Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) om avhendingsloven (del I)

Se del II

Se del III

1. Hovudinnhaldet i proposisjonen

(1) Proposisjonen inneheld framlegg til lov om avhending av fast eigedom. Det opphavelege grunnlaget for lovframlegget er Sivillovbokutvalet si tilråding i NOU 1979:48 «Avhending av fast eigedom», som vart avgitt til Justisdepartementet i desember 1979.

 

(2) I proposisjonens avsnitt 2 er det gjort nærare greie for bakgrunnen for lovframlegget. Vidare er det i avsnitt 3 sagt litt om høvet til gjeldande rett, om anna lovgiving som er under førebuing og som særleg kan ha relevans for ei avhendingslov om fast eigedom. Her er det også sagt litt om den faktiske eigedomsomsetninga. Avsnitt 4 inneheld dei alminnelege merknadene til lovframlegget, mens det i avsnitt 5 er gjort greie for dei administrative og økonomiske konsekvensane av framlegget. Avsnitt 6 inneheld særskilde merknader til kvar einskild paragraf i framlegget. Deretter kjem sjølve lovframlegget.

(3) Når det gjeld lovframlegget, er det i kapittel 1 teke inn føresegner om området for lova og om høvet til å fravike lova ved avtale. Lova skal etter framlegget gjelde for avhending av fast eigedom når avhendinga skjer ved frivillig sal, byte eller gåve. Lova skal likevel ikkje gjelde fullt ut ved gåve. I paragrafen om området for lova er det også tatt inn ei nærare presisering av kva som skal reknast som fast eigedom, og kor langt lova gjeld ved avtale om oppføring av bygning eller anna yting frå seljaren. I kapitlet er det også gjort framlegg om at lova som hovudregel skal vere fråvikeleg, likevel slik at vesentlege delar av lova skal vere ufråvikeleg ved forbrukarkjøp. Avtale om avhending av fast eigedom kan gjerast skriftleg eller munnleg. Men kvar av partane har rett til å krevje at avtala vert sått opp skriftleg.

I kapittel 2 i lovframlegget er det teke inn føresegner om førebuing og gjennomføring av avhendinga. Kapitlet inneheld reglar om at seljaren er skuldig til å krevje kart- og delingsforretning der dette er naudsynt for at avhendinga skal kunne gjennomførast. Kapitlet inneheld også føresegner om seljaren si plikt til å klargjere (rydde og reingjere) eigedomen før kjøparen overtek bruken. Det er også føresegner om når kjøparen kan krevje å få ta over bruken av eigedomen. Kva det vil seie å ha vågnaden for eigedomen, og når denne går over frå seljaren til kjøparen, er også regulert i dette kapitlet. At vågnaden for eigedomen går over frå seljaren til kjøparen, vil seie at kjøparen si plikt til å svare heile kjøpesummen ikkje fell bort ved at eigedomen vert øydelagt eller skada som følgje av ei hending som seljaren ikkje svarer for. Vågnaden for eigedomen skal etter framlegget gå over på kjøparen når kjøparen tek over bruken av eigedomen. Kapitlet regulerer også kven av partane som skal ha rett til avkastinga eigedomen gir, og kven som skal bere kostnadene ved eigedomen. Til slutt inneheld kapitlet føresegner om kven av partane som skal bere salskostnadene, om plikt til å føre tilsyn med eigedomen og om vågnaden for sending av melding.

Kapittel 3 har framlegg til føresegner om kva slags krav kjøparen kan stille til eigedomen sin tilstand. Tilfredsstiller ikkje eigedomen desse krava, har eigedomen mangel som igjen kan utløyse rettar på kjøparen si hand. Her er og sagt at ikkje einkvar, men berre vesentleg arealsvikt ved grunnen er ein mangel. Det kan og nemnast at seljaren skal ha ei opplysningsplikt om eigedomen sin tilstand. Seljarar må gi både fullstendige og riktige opplysningar. Dette inneber likevel ikkje at kjøparen kan halde seg passiv. Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne då avtala vart inngått.

Eit anna viktig framlegg i kapittel 3 er føresegnene om tilhøyrsle. Desse regulerer utførleg kva som generelt skal sjåast som tilhøyrsle

Side 6

til eigedomen, samstundes som det i tillegg er presisert særskilt kva som skal vere å sjå som tilhøyrsle til bustadhus, hotell, restaurant, forretningsbygg, landbrukseigedom og fabrikk- og industribygning.

Kapittel 4 inneheld framlegg til føresegner om kjøparens rettar ved avtalebrot på seljarens side, både ved forseinking og ved manglar. Etter framlegget kan kjøparen gjere gjeldande alle dei tradisjonelle misleghaldsrettane ved avtalebrot; heving, skadebot, tilbakehaldsrett, og prisavslag (der det ligg føre mangel). I tillegg er det sagt uttrykkjeleg i framlegget at kjøparen skal ha rett til å krevje oppfylling av avtala. I visse høve skal kjøparen også kunne krevje retting av mangelen. Seljaren skal på si side ha ein utstrakt rett til å møte eit mangelskrav frå kjøparens side med retting av mangelen. Nytt i høve til gjeldande sedvanerett er at kjøparen skal få ein klår rett til å gjere krav gjeldande mot seljarens tidlegare salsledd og andre kontraktspartar. Kapitlet inneheld også føresegner om rettsmanglar (vanheimel) og om offentlegrettslege rådvaldsband og tyngsler. Når det gjeld skadebot, har departementet følgd opp lausøyrekjøpslovas og handverkartenestelovas system med kontrollansvar; seljaren skal vere ansvarleg for alt direkte tap når årsaka til tapet ligg innanfor seljarens kontrollsfære. Utanfor dette svarer seljaren berre dersom tapet har årsak i skyld (feil eller forsøming) på seljarens side. Vidare har kapitlet føresegner om reklamasjon. Utgangspunktet skal etter framlegget vere at kjøparen – for ikkje å tape retten til å gjere krav gjeldande som følgje av forseinkinga eller mangelen (herunder rettsmangelen) – må gjere avtalebrotet gjeldande innan rimeleg tid etter at kjøparen oppdaga eller burde oppdaga avtalebrotet. I tillegg er det ein absolutt reklamasjonsfrist på fem år etter at kjøparen har teke over bruken av eigedomen.

Kapittel 5 har føresegner om seljarens rettar når det ligg føre avtalebrot på kjøparens side. Seljaren kan krevje oppfylling frå kjøparen, seljaren kan heve, krevje skadebot og halde ytinga si tilbake. Når det gjeld heving, har seljaren likevel som hovudregel ikkje høve til å gjere denne misleghaldsretten gjeldande etter at skøyte er tinglyst eller overlevert til kjøparen, eller kjøparen har overteke bruken av eigedomen. På same vis som seljaren etter kapittel 4 skal ha eit kontrollansvar, gjeld det same for kjøparen etter kapittel 5 ved avtalebrot på kjøpares side. I kapitlet er det også gjort framlegg om frister som seljaren må halde seg innanfor dersom seljaren skal kunne heve eller nå fram med krav om skadebot.

I kapittel 6 er det gjort framlegg om fellesføresegner som skal gjelde både for kjøpar og seljar ved forventa avtalebrot, eller når ein av partane vert teken under insolvensførehaving. Ved insolvensførehaving skal føresegnene i dekningslova kapittel 7 gjelde.

Kapittel 7 har fellesføresegner om skadebot. For det fyrste er det føresegner om omfanget av skadebota. Vidare er det uttømmande nemnt kva for tap som skal reknast som indirekte tap, og som parten berre kan vere ansvarleg for etter reglane om skyldansvar eller garanti. For det tredje er det føresegner om skadelidne si plikt til å avgrense tapet, og om høvet til å setje ned skadebota (lemping) dersom ho på nærare vilkår vil verke urimeleg for den ansvarlege parten. Til slutt inneheld kapitlet ei føresegn om renter.

Kapittel 8 gjeld ikraftsetjing og endringar i andre lover. Det vert gjort framlegg om at lova skal setjast i kraft frå den tida Kongen bestemmer. Vidare er det framlegg om ei mindre endring i pantelova og i lausøyrekjøpslova.

Lovframlegget har ingen parallell i og vert ikkje påverka av tilpassninga til EF’s regelverk.

Side 7

 

 

2. Bakgrunnen for departementet sitt lovframlegg

2.1 Det tingsrettslege kodifikasjonsarbeidet

Departementets framlegg til lov om avhending av fast eigedom har sitt grunnlag i tilrådinga NOU 1979:48 «Avhending av fast eigedom». Tilrådinga og denne proposisjonen inngår i det tingsrettslege kodifikasjonsarbeidet. Tilrådinga er den tolvte rådsegna frå Sivillovbokutvalet, Justisdepartementet sitt faste utgreiingsutval for tingsrettslege spørsmål. Utvalet vart oppretta ved kongeleg resolusjon 10 april 1953 «med oppdrag å utarbeide utkast til kodifikasjonslover for tingsretten og panteretten samt utkast til lovgivning om odels- og åsetesretten». I St.meld.nr.90 (1951) «om plan for kodifikasjonsarbeidet med sikte på en norsk lovbok» er det gjort nærare greie for bakgrunnen for at Sivillovbokutvalet kom til.

Sivillovbokutvalet har til nå avgitt følgjande tilrådingar:

Rådsegn 1 om grannegjerde og ansvar for visse slag husdyr, førebels framlegg (1955)

 

Rådsegn 2 om eigedomsretten i grannehøve (1957)

 

Rådsegn 2 a om eigedomsretten i grannehøve, nytt framlegg om løyvetvang for visse slag tiltak (1958)

 

Rådsegn 3 om grannegjerde, endeleg framlegg (1958)

 

Rådsegn 4 om sameige (1959)

 

Rådsegn 5 om særlege råderettar over framand eigedom (1960)

 

Rådsegn 6 om hevd (1961)

 

Rådsegn 7 om hendelege eigedomshøve (1963)

 

Rådsegn 8 om pant (1970)

 

Rådsegn 9 om tomtefeste (1971)

 

Rådsegn 10 om odelsretten og åsetesretten (NOU 1972:22)

 

Rådsegn 11 om odelsprosessen (NOU 1973:47)

 

Rådsegn 12 om avhending av fast eigedom (NOU 1979:48)

 

Rådsegn 13 om løysingsrettar (NOU 1984:32)

 

Rådsegn 14 om eigedomsgrenser og administrative inndelingsgrenser ( NOU 1988:16)

 

Utvalet held nå på å vurdere spørsmål i tilknytning til tomtefeste med sikte på ein revisjon av tomtefestelova.

Med grunnlag i Sivillovbokutvalet sine tilrådingar har følgjande lover kome til:

lov 5 mai 1961 om grannegjerde

 

lov 16 juni 1961 nr 15 om rettshøve mellom grannar (grannelova)

 

lov 18 juni 1965 nr 6 om sameige

 

lov 9 desember 1966 nr 1 om hevd

 

lov 29 november 1968 om særlege råderettar over framand eigedom (servituttlova)

 

lov 10 april 1969 nr 17 om hendelege eigedomshøve

 

lov 28 juni 1974 nr 58 om odelsretten og åsetesretten (odelslova)

 

lov 30 mai 1975 nr 20 om tomtefeste

 

lov 8 februar 1980 nr 2 om pant

 

Med proposisjonen her gjer Justisdepartementet framlegg om ei lov om avhending av fast eigedom som neste lov i denne rekkja. Departementet tek sikte på at det seinare også skal leggjast fram lovframlegg om løysingsrettar og eigedomsgrenser.

2.2 Sivillovbokutvalet sitt arbeid med avhendingslova

Alt i 1963-64 gjorde Sivillovbokutvalet noko førebuande arbeid med lovsaka om avhending av fast eigedom, men saka vart så lagt til side for andre lovsaker som Justisdepartementet bad utvalet ta fyrst, nemleg framlegg til lovgiving om pant, tomtefeste, odelsrett og åsetesrett og odelsprosess. Arbeidet med lov om avhending av fast eigedom vart teken opp att etter at Justisdepartementet i brev 7 februar 1975 bad utvalet «greie ut og kome med lovframlegg om emnet avhending av fast eigedom (og tilhøyrsle i den samanheng)».

Under arbeidet etter 1975 med lovframlegget om avhending av fast eigedom har dei faste medlemene i utvalet vore:

Professor Olav Lid, formann

Byrettsjustitiarius Halvor Husaas

Professor Mons Sandnes Nygard

I tillegg til dei faste medlemene, har følgjande vore medlemer i utvalet under arbeidet med tilrådinga om lov om avhending av fast eigedom:

Høgsterettsadvokat Trond Buttingsrud

Eigedomsmeklar Lilly Pedersen

Lagdommar Ola Rygg (frå hausten 1977)

Side 8

 

Fram til 1 september 1977 var konsulent i Justisdepartementets lovavdeling, nå lagdomar, Ola Rygg sekretær for utvalet. Etter at han slutta som sekretær og i staden vart medlem av utvalet, vart cand jur, seinare advokat, Karl Arne Utgard sekretær.

2.3 NOU 1979:48 («rådsegn 12») om avhending av fast eigedom

Tilrådinga frå Sivillovbokutvalet («Rådsegn 12») om lov om avhending av fast eigedom, vart lagt fram i desember 1979, og er utgitt som NOU 1979:48 «Avhending av fast eigedom».

Sivillovbokutvalet gir fyrst eit oversyn over hovudinnhaldet i tilrådinga (s 7-8). (Dette kapitlet frå tilrådinga vert attgitt straks nedanfor.) Tilrådinga inneheld vidare ei utgreiing om hovudpunkt i gjeldande norsk rett ved avhending av fast eigedom (s 9-18) og om svensk, dansk og finsk rett (s 19-22). Utvalet legg så fram sine synsmåtar når det gjeld spørsmålet om lovfesting av reglar om avhending av fast eigedom (s 23-25). Deretter tek utvalet opp meir prinsipielle spørsmål som lovsaka reiser (s 26-35). Spørsmål som vert drøfta er:

tvingande eller fråvikelege lovreglar

 

innføring av generalklausul

 

formkrav ved avtale om avhending av fast eigedom

 

atterhald i salsavtale om forkjøpsrett for seljar m.m

 

tilhøyrsle

 

manglar

 

avhjelp av manglar

 

tilhøvet mellom partsrettar etter utkastet og det som følgjer av allmenne offentlegrettslege reglar

 

Etter dette følgjer utvalets merknader til dei einskilde paragrafane i lovframlegget (s 36-64), og sjølve lovframlegget (s 65-70).

Tilrådinga er i det vesentlege samrøystes. På nokre punkt er det dissens. Det gjeld spørsmålet om det skal vere krav om skriftleg avtale (utvalets lovframlegg § 8), om plikt til overskøyting bør kunne fråvikast i avtale (lovframlegget § 12), om lovfesting av ein fråvikeleg regel om ansvar for tap ved odelsløysing (framlegget § 26 a), om lengda av reklamasjonsfrist (§ 28) og om kor streng ein skal vere i å la unnlatt synfaring avskjere kjøparen frå å gjere manglar gjeldande (§ 30).

I NOU 1979:48 kap I, s 7-8, om hovudinnhaldet i rådsegna, heiter det:

«Lov om avhending av fast eigedom er tenkt å skulle gjelde for avhending av alle slag fast eigedom, medrekna part i eller del av slik.

Også avhending av tomtefeste og av særskilt registrerte bruksrettar er tenkt å skulle gå inn under lova.

Framlegget til lov er i hovudsak i samsvar med gjeldande sedvane og sedvanerett, og reglane er i hovudsak tenkte å vere fråvikelege.

Prinsipielt viktig er det likevel at fleire reglar i lova er tenkt g) orde tvingande til føremon for kjøparen ved avhending av bustadeigedom. Dette tek sikte på vern av vanlege bustadsøkjande, og er for så vidt i takt med lovgjevinga om forbrukarvern elles.

Lovutkastet inneheld eit eige kapittel om tilhøyrsle. Dette er eit rettsfelt som i dag er lite lovregulert. Utvalet gjer framlegg om både allmenne reglar som skal gjelde der anna ikkje er sagt, og særreglar for tilhøyrsle til ulike eigedomstypar. Det blir såleis etter måten utførleg regulert kva som skal følgje med ved avhending av bustadhus og landbrukseigedomar.

Eit viktig punkt er spørsmålet om å innføre formkrav ved eigedomsavhending. Fleirtalet går inn for at avtale om avhending av fast eigedom skal kunne gjerast så vel skriftleg som munnleg også i framtida. Fleirtalet gjer likevel framlegg om at kvar av partane skal kunne krevje at avtale vert sett opp skriftleg.

Eit mindretal på to medlemer vil innføre ei nyordning der avtale om eigedomssal må gjerast skriftleg for å vere bindande, men mindretalet vil ikkje ha inn i lova nærare reglar om kva avtala må innehalde for å vere bindande.

Utvalet gjer også framlegg om reglar som skal sikre ektemake og livsarvingar rett til i dei fleste situasjonar å ta over ein bustadeigedom utan hinder av mogeleg forkjøpsrett o.l. som fylgjer av avtale om avhending. Utkastet er stort sett i samsvar med det ein i dag vil kome fram til som tolkingsregel, men utvalet har gjort framlegg om at reglane skal vere tvingande.

Utkastet inneheld framlegg om reglar for kva tid partane kan krevje oppfylling. Kjøparen kan såleis krevje skøyte når han har oppfylt sine skyldnader etter avtala. Seljaren kan på si side krevje oppgjer frå kjøparen når han er i stand til å gje skøyte utan andre hefte enn det som var avtala. Utkastet har likeins framlegg om til kva tid kjøparen kan krevje å få ta over bruken av ein eigedom og om når seljaren kan krevje at kjøparen tek over.

Utkastet inneheld reglar om kva tidspunkt ansvaret for utgifter og om retten til pengeinntekter går over. Framlegget går her ut på at skøytinga skal vere avgjerande i så måte. Når det gjeld vågnaden for hendeleg skade på eigedomen, går utkastet ut på at kjøparen til vanleg skal ha vågnaden frå han får skøyte eller tek over bruken.

Framlegget til regulering av mishaldsverknadene er utførleg. Her er det hovudsakleg tale om lovfesting av gjeldande rett. Prisavslag vil likevel ikkje lenger kunne krevjast. I staden har kjøparen alltid krav på skadebot for verdminken som ein mangel fører med seg, og i visse tilfelle også for tap ut over dette. Utvalet gjer også framlegg om at seljaren på visse vilkår skal ha rett til å avhjelpe ein mangel. Det blir vidare gjort framlegg om utførleg lovregulering av total og partiell vanheimel. Ved vanheimel skal etter framlegget kjøparen få høve til å gjere gjeldande krav mot seljaren sine heimelsmenn på same måte som denne

Side 9

 

kunne gjort det. Lovutkastet inneheld også regulering av seljaren sitt ansvar for offentlegrettslege rådvaldsband.

Reklamasjonsreglane for manglar ved fast eigedom har til no vore uklare. Utvalet har delt seg når det gjeld kva som bør vere lengste fristen for reklamasjon. Eit flertal gjer framlegg om 5 år, to medlemer går inn for 2 år medan eitt medlem ikkje ønskjer nokon særskild lengste reklamasjonsfrist.

Utvalet meiner at tinglysing eller overlevering av skøyte til vanleg bør setje ei grense for når seljaren kan heve avtala. Det er likevel her tenkt gjort unntak når det gjeld mishald av visse personlege rettar for kjøparen eller tredjemann. Før skøytinga bør som hovudregel seljaren kunne seie seg løyst ved vesentleg mishald.

Lovutkastet inneheld også framlegg til reglar for det tilfelle at betalingsevna sviktar hos kjøparen før kjøpeavtale er oppfylt. Denne reguleringa kjem særleg inn i tilfelle der det ikkje er opna konkurs eller rettsleg gjeldstinging hos kjøparen.

Lovframlegget inneheld reglar om den praktiske g]ennomføringa av heving, der spørsmål ved auke i gjelda er særleg nemnt. Før kjøparen har fått heimel til eigedomen, vil han ved tinglysing av kvittering e.l. få lovpant for tilbakeføring av kjøpesummen.

Etter framlegget skal byte sjåast på som ei samla avtale slik at begge overføringane skal gå attende om bytet ikkje let seg gjennomføre. Ut over dette blir byte rekna som eit særskilt kjøp for kvar eigedom. Utvalet har her gjort framlegg om endring i konsesjonslova slik at det ikkje skal vere høve til å nytte forkjøpsrett ved byte av eigedomar.

Ved gåve eller gåvekjøp er berre somme av reglane tenkt gjort gjeldande. Det seier seg sjølv at mishaldssanksjonar mot avhendaren sjeldan vil vere på sin plass ved slike avhendingar. Utkastet reknar opp dei reglane som er meint å gjelde for gåver.»

I hovudavsnitt 4 i proposisjonen her går departementet nærare inn på hovudspørsmåla som denne lovsaka reiser. I denne samanhengen er det også gjort greie for utvalet sitt standpunkt til desse spørsmåla. På denne bakgrunn finn departementet det mest praktisk å gi ei nærare utgreiing om innhaldet i tilrådinga frå Sivillovbokutvalet i hovudavsnitt 4, samstundes med at det vert gjort greie for høyringsinstansane og departementet sitt syn på dei same spørsmåla.

2.4 Høyringa ved brev 31 januar 1980

Ved høyringsbrev datert 31 januar 1980 vart tilrådinga frå Sivillovbokutvalet, NOU 1979:48, sendt på høyring. Høyringsbrevet peikte på hovudpunkta i utvalet sitt framlegg. Mellom anna vart spørsmålet om lova sitt verkeområde tatt opp, og ein nemde særskilt tilhøvet til bygging av hus. Andre spørsmål som vart særskilt framheva var m.a spørsmåla om skriftleg avtale, generalklausul, tilhøyrsle, forkjøpsrettar, tidspunktet for oppfylling m.v, misleghald og misleghaldsverknader, og reklamasjonfrist. I tillegg vart det spurt om synspunkt på om særreglane i morarentelova § 4 for forbrukarskyldnarar også burde gjelde ved kjøp av fast eigedom til forbrukarføremål. Høyringsbrevet i sin heilskap er teken inn i proposisjonen som vedlegg 1.

Sivillovbokutvalet si tilråding vart sendt på høyring til følgjande instansar:

Alle departementa

De Norske Livsforsikringsselskapers Forening

Den Norske Advokatforening

Den Norske Bankforening

Den norske Dommerforening

Entreprenørenes Servicekontor

Forbrukarrådet

Forbrukertjenesteutvalget

Landsorganisasjonen i Norge

Norges Bondelag

Norges Brannkasse

Norges Eiendomsmeglerforbund

Norges Huseierforbund

Norges Hytteeierforbund

Norges Industriforbund

Norges Juristforbund

Norges Skogeierforbund

Norsk Arbeidsgiverforening

Norsk Bonde- og Småbrukarlag

Norske Boligbyggelags Landsforbund A/L

Norske Forsikringsselskapers Forbund

Norske Kommuners Sentralforbund

Regjeringsadvokaten

Skogbruksforeningen av 1950

Sparebankforeningen i Norge

2.5 Høyringsfråsegner

Det har kome inn svar frå følgjande instansar og etatar. Nokre har lagt tilrådinga fram for underliggjande etatar som og har svart:

Finansdepartementet Fiskeridepartementet

– Kystdirektoratet

– Fiskeridirektoratet

Forbrukar- og administrasjonsdepartementet

Forsvarsdepartementet

Industridepartementet (vedlagt interne notat frå departementets

Statsselskapsavdeling og Bergverkskontoret)

Kommunal- og arbeidsdepartementet

Kyrkje- og undervisningsdepartementet

Landbruksdepartementet

Miljøverndepartementet

Olje- og energidepartementet

Samferdsledepartementet

– Postdirektoratet

Side 10

 

– Luftfartsverket

– Vegdirektoratet

Sosialdepartementet

Den Norske Advokatforening (fellesfråsegn gitt av foreininga sine permanente lovutval for eigedomsmekling og for skog, almenningar, jordskifte og jakt)

Den norske Bankforening og Sparebankforeningen i Norge (fellesfråsegn) Den norske Dommerforening (fråsegn gitt av foreininga sitt tingsrettsutval) Entreprenørenes Servicekontor

Forbrukarrådet

Forbrukertjenesteutvalget

Norges Bondelag

Norges Eiendomsmeglerforbund

Norges Industriforbund

Norges Skogeierforbund

Norske Boligbyggelags Landsforbund

Norske Forsikringsselskapers Forbund og De Norske Livsforsikringsselskapers Forening (fellesfråsegn)

Norske Kommuners Sentralforbund

Regjeringsadvokaten

Skogbruksforeningen av 1950

Av desse har følgjande meldt at dei ikkje har spesielle merknader til Sivillovbokutvalet si tilråding:

Finansdepartementet

Kyrkje- og undervisningsdepartementet

Olje- og energidepartementet

Sosialdepartementet

Fiskeridirektoratet

Norske Kommuners Sentralforbund

Regjeringsadvokaten

I samband med gjennomgåinga av einskilde hovudspørsmål i hovudavsnitt 4 og i merknadene til dei enskilde paragrafane, kjem departementet inn på innhaldet i dei høyringsfråsegnene som er gitt om Sivillovbokutvalet si tilråding i NOU 1979:48. I det store og heile sluttar høyringsinstansane seg til utvalet sine samrøystes standpunkt til hovudspørsmåla i tilrådinga. Der høyringsinstansane har eit avvikande syn eller det er tvil om utvalet sine standpunkt, har departementet drøfta dette nærare i underavsnitt i hovudavsnitt 4 og i nokre tilfelle i særmerknadene til sjølve lovframlegget.

Forbrukarrådet og Norges Eiendomsmeglerforbund har supplert sine tidlegare høyringsfråsegner etter å ha sett eit nyare utkast til avhendingslov utarbeidt i Justisdepartementet. Også dette er det nemnt meir om i dei aktuelle underavsnitta og særmerknadene utetter i proposisjonen.

2.6 Departementet sitt vidare arbeid

Etter at høyringa ved høyringsbrevet 31 januar 1980 var gjennomførd, gjorde departementet noko førebuande arbeid med framlegget til lov om avhending av fast eigedom. Men etter ei tid vart det tatt avgjerd om å la arbeidet med framlegget liggje nede fordi ein fann det naturleg å sjå arbeidet i samanheng med ein revisjon av lovgivinga for lausøyrekjøp. Alt frå før Sivillovbokutvalet si rådsegn om avhending av fast eigedom (NOU 1979:48) låg det føre ei utgreiing om mogelege endringar i lovgivinga om lausøyrekjøp, nemleg NOU 1976:34 «Lov om kjøp». Denne utgreiinga var blitt til som ledd i nordisk lovsamarbeid. Særleg fordi ein ville vente på resultatet av FN sitt arbeid med ein konvensjon om internasjonale lausøyrekjøp, vart saka om endring av 1907-kjøpslova etter dette stilt i ro. 11 april 1980 vart FN-konvensjonen om kontrakter for internasjonale lausøyrekjøp åpna for underteikning. Noreg underteikna 26 mai 1981. Etter dette vart arbeidet med ein revisjon av 1907-kjøpslova og dei andre nordiske kjøpslovane teke opp att. I 1984 avgav ei nordisk arbeidsgruppe ei utgreiing som er utgitt i serien Nordiske Utredninger som NU 1984:5 «nordiska køplager». Etter dette vart det høyring, og i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) vart det framsett framlegg til ny kjøpslov og til lov om samtykke til ratifikasjon av FN-konvensjonen om kontraktar for internasjonale lausøyrekjøp. Ny lausøyrekjøpslov vart gitt som lov 13 mai 1988 nr 27. Etter dette vart departementet sitt arbeid med eit framlegg til lov om avhending av fast eigedom teken opp att.

Side 11

 

 

3. Tilstanden i dag

3.1 Gjeldande rett

3.1.1 Utvalet si utgreiing

Sivillovbokutvalet gjer greie for gjeldande norsk rett i NOU 1979:48 kap II, s 9-18, og svensk, dansk og finsk rett i kap III, s 19-22. Innleiingsvis i kapitlet om norsk rett held utvalet fram at rettsreglane som fastset tilhøvet mellom partane ved avhending av fast eigedom, er ulovfesta og utforma gjennom sedvane og rettspraksis. For ein stor del er dette reglar utvikla før lov 24 mai 1907 nr 2 om kjøp, som gjeld lausøyrekjøp. Det er likevel mykje samsvar mellom reglane i kjøpslova og dei ulovfesta reglane for fast eigedom fordi kjøpslova i stor grad bygde på tidlegare sedvane og teori kor det ikkje var lagt så stor vekt på å skilje mellom lausøyre og fast eigedom. Kjøpslova av 1907 kunne derfor i mange spørsmål brukast analogisk på eigedomskjøp, men lova er også på visse punkt for positivrettsleg. Som døme nemner Sivillovbokutvalet reklamasjonsfristen i § 54 og renteregelen i § 38. Departementet vil her føye til at særføresegnene for forbrukarkjøp også kan vere for positivrettslege til å bli rekna som uttrykk for sedvanerett, og i alle fall er det noko spesielt at fleire av desse føresegnene ikkje kan fråvikast ved avtale når Kjøpet kjem inn under lausøyrekjøpslova.

Sivillovbokutvalet gir etter dette eit oversyn over einskilde hovudpunkt i rettstilstanden for avhending av fast eigedom, særleg jamført med tilstanden for lausøyrekjøp. Utvalet tek opp gjeldande krav til avtala, tilhøyrsle, forseinking frå seljarens side, manglar herunder arealsvikt, andre fysiske manglar og misleghaldsverknader -, rettslege manglar (vanheimel), opplysnings- og undersøkingsplikt, reklamasjons- og foreldingsreglar, vågnad og løysingsrettar. Departementet viser for så vidt til Sivillovbokutvalet si utgreiing. Her kan ein også nemne Henriette Christie Løken si bok «Mangler ved eiendomssalg» (Aschehoug 1985), kor det vert gjort greie for viktige sider av gjeldande rett om kjøp og sal av fast eigedom.

3.1.2 Nye føresegner om sensur av urimelege avtaler

(1) Ved lov 13 februar 1981 nr 2, som vart sett i kraft 1 april same år, fekk lov 16 juni 1972 nr 47 om kontroll med markedsføring og avtalevilkår (markedsføringslova) m.a eit nytt kapittel II om kontroll med avtalevilkår. Førearbeida til dette nye kapitlet er m.a NOU 1976:61 Standardkontrakter og Ot.prp.nr.38 (1979-1980). Markedsføringslova § 9 a lyd:

«Vilkår som nyttes eller tilsiktes nyttet i næringsvirksomhet overfor forbrukere kan forbys når de finnes urimelige overfor forbrukerne, og det finnes at forbud tilsies av allmenne hensyn.

Ved rimelighetsvurderingen skal det legges vekt på hensynet til balanse mellom partenes rettigheter og plikter og på hensynet til klarhet i kontraktsforhold.»

Det er Forbrukarombodet og Markedsrådet som i fyrste rekkje handhevar desse føresegnene, som også gjeld standardkontrakter om avhending av fast eigedom. Det er ikkje uvanleg å bruke standardkontrakter ved avhending av fast eigedom.

(2) Ved lov 4 mars 1983 nr 4, som vart sett i kraft straks, vart § 36 i avtalelova 31 mai 1918 nr 4 avløyst av ein ny, heilt generell regel om tilsidesetting av urimelege avtalevilkår. Bak den nye regelen ligg m.a utgreiinga i NOU 1979:32 Formuerettslig lempningsregel og Ot.prp.nr.5 (1982-1983). Avtalelova § 36 lyd no:

«En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk a gjøre den gjeldende. Det samme gjelder ensidig bindende disposisjoner.

Ved avgjørelsen tas nensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig.

Reglene i første og annet ledd gjelder tilsvarende når det ville virke urimelig å gjøre gjeldende handelsbruk eller annen kontraktsrettslig sedvane.»

Det er klart at denne sensurregelen kan vere aktuell også ved avtaler om avhending av fast eigedom, sjølv om det ikkje ligg føre høgsterettspraksis til no. Mellom anna vil særs vidtgåande fråskrivingar av ansvar kunne verte sett til side.

Etter at avtalelova § 36 vart vedteke, kan ikkje departementet sjå noko behov for ein særskild generalklausul retta mot urimelege avtalevilkår ved avhending av fast eigedom. Sjå også Sivillovbokutvalet si utsegn om dette i NOU 1979:48 pkt V.2, s 27. Heller ikkje Sivillovbokutvalet fann grunn til å gjere framlegg om ein generalklausul i sitt framlegg til avhendingslov så lenge det såg ut til å gå mot ei generell føresegn lik den ein seinare fekk i avtalelova § 36.

Side 12

 

3.1.3 Lausøyrekjøpslova 13 mai 1988 nr 27

Kjøpslova av 24 mai 1907 vart avløyst av ei ny lausøyrekjøpslov 13 mai 1988 nr 27. Sjå også framme i avsnitt 2.6 om noko av forhistoria til den nye lausøyrekjøpslova. Eit viktig omsyn bak lova var å modernisere den nordiske kjøpslovgivinga. I samband med revisjonen har det vorte lagt vekt på å tilpasse og ta vare på den nordiske rettseinskapen på kjøpsretten sitt område. Eit anna omsyn bak lovframlegget var ønsket om å ratifisere FN-konvensjonen om internasjonale lausøyrekjøp. Ein har også freista å leggje vekt på å tilpasse den nasjonale kjøpsretten til det som gjeld ved internasjonale kjøp, noko som har letta inkorporeringa.

Den nye lova inneber i stor grad endringar i systematikk sammenlikna med gjeldande kjøpslov frå 1907 i og med at den nye lova er lagt nær opp til FN-konvensjonen sin systematikk. Også i innhald er det lagt stor vekt på å tilpasse lova til FN-konvensjonen sine reglar, noko som fører med seg både visse realitetsendringar i rettstilstanden, samt ei meir omfattande regulering enn i 1907-lova. Samla kan ein seie at den nye kjøpslova inneber ei viss styrking av kjøparens stilling på kostnad av seljaren. Den nye lova inneber spesielt på ein del punkt ei styrking av forbrukarkjøparen si stilling.

I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 3-4 er det gjort greie for hovudinnhaldet i den nye kjøpslova, særleg med vekt på det som er nytt i høve til 1907-lova. Her heiter det m a:

«Kapittel I i utkastet til ny kjøpslov gir bestemmelser om lovens virkeområde. Loven skal gjelde generelt for kjøp av ting, også forbrukerkjøp. Som gjeldende lov foreslås at loven ikke skal gjelde kjøp av fast eiendom. Kapitlet inneholder ellers bl.a bestemmelser om lovens avgrensning mot avtaler om arbeid eller andre tjenster.

Loven foreslås gjort fravikelig (deklara torisk), d v s at den bare gjelder når ikke annet er avtalt eller følger av handelsbruk eller annen sedvane. I forbrukerkjøp skal loven likevel som hovedregel ikke kunne fravikes til skade for kjøperen.

Kjøpslovens regler foreslås gjort gjeldende også for internasjonale kjøp. Det vil si at FN-konvensjonen om internasjonale løsørekjøp gjennomføres i norsk rett ved såkalt transformasjon. Av hensyn til dette er det i kapittel XV gitt visse særregler om internasjonale kjøp, og det finnes også ellers i loven visse slike særregler. Særreglene om internasjonale kjøp skal ikke gjelde kjøp mellom parter i ulike nordiske land.

Kapittel II inneholder regler om leveringen som i det vesentlige svarer til gjeldende rett. Reglene er likevel noe mer utfyllende enn gjeldende lovs bestemmelser.

Kapittel III gjelder risikoen for tingen. Som etter gjeldende rett skal risikoen for tingens hendelige undergang eller forringelse som hovedregel gå over på kjøperen ved leveringen. Det gjelder imidlertid særlige regler for visse tilfelle, og forslaget inneholder en del nye utfyllende bestemmelser.

Kapittel IV inneholder bl.a regler om hvilke egenskaper salgstingen skal ha og når det skal anses å foreligge mangel. Det gis særskilte regler om selgerens ansvar for opplysninger om tingen, dens egenskaper eller bruk. Videre inneholder kapitlet en bestemmelse om virkningene av at en ting er solgt «som den er» eller med liknende alminnelig forbehold. Det gis også bestemmelser om kjøperens plikt ul å undersøke tingen og om tidspunktet for vurderingen av om mangel foreligger. I hovedsak går reglene ikke lenger enn det som må antas å følge av gjeldende rett.

Kapittel V har bestemmelser om kjøperens krav ved kontraktbrudd fra selgerens side. Kjøperen skal som hovedregel ha de samme krav (beføyelser) ved mislighold som etter gjeldende rett. Nytt er det imidlertid at kjøperen gis rett til å kreve avhjelp av mangler, samtidig som selgerens rett til å avhjelpe mangler utvides. Ellers er vilkårene for de ulike krav i store trekk de samme som etter gjeldende rett. Det skal likevel ikke være noe prinsipielt skille mellom handelskjøp og sivile kjøp når det gjelder vilkårene for å gjøre misligholdsvirkninger gjeldende.

Når det gjelder erstatning for kontraktbrudd, innføres helt nye regler både ved forsinkelse og mangler. Skillet mellom artsbestemte og individuelt bestemte kjøp faller bort i prinsippet. Utgangspunktet er at selgeren blir erstatningsansvarlig med mindre kontraktbruddet skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å unngå eller overvinne følgene av. For indirekte tap svarer selgeren likevel bare dersom han har utvist feil eller forsømmelse.

For øvrig innføres en generell regulering av ansvaret for rettsmangler og andre tredjemannkrav. Dette er en betydelig utviding av reglene i forhold til gjeldende lov. Ansvaret for rettsmangler foreslås i store trekk å svare til ansvaret for fysiske mangler.

Kapittel VI gjelder kjøperens plikter. Bestemmelsene innebærer ingen vesentlig utviding i forhold til gjeldende rett. Det gis imidlertid en egen bestemmelse om kjøperens plikt til å medvirke ved oppfyllelsen av kjøpet og særskilt til å overta tingen. Bestemmelsen er en konsekvens av at loven er ment å regulere samtlige plikter som partene har i kjøpsforholdet.

Kapittel VII gjelder selgerens krav ved kontraktbrudd fra kjøperens side. Bestemmelsene gir i hovedsak selgeren tilsvarende beføyelser som kjøperen har ved kontraktbrudd fra selgerens side. Men selgeren kan ikke kreve direkte oppfyllelse av kjøperens plikt til å overta tingen. Derimot kan han heve kjøpet eller kreve erstatning på vanlige vilkår.

Kapittel VIII inneholder fellesregler om forventet kontraktbrudd, insolvens m.m som i stor grad stemmer med gjeldende rett.

Kapittel IX inneholder fellesregler om heving eller omlevering som heller ikke inneholder særskilte nye bestemmelser.

Kapittel X gjelder erstatningens omfang og krav på rente. Utgangspunktet er at erstatningen skal omfatte det tap parten har lidt, herunder utlegg, prisforskjell og tapt fortjenste. Det gis en særskilt definisjon av indirekte tap,

Side 13

 

som både har betydning i forhold til ansvargrunnlaget og kan tjene som rettesnor for tolkingen av ansvarfraskrivinger.

Kapittel XI gjelder partenes plikt til omsorg lor tingen. Bestemmelsene er mer utfyllende enn etter gjeldende lov, men avviker ikke vesentlig fra denne.

Kapittel XII gjelder fordelingen av utbytte og avkasting av tingen, mens det i kapittel XIII er tatt inn visse alminnelige bestemmelser.

Kapittel XIV inneholder nye regler som gir kjøperen rett til på nærmere vilkår å gjøre gjeldende krav mot tidligere salgsledd.

Kapittel XV inneholder som før nevnt særregler for internasjonalt kjøp, mens kapittel XVI gir regler om ikraftsetting m.m.»

I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 26-29 vart det elles halde fram av departementet at det bør gis ei eiga lov om forbrukarkjøp. Ei eiga forbrukarkjøpslov kan gjere det lettare å informere ulike brukargrupper om dei reglane som er av særleg interesse, og kan gjere det lettare for brukarane å tileigne seg kunnskap om slike reglar på eiga hand. I ei eiga forbrukarkjøpslov vil ein også kunne stå noko friare til å finne fram til løysingar som er særskilt tilpassa forbrukarane sitt behov. Departementet gjekk derfor inn for at eit utval burde utarbeide framlegg til ei eiga forbrukarkjøpslov, noko Justiskomiteen slutta seg til i Innst.O.nr.51 (1987-1988) s 7-8. Ved brev 20 juni 1989 frå Justisdepartementet vart eit utval – «Forbrukerkjøputvalget» – oppnemnt med sorenskrivar Bjørn Stordrange som leiar. Tilråing kan ventast i løpet av 1992. Sjå også i avsnitt 3.2.3 om dette utvalet.

Tilhøvet mellom den nye lausøyrekjøpslova og avhendingslova er drøfta nærare i avsnitt 4.3.6 nedanfor.

3.1.4 Eigedomsmeklarlova 16 juni 1989 nr 53

I NOU 1987:14 Eiendomsmegling la «Eiendomsmeglerutvalget» fram utkast til ei ny lov om eigedomsmekling, og i Ot.prp.nr.59 (1988-1989) vart Finansdepartementet si tilråding om ei ny eigedomsmeklarlov lagt fram for Stortinget. Finanskomiteen si innstilling i saka er Innst.O.nr.92 (1988-1989). Lova vart vedteke som lov 16 juni 1989 nr 53 om eiendomsmegling. Lova vart sett i kraft frå 1 april 1990 (§ 3-2 i kraft frå 1 mai same år),

Lovgivinga om eigedomsmeklarverksemd er fyrst og fremst ei offentlegrettsleg regulering av løyve til og vilkår for å drive eigedomsmeklarverksemd. Men særleg i den nye lova er det og nokre føresegner om meklaren sitt tilhøve til kjøpår og seljar. I samandraget av Eiendomsmeglerutvalget si innstilling, NOU 1987:14 s 8, vert mellom anna følgjande sagt:

«Uvalget foreslår at den privatrettslige regulering av meglerens forhold til oppdragsgiverens medkontrahent gjøres noe mer utførlig enn etter dagens lov. I hovedsak er det tale om lovfesting og presisering av allerede gjeldende regler.

Megleren skal etter utvalgets forslag ha plikt til å utføre megleroppdraget i samsvar med god meglerskikk, uten unødig opphold og med omsorg for begge parters interesser.

Megleren skal ikke kunne binde oppdragsgiveren overfor tredjemann uten særskilt fullmakt.

Utvalget foreslår en bestemmelse om hvilke opplysninger megleren plikter å skaffe kjøperen før handel kommer i stand. Megleren pålegges videre å opprette skriftlig kontrakt og å bistå ved selve gjennomføringen av handelen. …»

I den endelege lova er plikta til «god meglerskikk» kome til uttrykk i § 3-1. At meklaren treng særskilt fullmakt for å binde oppdragsgivaren, går fram av § 3-5. Av interesse særleg for kjøparar av fast eigedom er dessutan §§ 3-6 til 3-9 der det heiter:

«§ 3-6 Kjøperens krav på opplysninger

(1) Megleren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger om eiendommen:

 

1. registerbetegnelse og adresse,

 

2. eierforhold,

 

3. heftelser,

 

4. tilliggende rettigheter,

 

5. grunnareal,

 

6. bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,

 

7. ligningsverdi og offentlige avgifter,

 

8. forholdet til endelige offentlige planer og til konsesjonslovgivningen.

 

(2) Ved overdragelse av andel i eller bruksrett til fast eiendom eller adkomstdokumenter som gir bruksrett til fast eiendom (jf § 1-1 første ledd nr 3), skal megleren dessuten gi opplysninger om rettigheter og forpliktelser ifølge avtaler og vedtekter. Omfatter overdragelsen part i sameie eller selskap, skal megleren også gi opplysninger om regnskap i eventuelt budsjett.

 

§ 3-7 Meglerens undersøkelsesplikt

(1) Megleren skal så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Har megleren ikke foretatt innhenting og kontroll av nødvendige opplysninger, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.

 

§ 3-8 Meglerens plikter ved kontraktsslutningen

(1) Departementet kan gi forskrifter om budgivning.

 

(2) Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal megleren opprette skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen. Har flere meglere medvirket, påligger dette selgerens megler.Side 14 

 

§ 3-9 Meglerens plikter ved gjennomføring av handelen

(1) Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet skal megleren sørge for:

 

1. utferdigelse og tinglysning av skjøte,

 

2. opprettelse og eventuell tinglysning av andre dokumenter som har sammenheng med handelen,

 

3. konsesjonssøknad og andre søknader, erklæringer e.l.,

 

4. gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret.»

 

Når det spesielt gjeld § 3-8 fyrste ledd om at departementet kan gi forskrifter om bodgiving, er det særleg tenkt på tilhøvet mellom meklaren og interesserte kjøparar utanom den som til slutt kjøper eigedomen. Det kan i forskrift bli regulert kva slags opplysningar ein interessert kjøpar kan krevje om dei andre boda, og om såkalla lukka bodgiving framleis skal vere tillete.

I meklarlova § 4-1 er det vidare teke inn ei ufråvikeleg føresegn om at det er meklaren sin oppdragsgivar som skal betale meklaren sitt vederlag og eventuelle utlegg. Dette gjer slutt på den relativt utbreidde praksisen at kjøpåren betaler heile eller det meste av meklaren sitt vederlag og andre kostnader ved salet.

Bryt meklaren pliktene i tilhøvet til seljaren og kjøparen, kan dette m.a føre til at retten til å drive eigedomsmekling går tapt, (eigedomsmeklarlova § 2-8).

3.1.5 Handverkartenestelova 16 juni 1989 nr 63

I samband med framlegget til lov om avhending av fast eigedom, finn departementet også grunn til å nemne den nye lova om handverkartenester. Førearbeida til lova er i første rekkje tilrådinga frå Forbrukertjenesteutvalget, NOU 1979:42 Forbrukertjenester, Ot.prp.nr.29 (1988-1989) og Innst.O.nr.71 (1988-1989). Dette leda fram til lov 16 juni 1989 nr 63 om «håndverkertjenester m.m for forbrukere». Lova om handverkartenester gjeld berre når tenesta er tinga av ein forbrukar, sjå § 1 fyrste ledd. I følgje § 1 tredje ledd er også arbeid på fast eigedom omfatta, men uttrykkjeleg unnteke er «nyoppføring av bygning for boligformål og annet arbeid som utføres umiddelbart som ledd i slik oppføring». § 2 avgrensar dessutan mot kjøp på denne måten:

«§ 2 Loven gjelder ikke for arbeid som skal utføres i forbindelse med bestilling, levering eller retting av tingen eller eiendommen, når avtalen i sin helhet må anses som et kjøp.»

Denne avgrensinga er fyrst og fremst praktisk aktuell i samband med tilverkingskjøp av lausøyregjenstandar. Men avgrensinga gjer det også klart at avtaler om kjøp av fast eigedom og arbeid med byggverk e a, såkalla samansette eller kombinerte avtaler, fell utanfor så lenge det ikkje er arbeidet som dominerer, også om det ikkje gjeld arbeid på bygning for bustadføremål som fell utanfor allereie etter § 1 fyrste ledd.

Handverkartenestelova er elles prøvd tilpassa lausøyrekjøpslova både i systematikk og i innhald. Lova gir ei relativt fullstendig regulering av dei spørsmåla som kan reise seg ved tenesteyting som fell inn under lova. Det er t d reglar om kva for kvalitet arbeidet skal ha, d v s at arbeidet skal vere fagmessig og i samsvar med offentlege sikringsføresegner. Det er reglar om forseinking og om manglar, herunder om ansvar for opplysningar som er gitt ved marknadføring også av tidlegare leverandørledd m.m. Det må reklamerast innan rimeleg tid, og aldri seinare enn to år, rett nok slik at dersom tenesta er meint å vare vesentleg lenger eller dersom det gjeld arbeid på fast eigedom, er den absolutte fristen fem år. Som i lauøyrekjøpslova er det innførd eit «kontrollansvar», d v s at skadebotansvar ligg føre med mindre tapet skuldast ei uforutsett hindring utanfor tenesteytaren sin kontroll. Vidare er det m.a føresegner om pris og prisoverslag, det er ei uttrykkjeleg føresegn om forbrukarens plikt til å medverke til utføring av tenesten og til å overta ting som er hos tenesteytaren. Det er og ein rett for forbrukaren til avbestilling. Lova inneheld dessutan reglar om tenesteytaren sine rettar ved kontraktsbrot frå forbrukaren.

3.2 Lovgiving under førebuing

3.2.1 Løysingsrettar

I avsnitt 2.1 er Sivillovbokutvalet si rådsegn 13, NOU 1984:32 Løysingsrettar, alt nemnd. Lovframlegget gjeld forkjøpsrett og andre løysingsrettar til fast eigedom. Eit samandrag av rådsegna er teken inn i NOU 1984:32 s 7-8. Sivillovbokutvalet gjer framlegg om føresegner som til ein viss grad avgrensar partane sin rett til å fastsetje innhaldet i ein løysingsrett. Mellom anna skal det ikkje kunne fastsetjast i avtale eller på annan måte at forkjøpsrett til bustadeigedom skal kunne gjerast gjeldande når eigedomen går over til ektemake, livsarvingar eller andre som står eigaren nær. Til tenestebustad kan det etter framlegget berre avtalast forkjøpsrett når eigedomen vert selt til andre enn ektemaken, eller når arbeidstakaren sluttar i tenesta av andre grunnar enn for å gå av med alders- eller uførepensjon. Eit prinsipielt viktig framlegg er at eigaren av ein eigedom som det kviler forkjøpsrett på, skal få rett til å få ei avgjerd av forkjøpsspørsmålet

Side 15

før han sel til andre. Vidare gjer utvalet framlegg om at det innan ein viss frist skal vere høve for avhendaren til å omgjere ein disposisjon som utløyser forkjøpsrett.

Justisdepartementet tek sikte på å følgje opp Sivillovbokutvalet si tilråing med eit forslag til lov om løysingsrettar. På grunn av andre lovførebuingsoppgåver for departementet er det rett nok førebels vanskeleg å seie når dette kan bli. Etter departementet sitt syn har det likevel lite for seg å gi ein regel om forkjøpsrett og løysingsrett allereie i avhendingslova, slik Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om. Ei nærare lovregulering av dette vil best utstå til ei meir generell vurdering av desse spørsmåla er gjennomført. Departementet vil derfor førebels ikkje gjere framlegg om ei føresegn i avhendingslova som svarer til § 9 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg.

3.2.2 Forbrukarentreprise m.m

Til dels med grunnlag i dei høyringsfråsegnene som kom inn etter at Sivillovbokutvalet si rådsegn om avhending av fast eigedom i NOU 1979:48 og Forbrukertjenesteutvalget si tilråing om forbrukartenester i NOU 1979:42 var sendt på høyring, har Justisdepartementet sett ned eit utval til å gjere framlegg om reglar om forbrukarvern ved oppføring og sal av nye bustader m.m («Forbrukerentrepriseutvalget»). Mandatet vart gitt i brev 28 juni 1988. Professor (nå advokat) Kåre Lilleholt er leiar av utvalet. I mandatet for utvalet er mellom anna følgjande sagt om ei eventuell lov om bygging og kjøp av bustader.

«…

(b) Justisdepartementet antar en slik regulering bør skje i en egen lov. Departementet antar videre at det mest hensiktsmessige vil være en relativt fullstendig regulering av kontraktforholdene ved oppføring eller kjøp av nye boliger m.m. Utvalget bør imidlertid vurdere noe nærmere om en begrensning i forhold til dette kan være tjenlig.

(c) En oppgave ved en slik utredning vil være å forenkle og klargjøre grensene mellom en lov om oppføring og Kjøp av nye boliger m.m, og lovene om løsørekjøp, avhending av fast eiendom og forbrukertjenester. Justisdepartementet ser det som vesentlig at det praktisk sett blir færrest mulig avgrensningsproblemer. I denne forbindelse kan det bli aktuelt å foreslå endringer i lovene om løsørekjøp, avhending av fast eiendom og forbrukertjenester.

I forslaget til lov om oppføring og kjøp av nye boliger m.m bør utvalget tilstrebe løsninger som harmonerer med de prinsippene som er lagt til grunn for løsningene på tilgrensende felt, så langt dette framstår som formålstjenlig.

(d) Departementet finner det viktig å understreke at kontraktsvilkår som i hovedsak er fastsatt av den ene parts bransjeorganisasjon, i alminnelighet ikke bør tas som utgangspunkt for framtidig lovregulering på området. Utvalget bør videre føle seg ubundet av de løsninger som til nå har vært vanlige i NSkontrakter på området. Det samme gjelder for ensidige bransjesedvaner. Departementet vil også peke på at de kontraktsvilkår som brukes i offshorebransjen og som bygger på angloamerikansk rettstradisjon, neppe egner seg som forbilde for norsk lovgivning – i særdeleshet ikke når det gjelder forbrukervern.

(7) Når det nærmere gjelder området for og utformingen av lovreguleringen vil departementet særskilt bemerke:

(a) Utredningen må for det første omfatte avtaler om oppføring av bolig på forbrukerens egen tomt, d v s de egentlige entrepriseavtaler. Dette gjelder så vel de avtalene hvor samme entreprenør står for alt arbeid (generalentreprise), som de tilfellene hvor flere entreprenører star for hver sin del (delt entreprise). Utredningen bør videre omfatte både de tilfellene hvor entreprenøren står for hele prosjekteringen (totalentreprise), og de tilfellenene hvor hele eller deler av prosjekteringen skjer på forbrukerens side.

(b) Dessuten bør utredningen omfatte avtaler om kjøp av nyoppført bolig sammen med tomt. Dette gjelder både kjøp av uferdige og ferdige nye hus, og uavhengig av om det er selgeren selv eller andre på selgers vegne som har utført byggearbeidene – bare boligen er oppført for salg. Løsningen i kjøpssituasjonene bør bli felles med løsningene for entrepriseavtalene så langt dette fra en praktisk synsvinkel finnes naturlig.

(c) Når det gjelder ombygning, bør det vurderes i hvilken grad det er aktuelt å likestille avtaler om ombygning med avtaler om oppføring, og i hvilken grad det er aktuelt å likestille kjøp av ombygde boliger m.m, med kjøp av nybygde.

(d) Utredningen må ta sikte på å få fram forslag til regler som i alle fall gjelder oppføring og kjøp av boliger i småhus. I denne sammenheng synes det naturlig også å rekne tomannsboliger som småhus. Utvalget bør imidlertid også vurdere om kjøp av nye rekkehus og eierseksjoner bør undergis samme regulering. Det samme gjelder oppføring av rekkehus og bygning med eierseksjoner, i den grad dette er aktuelt for de grupper som foreslås beskyttet, jf nedenfor.

(e) Utvalgets utredning bør konsentreres om oppføring og kjøp av boliger. Men utvalget bør også vurdere i hvilken grad samme regler bør gjelde for oppføring og kjøp av fritidshus m.v. Det samme gjelder ved oppføring og kjøp av andre bygninger til bruk av forbrukere, f.eks bilgarasjer og båthus.

(f) Under enhver omstendighet er det ønskelig med regler om forholdet mellom forbrukere og næringsdrivende, og eventuelt andre som oppfører hus for salg. Det bør imidlertid også vurderes om andre bør gis samme vern som dem en tradisjonelt betrakter som forbrukere, f.eks boligbyggelag og borettslag. Det kan også være spørsmål om nye lovregler helt eller delvis skal gjelde generert som fravikelige regler utenfor forbrukerforhold, eller i det minste ta sikte på å tjene som vegledning ut over sitt eget område. Men etter departementets syn bør dette være et underordnet siktemål for utvalget, i hvert fall i den grad dette kan komme til å gå på bekostning av en lovs preg av å være forbrukerlov, jf neste avsnitt.

Side 16

 

(g) Utvalget bør ta hensyn til at det som foreslås først og fremst skal være regler for forbrukerforhold. Dette må prege utformingen av de reglene som foreslås. Reglene bør utformes slik at tvister i størst mulig omfang forebygges, samt slik at partene selv kan finne løsninger når det likevel oppstår uenighet uten bistand fra advokat eller de rettshåndhevende myndigheter. Det forutsetter at reglene så vidt mulig gir klare og lett forståelige løsninger på de praktiske problemer. Reglene bør ikke utformes slik at tvister i stor grad må løses ut fra hva som i konkrete tilfelle skal anses som rimelig – utvalget bør vise tilbakeholdenhet med bruk av rettslige standarder. Lovgivning som forutsetter medvirkning fra domstolene, nemnder e l fordi en presisering av reglenes nærmere innhold er påkrevd, er etter departementets syn lite heldig i forbrukerforhold. Utvalget bør med andre ord utforme en lov med klare løsninger som passer i de fleste tilfelle, som samtidig er enkel å etterleve, og som dermed i praksis vil gi bedre resultater enn en lov partene ikke kan håndheve alene.

Utvalget bør videre tilstrebe regler som praktisk sett skaper balanse i kontraktforholdet. Forbrukere vil f.eks ikke alltid ha samme nytte som den profesjonelle part av de ulike sanksjonsmuligheter, selv om sanksjonsmulighetene formelt går like langt for begge parter.

…»

Det er venta at utvalet vil avgi deltilråding om entreprisespørsmåla i løpet av 1991. Deretter vil utvalet sjå nærare på salsdelen av mandatet.

3.2.3 Forbrukarkjøp

Framme under punkt 3.1.3 er alt nemnt at eit eiga utval – «Forbrukerkjøputvalget» – er i gang med å vurdere ei særskild forbrukarkjøpslov. I mandatet til utvalet er det lagt opp til at lova skal gjelde for lausøyrekjøp, men det er også meininga at utvalet skal vurdere ei samordning med avhendingslova for fast eigedom, eventuelt ved å gjere framlegg om endringar i avhendingslova. Av spørsmål utvalet er særskilt bedt om å utgreie, kan nemnast avgrensinga av forbrukaromgrepet, om det bør vere absolutt reklamasjonsfrist i forbrukarkjøp, korleis det nyinnførte kontrollansvaret (sjå framme i avsnitt 3.1.3 om lauøyrekjøpslova) vil verke for forbrukarar, utvida avbestillingsrett, retten til fritt å avtale forskuddsbetaling, utviding av seljarens opplysningsplikt, lemping av kjøparens undersøkingsplikt og retten til å fraskrive seg ansvar for indirekte tap.

3.3 Faktisk eigedomsomsetning

I NOU 1979:48 kap IV avsnitt 3, s 24-25, gjer Sivillovbokutvalet greie for omfanget og visse sider av eigedomsomsetninga. Med bakgrunn i tal frå Statistisk Sentralbyrå opplyser Sivillovbokutvalet at det i 1977 vart omsett omlag 78.000 eigedomer for ein samla salssum på nærare 9 milliarder kroner. For 1989 opplyser Statistisk Sentralbyrå (sjå Statistisk Ukehefte nr 43, 1990) at omlag 113.000 eigedomar vart omsett. Talet var noko mindre enn dei to føregåande åra. Verdien av dei omsette eigedomane utgjorde i 1989 vel 52 milliarder kroner. Statistisk Sentralbyrå sine tal omfattar heimelsovergangar (omlag 100.000), nyetablerte feste (omlag 2.500) og festeovergangar (omlag 9 000). Ein vesentleg del av festeovergangane skjer saman med sal av bygningar. Som vedlegg 2 er teke inn to tabellar frå Statistisk Ukehefte nr 43, 1990.

I NOU 1979:48 rekna Sivillovbokutvalet delen av eigedom som var omsette gjennom eigedomsmeklarar til å vere 7,5 % av det samla talet og 17,7 % av total omsetningsverdi. Sjølv om statistikk manglar, meiner ein at advokatar formidlar sal for vel så store summar. I NOU 1987:14 «Eiendomsmegling» (framlegg til ny lov om eigedomsmekling) vart verdien av eigedomar omsette gjennom eigedomsmeklar eller advokat rekna til 40 % av det samla talet for eigedomsoverføringar. (Advokatar sin del av omsetninga vart vurdert til 30 % av eigedomsmeklarane sin del, altså lågare enn det talet Sivillovbokutvalet rekna med.)

Som Sivillovbokutvalet reknar også departementet med at det er ei stor grad av uniformering av avtalevilkår som vert nytta ved omsetning av fast eigedom. Mellom anna har Norges Eiendomsmeglerforbunds Servicekontor kontraktsblankettar, og det same gjeld Advokatenes Servicekontor for Eiendomsmegling. Sjå og avsnitt 4.1 nedanfor.

Side 17

 

 

4. Departementet sine allmenne merknader

4.1 Spørsmålet om lovfesting

(1) I gjeldande rett har vi ikkje lovreglar som regulerer tilhøvet mellom kjøpår og seljar ved avhending av fast eigedom, sjå framanfor i avsnitt 3.1. Det er direkte sagt både i den gamle og den nye lova om kjøp at kjøp av fast eigedom er halde utanom, sjå kjøpslovene 4 mai 1907 nr 2 § 1 tredje ledd og 13 mai 1988 nr 27 § 1 fyrste ledd andre punktum.

Sivillovbokutvalet står saman om å rå til at det skjer ei lovfesting av reglar om kjøp og sal av fast eigedom. Når det gjeld grunnane som talar for ei lovfesting av dette emnet, peikar utvalet fyrst generelt på at ei lovfesting av gjeldande rett vil gjere reglane lettare tilgjengelege for folk som har bruk for dei. I NOU 1979:48 s 23 seier utvalet vidare:

«Avhending av fast eigedom er eit viktig emne i det praktiske rettsliv. Dei fleste handlar ikkje med fast eigedom meir enn ein eller i høgda nokre få gonger gjennom eit langt liv, men det er som oftast ein svært viktig disposisjon for dei. Difor er det viktig at rettsreglane her må vere særleg klåre og oversynlege.

I dag er det ikkje så heilt greitt å vite kva som er gjeldande rett på dette feltet. Det er lite lovreglar, og rettspraksis er etter måten knapp. For private partar som vil prøve å ordne opp i slike saker på eiga hand, må ein tru at lovfesting av rettsområdet ville vere svært nyttig. Det kan sjå ut som nokre av dei vanskelegaste tvistane domstolane har hatt å løyse i dette emnet, skriv seg frå tilfelle der partane har prøvd å greie seg sjølve – utan sakkunnig hjelp. Ettersom det ofte er mellom nære slektningar slike tvistar kjem opp, vil rettssaker om kva som i røynda er avtala mellom partane gjerne skape mykje meir vondt blod og ha meir langvarige uhyggeverknader enn det som plar fylgje av rettstvistar mellom partar som står fjernare frå kvarandre. Dersom ein gjennom lovfesting kunne hindre at einskilde slike tvistar kom opp, synest mykje å vere vunne.»

Utvalet ser etter dette på omfaget av den rettspraksis som ligg føre. Etter å ha konkludert med at norske domstolar ikkje har hatt noko særleg stor arbeidsmengd på dette området, held utvalet fram med følgjande iNOU 1979:48 s 23:

«Men langt ifrå alle tvistar kjem for domstol. Partane kvier seg ofte i lengste laget før nokon av dei går til rettsak. Her kan det også spele inn at rettsreglane i mange spørsmåler uklare, og iallfall vanskeleg å finne fram til for lekfolk. Ein kan heller ikkje sjå bort frå at den uklare rettstilstanden, der det ofte er naudsynt å ta for seg ein omfattande doms- eller sedvanepraksis eller søkje analogi frå andre lovområde, kan gje den mest kunnige eller den som har best råd til å søkje rettsråd og hjelp, eit urimeleg overtak i samband med avtaleinngåinga eller løysinga av tvistespørsmål som kjem opp seinare. I alle høve, anten det gjeld avtaletingingar eller tvistar, vil det vere ein føremon at partane får klåre liner å arbeide etter.

Kjøpsretten har vore inne i ei rik utvikling etter at ein fekk kjøpslova av 1907. Dei seinaste åra har det også skjedd viktige reformer, særleg ved innføring av særreglar for forbrukarkjøp. Kjøpslovutvalet har elles kome med framlegg til ny kjøpslov, sjå NOU 1976:34. Noko tilsvarande utvikling har ikkje skjedd når det gjeld fast eigedom. Sivillovbokutvalet vil peike på at lovfesting er ein føresetnad dersom det skal kunne gjennomførast reformer på eit rettsområde. Det lovutkastet utvalet her legg fram inneheld ikkje så svært omfattande endringsframlegg i høve til gjeldande rett. Framlegget om at visse lovreglar skal vere tvingande er likevel prinsipielt viktig, det same gjeld mindretalsframlegget om formkrav ved avtaleinngåinga. Dersom det seinare skulle vise seg ønskjeleg med nye reformer, vil det dessutan vere heldig at det då alt finst ei lov for rettsområdet. Det kan her visast til tilhøvet ved lausøyrekjøp.»

Sivillovbokutvalet har gjennomførd ei rundspørjing til eit stort tal eigedomsmeklarar rundt om i landet og til eit utval av advokatar som driv med eigedomsomsetjing. Sivillovbokutvalet meiner at denne rundspørjinga syner at det har skjedd ei viss uniformering av dei avtalevilkåra som vert nytta ved eigedomsoverføringar. I så fall kan ein seie at ei lovfesting vert ei naturleg oppfølgjing av den uniformeringa som alt har skjedd.

På side 25 i NOU 1979:48 peikar Sivillovbokutvalet på at det til tider har vore seljars marknad ved avhending av fast eigedom, slik at seljarane kunne fastsetje salsvilkåra ved sida av å få god pris for eigedomen. Men til visse tider har marknaden også vore til gagn for kjøparen. I det heile vil det variere etter tilhøva frå tid til tid kven av partane som sterkast kan påverke pris og vilkår elles. Ei lovfesting kan bidra til rimelege vilkår for begge partar – kven det enn er som i den aktuelle situasjonen har den sterkaste forhandlingsposisjonen.

(2) Fleire av høyringsinstansane er nøgde med at det vert lagt fram utkast til lovreglar om avhending av fast eigedom. Dei som seier seg samde i ei lovfesting av emnet, er Norges Skogeierforbund, Forbrukarrådet, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norske Forsikringsselskapers Forbund og De Norske

Side 18

Livsforsikringsselskapers forening, Den Norske Advokatforening, Samferdsledepartementet, Den norske Bankforening og Sparebankforeningen i Norge, Postdirektoratet og Landbruksdepartementet.

Bankforeiningane seier i si fellesfråsegn at etter kva dei har erfart «har mangel på klare lovregler vært en medvirkende årsak til konflikter mellom kjøper og selger av fast eiendom».

Norges Skogeierforbund uttaler:

«Skogeierforbundet anser det for å være riktig at avhendelse av fast eiendom og de forhold som knytter seg til partene ved slik avhendelse blir regulert ved en egen lov. Forholdene mellom partene er idag i det vesentlige regulert gjennom de uskrevne rettsregler som over lang tid er dannet gjennom sedvane og rettspraksis. Kjøpsloven anvendes dessuten i noen grad analogisk. Avhendelse av fast eiendom gjelder til vanlig så betydelige verdier og er for den enkelte og hans familie så viktig at det anses for riktig at disse forhold reguleres av en egen lov. Dette vil bidra til å skape større klarhet og dermed også større sikkerhet og trygghet for både selger og kjøper. Også samfunnsmessig må dette anses for å ha sin betydning.»

Forbrukarrådet uttaler:

«… Rettstilstanden i dag er lite oversiktlig og vanskelig tilgjengelig. Dette vil kunne utnyttes av den sterkeste i avtaleforholdet, som er fortrolig med og som har økonomiske ressurser til å søke juridisk bistand.»

I samband med førebuinga av den nye lausøyrekjøpslova har Forbrukarrådet igjen understreka trongen for ei lovregulering av kjøp av fast eigedom, sjå Ot.prp.nr.80 (1987-1988) side 22. Dette er også understreka av Landsorganisasjonen i Noreg.

(3) Justisdepartementet er samd med Sivillovbokutvalet i at det er viktig å få ei regulering i lov av rettstilhøva mellom kjøpår og seljar ved avhending av fast eigedom. Departementet sluttar seg til dei grunnane som utvalet har gitt for dette, m.a at ei lovfesting av emnet vil gjere reglane lettare tilgjengelege, vil kunne redusere partane sitt behov for rettshjelp, vil kunne hindre tvistar og vil kunne gi grunnlag for ei nydanning av retten på dette feltet. Sjølv om ein ganske stor del av eigedomsomsetninga idag skjer gjennom meklar eller advokat og partane såleis ofte har profesjonell hjelp, er det viktig å ha lovføresegner som ein kan falle attende på der partane ikkje har slik hjelp. Slike føresegner vil ikkje minst ha mykje å seie i dei høve der den eine parten har ein sterkare posisjon enn den andre. Eit absolutt vern for den svake part vil lovføresegnene sjølvsagt berre gi der ei lov ikkje kan fråvikast ved avtale, men også elles er det grunn til å tru at praksis, – og m.a dei standardformulara som vert nytta i profesjonell eigedomsomsetning-, vil verte tilpassa innhaldet i nye lovføresegnene på området. Det vil også ha ein verdi å ha eit lovfesta utgangspunkt som vil gjelde der ikkje noko anna er positivt avtalefesta.

Den nye kjøpslova for lausøyrekjøp 13 mai 1988 nr 27 er ei vesentleg modernisering av kjøpsretten og utgjer ei styrking av vernet for forbrukarkjøparane, sjå framanfor i avsnitt 3.1.3. Dette gjer det endå meir aktuelt med lovreglar for kjøp av fast eigedom, m.a for å unngå for sprikande reglar på kontraktsrettslege område som grenser til kvarandre. I tillegg kjem at kjøp av fast eigedom ofte er den største investeringa ein gjer som privatperson, og ved bustadkjøp vert handelen ofte temmeleg avgjerande for kjøparens totale livssituasjon.

Ei lovregulering vil vidare bringe norsk rett meir på line med stoda i Sverige, der Jordabalken har ei utførleg lovregulering av rettstilhøva ved avhending av fast eigedom, sjå nærare i NOU 1979:48 s 19-20. Både i Danmark og Finland er det i gang arbeid med sikte på å gi forbrukarane betre vern ved kjøp av fast eigedom.

I Innst.O.nr.51 (1987-1988) om kjøpslov m.m s 5 strekar Justiskomiteen under at det utvilsomt ligg føre behov for ei lovregulering av spørsmål som oppstår ved kjøp av fast eigedom.

4.2 Opplegget for lovreglar om avhending av fast eigedom

(1) Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om ei eiga, sjølvstendig lov om avhending av fast eigedom, med ei tilnærma fullstendig regulering av det privatrettslege tilhøvet mellom partane ved avhendinga. Eit alternativ kunne vere å utvide verkeområdet for lausøyrekjøpslova til også å gjelde avhending av fast eigedom, for så å ta inn visse særlege reglar for avhending av fast eigedom der. Departementet har ikkje valt å tilrå dette alternativet. Ei utviding av lausøyrekjøpslova sitt verkeområde vil lett gjere denne lova meir komplisert og vanskeleg tilgjengeleg for brukarar generelt. Samstundes kan ei slik løysing gjere det tungt å få oversyn over rettstilstanden ved avhending av fast eigedom spesielt. Ut frå omfanget av eigedomsomsetninga, kor ein vesentleg del av dei som er involverte er forbrukarar eller andre ikkje-profesjonelle, jf framanfor i avsnitt 3.2, finn departementet at dei beste grunnar talar for at det vert gitt ei eiga lov om avhending av fast eigedom. Ei eiga lov gir dessutan betre rom for meir

Side 19

spesialtilpassa løysingar. Ved framleis å unnta avhending av fast eigedom frå kjøpslova for lausøyre, vil ein heller ikkje bryte den nordiske likskapen på dette området.

(2) Skal det verte gitt ei eiga lov om avhending av fast eigedom, er det vidare eit spørsmål kor uttømmande regulering av tilhøvet mellom partane ein bør ha i ei slik lov. Ein kunne tenke seg at berre reglar som er særeigne for avhending av fast eigedom vart tekne inn i lova. Andre spørsmål kunne vere overlatt til allmenne ulovfesta prinsipp, eller avhendingslova kunne vise til lausøyrekjøpslova for slike spørsmål. Men departementet finn at ei lov om avhending av fast eigedom i stor grad bør innebere ei fullstendig regulering. Dette vil gjere det lettare for brukarane å få oversyn over reglane på området, sjølv om dette også fører med seg at like reglar går igjen fleire stader i lovverket. Særleg vil det vere like reglar i lova for lausøyrekjøp. Rett nok inneber ei fullstendig regulering i lova om avhending av fast eigedom ei relativt lang lov, noko som er i strid med ønsket nemnt i avsnittet ovanfor om ei lov som er oversiktleg og lettfattleg. Men departementet har prøvd å få til ein rimeleg balanse her. Det har heile tida vore ei rettesnor for departementet at flest mogeleg skal kunne bruke avhendingslova utan hjelp frå jurist e l, i alle fall så lenge ein står overfor ei typisk avhending.

(3) Når det gjeld inndeling i kapittel og paragrafer, har departementet sett det som vesentleg å få til parallellitet med lova for lausøyrekjøp, så langt dette fell naturleg. Departementet har også latt det ha ein viss eigenverdi å få materielle løysingar som svarer til det som følgjer av lausøyrekjøpslova. Proposisjonen om avhending av fast eigedom vil derfor på ei rekkje punkt vise til eller innehalde sitat frå førearbeida til den nye lausøyrekjøpslova, særleg Ot.prp.nr.80 (1986-1987). Men direkte bunden til systematikken og løysingane i lausøyrekjøpslova har ikkje departementet følt seg, dels fordi fast eigedom på så mange vis skil seg frå lausøyre at det er nødvendig med fleire særskilte føresegner, og dels fordi lausøyrekjøpslova også inkorporerer FN-konvensjonen om internasjonale lausøyrekjøp og derfor er særleg innretta mot dette, sjå framme i avsnitt 3.1.3. Under utforminga av framlegget til avhendingslov har departementet også sett noko hen til systematikken og innhaldet i handtverkartenestelova, sjå nærare i avsnitt 3.1.5 om denne lova.

4.3 Kva lova skal gjelde for

4.3.1 Innleiing

Verkeområdet for ei lov om «avhending av fast eigedom» blir å avgrense på fleire kantar. For det fyrste er det eit spørsmål om kva for type rettsovergang lova skal gjelde for, om dette berre skal vere frivillige kjøp og sal, herunder byte og gave (sjå Sivillovbokutvalet sitt framlegg §§ 37 og 38), eller om også overgang ved arv, i medhald av løysingsrett, oreigning og tvangssal skal vere omfatta. Dernest kjem spørsmålet om lova berre skal omfatte overgang av eigedomsrett, eller om også overgang av spesielle, meir avgrensa rettar skal vere omfatta av lova. Til slutt er det eit spørsmål om objektet for den retten som vert avhenda, dvs både om kva som blir å sjå som «fast eigedom», og om dette er noko som eventuelt bør supplerast med andre typer avhendingsobjekt.

Særskilte problem er knytt til tilhøvet til reglar på tilgrensande område. Det gjeld tilhøvet til lausøyrekjøpslova, og til handverkartenestelova. Dessutan er det praktisk viktig å få gjort ei avgrensing mot entrepriserettslege reglar som kjem inn ved kombinerte avtaler om sal av grunn og oppføring av hus, f.eks der seljaren av ei tomt i same kontrakten også har teke på seg å byggje hus for kjøparen på tomta.

4.3.2 Kva for typar rettsovergang skal lova gjelde for?

(1) § 1 i Sivillovbokutvalet sitt lovutkast fastset den foreslegne lova sitt verkeområde. Det er ikkje gitt nokon definisjon av omgrepet «avhending» der. Av §§ 37 og 38 i framlegget følgjer at lova og skal gjelde avhending i form av gave eller byte, men berre så langt dette framgår av desse paragrafane. Det er gjort greie for bakgrunnen for dette i utvalet sine særmerknader til §§ 37 og 38, jf NOU 1979:48 s 62-64. Dette er også forklaringa på at utvalet har valt det meir omfattande omgrepet «avhending» i staden for «sal» eller «kjøp». I NOU 1979:48 s 36, i særmerknadene til § 1 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg, gjer utvalet nærare greie for kva for verkeområde avhendingslova er tiltenkt. Mellom anna seier utvalet at «sal på tvangsauksjon og andre tvangssal ikkje er meint å gå inn under omgrepet «avhending»».

(2) Av høyringsinstansane er det berre Bankforeiningane og Statens Vegvesen som har kome inn på spørsmålet om kva for typer eigedomsovergang lova skal gjelde for.

Bankforeiningane seier følgjande i si fellesfråsegn:

Side 20

 

«Det fremgår av §§ 37 og 38 hvilke regler i loven som skal gjelde, når avhending av eiendommen skjer som bytte eller som gave. Så vidt vi kan se er det imidlertid ikke presisert om loven eller deler av denne skal gjelde hvis en fast eiendom arves. På motivenes side 36, venstre spalte, står det at «bortsett frå reglane i kapittel II om kva som er tilhørsle høver ikkje reglane på situasjonen ved tvangssalg».

Etter vår oppfatning bør loven inneholde en nærmere definisjon av hva som menes med «avhendelse». I den sammenheng foreslår vi at det fremgår av selve lovteksten at reglene i kapittel II kommer til anvendelse også ved tvangssalg av fast eiendom, men at loven forøvrig ikke anvendes på tvangssalgtilfellene.»

I fråsegna frå Statens Vegvesen heiter det:

«Utvalget sier på side 36 i utgreiingen at lovutkastet ikke er ment å omfatte salg på tvangsauksjon og andre tvangssalg. Selv om utvalget ikke hadde sagt dette uttrykkelig, måtte loven ut fra vanlige fortolkningsprinsipper vike for slike spesielle avhendingsbestemmelser. Vi anser lov om avhending av fast eigedom som en generell lov i forhold til de forskjellige bestemmelser om tvangsavhending, herunder oreigningslov og skjønnslov m.m.

Som påpekt innledningsvis erverver vegvesenet en betydelig del av den nødvendige grunn til riksveger ved ekspropriasjon og skjønn. Lovutkastets regler for avhending av fast eiendom passer til dels svært dårlig på denne situasjonen. Vi vil derfor framheve at lovens virkefelt ikke må utvides i denne retning. Det skulle det heller ikke være behov for, da det allerede finnes utførlige lover og bestemmelser på området.»

(3) Justisdepartementet tek som utgangspunkt at avhendingslova i det minste må gjelde same type eigedomsovergang som lausøyrekjøpslova gjeld for. Det vil fyrst og fremst innebere at vanlege avtaler om frivillig sal fell inn under lova. Rekna i tal er dette den klårt viktigaste typen eigedomsovergang. Departementet held det derfor som vesentleg at reglane i avhendingslova er vel tilpassa slike eigedomsovergangar. Som Statens Vegvesen peikar på, er det derimot ikkje sikkert at reglar som passar godt ved vanlege kjøp og sal, passar like godt ved andre typer eigedomsovergang. Sivillovbokutvalet var ikkje særskilt beden om og har heller ikkje i særleg grad gjort nokon vurdering av om dei reglene det vart gjort framlegg om ville passe ved andre slag eigedomsovergang enn ved vanleg sal. For andre slag eigeomsovergangar er det dessutan alt visse særskilte lovreglar. Nedanfor gjer departementet noko nærare greie for dette.

På bakgrunn av det som er sagt her, er departementet kome til at avhendingslova – i alle fall i fyrste omgang – ikkje bør gjelde direkte for meir enn vanleg kjøp og sal av fast eigedom, og for byte og i nokon mon for gåver, slik Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om. (Meir vert sagt om byte og gåve like nedanfor.) På denne måten kan reglane i avhendingslova vere godt innretta mot vanlege kjøp og sal, utan at lova må bli svært komplisert for også å passe ved andre slag eigedomsovergangar. Men sjølv om lova ikkje gjeld direkte ved andre former for eigedomsovergangar, kan det ofte vere naturleg å nytte reglane analogisk dersom dei passar. Dermed kan lova likevel gi ei viss rettleiing ut over sitt eigentlege område, samstundes som ei analogisk bruk kan gi rom for meir fleksible løysingar.

Når det særskilt gjeld overføring ved byte, er dette noko som uttrykkjeleg er teke inn under både den gamle og den nye lausøyrekjøpslova, jf den gamle lova § 2 andre ledd og den nye § 1 andre ledd. Sjå også Sivillovbokutvalet sine grunnar for å la avhendingslova omfatte byte i NOU 1979:48 s 62-63, særmerknadene til utvalet sitt lovutkast § 37. Justisdepartementet er som nemnt samd med Sivillovbokutvalet i at avhendingslova også bør gjelde ved byte. Det har ikkje kome innvendingar under høyringa mot dette framlegget.

Under høyringa har det heller ikkje kome innvendingar mot at nokre av reglane i avhendingslova også skal gjelde ved gåver. Framlegget inneber at avhendingslova på dette punktet rekk lenger enn lausøyrekjøpslova. Avhending som gåve er meir innfløkt og kan lettare føre til konflikter når det gjeld fast eigedom enn når det gjeld lausøyre. Departementet finn det derfor rimeleg at nokre av føresegnene i avhendingslova bør gjelde for gaver. Ein viser elles til særmerknadene nedanfor.

(4) Som attgitt ovanfor, gjer Bankforeiningane framlegg om at omgrepet «avhending» vert nærare definert i lova. Departementet er einig i at det kan være grunn til å gjere det klart at det med avhending er meint sal, byte og gave. Ei slik presisering er med i departementets lovutkast § 1-1. Departementet finn derimot ikkje tilstrekkeleg grunn til å gjere framlegg om ein allmenn definisjon i lova av kva som er meint med avhending, kjøp eller sal. Verken den nye eller den gamle lausøyrekjøpslova definerer kva som er meint med kjøp, og kva som dermed går inn under lovene. Det einaste er at tilverknadskjøpa uttrykkjeleg er tatt med i lovene, sjå begge lovenes § 2 fyrste ledd. Ved avhending av fast eigedom er spørsmålet om tilverknad eit spørsmål om avgrensinga mot entreprise, og dette er tatt særskilt opp nedanfor i avsnitt 4.3.8. Departementet finn at ein meir djuptgåande, og samstundes allmenn definisjon eller presisering av «avhending», «kjøp» eller «sal», vil

Side 21

være vanskeleg å få til. Behovet for ei slik presisering er neppe heller særleg stort, idet fleire spørsmål etterkvart har vorte klårlagde gjennom lovmotiv og praksis.

(5) Som ei følgje av departementets konklusjonar ovanfor i dette hovudavsnittet, vil fleire slag eigedomsovergangar falle utanom det eigentlege verkeområdet for avhendingslova. For oversikten sin skyld vil departementet i det følgjande gi ei noko nærare omtale av slike tilfelle:

(a) Som nemnt ovanfor er det ein føresetnad i Sivillovbokutvalet sitt framlegg at avhendingslova ikkje skal gjelde direkte ved tvangssal, jf NOU 1979:48 s 36. I motiva til den gamle lausøyrekjøpslova («Motiver til Udkast til lov om kjøb», Kristiania 1904) er det sagt at lova ikkje gjeld avhending ved tvangsauksjon (side 5 sp 1), men at domstolane får avgjere om lova kan nyttast analogisk ved tvangssal (side 60 sp 2). Den nye lausøyrekjøpslova er ikkje meint å innebere noko nytt her, og etter departementet sitt syn bør utgangspunktet som nemnt vere at heller ikkje avhendingslova gjeld for tvangssal. I høve til sal av fast eigedom på tvangsauksjon har ein dessutan særlege reglar i tvangsfullbyrdingslova kap 9, og reglane i avhendingslova vil berre i nokon grad høve til utfylling av tvangsfullbyrdingslova. Det framlegget til ny tvangsfullbyrdingslov som blir lagt fram for Stortinget våren 1991, vil dessutan i enda større grad innehalde spesialtilpassa reglar av kjøpsrettsleg karakter. Rett nok held Sivillovbokutvalet fram at reglane om tilhøyrsle kan høve ved tvangssal, jf NOU 1979:48 s 36. Dette er det alt delvis teke omsyn til i pantelova § 2-2 fyrste ledd bokstav c. Denne regelen gjer det klårt at lausøyre som til vanleg vert rekna som tilhøyrsle ved kjøp og sal, er omfatta av ei frivillig pantsetjing av fast eigedom, dersom ikkje anna er avtala. Pantelova § 5-2 andre ledd let dette gjelde tilsvarande ved utlegg i fast eigedom.

Departementet gjer i denne proposisjonen framlegg om ei endring i pantelova § 2-2 fyrste ledd bokstav c slik at ein får ei direkte tilvising til reglane om tilhøyrsle i avhendingslova, sjå lovframlegget § 8-2 nr 1 med merknader. Dette er i samvar med kva Bankforeiningane har gått inn for. Dermed vert det gjort heilt klårt at reglane om tilhøyrsle i avhendingslova vil gjelde ved alle tvangssal enten dette grunnar seg på avtalepant eller utleggspant, og nokon nærare regulering i avhendingslova skulle ikkje vere påkrevd. Når det gjeld lovpant, har ikkje pantelova noko føresegn om kva tilhøyrsle panteretten omfattar. Det er heller ikkje opplagt at reglane i avhendingslova vil høve her, men dersom ikkje heimelsgrunnlaget for panteretten inneheld særlege reglar, kan det likevel tenkjast at reglane i avhendingslova kan nyttast tilsvarande. Departementet finn det best å overlate dette spørsmålet til å bli løyst gjennom praksis.

(b) Når ein eigedom vert oreigna, vil tilhøvet mellom partane ofte vere regulert gjennom føresegner i oreigningsvedtaket og skjønsvilkåra. Vederlaget vert fastsett i skjønet, og skjønsprosesslova av 1 juni 1917 nr 1 har særskilte reglar om oppgjer og overtaking, m.a i §§ 53 og 57. Når det særskilt gjeld tilhøyrsle, vil oreigningsføremålet ha mykje å seie for kva som er rimeleg å rekne som tilhøyrsle. Etter departementet si meining er det på denne bakgrunn ikkje grunn til å gjere reglane i avhendingslova gjeldande ved oreigning, verken generelt eller avgrensa til reglane om tilhøyrsle. Sjå også høyringsfråsegna frå Statens Vegvesen, attgitt ovanfor i avsnitt (2), som tek til orde mot å la avhendingslova gjelde i oreigningtilfella.

(c) Når det vert gjort gjeldande løysingsrett (forkjøpsrett eller kjøperett) til fast eigedom, er regelen ofte ved forkjøpsrett at rettshavaren trer inn i rettar og plikter etter ei avtale som utløyser retten, sjå m.aAustenå, «Løsningsrettigheter» (1976) s 29 flg. I så fall vil reglane i avhendingslova indirekte kome inn i biletet – løysingsmannen vil i all hovudsak få dei same rettane og pliktene etter avhendingslova som den fyrste kjøparen ville ha hatt, I andre høve kan det gå fram av grunnlaget for løysingsretten kva som skal gjelde mellom den opprinneleg eigaren og løysingsmannen. Det kan vere særreglar i lova om kva som skal gjelde dersom det er ein lovheimla løysingsrett. Utan andre haldepunkt, må ein finne svaret på kva som skal gjelde ut frå dei allmenne ulovfesta reglane om løysingsrettar. I alle fall når løysingsretten har sitt grunnlag i avtale, vil ein nok ofte sjå det slik at vanlege avhendingsreglar skal gjelde så langt ikkje noko anna er fastsett. Det kan her visast til Austenå 1 c, særleg s 392 flg. Det kan også visast til. Sivillovbokutvalet si tilråingNOU 1984:32 om løysingsrettar, som er meir omtala framme i avsnitt 3.2.1. På side 39 i tilråinga om løysingsrettar er det sagt at det som vert fastsett om tilhøyrsle i avhendingslova, også bør gjelde i høve til bruk av løysingsrettar, og det er gjort framlegg om ei utrykkjeleg føresegn om dette i § 2 i framlegget til lov om løysingsrettar. Departementet finn det best å vente med å ta stilling til dette til førebuinga av eit eventuelt lovframlegg om løysingsrettar.

Også når det spesielt gjeld løysing av ein eigedom i medhald av odelsrett, held Sivillovbokutvalet fram at det vil vere naturleg å

Side 22

leggje vekt på om noko er tilhøyrsle etter lov om avhending av fast eigedom, men utvalet gjer ikkje framlegg om å lovfeste dette, sjå NOU 1979:48 s 30. Departementet er samd med Sivillovbokutvalet, og finn at ei tilvising frå odelslova til avhendingslova sine reglar om tilhøyrsle (spesielt føresegna om tilhøyrsle til landbrukseigedom) kan ha gode grunnar for seg. Departementet vil likevel ikkje gjere framlegg om dette no. Dette er dels fordi framlegget til føresegner om tilhøyrsle til landbrukseigedom kan innebere ei viss utviding i tilhøve til kva som til no har vore gjeldande rett, sjå dei særskilte merknadene til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 5 i NOU 1979:48 s 38. Eventuelle overgangsproblem må derfor vurderast nærare. Også elles finn departementet at det kan vere grunn til å vurdere nærare i kva grad det ved odelsløysing bør vere rom for andre ordningar enn det som følgjer av avhendingslova.

(d) Bankforeiningane peikar i si fråsegn også på spørsmålet om kva som skal gjelde ved eigedomsovergang ved arv. Etter departementet sitt syn bør heller ikkje nokon del av avhendingslova gjelde direkte ved arveovergang. Dette bør også vere tilfelle dersom det under eit arveoppgjer skjer ei frivillig fordeling av til då ikkje utlagde eigedomar, eventuelt mot heilt eller delvis vederlag arvingane imellom, (sjå m.a skiftelova 21 februar 1930 §§ 61 og 65). Seinare sal mellom arvingane (t d av ein sameigepart i eigedom som er utlagt i sameige) eller sal frå dødsbuet til utanforstående, vil derimot kome inn under avhendingslova som frivillig sal, sjå lovutkastet § 1-1.

4.3.3 Skal lova gjelde avhending av bruksrettar?

(1) Etter framlegget frå Sivillovbokutvalet skal avhendingslova for det fyrste gjelde avhending av eigedomsrett. Om verkeområdet for lova ut over dette, seier utvalet følgjande i NOU 1979:48 s 36:

«I tillegg til avhending av eigedomsrett gjeld lova også avhending av tomtefeste og særskilt registrerte bruksrettar som det etter gjeldande lovreglar til skiftande tider har vore høve til å skilje ut til sjølvstendige eigedomsobjekt. Der skylddeling har vore eit krav, vil det altså vere tale om særskilt skyldsette bruksrettar. Det vert her sikta til t d jakt og fiskerettar som vart utskilde før det ved lov vart sett forbod mot dette. I tillegg kan det vere at nokre av reglane vil kunne brukast analogisk på avhending av andre særlege rettar, t d slike allmenne bruksrettar som husleige og forpakting – så langt ikkje spørsmål er løyste i særlover for vedkomande rettshøve.»

(2) Høyringsfråsegna på vegner av Den norske Dommerforening stør Sivillovbokutvalet i at tomtefeste og særskilt registrerte bruksrettar bør stå likt med eigedomsrett når det gjeld avhending.

Norges Bondelag er i si fråsegn skeptisk til utvalet si utsegn om at lova vil kunne brukast analogisk på avhending av andre særlege rettar enn tomtefeste og særskilt registrerte bruksrettar. Bondelaget meiner at lova ikkje bør ha vidare rekkevidde enn det ho direkte tek sikte på i denne samanhengen.

(3) Justisdepartementet finn at det i fyrste rekkje er overføring av eigedomsrett som høver til å verte regulert gjennom avhendingslova. Det vanlege er å forstå «kjøp og sal» som overføring av eigedomsrett, jf m.aKai Krüger, «Norsk Kjøpsrett», 2 utg (1977) s 2. Korkje den gamle eller den nye lausøyrekjøpslova omfattar overføring av bruksrettar til ting.

(a) Etter departementet sitt syn er det likevel mykje som talar for å la avhendingslova omfatte overføring av rett til tomtefeste, slik Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om. Rett nok gjeld tomtefeste leige av grunn, men det som gjer tomtefeste spesielt i høve til annan leige av grunn, er at festaren normalt sjølv eig husa på tomta. Ein kjøpar får derfor eigedomsrett til husa. Når det er hus på tomta, er det ofte husa som dominerer den samla verdien av grunn og hus. Gjeld det bortfeste for meir enn 10 år, må det haldast kartforretning, og festeretten får eige grunnboksblad, jf delingslova 23 juni 1978 nr 70 § 2-1, tinglysingsforskriften 4 desember 1980 § 17 og forskrift om tinglysing ved bruk av edb 29 juni 1989 § 15. Tomtefeste vil som oftast vere svært langvarig, ved feste av tomt til bustadhus eller fritidshus krev tomtefestelova 30 mai 1975 nr 20 § 6 at kontrakten skal gjelde for minst 80 år. På bakgrunn av dette har det ikkje vore så vanleg å leggje stor vekt på om ei tomt er ei festetomt eller ei eigartomt. Departementet gjer derfor som Sivillovbokutvalet framlegg om at avhendingslova også skal gjelde ved avhending av rett til tomtefeste.

(b) Når det gjeld Sivillovbokutvalet sitt framlegg om at avhendingslova skal gjelde for overføring av særskilt registrerte bruksrettar, er departementet meir i tvil. Det gjeld her rettar som er av ulike slag, og som kan vere svært ulike ein ordinær eigedomsrett. Døme nemnt av Sivillovbokutvalet er særskilt skyldsette jakt- og fiskerettar. Det er ikkje sikkert at avhendingslova vil høve like godt til å regulere overføring av alle desse ulike rettane. Her kjem også inn at delingslova av 23 juni 1978 nr 70 ikkje tillet at bruksrettar (bortsett frå rett til tomtefeste) vert fraskilt som særskilte eigedomseiningar. Spørsmålet vert derfor avgrensa til fyrst og fremst å gjelde slike

Side 23

rettar som alt er særskilt registrerte, og som framleis vil kunne verte ståande i lang tid. Det kan då synest tilfeldig om det avgjerande for om avhendingslova skal gjelde, skal vere om desse rettane er særskilt registrerte eller ikkje.

Departementet har på bakgrunn av dette kome til at ein ikkje bør gjere avhendingslova direkte gjeldande for særskilt registrerte bruksrettar. Men det vil ikkje vere noko i vegen for å bruke lova analogisk på overføring av både særskilt registrerte og uregistrerte bruksrettar, så langt dette høver.

(c) Etter dette vil avhendingslova gjelde ved overføring av eigedomsrett og rett til tomtefeste. Derimot vil lova ikkje gjelde direkte ved overføring av andre grunnleigerettar enn tomtefeste, og heller ikkje ved overføring av andre totale eller avgrensa bruksrettar til fast eigedom. Utanfor fell såleis også overføring av leigerett til husvære, sjå nærare avsnitt 4.3.5 nedanfor. Det same gjeld leigerett til grunn for anna enn tomteføremål, t d parkering eller opplag. Departementet finn at ein ikkje bør gå langt i å la avhendingslova gjelde direkte utanfor dei områda reglane er direkte utforma med sikte på, sml m.a fråsegna frå Norges Bondelag som er attgitt ovanfor. Men på den andre sida skulle det ikkje vere noko i vegen for at nokre av reglane vert bruka analogisk utanfor sitt eigentlege område, dersom dette høver som utfylling av dei særlege reglane som måtte gjelde på vedkomande område. Departementet finn at det er best å la praksis ta nærare standpunkt til dette.

4.3.4 «Fast eigedom» i avhendingslova si meining

(1) Spørsmålet er her kva ein i avhendingslova skal meine med «fast eigedom», dvs kva eigedomsretten som vert avhenda må knytte seg til for at tilhøvet skal kome inn under avhendingslova. Om sitt framlegg på dette punktet seier Sivillovbokutvalet følgjande i NOU 1979:48 s 36:

«Med «avhending av fast eigedom» er meint avhending av ein eigedom som i grunnbøker og andre eigedomsregister er ei eigedomseining (eit bruksnummer eller registernummer). Men under dette går og tilfelle der fleire eigedomseiningar vert avhenda under eitt (t.d. ei driftseining innan landbruket som er samansett av to eller fleire bruksnummer).

Lova skal og gjelde i tilfelle der ein fysisk del av ei eigedomseining vert skild frå og avhenda særskilt (t d ei byggetomt frå ein jordbrukseigedom), og likeins ved avhending av ein ideel del av ein eigedom (ein brøkpart av eigedomen) – anten slik at eigedomen er sameige før, eller slik at det vert skipa sameige i og med avhendinga av den ideelle parten.»

Det går ikkje uttrykkjeleg fram av NOU 1979:48 om ein har meint at overføring av eigarseksjonar (eigarleilegheiter m.m) skal gå inn under avhendingslova, (sjå no lov 4 mars 1983 nr 7 om eierseksjoner), men det har truleg vore meininga.

(2) Det har ikkje kome mange høyringsfråsegner som tek opp kva avhendingsobjekt som skal gå inn under avhendingslova. Men i si fråsegn tek Industridepartementet opp tilhøvet til bergverkslovgivinga og seier:

«Industridepartementet har merket seg at tilrådingen fra Sivilbokutvalet om lov om avhending av fast eigedom i det alt vesentlige tar sikte på å lovregulere de privatrettslige forhold som oppstår ved avhendelse av fast eiendom.

Såvidt en forstår, er det ikke meningen at loven skal omfatte avhendelse av mutbare mineraler og mineralske forekomster forøvrig.

Etter Industridepartementets oppfatning ville det vært fordelaktig om dette hadde vært bedre presisert (i utkastets § 1.2). »

Norges Industriforbund gir uttrykk for tvil med omsyn til om eigarseksjonar er meint å vere omfatta av utvalet sitt lovutkast. Industriforbundet peikar på at behovet for lovregulering er det same i desse høva som for fast eigedom elles, enten det gjeld fyrste eller andre gong seksjonen vert omsett.

(3) Når det gjeld kva avhendingsobjekt som skal gå inn under avhendingslova, tek departementet utgangspunkt i den alminnelege tingsrettslege forståing av kva som er «fast eigedom». Dette vil vere grunn, delar av grunn, samt bygningar, anlegg og andre innretninger varig forbundne med grunnen, sjå Brækhus & Hærem, «Norsk tingsrett», (1964) s 6-7. Etter departementet sitt syn har det ikkje så mykje å seie i denne samanheng korleis fast eigedom er inndelt og registrert i grunnbøker og andre eigedomsregister. I motsetnad til Sivillovbokutvalet finn departementet derfor ikkje tilstrekkeleg grunn til å la avhendingslova særskilt nemne at lova også gjeld avhending av ein fysisk del av fast eigedom – det burde vere klårt nok at ein fysisk del av ei særskilt utskilt eigedomseining også er fast eigedom. Derimot finn departementet at det kan vere grunn til ei viss klårgjering av at med fast eigedom ikkje berre er meint grunn, men også bygningar og innretninger varig forbundne med grunnen. Dette er og for å få betre fram at lova vil gjelde ved avhending av vanlege bustadhus.

Til fråsegna frå Industridepartementet vil departementet seie at lovframlegget i utgangspunktet ikkje er meint å skulle famne om avhending av mutbare mineralar og liknande (så lenge avhendinga ikkje skjer

Side 24

saman med eigedomsrett til ein fast eigedom). Dette vil vere avhending for utvinning og borttaking. Objektet for avhendinga er dermed ikkje eit slikt fast og varig objekt som det ei avhendingslov etter departementet sitt syn bør vere mynta på. Om ein alternativt ser avhendinga av mineraler og liknande som ei avhending av ein avgrensa rett knytt til eigedomen, bør dette falle utanfor området for avhendingslova av dei grunnane som er nemnde i avsnitt 4.3.3 ovanfor.

På same vis fell avhending av byggverk til riving og av tre til hogging m.m utanfor. Sivillovbokutvalet gjorde framlegg om at dette skulle seiast direkte i lova, sjå Sivillovbokutvalet sitt lovutkast § 1 andre ledd. Departementet finn at denne løysinga ikkje skulle bli mindre klår om dette ikkje vert sagt direkte i sjølve lova, så lenge lova i staden inneheld ein presisering av «fast eigedom» som gjer det klart at (berre) bygningar og andre innretninger varig forbundne med grunn er slik fast eigedom som lova gjeld for, sjå lovutkastet § 1-1 fyrste ledd andre punktum.

Departementet er elles samd med Sivillovbokutvalet i at avhending av ideelle sameigepartar i fast eigedom bør gå inn under lova, og at dette kan vere grunn til å nemne særskilt i lova.

Når det gjeld fråsegna frå Industriforbundet, er departementet samd i at avhending av eigarseksjonar ikkje står i noko særstilling i høve til avhending av fast eigedom elles. Departementet går derfor inn for at avhendingslova også skal gjelde for avhending av eigarseksjonar, med dei innskrenkingar som følgjer av lov 4 mars 1983 nr 7 om eierseksjoner. (Det vil i hovudsak seie ei avgrensing av det rettslege rådveldet for seksjonseigarane etter eigarseksjonslova § 12, og i samband med oppretting av seksjonar vil sjølvsagt og reglane i eigarseksjonslova kapittel II gå føre avhendingslova så langt det måtte vere motstrid). Med bakgrunn i den store omsetninga som skjer av eigarseksjonar, finn departementet grunn til å la lova sjølv gjere det heilt klårt at ho også omfattar avhending av eigarseksjonar.

4.3.5 Særskilt om burettslags-, aksje- og obligasjonsleilegheiter m.m

Sivillovbokutvalet har inga nærare drøfting av om avhendingslova også bør gjelde for avhending av lut i burettslag, aksje med tilknytt leigerett i bustad- eller anna aksjeselskap, eller av obligasjon som gir rett til leige av obligasjonsleilegheit. Ein må likevel forstå lovframlegget slik at dette ikkje var meint å skulle vere omfatta av lova. Ingen av høyringsinstansane har teke opp dette spørsmålet i samband med høyringa i 1980.

Departementet vil ikkje tilrå å la avhendingslova gjelde når det som vert avhenda ikkje i seg sjølv er fast eigedom (eller rett til tomtefeste), men noke som berre gir ein rett til bruk (leige) av ein fast eigedom. Sjå likevel avsnitt 4.3.3 ovanfor om tomtefeste. Avhending av lut i burettslag, aksje med tilknytt leigerett i bustad- eller anna aksjeselskap, eller av obligasjon som gir rett til leige av obligasjonsleilegheit, vil dermed ikkje gå inn under lova. Som Forbrukarrådet har peika på i nye, supplerande kommentarar, kan dette verke som ein tilfeldig skilnad samanlikna med avhending av eigarseksjonar, som altså går inn under lova. Til dette er å seie at det også elles er store skilnader i det regelverket som gjeld for desse ulike buformene, t d mellom eigarleilegheiter og burettslagsleilegheiter. Ved avhendingar av lut, aksje eller obligasjon med tilknytt leigerett, kan (og må) dessutan ervervaren til ein viss grad halde seg til utleigaren i staden for avhendaren, om noko skulle vere feil med leigeobjektet. Særleg etter burettslagslova, men også etter husleigelova for obligasjonsleilegheiter, er det ufråvikelege reglar til vern for leigetakarane. Ein slik leigetakar er derfor ikkje like avhengig av å kunne stø seg til slike reglar som det er gjort framlegg om i avhendingslova. I tillegg kjem det meir formelle, nemleg at verken Sivillovbokutvalet eller departementet sitt framlegg til avhendingslov er utforma med sikte på slike «tre-part» situasjonar som ein har med å gjere ved avhending av noko som gir leigerett i burettslag m.v. Skulle avhendingslova gjelde, ville avhendaren kunne bli halden ansvarleg for omstende som det eigentleg er utleigaren (t d burettslaget) som har hand om. Dermed vert avhendaren sin posisjon meir utsett, og i alle fall vert det uklare ansvarstilhøve. Det som her er sagt er likevel ikkje til hinder for at det kan vere aktuelt å nytte avhendingslova analogisk i situasjonar der det høver.

4.3.6 Avgrensinga mot lausøyrekjøpslova

Mellom andre Norges Industriforbund har generelt peika på at dei mange lovene ein er i ferd med å få på obligasjonsrettens område kan føre til vanskelege avgrensingsproblem, noko som særleg kan gjere det vanskeleg for forbrukarar å orientere seg. Departementet har m.a av denne grunn vurdert tilhøvet mellom avhendingslova og lausøyrekjøpslova med sikte på å ha mest mogeleg formålstenlege og klåre løysingar. Tilhøvet til handverkartenestelova og særproblem ved samansette eller kombinerte avtaler om kjøp av og arbeid

Side 25

på fast eigdom er omtala nedanfor i avsnitta 4.3.7 og 4.3.8.

Den nye lausøyrekjøpslova er omtala generelt framme i avsnitt 3.1.3. Kjøpslova gjeld ikkje for kjøp av fast eigedom, jf § 1 fyrste ledd siste punktum. Etter 2 fyrste ledd siste punktum gjeld lova heller ikkje oppføring av bygning eller anna anlegg på fast eigedom. Derimot gjeld lova for kjøp av ting som seljaren skal tilverke, så lenge tingaren ikkje skal skaffe ein vesentleg del av materialane, jf § 2 fyrste ledd fyrste punktum. Kjøp av materialar og delar til hus vil derfor falle inn under lausøyrekjøpslova, medan oppsetting av ferdighus fell utanfor. Vert huset levert heilt ferdig og plassert rett på grunnmuren utan nemnande arbeid som skal gjerast av leverandøren, kan det verte å rekne som kjøp av lausøyreting, men i praksis vil det oftast vere nok attståande arbeid for leverandøren til at tilfellet vil falle utanfor lausøyrekjøpslova.

Departementet ser at avgrensinga av lausøyrekjøpslova mot avhending av fast eigedom i nokre tilfelle praktisk sett kan vere vanskeleg. Ein viss hjelp er det at ein kan stø seg til praksis under den gamle kjøpslova; noko realitetsendring for det alminnelege verkeområdet var ikkje tilsikta med den nye lova, sjå m.a Ot.prp.nr.80 (1987-1988) s 48. I den grad avhendingslova sine løysingar blir dei same som i lausøyrekjøpslova, vil dessutan avgrensinga få mindre å seie rettsleg enn under den rettstilstanden ein har hatt til no, kor det m.a ikkje har vore same grad av ufråvikelege reglar til føremon for forbrukarar ved avhending av fast eigedom. Departementet kan heller ikkje sjå at det gjer seg gjeldande andre reelle grunnar som taler for å endre reglane om lausøyrekjøpslova sitt verkeområde. Departementet gjer derfor ikkje framlegg om noko endring her.

Ei anna avgrensing av lausøyrekjøpslova mot avhendingslova, må gjerast når det gjeld tilhøyrsle. Lausøyreting som vert tilhøyrsle til ein annan ting, følgjer i samsvar med allmenne tingsrettsreglar rettshøva til hovudtingen. Avhendingslova vil derfor og gjelde for tilhøyrsle som følgjer med den faste eigedomen ved avhendinga. Problemet i denne samanhengen er fyrst og fremst kva som skal reknast som tilhøyrsle. Om dette er det gjort framlegg om særskilde reglar, sjå lovframlegget kapittel 3 og nærare nedanfor i avsnitt 4.6 om dei reglane det vert gjort framlegg om.

Elles kan det og nemnast her at avhending til borttaking av delar av og tilhøyrsle til ein fast eigedom, slik som sal av bygning til riving og av tre til hogging, ikkje er meint å falle inn under avhendingslova. Sivillovbokutvalet gjorde framlegg om ein uttrykkjeleg regel om at dette ikkje skulle gå inn under avhendingslova, sjå Sivillovbokutvalet sitt lovutkast § 1 andre ledd. Som nemnt i avsnitt 4.3.4 finn ikkje departementet grunn til å ha denne presiseringa i sjølve lova, så lenge lova samstundes har ei presisering av kva «fast eigedom» er. Men dette inneber ikkje nokon skilnad når det gjeld verkeområdet for lova. Ting som er avhenda med føremål å skulle skiljast frå den faste eigedomen, vil ikkje falle inn under avhendingslova. Derimot vil slike sal ofte falle inn under lausøyrekjøpslova.

Av opplysingsgrunnar gjer departementet framlegg om at det vert teke inn ei tilvising i lausøyrekjøpslova til avhendingslova. Departementet gjer framlegg om at det i lausøyrekjøpslova § 1 fyrste ledd andre punktum vert sagt at lausøyrekjøpslova ikkje gjeld kjøp av fast eigedom som fell inn under avhendingslova. Fordi avhendingslova omfattar det som tradisjonelt har vore sett som fast eigedom, vil ikkje dette innebere noka realitetsendring.

4.3.7 Avgrensinga mot handverkartenestelova

Handverkartenestelova er tidlegare omtalt framme i avsnitt 3.1.5.

Sivillovbokutvalet gjorde framlegg om at avhendingslova skulle gjelde i dei tilfella der hus vart bygde for sal og rett til tomta skulle følgje med i salet, sjå NOU 1979:48 s 36, særmerknader til Sivillovbokutvalet sitt lovutkast § 1. Samstundes gjorde Forbrukertjenesteutvalget framlegg om at forbrukartenestelova skulle omfatte «oppføring eller ombygging av bolig, fritidshus eller garasje eller annet anlegg naturlig knyttet til bolig, dersom prisen ikke overstiger ti ganger folketrygdens grunnbeløp på avtaletiden», sjå Forbrukertjenesteutvalgets lovframlegg § 1-1 tredje ledd i NOU 1979:42. Forbrukertjenesteutvalget ønskte på denne måten å få ei klår avgrensing. Både under høyringa av Sivillovbokutvalet sitt framlegg til avhendingslov og Forbrukertjenesteutvalget sitt framlegg til forbrukartenestelov er det mange høyringsinstansar som har kommentert dette. Dei fleste var kritiske til å la dei reglane som det var gjort framlegg om i utkasta til avhendingslov og forbrukartenestelov, gjelde for boligproduksjon o l. Dette var mykje av bakgrunnen for at det i handverkartenestelova § 1 tredje ledd bokstav b, slik den vart vedteke, er sagt at lova aldri skal gjelde «nyoppføring av bygning for boligformål og annet arbeid som utføres umiddelbart som ledd i slik oppføring», sjå nærare i Ot.prp.nr.29 (1988-1989) om bakgrunnen. Mykje arbeid på fast eigedom er dermed utelukka frå å kome inn under

Side 26

handverkartenestelova. Derimot vil arbeid på bygningar for anna enn buføremål (dvs anna enn permanente bustader, hytter og andre fritidshus, jf Ot.prp.nr.29 (1988-1989) s 73) kunne falle inn under lova, så lenge det framleis er til forbrukarføremål. Kor vidt oppføring av bygning og anna arbeid på fast eigedom skal kome inn under avhendingslova, er teke opp i avsnitt 4.3.8.

I tillegg seier handverkartenestelova § 2, som alt nemnt i avsnitt 3.1.5, at «[l]oven gjelder ikke for arbeid som skal utføres i forbindelse med bestilling, levering eller retting av tingen eller eiendommen, når avtalen i sin helhet må anses som et kjøp». Etter Justisdepartementet sitt syn bør avhendingslova gjelde når slikt arbeid fell utanfor handverkartenestelova, under føresetnad av at avtala i sin heilskap kan sjåast som avhending av fast eigedom. Eit døme på dette er der seljaren skal gjere noko avsluttande arbeid på ein eigedom som er selt, t d måle, tapetsere eller leggje golvteppe. Departementet gjer framlegg om at avhendingslova i § 1-1 uttrykkjeleg gjer det klårt at ho vil gjelde fullt ut trass i at avtala også gjeld slikt arbeid, så lenge dette arbeidet berre utgjer ein uvesentleg del og dermed ikkje gjer at forholdet samla sett mister preg av å vere avhending av fast eigedom. Sjå nærare i departementet sine særmerknader til § 1-1 om grensedraginga her.

4.3.8 Nyoppføring for sal og samansette avtaler om kjøp av og arbeid på fast eigedom

(1) Ein ikkje liten del av bustadbygginga skjer i dag på den måten at entreprenørar byggjer ut bustadfelt for sal. Det kan vere ordna slik at entreprenøren kjøper opp eit område frå grunneigaren og deretter overdreg hus og tomt samla. Dette kan skje både før og etter at husa er ferdige. Det kan og vere avtala at tomtesalet skal skje direkte frå grunneigaren til huskjøparen, men under føresetnad av at ein bestemt entreprenør skal byggje huset eller utføre anna arbeid. Slike samansette eller kombinerte avtaler om kjøp av og arbeid på fast eigedom er også nytta ved anna utbygging enn til bustader. I alle høve knytter det seg rettslege problem til kombinasjonen av kjøp av og arbeid på fast eigedom.

(2) Tilhøvet til slike samansette eller kombinerte avtaler er ikkje nemnt direkte i lovframlegget frå Sivillovbokutvalet. Men i NOU 1979:48 s 36, særmerknadene til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 1, er det sagt at lova skal gjelde i tilfelle der hus vert bygde for sal og rett til tomta skal følgje med i salet. Sivillovbokutvalet har ikkje gjort nærare greie for dette.

(3) Fleire av høyringsinstansane har kome inn på spørsmålet om avhendingslova bør gjelde avtaler som også gjeld oppføring av bygningar e a. Såleis uttaler Forbrukarrådet med tilslutnad frå Forbrukar- og administrasjonsdepartementet:

«Det fremgår av utvalgets særmerknader på side 36 at loven også skal gjelde salg av hus til bygging eller under bygging hvor tomten følger med i salget. Etter Forbrukerrådets oppfatning skiller denne type omsetning seg vesentlig fra den vanlige eiendomsomsetning. Kjøperen kan ikke besiktige salgsgjenstanden før kjøpet, det kan oppstå spesielle problemer i byggeperioden, og tidspunktet for ferdigstillelse er særdeles usikkert i forhold til den vanlige boligomsetningen. Det vil som regel dreie seg om salg fra et profesjonelt typehusfirma eller byggmester til forbruker. De spesielle forhold ved slik omsetning synes ikke å være drøftet av utvalget, og det er i bestemmelsene ikke gitt særregler med tanke på slik omsetning. Forbrukerrådet har i brev av 7.2.1980 bedt Kommunal- og arbeidsdepartementet om at lovregulering av kontraktsforholdet vedrørende oppføring av småhus blir utredet. I brevet påpekte vi at det var klare likhetspunkter mellom avtaler om oppføring av hus og salg av nøkkelferdige hus med tomt, særlig når omsetningen skjer før huset er ferdig. Det vil derfor være naturlig med samsvarende lovregler for disse avtaler med vekt på vern av huskjøperen. Lovregulering av denne type kontrakter bør etter vårt syn vurderes sammen med en slik eventuell lov om oppføring av småhus. For øvrig vil vi komme tilbake til en del spesielle forhold ved denne type omsetning under kommentarene til de enkelte paragrafer.»

Forbrukertjenestelovutvalet er også inne på avhendingslova og kombinerte avtaler, og uttaler m.a følgjande i si høyringsfråsegn:

«… Det kan imidlertid reises spørsmål om reglene i utkastet til lov om avhending av fast eigedom er fullt egnet til å regulere slike «kombinerte» kontrakter som må betraktes som kjøp av fast eiendom, men hvori inngår forpliktelser til utførelse av arbeid. Utkastet inneholder således ikke regel om avbestillingsrett for kjøperen, og gir heller ikke kjøperen mulighet til å kreve at selgeren utbedrer en mangel. Utvalget vil peke på at utkastet til ny kjøpslov inneholder særlige regler for tilvirkningskjøp. Forbrukertjenestelovutvalget antar at det eventuelt kan bli spørsmål om analogisk anvendelse av forbrukertjenesteloven for så vidt angår arbeidsforpliktelsen ved de kombinerte kontrakter.»

Norges Industriforbund peikar på dei avgrensingsproblema som kan oppstå, og uttaler vidare:

«Vi vil særlig presisere at boligproduksjonen bør holdes utenfor lov om salg av fast eiendom. Denne produksjonen kan organiseres på flere måter. I noen tilfelle vil produksjon

Side 27

 

og salg av hus omfattes av loven, i andre tilfelle ikke. F.eks. bygger noen av ferdighusprodusentene hus på kontrakt for byggherrens regning og risiko. Denne ordningen skyldes at produsentenes likviditet ikke tillater egenfinansering av bygningen. I disse tilfellene reguleres bygging og salg av de standardvilkår som er utarbeidet av Norges Byggestandardiseringsråd, NS-3402 salg av typehus og NS-3404 salg av byggesett til hus. Både næringsorganisasjoner og forbrukerorganer har deltatt under utarbeidelsen av disse vilkårene.

De samme avgrensningsproblemer har man på entrepriserettens område. Vi peker i den forbindelse på at de entrepriserettslige regler i stor utstrekning er nedfelt i NS-3401 om kontraktsbestemmelser ved bygg og anleggsarbeider, som ved Kgl.res. 17. mars 1978 ble vedtatt brukt ved kontrahering av slike arbeider til Staten.»

Entreprenørenes Servicekontor uttaler følgjande om problema med å la avhendingslova gjelde samansette avtaler:

«Det fremgår av merknadene til lovutkastet at utvalget, tilsynelatende uten videre begrunnelse, har gatt inn for at en eventuell lov også skal gjelde der hus «vert bygde for sal og rett til tomta skal fylgje med i salet».

Prinsipalt er vi av den oppfatning at det er uheldig å la lovens gyldighetsområde omfatte slike kontrakter.

Grensen mellom kjøp og entreprise er i utgangspunktet lett å trekke, men man støter på en rekke overgangsformer som gjør det meget vanskelig å trekke noen skarp grense. Vi peker i denne forbindelse, som eksempel, på alle de muligheter som ligger mellom salg av hus på tomt og salg av tomt med klausul om utbyggingsrett, alt etter kontraheringstidspunktet. Den praksis man har sett med bruk av fysiske eller juridiske personer som mellomledd mellom entreprenør og den endelige eier, kompliserer bildet ytterligere.

De tilfeller der hus og tomt avhendes før, under eller umiddelbart etter oppførelsen av huset vil som regel bare være en særvariant av vedkommende reelle selgers alminnelige entreprenørvirksomhet, jfr. Sandvik, «Entreprenørrisikoen» side 36 ff. På denne bakgrunn, og fordi forholdet mellom partene i disse tilfeller har så meget til felles med entrepriseavtalen, mener vi at forholdet bør reguleres av de regler som har dannet seg gjennom langvarig praksis i entrepriseretten, og ikke av de mer kjøpsrettslig pregete regler i loven. Vi peker i denne forbindelse på at de entrepriserettslige regler i stor utstrekning er nedfelt i NS-3401, «Alminnelige kontraktsbestemmelser om utførelse av bygg- og anleggsarbeider», som ved Kgl.res. 17. mars 1978 ble vedtatt brukt ved kontrahering av slike arbeider til staten.

I tillegg til ovennevnte standard finnes også standarder for oppføring av typehus og for leveranse av byggesett til typehus, henholdsvis NS-3402 og NS-3404.

Ingen av disse standarder er ensidig utarbeidete bransjevilkår, men «agreed documents».

Dersom Departementet, på tross av ovenstående, finner grunn til å gå inn for et slikt gyldighetsområde som utvalget antyder, synes det påkrevet med en mer presis angivelse av dette. Den setning som er inntatt i merknadene angir ikke tilstrekkelig presist på hvilket område i den ovenfor skisserte glidende overgang mellom entreprise og eiendomssalg loven forutsettes å skulle gjelde. Heller ikke tas standpunkt til hvorledes man skal behandle situasjonen med formelt forskjellige medkontrahenter for tomt og hus:»

(4) Departementet finn fyrst grunn til å peike på at standardkontraktar som NS-3401 ikkje er utforma med sikte på avtaler om avhending av fast eigedom. Spørsmålet om å nytte NS-3401 på samansette avtaler om kjøp av og arbeid på fast eigedom er omtalt i Sandvik, «Kommentar til NS-3401», (1977) s 25-26, der det heiter:

«NS-3401 er ikke forutsatt anvendt hvor en entreprenør har ervervet et tomteområde, bebygger dette, og deretter overdrar den ferdig bebygde eiendom. Når bestemmelsene ble formet, tok en sikte på tilfelle hvor byggherren eier den grunn bygget blir oppført på. Er bygget allerede oppført på den tid avtale om overdragelse av eiendommen blir sluttet, vil storparten av bestemmelsene i standarden være uegnet eller dårlig tilpasset kontraktsforholdet. Noe mer anvendelig kan standarden synes for de tilfelle hvor det allerede før eller under selve byggearbeidet sluttes avtale om overdragelse av den ferdig bebygde grunn. En må likevel være klar over at forutsetningen om at det bygges på byggherrens grunn, direkte har preget innholdet i en del av standardens bestemmelser, bl.a pkt. 16 om eiendomsretten til det utførte, pkt. 22 om avdrag og pkt. 9 om sikkerhetsstillelse. Dette medfører at standarden ikke egner seg til å anvendes i sin helhet som del av kontrakt om salg av «oppførendes hus».

En annen sak er at entrepriserettslige synsmåter nok i vidt omfang kan finne anvendelse i kontraktsforhold om overdragelse av bygninger som er oppført med sikte på salg, og at også NS-3401 i denne forbindelse kan få en viss veiledende betydning med hensyn til innholdet i de entrepriserettslige regler. Særlig når det gjelder mangelsspørsmålene er det således påtakelig at entrepriseretten gir mer balanserte løsninger enn de som følger av de vanlige kjøpsrettslige regler.»

Departementet finn at ein må ta omsyn til at ein ved samansette avtaler om kjøp av og arbeid på fast eigedom er inne på eit område som kan liggje nær området for vanlege entrepriseavtaler. Som Entreprenørenes Servicekontor har nemnt, er oppføring og sal av hus med tomt som oftast ein del av seljaren si entreprenørverksemd. På den andre sida må entreprenøren ta konsekvensen av at han her går utanfor det tradisjonelle entrepriseområdet. Når ein kjøpar gjer avtale om overtaking av eit «nykelferdig» hus med tomt, er det

Side 28

vanskeleg å sjå på han eller ho som part (byggherre) i eit entreprisetilhøve. Avtala framstår som eit ordinært sal. Det synest ikkje rimeleg at kjøparen si rettsstilling skal vere ei anna når han kjøper eigedomen av ein entreprenør som også har ført opp huset, enn når han kjøper av ein grunneigar som har hatt sjølvstendig avtale med entreprenøren.

Departementet har etter dette for det fyrste kome til at avhendingslova bør gjelde for alle reine avhendingsavtaler, utan omsyn til om huset er bygd av ein entreprenør-seljar med tanke på avhending. Det vil seie at lova gjeld der ein entreprenør har kjøpt opp eit område, byggjer det ut og så sel eigedomen med hus i ferdig stand. Det kan ikkje vere avgjerande om avtale er gjort før eller etter at huset er ferdig, så lenge det gjeld avtale om avhending av huset. Det avgjerande bør berre vere om det er snakk om avhending eller entreprise, dvs utføring av byggearbeid for ein byggherre. Særleg der avtala er inngått tidleg under byggeprosessen, kan det av og til vere vanskeleg å sjå skilnaden. Det avgjerande er særleg kjøparens/byggherrens kontroll over det arbeidet som vert utført. Dette er det sagt meir om i særmerknadene til § 1-1 i departementets utkast.

I samband med avtaler som gjeld avhending, men som og inneheld element av anna, t d mindre handverkararbeide, har departementet funne grunn til å presisere i sjølve lovutkastet at avhendingslova vil gjelde fullt ut så lenge forholdet samla sett må sjåast som ei avhending, sjå § 1-1 andre ledd siste punktum i departementets lovutkast. Dette er også omtala framme i pkt 4.3.7 om tilhøvet til handverkartenestelova.

Det er føresetnaden at reguleringa av sal av nye bustader m.m og grensedragninga mellom dei ulike lovane skal vurderast nærare av Forbrukerentrepriseutvalget, sjå avsnitt 3.2.2 og nedanfor.

Når det gjeld avtaler som etter dette ikkje kan sjåast som reine avhendingsavtaler, men som er samansette, har departementet kome til at avhendingslova ikkje vil passe for entreprisedelen av avtala. Departementet viser til det som er kome til uttrykk i høyringsfråsegnene. Sjå også her framme i avsnitt 3.2.2 om Forbrukerentrepriseutvalget som no er i gang med å vurdere mogelege reglar for forbrukarvern ved oppføring og sal av nye bustader m.m. Som nemnt er utvalet bede om å vurdere avgrensinga av ei forbrukarentrepriselov mot andre lover, og om eventuelt å gjere framlegg om endringar i områda for desse andre lovene.

I tillegg kan utvalet gjere framlegg om reglar med verknad ut over det tradisjonelle forbrukarforhald, rett nok slik at dette ikkje skal vere det primære siktemål for utvalet. Departementet finn ut frå dette at det ikkje i noko fall bør gjerast framlegg om lovreglar som omfattar entreprise, før Forbrukerentreprisutvalget er ferdig med si utgreiing; sjå også i denne lei Forbrukarrådet si høyringsfråsegn som er attgitt ovanfor.

Det som etter dette står att, er den delen av ei samansett avtale som gjeld grunnen (tomta). Departementet sitt utgangspunkt har vore at avhendingslova bør gjelde avhending til eige av alle former for fast eigedom, sjå særleg framme i avsnitt 4.3.2. Ved samansette avtaler kan det vel vere at tomta er mindre verd enn det arbeidet som skal utførast på tomta. Verdien av ei tomt er likevel så godt som aldri forsvinnande liten. Både for avhendaren og mottakaren vil det som oftast vere knytt interesser av styrke også til tomta. Det kan vere eit vel så sterkt behov for klårgjering og vern gjennom lovreglar når ei tomt vert avhenda i samband med ei samansett avtale, som når ei tomt vert avhenda aleine. Departementet har derfor komme til at sjølv om avhendingslova ikkje bør gjelde entreprisedelen av ei kombinert avtale, så bør lova likevel gjelde avhendingsdelen, så langt det høver. Reglar som uten vidare vil høve her, er § 1-3 i departementets utkast om rett til å krevje skriftleg avtale og fleire av føresegnene i kapittel 2 om førebuing og gjennomføring av avhendinga m.m.

Når det gjeld andre av føresegnene i departementets lovutkast, kan det for einskilde av dei vere vanskelig å avgjere kor langt det høver å la dei gjelde. Det har ikkje vore vanleg i norsk rett å splitte opp ein og same kontrakt mot kva for reglar som gjeld, slik som departementet gjer framlegg om her. Ei viss rettleiing skulle det likevel vere mogeleg å få ved å sjå på tilhøva ved rein avhending av tilsvarande tomter, dvs kor det ikkje også er ei avtale om entreprise eller anna arbeid. Verken avhendar eller mottakar bør stillast annleis når det gjeld sjølve tomta berre fordi same kontrakt også gjeld noko meir. Sjå elles nærare i departementet sine særmerknader til § 1-1 om korleis avhendingslova vert å bruke i tilfelle som dette.

4.4 Særlege forbrukarvernreglar

4.4.1 Bør det vere ufråvikelege reglar?

(1) Ved lov 14 juni 1974 nr 36 vart den gamle lausørekjøpslova frå 1907 endra ved at det vart innført visse særreglar for forbrukarkjøp med yrkesseljar. Det vart bestemt at desse særreglane, samt nokre av dei eksisterande reglane, ikkje kunne fråvikast ved avtale til

Side 29

ugunst for forbrukaren, (jf 1907-lova § 1 a). Dette vart vidareførd og i nokon grad vidareutvekla i den nye lausøyrekjøpslova, sjå m.a lausøyrekjøpslova § 4.1 Ot.prp.nr.80 (1987-1988) avsnitt 3.5.3, s 23-24, er det sagt noko meir om bakgrunnen for dette, og departementet viser til det som er sagt der.

(2) Sivillovbokutvalet gjorde framlegg om at og visse reglar om avhending av fast eigedom skulle vere ufråvikelege. Sjå utvalet sitt lovutkast § 2 andre ledd om at «[v]ed kjøp av bustadeigedom kan reglane i §§ 19-30 ikkje fråvikast i avtale til skade for kjøparen». Det vart vidare presisert at « med bustadeigedom er her meint eigedom med husvære som kjøparen skal ha til fast bustad, med eigedomsgrunn eller festetomt på opptil 5 dekar », og at «[h]ar huset fleire husvære, må kjøparen sjølv skulle bu i minst halve huset». Hovudregelen skulle likevel vera at «[n]år ikkje anna er særskilt sagt, vik lova for det som fylgjer av avtale», sjå utvalet sitt lovframlegg § 2 fyrste ledd.

Utvalet har grunngitt framlegget sitt i NOU 1979:48 s 26-27. Mellom anna er følgjande sagt:

«I motsetning til det som såleis har vore vanleg i varehandelen, har kjøp av fast eigedom gjerne vore oppfatta som typiske individuelle disposisjonar – på same maten som den einskilde faste eigedomen gjerne har vore oppfatta som noko heilt individuelt og for seg sjølv.

Dette held nok framleis stikk i svært mange tilfelle. Ei salsavtale om fast eigedom kjem normalt i stand etter heller omfattande tingingar, der både seljar og kjøpår har fått høve til å tenkje saka vel igjennom. Særleg viktig er det at kjøparen normalt har høve til å ta eigedomen grundig i ettersyn slik at han kan gjere seg opp ei meining om den vil høve for han. Som kjent er det mellom anna for å verne kjøparen mot lite gjennomtenkte hastverkskjøp dei nye reglane om forbrukarkjøp er komne inn i kjøpslovgjevinga.

Likevel kan det verke som denne skilnaden mellom kjøp av fast eigedom og spesiekjøp elles i våre dagar ikkje gjer seg gjeldande på same måten som før. For det første har det lenge vore stor etterspurnad etter fast eigedom. Ofte har kjøparane reint stått i kø for å få kjøpe, så det har ikkje alltid vore tid for ein kjøpar til å vege for og mot. Som nemnt har det vore seljarens marknad, og kjøparen vil nok då svært ofte vere nøydd til å slå til snøgt og på seljarens vilkår om han i det heile skal få kjøpt. Vidare syner det seg som nemnt at ein god slump av dei kjøpeavtaler som kjem i stand, og i alle fall hovudparten av dei som vert formidla gjennom profesjonelle mellommenn, er utforma på grunnlag av standardtekster som varierer svært lite frå tilfelle til tilfelle og frå landsdel til landsdel.

Dessutan er det i våre dagar meir og meir vanleg at visse typar av bustadeigedomar vert marknadsførde og omsette etter typeteikningar og andre abstrakte, generelle spesifikasjonar heilt på linje med det som gjeld for fungible ting som bilar, lystbåtar og ymse slags arbeidsmaskiner (traktorar, skurtreskjarar o.s. v.). Ved sal av hus til permanent bustad kan såleis kjøparen truleg ha bruk for eit visst vern, svarande til det kjøparen har fått ved lausøyrekjøp.

Utvalet gjer ut frå slike tankar framlegg om at mishaldskapitlet vert gjort tvingande for sal av eigedom som er tenkt til bustad for kjøparen. Rett nok er det ikkje i alle slike tilfelle at det er tale om ein kjøpar som er i ein underlegen posisjon. Men sjølv om dette ikkje er tilfelle, vil lovreglane gje ei rimeleg løysing.»

(3) Fleire av høyringsinstansane understrekar behovet for å ha høve til å fravike avhendingslova sine reglar. Eit døme er Statens Vegvesen (Vegdirektoratet) som peikar på at lova «synes å være utformet etter visse typetilfeller av eiendomsoverdragelse», og at «[d]isse typetilfellene slår sjelden til ved vegvesenets eiendomskjøp, og reglene passer derfor til dels dårlig». Norges Skogeierforbund uttaler at «[f]orhold som er knyttet til den enkelte eiendom og til partene i avtaleforholdet er så forskjellige at det ikke er riktig med ufravikelige lovregler». Norges Eiendomsmeglerforbund held fram at det ikkje bør vere skilnad på bustadhus og andre eigedomar, fordi det vil føre til uklare tilhøve mellom anna der huset skal nyttast både til forretning/kontor og bustad. Forbundet meiner av den grunn at reglane i §§ 19-30 fullt ut må kunne fråvikast ved avtale.

Fleire høyringsinstansar som understrekar at utgangspunktet bør vere avtalefridom, aksepterer likevel Sivillovbokutvalet sitt framlegg om å gjere reglane om seljaren sitt misleghald (Sivillovbokutvalet sitt lovutkast §§ 19-30) ufråvikelege ved sal av bustadeigedom. Såleis uttaler Den Norske Advokatforening:

«Vår forening er prinsipielt av den mening at kontraktsfriheten bør beholdes i størst mulig utstrekning også på dette felt. Lovgiveren bør være tilbakeholden med regler om tilsidesettelse av klar skriftlig avtale vedrørende salg av fast eiendom. De fleste av bestemmelsene i §§ 19-30 er dog slik at en boligkjøper bør ha de rettigheter som er sikret ham der.»

Skogbruksforeningen av 1950 gir uttrykk for eit liknande syn, og heller ikkje Luftfartsverket har noko «å bemerke» til utvalet sitt framlegg.

Forbrukarrådet, som stør framlegget, uttaler:

«Av stor betydning er det at reglene om mislighold fra selgers side er gjort ufravikelig. Ved fravikelige bestemmelser på dette punkt vil det ventelig raskt oppstå nærmest standardbestemmelser i kjøpekontraktene som favoriserer selger i forhold til fravikelige mangelbestemmelser. Dette gjelder særlig hvor selger enten selv er næringsdrivende eller

Side 30

 

hvor han har fått profesjonell hjelp med omsettingen.

Forbrukerrådet støtter utvalget i at reglene om følgene av mislighold hos selger gjøres ufravikelige. Vi har erfaring for at det ellers vil oppstå former for standardforbehold som fraviker loven til fordel for selger.»

(4) Justisdepartementet er samd med Sivillovbokutvalet og Forbrukarrådet i at visse reglar i avhendingslova bør vere ufråvikelege i visse situasjonar. Dette vil gi større klårheit enn om området fullt ut skulle vere overlatt til skjønsmessige sensurreglar, som i marknadsføringslova § 9 a og avtalelova § 36, sjå framme i avsnitt 3.1.2 om desse sensurreglane. Men på grunn av dei svært store variasjonane i faktiske omstende ved avhending av fast eigedom, er departementet også samd i at utgangspunktet bør vere at avhendingslova kan fråvikast ved avtale. Det som etter dette vert eit viktige spørsmål, er derfor på kva for område ein bør ha ufråvikelege reglar, og sjølvsagt også kva for materielle reglar dette bør vere. Området for ufråvikelege regler vert nærare omtalt i neste avsnitt. Når det gjeld kva for materielle reglar som skal vere ufråvikelege, er dette noko omtalt i samband med særmerknadene til dei einskilde paragrafane. Sjå dessutan opprekninga i § 1-2 andre ledd i departementets lovutkast. Generelt kan det seiast at departmentet er samd med Sivillovbokutvalet i at det fyrst og fremst bør vere føresegnene om misleghald på seljarens side som er ufråvikelege i visse høve.

4.4.2 Området for ufråvikelege reglar

(1) Lausøyrekjøpslova av 1988 kan som nemnt ikkje fråvikast til kjøparen sin ugunst dersom ein står overfor eit forbrukarkjøp. I kjøpslova § 4 andre ledd er «forbrukarkjøp» definert som «kjøp fra yrkesselger når tingen hovedsakelig er til personlig bruk for kjøperen, hans familie, husstand eller omgangskrets, med mindre selgeren på avtaletiden verken visste eller burde ha kjent til at tingen ble kjøpt til slikt formål». Sivillovbokutvalet sitt framlegg (lovutkastet § 2) om at reglane om seljaren sitt misleghald ikkje skulle kunne fråvikast ved sal av bustadeigedom, går dels lenger og dels kortare enn dette. Framlegget går lenger ved at det ikkje skal takast omsyn til seljaren si stilling, dvs om seljaren er yrkesseljar eller ikkje. Framlegget går kortare ved at andre eigedomar enn bustadeigedomar ikkje er omfatta, sjølv om dette skulle vere eigedomar selt frå ein yrkesseljar til forbrukarføremål for kjøparen, f.eks ein fritidseigedom.

(2) Den Norske Dommerforening uttaler:

«… I denne samanheng er det grunn til å merke seg at utvalet gjer framlegg om at føresegnene i kapitlet om mishald fra seljaren si side ikkje skal kunne fråvikast ved avtale til skade for kjøparen, når salsobjektet er ein bustadeigedom som ikkje er på meir enn 5 dekar eigedomsgrunn eller festetomt og kjøparen sjølv skal bu i minst halve huset. Det kan vel vere grunn til å stille seg noko spørjande til om det er trong for eit slikt atterhald. Utvalet har vist til skipnaden som gjeld for forbrukarkjøp etter lovendringa i kjøpslova 14 juni 1974. Parallellen verkar ikkje heilt slåande når det i utkastet er gjort framlegg om at mishaldsreglane på seljarsida skar vere tvingande, utan omsyn til korleis seljaren står i høve til kjøparen i det einskilde tilfellet.»

Ut over dette har det ikkje kome høyringsfråsegner ved den opprinnelege høyringa som særskilt tek for seg området for ufråvikelege reglar. Derimot har Forbrukarrådet og Norges Eiendomsmeglerforbund seinare kome med kommentarar, sjå nedanfor.

(3) Justisdepartementet vil fyrst peike på det særeigne ved avhending av fast eigedom, nemleg at den største delen av eigedomsavhendingar gjeld kva ein kan kalle brukte bustader. Ein må kunne gå ut i frå at den største delen av slike avhendingar skjer frå privatperson til privatperson. Den tradisjonelle definisjonen av «forbrukarkjøp» i lausøyrekjøpslova § 4, som forutset sal frå yrkesseljar, vil likevel omfatte ein ikkje uvesentleg del av dei bustadene som vert avhenda. Etter lausøyrekjøpslova § 4 tredje ledd har ein nemleg med forbrukarkjøp å gjere også der seljarens representant opptrer som yrkesseljar. Sjå nærare i Bergem og Rognlien, «Kjøpsloven», (1991) s 53 om kva som ligg i dette. Legg ein til grunn ei tilsvarande avgrensing i avhendingslova som i lausøyrekjøpslova, vil sal gjennom eigedomsmeklar og sal gjennom advokat der denne vert nytta som mellommann, vere å sjå som forbrukarkjøp. I avsnitt 3.3. er sagt noko om kor ofte eigedomsmeklar eller advokat er nytta.

Det kan reisast spørsmål om det er grunn til å gå enda lenger i å verne bustadkjøparar enn i dei tilfella ein etter dette har eit «forbrukarkjøp». Kjøparar av bustader til eige bruk har eit særleg behov for vern fordi eit bustadkjøp normalt har så mykje å seie både praktisk og økonomisk for den enkelte kjøpar. Sjå i samband med dette det som er sagt framme i avsnitt 3.2.2 om bakgrunnen for at Justisdepartementet har sett ned eit utval til å foreslå reglar om forbrukarvern ved oppføring og sal av nye bustader. Både Forbrukarrådet og Norges Eiendomsmeglerforbund har i nye, supplerande kommentarar peika på at alle forbrukarkjøparar har behov for særleg vern.

Side 31

Departementet meiner likevel at det kan vere å gå noko langt å la ufråvikelege føresegner om forbrukarkjøp gjelde fullt ut også der begge partane er forbrukarar, og seljaren ikkje bruker profesjonell mellommann. Seljaren vil sjølv ofte vere i den situasjonen at han har brukt vederlaget til kjøp av ny bustad. Eit mogeleg kjøpsrettsleg ansvar vil då i verste fall kunne truge seljaren sin evne til å sitje med den nye bustaden. Som det er nemnt av Sivillovbokutvalet, vil det ikkje vere rett å leggje til grunn at kjøparen alltid er den underlegne som treng særskilt vern i form av ufråvikelege lovreglar. Ein ikkje-profesjonell seljar er kanskje ikkje ein gong klår over kva for reglar som er ufråvikelege, og kan derfor verte overraska dersom det er avtalt noko anna som dermed ikkje kan gjelde. Ein slik seljar vil vere hjelpt dersom han eller ho gjer bruk av ein profesjonell mellommann. Norges Eiendomsmeglerforbund er rett nok redd enkelte seljarar kan kome til å utnytte situasjonen dersom det er avtalefridom for forbrukarseljarar når dei ikkje nyttar profesjonell mellommann. Departementet trur likevel dette vil verte motverka av at kjøparar flest finn det tryggare og dermed betre med sal gjennom slik mellommann når dei dermed er garantert visse rettar.

Departementet har ut frå dette kome til at dei ufråvikelege føresegnene for forbrukarkjøp, her som ved lausaurekjøp, bør avgrensast til å gjelde der seljaren er yrkesseljar eller salet vert formidla av ein profesjonell representant for seljaren, typisk ein eigedomsmeklar eller advokat. At sal direkte frå forbrukar til forbrukar ikkje skal vere underlagt dei alminnelege forbrukarvernføresegnene i lov, inneber likevel ikkje at det vil vere fritt fram for seljaren med omsyn til kva slags vilkår som skal kunne setjast. Viktig her er m.a dei grenser som følgjer av § 3-10 i departementets lovutkast om «som han er» – klausular. Departementet viser elles til dei generelle reglane om avtalesensur, særleg avtalelova § 36, sjå framme i avsnitt 3.1.2.

Etter departementets syn bør det også vere reglar som ikkje kan fråvikast til skade for kjøpåren ved avhending av annan eigedom enn bustadeigedom, der eigedomen er meint til personleg bruk for kjøparen, kjøparen sin familie, husstand eller omgangskrets. Den type eigedom det her i all hovudsak vil vere snakk om, er fritidseigedom. Det synest lite rimeleg om forbrukarkjøparen ikkje skulle vere verna også ved slike kjøp. Departementet vil her peike på at lovgivar også i andre kontraktshøve har likestilt bustad og fritidseigedom. Dette gjeld ved tomtefeste, der ei rekkje av lovas reglar er ufråvikelege ved feste av tomt til bustadhus eller fritidshus, men ikkje ved andre feste. Sjå t d tomtefestelovas § 6 fyrste ledd, § 7 fyrste ledd og § 10 fyrste ledd.

Med desse grensene for dei ufråvikelege føresegnene, får ein og parallellitet med grensedragninga i lausøyrekjøpslova. Det kan vere grunn til å sjå nærare på grensedragninga i samanheng når ein har fått utgreiingane frå Forbrukerenteprisutvalget og Forbrukerkjøputvalget, sjå det som er sagt framme i avsnitta 3.2.2 og 3.2.3. Når desse utgreiingane ligg føre, vil ein ha eit betre grunnlag for å vurdere eventuelle skilnader mellom avhendings- og lausøyrekjøpslova, eller om det eventuelt bør gjelde andre avgrensinger i samband med begge lovene.

For øvrig viser departementet til lovutkastet § 1-2 med særmerknader.

4.5 Avtaleform

(1) Det er eit hovudprinsipp i norsk rett at munnlege avtaler er like bindande som skriftlege. Det finst likevel nokre unntak i lovgivinga, sjå t d forpaktingslova 25 juni 1965 nr 1 § 3 og tomtefestelova 30 mai 1975 nr 20 § 3. (Munnleg forpaktingsavtale er likevel bindande dersom forpaktinga er tiltrådt, og munnleg festeavtale er bindande dersom bortfestaren har teke imot vederlag for festet eller festaren har teke over festet.)

(2) Sivillovbokutvalet har delt seg i synet på om det bør krevjast skriftleg avtale ved eigedomsavhending. Eit fleirtal på 4 medlemer i utvalet (formannen Lid, Nygard, Pedersen og Rygg) meiner at ei munnleg avtale i prinsippet skal vere bindande. Dei vil likevel ha ein regel om at avtale skal setjast opp skriftleg når nokon av partane krev det. Mindretalet (Husaas og Buttingsrud) vil ha ein regel om at avtale om eigedomssal ikkje er bindande før den er sett opp skriftlig og underskrive av partane. Både fleirtalets og mindretalets framlegg er tekne inn som alternative framlegg til § 8 i Sivillovbokutvalet sitt lovutkast.

Fleirtalet viser i NOU 1979:48 s 28 til at det alt i dag finst rettsreglar som gjer at skriftleg avtale vert gjort i dei aller fleste høve. Særleg viktig er det at tinglysing ikkje kan skje før det ligg føre eit skriftleg dokument. Men det er vanleg å vente med tinglysing til skøytet er skriven. Derfor er ikkje tinglysing nokon garanti mot at det går ei tid frå avtala er gjort og til ho vert sett opp skriftleg. Fleirtalet ser det slik at spørsmålet eigentleg er om det, utan at det ligg føre misleghald, skal gå å seie seg løyst frå ei avtale som ville vere bindande etter reglane i avtalelova, men som førebels ikkje er sett opp skriftleg.

Fleirtalet held vidare fram at den normale utviklinga er at ei munnleg avtale vert følgt

Side 32

opp med ei skriftleg avtale med same innhald. For desse høva er det ikkje avgjerande grunnar som taler for eit krav om skriftleg avtale. Fleirtalet går så over til dei tilfella der det er tvist om avtale er komen i stand, eller om kva ho går ut på, og uttaler følgjande i NOU 1979:48 s 28:

«Så har ein dei tilfella der det vert tvist – anten om bindande avtale i det heile har kome i stand, eller om kva avtala meir eksakt går ut på. Etter gjeldande rett er det domstolane som avgjer slike tvistar, og då ut frå ei vurdering av prova i den einskilde saka. I praksis skal det nokså mykje til for at ei reint munnleg avtale vert rekna som rettsleg bindande, jfr t.d. Rt-1919-28. Om denne skipnaden kan seiast at den nok lettare fører til prosess enn ein meir firkanta regel ville gjere. På den andre sida får domstolane på den måten rimelege løysingar som motverkar avvik mellom det som vert fastslege som juridisk rett og det folk flest finn rimeleg. Domssamlingane tyder ikkje på at tvistar av dette slaget er så vanlege at ein av den grunn bør få skarpare tilskorne reglar om kva som skal reknast for bindande avtale. Fleirtalet meiner at gjeldande rett på dette feltet i det store og heile er tilfredsstellande.

Fleirtalet meiner eit krav om skriftleg form vil føre til at det vert lite rom til konkret vurdering av heile avtalesituasjonen partane imellom. Anten har dei skrive under på ei skriftleg avtale, eller så har dei det ikkje – det vert det einaste avgjerande i høvet til spørsmålet om dei har bunde seg eller ei. Alle andre moment lyt ein sjå bort frå. Om kjøparen har betalt kjøpesummen og seljaren har teke imot den, kan seljaren like fullt gå frå avtala dersom han t.d. får eit høgare tilbod før partane har skrive kontrakt. Jamvel om kjøparen har flytta til eigedomen og teke over bruken, synest resultatet å måtte bli det same. Den parten som går frå ei slik munnleg avtale, vert heller ikkje ansvarleg for økonomisk tap som den andre får ved å innrette seg etter avtale i alle fall ikkje på grunnlag av reglane om ansvar i kontraktshøve. Reglane i avtalelova kap. 1 om tilbod og aksept vert sett ut av kraft om ein fører inn krav om skriftleg form ved kjøp og sal av fast eigedom.

Fleirtalet kjenner seg heller ikke overtydd om at krav om skriftleg form treng føre til færre prosessar. Dette gjeld særleg dersom det ikkje er nærare presisert i lova kva som skal vere med. Det er nok så at det då vil verte lite rom for tvist når det gjeld spørsmålet om tingingar har ført fram til ei bindande avtale om avhending. Men det vil framleis kunne tvistast om kva for vilkår som er avtalt på bindande måte. om verknaden av partsføresetnader m.m. Fra svensk rett som lenge har hatt krav om skriftleg form for eigedomskjøp er det talrike døme på slike tvistar.

Ut frå dei hovudgrunnane som her er nemnde, går fleirtalet imot å lovfeste krav om skriftleg form som vilkår for bindande avtale.»

Mindretalet held i NOU 1979:48 s 28-30 fyrst fram at kjøp og sal av fast eigedom er ein viktig disposisjon for folk flest, særleg økonomisk, men og på andre måtar. Eit krav om skriftleg avtale kan vere med på å oppmode partane til å tenkje seg godt om før dei gjer avtale. Dette kan føre til at innhaldet i avtala vert klårare og meir fullstendig enn om avtala berre var munnleg. Kravet om skriftleg form kan og hindre tvistar om kva avtala går ut på, fordi den gir godt prov på kva partane har vorte samde om. Mindretalet meiner dette vil vere slik sjølv om ein berre stiller små krav til kva som skal takast med i den skriftlege avtala. Dette fordi partane når avtala fyrst vert sett opp skriftleg, nok som regel vil gjere den meir utførleg enn det som trengst etter minstekrava. Vidare seier mindretalet:

«Det som er nemnt framanfor er viktig, men mindretalet legg enda større vekt på at ei skriftleg avtale betre enn ei munnleg vil markere når ei endeleg avtale har kome i stand. Før partane har fest til papiret det dei har vorte samde om, vil det ofte vere vanskeleg å konstatere når tingingane har tatt slutt og partane har kome fram til ei bindande avtale. Særleg gjeld dette når det går lang tid frå avtaletingingane og til avtala skal oppfyllast. Vanskar av dette slaget vil kanskje oftast melde seg i høvet mellom foreldre og barn og også elles når det er spørsmål om avhending mellom skyldfolk. I slike tilfelle er det ikkje sjeldan slik at ingen ting vert skrive før det kjem på tale å skrive skøytet. Det vil då ofte vise seg at det er uklårt om det i det heile er gjort noko bindande avtale – eller om det ikkje nar kome lenger enn til uforpliktande planar og drøftingar, tilbod og mottilbod. Endå om det let seg gjere å føre prov for at partane har kome fram til ei munnleg avtale om avhending og om hovudspørsmåla i samband med den, vil det ofte stå igjen mange uløyste spørsmål som treng å verte klårlagde før avhendinga kan gjennomførast. Frå rettspraksis finst fleire døme på det. I denne samanhengen kan og nemnast at mange reknar med at ei så viktig avtale som avhending av fast eigedom, ikkje er bindande før ho er sett ned på papiret og underskriven av partane. Det mest vanlege er og at ei slik avtale vert sett opp skriftleg. Sjølv om det idag ikkje er noko krav om at ei avtale om avhending av fast eigedom skal vere skriftleg for å vere bindande, må det som regel før eller seinare likevel setjast opp eit skriftleg dokument om avhendinga. Dette særleg av omsyn til søknad om konsesjon og for å få avhendinga tinglyst. Det må da vere betre å få gjort dette når avtale vert inngått [enn] seinare.

Den regelen som mindretalet gjer framlegg om, vil etter det som er sagt framanfor, truleg ikkje verke som noko heilt nytt og framandt for folk flest, og det er grunn til å tru at den lett vil verte kjend og godtatt. Det synest etter dette ikkje å vere grunn til å tru at formkravet skal verte noka urimeleg felle for nokon av partane. Sjølv om det skulle vere ein viss risiko for at det i einskilde tilfelle kan verke urimeleg at ei munnleg avtale ikkje vert bindande, meiner mindretalet at føremonene ved det formkrav som vert sett, er så store at dei meir enn veg opp dette.»

Side 33

 

Mindretalet vil ikkje lovfeste andre formkrav enn at avtala skal vere skriftleg og underskriven av partane. Ei nærare opprekning av kva som skal vere med i ei avtale, vil etter mindretalet si meining anten verte for omfattande eller verte for ufullstendig til å kunne gi særleg hjelp.

(3) Det er ulike syn mellom høyringsinstansane i spørsmålet om det bør gjelde formkrav for avhendingsavtaler. Følgjande stør mindretalet sitt framlegg:

Miljøverndepartementet, Samferdsledepartementet, Luftfartsverket, Statens Vegvesen, Postdirektoratet, Landbrukdepartementet, Forsvarsdepartementet, Den Norske Advokatforening, Skogbruksforeningen av 1950, Norges Skogeierforbund, Norges Bondelag, Norske Forsikringsselskapers Forbund og De Norske Livsforsikringsselskapers forening samt Den norske Dommerforening

Mellom anna Den Norske Advokatforening gir som nærare grunngiving:

«Vi er av den oppfatning at alternativ II til § 8 om at avtale vedrørende eiendomssalg ikke er bindende før den er satt opp skriftlig og underskrevet av partene, er å foretrekke. Det ligger i sakens natur at denne bestemmelse ikke må kunne fravikes ved avtale.

Her gjelder det viktige kontrakter hvor det under enhver omstendighet vil være tvilsomt om bindende avtale er inngått uten når en del sentrale spørsmål er klart omforenet. Dette gjelder f.eks. eiendommens avgrensning, eventuell konsesjonsrisiko, salgssummens størrelse og betalingsmåten.

Det er av stor betydning å kunne unngå den usikkerhet som kan følge med en muntlig kjøpsavtale, også fordi det å vente i flere år på en rettsavgjørelse kan ha stor skadevirkning, ikke minst ved kjøp av bolig til egen bruk. I praksis må vel ofte den svakeste part gi etter for å få til en minnelig ordning.

At loven inneholder en rekke bestemmelser som ikke kan fravikes ved avtale, gjør også skriftlighetskravet rimeligere. De som selv ikke har tilstrekkelig fagkyndighet på området, vil da få oppfordring til å søke assistanse og dermed bh klar over disse.»

Fleirtalet sitt framlegg får støtte frå Forbrukarrådet (med tilslutnad frå Forbrukar- og administrasjonsdepartementet), Norges Eiendomsmeglerforbund, Den Norske Bankforening og Sparebankforeningen i Norge samt Norges Industriforbund. I ein nyare supplerande kommentar går Forbrukarrådet rett nok inn for å ha skriftkrav ved forbrukarkjøp.

Illustrerande for dei syna som er komne fram er elles eit notat utarbeidd av dåverande lagdomar Langvand i Den norske Dommerforeningas tingsrettsutval, kor det heiter:

«Det er visseleg slik at mange tvilsspørsmål vil falle bort dersom det blir eit ufråvikeleg krav at ein avtale om eigedomssal må gjerast skriftleg for å vere bindande. I nokon mon gjeld dette spørsmålet om ein endeleg avtale ligg føre eller om partane ikkje er komne lenger enn til førebuandre tingingar. Kravet om skriftleg form vil likeeins oftast gjere det lettare å finne fram til innhaldet i avtalen, og då i særleg mon kva skyldnader partane har teke på seg. Til stønad for å setje krav om skriftform alt for sjølve salsavtalen, kan peikast på at dei føresegner som gjeld om heimel og rettsvern gjer det turvande med eit skriftleg dokument om eigedomsovergangen. Endeleg kan det peikast på at eigedomssal ofte gjeld så store verdiar at det ikkje legg noko urimeleg band på partane om dei på eiga hand eller med fagkunnig hjelp lyt gje avtalen skriftleg form dersom den skal reknast for endeleg og bindande.

Eit krav om skriftleg form når eigedom skal avhendast vil på den andre sida prinsipielt bryte sterkt med allmenn norsk avtaletradisjon. Likeeins kan tilhøva vere slik at det hastar for partane med å få gjort ein bindande avtale, og at det vil vere uråd eller til stor ulempe om dei skal oppfylle kravet om skriftleg form. Trass i at dei beste grunnar taler for at avhendingsavtaler bør gjerast skriftleg, synest det uturvande stivbeint å krevje skriftform som vilkår for at avhendingsavtalen skal vere bindande. Dersom kvar av partane – slik fleirtalet i utvalet har gjort framlegg om kan krevje at ein munnleg avtale seinare blir oppsett skriftleg, vil ein vel langt på veg ryddje bort den tvil og uvisse som seinare lett kjem opp når avhendingsavtalen berre er munnleg. Ut frå ei samla vurdering synest difor fleirtalsframlegget å ha dei beste grunnar for seg.»

(Lagdomar Langvand seier seg likevel seinare samd med dei øvrige medlemmane i Den norske Dommerforenings tingsrettsutval, som stør framlegget om eit skriftkrav.)

Forbrukarrådet uttaler i si opprinnelege høyringsfråsegn m a:

«Forbrukerrådet er kjent med at det forekommer muntlige avtaler om oppføring av bolig, men vi har ikke mottatt henvendelser om hele avtaler om fast eiendom som er gjort muntlige. De problemer vi har fått gjelder skriftlige, ufullstendige avtaler hvor selgeren hevdes å ha opplyst muntlig om forskjellige forhold som ikke senere viser seg å være riktige. Dette gjør seg imidlertid gjeldende i alle avtaleforhold og kan neppe reguleres ved et påbud om skriftlighet. I og med at skriftlig avtale skal settes opp når noen av partene forlanger det, vil vi anta at det kan være en fornuftig løsning at domstolene i siste instans kan avgjøre de relativt få tilfellene hvor det er påstand om muntlige eiendomsoverdragelse. Hvor domstolene finner at den muntlige eiendomsoverdragelse er reell, ser vi liten grunn til at disse avtaler skal falle på grunn av formfeil med hensyn til skriftlighet.»

I sine seinare supplerande kommentarar ber Rådet likevel departementet vurdere å ta inn eit skriftkrav ved forbrukarkjøp.

(4) Departementet meiner både fleirtalet og mindretalet sine framlegg har gode

Side 34

grunnar for seg. Ein har likevel blitt ståande ved fleirtalet sitt framlegg.

Slik departementet ser det, bør det ikkje gjerast unntak frå formfridom-prinsippet, som er eit hevdvunne prinsipp i norsk rett, utan at det er ein viss overvekt av grunnar som taler for det. Her kan då fyrst nemnast at det idag ikkje er uvanleg at eigedomsomsetninga skjer gjennom profesjonelle mellommenn eller frå profesjonelle seljarar, sjå framme i avsnitt 3.3. I desse høva vil det mest alltid vere skriftlege salsvilkår, og det vil verte sett opp skriftleg avtale på eit ganske tidleg tidspunkt. Sjå også eigedomsmeklarlova 16 juni 1989 nr 53 § 3-8 andre ledd om at ein eigedomsmeklar normalt har plikt til dette. Også ofte elles vil partane sjå på ei slik avtale som så viktig at dei syter for å få skrive ned det som vert avtalt. Reint faktisk er det derfor ikkje sikkert ein oppnår så mykje meir av det Sivillovbokutvalet sitt mindretal ønsker enn det som alt er oppnådd gjennom praksis, sjølv om avhendingslova ikkje inneheld krav til skriftleg avtale. Sjå også Forbrukarrådet si fråsegn som er attgitt like ovanfor, m.a om at det sjølv med ei skriftleg avtale lett vil vere fleire uavklarte punkt.

Her kan det og visast til det som Sivillovbokutvalets fleirtal peikar på i NOU 1979:48 s 28, nemleg at dei grunnane som er nemnt ovanfor og m.a reglane i tinglysings- og konsesjonslovene gjer det så vanleg å setje opp ei skriftleg avtale at eigentleg er det ikkje så mykje spørsmål om ein skal ha munnleg eller skriftleg avtale, men om kor lenge partane skal vere frie til å trekkje seg. Om ein lar partane vere ubundne til det er sett opp ei skriftleg avtale, frykter departementet at dette i nokre tilfelle kan få følgjer som verkar støytande for den allmenne rettkjensla, og som og kan innebere praktiske vanskar ved eigedomsavhendinga. Fyrst kan nemnast dei situasjonane kor partane har hatt munnlege tingingar om kjøp, t d over telefon. Det kan ha vore visning av eigedomen på førehand, og salsvilkåra kan gå fram av eit salsprospekt e l, slik at det ikkje er mykje anna att å avtale enn pris. Det er då ikkje uvanleg at ein kjøpar ringer inn eit bod med så kort akseptfrist at det berre er råd med eit munnleg svar. Skal seljaren etter ein munnleg aksept likevel stå fritt, t d dersom han seinare same dagen får eit endå høgare bod, kan det hevdast at ein har åpna høve for spekulasjon frå seljaren. Det same kan seiast om kjøparar som angrar seg, t d fordi dei kjem over meir attraktive eigedomar like etter at det fyrste bodet vart gitt. Dette kan gjere at den vanlege ordninga med bodgiving ved eigedomssal vert vanskeleg å oppretthalde. Faren for likevel ikkje å få kjøpt eller selt eigdomen vil typisk vere større jo lengre tid det tek før skriftleg avtale kan setjast opp. Sjølv med dei kommunikasjonane vi har i dag, vil dette oftare bli eit problem for folk i distrikta enn for folk i sentrale strøk. Eit døme kan vere dersom ein person frå distriktet prøver å skaffe seg bolig i ein av byane for å flytte inn dit, og då må konkurrere med interesserte kjøparar som alt er i byen. Det er ikkje alltid gjort i ein handvending å møte opp hos seljaren eller meklaren for å underteikne papira, og sjølv om det vert ordna pr post e l, vil det fort ta nokre dagar.

Så har ein dei tilfella der det nok kunne ha vore sett opp ei skriftleg avtale, men kor dette av ymse årsakar ikkje er skjedd ennå. Slikt kan skje sjølv om lova skulle ha eit skriftkrav. I slike tilfelle kan partane ha kome langt i førebuinga til å ta over eigedomen, kjøparen kan t d ha gått gjennom prosessen med å ordne lånefinansiering av den nye eigedomen, og avvikling av gamalt bustadforhold kan vere godt i gang. Kanskje er den gamle bustaden til og med sagt opp eller alt selt. Seljaren kan på si side alt ha inngått bindande avtale om kjøp av ein annen bustad for seg. I slike tilfelle kan partane bli brakt opp i ein vond situasjon om den andre parten formelt sett framleis er fri, og brukar denne fridomen. Om ikkje anna så kan det føre til bryderi, arbeid og kostnader til inga nytte.

Følgjen av eit skriftkrav kan også bli at dei som t d av moralske grunnar likevel vel å stå ved det som det var munnleg semje om, kan tape på dette samanlikna med dei som ikkje gjer seg slike tankar. Det er departementet sitt inntrykk at tanken om at «eit ord er eit ord» framleis er godt grunnfesta, og at ein ny regel når det gjeld fast eigedom ikkje kan ventast å trengje gjennom over alt.

Departementet har på denne bakgrunnen valt ikkje å gå inn for å ha skriftform som vilkår for at ei avtale om avhending av fast eigedom skal vere bindande. Av dei same grunnar finn ein heller ikkje å kunne gå inn for skriftkrav særskilt for forbrukarkjøp. Men dei forholda Sivillovbokutvalet sitt mindretal peikar på, er sjølvsagt også vektige. Departementet håpar at ein regel om at kvar av av partane når som helst kan krevje at avtala vert sett opp skriftleg, vil kunne motverke nokre av dei ulempene som formfridom kan føre med seg. Departementet gjer derfor, som Sivillovbokutvalet sitt fleirtal, framlegg om ein slik regel. Sjå departementets lovutkast § 1-3, og særmerknadene til denne.

Side 35

 

4.6 Tilhøyrsle

(1) I NOU 1979:48 s 30 held Sivillovbokutvalet fram at regulering av kva som skal følgje med som tilhøyrsle når ein eigedom skiftar eigar, er eit hovudemne. Utvalet viser til at spørsmålet er nøye lovregulert i Sverige, medan ein i Noreg berre har nokre særreglar. Utvalet meiner det vil vere mykje å vinne ved ei lovregulering av desse viktige spørsmåla. Det nemner m.a at rettstilstanden er uklår og ikkje eins i heile landet. Dersom ein får reglar om tilhøyrsle i avhendingslova, vil desse og ha interesse når spørsmål om dette kjem opp i annan samanheng, t d ved pantsetjing, tvangsauksjon og odelsløysing.

Når det gjeld bakgrunnen for det nærare innhaldet i dei føresegnene utvalet gjer framlegg om, er m.a dette sagt i NOU 1979:48 s 30-31:

«Eit utgangspunkt for utvalet er at det ofte vil vere ein nær funksjonell samanheng mellom sjølve eigedomen og det utstyret som er på den. Utstyret vil ofte vere tilpassa tilhøva på eigedomen på slik måte at det er det mest tenlege for begge partar at det fylgjer med ved avhending. Dette vil sjølvsagt ikkje alltid slå til, og det vil difor vere trong til at partane kan avtala kva som skal fylgje med. Men den fråvikelege regelen i lova bør vere den som ein kan tru høver i dei fleste tilfelle og som fører til at investert kapital vert nytta best mogeleg. At kjøparen tek over ein snøydd eigedom, vil i regelen vere lite tenleg, både for partane og om ein ser det frå ein samfunnsøkonomisk synsstad.»

Utvalet har som § 3 i sitt utkast til lov gjort framlegg om ei allmenn føresegn om kva som er tilhøyrsle. Paragrafen lyder:

«§ 3 (Allment om kva som er tilhøyrsle).

Med eigedom fylgjer reiskap og anna utstyr som er på eigedomen og som etter lov eller føresegn skal vere der.

Ting og tilstellingar som er kosta med offentleg tilskot særskilt til bruk på eigedomen, fylgjer med utan omsyn til kva partane har avtalt. Det same gjeld faste tilstellingar som er kosta for midler som det offentlege har bunde til bruk på eigedomen.

Med eigedomen fylgjer og sameigepart og bruksrett som ligg til eigedomen, part i sams driftsting og driftstiltak, lutbrev i sals- og innkjøpslag, årlege festeavgifter og oreigningsvederlag og liknande rettsleg tilhøyrsle.

Når det er tvil om noko er tilhøyrsle, skal det leggjast vekt på om det gjeld noko som er uhøveleg til å flyttast eller er naudsynt til bruk på eigedomen eller best kan nyttast der.»

Utvalet har vidare gjort framlegg om særskilte føresegner som meir konkret listar opp kva som er tilhøyrsle til bustadeigedom (§ 4), til landbrukseigedom (§ 5), og til fabrikk- og industribygning (§ 6). Alle desse føresegnene kan fråvikast ved avtale. Det er og ein paragraf om tilhøyrsle kjøpt på avbetaling (§ 7). På nokre punkt har utvalet truleg gått lenger i å rekne ting som tilhøyrsle enn det som er vanleg etter gjeldande ulovfesta rett.

(2) Ingen av høyringsinstansane har gått mot ei lovfesting av føresegner om tilhøyrsle. Fleire seier at dei i hovudsak stør Sivillovbokutvalet sitt framlegg. Til dømes Den norske Dommerforening uttaler:

«Somme av dei føresegnene utvalet gjer framlegg om her går ikkje lenger enn til lovfesting av uskriven gjeldande rett og til klårgjering av ymse tvilsame spørsmål. Andre av føresegnene går vel slik utvalet også gjer merksam på, noko lenger i å rekne ting og rettar for tilhøyrsle enn det ein i dag ville kunne leggje til grunn når inkje anna var avtala.

Prinsipielt synest det ikkje å vere noko å innvende mot føresegnene i utkastet. Så langt føresegnene er fråvikelege vil det stå partane fritt å avtale andre løysingar når det gjeld tilhøyrsle-spørsmålet enn dei som følgjer av lova.»

Forbrukarrådet med tilslutnad frå Forbrukar- og administrasjonsdepartementet har uttala seg i same lei. Skogbruksforeningen av 1950 er derimot skeptisk til visse sider av framlegget, og uttaler:

«… Forøvrig oppfatter vi bestemmelsene i §§ 3-6 som tolkingsregler som kommer til anvendelse hvor ikke annet er avtalt.

Selv som fravikelig tolkingsregel finner vi bestemmelsene betenkelige. De vil kunne virke urimelige overfor selger dersom kjøper skal kunne kreve verdifullt tilbehør medtatt uten tillegg til kjøpesummen…»

Statens Vegvesen har ikkje vesentlege merknader til framlegget generelt, men er i tvil når det gjeld tilhøvet til delsal. Vegvesenet seier om dette:

«Ved delsalg og hvor det skjer bruksendring i forbindelse med salget, kan bestemmelsene i kap. II føre til urimelige og uønskete resultater. Dette kan belyses med et eksempel: En kommune kjøper en hel landbrukseiendom til utbyggingsformål. Kommunen vil i dette tilfellet sjelden være interessert i å overta «ting og tilstellingar som er kosta med offentleg tilskot» (se § 3, annet ledd) eller tilbehør som ellers er nevnt i §§ 3 og 5. Selgeren derimot vil i mange tilfeller kjøpe seg en ny landbrukseiendom og kan da være interessert i å ta med seg tilbehøret. Tilsvarende eksempler kan finnes for delsalg/-kjøp, noe som ofte er tilfelle for vegvesenet.

Så vidt vi kan se, synes ikke reglene i kap. II å være utformet med henblikk på delsalg og salg hvor det i tilknytning til salget skal skje en bruksendring. Vi ber om at lovutkastet vurderes nærmere ut fra disse forhold. I alle tilfeller synes det å være ønskelig at bestemmelsene om tilbehør kan fravikes ved avtale.»

Side 36

 

Den Norske Bankforening og Sparebankforeningen i Norge etterlyser i si felles høyringsfråsegn ei betre samordning mellom avhendingslova og pantelova sine føresegner om tilhøyrsle. Dei gjer framlegg om at pantelova bør ha ei tilvising til føresegnene om tilhøyrsle i avhendingslova.

(3) Departementet er samd med Sivillovbokutvalet i at det er ønskeleg å lovfeste kva som skal reknast som tilhøyrsle ved avhending av fast eigedom. Lovreglar vil kunne motverke tvistar som ikkje sjeldan kan oppstå når det gjeld akkurat desse spørsmåla. Departementet legg og vekt på at ein gjennom lovfesting kan sameine ulike rettssyn rundt om i landet.

Slik departementet ser det, kan tilhøva ved dei einskilde eigedomsavhendingane variere meir enn kva ein kan ta omsyn til ved utforminga av lovføresegner om tilhøyrsle. Departementet er derfor samd med utvalet, som går inn for at føresegnene i all hovudsak bør vere fråvikelege. Høyringsfråsegna frå Statens Vegvesen, som er uroa for situasjonen ved delsal, (sjå like ovanfor), er i grunnen eit godt døme på at fråvikelege føresegner er det beste. Føresegnene ein gjer framlegg om er for typetilfelle, og dei vil derfor ikkje alltid passe i meir spesielle høve. Men etter det departementet kan sjå vil det ikkje oppstå særlege vanskar ved t d delsal, så lenge avhendingslova sine føresegner om tilhøyrsle ikkje går føre det som er føresett i avtala. Det same gjeld når det er føresett ei bruksendring etter avhendinga.

Også om det ikkje uttrykkjeleg er avtalt kva for tilhøyrsle som skal og ikkje skal følgje eigedomen, vil læra om avtaleføresetnader m.v ofte lede til at noko anna enn det som står i avhendingslova sine fråvikelege føresegner vil gjelde mellom partane. Eit døme som klårt ligg til rette for dette er det Vegvesenet har nemnt i si høyringsfråsegn, der ei kommune kjøper eit gardsbruk til utbyggingsføremål, medan seljaren vil skaffe seg ein annan landbrukseigedom for å halde fram gardsdrift. Dersom avhendaren ikkje kjem til å halde fram med same type verksemd på ein annan eigedom, bør det derimot vere klåre haldepunkt for ei avvikande avtale før ein kan sjå det slik at avhendingslova sine føresegner om tilhøyrsle ikkje skal gjelde som dei står. Sjå elles nærare om tilhøvet til avtale m.a i departementets særmerknader til § 1-2.

Trass i at utgangspunktet er at føresegnene om tilhøyrsle kan fråvikast ved avtale, gjer Sivillovbokutvalet framlegg om at visse former for tilhøyrsle likevel alltid skal følgje eigedomen utan omsyn til partane si avtale, sjå Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 3 andre ledd (om ting og tilstellinger kosta med offentlege tilskott m.v), som er attgitt like ovanfor. Som det går fram av Vegvesenet si høyringsfråsegn, er Vegvesenet tvilande til at ein slik regel alltid vil gi gode resultat. Departementet er samd i dette, og finn m.a derfor at avhendingslova ikkje i noko tilfelle bør stengje for å avtale ordninger som fravik avhendingslova sine elles gjeldande løysingar for tilhøyrsle. Men dette vil ikkje seie det same som at det alltid heilt fritt kan avtalast kva som skal vere tilhøyrsle når det t d gjeld «ting og tilstellingar som er kosta med offentleg tilskot særskilt til bruk på eigedomen, eller faste tilstellingar som er kosta med midlar som det offentlege har bunde til bruk på eigedomen». Det vil vere opp til særlovgiving, forskrifter og eventuelle vilkår i vedtak å regulere om visse typer tilhøyrsle alltid har å følgje eigedomen ved ei avhending. Eit døme på slik regulering, som også er nemnd av Sivillovbokutvalet, er lov av 21 mai 1965 om skogbruk og skogvern (skogbrukslova) § 47, som fastset at «[k]rav på innestående skogavgift skal være en rett som følger vedkommende skog og kan ikke skilles fra den ved overdragelse, pantsetting, tvangsfullføring eller på annen måte». Også privatrettslege innskrenkingar i råderetten på dette feltet kan tenkjast å følgje både av lov og avtale. Ved heilt å overlate til særlovgivinga mva regulere kva for tilhøyrsle som ikkje kan skiljast frå eigedomen ved ei avhending, kan det bli meir fleksible løysingar enn ved ei generell føresegn i avhendingslova. Ei slik generell føresegn måtte av praktiske grunnar vere ganske kategorisk. I særlovgivinga kan ein derimot og ha heimlar for å gjere unntak på visse vilkår. Særlovgivinga kan også i større mon nyansere kva som skal bli følgjen av å skilje visse typar tilhøyrsle frå ein eigedom i strid med lov, forskrift, vilkår eller avtale. Det er ikkje sikkert at følgjen alltid bør vere at ei avhendingsavtale som inneber ein slik motstrid heilt eller delvis er ugyldig, noko som kan ramme ein uskuldig part i avtaletilhøvet urimeleg hardt. Alternativ kan – i staden for eller i tillegg – t d vere straff (som i skogbruklova § 52), stans og eventuelt tilbakekreving av offentleg stønad, anna omgjering av vedtak, eller anna offentlegrettsleg reaksjon som er tilpassa den aktuelle situasjonen. Ei anna sak er at partane ofte kan løyse det heile ved å gjere endringsavtale om at tilhøyrslet likevel skal følgje med mot tillegg i prisen.

Når det gjeld den attgitte høyringsfråsegna frå Skogbruksforeningen av 1950, synest dei der å meine at det er urimeleg om tilhøyrsle skal følgje med utan tillegg i kjøpesummen. Departementet er ikkje utan vidare samd i at

Side 37

dei føresegnene om tilhøyrsle som det er gjort framlegg om, vil føre til urimelege resultat her. Det er alt gjeldande rett at visse slag ting og rettar som er knytta til eigedomen følgjer med ved sal, anten dette er på grunnlag av dei særreglane lovgivinga alt har om tilhøyrsle, på grunnlag av ulovfesta rett, eller på grunnlag av avtale. I alle høve må partane ta omsyn til dette når dei tek stilling til storleiken av det vederlaget dei på den eine sida vil krevje og på den andre sida vil framsetje tilbod om. På dette punktet vil det derfor ikkje skje noka endring etter utvalet eller departementet sitt framlegg, reint bortsett frå at i den grad dei nye reglane fører til ei klårgjering av kva for tilhøyrsle som vil følgje med, vil partane kunne sleppe misforståing når det vert vurdert kva som er «rett» pris. I samband med dette viser departementet dessutan til det som er sagt ovanfor når det gjeld grunnar til at ein meiner avhendingslova ikkje bør ha ufråvikelege reglar om tilhøyrsle.

Departementet ser at det kan vere naturleg å nytte reglane om tilhøyrsle tilsvarande ved pantsetjing, tvangssal og odelsløysing. Når det gjeld den attgitte høyringsfråsegna frå Bankforeiningane, er departementet samd i at det er viktig å sameine reglane i pantelova og avhendingslova når det gjeld spørsmålet om tilhøyrsle. Etter at rådsegna vart lagt fram, er den nye pantelova (lov av 8 februar 1980 nr 2) vedteken. I denne samanheng gjer departementet framlegg om ei tilvising frå pantelova § 2-2 bokstav c til avhendingslova. Indirekte får dette også verknad for tvangssal. Sjå elles omtala framme i avsnitt 4.3.2. Når det spesielt gjeld tilhøvet til odelslova, er dette og nemnt framme i avsnitt 4.3.2. Departementet har vurdert om også odelslova bør ha ei tilvising til reglane i avhendingslova, men har i denne omgang funne at sjølv om dette kan ha gode grunner for seg, bør dette vurderast noko nærare enn det det har vore høve til til no.

4.7 Når ligg det føre mangel?

4.7.1 Generelle reglar om kva som er ein mangel

(1) Ei nyskaping i den nye lausøyrekjøpslova er § 17 om «varens egenskaper». Dette er ei allmenn føresegn om kva som utgjer mangel:

Salstingen må for det fyrste vere i samsvar med det som er avtalt, for ikkje å ha mangel. Vidare kan nemnast at tingen, når det ikkje er avtale på det aktuelle punkt, skal passe til slik bruk som er vanleg for ting av same slag. Tingen skal også passe til meir bestemte føremål kjøpåren måtte ha, dersom seljaren var eller måtte vere kjent med desse, unntatt når kjøparen ikkje bygde på seljaren sin sakkunnskap eller vurdering på dette punkt, eller, hvis kjøperen gjorde det, ikkje hadde rimeleg grunn til dette. Ved forbrukarkjøp slår § 17 tredje ledd fast at salstingen skal vere i samsvar med offentlegrettslege krav i eller i medhald av lov, men her og med unntak for dei tilfella der kjøparen ikkje bygde på seljaren sin sakkunnskap eller vurdering eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det. Og i handverkartenestelova er det tatt med ei generell føresegn om når det ligg føre mangel, sjå handverkartenestelova § 17. I begge lovene er det dessutan føresegn om korleis opplysningar frå seljaren eller andre på seljaren sine vegne, skal spele inn ved vurderinga av om det ligg føre manglar, sjå begge lovane § 18. I handverkartenestelova § 19 er det ei føresegn om at manglande opplysningar kan vere grunnlag for å sjå noko som ein mangel. Tilsvarande finst i lausøyrekjøpslova § 19, rett nok noko indirekte ved at det der er sagt at manglande opplysningar kan vere grunnlag for å sjå noko som ein mangel trass i at seljaren har teke eit «som den er» -atterhald eller liknande atterhald. I tida før den nye lausøyrekjøpslova vart det sett på som uråd å skulle gi ein allmenn definisjon av omgrepet mangel. Det var fyrst den nordiske arbeidsgruppa som førebudde dei nye nordiske lausøyrekjøpslovene som hadde eit nytt syn her. Eit tilløp til generelle reglar om kva som var manglar, fekk ein likevel i 1974 då §§ 45 a og 45 b kom inn i den gamle lausøyrekjøpslova. Dette var særreglar for forbrukarkjøp om villeiande opplysningar og om ting selde «som den er». At manglande opplysningar frå seljaren kunne vere grunnlag for å sjå noko som ein mangel, har dessutan lenge vore eit velkjent ulovfesta prinsipp. Dette har ikkje minst vore eit viktig rettsprinsipp ved avhending av fast eigedom.

(2) Sivillovbokutvalet var lite stemt for å la avhendingslova gi nokon generell definisjon av «mangel» ved eigedomskjøp. I NOU 1979:48 s 31 peikar utvalet m.a på at faste eigedomar er særs ulike, slik at allmenne krav til eigenskapar og standard vanskeleg let seg stille opp. Sivillovbokutvalet har derfor ikkje utforma noka allmenn føresegn om når det ligg føre manglar. Derimot er det i utvalet sitt lovframlegg meir spesielle føresegner som t d § 22 om når arealsvikt skal reknast som mangel. Vidare inneheld §§ 23, 24, 26 og 26a i framlegget føresegner som i og for seg definerer meir spesielle former for manglar.

(3) Av høyringsinstansane er det berre Forbrukarrådet med tilslutnad frå Forbrukar- og administrasjonsdepartementet som har kome inn på spørsmålet om ein allmenn definisjon av manglar. Forbrukarrådet er samd med Sivillovbokutvalet og seier at «det vil være

Side 38

vanskelig å komme fram til en nærmere definisjon, enn at mangel foreligger når eiendommen overleveres i dårligere stand enn den skal være etter avtalen». I ein nyare kommentar har Forbrukarrådet likevel teke til ordet for å ha ei generell føresegn.

(4) Departementet er samd med Sivillovbokutvalet i at ulikskapen mellom dei einskilde faste eigedomane er stor og at det kan vere vanskeleg å gi uttømmande reglar om kva som skal reknast som mangel. Departementet finn likevel at det i prinsippet ikkje skulle vere så mykje meir til hinder for å utforme ein mangelsdefinisjon ved sal av fast eigedom, enn ved sal av lausøyreting og ved handverkartenester. Som nemnt framme i avsnitt 4.2 (3), legg departementet generelt vekt på at reglane i avhendingslova vert samordna med lausøyrekjøpslova, og i nokon grad handverkartenestelova, så langt dette fell naturleg. Sjølv om einskilde sider av lausøyrekjøpslova sin allmenne mangelsdefinisjon i § 17 ikkje høver godt for fast eigedom, (t d reglane om vareprøver og innpakking), har departementet funne det naturleg at også avhendingslova gir visse allmenne haldepunkt for kva som utgjer ein mangel. Reglar om dette finn ein i kapittel 3 i departementets lovutkast.

Når det spesielt gjeld kva manglande og uriktige opplysningar skal ha å seie for mangelsvurderinga, meiner departementet at føresegner om dette praktisk sett er minst like viktige å ha ved avhending av fast eigedom som ved sal av lausøyre og handverkartenester. Dette bør derfor takast opp i særskilte paragrafer i avhendingslova. Departementet viser her til sitt lovutkast §§ 3-8 og 3-9. Dessutan gjer departementet framlegg om ei føresegn som nærare regulerer rekkevidda av «som han er»-atterhald og andre liknande generelle atterhald og ved avhending av fast eigedom, sjå lovutkastet § 3-10. Nemnast kan og at departementet går inn for å følgje opp Sivillovbokutvalet sitt framlegg om å ha ein eigen paragraf som tek opp arealsvikt, sjå lovutkastet § 3-3. Når det gjeld rettsmanglar, er desse nærare definerte i lovframlegget § 4-17. Vidare kan det vere klargjerande om det i avhendingslova er ei føresegn om kva for tidspunkt som skal leggjast til grunn ved vurderinga av om det ligg føre ein mangel, sjå lovutkastet § 3-1 andre ledd. Når det gjeld kjøparen si «undersøkingsplikt» og følgjene av denne for spørsmålet om det ligg føre ein mangel, er dette omtala i neste avsnitt, avsnitt 4.7.2.1 avsnitt 4.10 tek departementet særskilt opp om odelsløysing skal gi kjøparen noko krav mot seljaren, eit spørsmål det var dissens om i Sivillovbokutvalet.

Etter dette vil departementets utkast til avhendingslov innehalde relativt omfattande føresegner om kva som utgjer manglar. Generelt kan det vidare seiast at departementet har gått lenger enn Sivillovbokutvalet i å bruke omgrepet «mangel» som eit koblingsord mellom føresegnene om kva som utgjer avtalebrot og om følgjene av avtalebrot. På den måten kan føresegnene om følgjene av avtalebrot (misleghald) samlast i færre og meir generelle paragrafar. Det er likevel viktig å vere merksam på at heller ikkje departementet sitt lovframlegg tek sikte på å vere utømmande når det gjeld kva som kan vere ein mangel. Om det nærare innhald i føresegnene om manglar visest det, forutan til det som står i neste avsnitt, til departementet sine særmerknader.

4.7.2 Forundersøking og opplysningsplikt

(1) I NOU 1979:48 s 15 er det sagt ein del generelt om gjeldande rett omkring seljaren si opplysningsplikt og kjøparen si undersøkingsplikt før kjøpet. Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 30 handlar om «synfaring», og svarer langt på veg til lausøyrekjøpslova § 20 om «Kjøperens onde tro, forundersøkelse m m». Sivillovbokutvalet har delt seg ved utforminga av § 30 i framlegget. Lid, Nygard og Husaas («fleirtalet») går inn for slik ordlyd:

Ǥ 30 (Synfaring)

Har kjøparen synfare eigedomen før kjøpet kom i stand, kan han ikkje gjere gjeldande nokon mangel ved eigedomen som han burde ha oppdaga ved synfaringa. Det same gjeld om kjøparen utan rimeleg grunn har late vere å fylgje ei oppmoding frå seljaren om å røkje etter om eigedomen skulle lide av nokon mangel. Reglane i fyrste stykket gjeld ikkje dersom seljaren har late vere å gjere merksam på ein mangel han kjende til og som han forsto eller burde ha forstått at kjøparen ikkje kjende til.»

Buttingsrud, Pedersen og Rygg («mindretalet») rår til at orda «utan rimeleg grunn» i fyrste ledd andre punktum går ut. I NOU 1979:48 s 55 er dei to syna nærare grunngitt. Fyrst kjem argumenta for å ha med reservasjonen «utan rimeleg grunn»:

«Ein tilsvarande reservasjon finst i [den gamle] kjøpslova for sal av lausøyre. Det synest ikkje vere nokon fullgod grunn til å ha ein annan regel ved avhending av fast eigedom. Ein kjøpar kan ha god grunn til å la vere å synfare ein eigedom sjølv om han vert oppmoda til det. Han bur eller oppheld seg til dømes på ein annan kant av landet eller han er sjuk då eigedomen er til sals. Ved å jamstelle ei oppmoding om synfaring med at kjøparen har synfare eigedomen, kan ei slik oppmoding bli nytta som ei felle for ein kjøpar og kan difor kome til å verke urimeleg. Stoda er ei anna når kjøparen har late vere å fylgje ei oppmoding om å synfare eigedomen utan at

Side 39

 

han har rimeleg grunn til det. Han bør då ta fylgjene av at han kjøper «usett».

Eit mindretal (Buttingsrud, Pedersen og Rygg) vil ikkje ha med reservasjonen «utan rimeleg grunn» i fyrste stykket andre punktum. Mindretalet meiner ein slik reservasjon har vesentleg mindre for seg ved kjøp av fast eigedom enn ved kjøp av lausøyre. Ved kjøp av fast eigedom må det kunne krevjast at anten kjøparen sjølv eller ein målsmann for han, ser på eigedomen. Kjem ein slik reservasjon inn i lova, vert ansvarstilhøvet mindre klart enn med den ordlyden mindretalet gjer framlegg om, og det vil lett verte tvist om kva som i denne samanhengen kan reknast å vere «rimeleg grunn». Det kan og innvendast mot fleirtalsframlegget at ein kjøpar som heilt har late vere å synfare eigedomen kan tenkjast å kome betre ut enn ein annan kjøpar som nok har synfare eigedomen, men som ikkje har gjort det omhugsamt nok.»

(2) Forbrukarrådet med tilslutnad av Forbrukar og administrasjonsdepartementet uttaler:

«Forbrukerrådet er enig i at det ved salg av fast eiendom må forventes at kjøper undersøker eiendommen før kjøpet. Det dreier seg her om salgsobjekter av sterkt varierende utførelse og alder, og det må kunne avtales en pris etter det kjøper bør kunne se ved en vanlig lekmannsundersøkelse.

Selger som har bodd i huset i en tid og/eller som har hatt med oppføringen å gjøre vil imidlertid normalt ha de beste forutsetninger for å kjenne til svakheter ved huset. I paragrafens annet ledd har utvalget foreslått at kjøper likevel kan påberope seg mangler som selger kjente til og likevel ikke gjorde oppmerksom på. Selger må ha forstått at kjøperen ikke var oppmerksom på mangelen. For kjøperen vil det ofte være vanskelig å bevise at selger positivt kjente til en mangel ved huset som han ikke ga opplysninger om. Det må etter Rådets oppfatning være tilstrekkelig at det må antas at selger kjente eller burde kjent mangelen. Etter Rådets oppfatning bør det siste vilkår kunne sløyfes uten at dette forandrer innholdet av bestemmelsen.

Vi slutter oss videre til mindretallets [meint fleirtalet, dvs Lid, Nygard og Husaas ? (departementet sin merknad)] forslag om reservasjonen «utan rimeleg grunn» i første avsnitt. Undersøkelsesplikten for kjøperen kan i en for absolutt form føre til urimelege resultater.»

Tilhengarar av å ha med reservasjonen «utan rimeleg grunn» er Luftfartsverket, Norske Forsikringsselskapers Forbund og De Norske Livsforsikringsselskapers Forening, samt Postdirektoratet. Imot gårDen norske Dommerforening, Den Norske Advokatforening, Skogbruksforeningen av 1950 og Norges Eiendomsmeglerforbund.

(3) Den nye lausøyrekjøpslova § 20 andre ledd, som er ei vidareføring av den gamle lausøyrekjøpslova § 47, lyd:

«(2) Har kjøperen før kjøpet undersøkt tingen eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme selgerens oppfordring om å undersøke den, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende noe som han burde ha oppdaget ved undersøkelsen, med mindre selgeren har handlet grovt aktløst eller for øvrig i strid med redelighet og god tro.»

I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 63 har Justisdepartementet forklart regelen nærare, m.a slik:

«Andre ledd regulerer virkningen av manglende eller mangelfull forundersøkelse fra kjøperens side. Hovedregelen er at dersom kjøperen har undersøkt tingen før kjøpet, kan han ikke gjøre gjeldende som mangel noe som han burde ha oppdaget ved undersøkelsen. Det samme gjelder dersom han uten rimelig grunn har latt være å etterkomme selgerens oppfordring om å undersøke den. Kjøperen kan ha rimelig grunn til å la være å undersøke tingen bl.a dersom han har god grunn til å stole på selgerens sakkunnskap eller dersom undersøkelsen vil medføre urimelig kostnad eller tidspille, f.eks fordi tingen er på et annet sted. Har selgeren tilsikret en viss egenskap, trenger kjøperen vanligvis ikke understrekelse [meint undersøke] om den er til stede. Det kan også være at kjøperen foretar en undersøkelse, men at forholdene gir ham rimelig grunn til å begrense den. Kjøperen beholder i slike tilfelle retten til å gjøre gjeldende mangler som kunne vært oppdaget ved en mer omfattende undersøkelse.»

I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 63 har Justisdepartementet også tatt opp tilhøvet mellom kjøparen si undersøkingsplikt og seljaren si opplysningsplikt:

«I den nordiske arbeidsgruppens forslag var det tatt inn en avveiingsregel i andre ledd andre punktum. Den innebar at det helt eller delvis kunne ses bort fra kjøperens manglende undersøkelse i tilfelle hvor selgeren ikke hadde oppfylt sin opplysningsplikt eller hadde handlet i strid med redelighet og god tro. Under høringen kom det bl.a fra svensk hold en del kritikk mot regelen, og man ble derfor under departementsdrøftingene enig om en omformulering. Den nye formuleringen innebærer for det første at henvisningen til selgerens opplysningsplikt er sløyfet. I praksis antas brudd på denne plikten som regel å bli dekket av alternativet «redelighet og god tro» slik dette må forstås i loven her. For det andre nevnes grov aktløshet fra selgerens side uttrykkelig. For det tredje er regelen omgjort fra en avveiingsregel til et rent unntak fra hovedregelen. Dette innebærer at manglende eller mangelfull undersøkelse fra kjøperens side ikke får betydning for hans muligheter til å gjøre krav gjeldende såframt selgeren har handlet grovt aktløst eller for øvrig i strid med redelighet og god tro.»

(4) Departementet finn at reservasjonen «utan rimeleg grunn » bør vere med i ein regel i avhendingslova om kjøparen si plikt til synfaring eller anna forundersøking. Departementet sluttar seg til Lid, Nygard og Husaas si grunngiving som er sitert ovanfor, og som

Side 40

framleis er aktuell fordi også den nye lausøyrekjøpslova har med ein slik reservasjon. Sjå elles ovanfor det som er attgitt frå motiva til den nye lausøyrekjøpslova om denne reservasjonen.

Når det gjeld tilhøvet mellom kjøparen si plikt til forundersøking og seljaren si opplysningsplikt, er dette ei praktisk problemstilling ved avhending av fast eigedom. Departementet har som Sivillovbokutvalet kome til at opplysningsplikta for seljaren bør vere streng, og at denne plikta bør slå igjennom overfor kjøparen si plikt til forundersøking. Så lenge seljaren sit inne med ei viktig opplysning som det ikkje er grunn til å tru at kjøparen allereie kjenner til, bør ikkje seljaren kunne unnskylde seg med at kjøparen burde oppdaga det ved å ha undersøkt eigedomen eller at kjøparen av andre grunnar måtte kjenne til opplysninga. Ei meir absolutt opplysningsplikt for seljaren kan til dels verte grunngitt slik som Forbrukarrådet har gjort, nemleg med at seljaren i dei fleste høve vil ha vesentleg betre føresetnader for å vere kjent med eigedomen enn det ein kjøpar har. Dette kan vere fordi seljaren har budd på eller på annan måte sjølv har brukt eigedomen, eller t d fordi seljaren har oppførd byggverka på eigedomen. Ved lausøyreting derimot, vil ein seljarens kjennskap til salstingen ofte vere sparsam, i alle fall ved massesal av nye ting. Ved kjøp av fast eigedom kan det vere ei rekkje omstende på kjøparens side som praktisk sett gjer det umogeleg å oppdage feil ved ei forundersøking, t d ei synfaring. Dette gjeld sjølv om kjøparen skulle ha eigen fagkunnskap eller sakkunnig hjelp. T d feil inni veggar og tak, feil som utviklar seg over lang tid og feil som er synbare berre visse tider på året, vil slett ikkje alltid verte mogeleg for kjøparen å oppdage før kjøpet.

For å gjere det heilt klårt kva som er tilhøvet mellom seljaren si opplysningsplikt og kjøparen si plikt til forundersøking, går departementet inn for å seie dette direkte i lova. Dette vert ein skilnad frå den nye lausøyrekjøpslova § 20, men av det som er sitert ovanfor frå Ot.prp.nr.80 (1986-1987) framgår at resultata ofte vil verte dei same. Omsynet til nordisk rettslikskap når det gjeld formuleringar i lova tel dessutan ikkje på same måten ved avhending av fast eigedom som ved sal av lausøyre.

Delvis fordi departementet tillegg seljaren si opplysningsplikt ei slik vekt, har departementet skilt føresegna om dette ut i ein eigen paragraf, sjå departementet sitt lovutkast § 3-8. (Dette svarer til § 19 i handverkartenestelova. I den nye lausøyrekjøpslova kjem regelen meir indirekte til uttrykk ved at han er teken inn i paragrafen om rekkevidda av «som den er»-atterhald, sjå lauøyrekjøpslova § 19 fyrste ledd bokstav b.) Utkastet til avhendingslov § 3-11 om synfaring og anna forundersøking viser derfor i tredje ledd til § 3-8 om seljaren si opplysningsplikt, og gjer det klårt at denne plikta for seljaren ikkje vert avkorta av kjøparen si plikt til å undersøke eigedomen.

Som attgitt ovanfor, gjorde Forbrukarrådet i si høyringsfråsegn framlegg om at ikkje berre omstende som seljaren positivt veit, men også det det er grunn til å tru at seljaren visste eller burde vite, skulle gi grunnlag for at kjøparen ikkje lid rettstap i samband med plikta til forundersøking. I ein nyare kommentar har Forbrukarrådet teke opp att at i alle fall ein «yrkesseljar» bør ha plikt til å opplyse alt han eller ho burde kjenne til. Departementet meiner at dette vil vere å gå vel langt, også i høve til yrkesseljarar. Skulle ein og la opplysningar seljaren burde ha kjent kunne føre til at ein såg noko som ein mangel, ville dette m.a kunne utløyse det delvise objektive kontrollansvaret, sjå § 4-14 fyrste ledd i departementets utkast. Dette kunne verte resultatet sjølv om seljaren ikkje var noko som helst å klandre for at han eller ho ikkje gav opplysninga til kjøparen. Departementet meiner ein i tilfelle som dette heller bør vurdere om seljaren burde gitt opplysningane enn om han eller ho sjølv burde kjent til dei. Kjem ein til at seljaren burde gitt opplysningane (og dermed føresetnadsvis også minst burde kjent til dei), kan det verte aktuelt med skyldansvar for seljaren.

Likevel har departementet eit stykkje på veg kome Forbrukarrådet i møte ved at seljaren i paragrafen om seljaren si opplysningsplikt (§ 3-8) også er pålagt opplysningsplikt for det han eller ho «måtte kjenne til», og altså ikkje berre det ein kan finne at seljaren positivt visste. Utrykksmåten «måtte kjenne til», som også er brukt i den nye lausøyrekjøpslova og handverkartenestelova, set grensa ved omstende som seljaren ikkje hadde nokon rimeleg orsaking for å vere uvitande om. Dessuten vil grov aktløyse eller anna handling av seljaren som er uærleg eller i strid med god tru, også føre til at kjøparen framleis har rettane sine, jf § 3-11 andre ledd siste punktum. Sjå elles særmerknadene til departementets lovutkast §§ 3-8 og 3-11. Også når det gjeld andre spørsmål i samband med seljarens opplysningsplikt og kjøparens plikt til forundersøking, viser ein til departementet sine særmerknader.

Side 41

 

4.8 Reklamasjonsfrist

(1) § 28 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg gjeld frist for å seie frå til seljaren om at kjøparen vil gjere gjeldande misleghaldskrav. Etter utløpet av fristen er kravet tapt, om ikkje seljaren har fare med svik eller bore seg særleg klanderverdig åt. I alle høve er det eit krav at kjøpåren seier frå til seljaren «utan tarvlaus drying», altså innan ein relativ frist. Fristen startår når kjøparen har fått skøyte og har teke over bruken av eigedomen. I tillegg er det spørsmål om det skal gjelde ein absolutt frist, og i tilfelle kor lang den skal vere. Utvalet har delt seg i tre her. Eit fleirtal (Lid, Nygard og Husaas) går inn for fem år som ein absolutt frist. Eit mindretal (Buttingsrud og Pedersen) meiner fristen bør vere to år. Dette mindretalet meiner og, i motsetnad til fleirtalet, at det må seiast frå «utan tarvlaus drying» i dei tilfella der seljaren har fare med svik eller bore seg særleg klanderverdig åt, jf NOU 1979:48 s 53-54. (Dette går rett nok ikkje så klårt fram av framlegget til lovtekst). Eit anna mindretal (Rygg) meiner det ikkje bør gjelde nokon absolutt frist i det heileteke, slik at berre den relative fristen og vanlege reglar om forelding kan stanse kjøparen sine krav. Dette synet er nærare grunngitt i NOU 1979:48 s 54.

(2) I samband med den relative fristen uttaler Forbrukarrådet at det bør gjelde ein meir romsleg særregel for forbrukarar, slik at reklamasjon er tidsnok om han skjer innan «rimeleg tid». Forbrukar- og administrasjonsdepartementet sluttar seg til dette.

Når det gjeld den absolutte fristen, får framlegget om ein fem års frist støtte av Forbrukertjenesteutvalget og Luftfartsverket. Framlegget om ein to års frist får støtte av Den Norske Advokatforening, Norges Bondelag, Norges Skogeierforbund, Norske Forsikringsselskapers Forbund og De Norske Livsforsikringsselskapers Forening, samt av Skogbruksforeningen av 1950. Norges Industriforbundvil helst la gjeldande rett stå urørt, men sluttar seg subsidiært til ein frist på to år.

Mellom anna Norges Bondelag uttaler:

«Et annet ankepunkt i denne bestemmelse er reklamasjonsfristens lengde (5 år). Etter vår mening er denne fristen for lang. En reklamasjonsfrist på 2 år er etter vår mening tilstrekkelig til å gi kjøper tid til å gjøre seg bedre kjent med eiendommen og foreta de undersøkelser som måtte være nødvendig. En frist på 2 år er også mer i samsvar med den plikt kjøper ellers har på seg til å reklamere «utan tarvlaus drying».»

Norges Industriforbund seier:

«Et flertall i utvalget foreslår i § 28 en reklamasjonsfrist på 5 år. Et mindretall vil stadfeste gjeldende rett, som er 2 år. I Norsk Standard 3402 om oppførelse av typehus har man idag en 1 års reklamasjonsfrist. I Norsk Standard 3404 om salg av byggesett til hus er fristen 2 år. Når det gjelder produksjon og salg av hus på tomt, foreligger det ingen drøftelse av reklamasjonsfristproblematikken. Vi mener at en 5 års frist på dette område vil få uheldige virkninger, både for produsent og forbruker. Vi vil her vise til vår argumentasjon i høringsbrev […] om forbrukertjenester, hvor fordyringseffekten av en 5 års reklamasjonsfrist er nærmere utredet […]. Denne argumentasjon vil prinsipielt få anvendelse også på salg av ferdighus på tomt.

Den nye foreldelseslov fastsetter en foreldelsesfrist på 3 år for mangelsansvar. Såvidt vi forstår, vil et mangelskrav da kunne være foreldet 2 år før den foreslåtte reklamasjonsfrist på 5 år ved salg av fast eiendom er utløpt.

Norges Industriforbund er av den oppfatning at gjeldende rett for reklamasjoner bør opprettholdes. Subsidiært støtter vi mindretallets forslag om en reklamasjonsfrist på 2 år.»

Den norske Dommerforening, Forbrukar- og administrasjonsdepartementet, Forbrukarrådet, Norges Eiendomsmeglerforbund og Postdirektoratet går inn for forslaget om ikkje å ha nokon absolutt frist i det heile teke.

Forbrukarrådet seier i si høyringsfråsegn m.a følgjande:

«Mangler ved fast eiendom som ikke allerede kan påvises ved besiktigelsen i forbindelse med kjøpet, vil ofte være av slik art at de først blir oppdaget etter lang tid. Fra Forbrukerrådets klagesaksbehandling kan f.eks nevnes sprekkdannelser i takplater som ofte ikke kan oppdages før etter 2-5 år fra taket er lagt. Videre kan nevnes feil ved fundamentering som etter en tid medfører sprekkdannelser.

Reklamasjonsmuligheter bør under enhver omstendighet være tilstede lengre enn de 2 årene man har i kjøpsloven. For bolighus vil salgsobjektet alltid være beregnet for lang levetid og berettigede reklamasjoner bør derfor ikke avskjæres av en formell reklamasjonsfrist. »

Forbrukarrådet tek dessutan opp spørsmålet om den vanlege tre års foreldingsfristen etter dei vanlege reglane om forelding er lang nok.

I ein nyare kommentar presiserer Forbrukarrådet synet sitt. Her heiter det at av omsyn til seljaren bør det vere ein fem års frist ved sal mellom private, herunder ved sal gjennom av meklar. Ved sal frå yrkesseljar bør det derimot ikkje vere nokon absolutt frist, slik at det berre er dei vanlege foreldingsreglane som kjem inn.

Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund er kritiske til utgangspunktet for reklamasjonsfristen i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Norges Bondelag uttaler:

«Ifølge lovforslagets § 28 begynner reklamasjonsfristen å løpe først fra det tidspunkt

Side 42

 

kjøper har fått skjøte og overtatt bruken av eiendommen. Det Krav som her stilles er alt for strengt. Det er ikke uvanlig at kjøper overtar bruken av eiendommen, men selger venter med å utstede skjøte, kanskje fordi kjøper har fått utsettelse med betalingsoppgjøret. Vi mener at vilkåret for at reklamasjonsfristen begynner å løpe er tilstrekkelig oppfylt når kjøper har overtatt bruken av eller fått skjøte på eiendommen.»

(3) I den nye lausøyrekjøpslova vart det ei endring av reklamasjonsreglane i høve til den gamle lova. For det fyrste vart den relative fristen eins for alle typar kjøp. For alle kjøp gjeld no at kjøparen må reklamere over faktiske manglar «innen rimelig tid», sjå lausøyrekjøpslova § 32 første ledd. Same relative fristen gjeld ved rettsmanglar, sjå lausøyrekjøpslova § 41 første ledd jf § 32, og etter for sein levering av tingen dersom kjøparen vil heve, sjå § 29.

Etter lausøyrekjøpslova § 32 andre ledd gjeld vidare ein to års absolutt frist for reklamasjon ved faktiske manglar. § 32 tredje ledd har ein særregel for forbrukarkjøp dersom «tingen eller deler av den ved vanlig bruk er ment å skulle vare vesentlig lenger» enn to år. Her er fristen for å reklamere fem år. I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) var det gjort framlegg om at det ikkje skulle gjelde nokon absolutt frist ved forbrukarkjøp, og at ein slik frist dermed heller ikkje skulle kunne avtalast, jf lausøyrekjøpslova § 4 første ledd. Dette vart gjort om ved Stortinget si handsaming av lovframlegget. Sjå nærare i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 80-82, Innst.O.nr.51 (1987-1988) s 10-13, Forh O (1987-88) s 457-472 og Forh L (1987-88) s 70-71 om bakgrunnen for dette.

Dersom seljaren har handla grovt aktlaust eller «for øvrig i strid med redelighet og god tro», kan manglane etter lausøyrekjøpslova § 33 gjerast gjeldande sjølv om det elles ville vore for seint.

I handverkartenestelova er det også reklamasjonsreglar. Forseinking må gjerast gjeldande innan rimeleg tid om tenesten er avslutta og forbrukaren vil heve eller krevje skadebot, sjå handverkartenestelova § 12. Også ved manglar må det reklamerast innan rimeleg tid, sjå § 22 fyrste ledd. Ved manglar gjeld i tillegg ein absolutt to års frist. «Dersom resultatet av tjenesten eller deler av den ved vanlig bruk er ment å vare vesentlig lengre, samt ved arbeid på fast eiendom», er lengstefristen likevel fem år, sjå § 22 andre ledd.

(4) Når det gjeld ei relativ frist for reklamasjon, er departementet samd med Sivillovbokutvalet i at ein slik frist bør gjelde. Departementet har kome til at lengda av denne relative fristen bør uttrykkjast som eit krav om reklamasjon «innan rimeleg tid», og ikkje «utan tarvlaus drying». Dette vil bringe samsvar med både den nye lausøyrekjøpslova og handverkartenestelova. Det vert også vist til høyringsfråsegna frå Forbrukarrådet. I tråd med kva som no er fastsett i den nye lausøyrekjøpslova, ser departementet heller ikkje nokon grunn til å la lova ha ulike relative fristar for ulike typar kjøp, slik det var i den gamle lausøyrekjøpslova. Uttrykket «innan rimeleg tid» forutset ei konkret vurdering av kva som er rimeleg tid, og det er klart dette kan variere alt etter partane sine føresetnader. Ei slik føresegn skulle derfor gi rom for nok fleksibilitet.

Når det gjeld den absolutte reklamasjonsfristen, er departementet samd med fleirtalet i Sivillovbokutvalet i at fristen bør vere fem år som generell frist. Departementet vil her peike på at for fast eigedom sin del vil ofte vesentlege manglar fyrst kome for dagen lenge etter at eigedomen er teken over. Det vil i slike tilfelle kunne framstå som urimeleg om kjøparen ikkje skal kunne gjere misleghaldsrettar gjeldande berre fordi det er gått t d meir enn to år (slik hovudregelen er etter lausøyrekjøpslova) sidan han tok over eigedomen. Rett nok kan dette synest som ein lang frist sett frå seljarens side. Den relative fristen vil likevel føre til at seljaren ofte kan føle seg ganske trygg også før det er gått heile fem år. Men etter fem år bør det av omsyn til seljaren vere mogeleg å verte heilt trygg. Dette bør etter departementets syn også gjelde yrkesseljarar.

Forbrukarrådet peikar i høyringsfråsegna m.a på at den vanlege foreldingsfristen på tre år etter lov 18 mai 1979 nr 18 «om foreldelse av fordinger» § 2 kan vere kort om ein skal ha ein fem års reklamasjonsfrist. Når ein tek omsyn til den tilleggsfristen også kjøparar av fast eigedom kan få etter foreldingslova § 10 dersom kjøparen er ukjend med omstenda som kan gi eit krav mot seljaren, finn departementet ikkje grunn til å gjere framlegg om endring av foreldingsreglane.

Som nemnt har det vore kritiske røyster mot at reklamasjonsfristen etter Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg fyrst skal starte når kjøpåren både har fått skøyte og har teke over bruken. Departementet er samd i at når det gjeld reklamasjon for faktiske manglar, skulle det vere nok for å starte fristen at bruken er teken over. Etter departementets lovutkast (§ 2-4) er det frå dette tidspunktet vågnaden skal gå over frå seljaren til kjøparen, og det er frå då av at kjøparen normalt vil ha høve til å oppdage manglane. Å krevje at kjøparen også har fått skøyte – slik Sivillovbokutvalet legg opp til – vil kunne føre til ein særleg lang reklamasjonsfrist.

Når det gjeld rettsmanglar, gjeld det etter

Side 43

lausøyrekjøpslova § 41 fyrste ledd siste punktum ikkje nokon absolutt reklamasjonsfrist, sjå nærare omtale i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 94. Dette er i samsvar med det som gjaldt etter kjøpslova av 1907. Sivillovbokutvalet drøfta dette spørsmålet nærare i NOU 1979:48 s 53: Der heiter det:

[…] Utvalet har vore noko i tvil om 5 års-fristen høver så godt for vanheimel. Det kan seiast at heimelsmanglar for så vidt står annleis enn forseinking og og fysiske manglar, jf at kjøpslova [1907-lova] i det heile ikkje har nokon regel om reklamasjonsfrist for krav etter § 59. Fleirtalet (Lid, Nygard og Husaas) har likevel kome til at det neppe er turvande å utforme ein særskilt unntaksregel for vanheimel. Det er truleg svært upraktisk at heimelsmanglar ikkje vert oppdaga innan 5 år etter at kjøpåren har fått skøyte. Gjeld det partiell vanheimel, og den konkurrerande rett ikkje er tinglyst, er kjøparen i utgangspunktet verna når han i god tru får tinglyst sitt skøyte, jf tinglysingslova § 21. Dette gjeld likevel normalt ikkje i høve til lovsett panterett, andre lovsette rettar eller ved hevda rettar. Er den konkurrerande retten tinglyst, er det lett for kjøparen å skaffe seg kunnskap om den, og han vil lett få vite om retten før han tinglyser sitt eige skøyte. Det vert då helst i tilfelle der kjøparen ventar i meir enn 5 år med å tinglyse skøytet – og heller ikkje røkjer etter på grunnboksbladet til eigedomen i denne tida – at dei føreslegne reglane kan bli til meins for han. Men i desse tilfella kan det med god grunn seiast at han sjølv er skuld i eit eventuelt rettstap.»

Departementet er samd med fleirtalet i Sivillovbokutvalet i at det ikkje er grunn til å gjere unntak frå den absolutte reklamasjonsfristen for rettsmanglar sitt vedkommande, og det vert derfor ikkje gjort framlegg om noko særskilt unntak for slike.

Utgangspunktet for fem års fristen er etter departementet sitt framlegg – som for faktiske manglar – sett til bruksovertakinga. Rett nok vil det reint faktisk vere slik at ein del rettsmanglar fyrst vil verte oppdaga ved skøytinga/tinglysinga av skøyte. Dette kunne tale for at fristen fyrst vert rekna frå skøytingstidspunktet. Det normale er likevel at det ikkje går lang tid mellom overtaking og skøytinga/tinglysinga. I og med den lange reklamasjonsfristen departementet gjer framlegg om – fem år, skulle det heller ikkje framstå som urimeleg for kjøparen at tidspunktet for bruksovertaking er avgjerande også i høve til rettsmanglar. Vidare er det etter departementet sitt syn lite ønskeleg med ulike fristutgangspunkt for faktiske manglar og rettsmanglar, og ein har derfor vorte ståande ved bruksovertakinga som fristutgangspunkt for alle typar manglar.

Etter departementets sitt framlegg gjeld reklamasjonsfristen (både den relative og den absolutte) og ved forseinking. Om bruken av reklamasjonsfristen på forseinkingstilfella, viser departementet til det som er sagt om dette i særmerknadene til § 4-19.

Departementet gjer framlegg om å følgje lausøyrekjøpslova når det gjeld unntaket frå reklamasjonsreglane dersom seljaren har handla grovt aktlaust m.v, sjå lausøyrekjøpslova § 33. Når det gjeld det spørsmålet som det var usemje om i Sivillovbokutvalet, nemleg om det også i slike høve skulle vere ei plikt til å reklamere, sjå ovanfor, går departementet inn for å løyse det i samsvar med følgjande kommentar frå Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 82 sp 2:

«Den nye formuleringen skulle ellers gjøre det klart at det bare er § … 32 [om reklamasjon] som selgeren ikke kan gjøre gjeldende. Har kjøperen ventet svært lenge med å reklamere, vil han likevel kunne bli avskåret fra å gjøre mangelen gjeldende på grunnlag av alminnelige passivitetsregler eller foreldelsesregler.»

Om kva som nærare ligg i at seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller handla i strid med god tru, sjå merknadene til § 4-19.

4.9 Følgjer av seljarens avtalebrot

4.9.1 Vilkår for heving

(1) § 19 andre og tredje ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg gjeld forseinking og regulerer m.a kjøparen sin rett til å heve dersom seljaren ikkje gir frå seg skøyte eller bruken av eigedomen i rett tid. Kjøparen kan seie seg løyst frå avtala dersom forseinkinga vert langvarig, eller seljaren visste eller burde visst at det var av særleg vekt for kjøparen å få skøyte eller bruken av eigedomen til fastsett tid. Dette skal etter framlegget gjelde tilsvarande ved forseinking med omsyn til andre skyldnader seljaren har etter avtale.

I NOU 1979:48 s 45 uttaler Sivillovbokutvalet at det i § 19 ikkje er meint å liggje noko anna enn at forseinkinga må vere vesentleg, altså det vanlege vilkåret for heving som og er kjent frå lausøyrekjøp og kontraktsretten elles. Men i tillegg seier utvalet i særmerknadene på s 45 at det også bør vere eit negativt vilkår for heving, nemleg at seljaren ikkje hadde grunn til å rekne med at forseinkinga var uvesentleg for kjøparen. Dette er nærare grunngitt med at «heving ved kjøp og sal av fast eigedom kan vere ein så vidt hardhendt mishaldsreaksjon at den ikkje eingong ved vesentleg forseinking bør kunne brukast med mindre også seljaren visste eller burde ha tenkt seg at mishaldet hans kunne gje grunnlag for eit slikt krav».

Når det gjeld faktiske manglar, gjer Sivillovbokutvalet framlegg om føresegner om

Side 44

heving som er formulert noko annleis enn dei tilsvarande føresegnene i den gamle lausøyrekjøpslova. Føresegnene er tekne inn i § 20 andre ledd i utvalet sitt lovframlegg:

«Er eigedomen mykje ringare enn den skal vere, kan kjøparen seie seg løyst frå avtala. Har seljaren fare med svik eller bore seg særleg klanderverdig åt, kan kjøparen seie seg løyst så framt eigedomen ikkje er i den stand den skal.»

I NOU 1979:48 s 46 kommenterer utvalet dette nærare:

«Heve kjøpet vil kjøparen som regel berre kunne gjere når eigedomen er «mykje ringare enn den skal vere». Dette svarar til det allmenne vilkåret for heving – «vesentleg mishald» – som gjeld elles i avtaleretten, jf t d kjøpslova § 42. Unntak frå dette gjeld i tilfelle der seljaren anten har fare med svik eller på annan måte bore seg særleg klanderverdig at. Har han det, har utvalet meint at kjøparen bør kunne heve såframt eigedomen ikkje er i den stand den skal – det krevst mao ikkje at mangelen er vesentleg. Etter kjøpslova § 42 gjeld same regelen i tilfelle då seljaren har «handlet svigaktig». I uttrykket «særleg klanderverdig» ligg noko langt meir enn at seljaren må kunne lastast for mangelen. Det må vere ei subjektivt sterkt klanderverdig framferd frå seljaren si side. Regelen vil kunne brukast i tilfelle då seljaren har unnlate å gjere kjøparen merksam på ein mangel som han måtte forstå hadde avgjerande vekt for kjøparen, men der det ikkje kan førast prov for at dei subjektive vilkåra for svik ligg føre. Også grov aktløyse må etter tilhøva kunne reknast som «særleg klanderverdig» framferd.»

I Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg §§ 23 og 24 finst det føresegner om verknadane av total og delvis rettsmangel («vanheimel»). Føresegnene inneber mellom anna at kjøparen alltid kan heve når det ligg føre total rettsmangel, medan retten til å heve ved delvis rettsmangel som hovudregel er den same som ved faktiske manglar. Dette er nærare omtalt i NOU 1979:48 s 32 og s 48.

Sivillovbokutvalet har og gjort framlegg om særskilt regulering av verknadane av at det kviler offentlegrettslege rådvaldsband på eigedomen. Etter § 26 andre ledd i utvalet sitt lovframlegg skal kjøparen kunne seie seg løyst frå avtala dersom slike rådvaldsband gjer eigedomen ubrukande til det påtenkte føremålet. Føresetnaden er at kjøparen var i god tru og at seljaren måtte vite at bruk av eigedomen til det påtenkte føremålet hadde avgjerande vekt for kjøparen.

Utvalet har elles i § 37 i lovframlegget ei særføresegn for byte av eigedomar. Kvar av partane skal i desse høva kunne seie seg løyst frå avtala dersom parten ikkje får den eigedomen som parten skulle hatt i byte. Det gjeld sjølv om årsaka ikkje er misleghald frå motparten si side. Regelen er nærare grunngitt i NOU 1979:48 s 62-63.

(2) Norges Industriforbund uttaler generelt følgjande til §§ 19 og 20 i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg:

«Ellers er både § 19 og § 20 ifølge utredningen i overensstemmelse med gjeldende rett. Misligholdet må f.eks. være vesentlig for at kjøperen skal kunne heve. Utvalget benytter imidlertid her andre formuleringer enn kjøpslovens: «vert forseinkinga langvarig» og «er eigedomen mykje ringare enn den skal vere». Vi mener det er uheldig å innføre en annen formulering av vesentlighetskravet enn det som finnes i kjøpsloven. Når det gjelder så beslektede lover, bør man etterstrebe en konsekvent sprogbruk. Dernest representerer Vesentlighetskravet en rettslig standard, noe som gjør at innholdet av uttrykket kan formes i takt med utviklingen. Denne mulighet er delvis avskåret ved utvalgets forslag.»

Forbrukarrådet uttaler med tilslutnad frå Forbrukar- og administrasjonsdepartementet at utvalet sitt framlegg om m.a heving ved forseinking synest å vere rimeleg der det er privat seljar og kjøpår. Den norske Dommerforening finn når det gjeld forseinking, at «alt i alt er det tenlege reglar utvalet her har gjort framlegg om». Norges Eiendomsmeglerforbund rår derimot til at det alternative vilkåret «eller seljaren visste eller burde visst at det var av særleg vekt for kjøparen å få skøyte eller bruken av eigedomen til fastsett tid», vert sløyfa som vilkår for heving ved forseinking.

Ingen av høyringsinstansane har gått imot framlegget til vilkår for heving ved faktiske manglar. Den norske Dommerforening uttaler:

«Føresegna i andre stykket om at kjøparen kan seie seg løyst frå avtalen når eigedomen er «mykje ringare enn den skal vere» svarar vel heilt ut til regelen i dag om hevningsrett når mishaldet er vesentleg. Regelen har dei beste grunnar for seg. Det same gjeld føresegna om at kjøparen alltid skal ha rett til å seie [seg] laus frå avtalen når eigedomen ikkje er som den skal og seljaren har fare med svik. Mellom anna av provsgrunnar synest det også å vere ei rimeleg løysing at kjøparen skal kunne heve jamvel om det ikkje kan godtgjerast at det ligg føre svik men likevel er klart at seljaren «har bore seg særleg klanderverdig åt.» Regelen er ikkje meint å skulle gi hevningsrett så snart seljaren kan lastast for mangelen. Det må etter motiva liggje føre ei «subjektivt sterkt klanderverdig framferda frå seljaren si side.» Etter omstenda vil også grov aktløyse falle inn under regelen. Med den avgrensing regelen såleis er meint å skulle ha synest den velgrunna.»

Når det gjeld heving ved rettsmanglar, har det ikke kome kommentarar til sjølve vilkåra for dette. Det einaste er at Den norske Dommerforening har teke opp spørsmålet om i

Side 45

kva grad føresegnene bør vere ufråvikelege, og Den Norske Advokatforening har teke opp spørsmålet om innhaldet i det varselet som § 24 andre ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg føreset. Departementet viser her til særmerknadene til departementets lovutkast § 1-2 (høvet til å fravike lova) og § 4-17 (rettsmangel).

I samband med utvalet sitt framlegg til ei føresegn om følgjen av offentlegrettslege rådvaldsband, § 26 i utvalet sitt lovframlegg, seier Den norske Dommerforening at « [r]egelen gir rimelege løysingar for desse tilfella». Spørsmål om følgjene av offentlegrettslege rådvaldsband er drøfta nærare av departementet i avsnitt 4.11 nedanfor.

Den norske Dommerforening er elles samd i at det bør vere ei føresegn som i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 37 om rett til å seie seg fri frå avtala ved byte av eigedomar.

Ut over dette har det ikkje under høyringa vore merknader til Sivillovbokutvalet sine framlegg til vilkår for heving frå kjøpares side.

(3) I den nye lausøyrekjøpslova er det generelle vilkåret for kjøparens rett til å heve kjøpet ved misleghald frå seljaren at det ligg føre eit «vesentlig kontraktsbrudd». Dette følgjer ved forseinking av den nye lausøyrekjøpslova § 25 fyrste ledd, ved faktisk mangel av § 39 fyrste ledd, og ved rettsmangel av § 41 fyrste ledd som lar § 39 fyrste ledd om faktiske manglar også gjelde i slike høve. Ved forseinking kan kjøpet dessutan hevast om seljaren ikkje leverer innan ein rimeleg tilleggsfrist som kjøparen har fastsett, sjå lausøyrekjøpslova § 25 andre ledd.

Uttrykket «vesentlig kontraktsbrudd» vart valt for å få til ei forenkling av reglane om heving samanlikna med reglane i den gamle lausøyrekjøpslova.

I motiva til den nye lausøyrekjøpslova er spørsmålet om ei presisering i lova av «vesentlig kontraktsbrudd» nærare drøfta. I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 69-70 heiter det:

«Under de nordiske departementsdrøftingene kom man fram til at det burde presiseres at kontraktsbruddet måtte være av vesentlig betydning for kjøperen og at selgeren innså eller burde innse dette. Dette tilsvarer langt Då veg formuleringen i FN-konvensjonen art 25, jf også gjeldende lov § 21. Departementet anser de momentene som her er nevnt som viktige i vesentlighetsvurderingen. Det må likevel som utgangspunkt skje en helhetlig vurdering der også andre forhold kan komme i betraktning. Det virker da uheldig å fokusere ensidig på to momenter i denne vurderingen. Departementet har derfor kommet til at man vil følge arbeidsgruppens forslag [uten presisering], selv om dette innebærer at vilkårene blir formulert forskjellig i de ulike nordiske land. Innholdsmessig er det i alle tilfelle ikke tilsiktet noen forskjell fra de øvrige lands forslag.»

(4) Departementet meiner at Sivillovbokutvalet sitt framlegg i hovudsak gir rimelege løysingar. Departementet gjer likevel framlegg om reglar som i utforming og i nokon grad i innhald skil seg frå utvalsframlegget. Dette er særleg for å sameine reglane i avhendingslova med dei tilsvarande reglane i lausøyrekjøpslova. I all hovudsak sluttar departementet seg til det Norges Industriforbund har meint om sameiningsspørsmålet, sjå ovanfor. Når ein i samband med den nye lausøyrekjøpslova ikkje fann å ville presisere nærare kva som ligg i «vesentlig kontraktsbrudd», finn departementet at dette heller ikkje bør gjerast i lova om avhending av fast eigedom. Departementet vel derfor å bruke nemninga «vesentleg avtalebrot» om kva som generelt skal til for å kunne heve ei avtale om avhending av fast eigedom. Men dette vil ikkje seie at dei omstenda som Sivillovbokutvalet gjorde framlegg om å nemne i sjølve lova, ikkje skal tilleggjast vekt. Ofte vil det vere nettopp slike omstende som avgjer om avtalebrotet var vesentleg, men det kan også tenkjast andre omstende. Meir om kva som har vekt, er sagt i departementet sine særmerknader til § 4-3 og § 4-13. Her kan det likevel nemnast at departement ikkje utan vidare er samd med utvalet dersom det er så at det har meint at heving vil vere utelukka om seljaren har hatt grunn til å tru at ei forsinking var uvesentleg for kjøparen, sjå det som er attgitt ovanfor frå NOU 1979:48 s 45. Også dette bør etter departementet sitt syn berre vere eitt (rett nok viktig) moment blant fleire moment som det må leggjast vekt på. Det kan derfor også nemnast at departementet er usamd med Norges Eiendomsmeglerforbund dersom det i deira høyringsfråsegn er meint at det aleine er lengda av ei forseinking det bør leggjast vekt på. Dei føresegnene departementet gjer framlegg om som dei generelle vilkåra for heving, svarer for øvrig slik departementet ser det i det alt vesentlege til det som alt må reknast som gjeldande rett ved avhending av fast eigedom.

Når det elles gjeld likskap og ulikskap mellom kjøp og sal av lausøyre og avhending av fast eigedom, er det det å seie at ein ved avhending av fast eigedom ikkje har eit like klårt tidspunkt alltid å rekne forseinkinga ut i frå (leveringstidspunkt). Sivillovbokutvalet sitt framlegg går som sagt ut på at det ligg føre forseinking som kan gi rett til å heve avtala, om ikkje både skøyte og bruken av eigedomen er gitt over i tide. Mot dette kan det innvendast at det ikkje alltid vil vere så viktig for

Side 46

ein kjøpar å kunne heve dersom det berre er skøytninga som står att. I slike høve kan det vere mogeleg å få hjelp av namsapparatet til å tvinge seljaren til å gi skøyte, eller truleg mest praktisk, kjøparen kan få dom på at det er han eller ho som skal ha heimelen til eigedomen sjølv om det ikkje er gitt skøyte. Departementet er likevel samd med Sivillovbokutvalet i at også forseinking med skøytet prinsipielt bør kunne gi grunnlag for å heve avtala. Men dersom bruken alt er teken over av kjøparen, vil misleghaldet (avtalebrotet) ikkje så fort vere vesentleg.

Det kan også nemnast at § 19 tredje ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg etter departementets syn går noko langt i å gi kjøparen rett til å heve ved forseinking av andre skyldnader enn å gi frå seg skøyte og bruken. Slik § 19 i utvalsframlegget er forma, ville kjøparen i prinsippet kunne heve ved langvarig forseinking med mindre tilleggsytingar. Etter departementets syn er det lite rimeleg at kjøparen skal kunne heve om det oppstår ei slik forseinking når skøyting og overlevering av eigedomen alt har skjedd til rett tid. Heving er ein så sterk misleghaldsreaksjon at han som hovudregel berre bør kunne nyttast når det gjeld forseinking med å gi over skøyte eller bruken av eigedomen. Men på den andre sida så kan også andre plikter seljaren måtte ha, vere svært viktige for kjøparen. Ei plikt for seljaren til å gi vegrett over ein tilstøytande eigedom som seljaren framleis eig, kan t d vere avgjerande for kjøparen sitt høve til å bruke den kjøpte eigedomen i samsvar med føremålet. Departementet har derfor funne at avhendingslova bør ha ei føresegn om at også misleghald når det gjeld tilleggsplikter kan føre til at heile avtala kan hevast. Dette må likevel berre gjelde der misleghaldet er vesentleg i høve til heile avtala sett under eitt. Departementet viser m.a til lovutkastet § 4-1 andre ledd og 4-8 andre ledd med særmerknader.

I samsvar med det som no er fastsett i den nye lausøyrekjøpslova, har departementet dessutan funne grunn til å gjere framlegg om at det også i avhendingslova skal vere ei føresegn om at kjøparen kan fastsetje ein rimeleg tilleggsfrist for å oppfylle avtala. I Ot.prp.nr.80 (1986-1987) avsnitt 3.7.2, s 30-31, er det gjort greie for bakgrunnen for denne føresegna i lausøyrekjøpslova. Regelen inneber at inntil tilleggsfristen er ute kan kjøparen ikkje heve kjøpet, men dersom fristen fyrst er ute, kan kjøpåren heve avtala utan omsyn til om forseinkinga då ville vore vesentleg eller ikkje. Dette gir kjøparen høve til å skjere gjennom den uvissa som oppstår når ytingane frå seljaren uteblir. Men ein føresetnad er sjølvsagt at tilleggsfristen er «rimeleg». Dette må vurderast svært konkret. Mellom anna vil det her kome inn om det berre er skøytet eller om det også er bruksoverføringa som er forseinka, sjå drøftinga av dette like ovanfor. Når det elles gjeld nærare detaljer her, viser departementet til § 4-3 andre ledd med særmerknader.

Departementet har ikkje følgt opp Sivillovbokutvalet sitt framlegg om å ha ein eigen paragraf som tek for seg total rettsmangel (vanheimel). Ein eigen paragraf for dette er det heller ikkje i den nye lausøyrekjøpslova. Ved at ein også i avhendingslova lar reglane for faktiske manglar gjelde tilsvarande for rettsmanglar, skulle det likevel vere klårt at total rettsmangel er eit vesentleg avtalebrot som vil gi rett til å heve avtala.

Når det gjeld spørsmålet om å ha ei særføresegn om heving ved byte, viser departementet til nærare omtale i særmerknadene til § 1-2 tredje ledd.

4.9.2 Vilkår for skadebot

(1) Etter gjeldande rett vert seljaren ansvarleg for tap som har si årsak i forseinking dersom seljaren ikkje kan vise at han eller ho er utan skyld, og ved manglar dersom det er utvist skyld eller eigedomen manglar tilsikra eigenskapar. Ved rettsmanglar er det i større grad eit objektivt ansvar.

(2) § 19 fyrste ledd i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg gjeld skadebot ved forseinking. Utgangspunktet er at kjøparen har krav på skadebot for tap som forseinkinga fører med seg. Men seljaren svarer ikkje for tapet dersom han har vorte hindra av omstende som han ikkje kunne ventast å ha rekna med på avtaletida. Det same gjeld dersom forseinkinga kjem av omstende som kjøparen har vågnaden for. Eit tilleggsvilkår er i alle høve at seljaren har gjort det han rimelegvis kunne for å hindre at kjøparen lei tap.

I NOU 1979:48 s 45 sp 1 seier utvalet m.a dette onn framlegget sitt:

«Ansvarsregelen i fyrste stykket vert etter dette ein mellomting mellom objektivt ansvar og vanleg skuldansvar. Utganspunktet er at seljaren er ansvarleg, og det er han sjølv som må godtgjere at fritaksgrunnane i andre punktum ligg føre, om han skal bli fri ansvaret. Ei hindring som skal føre til ansvarsfritak, må vere av bortimot same slag og tyngde som etter kjøpslova § 24, jfr utkastet til ny kjøpslov § 24 [i NOU 1976:34]. Det er altså ikkje nok at rettidig oppfylling har vorte noko vanskelegare for seljaren enn han på avtaletida hadde grunn til å rekne med.»

Det går vidare fram at skadebotansvaret er meint å omfatte det ein til vanleg reknar som oppfyllingsinteressa, sjå NOU 1979:48 s 45.

Når det gjeld skadebotansvar for faktiske manglar, har § 20 fyrste ledd i

Side 47

Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg reglar om dette. Framlegget, som er nærare omtalt i NOU 1979:48 s 46, svarer ikkje heilt til det vanlege synet på kva som er gjeldande rett. Utvalet har gjort framlegg om eit «kombinert skadebotansvar»: Seljaren får for det fyrste objektivt ansvar for eit «normaltap» som er verdireduksjonen pga mangelen ved ei samanlikning med ein tenkt normalverdi for eigedomar av det aktuelle slag, dvs skilnaden mellom vanleg salsverdi for eigedomen utan mangel og med mangel. Med eit slikt objektivt ansvar for «normaltapet» finn utvalet ikkje grunn til også å ha ei føresegn om prisavslag. For ansvar for tap som går ut over «normaltapet», dvs for konsekvenstap o l, er det eit vilkår at seljaren er noko å leggje til last, eller at det gjeld eigenskaper ved eigedomen som seljaren måtte vite var av særleg vekt for kjøparen.

Ved rettsmanglar (vanheimel) gjer Sivillovbokutvalet framlegg om ein objektiv regel om ansvar dersom rettsmangelen er total, sjå utvalet sitt lovframlegg § 23 andre ledd. Ved delvis rettsmangel seier framlegget at dei same reglane som for faktiske manglar skal gjelde tilsvarande, sjå utvalet sitt framlegg § 24, jf § 20.

(3) Forbrukarrådet med tilslutnad frå Forbrukar- og administrasjonsdepartementet finn i utgangspunktet at dei tilrådde reglane om skadebot ved forseinking er rimelege, men uttaler i tillegg m a:

«… I og med at det ikke er foretatt noen slik eksemplifisering som det er gjort i kjøpsloven [den gamle lausøyrekjøpslova] § 24, kan det være fare for at selger påberoper seg unntak fra skadeserstatningskrav også i andre tilfeller under henvisning til at han ikke kunne ventes å ha regnet med hindringen. Vi viser også til de romslige regler selger kan påberope seg om overtakingstid i § 14 [i Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg]. For boligbygg som omsettes under oppføring sammen med tomt, synes det rimelig å anvende de samme regler [som i] NS-3402, pkt. 9.2 d, hvor det heter at leverandøren har krav på fristforlengelse ved vesentlige hindringer i fremdriften som oppstår uten leverandørens skyld og som følge av forhold som han ikke er herre over, f. eks: Streik, lock-out og annen force majeure. Kulde, nedbør og lignende som selgeren måtte ta i betraktning ved opprettelsen av kontrakten berettiger ikke til fristforlengelse. – En tilsvarende eksemplifisering vil også gi en god veiledning for hva slags forhold selgeren kan påberope seg for fristforlengelse. …»

I tilknytning til Sivillovbokutvalet sitt framlegg om skadebotansvar for faktiske manglar, seier Forbrukarrådet med tilslutnad frå Forbrukar- og administrasjonsdepartementet følgjande:

«Videre bør det vurderes nærmere om det i alle situasjoner er rimelig at selgeren bare har vanlig skyldansvar for konsekvenstap. Vi mener det her bør tas hensyn til hvem som er kjøperens kontraktsmotpart Profesjonelle husleverandører bør stå i en annen stilling enn den som selger sin tidligere bolig eller lignende.»

Den norske Dommerforening karakteriserer Sivillovbokutvalet sitt framlegg om rett til skadebot ved forseinking som tenleg. Når det gjeld framlegget om ansvar for faktiske manglar, finn foreininga at det ikkje er noko å innvende mot Sivillovbokutvalet sitt framlegg verken sett frå kjøpår- eller seljarsida.

Norges Eiendomsmeglerforbund gjer framlegg om at reservasjonen i regelen om ansvar ved forseinking for omstende seljaren ikkje kunne ventast å ha rekna med skal gå ut, slik at seljaren sitt objektive ansvar vert meir absolutt.

Det har ikkje kome høyringsfråsegner som tek opp dei prisipielle sidene av skadebotansvar for rettsmanglar.

(4) I den nye lausøyrekjøpslova er det innførd ei nyskaping i norsk rett, nemleg eit såkalla «kontrollansvar». Bakgrunnen for dette går fram i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) avsnitt 3.8 og 3.9, s 33-40.

Den nye lausøyrekjøpslova § 27 har reglar om ansvaret ved forseinking. Utgangspunktet er at kjøparen kan krevje skadebot for det tap han lid som følgje av forseinking. Dette gjeld likevel ikke så langt seljaren godtgjer at forseinkinga skuldast «hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å unngå eller overvinne følgene av», jf § 27 første ledd. Seljaren blir også ansvarleg om forseinkinga skriv seg frå nokon seljaren har gitt i oppdrag heilt eller delvis å oppfylle kjøpet, med mindre også desse er hindra slik som det er gjort greie for ovanfor. Ei viktig avgrensing av kontrollansvaret er at det ikkje gjeld indirekte tap som f.eks tap pga driftsavbrot, avsaknstap, visse typar tapt forteneste og tap som følgje av skade på andre gjenstandar enn salstingen, sjå lausøyrekjøpslova § 27 fjerde ledd jf § 67 andre ledd. For å få dekt slike tapspostar må det liggje føre eit skyldansvar, sjå lausøyrekjøpslova § 27 femte ledd. Regelen om kontrollansvar gjer at ein ikkje lenger skil prinsipielt mellom individuelt og artsbestemt kjøp. Men ei hindring vil mykje snarare bli sett som innanfor seljaren sin kontroll – og dermed ikkje ansvarsfriande – om det er snakk om eit artsbestemt kjøp og ikkje eit individuelt bestemt.

Den nye lausøyrekjøpslova § 40 gjer § 27 om skadebot ved forseinking tilsvarande gjeldande for skadebotansvar ved faktiske manglar. Men i tillegg til kontrollansvar for «direkte»

Side 48

tap og generelt skyldansvar for anna tap etter § 27, slår § 40 fast at seljaren også skal ha eit objektivt ansvar for tilsikra eigenskapar. § 38 gir dessutan kjøparen ein rett til å krevje prisavslag i alle tilfelle kor det ligg føre ein mangel, utan ytterlegare vilkår.

Ved rettsmanglar er det etter lausøyrekjøpslova eit objektivt ansvar for seljaren for «tap som følge av rettsmangel som forelå ved kjøpet og som han verken kjente eller burde ha kjent til», jf lausøyrekjøpslova § 41 andre ledd. Praktisk viktig er også § 41 tredje ledd om at dersom tredjemann gjer «krav på å ha rett i tingen og dette bestrides», gjeld m.a retten til skadebot tilsvarande når kravet ikkje er klårt ugrunna.

Handverkartenestelova innfører på tilsvarande vis eit kontrollansvar for forseinking og manglar, sjå handverkartenestelova § 28.

(5) Departementet finn som utgangspunkt at Sivillovbokutvalet sine framlegg når det gjeld skadebotansvar, har gode grunnar for seg. Som vist har det heller ikkje kome alvorlege innvendingar mot framlegga under høyringa. Rett nok kan det hevdast at ordninga med objektivt ansvar for skilnaden i verdien med og utan mangel («normaltapet»), ikkje høver godt når kjøparen hevar kjøpet. Når departementet likevel gjer framlegg om reglar som er noko annleis enn det Sivillovbokutvalet går inn for, er dette også på dette punktet mykje for å få større samsvar med den nye lausøyrekjøpslova, og i nokon grad med handverkartenestelova. I tillegg kjem at løysingane departementet gjer framlegg om likevel ikkje skulle bli så svært ulike dei Sivillovbokutvalet går inn for, i alle fall ikkje på ein uheldig måte. Dette er nærare omtalt i det følgjande:

Både etter Sivillovbokutvalet sitt framlegg om ansvar for forseinking og etter § 27 i lausøyrekjøpslova, er det seljaren som må godtgjere at han eller ho har vorte hindra. Felles er og at seljaren ikkje må kunne ventast å ha rekna med hindringa på avtaletida, (rett nok slik at dette i lausøyrekjøpslova berre gjeld hindring som «med rimelighet» kunne ventast). Lausøyrekjøpslova sitt krav om at seljaren må ha gjort det som «med rimelighet» kunne ventast for å unngå eller overvinne følgjene av hindringa, må også i hovudsak bli å forstå som likt med Sivillovbokutvalet sitt framlegg om at seljaren må ha gjort kva han kunne for å hindre at kjøparen lei tap. Det som etter dette står att å samanlikne, er kva for hindringar som skal kunne frita seljaren for ansvar. Sivillovbokutvalet viser som nemnt ovanfor i sine merknader til at det her er tenkt på «force majeure» situasjoner, m.a er det vist til den gamle lausøyrekjøpslova § 24 som nemner krig og innførsleforbod. Det er på det reine at og andre hindringar enn dette kan frita seljaren for eit kontrollansvar etter den nye lausøyrekjøpslova – det er ikke same kravet om at det skal vere ei objektiv hindring som etter den gamle lova, sjå m.a Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 37. Men her bør ein også ta med at eit kontrollansvar ved forseinking truleg vil vere eit strengare ansvar for seljaren enn etter gjeldande rett ved individuelt bestemte kjøp, sjå m.a Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 38. Ei avgrensing av kontrollansvaret til berre å gjelde direkte tap, mens ansvar for indirekte tap må byggjast på skyld, er truleg heller ikkje noko eigentleg lette i det ansvar seljarar av fast eigedom har i dag. Departementet finn derfor at eit kontrollansvar som i lausøyrekjøpslova vil innebere ei rimeleg avveiing av omsyna til seljaren og kjøpåren også når det gjeld ansvar for forseinking ved avhending av fast eigedom.

Trass i for ønsket i Forbrukarrådet si høyringsfråsegn, har departementet ikkje funne å burde ta inn i avhendingslova ei nærare konkretisering av kva for hindringar som skal kunne frita seljaren for ansvar ved forseinking. I tillegg til at dette ville bryte parallellen til lausøyrekjøpslova, er dette m.a fordi kontrollansvarsregelen gir rom for meir nyanserte løysingar enn det som følgjer av det tradisjonelle «force majeure» unntaket. Ei opplisting i avhendingslova vil kunne tilsløre dette. Når det spesielt gjeld dei døma Forbrukarrådet nemner, og som er tekne frå standardkontrakten NS-3402 «Alminnelige kontraktsbestemmelser om oppførelse av typehus», er det og å seie at desse ikkje ville høve godt så lenge avhendigslova etter departementet sitt framlegg ikkje skal gjelde oppføring av bygning o l, sjå departementets lovutkast § 1-1 og generelt framme i avsnitt 4.3.8. Når det elles gjeld skadebot ved forseinking, kan det visast til § 4-5 i departementets lovutkast med særmerknader.

Heller ikkje når det gjeld ansvar for faktiske manglar, vil eit kontrollansvar – slik departementet ser det – i praksis føre til så svært store avvik frå det Sivillovbokutvalet går inn for, i alle fall så lenge kjøpet vert heva. I den grad det likevel er skilnad, vil dette vere i favør av kjøparen: Som nemnt vil kontrollansvaret i utgangspunktet vere objektivt, slik også ansvaret for «normaltapet» vil vere det etter Sivillovbokutvalet sitt framlegg, sjå ovanfor. Rett nok vil kontrollansvaret gi større rom for seljaren til å sleppe fri frå ansvar enn det som ville vore tilfelle ved eit tradisjonelt objektivt ansvar, spesielt ved individuelt bestemte kjøp som ved kjøp av fast eigedom. Her vil departementet likevel minne om at Sivillovbokutvalet berre gjer framlegg om eit objektivt ansvar for «den verdmink mangelen etter vanleg

Side 49

vurdering fører med seg», sjå utvalet sitt lovframlegg § 20 fyrste ledd. Dette vil vere eit tap som etter gjeldande rett ofte kan bli dekt inn av eit prisavslag. I motsetnad til Sivillovbokutvalet går departementet inn for å oppretthalde ordninga med prisavslag, sjå nærare i neste avsnitt, avsnitt 4.9.3. Kjøparen skulle derfor kome minst like godt ut av det etter departementet sitt framlegg som etter Sivillovbokutvalet sitt så langt det gjeld «normaltapet», dvs tap pga verdmink. Når det gjeld tap ut over «normaltapet», vil seljaren som nemnt etter Sivillovbokutvalet sitt framlegg berre svare for dette om seljaren «er noko å leggja til last», eller «eigedomen vantar eigenskapar som seljaren måtte vita var av særleg vekt for kjøparen», jf Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg § 20 fyrste ledd i f. Skilnaden frå ansvaret etter lausøyrekjøpslova for «indirekte tap», som berre vil liggje føre ved skyld eller tilsikring frå seljaren, synest ikkje stor her. Ein skilnad i favør av kjøparen vert det likevel fordi visse tapstypar som fell utanfor Sivillovbokutvalet sitt «normaltap» vil vere «direkte tap» som det strengare kontrollansvaret vil gjelde for. Sjå lausøyrekjøpslova § 67 andre ledd som reknar opp dei indirekte tapspostane. Vanlege tapspostar som ikkje fell inn under opprekninga vil vere underlagt kontrollansvaret.

Når det gjeld Forbrukarrådet, som i si høyringsfråsegn stiller spørsmål ved om det alltid vil vere rimeleg at det berre skal gjelde skyldansvar for konsekvenstap, vil departementet vise til det som sagt ovanfor om at eit kontrollansvar vil dekkje nokre fleire tapstypar enn det Sivillovbokutvalet sitt objektive ansvar for «normaltap» vil. Ved spørsmålet om vilkåra for kontrollansvar er innfridde, vil det dessutan truleg ha ein viss vekt kva for posisjon seljaren var i, t d om dette er ein entreprenørseljar eller ein vanleg privatperson. Kontrollansvaret vil dermed bli strengare ved sal frå «profesjonelle». Departementet har derfor ikkje funne grunn til å gå inn for ei ytterlegare skjerping av seljaren sitt ansvar her. Departementet viser elles til departementets lovutkast § 4-14 med særmerknader.

Når det til slutt gjeld ansvar for rettsmanglar, er det ikkje skilnad på Sivillovbokutvalet sitt framlegg og løysinga etter den nye lausøyrekjøpslova så langt gjeld total rettsmangel. Ved delvis (partiell) rettsmangel er det derimot den skilnaden at lausøyrekjøpslova har eit reint objektivt ansvar også for desse tilfella, medan det i Sivillovbokutvalet sitt lovframelegg er vist til reglane for faktiske manglar. Så langt tapet pga ein delvis rettsmangel ligg innanfor «normaltapet», vil resultatet etter Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg likevel bli eit objektivt ansvar, sjå det som er sagt ovanfor. Delvise rettsmanglar er langt meir praktisk ved avhending av fast eigedom enn ved lausøyrekjøp, og ofte vil seljaren ikkje vere særleg mykje nærare enn kjøparen til å vite om mangelen. Det kan derfor synest noko strengt med eit reint objektivt ansvar her, og departementet gjer framlegg om at slike manglar istaden skal vurderast på same vis som faktiske manglar. Når det gjeld andre spørsmål i samband med føresegnene om seljares skadebotansvar ved rettsmanglar, viser departementet til sitt lovutkast § 4-17 med særmerknader.

4.9.3 «Skadebot» eller «prisavslag»?

(1) I NOU 1979:48 s 14 har Sivillovbokutvalet gjort greie for gjeldande rett når det gjeld prisavslag og skadebot. Utvalet viser til at kjøparen etter rettspraksis kan krevje prisavslag når det er på det reine at eigedomen er mangelfull. Det gjeld utan omsyn til om seljaren kan leggjast noko til last og truleg utan at mangelen er vesentleg. Utvalet held likevel fram at partane sine føresetnader ofte kan stå i vegen for prisavslagskravet. Når det gjeld fastsetjinga, har domstolane i fleire høve rekna prisavslaget ut etter kostnadene med å reparere manglane.

(2) I forrige avsnitt, avsnitt 4.9.2, vart det gjort greie for Sivillovbokutvalet sitt framlegg til reglar om skadebot. Utvalet gjer framlegg om eit objektivt ansvar for «normaltapet» ved manglar. Dette «normaltapet» er skilnaden mellom vanleg salsverdi for eigedomen med mangelen og utan mangelen, sjå nærarer i NOU 1979:48 s 46, særmerknadene til § 20 i utvalet sitt lovframlegg. For tap ut over dette skal det gjelde eit skyldansvar. Når det gjeld prisavslag, viser utvalet til at det frå ymse hald har vore reist tvil om ordninga med prisavslag er brukande ved kjøp og sal av fast eigedom. Men med den regelen for skadebot som utvalet gjer framlegg om, finn ikkje utvalet at det i tillegg er trong for ein rett til prisavslag. Utvalet gjer derfor ikkje framlegg om ei føresegn om prisavslag.

(3) Norges Industriforbund seier seg samd i at eit kombinert skadebotansvar er meir føremålstenleg enn rett til prisavslag ved sal av fast eigedom. Luftfartsverket seier at det ikkje har merknader til at det ikkje lenger skal kunne krevjast prisavslag. Forbrukarrådet med tilslutnad frå Forbrukar- og administrasjonsdepartementet uttaler:

«… At kjøper ikke kan kreve prisavslag, men at han ved mangler må kreve skadeserstatning etter den kombinerte bestemmelse som utvalget legger opp mellom objektivt ansvar og skyldansvar for selger, synes ikke å ha

Side 50

 

vesentlig betydning. Det skal likevel nevnes at det ved større skadebøter vil bli stående en for høy overdragelsessum i forhold til hva kjøper egentlig har gitt for eindommen når skadeboten er trukket fra. Praktisk betydning får dette så vidt vi kan se kun når kjøpsavtalen er inngått, men kjøpesummen ikke er innbetalt og skjøtet ikke tinglyst. Vi antar da at et prisavslag ville medføre en nedsettelse av kjøpesummen som igjen vil ha betydning for utregning av megler-honorar og i et hvert fall dokumentavgift ved tinglysing. Kjøpesummens størrelse vil også kunne ha en viss betydning for fastsettelse av prisen ved videresalg. Kjøpesummen etter et prisavslag gir da et riktigere bilde enn om kjøpesummen ved det første salget beholdes uendret og kjøperen her innrømmes skadebot. Avgjørende betydning synes dette likevel ikke aha.»

(4) Departementet har kome til at avhendingslova bør ha ei føresegn om rett til prisavslag. Slik er det i den nye lausøyrekjøpslova § 38. Det einaste vilkåret er at det ligg føre ein mangel, (og sjølvsagt at denne utgjer eit verdiminus – og at det ikkje er for seint å gjere mangelen gjeldande).

Framanfor i avsnitt 4.9.2 er vilkåra for seljaren sitt skadebotansvar drøfta. Departementet går inn for eit «kontrollansvar» i avhendingslova, på same måten som i den nye lausøyrekjøpslova. Eit kontrollansvar er avhengig av andre og strengare vilkår enn eit prisavslag, sjå i avsnitt 4.9.2 framanfor og § 4-14, jf § 4-5 i departementet sitt lovutkast med særmerknader. Desse vilkåra er etter departementet sitt syn for strenge når det direkte gjeld dei gjensidige ytingane etter avtala. Dersom kjøparen ikkje får det kjøparen etter avtala skal ha, bør heller ikkje kjøparen ha plikt til å betale det han eller ho etter avtala skulle, og det enda om det kan vere aldri så unnskyldeleg at seljaren ikkje kunne oppfylle avtalemessig. Det bør derfor gjelde ein absolutt rett for kjøparen til å avkorte eller få att ein del av kjøpesummen dersom det er manglar ved eigedomen. Om dette skal kallast «prisavslag» eller skadebot på fullt ut objektivt grunnlag, blir etter dette mest spørsmål om navn. Rett nok kan sondringa, i alle fall indirekte, også ha noko å seie i andre samanhengar, sjå t d høyringsfråsegna frå Forbrukarrådet som er attgitt ovanfor. Når departemenet vel å gå inn for ei ordning med «prisavslag», er dette både fordi det er slik i den nye lausøyrekjøpslova, og fordi det tradisjonelt har vore slik. Departementet ser det som viktig å få klart fram at det her er snakk om eit krav som kan framsetjast utan anna grunnlag enn at det ligg føre ein mangel. Skulle ein i staden snakke om «skadebot», kunne dette lett lede tanken hen på dei ytterlegare vilkåra som normalt gjeld for skadebot, noko som kunne verke tilslørande. Men departementet er likevel samd med

Sivillovbokutvalet i at det er uklart kva som etter gjeldande rett ligg i at det kan krevjast prisavslag. Dette bør derfor presiserast i avhendingslova. Dette er forsøkt gjort i § 4-12 i departementet sitt lovutkast. Sjå også særmerknadene til denne paragrafen.

4.9.4 Retting av manglar

(1) Den gamle lausøyrekjøpslova § 49 hadde ein regel om rett for seljarar til å møte mangelskrav med å rette mangelen. Men nokon plikt for seljaren til å rette manglar utan at dette var særskilt avtalt, påla ikkje lova. Nå følgjer slik rettingsplikt av den nye lausøyrekjøpslova § 34 fyrste ledd der det heiter at « [k]jøperen kan kreve at selgeren for egen rekning retter mangel dersom dette kan skje uten å volde selgeren urimelig kostnad eller ulempe». Handverkartenestelova § 24 fyrste ledd har ein tilsvarande regel om plikt for tenesteytarer til å rette manglar dersom tenestemottakaren krev det.

(2) Sivillovbokutvalet drøftar spørsmålet om retting av manglar i NOU 1979:48 s 32-33. Utvalet held fram at det er minst like stor trong til reglar om retting ved sal av fast eigedom som ved sal av ting. Det vert mellom anna vist til at heving ofte er ein lite tenleg reaksjon for begge partar, og retting kan vere eit godt alternativ. Utvalet meiner derfor at seljaren bør ha ein viss rett til å rette manglar og gjer framlegg om dette i sitt lovframlegg § 21. Det vert vist til at særleg når det gjeld hus som seljaren har bygd for sal, vil seljaren ha særlege føresetnader for å rette manglane. I desse og andre høve vil det vere lite rimeleg om kjøparen t d av vrangvilje skal kunne avvise tilbod om retting. Utvalet vil likevel setje visse vilkår for seljaren sin rett. Det vert mellom anna nemnt at misleghaldet i seg sjølv kan ha gitt grunnlag for mistillit frå kjøparens side.

Når det gjeld seljaren si plikt til retting, viser utvalet til at kjøparen oftast vil vere like godt tent med å få skadebot, enda om det kan føre til vanskar, omsut og tidstap dersom kjøparen må rette mangelen sjølv. Utvalet seier vidare i NOU 1979:48 s 33 sp 1:

«Slik avhjelpsplikt vil fyrst og fremst kome på tale der seljaren har bygd eit hus slik at han og hans folk har særleg kjennskap til bygget. I så fall vil det også ofte vere relativt enkelt for selaren å avhjelpe ein mangel, idet seljaren har folk i nærleiken som kan utbetre mangelen.

Men elles er det tilhøve som kan tale mot at seljaren skal ha plikt til avhjelp. Ein dom på skadebot avgjer tilhøvet mellom partane ein gong for alle. Skal kjøparen derimot kunne krevje dom for plikt til avhjelp, vil det seinare kunne bli strid om avhjelpsplikta er oppfylt.

Side 51

 

Også i dag skjer avhjelp ofte ved sal av hus. Dette kan skje fordi partane oppfattar det som ei plikt, fordi det beint fram er avtala eller enkelt nok fordi det er tenleg for begge partar. Også utan ein særleg lovregel om plikt til avhjelp er det truleg at partane vil sjå seg tente med at dette skjer.

Utvalet meiner etter dette at det ikkje er grunn til å lovfeste nokon rett for kjøparen til å krevje retting. Kjøparen kan i staden krevje skadebot og få retta mangelen på den måten (om det då gjeld ein mangel som i det heile kan rettast). For seljaren vil det oftast vere ulagleg om han skulle bli pålagt rettingskyldnad etter å ha gjeve frå seg eigedomen. Også for kjøparen vil det nok ofte vere ei betre løysing å få mangelen retta av andre. Når det unntaksvis ligg slik til at partane er samde om å la seljaren rette ein mangel, kan dei avtale det utan at det trengst lovheimel.»

(3) Mellom høyringsinstansane har Den norske Dommerforening og Forbrukarrådet med tilslutnad frå Forbrukar- og administrasjonsdepartementet kome inn på spørsmålet om retting av manglar. Den norske Dommerforening seier seg samd med utvalet i at seljaren bør ha rett til å avhjelpe manglar, og seier vidare:

«… Nokon rett for kjøparen til å krevje retting har utvalet derimot ikkje funne grunn til å lovfeste. Utvalet viser her til at kjøparen skulle vere godt nok hjelpt med den retten han har til å krevje skadebot. Den løysinga som her er valt verkar ikkje heilt overtydande. Jamvel om det oftast vil vere godt nok for kjøpåren at han får dekt sine utgifter til sjølv å syte for retting, kan det vel tenkjast tilfelle der kjøpåren ville ha vore betre tent med at seljaren stod for rettinga.»

I fråsegna frå Forbrukarrådet heiter det:

«Hvor det dreier seg om salg av nyoppført bolig sammen med tomt eller av bolig under oppføring med tomt fra en profesjonell leverandør, vil det være naturlig at kjøper gis en tilsvarende rett som foreslått i den nye lov om forbrukertjenester § 3.5, hvor forbrukeren som hovedregel kan kreve avhjelp av en mangel. Dette vil også være i overensstemmelse med reklamasjonsbestemmelser i NS-3402, pkt. 15.1. Leverandøren har her i mangelstilfellene ikke oppfylt sin del av avtalen og vil normalt ha den faglige kunnskap til å utføre Utbedringsarbeidene. Det bør derfor ikke pålegges kjøperen i disse tilfelle selv å fremskaffe håndverkere til å utføre reklamasjonsarbeidene og deretter henvises til å kreve skadebot av selger.»

(4) Departementet finn for det fyrste at seljarar av fast eigedom bør ha ein rett etter avhendingslova til å møte mangelskrav med retting. Sjå § 4-10 fyrste ledd i departementets lovutkast om dette.

Departementet er vidare samd med høyringsinstansane i at det er mykje som taler for at kjøparen bør kunne krevje retting av manglar. Om bakgrunnen for at det vart innført ein regel om slik rett i den nye lausøyrekjøpslova § 34, heiter det følgjande i Ot.prp.nr.80 (1986-1987) s 33 sp 1:

«Departementet mener at det er prinsipielt riktig med en regel som gir kjøperen rett til å kreve at selgeren utbedrer mangler. I mange tilfelle er avhjelp en praktisk løsning for begge parter, og det er da lite rimelig at selgeren av vrangvilje eller etter eget godtykke skal kunne hindre dette. Derimot bør krav om avhjelp være avskåret når det vil påføre selgeren urimelig kostnad eller ulempe. Mest praktisk vil plikten til avhjelp være når det gjelder ting som selgeren har tilvirket, eller når selgeren disponerer et eget serviceapparat for reparasjoner o l. Plikten bør etter departementets mening likevel ikke avgrenses ubetinget til slike tilfeller. Men kriteriet «urimelig kostnad eller ulempe» vil lett avskjære avhjelpskravet når selgeren ikke har et egnet apparat til å ta seg av utbedringen. Dette innebærer også at kjøperens rett til å kreve avhjelp i praksis vil være begrenset overfor en selger som ikke er næringsdrivende. ..»

Departementet finn at det som er sagt her også er relevant ved avhending av fast eigedom. Seljaren vil som oftast kjenne eigedomen best og ha dei beste føresetnader for å kunne rette manglane. Det gjeld ikkje minst i dei høve der seljaren sjølv har ført opp hus eller anna innretning for sal og manglane gjeld huset eller innretninga. For kjøparen kan det skape vanskar og ta tid å få tak i naudsynte materialar og hjelp til rettingsarbeidet. Det verkar lite rimeleg at kjøparen i slike høve skal måtte finne seg i berre å krevje skadebot. At kjøparen også kan sjå seg tent med skadebot, kan ikkje vere til hinder for at kjøparen bør ha høve til å krevje retting når det verkar meir tenleg. Ei anna sak er at føresegnene i lova bør vere slik at retting ikkje kan krevjast når det vil føre til urimeleg kostnad eller ulempe for seljaren. Departementet har dessutan funne grunn til å la føresegna i avhendingslova om rett til retting seie direkte at dette berre gjeld når seljaren har ført opp hus eller anna innretning for sal. (Sjå i særmerknadene til § 1-2 andre ledd om når slike tilfelle fell inn under avhendingslova.) For dei fleste andre seljarar vil det rett nok så godt som alltid vere «urimeleg» om dei skulle ha ei plikt til å rette, sjå ovanfor om kva som gjeld ved lausøyrekjøp. Grunnen til at departementet likevel gjer framlegg om ei slik ytterlegare direkte presisering i avhendingslova, er at det så mykje oftare enn ved sal av lausøyre vil skje sal frå vanlege privatpersonar som ikkje er produsentar eller har tilknyting til eit «serviceapparat». Denne avgrensinga av rettingsplikta vert derfor praktisk sett mykje viktigare ved avhending av fast eigedom.

Side 52

 

Når departementet gjer framlegg om ein regel om plikt for seljaren til retting i visse tilfelle, er departementet klår over at ein slik regel nok kan vere opphav til nye tvistar m.a om rettingsplikta er oppfylt eller ikkje. Men når sjølve plikta til retting er slått fast, vil usemja truleg oftast gå på kva omfang mangelen har, og det problemet kjem ein ikkje vekk frå sjølv om det berre vert krevd skadebot.

Når det elles gjeld spørsmål i tilknyting til retting av manglar, viser departementetet til §§ 4-10 og 4-11 i lovutkastet, og til særmerknadene til desse.