RG 1994 s. 870

Inger Lise Aasheim kjøpte ifølge kjøpekontrakt av 21.6.1991 eiendommen gnr. 2 bnr. 1419, Skoklestubben 19 i Nesodden av Eva Hovind for kr. 360.000,- med overtagelse 27.6.91. Salget ble formidlet av A/S Eiendomsformidling i Nesodden v/megler Geir Normannseth. I kjøpekontrakten pkt. 6 er inntatt følgende klausul:

«Boligen er besiktiget av kjøperen og overtas i besiktiget stand. Selgeren er ikke ansvarlig for eventuelle skjulte og/eller åpenbare feil og mangler, herunder sopp og råte. Selger garanterer imidlertid at han

Side 871

ikke kjenner til slike feil eller mangler som det ikke er opplyst om, og at det ikke foreligger uoppfylte offentlige pålegg eller latente refusjonskrav.»

I kjøpekontraktens pkt. 9 heter det bl.a.:

«Eiendommen har pr. d. d. ikke status som enebolig. Kjøper er gjort kjent med dette og må selv besørge å få gjennomført bruksendring.»

Før eiendommen ble utlagt til salgs hadde selger Eva Hovind innhentet takst fra siv. ing. H. Grinrød. Det fremgår av taksten at eiendommen er en enebolig oppført i 1977 og at den er et ombygget uthus. Enn videre fremgår av taksten at boligen er mindre godt vedlikeholdt. Verdien er anslått til kr. 590.000, – hvorav tomteverdi er angitt til kr. 275.000,-.

I Eiendomsformidlings prospekt for eiendommen er verditakst og lånetakst oppgitt til h. h. v. kr. 590.000,- og kr. 500.000,-. Prisantydning kr. 450.000,-.

Eva Hovinds foreldre søkte i 1976 om å få uthuset godkjent som bolig. Nesodden bygningsråd avslo søknaden i møte 18.1.1977 med den begrunnelse at det ikke var tilkoblet godkjent kloakk som tilfredsstilte kravet ibygningslovens § 62. Søkerne fikk en frist på 1 år til å koble uthuset til offentlig godkjent kloakk. Det fremgår videre av bygningsrådets vedtak at dersom tilkoblingen ikke var utført innen fristen måtte den ulovlige bruken av bygningen bringes til opphør. Etter at Eva Hovind hadde engasjert Eiendomsformidling A/S for å selge eiendommen har hun vært i kontakt med teknisk etat i Nesodden kommune. Den 25.3.91 ble hun tilskrevet slik fra bygningssjefen i kommunen:

«Vi viser til tidligere korrespondanse pr. telefon angående status på bygget på ovennevnte tomt.

Ut i fra vårt arkiv ble det søkt om bruksendring av dette bygget den 23.11.76, fra uthus til bolighus. Søknaden ble avslått i sak nr. 5/77 på grunn av kloakksituasjonen i området (manglende opparbeiding).

Området er i dag regulert og ferdig opparbeidet med vei, vann og kloakk. Forholdene skal dermed ligge til rette for en eventuell søknad om bruksendring til dette formål som er vist i reguleringsplan (boligformål).

Etter den tid har det ikke blitt søkt om bruksendring og bygget er dermed i dag fortsatt klassifisert som uthus.

Ønskes uthuset benyttet til boligformål må det innsendes søknad om bruksendring. Det som mangler før tillatelse til bruksendring kan

1. Bygget må tilfredsstille de krav som er satt i bygningslov/byggeforskrift til bolig (se byggeforskriftene, bl.a. isolasjon, ventilasjon, pipe).

 

2. I regulert strøk vil det også være krav i forbindelse med bruksendring at offentlig vann/avløp tilkobles.

 

Dette til Deres orientering.»

Etter at Inger Lise Aasheim hadde overtatt eiendommen skrev hun den 19.11.91 til takstmannsforbundet og ba om en vurdering av takstmannens arbeid. I brevet påpekte hun konkrete mangler ved huset som

Side 872

råte i alle vegger på badet, lekkasje på tak, manglende fuktsperre i vegger, mugg i tak og at det bare er doble vinduer på kjøkken og soverom, mens det av takstdokumentet fremgår at det skulle være doble vinduer over det hele. Takseringsforbundet behandlet saken den 12.11.92 og konkluderte med å avvise klagen.

Den 4.11.92 foretok RB Byggeadministrasjon v/Tron Rognlien en teknisk undersøkelse av huset. Rapporten er ikke fremlagt. På bakgrunn av rapporten har Inger Lise Aasheim v/advokat Stabenfeldt i brev av 10.11.92 til Eva Hovind reklamert over huskjøpet og krevd handelen omgjort. Eva Hovind har avslått dette.

Ved stevning av 18. mai 1993 til Ytre Follo herredsrett har Inger Lise Aasheim med advokat Øivind Stabenfeldt som prosessfullmektig reist søksmål mot Eva Hovind. I stevningen er prinsipalt lagt ned påstand om heving, subsidiært om erstatning kr. 250.050,- med tillegg av renter, atter subsidiært om prisavslag kr. 240.000,- med tillegg av renter og i alle tilfeller om saksomkostninger.

Eva Hovind med advokat Geir Knutsen som prosessfullmektig har i rettidig inngitt tilsvar nedlagt påstand om frifinnelse og tilkjennelse av saksomkostninger. Inger Lise Aasheim har i et senere prosesskrift frafalt påstand om heving av kontrakten, men opprettholdt påstandene om prinsipalt erstatning subsidiært om prisavslag.

Hovedforhandling ble avholdt i rettslokalet i Drøbak 14. oktober 1993. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger. I tillegg til partsforklaringene ble det avhørt 3 vitner, foretatt dokumentasjon og befaring som rettsboken viser.

Inger Lise Aasheim har i det vesentligste gjort gjeldende:

Saken gjelder erstatning subsidiært prisavslag i forbindelse med kjøp av bolig.

Da Aasheim på grunnlag av A/S Eiendomsformidlings prospekt og den foreliggende takst fra november 1990 reflekterte på å kjøpe den omtvistede bolig, regnet hun med at det var en ordinær enebolig som angitt i prospektet. Det viste seg senere at det var et uthus uten brukstillatelse. I tillegg var det alvorlige tekniske mangler ved uthuset. Ifølge vitnet Tron Rognlien har huset såvidt alvorlige mangler at det ikke er økonomisk forsvarlig å sette det i slik stand at det vil bli godkjent som enebolig. Den eneste praktiske/økonomiske løsning er å rive huset og bygge nytt.

Det er på det rene at saksøkeren før kontraktsmøtet den 21.6.1991 hadde vært på visning. I tillegg var hun kjent med prospektet fra Eiendomsformidling A/S og taksten. Det fremgår både av takst og prospekt at det dreier seg om salg av en enebolig. Den eneste reservasjon som fremgår av taksten er at det gjelder et ombygget uthus.

Før kontraktsmøtet var saksøkeren i tillegg gjort oppmerksom på at det måtte sørges for kloakktilknytning, vanntilkobling og at det måtte føres opp en pipe. Under selve kontraktsmøtet fikk hun så opplyst at det måtte søkes om bruksendring for at uthuset kunne brukes som enebolig. Det vises i denne forbindelse til pkt. 9, 3. avsnitt i kontrakten. Det står imidlertid ikke at brukstillatelse mangler og det er heller ikke i forbindelse med selve kontraktsmøtet utdypet overfor Aasheim hva det innebærer å få uthuset godkjent som enebolig. Det

Side 873

vises i denne forbindelse også til kjøpekontraktens pkt. 6 hvorav fremgår at selger garanterer at det ikke foreligger uoppfylte offentlige pålegg eller latente refusjonskrav. I realiteten forelå det, idet bygningsvesenet faktisk krevde at uthuset ble satt i en slik stand at det oppfylte gjeldende bygningsforskrifters krav til bolig.

Etter at Aasheim hadde flyttet inn 26.6.1991 oppdaget hun råte på badet. Dette ble utbedret. Hun reklamerte deretter overfor megleren Normannseth da hun møtte ham i Sparebanken NOR på Nesodden. Hun fikk imidlertid ingen tilbakemelding. I månedsskiftet august/september 1991 oppsøkte hun Normannseth på hans kontor og reklamerte på nytt overfor de mangler hun da hadde oppdaget. Begge disse reklamasjonene var muntlig. Det hevdes at disse reklamasjonene er fremsatt i tide og overfor rett person, idet megleren må anses som selgers representant i denne forbindelse.

Utover høsten oppdaget Aasheim flere mangler bl.a. lekkasje  i tak, råte i bunnsviller osv. Ingen av disse manglene kunne oppdages under visningen eller besiktigelsen ved innflyttingen.

Ved henvendelse til Forbrukerkontoret fikk Aasheim det råd at hun bl.a. burde ta kontakt med Takseringsforbundet for å få vurdert taksten som ble forelagt henne i forbindelse med kjøpet. Først den 12.11.1992 behandlet Takseringsrådet hennes «klage». Slik Aasheim ser det behandlet Takseringsforbundet bare de spørsmål som knyttet seg til verditaksten uten å gripe fatt i de mangler ved huset hun hadde påpekt i sitt brev til forbundet. I tillegg til at hun hadde reklamert overfor megler og henvendt seg til Forbrukerkontoret og Takseringsforbundet kontaktet hun Tron Rognlien som etter å ha besiktiget huset fant en rekke feil og mangler. Det vises for så vidt til hans forklaring. Som Rognlien har forklart er feilene og manglene så alvorlige at en utbedring av huset ikke er gjennomførbart. Det må som nevnt rives og Aasheim må bygge ny bolig.

Det gjøres gjeldende at Aasheim har reklamert i tide. Først overfor megler Normannseth, som må anses som Hovinds representant. Enn videre er det reklamert umiddelbart etter at Rognlien den 4.11.92 hadde utarbeidet en fullstendig rapport om manglene ved huset. Dersom reklamasjonen må anses for sent fremsatt for noen eller alle manglene, må kjøpslovens § 33 anvendes analogisk, idet selger har opptrådt svikaktig/klanderverdig. Hun har ikke oppfylt sin opplysningsplikt overfor Aasheim. Det som spesielt er klanderverdig fra Hovinds side er at hun ikke har fremlagt brev av 25.3.91 fra kommunens tekniske etat vedrørende uthusets status og kravet om bruksendring. Dessuten må selger bebreides at Aasheim først under kontraktsmøtet ble gjort kjent med at hun måtte søke om bruksendring og at det som ble fortalt om dette var «innpakket» og uklart. Det fremkom dessuten på et for sent tidspunkt, noe som medførte at Aasheim ikke fikk tenkt seg om.

Som det fremgår av de fremlagte dokumenter er det på det rene at ombyggingen av uthuset til enebolig i 1976 ble foretatt uten tillatelse. Eierne fikk en frist på 1 år til å tilkoble huset kloakk. Det er på det rene at det ikke ble søkt om ny brukstillatelse eller gjort noe med saken etter den frist bygningsrådet fastsatte i sitt møte i januar 1977. Uthuset

Side 874

har således vært bebodd uten tillatelse fra januar 1978 til det ble fremlagt for salg i 1991. Det som da ble frembudt for salg var altså et hus uten botillatelse. Når det gjelder de konkrete mangler vises til stevningen side 4 og 5 og til Rognliens vitneforklaring. Manglene er så alvorlige at uthuset ikke på noen måte kan tjene som bolig. Det må legges til grunn at gjeldende bygningslov med forskrifter vil bli lagt til grunn av bygningsmyndighetene ved vurderingene av om uthuset skal kunne godkjennes som bolig. Hverken takhøyde, isolasjon, kryperom m. m. tilfredsstiller disse krav.

Som nevnt kreves prinsipalt erstatning og subsidiært prisavslag. Kravenes størrelse blir de samme. Rettslig sett bygger kravene på en analogi fra kjøpsloven av 1988. I dette tilfelle har både selger og megler opptrådt klanderverdig ved at salgsobjektets status ikke ble fremlagt før på kontraktsmøtet, jfr. det som foran er anført om tidsaspektet. Selgeren er også ansvarlig for meglers manglende oppfyllelse av informasjonsplikten.

Når det gjelder erstatningsutmålingen vises til kjøpslovens § 67. Det som skal erstattes er det lidte tap. I dette tilfellet må uthuset rives og det Aasheim sitter igjen med er tomteverdien. Tapet er beregnet til kr. 240.000,- som tilsvarer differansen mellom kjøpesummen – tomteverdi + rivningsomkostninger, anslått til ca. kr. 30.000,-.

Subsidiært kreves prisavslag etter kjøpslovens § 38. I dette tilfelle tilsvarer prisavslaget det samme som erstatningen. For dette alternativ ber man dog om rettens skjønn.

Når det gjelder ansvarsfraskrivelsen i kontraktens pkt. 6, skal  det ses bort fra den dersom selgeren kjente til manglene. For det tilfelle at det foreligger skjulte feil og mangler Hovind ikke visste om, gjelder slike standariserte ansvarsfraskrivelsesklausuler ikke. Det vises til Henriette Christie Løkens «Mangler ved eiendomssalg» 69 flg. særlig 72. Enn videre påberopes i denne forbindelse avtalelovens § 36 og det vises til Pål Midsems bok «Avtalelovens § 36 i rettspraksis» 21 fgl.

Avtalen mellom partene må også revideres i medhold av avtalelovens § 36. For Aasheims vedkommende har hun betalt en for høy pris for huset. Kjøpesummen var kr. 360.000,- og hun kan ikke skaffe seg en god og tjenlig bolig uten at hun tilkjennes en erstatning på kr. 240.000,-. For Hovinds vedkommende foreligger det en urimelig berikelse i og med at hun beholder en kjøpesum som er basert på at boligen ikke hadde de mangler som er påvist. Dessuten må det tas hensyn til de klanderverdige forhold ved markedsføringen av huset. Bare Hovind hadde profesjonelle hjelpere – nemlig takstmann og megler.

Inger Lise Aasheim har nedlagt slik påstand:

1. Prinsipalt:

 

Saksøkte dømmes til å betale kr. 240.000, – i erstatning til saksøkeren tillagt 18% rente fra 26.6.91.

2. Subsidiært:

 

Saksøkte dømmes til å betale kr. 240.000,- i prisavslag til saksøkeren, tillagt 18% rente p. a. fra 26.6.91.

3. I begge tilfelle:

 

Saksøkte dømmes til å betale sakens omkostninger.

Side 875

 

Eva Hovind har i det vesentligste gjort gjeldende:

Det er på det rene at Eva Hovinds far på midten av 1970 tallet bygde om den omtvistede bolig fra uthus til enebolig. Eva Hovind bebodde huset til 1978 og flyttet deretter til nabohuset. Hennes foreldre bodde i boligen fra 1978 til 1988 og den var deretter utleid til 1990. Det er videre på det rene at Eva Hovind kjente til at det ble sendt en søknad om godkjenning av uthuset som enebolig i 1977 og at uthuset hadde midlertidig kloakktilknytning via hovedhuset fra begynnelsen av 1980-årene. Hun kjente imidlertid ikke til hvordan det var gått med søknaden. Rent faktisk har huset vært bebodd fram til 1990. Da Hovind ga Eiendomsformidling A/S i oppdrag å selge eiendommen kjente hun bare til at kloakkledningen måtte omlegges. At det var andre mangler ved boligen enn de som fremgikk av taksten av 12. november 1990 kjente hun ikke til.

Etter at eiendommen var utlagt til salgs i januar 1991 ble hun av en byder gjort kjent med at uthuset ikke var godkjent til boligformål. Hun tok da kontakt med Nesodden kommune for å få nærmere rede på hva dette innebar. Dette redegjorde kommunen for i brev av 25.3.91 til Eva Hovind og hun ba da Eiendomsformidling A/S stille arbeidet med salg av boligen i bero. Hun ville selv sette boligen istand og få godkjent bruksendringen før den ble solgt. Når hun i juni 1991 likevel gikk med på å selge uthuset til Aasheim hadde det sammenheng med at sistnevnte presset på for å få kjøpt boligen. Det hadde sammenheng med at sistnevnte hadde solgt sin egen bolig og at den måtte stilles til disposisjon for kjøper 1.7.91. Aasheim har i sin partsforklaring gitt inntrykk av at hun først i mai/juni reflekterte på å kjøpe boligen og at hun ikke kjente til at det var nødvendig å søke om bruksendring før ved kontraktsinngåelsen 21.6.91. Ifølge Normannseths vitneforklaring hadde hun imidlertid inngitt bud allerede 15. februar 1991 og deretter den 22.4.91. Ved siste anledning ga hun et bud på kr. 240.000,-. Hun hadde da gjort fradrag for utgifter for omlegging av vann, kloakk og pipe og i tillegg kr. 200.000,- for diverse andre arbeider. Det er åpenbart at hun da må ha vært kjent med brevet av 25.3.91 fra kommunen til Hovind, idet at det var nødvendig å bygge pipe ikke er nevnt eller fremkommet noe annet sted.

Ved bevisvurderingen av hva partene har visst ved kontraktsinngåelsen må det også legges vekt på at vesentlige  opplysninger som Aasheim har hatt tilgang til ikke er fremkommet under saksforberedelsen. Det er avholdt ny takst sommeren 1993. Her er boligen taksert til kr. 325.000,- med de mangler som nå påberopes og kravet til bruksendring var kjent. Videre skal det foreligge et brev fra kommunen til Aasheim av 2.12.92 som heller ikke er fremlagt. Det viser seg også at hun har gitt tre bud, nemlig 15.2., 22.4. og 18.6. I tillegg må hun ha foretatt undersøkelser med hensyn til boligens status, jfr. det som foran er nevnt om budet av 22.4.91. Aasheims selektive hukommelse sier også noe om hennes troverdighet.

Dersom det ikke kan legges til grunn at Aasheim allerede på kontraktstiden kjente til manglene er det på det rene at hun senest den 19.11.91 kjente til de vesentligste av de mangler som nå påberopes. Det vises for så vidt til hennes brev av 19.11.91 til takstmannsforbundet.

Side 876

Det er ikke ført bevis for at hun har reklamert overfor Hovind før med advokat Stabenfeldts brev av 10.11.1992. Dette er altfor sent, idet det hverken foreligger svik eller grov uaktsomhet fra Hovinds side.

I kontrakten av 21.6.91 er det tatt inn en klar ansvarsfraskrivelse i pkt. 6. For så vidt gjelder garantien for at det ikke foreligger uoppfylte offentlige pålegg eller latente refusjonskrav må det sees i sammenheng med kontraktens pkt. 9 hvor det klart fremgår at kjøper må sørge for bruksendring. Etter bevisførselen er det ikke tvilsomt at Aasheim må ha kjent til hva det innebar.

Når det gjelder selve ansvarsfraskrivelsen i avtalens pkt. 6 åpner avhendingslovens § 3-9 for aksept av slike klausuler. Det bemerkes at avhendingsloven bare er en kodifikasjon av gjeldende rett. Det vises også til Henriette Løken: «Mangler ved eiendomssalg» 76. Enn videre vises til RG-1986-932 og RG-1987-482. Både teori og praksis har godkjent slike klausuler som er inntatt i kontraktens pkt. 6. Etter bevisførselen er det ingen holdepunkter for at Hovind har kjent til andre feil og mangler enn de som fremgår av takstforretningen og salgsoppgaven supplert av avtalens pkt. 9 om at kjøper selv må sørge for bruksendring. Dessuten må det legges til grunn at Hovind har påpekt råteskadene på badet og fuktmerkene i taket i stua.

Her foreligger det heller ikke noe urimelig resultat som kan medføre revisjon etter avtalelovens § 36. Det fremgår av takstforretningen at eiendommens tekniske verdi i november 1990 ble anslått til kr. 590.000,-. Av taksten fremgår at tomtens verdi er kr. 275.000,-. Aasheim fikk eiendommen for kr. 360.000,-. Under hovedforhandlingen er fremkommet at det er avholdt ny takst hvor eiendommens verdi er angitt til kr. 325.000,-. Aasheim har bodd i boligen i 27 måneder og faktisk ikke lidt noe tap. Ifølge takstmann Grinrød er eiendommens verdi gått ned med ca. 10% pr. år, noe som skyldes en generell nedgang i eiendomsprisene på Nesodden. Aasheim har således ikke lidt noe tap. Uansett er tapsberegningen foretatt av Aasheim helt urealistisk. Hun har fått en dårlig bolig, men har heller ikke betalt for noe mer enn det hun rent faktisk har fått.

Eva Hovind har nedlagt slik påstand:

Saksøkte frifinnes og tilkjennes saksomkostninger.

Retten bemerker:

Det er ubestridt at den omtvistede boligen ved kontraktsinngåelsen 21.6.91 led av en rekke alvorlige feil og mangler. Bl. a. var og er isolasjon i vegger og tak ikke i samsvar med bygningsforskriftene. Det samme gjelder takkonstruksjon og innvendig takhøyde. Det er videre avdekket råteskader og at det er jordfeil på det elektriske anlegg. Heller ikke kryperommet under huset tilfredsstiller bygningsforskriftenes krav.

I kjøpekontrakt av 21.6.91 pkt. 6 har selgeren uttrykkelig fraskrevet seg ansvaret for eventuelle skjulte og eller åpenbare feil og mangler, herunder sopp og råte. Selger garanterer i samme punkt for at hun ikke kjenner til slike feil eller mangler som det ikke er  opplyst om, og at det ikke foreligger uoppfylte pålegg eller latente refusjonskrav. Det fremgår av samme kontrakts pkt. 9 at kjøperen er gjort kjent med at eiendommen ved kontraktsinngåelsen ikke har status som enebolig og

Side 877

at kjøper selv må besørge å få gjennomført bruksendring.

Retten legger til grunn at det ikke kan sees bort fra ansvarsfraskrivelsesklausulen i pkt. 6. I de tilfeller rettspraksis har underkjent slike klausuler har det i hovedtrekk vært klausuler av typen «as it is». I nærværende sak er det i tillegg uttrykkelig tatt forbehold om at selger ikke er ansvarlig for eventuelle skjulte og/eller åpenbare feil og mangler, herunder sopp og råte. Slike ansvarsfraskrivelsesklausuler er akseptert både i teori og praksis, jfr. Henriette Christie Løken: «Mangler ved eiendomssalg» side 76 og bl.a. RG-1990-1254.

Det er etter bevisførselen ingen holdepunkter for at Eva Hovind har hatt kjennskap til de mangler som er konstatert utover de som er nevnt i takstforretningen av november 1990 eller som hun uttrykkelig har påpekt overfor Aasheim. Eva Hovind har således forklart at hun under visningen av huset påpekte fuktskadene i badet, de innvendige fuktskader på panelet under det store vinduet i stuen. Aasheim kunne ikke huske dette, men har tydeligvis også glemt andre vesentlige ting omkring kjøpet av huset. Retten legger derfor til grunn Hovinds forklaring for så vidt. Når det gjelder de øvrige konkrete mangler som er påvist har Hovind forklart at hun visste om at huset var ombygd fra uthus til bolig i 1976/77, men at hun personlig ikke har bodd der etter 1978. Fra da av og frem til 1988 ble huset bebodd av hennes foreldre og deretter frem til 1990 utleid. Fra 1990 har huset stått tomt. Hverken foreldrene eller leieboeren har informert henne om de nå påviste mangler. Retten finner ikke grunn til å betvile hennes forklaring.

Inger Lise Aasheim har i sin partsforklaring anført at hun først i månedsskiftet mai/juni reflekterte på eiendommen. Ifølge hennes forklaring kjente hun da bare til takstforretningen og meglerfirmaets prospekt. Det fremgikk ikke av noen av disse dokumenter at det også var nødvendig å søke om bruksendring for at huset skulle kunne godkjennes som bolig. Dette fikk hun først greie på umiddelbart før kontrakten ble underskrevet. På bakgrunn av opplysningene i takstforretningen og prospektet, regnet hun med at hun måtte foreta en del oppussingsarbeider, men at det ville innskrenke seg til en del overflatebehandling som maling osv.

Megler Geir Normannseth har forklart at Aasheim innga 3 bud. Første bud på kr. 415.000,- ble avgitt 15.2.1991. Budet var avhengig av at hun fikk solgt sin egen bolig og var bindende fram til 22.2.91. Deretter avga hun et nytt bud 22.4.1991 på kr. 240.000,- med forbehold om finansiering. Budet ble ikke akseptert av selger. I et vedlegg til dette budet var det gjort fradrag for beregnede utgifter til vann, kloakk og grøft med kr. 50.000,-. Enn videre var det til diverse uspesifisert oppussing ført opp et fradrag på kr. 200.000,-. Aasheim har således regnet med et samlet fradrag kr. 250.000,- i den antydede salgssum på kr. 490.000,-. Aasheim avga nytt bud den 18.6.91 med kr. 350.000,- som etter forhandlinger ble forhøyet til kr. 360.000,-.

Da Aasheim ble konfrontert med Normannseths vitneforklaring bekreftet hun Normannseths opplysninger og ga uttrykk for at hun hadde glemt disse forhold da hun avga sin partsforklaring.

Hovind har forklart at hun av en annen byder på eiendommen var gjort kjent med at huset ikke var godkjent som enebolig. Hun hadde

Side 878

umiddelbart tatt kontakt med kommunens tekniske etat som i brev av 25.3.1991 gjorde henne kjent med at bygningen fortsatt var klassifisert som uthus og at det måtte tilfredsstille bestemte krav for at den skulle kunne godkjennes som bolig. Etter å ha mottatt brevet hadde Hovind bedt meglerfirmaet stille salget i bero fordi hun selv ville sørge for at huset ble satt i slik stand at det kunne godkjennes som bolig. Når hun i juni likevel valgte å selge det til Aasheim var det fordi at sistnevnte hadde insistert på å kjøpe huset, idet hun hadde solgt sitt eget hus og måtte ha tak over hodet innen 1. juli 1991.

Normannseth kunne ikke huske at meglerfirmaet var bedt om å stille salget i bero, men mente at Aasheim i likhet med andre mulige bydere var gjort kjent med at hun måtte søke om bruksendring og hva dette innebar.

Etter rettens oppfatning fremgår det med all tydelighet av takstforretningen at boligen var i en mindre god forfatning. Dette ble også bekreftet under befaringen, idet det tydelig kunne sees fuktmerker i tak og gulv og panel under stuevinduet innvendig. Hensett til at Aasheim i forbindelse med budet hun avga 22.4.91 hadde beregnet de samlede utbedringsomkostninger til kr. 250.000,- tyder det også på at hun var vel kjent med at det måtte foretas omfattende arbeider på huset for å få det godkjent som bolig. Når hun så senere forhøyet sitt bud fra kr. 240.000,- til kr. 360.000,- har hun selv tatt en kalkulert risiko.

Til dette kommer at det er holdt ny takst over eiendommen sommeren 1993 i forbindelse med at Aasheim har søkt gjeldsforhandling. Taksten er ikke fremlagt, men ifølge Grinrøds forklaring var takstmennene kjent med de nå påberopte mangler og at uthuset ikke er godkjent til boligformål. Disse forhold er tatt i betraktning ved taksten. Etter bevisførselen legges til grunn at taksten lyder på kr. 325.000,- hvorav tomteverdien utgjør kr. 225.000,-. I taksten fra november 1990 var tomteverdien angitt til kr. 275.000,-. Tron Rognlien har i sin forklaring angitt den statistiske tomteverdien til kr. 157.000,-. Siv. ing. Grinrød var ansvarlig for taksten i 1990 og har bl.a. sammen med en eiendomsmegler også avgitt den nye taksten. Grinrød, som i flere år har taksert eiendommer bl.a. i Nesodden, har forklart at han bygger sin verdiansettelse på det kjennskap han har til eiendomsmarkedet her. Retten har ikke grunnlag for å overprøve denne vurdering. Det må således legges til grunn at tomteverdien både ved inngåelsen av kjøpekontrakten i 1991 og i dag utgjør en vesentlig del av eiendommens verdi. Grinrød har dessuten opplyst at det må regnes med at prisene på eiendommer i Nesodden har falt med gjennomsnittlig 10% pr. år fra 1990. Det er derfor ingen sikre holdepunkter for at det i dette tilfellet foreligger noe misforhold mellom kjøpesum og eiendommens verdi.

Retten finner etter dette at ansvarsfraskrivelsesklausulen står seg og at det ikke er grunnlag for noen revisjon av kontrakten etter avtalelovens § 36.

Etter det resultat retten er kommet til foran, er det ikke grunn til å komme inn på partenes øvrige anførsler.

Søksmålet har etter dette ikke ført fram og i samsvar med

Side 879

hovedregelen i tvml. § 172 må Aasheim dekke Hovinds saksomkostninger. Hovinds prosessfullmektig har oppgitt sine samlede omkostninger til kr. 38.700,- som legges til grunn av retten.

Domsslutning:

1. Eva Hovind frifinnes.

 

2. Inger Lise Aasheim betaler innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse Eva Hovinds saksomkostninger med kr. 38.700, – – kronertrettiåttetusensjuhundre 00/100-.