RG 2000 s. 765

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning i forbindelse med kjøp av boligeiendom.

Ved kjøpekontrakt undertegnet 20.07.96 og 05.08.96 av henholdsvis selger og kjøper solgte Yvonne Huslid sin eiendom i Jacob Fayes vei 3 på Bygdøy i Oslo til Kristin Risum. Salget ble formidlet av DnB Eiendomsmegling. Takst og tilstandsrapport var utarbeidet av byggmester Karl Eileraas. Taksten av 02.05.96 anga eiendommens markedsverdi til kr 3.900.000. Teknisk verdi var satt til kr 2.559.100 etter fradrag av kr 507.000 på grunn av elde, slitasje og skader. Det er opplyst i salgsoppgaven og i taksten at huset ble bygget i 1933.

Selgeren hadde sammen med sin avdøde mann kjøpt huset i 1971 og hadde bebodd det i periodene 1971-72 og 1975-80. På salgstidspunktet var det utleid til den ungarske ambassade.

Risum besiktiget eiendommen to ganger og fikk tilslag med et bud på kr 3.500.000. I følge kjøpekontraktens punkt 6 har kjøper besiktiget eiendommen «og overtar denne i samme stand som den var ved besiktigelsen». Punkt 6 fastsetter videre at «Risikoen går over på kjøperen når han har overtatt bruken av eiendommen». Om selgers opplysningsplikt heter det i punkt 7:

 

«Selgeren er kjent med sin plikt til å opplyse kjøperen om skjulte og/eller åpenbare feil og mangler som han kjenner eller måtte kjenne til.

Selgeren erklærer herved at han ikke er kjent med at det eksisterer slike mangler utover det som nevnes i det følgende:

 

jf. takst, avholdt av Karl Eileraas, datert 02.05.96

 

jf. tilstandsrapport, avholdt av Karl Eileraas, datert 03.05.96 

 

Eiendommen skal være samsvar med offentlig rettslige krav, som er stilt i lov eller i medhold av lov på kontraktstidspunktet.

Selgeren er ikke kjent med muntlige eller skriftlige private avtaler som berører eiendommen, og heller ikke offentlige pålegg som ikke er utført eller betalt.»

 

Videre heter det i punkt 8 om kjøpers undersøkelsesplikt:

 

«Kjøperen har etter oppfordring fra selgeren besiktiget og undersøkt eiendommen.

Det kan ikke gjøres gjeldende som mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Heller ikke kan kjøperen gjøre gjeldende som mangel noe han ble kjent med eller burde blitt kjent med ved besiktigelsen.»

 

Risums overtagelse av eiendommen var fastsatt til 10.08.96, men slik at hun skulle overta en leiekontrakt med den ungarske ambassade som utløp 01.11.96. Ambassaden flyttet ut 15.10.96 og Risum flyttet inn ca 01.11.96.

I forbindelse med snøsmelting før jul 1996 oppdaget Risum lekkasjer og råteskader i huset som ikke fremgikk av tilstandsrapporten. Hun reklamerte skriftlig overfor selger ved brev av 02.04.97. Reklamasjonen ble avvist av selger ved brev av 29.04.97. Ytterligere lekkasjeskader ble oppdaget av Risum sommeren 1997 og selger avviste igjen ethvert ansvar ved brev av 08.09.97 og 30.09.97 etter at felles befaring var avholdt både i forbindelse med både den første og den andre reklamasjonen.

Risum anmeldte også skadene til sitt forsikringsselskap, Storebrand. Selskapets takstmann utarbeidet to skaderapporter og Storebrand konkluderte i brev av 09.10.97 med at denne type skader ikke var dekket av forsikringen. Risum innhentet også rapporter fra OPAK, en rapport som i hovedsak gjaldt lekkasjer og dreneringsproblemer, og en annen som dekket det elektriske anlegg. I mai 1998 oppdaget Risum mangler vedrørende bærebjelken over terrassedør. Også for dette forhold avviste selger ethvert ansvar.

Selgeren, Yvonne Huslid, var bosatt i Belgia og døde i oktober 1998. Hun etterlot seg to sønner, som er arvingene i boet som er ankemotpart i nærværende sak.

I forbindelse med byrettsbehandlingen var også byggmester Karl Eileraas, som hadde utarbeidet takst og tilstandsrapport, trukket inn i saken, jf tvistemålsloven § 69. For det tilfelle at Huslid skulle bli holdt ansvarlig, krevde hun at Eileraas dekket dette beløp. Oslo byrett avsa 15 februar 1999 dom med slik domsslutning:

 

1. Yvonne Huslid (dødsbo) frifinnes.

 

2. Kristin Risum betaler til Yvonne Huslid (dødsbo) saksomkostninger med kr 70.000 – kronersyttitusen -. 

 

Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra dommens forkynning.

 

I det subsidiære regressøksmål mot Karl Eileraas ble det avsagt frifinnelsesdom.

Risum har i rett tid påanket dommen. Ankeforhandling ble avholdt 22 og 23 september 1999 med befaring av eiendommen og for øvrig med slike parts- og vitneforklaringer som rettsboken viser.

Den ankende part har i det vesentlige anført:

Eiendommen hadde på overtagelsestidspunktet en rekke mangler som hver for seg og samlet utgjør en rettslig relevant mangel i henhold til avhendingsloven § 3-1 og § 3-2 (2). Det foreligger her ikke et salg som nevnt i § 3-9 (eiendom som er solgt «som han er»). Selv om det legges til grunn at det er et § 3-9 salg, foreligger det likevel mangel basert på § 3-7 og § 3-8, foruten på grunnlag av bestemmelsen i § 3-9 2. punktum. Når det gjelder de såkalte forskriftsmangler, gjelder det for øvrig ikke det vesentlighetskrav som § 3-9 2. punktum ellers stiller.

Subsidiært gjøres det gjeldende at avtaleloven § 36 gir grunnlag for å sette kjøpekontrakten punkt 6 til side.

De påberopte mangler er i det vesentlige følgende:

Vannskade/lekkasje første etasje

 

Vannskade/lekkasje kjeller

 

Fuktgjennomgang terrasse

 

Elektronisk anlegg

 

Dekke over ny membran på terrasse

 

Beslag og takrenner på terrasse

 

Heving av terrassedør inkludert ny drager

 

Ventil og vifte i bad kjeller

 

Drenering av yttervegg

 

Til sammen er det anført at utbedring av disse skader utgjør ca kr 255.000.

Ingen av de påberopte feil og mangler var det mulig å oppdage ved befaring og det var heller ikke opplyst noe om det i salgsoppgave, takst eller tilstandsrapport. Tvert i mot ga disse dokumenter positive opplysninger som på flere punkter er direkte feilaktige. Salgsoppgaven beskriver således eiendommen som en velholdt bolig, og i takstdokumentet heter det blant annet at eiendommen trenger «lettere oppussing både i hage, og inn- og utvendig på bolig, men det understrekes at både hus og hageanlegg holder meget høy «grunnkvalitet». Med hensyn til synlige lekkasjer/fuktskader og synlige sopp/råteskader er disse angitt som «ubetydelige». I tilstandsrapporten er det på en rekke punkter, blant annet når det gjelder lekkasje fra blomsterkasse, det elektriske anlegg og terrassegulv, gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger. På andre punkter er intet nevnt om feil og mangler som siden er blitt avdekket. Gjennomgående ga tilstandsrapporten karakter A, A/B eller B på de enkelte bygningsdeler og dette ga et hovedinntrykk av meget god standard, som kjøper hadde grunn til å stole på.

For en ukyndig kjøpsinteressent på befaring var det ikke mulig å se omfanget av manglene og det var intet i takst eller tilstandsrapport som ga noen foranledning til å innhente egen faglig rapport i og med at de fremlagte rapporter var så gjennomgående positive både på det generelle plan og for de enkelte bygningsdeler. Det er derfor intet grunnlag for å avskjære ansvar på basis av § 3-10 fordi kjøper burde ha oppdaget mangelen.

Det følger av avhendingsloven § 4-12 at prisavslaget skal tilsvare omkostningene ved å få manglene rettet og det fremsatte krav er basert nettopp på dette idet det er sett bort fra omkostninger som kan henføres til påkostninger eller standardforbedringer.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

1. Yvonne Huslids dødsbo dømmes til å betale til Kristin Risum et prisavslag etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 255.000 med tillegg av 12 % rente pa fra 19.06.98 inntil betaling skjer.

 

2. Yvonne Huslids dødsbo dømmes til å betale til Kristin Risum erstatning etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr 11.692,40 med tillegg av 12 % rente pa fra 19.06.98 inntil betaling skjer.

 

3. Yvonne Huslids dødsbo dømmes til å betale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten. 

 

Ankemotparten har i det vesentlige anført:

Man må ta utgangspunkt i at dette er en eldre villa bygget i 1933, som kjøper fikk til gunstig pris. Markedsverdien var i taksten angitt til kr 3.900.000 og kjøper fikk eiendommen for kr 3.500.000. Av taksten fremgår ellers at det er gjort fradrag i teknisk verdi i forhold til teknisk nyverdi med kr 507.000 på grunn av elde, slitasje og skader.

Det følger av kontraktens punkt 6 at dette er et «som han er» salg etter avhendingsloven § 3-9. Selgeren hadde ikke siden 1980 bebodd huset, noe kjøper visste. Kjøper visste også at det i disse årene hadde vært utleid til utenlandsk ambassade.

Det bestrides at selger har tilbakeholdt opplysninger, jf § 3-7. Nettopp fordi hun ikke hadde kjennskap til huset, ønsket Yvonne Huslid å ha en tilstandsrapport slik at både hun selv og kjøper skulle føle seg sikre på at alle opplysninger om husets tilstand kom frem. Det er heller ikke grunnlag for å hevde at det er gitt gale opplysninger. Således er det i taksten uttrykkelig sagt at huset trenger en grundig overflateoppussing og at det er dels slitasje og dels umoderne og lite tidsmessig. I den samlede tekniske vurdering er det således gjort et fradrag på kr 507.000 på grunn av elde, slitasje og skade. I tilstandsrapporten er det på en rekke enkeltpunkter pekt på fuktgjennomslag, råte, mugg og følger av lekkasje fra blomsterkasse. Når karakter «A» er brukt, betyr dette etter definisjonen «i fullt brukbar stand» – og dette må sees i relasjon til at det er et over 60 år gammelt hus. Karakteren «B» betyr «i brukbar stand, men fornyelse/reparasjon bør ikke utsettes for lenge». Tilstandsrapporten som helhet gir derfor et klart varsel til potensielle kjøpere både når det gjelder mulige lekkasjeproblemer, fukt og råte.

Når det gjelder § 3-9 2. punktum, er de påberopte mangler ikke av et slikt omfang at vesentlighetskravet er oppfylt. Det er videre ikke dokumentert noen forskriftsmangler og eventuelle forskriftsmangler etter § 3-2(2) er også undergitt vesentlighetskriteriet i § 3-9 2. punktum.

Når det gjelder avtaleloven § 36, gjøres det gjeldende at den er uanvendelig ved siden av avhendingslovens regler.

Når det gjelder kravets størrelse, må det gjøres fradrag for påkostninger. De fleste tapsposter som er dokumentert, gjelder i hovedsak nettopp påkostninger og standardbedring.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

1. Byrettens dom stadfestes for så vidt gjelder Yvonne Huslids dødsbo.

 

2. Yvonne Huslids dødsbo tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten. 

 

Lagmannsretten vil bemerke:

Det er etter lagmannsrettens oppfatning ingen tvil om at dette er et salg som omfattes av avhendingsloven § 3-9 – eiendom som er solgt «som han er». Kontraktens punkt 6 er her helt klar: «Kjøperen har besiktiget eiendommen og overtar denne i samme stand som den var ved besiktigelsen». Dette er en helt typisk og dekkende «som han er» formulering. Spørsmålet for lagmannsretten blir da om det likevel foreligger en mangel på grunn av manglende eller uriktige opplysninger eller fordi eiendommen totalt sett var i vesentlig dårligere forfatning enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jf § 3-7, § 3-8 og § 3-9 2. punktum.

Når det gjelder spørsmålet om manglende opplysninger, er lovens krav at kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold vedrørende eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, jf § 3-7. Lagmannsretten vil først gi uttrykk for at det ikke er noe grunnlag for å hevde at Yvonne Huslid personlig har holdt tilbake opplysninger. Fru Huslid hadde ikke selv bodd i huset siden 1980 og hadde derfor neppe særlig inngående kjennskap til husets tilstand på salgstidspunktet. Hennes aktsomhetsplikt i så måte må også være tilfredsstillende ivaretatt ved at det gjennom megler ble innhentet en fagkyndig tilstandsrapport.

Lagmannsretten er enig med den ankende part i at selger må identifiseres med den som utarbeider takst og tilstandsrapport på selgers vegne. Hvis det i disse rapporter er tilbakeholdt opplysninger, blir følgelig selger ansvarlig så langt dette rekker. Lagmannsretten har imidlertid ikke funnet at takstmannen har tilbakeholdt opplysninger. Takst og tilstandsrapport inneholder på en rekke punkter bemerkninger og konkrete påpekninger som gir klare signaler om at huset har hatt lekkasjeproblemer og har fukt- og råteproblemer. Lagmannsretten vil her særlig vise til tilstandsrapportens punkter 1.50, 2.22, 2.42, 3.11, 3.15, 4.11, 5.12, 6.13, 6.31, 6.34 og 9.1. Dertil kommer at disse rapporter på vanlig måte er basert på visuell inspeksjon, mens en del av de påberopte mangler først er avdekket etter at panel o.a. er åpnet opp. Lagmannsretten vil likevel ikke unnlate å bemerke at tilstandsrapporten særlig når det gjelder det elektrotekniske anlegg, synes noe overfladisk og lite fullstendig, men dette endrer ikke hovedkonklusjonen om at opplysninger ikke er tilbakeholdt i § 3-7s forstand. Kravet om prisavslag på dette grunnlag kan derfor ikke føre frem.

Når det gjelder spørsmålet om det er gitt uriktige opplysninger, er lagmannsrettens konklusjon den samme. De opplysninger som er inntatt i de nevnte dokumenter, kan neppe sies å inneholde direkte feil av en slik karakter at mangelsregelen i § 3-8 kommer til anvendelse. Totalt sett gir opplysningene klar beskjed om at huset er beheftet med slike svakheter som man kan henføre til slit og elde, og i tillegg er det på en rekke punkter gitt klare indikasjoner på at kjøper må regne med fukt- og råteproblemer. Igjen vil lagmannsretten ta et visst forbehold for opplysningene om det elektriske anlegg, hvor tilstandsrapporten som nevnt synes å være noe «lettvint». Men både i forhold til manglende opplysninger, § 3-7, og i forhold til uriktige opplysninger, § 3-8, finner lagmannsretten at de punkter hvor tilstandsrapporten ikke er fullt dekkende, klart ikke er av en slik art at de ville ha virket inn på avtalen.

Spørsmålet er da om forbeholdet som følger av at eiendommen er solgt «som han er», likevel skal settes til side fordi eiendommen etter en totalvurdering er i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles». Lagmannsretten finner det klart at kjøper heller ikke kan få medhold på dette grunnlag. I denne totalvurdering legger retten vekt på at det er tale om et over 60 år gammelt hus som kjøper visste hadde vært utleid til ambassadebolig de siste 15-16 år. Disse objektive faktiske forhold sammenholdt med hva som kunne observeres også av en ikke-fagkyndig og de mange opplysninger i takst og tilstandsrapport, gav ikke kjøper grunn til å tro at eiendommen var i noen vesentlig bedre tilstand enn den faktisk har vist seg å være. Et forbehold må riktignok tas for den manglende drager over utgangsdør til terrasse, men i den totale sammenheng blir dette både økonomisk og på annen måte for et mindre problem å regne. I taksten er gitt et fradrag for elde, slitasje og skader i teknisk verdi på kr 507.000 og i tilstandsrapporten er det som nevnt foran påpekt en rekke indikasjoner på fukt, råte og lekkasje. Den endelige kontraktssum var dessuten kr 400.000 under angitt markedsverdi. En totalvurdering av alle disse forhold tilsier etter lagmannsrettens oppfatning klart at kjøper har fått hva hun kunne forvente ut fra kjøpesum og forholdene for øvrig.

Når det gjelder de såkalte forskriftsmangler, avhendingsloven § 3-2 (2), er retten av den oppfatning at ikke et hvert bagatellmessig brudd på forskriftene på kontraktstidspunktet kan utgjøre en rettslig relevant mangel. Et visst «vesentlighetskrav» må gjelde også her, selv om det er uklart om man kan stille samme vesentlighetskrav som etter § 3-9 2. punktum. Uansett er situasjonen i den foreliggende sak at det ikke konkret fra den ankende part er påvist noen forskriftsbrudd, selv om en nok må anta at enkelte deler av det elektriske anlegg var i noe tvilsom forfatning i forhold til forskriftene. Omfanget av reelle utbedringskonstnader på dette punkt fremstår dessuten som relativt beskjedne i forhold til kjøpesummen. Lagmannsrettens konklusjon er etter dette at den ankende part heller ikke på dette grunnlag kan få medhold.

Når det endelig gjelder avtaleloven § 36, vil retten kort fastslå at den finner det åpenbart at bestemmelsen ikke kan anvendes til å sette kontraktens punkt 6 til side i det foreliggende tilfelle. Den aktuelle kontraktsformulering er en helt vanlig bestemmelse som har en særlig berettigelse i et tilfelle som dette – salg av et gammelt hus – og § 3-9 forutsetter etter sin egen ordlyd at slike kontraktsbestemmelser i utgangspunktet er gyldige med den sensurmekanisme § 3-9 selv gir anvisning på.

Saksomkostninger:

Kristin Risum har som i byretten tapt saken fullstendig og skal etter tvistemålsloven § 180 første ledd betale ankemotpartens omkostninger for lagmannsretten. Det foreligger ikke slike særlige omstendigheter at det kan begrunne fritak. Ankemotpartens prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave med til sammen kr 82.499 hvorav kr 77.550 er salær og det øvrige diverse utlegg, blant annet vitnegodtgjørelse. Saken står i det alt vesentlige i samme stilling som for byretten. Lagmannsretten finner at omkostningskravet overstiger det som har vært nødvendig for å få saken betryggende utført, jf tvistemålsloven § 176. Saksomkostninger for lagmannsretten fastsettes skjønnsmessig til kr 70.000,-.

Dommen er enstemmig.

 

Domsslutning:

 

1. Oslo byretts dom stadfestes for så vidt gjelder Yvonne Huslids dødsbo.

 

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Kristin Risum til Yvonne Huslids dødsbo kr 70.000 – kronersyttitusen – med tillegg av 12 – tolv – prosent rente pa fra 14 dager etter forkynnelse av denne dom.