk- og industribygning høyrer maskinar og anna fast produksjonsutstyr og likeeins motorar og andre tilstellingar som gir drivkraft til fabrikk- eller industriverksemd.

§ 3-8 Manglande opplysning om eigedomen

Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.

§ 3-9 Uriktig opplysning om eigedomen

(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.

(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

§ 3-10 Eigedom selt «som han er» e l

Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-8 eller 3-9. Eigedomen har også mangel

dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

§ 3-11 Synfaring og anna forundersøking

(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.

(2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(3) Fyrste og andre ledd gjer inga innskrenking i § 3-8 om manglande opplysning om eigedomen.

KAPITTEL 4 KJØPARENS KRAV VED AVTALEBROT PÅ SELJARENS SIDE

Forseinking

§ 4-1 Innleiande føresegn

(1) Gir ikkje seljaren frå seg skøyte eller bruken av eigedomen til rett tid, utan at dette står på kjøparen eller omstende kjøparen har vågnaden for, kan kjøparen

(a) krevje oppfylling etter § 4-2,

 

(b) heve etter § 4-3,

 

(c) krevje skadebot etter § 4-5,

 

(d) halde tilbake kjøpesummen etter § 4-6.

 

(2) Med unntak av § 4-3 andre ledd gjeld føresegnene om forseinking tilsvarande så langt dei høver der seljaren ikkje i tide oppfyller andre skyldnader etter avtala.

§ 4-2 Rett til oppfylling

(1) Kjøparen kan halde fast ved avtala og krevje at seljaren oppfyller skyldnadene sine. Dette gjeld likevel ikkje dersom oppfyllinga er hindra av omstende som seljaren ikkje kan overvinne, eller oppfyllinga vil føre til så stor ulempe eller kostnad for seljaren at det vil stå i vesentleg mishøve til kjøparens interesse i at seljaren oppfyller.

(2) Kjøparen taper retten til å krevje oppfylling dersom kjøparen ventar urimeleg lenge med å setje fram kravet.

§ 4-3 Heving

(1) Kjøparen kan heve avtala dersom forseinkinga inneber eit vesentleg avtalebrot.

(2) Kjøparen kan og heve dersom seljaren ikkje overlet bruken av eigedomen innan ein rimeleg tilleggsfrist som kjøparen fastset. Før

Side 135

tilleggsfristen er ute kan kjøparen ikkje heve, med mindre seljaren har sagt at bruken ikkje vil verte overlate til kjøparen innan fristen.

(3) For at kjøparen skal kunne heve etter fyrste eller andre ledd, må eigedomen ikkje ha vorte forringa medan kjøparen har vågnaden. Heving kan likevel skje når årsaka til forringinga er ei tilfeldig hending eller andre omstende kjøparen ikkje har vågnaden for, eller tiltak som er gjorde før kjøparen vart eller burde vorte merksam på det omstende som ligg til grunn for hevinga. Kjøparen taper heller ikkje retten til å heve dersom kjøparen yter seljaren vederlag for verdminken.

§ 4-4 Verknadene av heving

(1) Vert avtala heva, fell kvar parts plikt til å oppfylle bort.

(2) Er avtala heilt eller delvis oppfylt, har kvar part krav på å få tilbake det som er ytt. Ein part kan likevel halde tilbake det som er motteke inntil den andre parten gir frå seg det mottekne. Det same gjeld når parten har krav på skadebot eller rente, og det ikkje vert gitt fullgod trygd for kravet.

§ 4-5 Skadebot

(1) For anna enn indirekte tap som nemnt i § 7-1, kan kjøparen krevje skadebot på grunn av forseinkinga utan at det ligg føre skyld på seljarens side. Dette gjeld likevel ikkje så langt seljaren godtgjer at forseinkinga oppstod på grunn av ei hindring utanfor seljarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at seljaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at seljaren kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa.

(2) Ligg årsaka til forseinkinga hos ein tredjeperson som seljaren har gitt i oppdrag heilt eller delvis å oppfylle avtala, er seljaren ansvarsfri berre om tredjepersonen og ville vere ansvarsfri etter føresegnene i fyrste ledd.

(3) Seljaren er fri for ansvar så lenge hindringa varer. Fell hindringa bort, kan ansvar gjerast gjeldande frå då av dersom seljaren framleis plikter å oppfylle men ikkje gjer det.

(4) Dersom forseinkinga eller tapet har årsak i skyld på seljarens side, kan kjøparen krevje skadebot både for direkte og indirekte tap.

§ 4-6 Tilbakehadsrett

Har kjøparen krav som følgje av forseinkinga, kan kjøparen halde tilbake så mykje av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt.

§ 4-7 Opplysningsplikt om hindring

Dersom seljaren vert hindra i å oppfylle avtala til rett tid, skal seljaren gi kjøparen melding om hindringa og kva slags følgjer hindringa vil få for oppfyllinga. Dersom seljaren ikkje gir kjøparen slik melding innan rimeleg tid etter at seljaren vart eller burde vorte kjent med hindringa, kan kjøparen krevje skadebot for tap som kunne vore unngått om kjøparen hadde fått melding i tide.

Manglar

§ 4-8 Innleiande føresegn

(1) Ligg det føre mangel ved eigedomen, utan at dette står på kjøparen eller omstende kjøpåren har vågnaden for, kan kjøparen

(a) krevje retting etter § 4-10,

 

(b) krevje prisavslag etter § 4-12,

 

(c) heve etter § 4-13,

 

(d) krevje skadebot etter § 4-14,

 

(e) halde tilbake kjøpesummen etter § 4-15.

 

(2) Føresegnene om manglar gjeld tilsvarande så langt dei høver for andre feil ved seljarens oppfylling.

§ 4-9 Kjøparens undersøking etter overtaking

Etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, skal kjøparen så snart det er rimeleg høve til det, undersøkje eigedomen slik god skikk tilseier.

§ 4-10 Retting av manglar

(1) Tilbyr seljaren seg å rette ein mangel ved eigedomen, må kjøparen godta dette dersom rettinga ikkje vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga.

(2) Har seljaren ført opp hus eller anna innretning for sal, kan kjøparen krevje at seljaren rettar mangelen dersom retting kan skje utan urimeleg kostnad eller ulempe for seljaren.

(3) Rettinga skal skje innan rimeleg tid etter at kjøparen har gjort mangelen gjeldande og gjort det mogeleg for seljaren å rette. Rettinga skal skje for seljarens rekning.

(4) Vert mangelen ikkje retta, kan kjøparen krevje prisavslag etter § 4-12 eller heve etter § 4-13. Dette gjeld likevel ikkje dersom kjøparen avviser retting som seljaren har rett til å utføre etter fyrste ledd. Dersom seljaren har plikt til å rette mangelen, og dette ikkje vert gjort, kan kjøparen krevje skadebot for forsvarlege kostnader ved å få mangelen retta.

§ 4-11 Melding om krav på retting

Kjøpåren taper kravet på retting dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om kravet saman med reklamasjonen etter § 4-19, eller innan rimeleg tid etter denne. Kravet kan likevel gjerast gjeldande dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

Side 136

 

§ 4-12 Prisavslag

Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.

§ 4-13 Heving

(1) Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot.

(2) Kjøparen taper retten til å heve dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om heving innan rimeleg tid etter at kjøparen vart kjent eller burde vorte kjent med mangelen, eller etter at fristen som måtte følgje av krav eller melding etter §§ 4-10 og 4-11 har gått ut. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(3) §§ 4-3 tredje ledd og 4-4 gjeld tilsvarande.

§ 4-14 Skadebot

(1) For anna enn indirekte tap som nemnt i § 7-1, kan kjøparen krevje skadebot på grunn av mangelen utan at det ligg føre skyld på seljarens side. Dette gjeld likevel ikkje så langt seljaren godtgjer at årsaka til mangelen er ei hindring som nemnt i § 4-5 fyrste ledd. Føresegnene elles i § 4-5 gjeld tilsvarande.

(2) Dersom mangelen eller tapet har årsak i skyld på seljarens side, eller at eigedomen allereie på avtaletida ikkje var i samsvar med garanti frå seljaren, kan kjøparen krevje skadebot både for direkte og indirekte tap.

§ 4-15 Tilbakehaldsrett

Har kjøparen krav som følgje av mangelen, kan kjøparen halde tilbake så mykje av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt.

§ 4-16 Krav mot tidlegare seljar og anna avtalepart

(1) Kjøparen kan gjere krav på grunn av mangel gjeldande mot tidlegare seljar eller annan tidlegare avtalepart, i same grad som krav på grunn av mangelen kan gjerast gjeldande av seljaren.

(2) Kjøparen må gi tidlegare seljar eller annan tidlegare avtalepart melding om kravet innan reklamasjonsfristen som gjeld for same kravet mot seljaren, og seinast innan fristen for reklamasjon som gjeld i forholdet mellom seljaren og dei tidlegare avtalepartane.

Retts- og rådvaldsmanglar m m

§ 4-17 Rettsmanglar m m

(1) Har ein tredjeperson eigedomsrett, panterett eller annan rett i eigedomen, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande dersom det ikkje følgjer av avtala at kjøparen skal overta eigedomen med dei avgrensingane som følgjer av tredjepersonens rett. Kjøparens rett til å krevje retting etter § 4-10 gjeld likevel ikkje.

(2) Kjøparen kan likevel alltid krevje skadebot for tap som følgje av at eigedomen tilhøyrte ein annan enn seljaren då avtala vart inngått, og kjøparen var i aktsam god tru.

(3) Gjer ein tredjeperson krav på å ha rett i eigedomen og dette vert motsagt frå seljaren, gjeld føresegnene i fyrste og andre ledd tilsvarande når kravet ikkje er klårt ugrunna.

§ 4-18 Offentlegrettslege rådvaldsband

Hefter det offentlegrettslege rådvaldsband eller offentlegrettslege tyngsler på eigedomen, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande.

Reklamasjon

§ 4-19 Reklamasjon

(1) Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.

(2) Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.

(3) Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

KAPITTEL 5 SELJARENS KRAV VED AVTALEBROT PÅ KJØPARENS SIDE

§ 5-1 Innleiande føresegn

(1) Dersom kjøparen ikkje betaler eller oppfyller andre skyldnader etter avtala, utan at dette står på seljaren eller omstende seljaren har vågnaden for, kan seljaren

(a) krevje oppfylling etter § 5-2,

 

(b) heve etter § 5-3,

 

(c) krevje skadebot etter § 5-4,

 

(d) halde tilbake ytinga etter § 5-5,

 

(e) krevje renter etter § 7-3.

 

(2) Dersom kjøparen ikkje tek over eigedomen i samsvar med lova eller avtala, og utan at dette står på seljaren eller omstende denne har vågnaden for, gjeld føresegnene i §§ 5-3 andre, tredje og fjerde ledd og 5-4 andre ledd.

§ 5-2 Rett til oppfylling

(1) Seljaren kan halde fast ved avtala og krevje at kjøparen betaler kjøpesummen. Dette gjeld likevel ikkje så lenge betaling vert

Side 137

hindra av stans i betalingsformidlinga eller andre omstende utanfor kjøparens kontroll og som kjøparen ikkje kan overvinne. Har seljaren ikkje gitt skøyte eller overlate bruken av eigedomen til kjøparen, taper seljaren retten til å krevje oppfylling om seljaren ventar urimeleg lenge med å setje fram kravet.

(2) Om seljarens rett til å krevje at kjøparen oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen, gjeld § 4-2 tilsvarande.

§ 5-3 Heving

(1) Seljaren kan heve avtala dersom forseinking med betalinga inneber eit vesentleg avtalebrot.

(2) Seljaren kan og heve avtala når kjøparen ikkje oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen, og avtalebrotet er vesentleg. Seljaren kan på same vilkåra heve når kjøparen ikkje overtek eigedomen og seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen.

(3) Vidare kan seljaren heve når kjøparen ikkje betaler innan ein rimeleg tilleggsfrist som seljaren har sett for betalinga, eller ikkje overtek eigedomen innan ein frist seljaren har sett i tilfelle der seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen. Før tilleggsfristen er ute kan seljaren ikkje heve, med mindre kjøparen har sagt at kjøparen ikkje vil oppfylle innan fristen.

(4) Seljaren kan ikkje heve etter at skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen, eller kjøparen har overteke bruken av eigedomen, med mindre det gjeld brot på avtale om naturalyting, husvære eller liknande personleg rett som kjøparen måtte vite hadde særleg vekt for seljaren. Hevingsretten står og ved lag om seljaren har teke atterhald om det, eller kjøparen ikkje held fast ved avtala.

(5) Om verknadene av heving gjeld § 4-4 tilsvarande.

§ 5-4 Skadebot

(1) Seljaren kan krevje skadebot for tap på grunn av forseinka betaling. Dette gjeld likevel ikkje så langt kjøparen godtgjer at forseinkinga oppstod på grunn av stans i betalinga eller ei hindring utanfor kjøparens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at kjøparen kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at kjøparen kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa. § 4-5 andre og tredje ledd gjeld tilsvarande. For krav på rente og skadebot for rentetap gjeld § 7-3.

(2) Seljaren kan krevje skadebot etter føresegnene i § 4-5 for det tap seljaren lid som følgje av at

(a) kjøparen ikkje oppfyller ein annan skyldnad enn betaling av kjøpesummen, eller

 

(b) kjøparen ikkje i rett tid tek over eigedomen i tilfelle der seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen.

 

§ 5-5 Tilbakehaldsrett

Har seljaren ikkje gitt kjøparen utsetjing med betalinga eller oppfyllinga av andre skyldnader, plikter ikkje seljaren å gi skøyte eller overlate bruken av eigedomen utan at kjøparen oppfyller sine skyldnader.

§ 5-6 Opplysningsplikt om hindring

Dersom kjøparen vert hindra i å oppfylle avtala til rett tid, skal kjøparen gi seljaren melding om hindringa og kva slags følgjer hindringa vil få for oppfyllinga. Dersom kjøparen ikkje gir seljaren slik melding innan rimeleg tid etter at kjøparen vart eller burde vorte kjent med hindringa, kan seljaren krevje skadebot for tap som kunne vore unngått om seljaren hadde fått melding i tide.

§ 5-7 Frist for å heve og krevje skadebot

(1) Når kjøpesummen er betalt, kan seljaren ikkje heve avtala med mindre seljaren gir kjøparen melding om det

(a) ved forseinking; før seljaren fekk vite om oppfyllinga frå kjøparens side, eller

 

(b) ved anna avtalebrot; innan rimeleg tid etter at seljaren vart eller burde vorte kjent med avtale brotet, eller etter at ein rimeleg tilleggsfrist etter § 5-3 tredje ledd er gått ut.

 

(2) Seljaren må gi kjøparen melding innan rimeleg tid for å kunne gjere eit krav om skadebot gjeldande.

KAPITTEL 6 FELLESFØRESEGNER OM FORVENTA AVTALEBROT M M

§ 6-1 Stansing ved forventa avtalebrot

(1) Ein part kan stanse oppfyllinga og halde ytinga si tilbake, dersom det etter at avtala er inngått, framgår av den andre partens handlemåte, eller av ein alvorleg svikt i betalingsevna eller evna til å oppfylle, at denne ikkje kjem til å oppfylle ein vesentleg del av skyldnadene sine.

(2) Ein part som stanser oppfyllinga, må straks varsle den andre. Blir varsel ikkje gitt, kan den andre parten krevje skadebot for tap som kunne ha vore unngått om varsel var gitt.

(3) Ein part som har stansa oppfyllinga, må halde fram å oppfylle dersom den andre parten gir fullgod trygd for si oppfylling.

§ 6-2 Heving ved forventa avtalebrot

Er det før tida for oppfylling klårt at avtala vil bli broten på ein måte som ville gi ein part

Side 138

rett til å heve, kan denne heve avtala alt før tida for oppfylling. Heving kan avverjast dersom den andre parten straks gir fullgod trygd for at avtala vil bli oppfylt.

§ 6-3 Insolvensførehaving

Vert ein av partane teken under insolvensførehaving, gjeld føresegnene i dekningslova kapittel 7.

KAPITTEL 7 FELLESFØRESEGNER OM SKADEBOT. RENTER

§ 7-1 Omfanget av skadebota, indirekte tap

(1) Når ein part kan krevje skadebot, skal skadebota svare til det økonomiske tapet parten har hatt som følgje av avtalebrotet. Dette gjeld likevel berre tap som den ansvarlege med rimeleg grunn kunne ha rekna med som ei mogeleg følgje av avtalebrotet.

(2) Der lova skil mellom direkte og indirekte tap, vert som indirekte tap rekna:

(a) Tap som følgje av nedsett eller bortfallen produksjon eller omsetnad.

 

(b) Tap som følgje av at eigedomen ikkje kan nyttast i samsvar med føresetnadene.

 

(c) Tapt forteneste som følgje av at ein kontrakt med ein tredjeperson fell bort eller ikkje vert rett oppfylt.

 

(d) Tap som følgje av skade på anna enn eigedomen sjølv, eller anna enn noko som har nær og direkte samanheng med det eigedomen etter føresetnadene skal brukast til.

 

(3) Føresegna i andre ledd om kva som skal reknast som indirekte tap gjeld ikkje kostnader ved

(a) vanlege tiltak som kompenserer at eigedomen har mangel eller at seljaren ikkje gir frå seg skøyte eller overlet bruken av eigedomen til rett tid, eller

 

(b) tiltak som avgrensar anna tap enn det som er nemnt i fyrste ledd.

 

§ 7-2 Avgrensing av tapet. Lemping

(1) Forsømer parten å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, må parten sjølv bere den tilsvarande delen av tapet.

(2) Skadebota kan setjast ned dersom ho vil verke urimeleg for den ansvarlege parten ut frå omfanget av tapet samanlikna med tap som til vanleg oppstår i liknande tilfelle, og ut frå tilhøva elles.

§ 7-3 Renter

Vert kjøpesummen eller annan uteståande sum ikkje betalt i tide, kan det krevjast rente og skadebot for rentetap etter lov 17 desember 1976 nr 100 om renter ved forsinket betaling.

KAPITTEL 8 IKRAFTSETJING. ENDRINGAR I ANDRE LOVER

§ 8-1 Ikraftsetjing

(1) Lova gjeld frå den dagen Kongen fastset.

(2) Lova får berre verknad for avtaler som kjem i stand etter at ho tek til å gjelde.

§ 8-2 Endringar i andre lover

Frå den tida lova tek til å gjelde, skal følgjande føresegner i andre lover endrast slik:

1. Pantelova av 8 februar 1980 nr 2:

§ 2-2 fyrste ledd skal lyde:

Når ikke annet er avtalt, omfatter pantsettelse av fast eiendom

a) grunnen,

 

b) hus og andre byggverk og anlegg på grunnen som pantsetteren eier eller som han selv eller senere eier lar oppføre der, og

 

c) tilbehør og rettigheter som nevnt i avhendingslova §§ 3-4 til 3-7.

 

§ 3-9 andre ledd bokstav a skal lyde:

a) maskiner, redskaper og annet utstyr, bortsett/ra tilbehør som nevnt i § 2-2 bokstav c, og bortsett fra motorvogner som nevnt i § 3-8,

 

2. Kjøpslova av 13 mai 1988 nr 27:

§ 1 fyrste ledd skal lyde:

(1) Loven gjelder kjøp for så vidt ikke annet er fastsatt i lov. For kjøp av fast eiendom gjelder avhendingslova.

Side 139

 

 

Vedlegg 1. Justisdepartementets høyringsbrev 31 januar 1980

NOU 1979:48 – LOV OM AVHENDING AV FAST EIGEDOM

1. Sivillovbokutvalet har i desember 1979 lagt fram tilråding om lov om avhending av fast eigedom (Rådsegn 12). Tilrådinga er trykt som NOU 1979:48 og er lagt ved her.

2. Framlegget til lov er i hovudsak i samsvar med gjeldande rett som byggjer på sedvane og rettspraksis. Til skilnad frå tilhøva ved lausøyrekjøp har reglane for avhending av fast eigedom ikkje vore lovfesta tidlegare.

Dei fleste av reglane skal etter lovutkastet vere fråvikelege. Utvalet gjer likevel framlegg om at ein del av lova blir gjort tvingande til føremon for kjøparen ved kjøp av bustadeigedom.

3. Når det gjeld virkeområdet, er lov om avhending av fast eigedom tenkt å skulle gjelde for avhending av alle slag fast eigedom, medrekna part i eller del av slik. Også anhending av tomtefeste og av særskilt registrerte bruksrettar er tenkt å skulle gå inn under lova.

I merknadene er det sagt av lova og skal gjelde i tilfelle der hus vert bygde for sal og rett til tomta skal fylgje med i salet (sjå side 36 første spalte). I samband med dette vil ein peike på at spørsmålet om kva for reglar som bør gjelde ved bygging av hus, også er teke opp av lausøyrekjøpslovutvalet (sjå NOU 1976:34 lovutkastet § 2 andre stykket og side 44) og forbrukartenesteutvalet (sjå NOU 1979:42 – lovutkastet §§ 1-1 tredje stykket og 1-2 første stykket punkt 4 og side 20-23 og side 64-66).

Spørsmålet om skriftleg avtale skal vere eit vilkår for bindande avtale om avhending av fast eigedom, blir drøfta av utvalet. Fleirtalet i utvalet vil at den nåverande ordninga der slik avtale kan gjerast både munnleg og skriftleg skal halde fram. Eit mindretal vil at avtale om eigedomssal må gjerast skriftleg for å vere bindande.

Utvalet gjer ikkje framlegg om ein generalklausul mot urimelege avtalevilkår i lova, men viser her til at spørsmålet blir greidd ut på generelt grunnlag av standardkontraktutvalet (sjå punkt V 2). Standardkontraktutvalet har nå lagt fram si utgreiing om spørsmålet, sjå NOU 1979:32 Formuerettslig lempningsregel.

4. Lovutkastet inneheld eit eige kapittel (kapittel II) om kva som skal fylgje med som tilhøyrsle når ein eigedom blir avhenda. Desse reglane vil og kunne få tyding i annan samanheng, til dømes i samband med pantsetjing, sjå Ot.prp.nr.39 (1977-1978) om pantelov side 104 første spalte.

Utvalet gjer i kapittel III framlegg om reglar som skal sikre ektemake og livsarvingar rett til å ta over ein bustadeigedom utan hinder av mogeleg forskjøpsrett (lovutkastet § 9). Utvalet viser i denne samanheng til at det er foreslått reglar i tomtefestelova om avgrensing i høve til å nytte forkjøpsrett ved tomtefeste, sjå utvalets merknader side 18, 30 og 39. Framlegget til ny § 16 a i tomtefestelova er no vedteke av Stortinget, sjå lov 21 desember 1979 nr 72. Føresegnene om forkjøpsrett i utkastet til lov om avhending av fast eigedom og i tomtefestelova er på enkelte punkt ulike. Spørsmålet om ei samordning av føresegnene bør vurderast nærare.

Kapittel III i utkastet inneheld og reglar for kva tid partane kan krevje oppfylling, kva tidspunkt ansvaret for utgifter og retten til pengeinntekter går over m.v.

I kapittel IV og V er det gjort framlegg til regulering av mishald hjå seljaren og hjå kjøparen. Det er hovudsakleg tale om lovfesting av gjeldande rett. Prisavslag skal likevel ikkje lenger kunne krevjast. I staden skal kjøparen ha krav på skadebot for verdminken som ein mangel fører med seg, og i visse tilfelle også for tap ut over dette. Utvalet gjer dessutan framlegg om at seljaren på visse vilkår skal ha rett til å avhjelpe ein mangel. I tillegg til tradisjonelle reglar om vanheimel inneheld utkastet også regulering av tilfelle der offentlegrettslege reglar eller vedtak hindrar kjøparen i å utnytte eigedomen slik han ønskjer.

Eit fleirtal i utvalet gjer framlegg om ein lengste reklamasjonsfrist på 5 år ved mishald hjå seljaren. To medlemer går inn for 2 år, medan eitt medlem meiner det bør vere nok at det blir reklamert utan tarvlaus drying etter at kjøparen vart kjend med mangelen. Som utvalet sjølv er inne på, bør ein ved utforminga av desse reglane ha for auga tilhøvet til dei ålmenne foreldingsreglane, sjå nå lov 18 mai 1979 nr 18. Etter denne lova er den vanlege foreldingsfristen 3 år (§ 2). For krav som oppstår ved mishald, blir foreldingsfristen som hovudregel rekna frå den dagen mishaldet skjer (§ 3 nr 2). Sjå nærare om utgangspunktet for foreldingsfristen Ot.prp.nr.38 (1977-1978) s 53-55. Ein viser også til 5 års fristen for klage over arbeid på fast eigedom som forbrukartenesteutvalet gjer framlegg om i NOU 1979:49 (§ 3-3).

I merknadene s 57 til § 32 om rente og

Side 140

skadebot ved betalingsmishald nemnar utvalet særreglane i morarentelova § 4 der debitor er blitt skuldig pengar i eigenskap av forbrukar. Utvalet meiner at tilsvarande føresegner ikkje bør gjelde ved avhending av fast eigedom. Justisdepartementet vil her for ordens skuld nemne at § 4 i morarentelova ikkje er avgrensa til forbrukarkjøp etter lausøyrekjøpslova. Justisdepartementet har såleis lagt til grunn at nåværande reglar i morarentelova § 4 også vil gjelde ved kjøp av fast eigedom til personleg bruk. Departementet er interessert i eventuelle synspunkt på om denne rettsstode er rimeleg.

I dei nemnde kapitlene gjer utvalet også mellom anna framlegg om at tinglysing eller overlevering av skøyte til vanleg skal setje ei grense for når seljaren kan heve avtala.

Vidare inneheld lovutkastet regulering av det tilfelle at betalingsevna sviktar hos kjøparen før avtala er oppfylt (§ 34). Reglane i § 34 (og § 38 annet ledd) må vurderast på grunnlag av konkurslovutvalets framlegg til allmenne reglar om insolvenstilfelle i kapittel 7 i «lov om fordringshavernes dekningsrett» i NOU 1972:20 om gjeldsforhandling og konkurs.

I kapittel VI er det gjort framlegg om reglar om den praktiske gjennomføringa av heving.

Etter lovutkastet vil reglane for avhending av fast eigedom i ein viss mon også gjelde ved byte og ved gåve. Nærare føresegner om dette er gjeve i kapittel VII.

Det er også gjort framlegg om enkelte endringar i konsesjonslova og (av eit mindretal) i avtalelova, sjå § 40 i lovutkastet.

5. Justisdepartementet ber om at utsegn til tilrådinga frå Sivillovbokutvalet blir send til departementet innan 15 mai 1980. Ei liste over dei som har fått tilrådinga til utsegn, er lagt ved her.

[…]

Side 141

 

 

Vedlegg 2. Utdrag frå Statistisk ukehefte nr 43.1990

EIENDOMSOMSETNING I 1989

Tabell 1. Tinglyste hjemmelsoverganger, etablering av feste og festeoverganger

Fylke Antall omsetninger Tinglyst beløp (mill. kroner)
1987 1988 1989 1987 1988 1989
I alt 125.737 121.297 113.343 54.046 53.889 52.568
Østfold 7.419 7.155 6.768 2.858 2.943 2.493
Akershus 14.189 13.780 11.955 8.519 8.411 7.346
Oslo 12.590 11.241 10.688 12.289 11.817 13.102
Hedmark 6.049 6.017 5.724 1.390 1.645 1.596
Oppland 5.749 5.409 5.319 1.330 1.414 1.326
Buskerud 7.419 7.070 6.586 3.092 3.286 2.897
Vestfold 6.478 6.423 5.929 2.724 3.059 3.079
Telemark 5.002 4.788 4.738 1.356 1.463 1.466
Aust-Agder 4.059 4.144 3.680 1.143 1.060 1.093
Vest-Agder 4.928 4.686 4.617 1.184 1.713 1.649
Rogaland 9.347 8.812 7.682 4.640 4.531 3.997
Hordaland 10.567 10.121 9.116 4.326 3.909 4.104
Sogn og Fjordane 2.458 2.420 2.325 542 488 546
Møre og Romsdal 5.991 5.846 5.382 1.655 1.543 1 482
Sør-Trøndelag 6.935 7.002 6.310 2.679 2.793 2 581
Nord-Trøndelag 2.852 3.366 3.114 635 846 885
Nordland 6.929 6.548 6.785 1.421 1.466 1.502
Troms 4.240 4.124 4.067 1.118 1.059 1.040
Finnmark 2.536 2.345 2.558 515 444 385

 

 

Tabell 2. Tinglyst omsetning av fast eiendom etter omsetningsmåte og type eiendom. Omfatter bare meldinger rapportert gjennom GAB-systemet.* 1989

Hjemmelsovergang
Type eiendom Etablering av feste Festeovergang Ialt Frivillig  omsetning Tvangssalg Uskiftebevilling Skifteoppgjør Annet og  uoppgitt
I alt 2.617 9.230 9 9997 75.622 1.575 4.339 8 676 9.785
Boligeiendom 606 4.861 54.659 43.173 899 2.248 4.736 3.603
Med bygning 95 4.465 39.752 30.811 857 1.839 4 115 2.130
Uten bygning 482 160 12.433 11.636 11 35 162 589
Uoppgitt 29 236 2.474 726 31 374 459 884
Fritidseiendom 1.166 2.311 6.691 5.444 31 151 567 498
Med bygning 117 1.923 3.657 2.842 26 113 429 247
Uten bygning 972 226 2.697 2.460 2 9 94 132
Uoppgitt 77 162 337 142 3 29 44 119
Landbrukseiendom 18 15 4.299 2.974 64 161 659 441
Med bygning 7 3.344 2.384 58 127 532 243
Uten bygning 17 6 599 444 1 5 69 80
Uoppgitt 1 2 356 146 5 29 58 118
Kommunikasjon 4 5 991 556 93 2 11 329
Annet 384 395 5.064 3.745 110 47 218 944
Uoppgitt 439 1.643 28.293 19.730 378 1.730 2 485 3.970

 

 

* Ca. 1.500 eiendomsomsetninger ble registrert utenom GAB-systemet. Dette gjelder omsetninger i Stavanger før november 1989.