RG 1997 s. 66

Saken gjelder krav om prisavslag/erstatning for mangler ved huskjøp.

Espen Hammer og Turid Bredal kjøpte 18. februar 1993 et bolighus i Tananger, gnr. 3 bnr. 212 i Sola, av Odd og Turid Moen. Salget ble formidlet av SR-Eiendom AS. Kjøpesummen ble etter budgivning kr 610000,-. Salgsavtalen ble formalisert i kjøpekontrakt av ovennevnte dato.

I oktober 1993 reklamerte kjøperne på mangler ved huset i form av rotteplager samt vanninntrengning i blindkjeller (krypkjeller). Kort tid etter ble det også konstatert tremark (stripet borebilleangrep) og råtedannelse i deler av treverket i krypkjelleren.

Kjøpernes forsikringsselskap har påtatt seg å dekke utgiftene til å avdekke og til å reparere de skader som er forårsaket av rotteangrep på bygningen.

Derimot er det overlatt kjøperne å kreve erstatning for utgiftene til å forhindre fremtidig rotteangrep, vanninntrengningen i krypkjelleren og sopp- og råtedannelse samme sted forårsaket av fuktighetsproblemet.

Selgere og kjøpere kom ikke til enighet om det var grunnlag for økonomisk vederlag, og kjøperne gikk til søksmål ved Jæren herredsrett.

Herredsretten ga kjøperne medhold i tvisten ved dom av 7. desember 1994. Domsslutningen lyder:

«1. Odd og Turid Moen betaler én for begge og begge for én innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse erstatning til Espen Hammer og Turid Bredal med kr 60000,- – kroner sekstitusen 00/100 tillagt 12 – tolv – % rente fra 22. april 94 til betaling skjer.

 

2. Odd og Turid Moen tilpliktes én for begge og begge for én innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å erstatte Espen Hammer og Turid Bredal sakens omkostninger med kr 43135,- – kronerførtitretusenetthundreogtrettifem 00/100.»

 

Det nærmere saksforhold og partenes anførsler for herredsretten går fram av dommen som lagmannsretten viser til.

Selgerne, Odd og Turid Moen, har i rett tid anket herredsrettens dom til lagmannsretten idet det hevdes å foreligge uriktig bevisbedømmelse og lovanvendelse.

Ankeforhandling er holdt i Stavanger 8. – 10. januar 1995. Odd Moen og Espen Hammer ga forklaring. Det ble dessuten avhørt sju vitner hvorav tre er nye for lagmannsretten. Det ble foretatt befaring hvor partene og prosessfullmektigene ble gitt anledning til å gjøre sine påvisninger. Dessuten ble flere av vitnene avhørt under åstedsgranskningen slik det fremgår av rettsboken.

Det ble ellers foretatt slik dokumentasjon som gjengitt i rettsboken.

Odd og Turid Moen har for lagmannsretten i hovedtrekk anført:

Forholdet mellom partene er uttømmende regulert i kjøpekontrakten av 18. februar 1993. Selgerne lot megler forestå handelen for å ha nøytral og profesjonell hjelp ved overdragelsen. Megleren utarbeidet prospekt hvor potensielle kjøpere fikk alle relevante opplysninger for selv å gjøre sine undersøkelser av eiendommen. Kjøperne var på befaring to ganger og var vel kjent med krypkjelleren og at huset delvis var bygget på gammel hyttemur.

Kjøpekontraktens punkt 6 er helt avgjørende. Etter denne bestemmelsen overtar kjøperne eiendommen slik den var ved besiktigelsen, jf. avhendingsloven av 3.juli 1992 nr. 93 § 3-9.

Selgerne har overholdt sin opplysningsplikt, jf. kontraktens punkt 7. Moens opplyste om alle kjente mangler ved bolighuset som hadde vært deres hjem i nærmere 30 år.

Rotteangrepet kjente de ikke til. Moens bodde store deler av årene 1984-91 i Spania, og lyder etc. forårsaket av rotter ville være tilfeldig om det skulle oppdages. Forut for denne tiden var det lagt ut gift, men det var om høsten da markmus erfaringsmessig kan trekke inn i bolighus.

Moens var heller ikke kjent med væte i krypkjelleren. Det lå byggematerialer stablet over synlig usprengt fjell og krypkjelleren virket tørr. Moens lot avholde takst i 1984 uten at bygningskyndig takstmann anmerket noe om fuktighets- eller råteproblemer. Befaringen fra megleren i forkant av salgsutlysningen avdekket heller ikke slikt problem.

Kjøperne hadde all mulig grunn til å undersøke nærmere hvis man mente krypkjelleren kvalitetsmessig ikke var av ønskelig standard. Påstått amatørmessig støtte av golvåser var lett synlig, og kjøperne kan ikke ha unngått å bli klar over utførelsesmåten. Råte- og soppskader er helt bagatellmessig – om overhode til stede – og ikke annerledes enn hva som må ventes i et 30 år gammelt hus.

Problemet kan løses ved at berg/fjell i krypkjeller dekkes ved hjelp av sand/plast. Det dreier seg uansett om et uvesentlig beløp. Fuktigheten vil da forsvinne.

Det vedgås at rotteplagen bør elimineres. Forsikringsselskapet har påtatt seg å dekke skadene til en antatt kostnad av om lag 50000 kroner. Ytterligere erstatning til kjøperne er derfor utelukket.

Kjøperne har bevisbyrden for at vilkårene for prisavslag/erstatning er til stede, jf. kjøpekontrakten og vilkårene i avhendingsloven § 3-1. Det er rettslig ikke holdbart at det foreligger subjektivt ansvar etteravhendingsloven § 3-7. Selgerne har ikke holdt tilbake opplysninger. Flere av de forhold som påberopes i saken faller for øvrig inn under bestemmelsen i avhendingsloven § 3-10 om befaring og forundersøkelse. Det er verken i salgsprospektet eller på annen måte gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Selgerne tilstrebet å gi mest mulig korrekt informasjon. Kjøperne hadde hastverk med å slå til seg boligen. Noe ansvar etteravhendingsloven § 3-8 kan ikke komme på tale. Rettspraksis støtter de anførsler som er gjort gjeldende – se f.eks. RG-1990-1255, RG-1994-870 og RG-1995-738.

Det er i anken lagt ned slik påstand:

«1. Odd og Turid Moen frifinnes.

 

2. Odd og Turid Moen tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

 

Ankemotpartene Espen Hammer og Turid Bredal har tatt til motmæle og krever herredsrettens dom stadfestet. Ankemotpartene er enig i herredsrettens fyldige begrunnelse som det vises til. Kjøperne hadde ingen grunn til å regne med at boligen hadde slike mangler som er avdekket – rotteinfestasjon, borebilleangrep i bærende konstruksjoner i krypkjelleren og vanninntrengning samme sted. Det kan neppe være tvilsomt at kontraktsmessig vare ikke ble levert. Risikoen for slike mangler bør avgjort ligge på selgersiden.

Kjøper har foretatt slik befaring av boligen som kan ventes forut for salget. De ble ikke oppfordret til å bringe med seg fagfolk til grundigere undersøkelse. Rutinemessig oppfordring slik angitt fra megler kan ikke tillegges avgjørende vekt. Salgsprospektet ga ingen foranledning til å foreta grundige undersøkelser av eiendommen. Det anføres at selger burde ha gitt opplysninger om manglene, jf. avhendingsloven § 3-7. Når selger har sviktet sin opplysningsplikt, er det uten rettslig betydning at kjøperne har befart eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-10 (3). Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.

Det kan ikke være synderlig tvilsomt at selgerne kjente til rotteinfestasjonen. De kan ikke ha unngått å bli klar over lyd, lukt og kadaver som bl.a lå lett synlig i krypkjelleren. De hadde også lagt ut rottegift.

Vanninntrengningen i krypkjelleren med påfølgende sopp- og råteskader kan heller ikke ha vært ukjent for selgerne. Betongkonstruksjonen langs østre gavlvegg fremstår som et forsøk fra Moens side på å lede vann bort fra huset. Selgerne må ha vært kjent med at det i fuktig vær oppsto vannansamlig i den laveste delen i krypkjelleren. Råteskade på svillen på gavlsiden er lett synlig og det samme er markangrepet i golvåser og i oppsatte støtter under tversgående dragere under golvåsene. Sistnevnte konstruksjon fremstår som et amatørmessig forsøk på å dempe virkningene av at golvbjelkelaget er underdimensjonert, og markangrepet på dem.

Selger har opplysningsplikt om forhold ved eiendommen som de «måtte kjenne til». Begrepet innebærer at det «ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn til å vere uvitande». Selgerne har eid boligen i 30 år og det er ikke trolig at de har vært i slik uvitenhet.

Kjøpekontraktens § 6 er ingen rettslig holdbar ansvarsfraskrivelsesregel for skjulte feil og mangler, jf. avhendingsloven § 3-9. Eiendommen var også i vesentlig dårligere stand enn antatt, jf. rotteinfestasjonen. Vesentlighetskravet i § 3-9 må anses oppfylt. Ansvarsfraskrivelse kan ikke gjøres gjeldende hvor det fra selgersiden foreligger forsett eller grov uaktsomhet – noe som foreligger fra Moens side. Ansvarsfraskrivelsesklausulen må i tilfelle settes til side i medhold av avtaleloven § 33.

Kjøperne har overholdt sin undersøkelsesplikt etter innflytting og det er ikke reklamert for seint. Det vises til herredsrettens dom.

Det ble lagt ned slik påstand:

«1. Jæren herredsretts dom av 7. desember 1994 stadfestes.

 

2. Espen Hammer og Turid Bredal tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

 

Lagmannsretten kommer til at anken delvis fører fram. Når det gjelder rotteangrepet, finnes bevist at årsaken til rotteboldannelsen klart skyldes at det er åpninger mellom grunnmur og terreng. Det er påvist skader på bygningen for rundt 50000 kroner. Forsikringsselskapet dekker de bygningsmessige skadene, men ikke bygningsmessige tiltak for å forebygge ytterligere angrep. Det kan ikke være tvilsomt at rotteinfestasjon innebærer en mangel ved boligen, jf. avhendingsloven § 3-1. Ansvarsfraskrivelsesklausulen i kjøpekontraktens § 6 kan ikke komme til anvendelse i tilfelle hvor det klart må sies at boligen er i «vesentlig ringare» stand enn det som er ventelig, jf. avhendingsloven § 3-9 siste punktum. Det pekes for øvrig på at rottebol i en relativt moderne bolig må kunne sies å være av ekstraordinær karakter. Det anses ikke rimelig at selger skal kunne påberope seg ansvarsfraskrivelse for slike feil og skader.

Kjøperne har krav på erstatning for å forebygge fremtidig skadeangrep fra rotter idet fare for dette anses påregnelig. Dessuten må kjøperne ha krav på å få dekket egenandelen på kroner 1500 ved forsikringsutbetalingen. Det er noe usikkert hva som er nødvendig for å eliminere rotteplagen. Lagmannsretten har sett på de innhentede tilbud og vurderer kostnaden inkludert prisstigning og med tillegg for egenandelen til passende å kunne settes til kroner 40 000.- Av dette vil kunne utledes at man også vil få midler til å dekke påsprøyting av betong i blindkjelleren. Det er forholdsvis store revner i bergdannelsen under husets blindkjeller og det kan ikke utelukkes at noen av skadedyrene finner slik tilkomst. Lagmannsretten må derfor se bort fra at betongsprøyting vil ha gunstig effekt også på væteansamlingen i blindkjelleren idet det anses nødvendig å tildekke revnene, jf nedenfor om fuktspørsmålet.

Lagmannsretten har et annet syn enn herredsretten på om kjøperne kan kreve prisavslag for fukt- og råteskader. Det kan neppe være tvilsomt at partene gyldig kan avtale – som her – ansvarsfraskrivelse for skjulte feil og mangler forutsatt at selgerne ikke holder tilbake opplysninger de kjente eller måtte kjenne til. Lagmannsretten tar utgangspunkt i at markangrep i treverk og råtedannelse oftest skyldes en kombinasjon av for høy fuktighet og manglende utlufting. Krypkjellere kan være særlig utsatt. Det er på det rene at Espen Hammer besiktiget krypkjelleren. Han oppfattet den til å være rimelig tørr. Lagmannsretten konstaterte under befaringen at det ikke var ventiler i krypkjelleren, kun en åpning øverst i betongen i gavlveggens sørøstre hjørne. Noen utlufting med effekt kunne ikke finne sted der. Tilstrekkelig utlufting i blindkjelleren vil kunne skje gjennom 4 eller flere ventiler. Den vanninntrengning som finner sted vil da mest trolig ikke ha betydning – særlig ikke når krypkjelleren vil bli påsprøytet betong e.l. for å forhindre fremtidig rotteangrep. Det ble opplyst at isetting av 1 ventil koster ca kroner tusen.

Det måtte fortone seg som åpenbart at det ville kunne være behov for bedret ventilasjon i blindkjelleren. Kjøperne kan ikke kreve at selgerne skal bære kostnaden med dette.

Vanninntrengningen i krypkjelleren har sin årsak i at terrenget utenfor husets nordøstre og nordre side er høyere enn blindkjelleren. Fjellet i området består for det meste av fyllitt som er svært sprøtt. Ved sprengning opptår lett revner og sprekkdannelser. I dette tilfelle er det slike revner som nevnt inn under blindkjelleren. Faren for overvann- og grunnvannsinntrengning i krypkjelleren er stor når terrenget utenfor er høyere. Ved østre gavlvegg er det støpt en betongplatting inn mot kledningsbordene med fall fra huset. Formålet må ha vært å lede overvann bort fra grunnmuren. På dette stedet er grunnmuren svært lav. I salgsprospektet var det opplyst at huset delvis sto på gammel hyttegrunnmur. Det måtte fortone seg som rimelig klart at huset på dette stedet nettopp er oppført på den gamle grunnmuren. Kjøperne kan ikke ha unngått å legge merke til utførelsen under befaringen.

Kjøperne har hevdet at Moens kjente til sopp- og råteskaden. Lagmannsretten er ikke enig i dette. De skadene som ble påvist i blindkjelleren synest marginale og ikke mer enn det som må ventes i trekonstruksjoner i blindkjeller uten tilstrekkelig ventilasjon. Ansvarsfraskrivelsesklausulen kommer her til anvendelse. Den oppstøttingen av golvåsene som er foretatt måtte være lett synlig under besiktigelsen. Formålet har vært å stabilisere golvet i husets første etasje. Fremgangsmåten var amatørmessig, men den tjener sitt formål. At den skulle ha sin årsak i langt fremskredent markangrep i golvåsene er ikke bevist. Om kjøperne skulle se det nødvendig med annen løsning, f. eks. i forbindelse med det arbeidet som ellers skal utføres i kjelleren, begrunner ikke at kostnaden skal bæres av selgerne.

Det er hevdet at det er nødvendig med drensgrøfter utenfor deler av husets nordside og langs gavlveggen i øst. Det er nok så at dette ville forbedre kvaliteten av krypkjelleren og boligen for øvrig – ved at vanninntrengning ikke ville finne sted og grunnvannet under huset ville bli senket. Kostnaden er kalkulert til 22000 kroner eksklusiv moms eller noe mer.

Lagmannsretten kan ikke se at selgerne skal bære kostnaden med en slik kvalitetsforbedring av boligen. Verken kjøpekontrakten eller avhendingsloven kan gi grunnlag for dette kravet.

Rentetillegg er ikke omtvistet.

Anken har etter dette delvis ført fram. Saksomkostningsspørsmålet for herredsrett og lagmannsrett skal avgjøres ut fra lagmannsrettens resultat og begrunnelse. Saken må sies å være dels vunnet og dels tapt, jf.tvistemålsloven § 174 jf. § 180 annet ledd. Lagmannsretten vurderer det slik at unntaksregelen i tvistemålsloven § 174 annet ledd bør komme til anvendelse slik at selgerne erstatter kjøperne en ikke uvesentlig del del av sakens omkostninger. Det legges vekt på at selgersiden burde ha strukket seg langt for å imøtekomme kjøpernes krav om bygningsmessige tiltak for å forebygge framtidig rotteinfestasjon. På den annen side har saken til en viss grad blitt vidløftiggjort ved de øvrige krav som er fremsatt. Fremlagte omkostningsoppgaver for herreds- og lagmannsrett utgjør kr 87807, 50, inklusive utgifter. Lagmannsretten finner at selgerne passende bør erstatte kjøpernes samlede omkostninger for herredsrett og lagmannsrett med kr 60.000.

Dommen er enstemmig.

Slutning :

1. Odd og Turid Moen dømmes til solidarisk å betale til Espen Hammer og Turid Bredal kr 40000, – – kronerførtitusen – med tillegg av 12 – tolv – % rente fra 22. april 1994 og til betaling skjer.

 

2. I saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett dømmes Odd og Turid Moen til å betale kr 60000,- – kronersekstitusen – til Espen Hammer og Turid Bredal.

 

3. Oppfyllelsesfrist for pkt. 1 og 2 er 2 – to – uker fra dommens forkynnelse.