RG 1994-479

Saken gjelder krav om fjerning av trær som hindrer utsikt til sjøen, jfr. naboloven §§ 2 og 3.

Etter gjennomført forliksmegling innga advokat Roar Fløttre på vegne av Omar Kvalvaag 1.12.92 stevning til Ytre Follo herredsrett med påstand om felling av trær. Advokat Hans Henrik Linnet v/advokatfullmektig Jørn I. Sandnes har på vegne av Per Møller inngitt rettidig tilsvar med påstand om frifinnelse.

Hovedforhandling i saken ble avholdt mandag 21. juni 1993 i rettens lokaler. For saksøkeren møtte Dag Omar Kvalvaag sammen med prosessfullmektigen. Saksøkte møtte sammen med sin prosessfullmektig. Det ble avgitt partsforklaringer og foretatt åstedsbefaring. I forbindelse med åstedsbefaringen ble det avhørt ett vitne. For øvrig ble det foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Saksforholdet er i korthet:

Omar Kvalvaag ervervet i 1966 eiendommen gnr. 20 bnr. 97 på

Side 480

Nesodden fra Olav Kravik. I kjøpekontrakten heter det bl.a.

«Tomten skal holdes «åpen» så de andre tomtene også har utsikt over tomtene uten at det derfor er adgang til å snauhugge. Tomten forutsettes holdt slik som ved kjøpet etter at den nåværende utblinking er hugget.»

Per Møller ervervet i 1976 eiendommen gnr. 20 bnr. 92 på Nesodden fra Nils Hauge Abrahamsen. Det ble i den forbindelse ikke inngått kjøpekontrakt med en slik klausul som er angitt ovenfor. En slik klausul er heller ikke tinglyst på noen av eiendommene.

Begge eiendommene benyttes som fritidseiendommer og ligger på Svestad på Nesoddens vestside. De ligger høyt i terrenget i relativt stor avstand fra fjorden. Begge heller mot vest, dvs. mot fjorden. Eiendommene ligger i et område med fritidseiendommer. Området er gjennomgående skogbevokst.

Møllers eiendom ligger vest for, og dermed nedenfor, Kvalvaags eiendom. De trærne denne saken gjelder, ligger på østre del av Møllers eiendom, dvs. mot grensen mot Kvalvaags eiendom. Trærne ligger øst for bebyggelsen på Møllers eiendom.

Bebyggelsen på Kvalvaags eiendom ligger i god avstand fra eiendomsgrensen og vesentlig høyere i terrenget. Vestover fra bebyggelsen er det først en terrasse og deretter en bratt skråning. Eiendomsgrensen går gjennom et noe flatere område nedenfor denne skråningen. På dette området er det på Kvalvaags side plantet noen frukttrær og bærbusker.

Saksøkeren, Omar Kvalvaag, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Da saksøkeren kjøpte eiendommen i 1966, var det romslig og vakker utsikt over Oslofjorden og landskapet mot vest. Som bildende kunstner var saksøkeren spesielt opptatt av at han fra sin eiendom hadde denne utsikt. I dag er utsikten til fjorden tilnærmet null i vekstperioden (løvtrær m/blader) og ellers redusert til et ynkelig minimum resten av året.

Saksøkeren har gjennom lengre tid forsøkt å få saksøkte til å fjerne noen av trærne som skygger for utsikten. Dette har imidlertid ikke skjedd.

En rekke trær ligger så nær saksøkerens eiendom og har en slik høyde at de omfattes av regelen i naboloven § 3. Dette gjelder gran- og furutrær betegnet som E, F, I, J, M, N, L, O, P, Q, R, S, T og U på skisse som er vedlagt stevningen i saken og dessuten en rekke bjerketrær som ligger mellom trærne F og I samt J og N.

Vurderingen i forhold til § 3 må her skje med utgangspunkt i eiendomsgrensen. Kvalvaags hage går helt ut til eiendomsgrensen. Dette er for øvrig det eneste stedet på eiendommen hvor det er mulig å plante frukttrær.

Det bestrides ikke at hvis man i forhold til § 3 skulle ta utgangspunkt i Kvalvaags terrasse, ville § 3 ikke være anvendelig i forhold til noen av trærne.

Det påberopes ikke at Møller har inngått noen bindende kontrakt med tilsvarende innhold som i Kvalvaags kjøpekontrakt. Eksistensen av slike klausuler i området må likevel være et støtteargument ved anvendelsen av nabolovens regler. Det er sannsynlig at Møller kjente

Side 481

til disse klausulene på et tidlig tidspunkt. I 1982 ble de påberopt av Møllers egen advokat i tvist for Oslo namsrett.

Anvendelse av naboloven § 3 må lede til at de aktuelle trærne må felles eller beskjæres. Ved at de totalt hindrer utsikt til fjorden, er trærne til særlig ulempe for saksøkeren. Den manglende fjordutsikten fører også til en verdiforringelse av eiendommen. Ulempe foreligger dessuten ved at trærne ødelegger vekstvilkårene for frukttrær og bærbusker på Kvalvaags eiendom. Det påberopes ikke at trærne skygger for solen på Kvalvaags eiendom.

Det kan ikke være «nemnande om å gjere» for Møller å beholde disse trærne. Møllers rent subjektive oppfatning kan ikke være avgjørende i denne sammenheng. I rettsavgjørelser hvor krav om felling av trær ikke har vært tatt til følge, har det vanligvis vært tale om enten spesielt vakre trær eller trær som hindrer innsyn av markert karakter. I dette tilfellet foreligger ikke slike forhold. Hensynet til å unngå innsyn kan ivaretas på andre måter enn ved slike store trær som det er tale om her.

Saksøkeren påberoper også naboloven § 2 som hjemmel for felling av trærne. På grunnlag av § 2 kreves også fjerning av de trærne som er angitt på skissen, men som ligger for langt fra grensen i forhold til § 2. Dette dreier seg om seks trær, betegnet A, B, C, D, G og H.

Saksøkeren har nedlagt slik påstand:

1. Per Møller tilpliktes å fjerne eller beskjære trær ned til lovlig høyde ved grense mot nabo – etter rettens skjønn.

 

2. Per Møller tilpliktes å erstatte Omar Kvalvaag saksomkostninger.

 

Saksøkte, Per Møller, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det foreligger ikke noe rettslig grunnlag for saksøkerens krav om fjerning av trær.

Saksøkte kan ikke se at en kontraktsklausul som ikke er bindende for saksøkte, kan få noen betydning for vurderingen i forhold til naboloven.

Saksøkte kan ikke se at naboloven § 3 i det hele tatt kan komme til anvendelse. Denne bestemmelsen gjelder bare i forhold til trær som ligger nærmere «hus, hage, tun eller dyrka jord» på naboeiendommen enn den avstand som er angitt i bestemmelsen. Den delen av Kvalvaags eiendom som ligger mot grensen, faller ikke under noen av disse av kategoriene. Det kan ikke være tilstrekkelig at det er plantet noen få frukttrær og bærbusker. Avstanden i forhold til § 3 må måles i forhold til Kvalvaags terrasse, og da blir avstanden så stor at § 3 ikke kommer til anvendelse i forhold til noen av trærne.

Selv om § 3 i utgangspunktet skulle komme til anvendelse, vil ikke vilkårene i bestemmelsen være oppfylt. Trærne på Møllers eiendom utgjør ikke noen «særlig ulempe» for Kvalvaag. Det finnes heller ikke eksempler i rettspraksis på at utsikt alene er ansett å utgjøre en «særlig ulempe».

Selv om Møllers trær fører til at Kvalvaag taper noe utsikt om sommeren, vil Kvalvaag uansett ikke se hele fjorden. Også de andre eiendommene i området er skogbevokst, og nedenforliggende trær vil bare vokse etter som tiden går.

Det er dessuten «nemnande om å gjera» for Møller å beholde disse

Side 482

trærne. Når han kjøpte denne eiendommen, var det fordi han, som Tromsøværing, ønsket seg en naturbevokst eiendom. Trærne er nødvendig for å hindre innsyn og som avskjerming for støy og vind. Trærne er vakre, og det er et rikt dyreliv på eiendommen.

Når naboloven § 3 ikke kommer til anvendelse, fremstår det som utenkelig at § 2 skulle gi grunnlag for fjerning av trærne.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

1. Saksøkte frifinnes.

 

2. Saksøkeren dømmes til å erstatte saksøkte omkostninger i saken.

 

Retten bemerker:

Retten kan ikke se at naboloven § 3 kan komme til anvendelse i dette tilfellet. Retten finner ikke at den delen av Kvalvaags eiendom som ligger vest for hans terrasse, kan betegnes som hage. De andre alternativene i § 3 er ikke aktuelle.

Bortsett fra huset og terrassen, fremstår Kvalvaags eiendom, i likhet med de omkringliggende eiendommer, som en naturtomt. Riktignok gjenstår svært få trær på den vestre delen av eiendommen. Bunnen og undervegetasjonen har likevel klart karakter av skog. Dette er ikke endret ved at Kvalvaag har plantet noen få frukttrær og bærbusker på den delen av eiendommen som ligger nærmest Møllers eiendom.

Et krav om fjerning av trær kan etter dette bare bygges på naboloven § 2. Det er i utgangspunktet adgang til å anvende den generelle regelen i § 2 på et tilfelle som faller utenfor § 3, jfr. Falkanger: Tingsrettslige arbeidere (3. utg. 1990) 268.

Sett fra Kvalvaags eiendom fremstår rekken med trær langs grensen på Møllers eiendom som meget bastant. På det tidspunkt rettens befaring ble foretatt, i juni, var det bare såvidt mulig å skimte sjøen fra Kvalvaags eiendom. Tenker man seg på den annen side den teoretiske situasjon at det ikke fantes trær hverken på Møllers eiendom eller på andre nedenforliggende eiendommer, synes det på det rene at det fra Kvalvaags eiendom ville være et meget vidt utsyn over fjorden.

De aktuelle fritidseiendommene er bygd i et utpreget skogområde. Ut fra av dette vil det i betydelig utstrekning måtte karakteriseres som sedvanlig og påregnelig at utsyn mot sjøen hindres av trær, jfr. naboloven § 2 tredje ledd. I denne forbindelse kan det nevnes at det også sett fra bebyggelsen på Møllers eiendom er en rekke trær som hindrer utsyn til deler av fjorden. Det er videre på det rene at også trær på andre eiendommer enn Møllers bidrar til å hindre Kvalvaags utsyn til sjøen.

Slik retten ser det, er likevel rekken med trær på Møllers eiendom av en slik karakter at den går ut over det som kan anses som sedvanlig og påregnelig. Det er tale om et betydelig antall gran- og furutrær som har fått vokse uten felling eller uttynning. Mellom disse har det vokst opp tett bjerkeskog som er kommet opp i en betydelig høyde. Heller ikke blant disse synes det å ha vært foretatt noen uttynning eller pleie på mange år.

Retten finner at den manglende utsikten som følge av trær på naboeiendommen, må anses å utgjøre en ulempe for saksøkerens eiendom. Slik eiendommen ligger i terrenget, foreligger i utgangspunktet mulighet for en vakker fjordutsikt. En slik utsikt vil klart være av

Side 483

betydning for bruken av eiendommen som fritidseiendom.

Retten legger til grunn at det for saksøkte, bl.a. for å skjerme for innsyn, er av vesentlig betydning å ha trær på den delen av eiendommen som grenser mot saksøkerens eiendom. Retten finner imidlertid at den nåværende bestanden av trær har et omfang som er større enn den som er nødvendig for å ivareta saksøktes behov.

Det er etter dette rettens syn at de aktuelle trærne samlet utgjør en unødig ulempe for saksøkerens eiendom. Tilstanden er dermed i strid med naboloven § 2 og kan kreves rettet etter naboloven § 10.

Retting etter § 10 kan ikke gå lenger en det som er nødvendig for å gjøre tilstanden lovlig i forhold til § 2. Ut fra de forhold som er påpekt ovenfor, vil kravet på retting i dette tilfellet ikke kunne rekke lenger enn til å gi Kvalvaag en viss utsikt, og ikke så langt at Møller påføres ulemper av betydning i form av innsyn eller på annen måte. Rettingen vil etter dette måtte begrenses til fjerning eller beskjæring av enkelte av de aktuelle trærne.

Retten bemerker at det hadde vært ønskelig hvis partene kunne enes om en gradvis uttynning. I så fall ville man underveis kunne vurdere hensynet til begge parter, og forhåpentligvis komme frem til en akseptabel løsning.

Så lenge det ikke foreligger noen enighet mellom partene, er retten henvist til å ta stilling til hvordan retting skal utføres. En slik avgjørelse vil nødvendigvis være skjønnsmessig, og den vil innebære en viss usikkerhet i og med at det er vanskelig å danne seg et fullstendig bilde av hvilken virkning fjerning eller beskjæring av bestemte trær vil ha for helhetsinntrykket.

Retten er kommet til at retting bør gjennomføres slik at saksøkeren gis utvidet utsyn innenfor en viss sektor. Retten er ut fra dette kommet til at saksøkte bør pålegges helt å fjerne to store grantrær, betegnet I og J, samtidig som han pålegges å beskjære bjerketrær beliggende nord for disse trærne til en maksimal høyde av tre meter. Retten vurderer det slik at saksøkeren ved dette vil oppnå en viss utsikt, samtidig som det ikke vil bli sjenerende innsyn til saksøktes eiendom.

Ved det resultat retten er kommet til, må saken for begge parter anses dels vunnet og dels tapt. Ut fra dette bør hver av partene bære sine omkostninger i samsvar med hovedregelen i tvml. § 174 første ledd.

Domsslutning:

1. Per Møller pålegges å fjerne grantrær betegnet I og J i bilag 9 til stevningen. Han pålegges videre å beskjære bjerketrær beliggende mellom grantrær betegnet J og N til en maksimal høyde av 3 – tre – meter.

 

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.