RG 2009 s. 691

Sakens bakgrunn

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter avhendinsgloven som følge av mangler ved kjøp av boligeiendom.

Tvisten knytter seg til eiendommen gnr 52, bnr. 68 i Askim kommune, med adresse Edwin Ruuds gate 16. På tomten står det en bolig oppført i 1919 med boligareal på 239 kvm og brutto areal på 352 kvm. Tomten er på 1 681 kvm. Eiendommen ble lagt ut for salg høsten 2006 med en takst på kr 2 280 000.

På visning fikk interessenter bl.a. utlevert salgsoppgave og en verdi- og lånetakst. Av salgsoppgaven fremgår det at boligen er en «Eldre villa fra ca 1919» med «Vanlig boligstandard og bra vedlikehold ut i fra alder». Av salgsoppgaven fremgår det videre at eiendommen «selges i den forfatning den er under visning».

Også taksten, utarbeidet av sivilingeniør Kjell Martin Sørby etter befaring 7. juni 2006, beskriver boligen som en eldre villa med «Vanlig boligstandard og bra vedlikehold ut i fra alder». I taksten er for øvrig normale byggekostnader beregnet til kr 2 700 000 og tomtekostnader til kr 600 000. Fradrag for «elde, slitasje, feil/mangler, utidsmessighet med mer.» er satt til kr 900 000. Taksten presiserer samtidig at «Levetidsbetraktninger er viktige ved analyse av vedlikeholdsbehov/oppgraderingsbehov.»

Som vedlegg til salgsoppgaven fulgte også selgers egenerklæringskjema for eierskifteforsikring av 9. september 2006, tegnet hos den andre ankemotparten, Protector ASA (Protector). Med unntak for kjennskap til setningsskader og manglende ferdigattest, krysset selger av for «nei» på spørsmål alle om kjennskap til andre mangler. Selger svarte bl.a. nei på spørsmål om kjennskap til bl.a. fuktighet/fuktmerker, innsig av vann i eiendommen/kjeller, tilbakeslag av avløpsvann i avløpsrør, og sopp, råteskader, eller angrep fra skadedyr.

Videre fulgte et skriv om «Praktisk informasjon til kjøper» med salgsoppgaven. Av skrivet fremgikk bl.a. følgende:

En brukt bolig er ingen ny bolig! På samme måte som ved kjøp av brukt bil, kan det være slik at en brukt bolig kan ha svakheter som en ny bolig ikke bør ha. Det kan være slitasje, dårlig vedlikehold, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard osv. Desto eldre boligen er, desto mer av slike forhold må du som kjøper forvente. Dersom du ønsker å utbedre dette, må du dekke kostnadene selv.

…. Alt som du som kjøper kan se ved en vanlig grundig befaring av eiendommen – må du selv ta høyde for i handelen.

….

Kjøper oppfordres derfor til å undersøke eiendommen grundig, gjerne sammen med en fagkyndig person, før avtale inngås.

Lagmannsretten vil komme tilbake til hvilke øvrige opplysninger de ankende parter fikk i forbindelse med kjøpet.

Den 30. oktober 2006 inngikk partene avtale om kjøp av eiendommen for kr 2 230 000, dvs kr 50 000 under takst. Kjøpekontrakten var en standard avtale benyttet av Ring Eiendomsmegling. Avtalen § 8 angir at eiendommen er solgt «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jfr avhendingsloven § 3-9».

Formålet med kjøpet var å bruke stedet som felles bolig for de ankende parters familier. Planen var at Frihagen skulle flytte inn i første etasje umiddelbart etter overtakelse, mens Pettersen skulle leie ut andre etasjen i et år før han selv skulle flytte inn med familien. De ankende parter har i stedet – angivelig grunnet de forsinkelsene utbedringene av eiendommen medførte – gjort om boligen til seks utleieenheter, hvorav fire leiligheter og to hybler.

Overtakelse ble gjennomført som avtalt 1. desember 2006. Kort tid etter overtakelsen oppdaget de ankende parter vanninnsig rundt et stuevindu og i kjelleren. Ved nærmere undersøkelser fant de flere tilfeller av fukt og råte, fordelt over alle etasjene i boligen. Videre oppdaget de ankende parter at gulvbelegget på badet ikke var tett og at sluket var feilplassert.

De ankende parter kontaktet takstmann og ingeniør Arne Borger som kom på befaring 11. og 12. desember 2006. Han utarbeidet en rapport og et kostnadsoverslag for utbedring. Fra kostnadsoverslaget hitsettes (alle priser eks mva):

Kjeller
1. Ny drenering rundt boligen 100 000
2. Lyskasse med rist …., samt nytt kjellervindu, 35 000
3. Isolert yttervegg med utgangsdør må demonteres og fornyes 20 000
4. Åpne felter i betonggulv… 5 000
1. etasje
5. Utbedring av råteskader, fukttetting mellom glass og ramme, … 15 000
6. Brystningsfelt under 3 vinduer samt overfelt og veggparti rundt  vinduene utbedres mot råteskader…. 25 000
7. Åpne felter i teppebelegg …. Nye heldekkingstepper 20 000
2. etasje
8. Utbedring råteskader, fugtetting mellom glass og ramme … 10 000
9. Brystningsfelt under 2 vinduer samt overfelt og veggparti rundt  vinduene utbedres mot råteskader…. 20 000
10. Himlingsplater med taklister demonteres …. 20 000
11. 3 vinduer i soverom utbedres med tetting av fuger … 20 000
Loft og utvendig
12. Kilrenner på utbygg syd utbedres mot vanninntrenging 25 000
13. Råteskader … under loftsvinduer syd og vest … 15 000
14. Ramme til loftsluke må festes … 5 000
15. Lysmast for gatelys må flyttes 10 000
16. Tetting mot vanninntrengning mellom sokkelbord og panel fasade syd 10 000
Andre arbeider
17. Utbedring av baderomsgulv med fall til sluk 8 000

 

 

Borger beregnet utbedringskostnadene til totalt kr 373 000 eks mva. Postene 2, 7 og 15 – til sammen kr 65 000 – er senere frafalt.

Da ny drenering rundt huset ble gravd oppdaget de ankende parter en forstøtningsmur som gikk i ett med grunnmuren. Dette medførte ekstrakostnader på kr 13 696,- eks mva. De ankende parter oppdaget videre våren 2007 at kloakken slo tilbake. Utbedringskostnadene for dette er estimert til kr 49 600 eks mva.

Frihagen og Pettersen tok ut stevning 9. november 2007. Det ble avholdt rettsmekling 7. februar 2008 uten at meklingen førte frem. Etter meklingen utbetalte Protector kr 100.000,- til de ankende parter etter å ha foretatt et skjønnsmessig fradrag for «økt levetid og økt standard», jf. brev av 12. februar 2008. Lagmannsretten kommer tilbake til dette nedenfor.

Heggen og Frøland tingrett avsa dom 6. juni 2008 med slik slutning:

1. Protector Forsikring ASA og Magny Kristin Bjørk frifinnes.

 

2. Hans Pettersen og Lars Frihagen dømmes til innen 14 – fjorten – dager å erstatte Protector Forsikring ASA sine saksomkostninger med kr 71.125,-kronerenogsyttitusenetthundreogtjuefem 00/100 – med tillegg av lovens forsinkelsesrente til betaling skjer.

 

Om saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for tingretten vises til dommen.

Frihagen og Pettersen har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt 7. til 8. mai 2009 i Borgarting lagmannsretts hus. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt åtte vitner, herunder to sakkyndige. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken.

 

Partenes anførsler

 

De ankende parter, Frihagen og Pettersen, har i hovedtrekk anført:

Eiendommen er beheftet med mangler selv om den er solgt «as is». De ankende parter kan gjøre mangler gjeldende fordi selger har gitt manglende og uriktige opplysninger om eiendommen, jf. avhl § 3-9 første punktum som viser til avhl § 3-7 og § 3-8. Ved mangelsvurderingen må det tas hensyn til at de ankende parter er forbrukere, jf. avhl § 3-2 andre ledd.

Selger har eid og bodd på eiendommen i 19 år. Hun må derfor ha hatt konkret kunnskap om flere av de forholdene mangelskravene knytter seg til. Selger må ha visst om – og har således gitt manglende opplysninger om – fukt i kjeller, tette avløp, vannskader og mangler ved beslag på utvendig panel. Fuktskjoldene i tak og på vegger var lett synlige for de ankende parter etter at de overtok huset. De må da også ha vært synlige for selger. Det samme gjelder den løse takluken, utett badegulv og mangelfull støp på kjellergulv. Avløpsrørene må ha vært tette mens hun bodde i huset.

Selger har gitt uriktige opplysninger om tilstanden på boligen. Det stemmer ikke at boligen er «bra vedlikeholdt», slik som det er opplyst i salgsoppgaven og taksten. Boligen fremsto også som godt vedlikeholdt på visning. Dette la de ankende parter stor vekt på fordi de ønsket å ta huset i bruk med en gang. De forventet ikke at det skulle påløpe større vedlikeholdskostnader. Selv om huset ble oppført i 1919, var mange boligdeler oppgradert og skiftet ut. Det er eksempelvis opplyst i salgsdokumentene at taket var i god stand. Taket ble for øvrig skiftet på 80-tallet. Forventet levealder må vurderes ut fra dette og ikke ut fra opprinnelig byggeår.

Selger har – via utbetalingen fra Protector – erkjent at det ble gitt uriktige opplysninger. Selv om det ikke er direkte uttalt, ligger det i dagen at utbetalingen skyldes uriktig informasjon om at utskiftning av vinduene ble utført av selgers bror, og ikke av fagfolk.

Verken salgsoppgave eller takst påviser konkrete feil eller mangler. Fradraget i taksten på kr 900 000 er et skjønnsmessig standardfradrag, og skal ikke dekke skjulte mangler. Oppfordringen om å undersøke eiendommen er standardisert og har begrenset betydning. Selgers opplysningsplikt går uansett foran kjøpers undersøkelsesplikt, jf. avhl § 3-10. Flere av forholdene var dessuten ikke mulige å oppdage på ordinær visning.

De manglende og uriktige opplysningene har «verka inn på avtala», jf avhl § 3-7 andre ledd og § 3-8 andre ledd. De ankende parter ville oppnådd en vesentligere lavere kjøpesum om de hadde vært kjent med forholdene.

Under enhver omstendighet er eiendommen i «vesentlig ringare stand» enn de ankende parter hadde grunn til å regne med. Krav kan da gjøres gjeldende etter avhl § 3-9 andre punktum. Utbedringskostnadene, nytt avløp inkludert, er beregnet til kr 463 320 inkl mva. Dette utgjør over 20 % av den totale kjøpesummen. Etter høyesterettspraksis er kostnader tilsvarende 6-7 % av takst tilstrekkelig for at vesenlighetskriteriet er oppfylt. I vesentlighetsvurderingen må lagmannsretten ta hensyn til at Protector allerede har utbetalt – og erkjent ansvar for – mangler til en verdi av kr 100 000. Dette må uansett ligge «i bunn» ved vurderingen av om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn de ankende parter hadde grunn til å regne med.

Ingen av manglene var påregnelige for de ankende parter. Det er fuktskader i alle etasjer, ødelagt avløp og utett tak. Det vises til at vanninntrengning ikke bare skyldes ordinære forhold som dårlig drenering, men også hull i grunnmuren og manglende beslag i overgang mellom utvendig panel og grunnmur. Det er videre ikke påregnelig at det ved graving i forbindelse med drenering, ble oppdaget en nedgravd forstøtningsmur. Også følgeskader av mangelfullt taktekke over kilsperren og manglende festing av takluke, må inngå i vesentlighetsvurderingen.

Avløpsrørene må ha vært tette allerede i selgers eiertid, også om hun ikke merket dette. De ankende parter har i realiteten kjøpt et hus uten avløp. Det følger av rettspraksis at dette i seg selv er en vesentlig mangel.

Badegulvet er ikke tett og mangler fall til sluk. Om retten skulle legge til grunn at dette ikke var kjent for selger, må det uansett telle med i vesentlighetsvurderingen. Da badet ble bygget var det rett nok ikke krav om sluk. Men det var et ubetinget krav at gulvet skulle være tett. Videre så var det et krav – dersom sluk først var lagt – at det var fall mot sluket. Opplysninger i taksten om «tid for fornyelse» oppfattet de ankende parter som en henvisningen til at baderomsinnredningen ikke var tidsriktig.

Levetidsbetraktninger på ulike boligdeler er ikke avgjørende. I motsatt fall vil et hus fra 1919 være tilnærmet uten restverdi, slik at kjøpere i utgangspunktet ikke kan gjøre mangelskrav gjeldende. Til illustrasjon kan en drenering godt fungere i 90 år. Man må derfor også se hen til hvordan boligen fremstår. Her var det videre foretatt en rekke forbedringer/oppgraderinger på de bygningsdelene mangelskravene er knyttet til.

Det er grunnlag både for prisavslag etter avhendingsloven (avhl) § 4-12 og for erstatning for direkte og indirekte tap, jf. avhl § 4-14 første ledd og § 4-14, jf § 7-1 andre ledd bokstav b.

De ankende parter krever for det første prisavslag tilsvarende utbedringskostnader, jf. avhl § 4-12 andre ledd. Kravet tar hensyn til standardhevning. For de poster Protector allerede har utbetalt kr 100 000 anføres at fradraget for standardheving er satt for høyt.

Erstatningskravet gjelder for det første for mye betalt dokumentavgift. Dette er et direkte tap, jf avhendingslova § 4-14 første ledd.

Videre kreves erstattet tapte husleieinntekter, jf avhl § 4-14, jf § 7-1, 2 ledd. B) med kr 50 371. Slike indirekte tap kan kreves dekket dersom selger har utvist skyld. Bjørk har her bevisst har holdt tilbake opplysninger om boligen.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

1. Protector Forsikring ASA og Magny Kristin Bjørk dømmes in solidum til å betale prisavslag/erstatning til Hans Pettersen og Lars Frihagen etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 400.000,-med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 1. februar 2006 til betaling finner sted.

 

2. Protector Forsikring ASA og Magny Kristin Bjørk dømmes in solidum til å betale erstatning til Hans Pettersen og Lars Frihagen for direkte utgifter med kr 12.500,- for for meget betalt dokumentavgift

 

3. Protector Forsikring ASA og Magny Kristin Bjørk dømmes in solidum til å erstatte Hans Pettersen og Lars Frihagens leietap med i alt kr 50.371,-med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra den enkelte termins forfall og til betaling skjer.

 

4. Hans Pettersen og Lars Frihagens saksomkostninger for tingrett og lagmannsrett, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra den enkelte termins forfall og til betaling skjer. 

 

Ankemotpartene, Protector Forsikring ASA og Magny Kristin Bjørk, har i det vesentlige anført:

Eiendommen er i samsvar med det som er avtalt mellom partene, jf avhl § 3-1, og er ikke beheftet med mangler. Ved mangelsvurderingen er det sentralt å se hen til hva som var avtalt mellom partene. Avtale må her forstås i videste forstand. Relevante momenter er boligens synlige tilstand, hva kjøper hadde grunn til å forvente ut i fra alder, slitasje og fradrag som er gjort i taksten. Det forutsettes videre at kjøper har satt seg grundig inn i salgsdokumentene.

Boligen var 87 år gammel på salgstidspunktet, og samtlige anførte mangler i denne saken må anses som en del av kjøpsavtalen. Boligen er i tråd med datidens byggeskikk. De ankende parter har kjøpt et stort, gammelt hus.

Synlige forhold er ingen mangel. Det samme gjelder forhold de ankende parter var gjort kjent med eller oppfordret til å undersøke. De ankende parter unnlot – til tross for klar oppfordring – å undersøke huset med bygningskyndig før kjøpet. Hadde oppfordringen blitt fulgt, ville flere av manglene blitt avdekket. Generelle oppfordringer gitt i vedlegg til en salgsoppgave må også tas alvorlig.

Selger har ikke tilbakeholdt opplysninger, jf. avhl § 3-7 eller gitt uriktige opplysninger etter avhl § 3-8. Uansett har eventuelle mangelfulle eller uriktige opplysninger ikke virket inn på kjøpet.

Subsidiært vises det til at eiendommen er solgt «som den er», jf. avhl § 3-9 andre punktum. De mangler som er påberopt er typiske poster en kjøper har risiko for ved slike kjøp. Det er i stor grad snakk om å bytte ut bygningsdeler som er utgått på levetid. Dette er påregnelig.

Manglene er uansett ikke så vesentlige i forhold til hva de ankende parter kunne regne med at de kan gjøre krav gjeldende. Boligen er fra 1919. Hva de ankende parter kunne regne med må vurderes ut fra dette. Alle bygningsdeler det er krevd prisavslag for er gått ut på levetid, jf. Norsk Byggforskningsinstitutts levetidstabell, detaljblad 700.320 (heretter NBIs levetidstabell). Feil ved bygningsdeler som er utgått på dato utgjør ingen mangel.

De ankende parter har fått opplysninger i salgsoppgave og takst som viser at det er risiko knyttet til bygningsdeler de nå krever prisavslag for. I taksten fremgår det bl.a. at dreneringen er fra byggeåret og at det ikke er fall fra grunnmur rundt det hele. Det er videre opplyst om antatt leirgrunn. For badet står eksplisitt at det har «70 og 80 talls» løsninger og at det er «Tid for fornyelse».

Alle de anførte manglene er påregnelige, enten på grunn av alder, slitasje, synbarhet, eller bagatellmessighet. Størrelsen på utbedringskostnadene er ikke relevant, så lenge kostnadene er innenfor det påregnelige. De forhold som er påberopt er alle påregnelige ved kjøp av en eldre bolig. Det er videre i taksten gjort et fradrag for «elde, slitasje, feil/mangler, utidsmessighet» på kr 900.000,-. Dette illustrerer hva en kjøper må forvente seg for å bringe boligen tilbake til den stand den var som ny. Standarden det må sammenholdes med er 1919, og ikke dagens standard.

Under enhver omstendighet er kravet om prisavslag for høyt. Kostnadene skal settes til hva det vil koste å få manglene utbedret, jf. avhl § 4-12. Det skal videre gjøres et betydelig fradrag for standardhevning og økt levetid.

Det er ikke grunnlag for å kreve erstatning for for mye betalt dokumentavgift. For mye betalt avgift skal eventuelt kreves tilbake fra staten, jf. forskrift av 16. desember 1975 nr 1 om dokumentavgift § 2-5. Det er videre krevd erstatning for tapte leieinntekter. Dette er et indirekte tap, som krever skyld, jf. avhendingsloven § 7-1. Det foreligger ikke skyld på selgers side. Kravet er uansett satt for høyt da det ikke kan legges til grunn at leilighetene ville være klar for utleie så kort tid etter overtakelsen som de ankende parter har lagt til grunn.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

1. Anken forkastes.

 

2. Protector Forsikring ASA og Magny Kristin Bjørk tilkjennes saksomkostninger. 

 

Lagmannsretten merknader

Hvorvidt en eiendom har mangler, beror på hvilken avtale som er inngått mellom kjøper og selger, jf. avhl § 3-1. Av bestemmelsen fremgår det at en eiendom har mangler om den ikke er «i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen». Det er bl.a. sentralt å se hen til hvilken informasjon som ble gitt om eiendommen i forbindelse med salget.

I denne saken er eiendommen solgt «som den er», jf. avhl § 3-9. I utgangspunktet overføres da risikoen for skjulte feil fra selger til kjøper. Ansvarsfraskrivelsen faller bort dersom selgeren ikke har opptrådt lojalt, for eksempel ved å unnlate eller å gi uriktig informasjon om negative forhold av betydning. Selger hefter i slike tilfelle for mangler, jf. avhl § 3-9 første punktum med henvisning til § 3-7 og § 3-8.

Dersom selger har oppfylt sin opplysningsplikt etter § 3-7 og § 3-8, har eiendommer solgt «as is» kun mangel dersom den er «i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers», jf. avhl § 3-9 andre punktum. En skjult feil må derfor være både vesentlig og upåregnelig før selger hefter for den. Utbedringskostnadene i seg selv vil ikke være avgjørende. Lagmannsretten viser til Rt-2002-1425 (Bukkebo-dommen) på side 1429:

Til vurderingen i vår sak nevner jeg først at ut fra lagmannsrettens rettskraftige avgjørelse om et prisavslag på 60.000 kroner for mangel ved badegulvet, og partenes enighet om at et eventuelt prisavslag for feilene ved vestveggen skal være 70.000 kroner, representerer feilene til sammen 130.000 kroner. Det vil si vel 11 prosent av kjøpesummen på 1.150.000 kroner eller bortimot 14 prosent av taksten på 950.000 kroner. Feilene ved vestveggen alene utgjør ca 6 prosent av kjøpesummen eller vel 7 prosent av taksten. Rent kvantitativt kan dette utvilsomt være tilstrekkelig til at en feil anses som vesentlig. Men en slik kvantitativ betraktning har i seg selv liten betydning i vår sak; man må ut fra de konkrete forholdene se på hva kjøperne hadde grunn til å regne med om boligens tilstand.

Selgers opplysningsplikt går i utgangspunktet foran kjøperens undersøkelsesplikt etter avhl § 3-10, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s 40:

…Departementet har som Sivillovbokutvalet kome til at opplysningsplikta for seljaren bør vere streng, og at denne plikta bør slå igjennom overfor kjøparen si plikt til forundersøking. Så lenge seljaren sit inne med ei viktig opplysning som det ikkje er grunn til å tru at kjøparen allereie kjenner til, bør ikkje seljaren kunne unnskylde seg med at kjøparen burde oppdaga det ved å ha undersøkt eigedomen eller at kjøparen av andre grunnar måtte kjenne til opplysninga. … Ved kjøp av fast eigedom kan det vere ei rekkje omstende på kjøparens side som praktisk sett gjer det umogeleg å oppdage feil ved ei forundersøking, t d ei synfaring. Dette gjeld sjølv om kjøparen skulle ha eigen fagkunnskap eller sakkunnig hjelp. T d feil inni veggar og tak, feil som utviklar seg over lang tid og feil som er synbare berre visse tider på året, vil slett ikkje alltid verte mogeleg for kjøparen å oppdage før kjøpet.

Dersom selger først har påpekt en bestemt risiko eller mulighet for konkret feil ved eiendommen (og ikke samtidig sitter inne med mer konkret kunnskap enn han opplyser om) er det kjøpers risiko om han unnlater å foreta nærmere undersøkelser. Om betydningen av dette vises til Bukkebo-dommen s. 1430:

… Spørsmålet er om kjøperne må ha risikoen for at de ikke fikk foretatt nærmere undersøkelser, eventuelt ha risikoen for at de ikke tok forbehold ved inngåelsen av avtalen.

For denne vurderingen ser jeg det som sentralt at både salgsoppgaven for eiendommen, taksten og selgerens egenerklæring gav klare opplysninger om problemer med vanninnsig i underetasjen. ..:

….

I salgsoppgaven var det videre på to steder gitt oppfordring til mulige kjøpere om å besiktige eiendommen, ett sted med følgende tekst – med fete typer:

« Viktig

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger og meglers egne undersøkelser. Interessenter oppfordres til å befare eiendommen godt, og gjerne sammen med sakkyndig. »

I takstskjemaet var det under et punkt om « fradrag pga byggemåte og planløsning » krysset av for betydelige synlige lekkasjer/fuktskader, og videre var det krysset av for « [t]ilstandsrapport nødvendig », med begrunnelsen « [d]a det ble observert vann/fuktskade på vegger i u.etg. ».

I tillegg til dette kommer at vanninntrengningen var synlig ved de to besiktigelsene kjøperne deltok i før de la inn bud, og at selgerens representanter da gjengav muntlig oppfordringen til kjøperne om å få foretatt undersøkelser.

Om betydningen av ikke å følge oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser uttaler Høyesterett:

…. I salgsdokumentene var det i alle fall opplyst om en feil som gav grunn til bekymring, og kjøperne hadde fått en rekke oppfordringer til å foreta nærmere undersøkelser med hjelp av sakkyndige. Det er ubestridt at slike undersøkelser ville klarlagt årsaken til vanninntrengningen, og dermed også hva utbedring ville koste. Når kjøperne likevel ikke innhentet tilstandsrapport eller liknende, og heller ikke tok noe forbehold da de inngikk avtalen, må de selv bære risikoen for at feilene viste seg å være en del mer omfattende enn de hadde antatt. Jeg legger her til at jeg er enig med de ankende parter i at man bør prøve å nå frem til en forståelse av avhendingsloven som hindrer rettstvister.

I Bukkebo-dommen – i motsetning til i vår sak – var partene enige om at selger hadde oppfylt sin opplysningsplikt. Lagmannsretten vil derfor vurdere om det foreligger brudd på opplysningsplikten etter avhl § 3-7 og§ 3-8 etter å ha tatt stilling til om de ulike kravene isolert sett utgjør en mangel etter avhl § 3-9 andre punktum. Lagmannsretten vil deretter vurdere om det samlet sett foreligger mangler som medfører at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det de ankende parter hadde grunn til å regne med.

Kjeller

Fuktproblemer

De ankende parter har anført at fuktinnsig i kjeller utgjør en mangel. I følge Borgers rapport skyldes fukten manglende drenering, jf. punkt 5. De ankende parter har krevd dekket utgifter til ny drenering rundt boligen. Kostnadene er oppgitt til kr 100 000. Det er videre krevd kr 12 958 for ekstrakostnader en skjult forstøtningsmur/betongkloss langs husets kortsider medførte. Under dreneringsarbeidet ble det også oppdaget mindre hull i grunnmuren under bakkenivå. Ankemotpartene har bestridt kravet under henvisning til at forholdene er påregnelige ut fra husets alder og opplysninger i salgsdokumentene.

Etter lagmannsrettens syn gir NBIs levetidstabell en god indikasjon på hvilke kvaliteter man kan forvente av ulike bygningsdeler i en bolig. «Levetid» defineres av NBI i tabellen punkt 21 som «den tiden som bygningen eller dens deler oppfyller krav til ønsket funksjon.» Levetid er angitt i intervaller – kort, middels og lang – for vedlikehold eller utskiftning. Levetiden vil variere ut fra ulike grunn- og klimaforhold. I NBIs tabell Del III er levetid på drenering før utskiftning angitt til 20-60 år, jf. punkt 212. Av Del I, punkt 332 fremgår det samtidig at levetiden for drenering påvirkes av avrennings-, grunn- og fallforhold og fuktsikring mot vegger.

Ved kjøp at et hus fra 1919 «som det er» – som Edwin Ruuds gate 16 – er det etter lagmannsrettens syn påregnelig at dreneringsproblemer kan oppstå. I denne saken er det også klart opplyst både i salgsoppgave og takst at dreneringen er fra byggeåret. Det er samtidig gitt opplysninger om antatte grunnforhold. Taksten fremhever videre manglende fall, jf. taksten, punkt 210, «Grunn og fundamenter»:

Eksakt oppbygging i grunnen vites ikke.

Antas såle på leirgrunn.

Opprinnelige drensfunksjon.

Ikke fall fra grunnmur rundt det hele.

Det står videre i taksten punkt 230 at det er «Div. kalkutslag i gulv og vegger.» Det er samtidig opplyst under punkt 200 at drenering normalt har levetid på 40 år. Salgsdokumentene gir således konkret informasjon om alderen på dreneringen, levetidsbetraktninger, saltutslag, grunnforhold og fall. Dette er sentralt i forholdet mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt, jf. Bukkebo-dommen s. 1430. Informasjonen ga de ankende parter incitament til å foreta nærmere undersøkelser eller ta forbehold. Dreneringen er etter dette klart innenfor hva de ankende parter hadde grunn til å regne med etter § 3-9. Videre må det – ved drenering rundt et eldre hus – være påregnelig å møte ulike hindringer, være seg skjulte forstøtningsmurer eller annet, som medfører ekstra kostnader.

Når det gjelder hull i grunnmur, forklarte Borger i retten at dette trolig skyldes frostskader, og ikke annen mekanisk påvirkning. Av NBIs tabell Del III punkt 222 fremgår det at utbedring av «vegg mot terreng» skjer med intervaller på 20-60 år. At det er behov for reparasjoner av en grunnmur fra 1919 er derfor innenfor hva en kjøper må regne med etter avhl § 3-9.

Selger vil likevel hefte for fuktproblemene om hun i forbindelse med salget ikke overholdt opplysningsplikten. Lagmannsretten kan ikke se at det er tilfelle her selv om det legges til grunn at det ved overtakelsen var reelle fuktproblemer i kjeller, og at disse eksisterte også i selgers botid. Lagmannsretten finner at fuktproblemene – slik de er beskrevet i Borgers skaderapport – var ukjente for selger, og at hun slik hun opplyste, oppfattet kjelleren som tørr. Det vises til at fukten dels ble avdekket etter at en potetbinge ble fjernet, og at fuktmerkene var mest tydelige bak en benk som de ankende parter selv fjernet. Det er ikke holdepunkter for anførselen om at selger bevisst plasserte benken slik at fukten ble skjult. Det vises videre til at vitnene Sørby og Christer Jacobsen ikke merket noe til fukt i forbindelse med sitt arbeid i boligen.

Hvorvidt fuktinnsig er merkbart henger sammen med hvilken funksjon et kjellerrom har. Som påpekt av de sakkyndige vitnene Halvorsen og Strøm har bruken av kjellerrom generelt endret seg over tid. Fuktinnsig utgjør sjeldent et merkbart problem så lenge et kjellerrom benyttes som lager etc, slik ankemotparten her gjorde. Fuktproblemer og råte oppstår gjerne først når kjellerrom tas i bruk som oppholdsrom og vegger fores ut.

Lagmannsretten kan heller ikke se at noen av opplysningene i salgsdokumentene var uriktige, jf. avhl § 3-8. Rett nok fremgår det av taksten at «Kjeller har vært tørr for eier», se punkt 230 «Yttervegger». Det er samtidig – som påpekt over – opplyst om kalkutslag i vegger. Dette må være tilstrekkelig til at opplysningsplikten etter § 3-8 er overholdt så lenge det ikke kan legges til grunn at selger hadde faktisk kunnskap om fuktinnsig utover dette.

b) Åpne felter i betonggulv

De ankende parter har videre anført at stedvise hull i støp i kjellergulv utgjør en mangel. Utbedringskostnadene er angitt å være kr 5 000. Ankemotpartene har vist til at hullene var synlige for kjøper på visning, og derfor ikke kan utgjøre en mangel. Lagmannsretten slutter seg til dette. Det kan spørres om feilen er så vidt bagatellmessig at den omfattes av selgers opplysningsplikt. Under enhver omstendighet må det være påregnelig at eldre støpte betonggulv må vedlikeholdes med visse mellomrom, jf NBIs tabell punkt 221 som angir vedlikeholdsintervaller på 40-80 år.

Andre etasje

a) Bad

De ankende parter har vist til at badegulvet i andre etasje ikke var tett, og at det ikke hadde fall mot sluk. Ankemotpartene bestrider at badet var mangelfullt, og har særlig vist til opplysninger i taksten.

Badet er etter det opplyste bygget i 1987. I følge sivilingeniør Kjell Martin Sørby og sakkyndig vitne Gunnar Halvorsen er levetid på et bad rundt 20 år. Etter dette må utskiftninger påregnes. Av taksten under punkt 315 «Sanitær-Utstyr» fremgår det:

Rørleggermessige forhold er ikke kontrollert da dette må gjøres av rørleggerfirma. Div. røropplegg, vannmåler + v.v.bereder i kjeller.

I 1. etg. Wc +vask.

2.etg. har ’70- ’80-talls løsninger. Badekar + 2 vasker (blått utstyr) + rustfri kum. 2 sluk. Tid for fornyelse. Separat wc.

Lagmannsretten er ikke enig med de ankende parter i at taksten her kan leses som at badet ikke er tidsriktig innredet. En mer naturlig forståelse innebærer at badet er utskiftningsmodent, og at kjøpere må påregne normale omkostninger knyttet til dette i nær fremtid.

At linoleumsgulvet var skjøtet på midten fremgår av bildet i salgsoppgaven. Et skjøtet gulv gir i seg selv en klar indikasjon på muligheter for utettheter. Sett i forhold til opplysningene i taksten, ligger dette innenfor det påregnelige.

Lagmannsretten legger samtidig til grunn at selger ikke har opplevd gulvet som utett, og dermed heller ikke har tilbakeholdt opplysninger. At selger ikke har observert utettheter kan forklares med at selger benyttet badekar og dusjforheng, noe som forhindret vannsøl på gulvet. Vitnet Terje Solbrekken, som utbedret badet for de ankende parter, bekreftet også at gulvet ikke bar preg av råte etter langvarig fuktinnsig.

Ankemotpartene har videre påberopt som en vesentlig mangel at badet ikke har fall mot sluk, men at vannet ledes vekk (motfall). Da badet ble oppført var det ikke krav til sluk i baderom. Lagmannsretten legger imidlertid til grunn at i den grad sluk ble lagt inn, ville det også tidligere være feil med direkte motfall. Samtidig er feilen relativt enkel og utbedre. Kostnadene er estimert til kr 8 000. Sett i sammenheng med at taksten varslet om at badet måtte fornyes, kan det ikke være upåregnelig at det er problemer knyttet til sluket.

Under tvil har lagmannsretten imidlertid kommet til at selger ikke har oppfylt sin opplysningsplikt på dette punktet. Gjennom ordinær vask og bruk av baderom vil motfall normalt oppdages. Selv om taksten opplyser at badet er utskiftningsmodent, er dette en konkret feil selger burde ha opplyst de ankende parter om. Da utbedringskostnadene er beskjedne, og de ankende parter måtte påregne oppgradere badet under enhver omstendighet, kan lagmannsretten imidlertid ikke se at det er godtgjort at mangelen – isolert sett – ville ha virket inn på avtalen, jf. avhl § 3-7 andre punktum.

b) Himlingsplater

De ankende parter har krevd prisavslag for fuktmerker i himlingsplater i andre etasje. Det anføres at skjoldene har sammenheng med utettheter rundt kilsperren, og at ankemotpartene er ansvarlige for følgeskader knyttet til denne. Ankemotpartene har påpekt at fuktinnsig på loft er påregnelig ved kjøp av eldre hus, og at skjoldene i himlingsplaten like gjerne kan skyldes de eldre vinduene på loftet.

Lagmannsretten påpeker at årsaken til den våte stubbloftsleiren og skjoldene i himlingsplaten ikke er klarlagt. Som ankemotpartene har påpekt, kan fukten også skyldes vanninnsig fra vinduene på loftet.

Uansett årsak finner lagmannsretten at mindre fuktskader som en følge av utettheter i tak eller rundt vinduer er påregnelige ved kjøp av eldre hus. Lagmannsretten viser til taksten punkt 233 «Dører og vinduer» hvor det fremgår at loftsvinduene er gamle:

Alle vinduene er trevinduer.

1982 på flere i forbindelse med veistøy.

6 stk. fra 1993.

Kjeller + loft + inngangsparti har gamle vinduer.

Garantitid vindusglass er utgått.

Utbedring i form av tørk og maling går heller ikke ut over det som omfattes av normalt vedlikehold, slik at det under enhver omstendighet er tvilsomt om fuktmerkene i himlingsplatene utgjør en mangel etter avhl § 3-1 i utgangspunktet.

Loft og tak

Råteskader rundt loftsvinduer

De ankende parter har krevd prisavslag for råteskader i treverk under loftsvinduene og for sikring mot fortsatt vanngjennomtrengning. Ankemotpartene har bestridt dette kravet under henvisning til vinduenes alder og opplysninger i taksten.

Etter NBIs levetidstabell har trevinduer en levetid før utskiftning på 20-60 år. Fukt, utettheter og råte er derfor ikke upåregnelige ved kjøp av et hus fra 1919. Opplysningene i taksten er etter lagmannsrettens syn videre så klare at de ankende parter hadde foranledning til å foreta nærmere undersøkelser av vinduene generelt, og av loftvinduene spesielt. Det vises til takst punkt 233 sitert ovenfor. Av taksten punkt 260 «Yttertak» fremgår videre:

Bærekonstruksjoner i taker er i tre.

Metallplatetak av enklere utførelse. Sperretak.

Loft m/ adkomst via fast trapp. Stort kaldloft/uisolert + ett kontorrom (isolert). Gamle vinduer.

Lagmannsretten kan heller ikke se at selger har misligholdt sin opplysningsplikt. Selger forklarte under ankeforhandlingene at hun var kjent med fuktmerkene på loftet, men at hun hadde fått opplyst at loftet var tørt. Kjell Martin Sørby og de sakkyndig vitnene Gunnar Halvorsen og Eivind Strøm har opplyst at det oftest vil være fuktmerker på loft i eldre hus. Dette betyr ikke at fuktinntrengning er et løpende problem, men at det har vært innsig på et tidspunkt. Ifølge Halvorsen vil fuktinnsig på kaldloft heller ikke representere et problem fordi loftet er konstruert slik at det luftes og tørkes ut naturlig. Her ble taket skifte ut på 80-tallet. Fuktmerkene kunne godt stamme fra før dette tidspunktet ifølge Sørby.

Lagmannsretten finner det heller ikke grunnlag for anførselen om at selger har plassert skap for å skjule fuktmerker på loftet og loftsvinduene under visning.

b) Festing av ramme til loftsluke

De ankende parter har krevd dekket utbedringskostnader med kr 5 000 for festing av en løs ramme til loftsluken. Etter lagmannsrettens syn er denne type krav i utgangspunktet et for bagatellmessig avvik til å være et vesentlig i et hus solgt «as is». En løst festet loftsluke er heller ikke – uansett utbedringskostnader – utenfor hva man kan forvente ut fra de opplysninger som er gitt i taksten om tak og loft.

Selger har opplyst at hun ikke var klar over at rammen var løs. Lagmannsretten har ikke grunn til å tvile på dette, og kan dermed ikke se at selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger på dette punktet.

Utvendige mangler

Brudd i avløpsrør

Ved kjøp av eiendommen fikk de ankende parter opplyst at septiktanken var tømt i 2004, og at den normalt måtte tømmes hvert andre år. De ankende parter tømte septiktanken i desember 2006. Utover våren/sommeren 2007 oppdaget de at det var behov for tømming igjen. Rørlegger Per Olaf Sveen undersøkte sementrørene med videokamera i august 2007 fant to brudd i rør mellom septiktank og offentlig avløp. Utbedringskostnadene kom på kr 49 600 eks mva.

De ankende parter anfører, bl.a. under henvisning til RG-1999-1341, at brudd i avløpsrør er en vesentlig funksjonsmangel etter avhl § 3-9 andre punktum. Ankemotpartene har vist til at septiktank og avløp er «gått ut på dato», og at tette rør ved eldre septikanlegg er vanlig. Det er videre anført at skadene må ha oppstått etter overtakelse som følge av endret bruk da huset ble delt opp i flere leiligheter.

I taksten er det opplyst at om avløpet at det er «Privat septik ut på offentlig nett.» Det er samtidig opplyst at bygningens «røranlegg …. Ikke er kontrollert av takstmann da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde/kontrollansvar». Det er ikke opplyst i taksten når septik ble innlagt.

Under ankeforhandlingen kunne vitnene Per Olaf Sveen og rørlegger Terje Harald Prestby opplyse at septikanlegget trolig er fra 50-tallet. De kunne samtidig bekrefte at bruddflatene i avløpsrørene ikke er nye. Lagmannsretten legger derfor til grunn at bruddene må ha oppstått før overtakelsen, jf. avhl § 3-1 nr 2.

Eiendommen er som nevnt solgt «som den er». Dette innebærer at de ankende parter ikke har noen garanti for at eiendommen er fri for skjulte feil. Lagmannsretten kan ikke se at feil ved avløpsrør må vurderes annerledes enn andre skjulte feil, slik avgjørelsen i RG-1999-1341 synes å legge til grunn. Spørsmål er her – som ellers – om det er påregnelig at en bygningsdel har skjulte feil. Konkret må det derfor spørres om en skjult skade på 50-60 år gamle avløpsrør gjør at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn de ankende parter hadde grunn til å regne med.

Ved denne vurderingen står levetidsbetraktninger sentralt. Det sakkyndige vitnet Gunnar Halvorsen opplyste at sementrør har en levetid på 30-40 år. Han påpekte at rørene blir ødelagt ved at de beveger på seg slik at det blir brudd eller det kommer jord i mellom. Sakkyndig vitne Eivind Strøm har antydet en levetid på 40-50 år. Avløpsrørene her er 50-60 år gamle og godt utskiftningsmodne. Det er også sentralt at det i taksten er gjort et betydelig fradrag for «elde, slitasje, feil/mangler, utidsmessighet med mer.» på kr 900 000. Dersom risikoen for skjulte feil på mer sentrale bygningsfunksjoner rutinemessig skal ligge hos selger, må fradraget også beregnes annerledes.

Lagmannsretten finner etter dette at det også er påregnelig at det kan hefte skjulte feil ved dem, og at disse feilene først kommer tilsyne ved endret bruksmønster, se straks nedenfor.

I egenerklæringskjemaet har selger krysset av for «nei» på spørsmål om hun kjenner til tilbakeslag av avløpsvann i avløpsrørene. Etter forklaring fra rørleggerne Sveen og Prestby legger lagmannsretten til grunn at brudd i avløpsrør ikke alltid er merkbare ved begrenset bruk. Ved begrenset bruk vil avløpsvann ifølge Sveen ofte passere gjennom de ødelagte rørene og dreneres ut i naturen. Her har selger bodd i huset sammen med sin mor. Bruken av septikanlegget har naturlig nok vært begrenset i forhold til den utleievirksomhet de ankende parter startet kort tid etter overtakelsen. Det er etter dette ikke godtgjort at selger har opplevd tilbakeslag i avløpsrør, og dermed har misligholdt sin opplysningsplikt.

b) Vanninntrenging mellom grunnmur og utvendig panel

Ved gjennomgangen av boligen fant Borger at det manglet et blikkbeslag over sokkelbordet mellom grunnmur og panel på husets sydside. Beslaget dekker en åpning på 1-1,5 cm, og er nødvendig for å hindre vanninnsig mellom grunnmur og utvendig panel.

Det er ikke gitt andre opplysninger i taksten om husets utvendige kledning enn at ytterpanelet er sandblåst og beiset på tre sider. Spørsmålet er om et manglende blikkbeslag gjør at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn de ankende parter hadde grunn til å regne med. Borger har opplyst at dersom feilen ikke var utbedret, ville det kunne medføre fare for råte i sokkelbord og bunnsvill. Det er imidlertid ikke påvist at bunnsvillen er skadet eller at det er oppstått andre sekundærskader. For de ankende parter har konsekvensen vært at de måtte sette på nytt vannbrett på sydveggen. Borger har beregnet kostnadene for dette til kr 10 000. Ved kjøp av et hus fra 1919 må man etter lagmannsrettens syn påregne at enkelte beslag mangler eller må byttes ut.

Borger har påpekt at manglende sokkelbord ikke er synlig fra bakkenivå. Det er heller ikke grunnlag for å anta at selger var klar over dette. Lagmannsretten legger derfor til grunn at selger har overholdt sin opplysningsplikt også på dette punktet.

Avviker eiendommen – samlet sett – vesentlig fra det de ankende parter kunne forvente?

Lagmannsretten har ovenfor kommet til at de ulike mangelsinnsigelsene isolert sett ikke utgjør en mangel etter avhl § 3-9 andre punktum. Spørsmålet er om forholdene sett under ett gjør at eiendommen avviker vesentlig fra hva de ankende parter hadde grunn til å regne med. Om hvilken betydning Protectors tidligere utbetaling av kr 100 000 til de ankende parter har for denne vurderingen vises til punkt 3.6 nedenfor.

De ankende parter har påpekt at levetidsbetraktninger alene ikke kan være avgjørende da levetiden, i henhold til NBIs tabell, vil være utgått på de langt fleste bygningsdeler i eldre hus. Lagmannsretten er enig i dette. Hvorvidt eiendommen er i vesentligere dårligere stand enn hva en kjøper hadde grunn til å regne med etter § 3-9 må bli en totalvurdering. Det vil normalt være påregnelig at en rekke originale bygningsdeler må byttes ut eller repareres. Samtidig kan det være grunn til å regne med at flere bygningsdeler som for lengst er «utgått på tid» fortsatt vil fylle sin praktiske funksjon – om enn ikke på optimalt nivå.

I totalvurderingen blir derfor prisen på huset, sett sammen med opplysninger gitt i salgsdokumenter og takst, av sentral betydning. Det må foreligge et klart misforhold mellom eiendommens forventede og reelle kvaliteter før de ankende parter kan nå frem med krav om prisavslag eller erstatning. Som mål på boligens «reelle kvaliteter» har de ankende parter vist til at utbedringskostnadene utgjør over 20 % av kjøpesummen. Som påpekt i Bukkebo-dommen vil en rent kvantitativ betraktning ikke være avgjørende. Det vil under enhver omstendighet ikke være riktig å ta utgangspunktet i utbedringskostnadene. Det korrekte må være å se hen til det prisavslag kjøperen eventuelt vil ha krav på etter at det er gjort fradrag for standardhevning. Dette synes også å være lagt til grunn i Bukkebo-dommen på s. 1429. Etter lagmannsrettens syn vil et eventuelt prisavslag i denne saken – hvor det er snakk om utskiftning av boligdeler som nær sagt alle er utgått på levetid – være svært begrenset. I utgangspunktet foreligger det da heller ikke et betydelig avvik mellom eiendommens forventede og reelle kvaliteter.

Lagmannsretten finner også at må legges betydelig vekt på det fradraget som ble gjort i taksten for «elde, slitasje, feil/mangler, utidsmessighet med mer.» på kr 900 000. I følge sivilingeniør Kjell Martin Sørby, som skrev taksten, er fradraget skjønnsmessig. Fradraget er beregnet ut fra hva det vil koste å tilbakeføre huset til den tilstand og med de materialer det er bygget i, og inkluderer ikke oppgradering til dagens standard. Det er dels basert på levetidsbetraktninger på de ulike bygningsdelene, og tar også høyde for at det kan oppstå uforutsette vedlikeholdsbehov. Lagmannsretten viser også til forklaringen fra sakkyndig vitne Gunnar Halvorsen som påpekte at ved kjøp av et hus fra 1919 vil man alltid møte noen skjulte feil som fukt, sopp eller råte, og at dette er forhold som fradraget for slit og elde tar hensyn til.

Lagmannsretten legger videre vekt på at de ankende parter fikk generell oppfordring til å undersøke eiendommen nærmere, sml. Bukkebo-dommen s. 1430. Lagmannsretten kan ikke se at det har betydning av oppfordringene i vår sak inngår som en standardformuleringer i salgsdokumentene. Lagmannsretten kan heller ikke se at det har betydning at oppfordring ikke er inntatt i selve salgsoppgaven, men i vedlegg til denne. Lagmannsretten viser til at det i salgsoppgaven under overskriften «Diverse» står at: «Til denne salgsoppgave kan det følge viktige vedlegg, som er en del av salgsdokumentene.» et sentralt vedlegg er det tidligere siterte skrivet med overskriften «Praktisk informasjon til kjøper» hvor kjøpere eksplisitt oppfordres til grundig undersøkelse av eiendommen:

…. Alt som du som kjøper kan se ved en vanlig grundig befaring av eiendommen – må du selv ta høyde for i handelen.

….

Kjøper oppfordres derfor til å undersøke eiendommen grundig, gjerne sammen med en fagkyndig person, før avtale inngås.

Det samme fremgikk av selgers egenerklæringsskjema hvor det står:

For øvrig oppfordrer selger potensielle kjøpere til å undersøke eiendommen grundig, jf avhendingsloven § 3-10 og kjøpsloven § 20 (andelsboliger). …

Samtidig fremgår det to steder av taksten utvetydig, og med fete typer, at den ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggets tekniske tilstand. Fra punkt 200, «Bygning generelt» hitsettes:

Siden taksten ikke er en tilstandsrapport/boligssalgsrapport er feil/skader/avvik ikke beskrevet i detalj/komplett i bygningsbeskrivelsen. . Konstruksjoner er ikke åpnet. Konstruksjoner/forhold i grunnen er skjulte og det kan derfor være noe avvik fra antatte forhold.

NBISs byggdetaljer for intervallmessig vedlikehold er benyttet av takstmannen ved fradragsbergegninger på siste side. Dette innbefatter da levetidsberegninger for de enkelte bygningsdeler. Eksempelvis har drenering normal levetid ca 40 år. Levetidsbetraktninger er viktige ved analyse av vedlikeholdsbehov/oppgraderingsbehov.

Lagmannsretten legger til grunn at et grundigere befaring, i sær i følge med en sakkyndig, ville ha avdekket de manglene saken nå gjelder, jf. Bukkebo-dommen. Etter lagmannsrettens syn er de ankende parter derfor både gjennom direkte oppfordringer – og gjennom takstens presisering av at tilstandsrapport ikke forelå – nærmest til å bære risikoen for de feilene som er anført.

At det i salgsoppgave og takst ble opplyst at bygningen fremsto som «bra vedlikehold ut fra alder» tillegges liten vekt. En slik formulering, sett i sammenheng med øvrige opplysninger i taksten – herunder fradraget for slit og elde – kan ikke gi en forventning om at bygningen generelt er så godt vedlikeholdt at utskiftninger pga skjulte feil ikke må påregnes.

De ulike mangelsinnsigelsene – samlet sett – innebærer etter dette ikke at eiendommen er i vesentligere dårligere stand enn det de ankende parter hadde grunn til å regne med etter avhl § 3-9 andre punktum.

Størrelsen på fradrag for standardhevning – krav dekket av Protector

Ved brev av 12. februar 2008, erkjente Protector ansvar for en del av de ankende parters krav. De ankende parter fikk som følge av dette utbetalt kr 100 000. Utbetalingen reiser tre spørsmål: Det er for det første uklart hvilke krav utbetalingen dekket. For det andre er det uklart hvilket fradrag som er gjort for standardheving, og om denne er for høy. For det tredje er det spørsmål hvilken betydning utbetalingen skal få for vesentlighetsvurderingen i avhl § 3-9 andre punktum.

Under ankeforhandlingen var partene enige om at utbetalingen fra Protector dekker postene 5 og 6. Post 7 er frafalt. Alle krav knyttet til første etasje er dermed dekket. Partene var videre enige om at utbetalingen dekket post 8, 9 og 11, knyttet til andre etasje. Partene er imidlertid uenige om post 12, utbedring av kilsperre i sydvest, var medregnet.

Av brevet av 12. februar 2008 kan det synes som om utbetalingen først og fremst er knyttet til råteskader rundt vinduene innsatt i 1982. Protector tar også utgangspunkt i at kravet for å utbedre vinduene «i henhold til skaderapport» er kr 120 000 eks mva. Protector uttaler imidlertid i nest siste avsnitt på side 1 – etter å ha erkjent ansvar noen avsnitt over – at «forholdene omkring vinduene fra 1982 og kilsperren ikke er et spørsmål om det foreligger mangel men kun evnt. Et utmålingsspørsmål.» Slik lagmannsretten forstår brevet er derfor kilsperren ment å være omfattet. Dette stemmer også best med det utbetalte beløpet, i det kravet knyttet til vinduene (post 5, 6, 8, 9 og 11) utgjør kr 100 000, mens kravet innbefattet post 12, kilsperren, utgjør kr 125 000.

Legger man til grunn at også post 12, kilsperren, er omfattet, har Protector foretatt et fradrag for standardheving på drøye 30 %, mva inkludert. Etter lagmannsrettens syn må et slikt fradrag være innenfor det forsvarlige når vinduer, være seg fra 1982 eller 1993, byttes ut med nye. Det samme må åpenbart gjelde for kilsperren som etter det opplyste var en del av den originale takkonstruksjonen.

Lagmannsretten kan heller ikke se at utbetalingen fra Protector har betydning for vesentlighetsvurderingen i avhl § 3-9. Lagmannsretten ser utbetalingen i sammenheng med at selger ga uriktig informasjon i egenerklæringskjemaet til eierskifteforsikringen. I punkt 10 krysset selger av for «nei» på spørsmål om kjennskap til at bygningsmessige arbeider utført at ufaglærte personer. Det er i ettertid klarlagt at flere av vinduene var byttet ut av selgers bror. Etter lagmannsrettens syn ville råteskadene rundt vinduene, dersom opplysningsplikten ikke var forsømt, neppe utgjort en mangel etter avhl § 3-9 andre punktum. De skal da heller ikke telle med «i bunn» i vesentlighetsvurderingen etter samme bestemmelse. Lagmannsretten viser til at vinduene var henholdsvis 24 og 13 år gamle ved overtakelsen. Levetid på vinduer er i følge NBIs tabell 20-60 år. Eivind Strøm uttalte imidlertid at utskiftede vinduer ofte har kortere levetid pga feil ved innsettingen. Det kan da ikke være upåregnelig – generelt sett – at enkelte utskiftede vinduer må byttes ut tidligere enn det levetidsbetraktninger isolert sett skulle tilsi.

Utbetalingene knyttet til kilsperren er ikke individualisert, men kan etter lagmannsrettens syn ikke i seg selv lede til et annet resultat.

Sakskostnader

Anken har vært forgjeves, og de ankende partene skal etter hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd erstatte ankemotpartenes saksomkostninger for lagmannsretten. Det foreligger ikke særlige omstendigheter som tilsier at de ankende parter bør fritas for omkostningsansvaret, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd eller § 20-4.

For lagmannsretten har advokat Hølland krevd kr 65 000 i sakskostnader, hvorav kr 60 000 utgjør salær. Lagmannsretten legger til grunn at beløpet er inkludert mva. De ankende parter har ikke protesterte på oppgaven. Lagmannsretten finner kostnadene nødvendige for en betryggende forberedelse av saken, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd, og legger oppgaven til grunn.

Ut fra det resultat lagmannsretten er kommet til, skal de ankende parter også erstatte ankemotpartens sakskostnader for tingretten, jf. tvisteloven § 20-9 andre ledd. Lagmannsretten endrer ikke tingrettens sakskostnadsavgjørelse.

Slik sammenheng det er mellom de ankende parters ankegrunner, er det naturlig at de begge hefter for hele sakskostnadsbeløpet, jf. tvisteloven § 20-6 andre ledd første punktum.

Dommen er enstemmig.

 

Domsslutning:

 

1. Anken forkastes.

 

2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler Hans Pettersen og Lars Frihagen in solidum til Protector Forsikring ASA 65.000 – sekstifemtusen – kroner innen to uker fra forkynnelse av dommen.