RG 1996 s. 890

Ved stevning datert den 23. mai 1995 reiste Inger Wiklund og Geir Finnerud (Finnerud) sak ved Drammen byrett mot Else Berit Fjellheim

Side 891

(Fjellheim) med krav om prisavslag på grunn av mangler ved kjøp av fast eiendom. Hovedforhandling fant sted den 23. oktober 1995. Herunder møtte partene og avga forklaring. Det ble ført 4 vitner og for øvrig fremlagt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Retten legger følgende saksforhold til grunn: Inger Wiklund og Geir Finnerud (Finnerud) inngikk den 4. november 1994 avtale med Else Berit Fjellheim (Fjellheim) om kjøp av hennes hus i Helledamsveien 59, Spikkestad, gnr. 85, bnr. 286 i Røyken. Avtalen innebar et bytte av bolig idet Fjellheim skulle overta Finneruds leilighet i Holtet 5, Spikkestad, som delvis betaling. Leiligheten var prissatt til kr. 180.000,-, og i tillegg til leiligheten skulle Finnerud betale kr. 545.000,- til Fjellheim, slik at den totale pris for huset var kr. 725.000,-. Det var før salget utarbeidet en takst på huset av ingeniør Kristian Stokker. Taksten viste en teknisk verdi på kr. 975.000,-. Etter fradrag for slit og elde ble eiendommens takst satt til en normal salgsverdi på kr. 840.000,- og en låneverdi på kr. 700.000,-. Det fremgikk av beskrivelsen fra eiendomsmegleren at det skulle være varmekabler i alle gulv. Huset er et ett-plans-hus uten kjeller.

Finnerud flyttet inn i leiligheten den 13.11.94. Ganske snart etter innflyttingen oppdaget de at det manglet varmekabler under gulvet i hallen og i en del av kjøkkenet. Finnerud foreslo for Fjellheim at de skulle ha en overtakelsesforretning, og denne ble avholdt den 21. november 1994. Overtakelsesforretningen har følgende anmerkninger:

«lekasje i vask og varmtvannsbereder – varmekabel deler av kjøkken og hele hallen. Råte i vindu soverom + vinduskarm bad.»

Finnerud oppdaget snart at det luktet råte i soverommene. De fjernet gulvbelegget i ett av soverommene og fant da at det var en sprekk i betongsålen og fukt i betonggulvet. Sprekken var langsgående med ytterveggene. De engasjerte ingeniør Kristian Stokker for å få en vurdering av skadene. Han konstaterte ved hjelp av en fuktmåler at det var fukt i alle gulv. Betongsprekken skyldes setning av gulv innenfor ringmur, og fukten skyldes kapillarsugning på grunn av at det ikke var lagt gulvsperre.

Finnerud oppdaget også at det var feil ved peisen ved at det strømmet røk ut i stuen. Det viste seg at det var rusthull i peisinnsatsen og at det var en defekt askeskuff, og brannmesteren nedla forbud mot å bruke peisen inntil skadene var utbedret.

Endelig har Finnerud oppdaget råteskader i 3 vinduer som er skiftet ut samt i en verandadør.

Finnerud forsøkte først å heve kjøpet, men dette ble avvist av Fjellheim. Etter forgjeves å ha forsøkt å løse saken i minnelighet har Finnerud reist nærværende sak.

Saksøkerens anførsler:

Det vises til avhendingsloven § 3-1 som bestemmer at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Det dreier seg her om et forbrukerkjøp, jf. loven § 1-2 nr. 3. Saksøkerne har funnet mange feil ved huset, men de har begrenset seg til å kreve prisavslag for manglende varmekabler, fuktskadene i gulvet, manglene ved peisen og råteskadene ved vinduene.

Når det gjelder de manglende varmekabler vises til loven § 3-8. Det var i salgsoppgaven opplyst at det var varmekabler i alle gulv. Det er således gitt en uriktig opplysning om eiendommen.

Side 892

 

Når det gjelder fuktskadene i gulvet gjøres det gjeldende at selgeren kjente eller burde kjenne til disse skadene, og det foreligger således manglende opplysning om eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-7. Subsidiært gjøres gjeldende at eiendommen er i vesentlig ringere stand enn det kjøperne kunne forvente – prisen tatt i betraktning – jf. loven § 3-9.

Selgeren burde kjenne til skadene ved peisen, og det foreligger også her manglende opplysning, jf. § 3-7. Under alle omstendigheter foreligger her en mangel i forhold til offentligrettslige krav, jf. loven § 3-2 nr. 2.

Når det gjelder råteskadene ved vinduene anføres at selgeren måtte kjenne til disse skader, og da han ikke har opplyst om skadene, foreligger det en mangel i henhold til loven § 3-7.

Saksøkerne har i alle tilfeller reklamert i tide, jf. avhendingsloven § 4-19.

Når det gjelder størrelsen på prisavslaget bør det settes lik omkostningene ved å utbedre skadene, jf. loven § 4-12 nr. 2. Det gjøres gjeldende at saksøkerne har valgt de rimeligste løsninger. For utbedring av gulvet er således valgt en løsning med Platon plater i stedet for den dyrere løsning som er foreslått av ingeniør Stokker, nemlig å påføre et belegg/membran.

Kravet kan også ses på som et krav om erstatning, jf. loven § 4-14. Saksøkerne krever bare erstattet direkte tap, og det behøver da ikke foreligge uaktsomhet hos selgeren.

Forøvrig er vist til Rt-1995-143.

Det kreves prisavslag som følger:

Utbedring av varmekabler: kr. 25.000
Utbedring av gulv: kr. 50.657
Gulvbelegg (billig løsning): kr. 11.000
Skifte av 3 vinduer: kr. 10.729
Peis: kr. 11.500
Tilsammen kr. 108.886

 

Saksøkerne bestrider saksøktes motkrav.

Saksøkerne har nedlagt slik påstand:

1. Else Berit Fjellheim dømmes til å betale til Geir Finnerud og Inger Wiklund i prisavslag og erstatning kr. 108.886 + 12% rente fra stevningens dato.

 

2. Else Berit Fjellheim dømmes til å betale sakens omkostninger.

 

Saksøktes anførsler.

Saksøkerne har kjøpt et 20 år gammelt hus. Det vil alltid være feil og mangler ved et så gammelt hus. De bygningstekniske løsninger var annerledes da enn i dag. Byggemåten som var et prøveprosjekt i Lecas regi, ble godkjent av kommunen. Det vises til kontraktens punkt 8 som er en «as is» klausul. Det vises til Bergsåker, Kjøp av fast eiendom, side 173-174. Saksøkte kjente ikke til sprekkene i betongsålen, og hun og hennes mann hadde heller ikke merket noe til fukt- eller råteskader. Hun kan derfor ikke holdes ansvarlig for disse. Det kan heller ikke hevdes at saksøkerne har fått et hus som var i vesentlig dårligere stand enn de kunne forvente. Det er ikke klarlagt at alle gulvskader unntagen kjøkkengulvet bør utbedres. Saksøkte har ikke hatt problemer med peisen, og det forelå ikke noe offentlig krav da hun solgte huset. Saksøkte hadde heller ikke merket at det ikke var varmekabler i hallen eller i en del av kjøkkengulvet.

Side 893

Når det gjelder vinduene gjøres gjeldende at det ikke er uvanlig at vinduer må skiftes ut i et gammelt hus. Det anføres videre at saksøkerne har fått huset billig i forhold til taksten, og at dette må få betydning for mangelsvurderingen.

Subsidiært anføres vedrørende de konkrete krav at saksøkerne ikke kan få erstattet utgifter som er av oppussingsmessig art, da dette var noe de måtte forvente når de kjøpte et 20 år gammelt hus. De kan således ikke forvente å få prisavslag til dekning av en helt ny, lukket peis. Utbedring av peisen som den var ville bare ha ført til en bagatellmessig kostnad. Likeledes kan de ikke få erstattet nytt gulvbelegg. Retten må foreta et skjønn over dette hvor det også tas hensyn til at det ikke er godtgjort at alle gulv bør skiftes ut. I stedet for varmekabler kan saksøkerne velge en løsning med panelovner. Retten bør ved erstatningsutmålingen også ta hensyn til at saksøkerne hadde fått opplyst at det ikke var varmekabler i det ene soverommet, noe som viste seg å være feil, og de fikk således her mer enn forespeilet.

Det gjøres videre gjeldende at det er reklamert for sent når det gjelder vinduene.

Saksøkte har vist til RG-1994-870 og RG-1995-738.

Dersom saksøkerne får helt eller delvis medhold vil saksøkte kreve motregning for en skade i badeveggen i leiligheten som de har kjøpt. Det har vist seg at saksøkerne ved reparasjon av skaden har skiftet baderomstapetet ut med vanlig tapet som er overmalt.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

Else Berit Fjellheim frikjennes og tilkjennes saksomkostninger.

Retten skal bemerke:

Det er avtalen mellom partene som danner utgangspunkt for vurderingen av om det foreligger mangler ved huset, jf. avhendingsloven § 3-1 nr 2. Avtalen utfylles av de opplysninger som har vært gitt, skriftlig eller muntlig, til kjøperne før og i forbindelse med avtaleinngåelsen. For øvrig kommer avhendingslovens bestemmelser til anvendelse. En sentral bestemmelse i avtalen er punkt 8 som lyder:

KJØPEREN har besiktiget EIENDOMMEN og overtar den i den stand og stilling den befant seg i ved besiktigelsen, med dens mur- og nagelfaste innretninger og forøvrig med alle rettigheter og forpliktelser slik den har vært eiet av SELGEREN. KJØPEREN har hatt anledning til å foreta alle de undersøkelser med hensyn til EIENDOMMENS beskaffenhet og tilstand som KJØPEREN har funnet nødvendig. KJØPEREN er derfor avskåret fra muligheten til å kreve erstatning for åpenbare feil og mangler som burde ha vært oppdaget av KJØPEREN ved en slik befaring.

SELGEREN erklærer å ha underrettet KJØPEREN om alle de forhold med hensyn til EIENDOMMENS beskaffenhet som SELGEREN forstår kan ha betydning for KJØPEREN. KJØPEREN er spesielt gjort kjent med følgende forhold: Lampe på badet, el.kabler på soverom. Disse er defekt. (dette er tilføyd med håndskrift).

SELGEREN garanterer at det til hans kunnskap ikke er kommet offentlige- eller kommunale pålegg som ikke er utført og betalt, og han har ikke inngått noen avtaler som berører EIENDOMMEN.

SELGEREN er heller ikke kjent med at det foreligger reguleringsmessige endringer som berører EIENDOMMEN direkte eller indirekte.

Side 894

 

Manglende varmekabler i hall og del av kjøkken:

Det er på det rene at det mangler varmekabler i hall og del av kjøkken. I eiendomsmeglerens beskrivelse av eiendommen er opplyst: «Varmekabler i alle gulv unntatt på toalettet.» Det foreligger således her en uriktig opplysning om eiendommen, og i henhold til avhendingsloven § 3-7 foreligger det her en mangel, dersom man kan gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. Huset er bygget på betongsåle uten kjeller, og varmekablene i gulvet er husets hovedvarmekilde. Retten legger til grunn at det var avgjørende for Finnerud som hadde et lite barn, at det var varmekabler under alle gulv i oppholdsrommene. Det foreligger således en mangel som det kan kreves prisavslag for.

Prisavslaget skal settes til omkostningene ved å få manglene utbedret hvis ikke det kan godtgjøres et forholdsmessig avslag av prisen, jf. loven § 4-12. Saksøkerne har fått beregnet at det vil koste kr. 25.000 å få lagt varmekabler på de aktuelle steder. Saksøkte har anført at saksøkerne hadde akseptert at varmekablene i det ene soverommet var defekte, jf. tilføyelsen til avtalens punkt 8 (sitert ovenfor). Det viste seg at disse varmekabler var i orden. Saksøkerne har derfor fått mer enn de forventet, og dette må få betydning for en eventuell utmåling av prisavslaget. Retten finner at denne anførsel bør vinne frem. Kravet reduseres skjønnsmessig med kr. 10.000,- som det må antas at saksøkerne har spart ved at de ikke behøver å legge nye varmekabler i det ene soverom.

Fuktskader under gulvene:

Retten legger til grunn at det er avdekket fuktskader i det ene soveværelset, hvor saksøkerne også har utbedret fuktskadene. Ingeniør Stokker har ved fuktmåler konstatert at det også er fukt under de andre gulv. Fuktskadene skyldes en feil i byggemåten ved at det ikke er lagt fuktsperre. Ingeniør Stokker har anbefalt at det legges fuktsperre under alle gulv med unntak av kjøkkengulvet som er flislagt. Utbedring antas nødvendig også for å forebygge at fuktskadene utvikler seg. Saksøkerne har anført at saksøkte burde kjenne til fuktskadene, og at det foreligger en manglende opplysning om denne og dermed en mangel i henhold til loven § 3-7 sammenholdt med § 3-9. Saksøkte som bare hadde bodd i huset i ca. 3 1/2 år har anført at hun og hennes mann aldri hadde lagt merke til noen fuktlukt, og at hun heller ikke kjente til at det skulle være fuktskader under gulvet. Retten finner det ikke godtgjort at saksøkte eller hennes mann kjente til fuktskadene eller burde kjenne til dem. Spørsmålet blir da om fuktskadene representerer en slik mangel som går inn under avhendingsloven § 3-9. Saksøkerne har kjøpt eiendommen «i den stand og stilling den befant seg» jf. avtalens punkt 8 som er sitert ovenfor. Det er av saksøkte også anført at saksøkerne fikk huset billig, idet de betalte kr. 725.000, og, salgstaksten var kr. 840.000. Retten bemerker til dette at det fremkom i retten at huset hadde stått til salgs en tid før saksøkerne la inn bud. Retten legger til grunn at huset ikke var lett å selge til salgstaksten, og at salgsprisen må anses som en reell markedsverdi på tidspunktet for salget. Det er selvfølgelig alltid mulig at saksøkte hadde fått noe mer for huset ved å vente, men det er ikke sikkert. Retten finner at huset med de fuktskader som ble avdekket, må bedømmes som i vesentlig ringere stand enn kjøperne kunne forvente ut fra den prisen de var villige til å betale, og at det således etter loven § 3-9 foreligger en mangel som gir rett til prisavslag.

Side 895

 

Saksøkerne har fremlagt krav om prisavslag for et beløp til utbedring av alle gulv med unntak av kjøkkengulvet. Dette er stipulert til kr. 50.657 for selve utbedringen og kr. 11.000 for nytt gulvbelegg av billigste type. Saksøkte har anført at saksøkerne ikke kan kreve dekket omkostninger av oppussingsmessig art, og at retten må ta hensyn til dette ved utmålingen av prisavslaget. Retten er enig i at saksøkerne ikke kan kreve dekket omkostninger forbundet med oppussing, da dette var noe de måtte regne med, når de kjøpte et 20 år gammelt hus, som etter det opplyste ikke var spesielt godt vedlikeholdt. Retten finner på dette grunnlag at saksøkerne har krav på å få dekket omkostningene til utbedring av fuktskadene, men at de må dekke utgifter til gulvbelegg selv. Prisavslaget for fuktskadene settes dermed til kr. 50.657.

Mangler ved peisen:

Retten legger til grunn at det var rusthull i askeskuffen, og at det også var et hull i spjellet. Det er på det rene at brannmesteren etter besiktigelse den 16. desember 1994 utstedte forbud mot å bruke peisen før skadene var utbedret. Saksøkerne gjør gjeldende at det kom røyk i stuen når peisen ble brukt, mens saksøkte har hevdet at peisen virket som den skulle i hennes eiertid, og at hun ikke kjente til at det var hull i spjellet. Hun har også anført at saksøkerne ved besiktigelsen av huset kunne ha konstatert at askeskuffen var gammel, og at annet ikke var å vente i et 20 år gammelt hus. Retten legger til grunn at saksøkte ikke kjente til at det var feil ved spjellet og heller ikke til at brannmesteren ville utstede forbud mot å bruke peisen. Retten finner at peisens tilstand var i strid med et offentligrettslig krav, og det foreligger da i henhold til loven § 3-2 nr. 2 en mangel selv om selgeren ikke kjente til mangelen.

Saksøkerne har satt inn en ny peis med dører og krevet prisavslag lik utgiftene for dette, kr. 11.500. Saksøkerne har her foretatt en standardforbedring som de klarligvis ikke kan kreve av saksøkte. Saksøkerne har bare krav på å få utbedret peisen slik at det ikke lengere var forbud mot å bruke den. Etter opplysningene i retten ville dette koste «en bagatell» uten at noe beløp ble oppgitt. Retten fastsetter skjønnsmessig et prisavslag på kr. 1.000 til utbedring av peisen.

Råteskader ved vinduer:

Saksøkerne krever erstattet utgifter med kr. 10.729,- for 3 vinduer som er skiftet ut på grunn av råteskader. De anfører at det foreligger en mangel, fordi selgeren burde ha opplyst om råteskadene. Saksøkte har vist til avtalens punkt 8 og anført at det ikke er uvanlig å skifte ut vinduer i et 20 år gammelt hus. Det anføres videre at saksøkerne selv burde ha oppdaget råteskadene ved besiktigelsen. Retten legger til grunn at det var råteskader ved vinduene, noe som ble bekreftet i retten av den tømrermester som skiftet ut vinduene. Retten legger videre til grunn at saksøkerne ved selvsyn kunne ha sett råteskadene da de besiktiget huset, og at saksøkerne var seg bevisst at de kjøpte et hus som til dels trengte oppussing og utbedring av skader som naturlig kommer med årene. Retten finner derfor at kontraktens punkt 8 slår igjennom overfor disse skadene. Retten finner ikke at § 3-7 (selgerens manglende opplysning) kommer til anvendelse, da retten legger til grunn at disse opplysninger ikke ville ha virket inn på avtalen. Retten legger her vekt på at det ved overtakelsesforretningen ble konstatert råteskader ved 2 vinduer, hvorav det ene nå er

Side 896

utskiftet, og at Finnerud ved overtakelsesforretningen ikke ga uttrykk for at han påberopte dette som mangler, men tvert imot sa at de allikevel hadde tenkt å skifte ut vinduene. Retten finner etter dette at råteskadene ved vinduene ikke vurderes som mangler som gir rett til prisavslag eller erstatning.

Saksøktes motkrav:

Saksøkte har den 16. oktober 1995 anført at en tidligere vannskade i badet i leiligheten er utbedret av saksøkerne på en utilfredsstillende måte ved at baderomstapetet er skiftet ut med vanlig papirtapet og deretter overmalt. Det hevdes her å foreligge en manglende opplysning om en mangel fra saksøkernes side, og at dette utløser rett til prisavslag, jf. loven § 3-7. Saksøkerne har hevdet at det er reklamert for sent. Det er ikke stipulert et beløp for mangelen. Retten finner det ikke godtgjort at den manglende opplysning om feilen har virket inn på avtalen, og feilen kan da ikke gjøres gjeldende som en mangel, jf. loven § 3-7 2. punktum.

Saksøkerne er etter dette berettiget til et prisavslag som følger:

Varmekabler: kr. 15.000
Utbedring av gulv: kr. 50.657
Utbedring av peis: kr. 1.000
Tilsammen: kr. 66.657

 

Saksøkerne har krevet 12% renter med utgangspunkt fra stevningens dato. Til dette bemerker retten: Prisavslaget er beregnet ut fra en vurdering av de omkostninger som saksøkerne ut fra dagens priser antas å ha for å utbedre skadene. Så vidt retten har fått opplyst har saksøkerne bare utbedret fuktskadene i et lite soverom, og dette skal ha kostet kr. 6.000. Dessuten er peisen, så vidt forstås, skiftet ut. Etter rettens syn kan saksøkerne tidligst være berettiget til renter etter at de har betalt for eventuelle utbedringer og fremmet krav om dette mot saksøkte. I dette tilfelle dreier det seg om kr. 7.000 som eventuelt kunne ha vært renteberegnet fra et tidligere tidspunkt. Da retten ikke kjenner utgangspunktet for renteberegningen, finner retten det mest korrekt og i samsvar med morarenteloven § 2 første ledd at morarenter begynner å løpe fra oppfyllelsesfristen/forfallstiden av denne dom. Det er fra domstidspunktet at kravet er endelig fastsatt.

Saksomkostninger: Saken er delvis vunnet, delvis tapt, og tvistemålsloven § 174 kommer til anvendelse. Retten har ikke funnet grunn til å la unntaksregelen i annet ledd komme til anvendelse. Etter hovedregelen i første ledd skal hver av partene derfor bære sine omkostninger.

 

Domsslutning:

 

1. Else Berit Fjellheim dømmes til å betale til Inger Wiklund og Geir Finnerud prisavslag med kr. 66.657,- -sekstisekstusensekshundreogfemtisyvkroner- innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom.

 

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.