RG 2011 s. 867

Saken gjelder krav på prisavslag og erstatning etter kjøp av boligeiendom.

Saksforholdet

Ingunn Rogstad kjøpte høsten 2006 leilighet i Reichweinsgate 6 B for 3 825.000 kroner. Overtagelse av leiligheten fant sted den 20. november 2006. Det var avtalt at eiendommen var solgt «som den er, jfr.avhendingslova § 3-9».

Selger hadde tegnet eierskifteforsikring i AmTrust International Underwriters Ltd, som er ankende part.

Av prospektektet fremgår det på side 2:

Leiligheten er totaloppusset fra 2004 frem til i dag, og har en gjennomgående høy standard med lyse, klassiske og tidløse fargevalg.

I verdi- og lånetaksten står det på side 1:

Meget pen gjennomgående 4 roms leilighet i 4. etasje. God standard over innredninger, overflater og utstyr. Gjennomgående godt fagarbeide i leiligheten. Attraktiv.

På side 3 heter det videre:

200 Bygning generelt

Leiligheten rehabilitert med nytt bad, kjøkken, Nye/rehabiliterte gulv, vegger, himlinger. Nytt elektriske m.m. 2004/05.

På side 5 punkt 271 om «Kjøkkeninnredning» er anført:

Vannpumpe for spillvann under kjøkkenbenk.

Drøyt to år etter overtakelsen, 16. januar 2009, oppstod det en lekkasje på kjøkkenet. Ingunn Rogstad tok kontakt med Rørleggersentralen AS ved rørlegger Håkon Johansen som avdekket at lekkasjen skyldtes at spillvannspumpe på kjøkkenet var defekt og at pumpen måtte byttes. Den samlede kostnad til rørleggeren utgjorde 16 622 kroner.

Rørleggeren gjorde samtidig oppmerksom på at spillvannspumpen som var montert på kjøkkenet var beregnet på spillvann fra baderom/vaskemaskin.

Ingunn Rogstad tok av denne grunn kontakt med takstmann Rune Johansen for å få vurdert svakhetene ved spillvannspumpen. Johansen var på befaring og utarbeidet en skaderapport 13. februar 2009.

Det heter i skaderapporten på side 2 flg at pumpen kun er egnet til pumping av spillvann fra håndvask, vaskemaskiner og dusjløsninger. Den er ikke egnet for kjøkken og må ha hyppig service som følge av at spillvann fra kjøkken som oftest er fett og fortykket og ikke bør ledes til beholderen. For å unngå problemer ble det anbefalt å ha serviceavtale med fagperson for gjennomsyn og jevnlig vedlikehold, sannsynligvis to ganger pr. år.

Takstmannen mente at med korrekte opplysninger om pumpen og de ulemper som følger med en slik installasjon ville salgssummen for leiligheten antakelig blitt redusert med 200 000 kroner ved salg i det åpne markedet.

Utgiftene i forbindelse med takstrapporten utgjorde 3 125 kroner.

Reklamasjon og krav om prisavslag/erstatning på ble rettet mot AmTrust International Underwriters Ltd.s samarbeidspartner Norwegian Claims Link (NCL) 16. mars 2009. NCL avslo kravet på bakgrunn av et det var reklamert for sent, og det etter deres syn ikke forelå noen kjøpsrettslig mangel. Anførselen om for sen reklamasjon ble senere trukket i forbindelse med tingrettens behandling av saken.

I januar 2010 ble det avholdt ny service på spillvannspumpen. Servicen beløp seg til 2 406,50 kroner.

Ingunn Rogstad brakte saken inn for Oslo tingrett 15. februar 2010.

Oslo tingrett avsa 5. mai 2010 dom med slik domsslutning:

1. Am Trust International Underwriters Ltd dømmes til å betale til Ingunn Rogstad prisavslag og erstatning på til sammen 222.153,50 – tohundreogtjuetotusenetthundreogfemtitrefemti – kroner med tillegg av forsinkelsesrenter fra 16.04.2009, innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse.

 

2. AmTrust International Underwriters Ltd dømmes til å betale til Ingunn Rogstad sakskostnader med 79.500 – syttinitusenfemhundre – kroner innen to uker fra dommens forkynnelse.

 

Am Trust International Underwriters Ltd har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt 14. juni 2011 i Borgarting lagmannsretts hus. Ingunn Rogstad møtte sammen med sin prosessfullmektig og avga forklaring. AmTrust International Underwriters Ltd møtte ved sin prosessfullmektig. Det ble avhørt seks vitner. Om bevisføringen for øvrig vises det til rettsboken.

 

Partenes anførsler

Den ankende part, Am Trust International Underwriters Ltd, har i hovedtrekk anført:

Eiendommen er solgt «som den er» jf avhendingsloven § 3-9. Det er kun annet punktum som er påberopt av motparten. Det er således ikke tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger i henhold tilavhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Prinsipalt anføres at det ikke foreligger en kjøpsrettslig mangel ved selgers ytelse til Ingunn Rogstad. Svikten oppstod etter at kjøper hadde overtatt risikoen for eiendommen i henhold til avhendingsloven § 3-2 andre og tredje ledd, jf § 2-4. Svikten skyldes ikke avtalebrudd fra selger.

Serviceintervaller på én gang per år ligger innenfor det som er normalt for tekniske installasjoner. Eiendommen avviker ikke fra det Ingunn Rogstad kunne forvente i henhold til avhendingsloven § 3-1. Det foreligger uansett ikke et «vesentlig avvik» i henhold til avhendingsloven § 3-9 andre punktum.

Ved vurderingen av om det foreligger avvik må dette vurderes opp mot eiendommer med en tilsvarende teknisk løsning. Eiendommen er solgt i henhold til det avtalte når det legges til grunn at den er solgt med spillvannspumpe. Verken det forhold at pumpen sviktet eller at pumpen krever periodisk ettersyn medfører at det foreligger en mangel.

Da problemene var ukjent for selger vil det uansett anføres at Ingunn Rogstad selv må bære risikoen for dette forholdet. Det er ikke avgjørende at Ingunn Rogstad ikke selv forstod hva det innebar at det var installert en spillvannspumpe. Hvor selger har opptrådt lojalt er det kjøper som bærer risikoen for hva en slik opplysning innebærer. Det skal legges en objektiv vurdering til grunn ved mangelsvurderingen.

For det tilfellet at det foreligger en kjøpsrettslig mangel ved ytelsen gjøres det subsidiært gjeldende at det ikke foreligger grunnlag for prisavslag i henhold til avhendingsloven § 4-12 i den størrelsesorden som her kreves. Det er utbedringskostnadene som skal legges til grunn og ikke leilighetens verdiminus. Det kan ikke legges til grunn at Ingunn Rogstad har betalt 200 000 kroner for mye for leiligheten. Den var verdivurdert med en spillvannpumpeløsning og det må legges til grunn at en eventuell ulempe allerede er hensyntatt av takstmann og megler.

Det bestrides videre at det foreligger erstatningsgrunnlag i henhold til avhendingsloven § 4-14.

 

Det er nedlagt slik påstand:

1. Am Trust International Underwriters Ltd frifinnes.

 

2. Am Trust International Underwriters Ltd tilkjennes saksens omkostninger for tingretten og lagmannsretten.

 

Ankemotparten, Ingunn Rogstad, har i hovedtrekk anført:

I forbindelse med oppussing av leiligheten er kjøkkenet flyttet fra dets opprinnelige plassering til et rom som opprinnelig var spisestue. Det ble da for lang avstand til avløpsnettet og det var nødvendig å installere en spillvannspumpe. Pumpen er ikke egnet til formålet. Vanlig bruk forutsetter hyppig vedlikehold og rengjøring fra fagkyndige. Heller ikke andre pumper vil være egnet til formålet.

Leiligheten er derfor i vesentlig dårligere stand enn det som kunne forventes på avtaletidspunktet, jf avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Dette medfører at kjøper har krav på prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Ved beregning av prisavslaget bør det tas utgangspunkt i verditapet, jf første ledd.

Ingunn Rogstad har videre krav på erstatning for sine utgifter i saken, jf avhendingsloven § 4-14.

Påkrav så vel for prisavslaget- som erstatningskravet ble sendt ved Ingunn Rogstads brev 16. mars 2009. Forsinkelsesrenter løper da fra 16. april 2009, jf forsinkelsesrenteloven § 2.

Det er nedlagt slik påstand:

1. Tingrettens dom stadfestes.

 

2. Ingunn Rogstad tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten. 

 

Lagmannsretten bemerker:

Leiligheten er solgt «som den er», jf kjøpsavtalen 14. september 2006 punkt 5. Selgers ansvar etter avhendingsloven er med dette redusert.

Feilen som er påberopt er at avløpet fra kjøkkenbenken er utstyrt med en spillvannspumpe. Dette er en nødvendig installasjon i denne leiligheten for å få brakt avløpsvannet fra kjøkkenvask og oppvaskmaskin frem til eiendommens felles avløpsystem.

Avhendingsloven § 3-9 bestemmer at eiendommen har en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand «enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut fra kjøpesummen og tilhøva elles». I dette tilfellet er det snakk om en eventuell opprinnelig mangel, med andre ord en mangel som var tilstede på kjøpstidspunktet uansett om det gikk noe tid før spillvannspumpen påførte kjøper konkrete problemer

I avgjørelse inntatt i Rt-2010-103 uttalte Høyesterett i avsnitt 41 i forhold til bestemmelsens kvantitative begrensning at «Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøper mot». I Rt-2008-963avsnitt 27 er det uttalt: «Det er tale om en objektiv risikobestemmelse som ikke forutsetter klanderverdig forhold fra selgerens side».

Vurderingen skal bl.a. tas «ut frå kjøpesummen». I rettspraksis er det over tid utviklet en norm for hvor stor mangelen må være i forhold til kjøpesummen for at lovens vilkår er oppfylt. I Rt-2002-1425 5 «Bukkebo-dommen» var utbedringskostnaden beregnet til 6 % av kjøpesummen. I den såkalte «Avvisnings-dommen», Rt-2007-1587, utgjorde utbedringskostnadene 3,23 %. I Rt-2010-103 var utbedringskostnaden beregnet til 3,36 %. Dette var etter Høyesteretts oppfatning ikke tilstrekkelig. Høyesterett uttalte videre, avsnitt 43, at «Etter mitt syn innebærer vesentlighetskravet at utbedringskostnadene – som et utgangspunkt – må ligge i øvre del av dette spennet». Det vil si i spennet opp mot 6 %.

Lagmannsretten finner det sannsynliggjort at det i dag ikke finnes en gjennomprøvd bedre løsning som kan installeres i kjøkkenbenken hos Ingunn Rogstad. Produsenten har opplyst at de i mai 2011 har kommet med en forbedret pumpe, Sololift 2, som etter selskapets oppfatning er bedre egnet for bruk i kjøkkenbenk. Her kan vippearmen ikke låse seg og vedlikeholdet skjer utenifra og fremstår som enklere. Lagmannsretten kan ikke se bort i fra denne pumpen er noe bedre enn dagens pumpe, men da den er helt ny og lite utprøvd kan det ikke legges til grunn at et bytte til denne pumpen i vesentlig grad vil avhjelpe de driftsproblemer som oppstår i forbindelse med bruk.

Etter dette legger lagmannsretten til grunn at prisavslaget ikke kan fastsettes til hva det vil koste å utbedre mangelen. Et eventuelt prisavslag må derfor fastsettes som et forholdsmessig prisavslag, det vil si den verdien eiendommen har med mangelen og den verdi den ville hatt uten mangelen

Takstmann Rune Johansen har lagt til grunn at markedsprisen, forutsatt at det ville bli gitt nærmere opplysning knyttet til ulempene med pumpen, antagelig ville ha medført at selger måtte ha akseptert en reduksjon i markedsverdien for leiligheten på 200 000 kroner ved salg i det åpen markedet. Am Trust International Underwriters Ltd har ikke gjennomført en tilsvarende verdivurdering, men har anført at en eventuell reduksjon i eiendommens markedsverdi allerede er hensyntatt i taksten som var innhentet i forbindelse med salget idet det her er opplyst at det er en spillvannspumpe i kjøkkenbenken.

Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at taksten som ble avholdt i forbindelse med salget har hensyntatt løsningen med spillvannspumpe i kjøkkenbenken. Riktignok har taksten et kort punkt om at det i kjøkkenet var installert en spillvannspumpe jf foran, men ut over dette er det ikke vist til at dette er et forhold som påvirker verdivurderingen i negativ retning. Lagmannsretten har heller ingen opplysning om at taksmannen var kjent med de problemer som over tid oppstår ved bruk av et slikt system.

Lagmannsretten har etter dette kun takstmann Rune Johansens vurdering å forholde seg til. Vurderingen av forholdets betydning for eiendommens verdi er skjønnspreget og vil bl.a. kunne påvirkes av det generelle markedet for denne type boliger, en potensiell kjøpers tekniske innsikt mv. Likevel må retten forsøke å komme frem til en noenlunde objektiv vurdering av forholdets betydning hvor slike hensyn i en viss grad settes til side. Det vil si at et eventuelt prisavslag må baseres på det en vanlig boligkjøper i et noenlunde stabilt marked hadde vært villig til å betale, forutsatt at det var opplyst om ulempene ved pumpen. Lagmannsretten mener at 200 000 kroner i fradrag virker noe høyt og mener at eventuelt prisavslag passende kan settes til 150 000 kroner, hvilket utgjør i underkant av 4 % av kjøpesummen.

På bakgrunn av Høyesteretts avgjørelse i Rt-2010-103 ligger ikke beløpet i det «øvre del av spennet», og i utgangspunktet er ikke vesentlighetskravet oppfylt. Imidlertid skal det også tas hensyn til «tilhøva elles». I dette tilfellet er mangelen knyttet til bruk av kjøkkenet som har en viktig funksjon i leiligheten. Ingunn Rogstad har forklart at spillvannspumpen jevnlig slutter å fungere som følge av at fett og matrester over tid hindrer en normal funksjon. Hun er ikke selv teknisk kyndig og antar at hun må ha en serviceteknikker minst to ganger pr. år for å være sikker på at spillvannet pumpes ut som forutsatt. For å redusere problemet grovskyller hun oppvasken på badet før det håndvaskes på kjøkkenet eller settes i oppvaskmaskinen. Til tross for dette har pumpen stoppet å fungere flere ganger og den må renses og skylles av fagperson. Lagmannsretten legger til grunn at dette er en lite holdbar situasjon og at det i tillegg til å påføre Ingunn Rogstad kostnader også medfører irritasjon i hverdagen.

Dertil legger lagmannsretten vekt på at leiligheten ble avertert som «totaloppusset» med en «gjennomgående høy standard». Kjøkkenet var spesielt avbildet i prospektet for å fremheve kvalitet og funksjonalitet. Det var i salgstaksten, som nevnt, opplyst om at det var installert spillvannspumpe i kjøkkenbenken. Det var imidlertid ingen ytterlige opplysninger om behov for serviceintervaller og de problemer som lett oppstår med en slik pumpe – særlig i forbindelse med kjøkken hvor spillvannet har en annen karakter enn fra bad og vaskemaskiner. Ingunn Rogstad hadde etter dette ingen foranledning til å tro noe annet enn at den valgte løsning ikke ville skape problemer ved en ordinær bruk av kjøkkenet.

De nevnte forhold (tilhøva elles), sammen med fallet i leilighetenes markedsverdi, jf ovenfor, tilsier etter lagmannsrettens oppfatning at vesentlighetskravet i avhendingsloven § 3-9 er oppfylt.

Erstatning

Det er fremlagt fakturaer for utbedrings- og vedlikeholdsutgifter på til sammen

19 028,50 kroner. Videre er det krevd dekning for utgifter til takstmann med 3 125 kroner. De dokumenterte utgiftene er direkte tap Ingunn Rogstad har hatt som følge av mangelen ved spillvannspumpen. Installasjon av spillvannspumpen ble foretatt av selgers rørlegger og ligger således innenfor selgers kontrollansvar. Dette må også omfatte risikoen for at spillvannspumpen slutter å virke som følge av normal bruk. Selger blir etter dette ansvarlig for tapet, jf avhendingsloven § 4-14 (1) siste punktum, jf § 4-5 (2) jf § 4-14 (1) første punktum.

Forsinkelsesrente

Ingunn Rogstad har krevd forsinkelsesrenter av prisavslags- og erstatningskravet fra 16. april 2009. Det følger av forsinkelsesrenteloven § 2 at renter begynner å løpe 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Et slikt påkrav ble sendt første gang 16. mars 2009. Forsinkelsesrenter av erstatningskravet skal således beregnes fra 16. april 2009, i overensstemmelse med Ingunn Rogstads anførsel.

Når det gjelder prisavslaget, er lagmannsrettens beløp på 150 000 kroner basert på redusert markedsverdi pr. i dag. Av dette følger at det ikke er aktuelt med morarenter fra 2009.

Sakskostnader

Anken har delvis ført frem ved at prisavslaget er redusert med 50 000 kroner. Dette innebærer etter lagmannsrettens oppfatning at Ingunn Rogstad ikke har vunnet saken fullt eller i det vesentligste, jf tvisteloven § 20-2 (1).

I et slikt tilfelle kan sakskostnader – helt eller delvis – tilkjennes etter tvisteloven § 20-3 forutsatt at tungtveiende grunner tilsier dette. I tillegg til momentene i § 20-3 tredje ledd annet punktum skal det legges særlig vekt på hvor mye parten har fått medhold, og andelen av sakskostnadene som knytter deg til denne del av saken.

Det sentrale spørsmål i saken har vært om installasjon av spillvannspumpen var en mangel ved eiendommen. På dette punkt har Ingunn Rogstad fått fullt medhold. Utmåling av prisavslaget har vært en klart mindre del av saken. Dessutten har saken hatt en viss velferdsmessig betydning for Rogstad og retten har også lagt en viss vekt på styrkeforholdet mellom partene, jf tvisteloven § 20-3 tredje ledd annet punktum.

Lagmannsretten finner etter dette at Ingunn Rogstad skal tilkjennes full erstatning for sine sakskostnader i medhold av tvisteloven § 20-3, både for tingretten og lagmannsretten.

Advokat Espern Auberg har for ankebehandlingen levert en kostnadsoppgave på totalt 55 312 kroner inklusive mva. Av dette utgjør salær 51 562 kroner og utgifter til sakkyndig vitne 3 750 kroner. Lagmannsretten har ingen innsigelser til oppgaven, og legger denne til grunn.

På bakgrunn av lagmannsrettens resultat gjøres det ingen endringer i tingrettens kostnadsavgjørelse. Samlede sakskostnader utgjør etter dette 134 812 kroner.

Dommen er ikke avsagt innen lovens frist. Dette skyldes dels andre arbeidsoppgaver for domsskriver samt avvikling av sommerferie. Partene ble gjort oppmerksom på dette ved ankeforhandlingens avslutning.

Dommen er enstemmig.

 

Domsslutning:

 

1. Am Trust International Underwriters Ltd dømmes til å betale til Ingunn Rogstad prisavslag og erstatning på til sammen 172.153,50 – etthundreogsyttitotusenetthundreogfemtitrefemti – kroner med tillegg av forsinkelsesrenter av 22.153,50 – toogtjuvetusenetthundreogfemtitrefemti – kroner fra 16.04.2009. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra dommens forkynnelse.

 

2. AmTrust International Underwriters Ltd dømmes til å betale til Ingunn Rogstad sakskostnader for tingrett og lagmannsretten samlet med 134.812 – etthundreog trettifireåttehundreogtolv – kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra dommens forkynnelse.