RG 1996 s. 97

Saken gjelder krav om erstatning etter heving av avtale om tomtekjøp.

Ektefellene Morten og Mona Palmgren Erichsen kjøpte 23 september 1991 tomt nr 12 i Landåsfeltet i Asker for kr 615.500. Selger var arkitektfirmaet Henning Hansen AS som foresto feltutbyggingen på vegne av grunneierne. Kjøpesummen inkluderte foruten tomta, opparbeidelse av tomt og fellesareal og arkitektbistand for oppføring av enebolig. Megler var Gunnar Korgsveen AS Asker.

I februar 1992 ble Erichsen kjent med at det forelå planer om boligbygging på et uregulert område på sørsida av Hønsveien vis-a-vis tomt nr 12. I utkastet til kommuneplan for Asker fra 1989 var dette feltet – kalt felt J1 – foreslått plassert slik at det ikke berørte utsiktsforholdene fra Erichsens tomt. Under det videre arbeid med planutkastet ble imidlertid plasseringen av J1-feltet endret som følge av innsigelse fra landbruksmyndighetene, slik at feltet ble forlenget østover langs Hønsveien foran Landåsfeltet. Forslaget som forutsatte oppføring av 50 boliger på et areal på vel 30 dekar, ble vedtatt med bindende virkning av kommunestyret 17 april 1991 som en del av kommuneplanen for Asker 1990-2000.

Etter å ha tatt saken opp med selger og drøftet den med noen av de øvrige tomtekjøperne samt foretatt undersøkelser i kommunen, besluttet Erichsen seg for å avbryte arbeidet med tegningene til huset og å heve kjøpet. Han kontaktet advokat som i brev 16 mars 1992 til Henning Hansen AS blant annet skrev:

Som følge av de nevnte planer om å oppføre boliger på den andre siden av Hønsveien, er vår klients forutsetninger for inngåelse av kjøpekontrakt for nevnte tomt blitt vesentlig endret. På vegne av vår klient fremsetter vi derfor med dette krav om heving av kjøpet. Vi krever videre erstatning for de direkte omkostninger vår klient er blitt påført ved kontraktsinngåelsen, herunder dokumentavgift, tinglysningsutgifter m.m.

Henning Hansen AS avviste hevingskravet ved brev 24 mars 1992.

I forståelse med selgeren ble tomta med tilhørende rettigheter videresolgt 28 oktober 1992. Prisen var kr 490.000, som er kr 125.500 mindre enn Erichsen hadde betalt vel 1 år tidligere. Dette beløpet har Erichsen krevet erstattet av selger og megler med tillegg av offentlige avgifter, renter m v, til sammen kr 218.561.

Erichsen brakte saken inn for Asker og Bærum herredsrett som 2 november 1993 avsa dom med slik domsslutning:

1. Henning Hansen AS og Gunnar Krogsveen AS, Asker, dømmes til solidarisk å betale til Mona Elisabeth Palmgren Erichsen og Morten Erichsen kr 218561,- -kronertohundreogattentusenfemhundreogsekstien- med tillegg av 18% morarente av kr 137154,- fra 16. april 1992 til betaling skjer og av kr 80907,- fra 29. oktober 1992 til betaling skjer.

 

2. I saksomkostninger betaler Henning Hansen AS og Gunnar Krogsveen AS, Asker, kr 50820,- -kronerfemtitusenåttehundreogtjue-.

 

3. Oppfyllelsesfristen er 14 -fjorten- dager fra forkynnelse av denne dom.

 

Henning Hansen AS og Gunnar Krogsveen AS Asker har begge i rett tid påanket herredsrettens dom til lagmannsretten. Ankene er forenet til felles behandling, jf tvistemålsloven § 98.

Henning Hansen AS har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. Henning Hansen AS frifinnes og tilkjennes sakens omkostninger for Asker og Bærum herredsrett og Eidsivating lagmannsrett.

 

Gunnar Krogsveen AS Asker har nedlagt denne påstand:

Gunnar Krogsveen AS Asker frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.

Morten og Mona Palmgren Erichsen har tatt til motmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. Asker og Bærum herredsretts dom av 2. november 93 punkt 1 stadfestes.

 

2. Henning Hansen AS og Gunnar Krogsveen AS Asker dømmes til solidarisk å dekke sakens omkostninger for både herredssrett og lagmannsrett med tillegg av forsinkelsesrente på saksomkostningene for herredsretten fra 19 november 1993 til betaling skjer og for saksomkostninger for lagmannsretten fra oppfyllelsesfristens utløp og til betaling skjer.

 

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 30 mai – 1 juni 1995.

For Henning Hansen AS møtte styreformann Lars Østigaard og prosessfullmektigen, advokat Stephan Didrich Eid. For Gunnar Krogsveen AS Asker møtte daglig leder Bjørn Sørum og prosessfullmektigen, advokat Geir Knutsen. Morten og Mona Palmgren Erichsen møtte sammen med sin prosessfullmektig, advokat Kathrine B. Løken. Partsrepresentantene og partene avga forklaringer. Det ble for øvrig avhørt sju vitner. Retten foretok befaring av eiendommen sammen med partene og prosessfullmektigene. Det framgår av rettsboka hva som ble dokumentert. Om sakens nærmere faktiske bakgrunn vises til herredsrettens dom og til lagmannsrettens merknader nedenfor.

Saken står for lagmannsretten i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten.

 

Ankende part nr 1, Henning Hansen AS, har for lagmannsretten særlig gjort gjeldende:

Herredsrettens dom lider av feil både ved bevisvurderingen og rettsanvendelsen. Det forhold at det ikke ble gitt korrekte opplysninger om J1-feltets plassering i kommuneplanen representerer verken en vesentlig mangel eller en avgjørende forutsetning for tomtekjøpet som gir grunnlag for å heve kjøpet. Det er i kontrakten ikke gitt noen garantier for gode sol- og utsiktsforhold.

Kommuneplanen er en kartfestet plan som er retningsgivende for arealbruken, men som forutsettes fulgt opp av senere reguleringsplan og bebyggelsesplan. En kommuneplan kan ikke anses som et enkeltvedtak som gir private rettigheter og plikter, jr Eckhoff, Forvaltningsrett, 2. utgave, side 565. Det følger av forarbeidene til avhendingsloven at rådighetsbånd fastsatt ved generelle bestemmelser som hovedregel ikke er noen mangel ved eiendommen, og at kjøperen som hovedregel må bære risikoen for slike forhold, jf Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 54.

Endringen av J1-feltets arrondering innebærer ingen vesentlig mangel ved tomta. Den snitt-skissen som tomtekjøperne fikk fra kommunen representerer «worst case» og er ikke uttrykk for noen realistisk forventning om den framtidige utvikling. Planene for J1-feltet – hvis og når de blir realisert – vil ikke medføre vesentlig tap av utsikt fra tomt nr 12. Det mest nærliggende alternativet er tett småhusbebyggelse som under ingen omstendighet vil berøre siktlinja. Endringen i kommuneplanen innebærer ingen verdireduksjon for tomta.

Det er på det rene at avhendingsloven ikke er direkte anvendbar. Det bør også vises varsomhet med analogisk anvendelse siden loven på visse punkter må antas å innebære et skjerpet ansvar for selger. Det er kjøpers ansvar å foreta undersøkelser med hensyn til hvilke planer som foreligger for de omkringliggende områder. Selger har opplysningsplikt om de forhold han har kjennskap til, men han har ingen selvstendig undersøkelsesplikt. I dette tilfelle har både kjøper og selger vært et offer for mangelfull kommunal saksbehandling, idet endringen av J1-feltet ble foretatt uten at dette ble bekjentgjort på en tilstrekkelig måte.

Det kan ikke legges til grunn at uendrede framtidige utsiktsforhold var noen avgjørende forutsetning for Erichsen da avtalen ble inngått. Ved kontraktsinngåelsen var Erichsen opptatt av en rekke forhold, noe som blant annet ga seg utslag i at det ble gjort en rekke tilføyelser i kontrakten. Tomtene i Landåsfeltet har mange kvaliteter som er helt uberørt av muligheten for framtidig boligbygging på nedsida av Hønsveien. Det er for øvrig mye som tyder på at det var andre motiver som begrunnet hevingskravet. Det er på det rene at Erichsen ønsket et større hus enn det tomta tilsa, og det kan ikke utelukkes at det lå økonomiske motiver til grunn når Erichsen valgte å kjøpe et ferdig oppført hus til lavere pris istedenfor å gjennomføre byggeprosjektet i Landåsfeltet i et sterkt nedadgående eiendomsmarked. Også hensynet til barnas meninger kan ha vært medvirkende til beslutningen.

Det bestrides at Henning Hansen AS har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Henning Hansen AS ble ikke underrettet om avtalen mellom kommunen og Fylkeslandbruksstyret vedrørende J1-feltet, og kommunen foretok endringen uten å legge ut planen til nytt gjennomsyn.

Verken de opplysninger Henning Hansen AS fikk av Asker kommune eller den offentlige kunngjøring, var konkret knyttet til J1-feltet slik at det ga oppfordring til nærmere undersøkelse. Henning Hansen AS kan ikke bebreides for at en la til grunn de opplysninger som var kjent fra før vedrørende J1-feltet.

Med hensyn til tapets størrelse, gjøres gjeldende at Henning Hansen AS ikke kan være ansvarlig for den generelle nedgang i eiendomsprisene. Det hevdes videre at Erichsen skulle ha begrenset tapet ved å overlate salget av tomta til en eiendomsmegler, noe som sannsynligvis ville gitt en høyere pris.

 

Ankende part nr 2, Gunnar Krogsveen AS Asker, har særlig gjort gjeldende:

Det foreligger verken ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng eller økonomisk tap som tilsier at megleren kan gjøres erstatningsansvarlig.

Gunnar Krogsveen AS Asker har oppfylt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, jf eiendomsmeglingsloven § 3-6 og § 3-7. Kort tid etter at en hadde mottatt salgsoppdraget, fikk daglig leder Bjørn Sørum på telefonisk henvendelse til kommunens informasjonssentral i februar 1991 bekreftet at det ikke var foretatt noen endring i kommuneplanen som hadde betydning for tomtene i Landåsfeltet. Megleren hadde ingen oppfordring til å betvile at de opplysninger som var innhentet fra rette instans, var korrekte. Det var heller ingen foranledning til å foreta ny undersøkelse i kommunen før kontraktsinngåelsen med Erichsen i september 1991. Heller ikke kunngjøringen som ble innrykket i april 1991 ga noen oppfordring til ytterligere undersøkelser. Megleren har derfor ikke opptrådt uaktsomt.

Det foreligger heller ikke adekvat årssakssammenheng mellom eventuell manglende undersøkelse og det påståtte økonomiske tap. Det er ikke sannsynlig at ny henvendelse til informasjonssentralen ville gitt noe annet resultat. Dette bekreftes av at også kjøperen fikk de samme misvisende opplysninger da han henvendte seg til informasjonssentralen kort tid før kontraktsinngåelsen.

Det foreligger endelig ikke noe økonomisk tap som megleren kan gjøres ansvarlig for. Det tap Erichsen krever erstattet, har han påført seg selv ved å heve uten å ha tilstrekkelig hevingsgrunnlag.

Endringen av J1-feltets plassering representerer ingen vesentlig mangel ved den tomta som Erichsen kjøpte. Før avtaleinngåelsen ble det ført intense forhandlinger om en rekke forhold ved eiendommen som Erichsen var sterkt opptatt av. Bortfall av en mulig forutsetning om optimal utsikt mot sør, kan ikke være hevingsgrunn. En framtidig bebyggelse på J1-feltet vil bare berøre utsikten i området ned mot jernbanelinja som ikke er spesielt attraktiv. Det er for øvrig betydelig usikkerhet knyttet til når planene vil bli realisert, blant annet på grunn av planer om omlegging av jernbanetraseen. Boligbygging vil neppe bli påbegynt før en gang etter år 2000. Endringen med hensyn til J1-feltet representerer heller ikke noen verdireduksjon for tomt nr 12 i Landåsfeltet, jf ingeniør og takstmann Kristian Stokkers vurdering. Det foreligger således ikke noe økonomisk tap som kan gi grunnlag for erstatning eller andre misligholdbeføyelser.

Gunnar Krogsveen AS Asker slutter seg for øvrig til de anførsler som er gjort gjeldende av Henning Hansen AS.

 

Ankemotpartene, Morten og Mona Palmgren Erichsen, har henholdt seg til herredsrettens dom og for lagmannsretten særlig framhevet:

Eiendommen ble kjøpt på uriktige forutsetninger som igjen skyldes at selger og megler ga uriktige og mangelfulle opplysninger. Selgerens ansvar følger analogisk av avhendingsloven § 3-7 og § 3-8 og rettspraksis. Tomtene var markedsført med fin utsikt og gode solforhold. Det må legges til grunn at Erichsen var spesielt opptatt av sol- og utsiktsforholdene, noe som framgår av den klausul om tynning av trær nedenfor Hønsveien som han fikk inn i kontrakten. Det er ubestridt at selgerens representant Østigaard under befaringen ga uriktige opplysninger om hvilke utbyggingsplaner som forelå ifølge kommuneplanen til tross for at denne var vedtatt og rettskraftig. Erichsen fikk opplyst at det var svært lite sannsynlig at det ville komme boliger foran hans tomt. Kjøperen må kunne stole på at de opplysninger selgeren gir er korrekte. Dette må særlig gjelde når selgeren er et profesjonelt arkitektfirma som må forutsettes å ha god kjennskap til de lokale forhold. Erichsen henvendte seg imidlerrtid også selv til kommunens informasjonssentral der han fikk de uriktige opplysningene bekreftet. Han har således oppfylt sin egen undersøkelsesplikt.

Omdisponeringen av arealet fra jordbruksformål til utbyggingsformål medfører at det er stor sannsynlighet for at det blir bebyggelse på stedet som vil påvirke utsikten i større eller mindre grad. Hvis det kommer høy bebyggelse, er det utvilsomt at dette vil ta mye utsikt, men også med småhusbebyggelse vil utsikten bli beskåret.

Selger hadde opplysningsplikt vedrørende kommuneplanen som må anses som et enkeltvedtak, jf Ot.prp.nr.56 (1984-1985), side 115-116. Når det ble gitt feilaktige og misvisende opplysninger om et forhold av åpenbar interesse for kjøperen, må dette anses som en vesentlig mangel som gir hevingsrett. Mangelsansvaret er uavhengig av selgers gode eller onde tro, og det er ikke noe vilkår at mangelen har materialisert seg.

Erichsen ville ikke ha kjøpt tomta dersom han hadde fått riktige og fullstendige opplysninger om kommuneplanen på avtaletidspunktet. Forholdet representerer derfor også en relevant bristende forutsetning som tilsier at Erichsen er ubundet av avtalen. Antydningene om at Erichsen skulle hatt andre motiver for å heve avtalen, bygger på rene spekulasjoner og er ikke på noen måte godtgjort.

Henning Hansen AS hadde som utøvende arkitektfirma i Asker løpende kontakt med planleggingsmyndighetene i kommunen. Henning Hansen AS var kjent med at det var reist innsigelser mot arealdelen i kommuneplanen for felt J1 og at denne del av kommuneplanen derfor ikke var bindende. Før avtaleinngåelsen var arkitektkontoret også underrettet om at kommuneplanens arealdel, herunder felt J1, var endelig vedtatt ved kommunestyrets vedtak 17 april 1991. Selgeren burde derfor ha undersøkt forholdet nærmere. Det må legges til grunn at en hadde fått korrekte opplysninger dersom en hadde henvendt seg til saksbehandler i kommunen, noe som hadde vært naturlig.

Erichsens økonomiske tap utgjøres for det første av det direkte tap han led ved dekningssalget, kr 125.500. Det er ikke påvist at han kunne ha oppnådd en høyere pris ved å selge gjennom megler. Han krever videre erstattet utlegg til offentlige avgifter og rentetap. Det er det totale tap som kreves erstattet, jf kjøpsloven § 40 tredje ledd.

Når det gjelder forholdet til Gunnar Krogsveen AS Asker, må det legges til grunn at også megler var klar over Erichsens forutsetninger. I forbindelse med avtaleinngåelsen bekreftet meglerens representant overfor kjøperen at selgerens opplysninger om boligplanene på nedsiden av Hønsveien var riktige. Det foreligger brudd på meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt som følger av eiendomsmeglingsloven § 3-6 og § 3-7 jf § 3-1 og kravet til god meglerskikk. En muntlig henvendelse til kommunens informasjonssentral i februar 1991 er ikke tilstrekkelig. Megleren må ha plikt til å sitte inne med oppdaterte opplysninger, og han burde derfor ha innhentet nye opplysninger i forbindelse med formidlingen av salget til Erichsen.

Det foreligger også nødvendig årssakssammenheng mellom meglerens forsømmelse og Erichsens økonomiske tap. At han heller ikke ville fått korrekte opplysninger ved en ny henvendelse til kommunen, er bare en hypotese og kan ikke legges til grunn.

Både nedgangen i omsetningsverdi og utlegg til offentlige avgifter m.v. framstår som et påregnelig tap som også megleren må være ansvarlig for.

 

Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn herredsretten og bemerker:

Retten behandler først erstatningskravet i forhold til selgeren, Henning Hansen AS.

Partene er enige om at avhendingsloven ikke kan anvendes direkte, idet loven gjelder fra 1 januar 1993 og får anvendelse på avtaler inngått etter denne dato. Partene har noe ulikt syn på i hvilken grad avhendingsloven kan anvendes analogisk. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at lovens bestemmelser i store trekk er en lovfesting av tidligere gjeldende rett, og at bestemmelsene derfor vil ha vegledende betydning. Gjeldende rett vil for øvrig måtte utledes av rettspraksis og analogi fra kjøpsloven.

Det legges til grunn at selgerens representant, arkitekt Østigaard, forut for avtaleinngåelsen ga Erichsen misvisende opplysninger vedrørende plasseringen av det planlagte J1-feltet på det nedenforliggende området på andre sida av Hønsveien. Han baserte seg på at feltet i den endelige vedtatte arealdel av kommuneplanen fortsatt var plassert som inntegnet i de tidligere planutkastene – og dermed ikke berørte utsikten fra tomt nr 12. Den samme feilaktige opplysning fikk også Erichsen da han henvendte seg til kommunens informasjonssentral kort tid før kontrakten ble underskrevet. Lagmannsretten legger til grunn at verken selger eller kjøper på avtaletidspunktet var kjent med endringen i kommuneplanens arealdel som innebar at plasseringen av det planlagte boligfeltet var forskjøvet slik at det nå omfattet området foran tomt nr 12.

Mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen kan være en mangel som kan gi grunnlag for mangelsbeføyelser, jf avhendingsloven § 3-7 og § 3-8. Det må antas at også opplysninger som ikke direkte angår vedkommende eiendom, men som kan få betydning for denne, etter omstendighetene kan være omfattet av selgerens opplysningsplikt og således utgjøre en mangel. Det dreier seg her om misvisende opplysninger vedrørende offentlig arealplanlegging for et nærliggende, men ikke direkte tilgrensende område, som vil kunne få betydning for eiendommens framtidige utsiktsforhold.

Lagmannsretten antar at det i utgangspunktet skal mye til før en slik feilopplysning kan anses som en vesentlig mangel ved den solgte eiendommen.

I forarbeidene til avhendingsloven ( Ot.prp.nr.66 (1990-1991)) er uttalt følgende vedrørende offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger:

Rådvaldsband fastsett ved generelle føresegner vil som hovudregel ikkje vere nokon «mangel» ved eiendommen som kjøparen kan gjere gjeldande. Slike rådvaldsband vil vere så vanlege at kjøparen må vere førebudd på dei, og han må som hovudregel sjølv bere vågnaden for slike rådvaldsband. Dette bør også vere hovudregelen i framtida.

Annleis vil det kunne stille seg der rådvaldsbandet følgjer av einskildvedtak ……

Det som her er sagt gjer seg likevel ikkje gjeldande for alle typer rådvaldsband som følgjer av einskildvedtak. Ei praktisk viktig gruppe er rådvaldsband fastsett i medhald av plan- og bygningslova kapitel VII om reguleringsplan. Eigaren vert for det fyrste ikkje alltid direkte underretta om reguleringsvedtaket, jf plan- og bygningsloven § 27-2 nr 3. For det andre vil reguleringsvedtak vere så vanleg at kjøparen har ei sterk oppmoding om å undersøkje hos bygningsstyretsmaktene dersom han meiner at eventuelle reguleringsvedtak vil kunne ha noko å seie for den framtidige bruken av eigendomen.

Sivillovbokutvalet hadde i NOU 1979:48 foreslått en egen bestemmelse (§ 26) om offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger fastsatt ved enkeltvedtak som lød slik:

«Dersom eigedomen på grunn av offentlegrettslege vedtak (einskildvedtak) som låg føre på avtaletida, vert monaleg mindre brukeleg til det påtenkte føremålet enn føresetnaden var, kan kjøparen krevje skadebot av seljaren.

Har vedtak som nemnt til fylgje at eigedomen i det heile ikkje kan brukast til det påtenkte føremålet, kan kjøparen seie seg løyst frå avtala.

Vilkåret for krav etter denne paragrafen er at kjøparen ikkje kjente eller burde kjent til vedtaket, og at seljaren måtte vere klår over at bruken av eigedomen til det påtenkte føremålet hadde avgjerande vekt for kjøparen».

Utvalgets forslag ble ikke fulgt opp, men det framgår av Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 115 at departementet ikke mente å gjøre noen særlig realitetsendring. Etter lagmannsrettens syn kan forslaget derfor ha en viss vegledende betydning. Forslaget er også av interesse i den foreliggende situasjon der det ikke direkte er tale om en rådighetsinnskrenkning, men om et offentligrettslig planvedtak som kan få faktisk betydning for utsiktsforholdene. Når det gjelder hevingsadgangen, kan innholdet i den foreslåtte bestemmelsen formuleres slik at hevingsrett forutsetter at mangelen gjør salgsgjenstanden utjenlig for det tiltenkte formålet. Etter lagmannsrettens vurdering står vi i denne saken ikke overfor noen slik situasjon.

Etter gjeldende rett vil kjøperen bare kunne heve en kjøpsavtale vedrørende fast eiendom dersom eiendommen har en vesentlig mangel, jf blant annet avhendingsloven § 4-13 første ledd. Lagmannsretten antar at det ved bedømmelsen av om mangelen er vesentlig, må tas utgangspunkt i en objektiv vurdering.

Landåsfeltet ligger i kort avstand fra Asker sentrum. Dette tilsier at en tomtekjøper her generelt må være forberedt på at tilgrensende uregulerte områder vil være undergitt utbyggingspress. At et område er avsatt for landbruksformål i kommuneplanen, gir ingen garanti mot at området kan bli utbygd. Kommuneplanen er gjenstand for løpende vurdering, og endrede forutsetninger som følge av utviklingen kan tilsi at planen endres eller fravikes. I Frihagens kommentarutgave til plan- og bygningsloven, bind II side 345, er uttalt følgende:

Kommuneplanen skal etter § 20-6 første ledd stå som et utgangspunkt og en retningslinje for reguleringsarbeidet, jfr. også § 9-1. Den gir imidlertid ingen direkte rettslig skranke for innholdet av reguleringsplanen som senere skal utarbeides. Forbud mot at en reguleringsplan eller bebyggelsesplan vedtas trass i at den er i strid med kommuneplanen, gir ikke § 20-6 første ledd. Dette gjelder selv om den nye reguleringsplan eller bebyggelsesplan blir stående direkte i strid med arealdelen i den vedtatte kommuneplan. Det vil følge av § 20-6 tredje ledd at den nyere reguleringsplan eller bebyggelsesplan er gyldig og går foran det som er angitt i den eldre kommuneplan – se nedenfor punkt 20-6.5.

I et nytt utkast fra 1994 til kommuneplan for Asker 1995-2010 er J1-feltet foreslått betydelig utvidet og antallet boliger foreslått økt fra 50 i någjeldende kommuneplan, til 280. Dette illustrerer at en vedtatt arealdisponering raskt kan bli endret.

Det er på det rene at framtidig boligbygging i det aktuelle område vil berøre utsiktsforholdene fra tomt nr 12. Virkningen for utsikten vil bero på hvor bygningene plasseres, tettheten og høyden m.v. Det er pr i dag ikke påbegynt noe reguleringsarbeid for området, og det er usikkert når planene kan forventes å bli realisert. På bakgrunn av vitneforklaringen fra sjefsarkitekt Torgersen i Asker kommune, finner retten det overveiende sannsynlig at feltet vil bli utbygd og da med såkalt tett småhusbebyggelse, men at dette tidligst vil skje om 5-10 år. Det legges til grunn at bebyggelsen vil ta noe av utsikten fra tomt nr 12 mot området på nedsida av Hønsveien, men den vil etter alt å dømme ikke berøre siktlinja mot fjorden fra oppholdsrommene i huset. Etter rettens vurdering vil eiendommen fortsatt ha generelt gode utsiktsforhold. Solforholdene vil ikke bli berørt. Det legges videre til grunn at endringen i kommuneplanen vedrørende J1-feltet som var vedtatt da kontrakten ble inngått, ikke påvirket eiendomsverdien i nevneverdig grad. Ingeniør Stokker forklarte som vitne at planendringen var en såvidt usikker faktor at han ikke ville tillagt den vekt ved taksering av tomta.

Når det gjelder betydningen av mangelen for kjøperen, legger lagmannsretten til grunn at fri utsikt var ett av mange forhold Erichsen var opptatt av i forbindelse med avtaleinngåelsen. Retten kan imidlertid ikke se at det framkom tilstrekkelig klart overfor kjøperen at dette skulle være en avgjørende forutsetning for tomtekjøpet. Det vises i den forbindelse til at tomtene i Landåsfeltet uavhengig av den framtidige utbygging av J1-feltet og betydningen av dette for utsikten, må sies å ha en rekke kvaliteter som det er naturlig å legge vekt på når en bestemmer seg for å kjøpe. Lagmannsretten kan heller ikke se at det kan reises kritikk av betydning mot selgeren for at det ikke ble gitt korrekte opplysninger. Det vises til merknadene nedenfor under drøftelsen av bristende/uriktige forutsetninger.

Lagmannsretten har etter dette kommet til at det påberopte brudd på opplysningsplikten fra selgerens side, ikke kan være en vesentlig mangel som ga Erichsen tilstrekkelig grunnlag for å heve kontrakten.

Erichsen har alternativt anført bristende eller uriktige forutsetninger som grunnlag for å si seg fri fra avtalen. Etter lagmannsrettens oppfatning kan heller ikke denne anførselen føre fram. Som nevnt under drøftelsen foran, må det legges til grunn at Erichsen var opptatt av en rekke forhold vedrørende eiendommen, herunder å beholde fri utsikt mot sør. Det ble avholdt tre kontraktsmøter der ulike forhold ble inngående diskutert. Etter initiativ fra Erichsen ble det også foretatt flere tilføyelser i kontrakten, blant annet en bestemmelse om at selgeren påtok seg å sørge for tynning av trærne på den andre sida av Hønsveien. Det var således synbart for selgeren at Erichsen la vekt også på utsikten. Derimot finner retten det ikke godtgjort at fri utsikt mot sør ble framhevet som et spesielt viktig moment som var av avgjørende betydning for kjøperen. Erichsen ba heller ikke om noen garanti for at eiendommen skulle beholde fri utsikt. Det kunne nok generelt være grunn til å tro at kjøperen ville tillegge mulighetene for å beholde de gode utsiktsforholdene betydning i helhetsvurderingen, men ikke at en planendring vedrørende J1-feltet i seg selv skulle være noen avgjørende forutsetning for kjøpsavtalen.

Det legges til grunn av de uriktige opplysninger som selgerens representant ga kjøperen, ikke ble gitt i ond tro. Etter lagmannsrettens vurdering kan det heller ikke rettes bebreidelser av betydning mot selgeren i denne forbindelse.

Retten tar som utgangspunkt at selgeren har opplysningsplikt om forhold ved eiendommen som han har kjennskap til, men han har ingen selvstndig undersøkelsesplikt vedrørende offentlige planer m.v. for nærliggende områder. Dette må gjelde selv om det ikke er en privatperson, men et arkitektfirma, som forestår salget.

Det er på det rene at planutkastet ikke ble utlagt til nytt ettersyn i forbindelse med at planen ble endret, noe som antakelig er en saksbehandlingsfeil, jf Frihagen op. cit, side 309. Det legges videre til grunn at Henning Hansen AS heller ikke mottok noen særskilt underretning fra kommunen vedrørende den konkrete planendringen. Selv om Henning Hansen AS som høringsinstans var underrettet om at Fylkeslandbruksstyret hadde reist innvendinger mot planforslaget, og også hadde mottatt generell underretning om at kommuneplanens arealdel var endelig vedtatt i kommunestyret 17 april 1991, hadde arkitektkontoret etter rettens vurdering ingen særskilt oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser. Det er videre på det rene at også kommunens informasjonssentral ga Erichsen uriktige opplysninger vedrørende plasseringen av J1-feltet da han henvendte seg dit. Lagmannsretten ser det derfor slik at den feilinformasjon som partene bygde på ved kontraktsslutningen, i første rekke må tilskrives informasjonssvikt fra kommunens side og ikke kan bebreides verken selgeren eller kjøperen.

Lagmannsretten kan heller ikke se at det framstår som rimelig å flytte ansvaret for kjøperens spesielle forutsetning over på selgeren når denne ikke kan bebreides for at forutsetningen ikke slår til. Det må som hovedregel være kjøperen selv som bærer risikoen for slike forhold. Som nevnt mener lagmannsretten at forutsetningssvikten her i første rekke må tilskrives svakheter i kommunens informasjonsrutiner, noe som selvsagt ikke kan belastes Henning Hansen A/S.

Etter dette har lagmannsretten blitt stående ved at Erichsen ikke hadde grunnlag for å fragå tomtekjøpet, verken med bakgrunn i brudd på opplysningsplikten eller forutsetningslæren i avtaleretten. Han har dermed foretatt en uberettiget heving, og han må selv bære det økonomiske tapet han derved har blitt påført. Det er fra ankemotpartens side ikke anført at mangelen skulle kunne gi grunnlag for andre mangelsbeføyelser, så som prisavslag eller erstatning. Retten har således ikke foranledning til å gå inn på disse spørsmålene.

Lagmannsretten kan heller ikke se at det foreligger grunnlag for å holde megleren, Gunnar Krogsveen AS Asker, erstatningsansvarlig. Det framgår av eiendomsmeglerloven § 3-6 første ledd nr 8 at kjøperen har krav på opplysninger blant annet vedrørende forholdet til endelige offentlige planer. Av § 3-7 framgår at megleren har undersøkelsesplikt vedrørende nødvendige opplysninger om eiendommen «så langt det synes rimelig». Gunnar Krogsveen AS Asker har for lagmannsretten ikke bestridt at opplysninger vedrørende kommuneplanen omfattes av meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, men hevder at megleren har oppfylt sine plikter ved de undersøkelser som ble foretatt.

Det legges til grunn at megleren i februar 1991 – kort tid etter at salgsoppdraget var mottatt – rettet en telefonisk henvendelse til kommunens informasjonssentral og fikk opplyst at det ikke forelå noen endringer i kommuneplanen som kunne berøre tomtene i Landåsfeltet. Selv om det på dette tidspunkt ikke forelå noe formelt vedtak i kommunestyret, er det på det rene at Fylkeslandbruksstyret ved brev 23 august 1990 på bakgrunn av kommunens forslag i brev 31 juli 1990, hadde frafalt sin innsigelse vedrørende J1-feltet. Kommuneplanen var dermed i realiteten endret selv om den formelle godkjenning gjensto. Det må antas å bero på en svikt i de kommunale informasjonsrutiner at informasjonssentralen ikke var kjent med endringen. Det legges etter bevisføringen til grunn at det var en av informasjonssentralens opppgaver nettopp å gi opplysninger til meglere i forbindelse med salgsoppdrag. Megleren henvendte seg således til riktig instans. Meglerens oppdrag omfattet salg av alle 17 tomter på Landåsfeltet, og det kan ikke kreves at megleren tok ny kontakt med kommunen i forbindelse med hver enkelt kontraktinngåelse selv om oppdraget gikk over noe tid. Det kan derimot reises spørsmål om det ikke burde vært tatt fornyet kontakt med kommunen etter at den endelige kommuneplanen var kunngjort i avisene. Det framgikk imidlertid ikke av kunngjøringen at det var foretatt noen endring vedrørende J1-feltet, og etter rettens vurdering hadde derfor heller ikke megleren noen spesiell oppfordring til å foreta ny undersøkelse før kontrakten med Erichsen ble inngått. Etter omstendighetene i saken framstår det dessuten som lite sannsynlig at en ny henvendelse til informasjons-sentralen i september 1991 ville gitt noe annet resultat.

Lagmannsretten tilføyer at det økonomiske tap Erichsen har krevet dekket også i forhold til megleren, må ha som forutsetning at det forelå hevingsgrunnlag i forhold til selgeren. Når dette ikke er tilfelle, ser retten det slik at heller ikke megleren kan gjøres ansvarlig for dette tapet. Lagmannsretten finner det for øvrig ikke godtgjort at en eventuell opplysningssvikt fra meglerens side har medført noen verdireduksjon av eiendommen som kan kreves erstattet.

Etter dette blir både Henning Hansen AS og Gunnar Krogsveen AS Asker å frifinne for Erichsens erstatningskrav.

Begge ankene har ført fram, og i henhold til tvistemålsloven § 180 første ledd skulle Erichsen vært pålagt å erstatte de ankende parters saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten finner imidlertid at det foreligger særlige forhold som tilsier at erstatningsplikt ikke pålegges. Etter rettens mening har saken budt på betydelig tvil, både i forhold til selgeren og i forhold til megleren. Retten har derfor kommet til at alle parter bør bære sine omkostninger både for lagmannsretten og for herredsretten, jf tvistemålsloven § 180 jf § 172 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

 

Slutning:

 

1. Henning Hansen AS frifinnes.

 

2. Gunnar Krogsveen AS Asker frifinnes.

 

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for herredsretten eller lagmannsretten.