Rt. 1960 s. 848

Dommer Endresen: Ved kontrakt av 18. oktober 1906 overdro den daværende eier av gården Ressem nordre g.nr. 8 b.nr. 1 i Beitstaden (nå Malm) herred, Niels Ressem og eieren av naboeiendommen Ressem søndre g.nr. 9 b.nr. 1, Petrus Kjerkreit, «Benyttelsesretten til fornøden Strandlinie og Mark for anlæg af Kai, Oplagsplads, Taugbane m. v. for bekvem Drift paa vore Gaarders Ind- og Udmark til Ingeniør O. B. Dillner eller Ordre mod en overenskommen Erstatning af 280/Tohundreogotti/Kroner i et for alt for hvert Maal Jord der er beskadiget og benyttet». Denne sak gjelder spørsmålet om Fosdalens Bergverks-Aktieselskab (heretter kalt Verket) som nå innehar ingeniør Dillners rettigheter, i medhold av denne kontrakt kan kreve avstått fra Ressem nordre bruksretten til et jordstykke på vel 15 mål, kalt Storsletta, mot å betale en erstatning på kr. 280 pr. mål. Saken ble opprinnelig reist mot Sakarias Ressem som hadde overtatt gården etter faren, Niels Ressem, og Inderøy herredsrett – som ved hovedforhandlingen var satt med domsmenn – avsa 13. september 1956 dom med denne domsslutning:

«1. Sakarias Ressem kjennes forpliktet til å overdra til Fosdalens Bergverks-Aktieselskab, Malm, benyttelsesretten til parsellen Storsletta, areal 15,44 mål av Ressem nordre, g.nr. 8 b.nr. 1 i Malm, mot å få utbetalt 1200 kroner pr. mål.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Sakarias Ressem og Verket påanket begge dommen til Frostating lagmannsrett. Ved skjøte av 24. februar 1958 overdro imidlertid Sakarias Ressem eiendomsretten til Ressem nordre til datteren Borghild Lyng som har felleseie med sin ektefelle Harald Lyng. Under lagmannsrettssaken trådte Harald Lyng inn som part i stedet for Sakarias Ressem. Frostating lagmannsrett – som ved hovedforhandlingen var satt med 4 domsmenn – avsa 31. mai 1958 dom med denne domsslutning:

«Sakarias Ressem, nå Harald Lyng, som eier av Ressem nordre, g.nr. 8 b.nr. 1 i Malm, tilpliktes å overdra til Fosdalens Bergverks Aktieselskab, Malm, benyttelsesretten til parsellen Storsletta, areal 15,444 dekar, på vilkår som fastsatt i kontrakt mellom Niels. Ressem, Petrus Kjerkreit og Olof Birger Dillner av 18-23. oktober 1906, mot å få utbetalt 280 kroner pr. mål.

Fristen for oppfyllelse settes til 14. oktober 1958.

Hver part bærer sine omkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

Saksforholdet fremgår av de to retters domsgrunner. Harald Lyng har påanket dommen i dens helhet til Høyesterett. Verket har i medhold av tvistemålslovens § 65, 1. ledds tredje punktum trukket også Borghild Lyng inn i saken, slik at begge ektefellene nå opptrer som ankende parter. De gjør prinsipalt gjeldende at kontrakten overhodet ikke hjemler adgang til å kreve avståelse av Storsletta. Som begrunnelse anføres at jordstykket skal brukes til et formål – rangerspor og lagringsplass for grubemateriell – som faller utenfor de formål som det etter kontrakten kan kreves avståelse til, at kontrakten bare gir adgang til å kreve avstått områder ved sjøen, mens Storsletta ligger 550-750 meter fra sjøen, at en avståelse som forlangt vil ødelegge Ressem nordre som gårdsbruk hvilket vil være i strid med kontraktforutsetningene, at kontrakten selv uten uttrykkelig bestemmelse derom må ansees tidsbegrenset, idet den bare tok sikte på de anlegg som var aktuelle i 1906, og endelig at en avståelse av jordstykket til den påtenkte bruk vil utelukke at det etter tilbakelevering kan brukes til jordbruksformål slik som kontrakten forutsetter. Videre gjøres gjeldende at retten til å kreve overdragelse av bruksrett i medhold av kontrakten av 1906 er foreldet. Subsidiært gjør de ankende parter gjeldende at om kontrakten skulle gi hjemmel for avståelse av bruksretten til det omhandlede jordstykke, må det foretas en justering av overdragelsesprisen pr. mål under hensyntagen til den prisstigning som er foregått siden 1906. De ankende parter har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«1. Prinsipalt: Harald og Borghild Lyng frifinnes.

Subsidiært: For det tilfelle at Harald og Borghild Lyng blir tilpliktet å overdra benyttelsesretten til parsellen Storsletta til Fosdalens Bergverks-Aktieselskab, fastsettes godtgjørelsen pr. dekar til kr. 2000, subsidiært et beløp fastsatt ved rettens skjønn.

2. Fosdalens Bergverks-Aktieselskab tilpliktes å betale Harald og Borghild Lyng saksomkostninger ved alle retter.»

Verket har tatt til gjenmæle og har for Høyesterett gjort gjeldende de samme anførsler som for de tidligere retter. Ankemotparten har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«I. Harald Lyng og fru Borghild Lyng som eiere av Ressem nordre, g.nr. 8 b.nr. 1 i Malm, tilpliktes å overdra til Fosdalens Bergverks-Aktieselskab, Malm, benyttelsesretten til parsellen Storsletta, areal 15,444 dekar, på vilkår som fastsatt i kontrakt mellom Niels Ressem, Petrus Kjerkreit og Olof Birger Dillner av 18. og 23. oktober 1906, mot å få utbetalt kr. 280 pr. mål.

Fristen for oppfyllelse fastsettes av Høyesterett.

II. Harald Lyng og fru Borghild Lyng dømmes til en for begge og begge for en å betale saksomkostninger for Høyesterett til Fosdalens Bergverks-Aktieselskab.»

Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Inderøy herredsrett hvor gårdbruker Harald Lyng og direktør Thor Amdahl har avgitt partsforklaring samt 15 vitner – derav 4 nye – er avhørt. For Høyesterett er fremlagt ankemotpartens jubileumsbok «Fosdalen Bergverk 1906-1956», kartskisser, fotografier samt endel andre nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å angi nærmere.

Jeg er kommet til et annet resultat enn de tidligere retter.

Fra Verkets side er det gjort gjeldende at det er av avgjørende betydning for den som vil gå i gang med bergverksdrift, å sikre seg arealer til dekning også av de behov som bedriftens ekspansjon i fremtiden måtte føre med seg. Ankemotparten hevder at det var dette som ble gjort ved den omhandlede kontrakt fra 1906 som ikke inneholder noen begrensning med hensyn til gyldighetstid, stedlig anvendelsesområde eller arealmengde. Til støtte for dette syn påberopes også at det ble fastsatt en godtgjørelse på kr. 280 pr. mål så vel for innmark som for utmark, en betaling som ifølge ankemotparten lå langt over da gjeldende priser og bare kan være fastsatt med tanke på mulige prisstigninger i fremtiden.

De ankende parter gjør derimot gjeldende at det også foreligger en annen tolkningsmulighet, nemlig at kontrakten bare gjaldt grunn til anlegg som var aktuelle i 1906, og at fremtidens behov derfor lå utenfor kontraktens ramme. Det kan anføres atskillig til støtte for en slik oppfatning. Det malmfunn som dannet grunnlag for planene om bergverksdrift, var gjort i august 1906, og skulle drift komme i gang, var det nødvendig å sikre utskipningsmuligheter ved sjøen. Den løsning som utpekte seg som den naturlige, var å legge utskipningskai på Niels Ressems og naboens grunn nettopp der hvor kaien senere kom til å ligge. De anlegg som det ifølge kontrakten avståes grunn til, var nettopp slike anlegg som ifølge de opprinnelige planer var nødvendige for utskipningen av stykkmalm. Ut fra en kontraktforståelse som her nevnt vil uttrykket «m. v.» da bare omfatte suppleringsgrunn nødvendig til gjennomføring av planene innen den angitte ramme, således nødvendig veigrunn. Ved den første oppmåling av 1. november 1907 ble det av Ressem nordre tatt i alt 2,509 mål, av naboeiendommen 3,394, til sammen vel 5,9 mål – et tall som er av noenlunde samme størrelsesorden som den oppgave – 4 mål – som Dillner av hensyn til stempelgebyret hadde gitt i påtegning av 24. oktober 1906 på kontrakten. Etter foreliggende vitneprov skal Niels Ressem ha vært lite lysten på å avstå grunn til bergverket. Han satt med en etter bygdens forhold stor gård som i flere hundre år hadde vært i slektens eie, og ble regnet som bygdens mest velstående mann. Han skal senere ha gitt uttrykk for at han ga etter fordi bergverksdriften kunne minske den arbeidsløshet som den gang rådet i bygden. Det foreligger også vitneprov om at Niels Ressem mente at han ville få den avståtte grunn tilbake etter 7-8 år, og en slik oppfatning ville stemme bra med de anslag man den gang ifølge Verkets jubileumsbok gjorde over malmmengden i det gjorte funn. Også bortsett fra formålsangivelsen – kai, opplagsplass og taubane – gir kontraktens ordlyd i noen grad støtte for de ankende parters syn. Etter ordlyden inneholder kontrakten nemlig ikke bare en rett til å kreve overdradd bruksrett til grunn, men inneholder selve den tinglige overdragelseserklæring – noe som i og for seg vil være naturlig dersom partene er noenlunde enige om hva der skal avståes, mens den nærmere avgrensning avpasset etter det aktuelle behov, ennå ikke er foretatt. Endelig nevner jeg at prisen pr. avstått mål som etter datidens forhold i og for seg måtte betegnes som høy, blir forklarlig hvis den er ment å innbefatte dels godtgjørelse for de gode havneforhold bedriften ville få, dels Ulempeerstatning fordi Ressem-gårdene fikk dette utskipningsanlegg nær innpå seg, bare et par hundre meter fra gårdenes hovedbygninger. Jo mindre område man regnet med at avståelsen ville omfatte, dess høyere ville det være naturlig å sette arealprisen dersom den skulle omfatte godtgjørelse og Ulempeerstatning som nevnt.

Hvis man ved kontraktavslutningen i 1906 bare hadde avståelse av bruksrett til grunn for disse begrensede anlegg for øye, er det i og for seg forståelig at man mente at kontrakten etter sitt innhold hadde fått en adekvat ordlyd, og at det ikke falt gårdbrukerne inn å ta ytterligere forbehold. Skal man i dag utelukkende på grunnlag av hva vi vet om forholdene i 1906, ta stilling til spørsmålet om hvilken av de to tolkningsmuligheter bør gis fortrinnet, finner jeg på bakgrunn av hva jeg foran har anført, at de beste grunner taler for at de ankende parters oppfatning i hovedsaken er den riktige. Og i tvilstilfelle må man i hvert fall falle tilbake på det tolkningsprinsipp at en avtale bør tolkes mot den som burde ha talt tydeligere – her den svenske ingeniør Gregor som var disponent i det interesserte bergverksselskap, førte avtalen i pennen og sikkerlig hadde den største kyndighet når det gjaldt kontrakter av denne art.

Som det fremgår av de anførsler de ankende parter har gjort gjeldende for Høyesterett, har de trukket den konsekvens av sitt syn at kontrakten må ansees begrenset med hensyn til tid, sted og avståingsformål. Den praksis som har vært fulgt etter den første avståelse, gir dem imidlertid ikke støtte i deres syn. Allerede Niels Ressems avståelse i 1913 og 1914 av ca. 13 mål bl. a. til oppredningsverk nede ved sjøen, var i strid med den forståelse av kontrakten de ankende parter gjør gjeldende, idet det her gjaldt avståelse av grunn til produksjonsformål. Avståelsen sto imidlertid i forbindelse med en omlegning av produksjonsprosessen som var av avgjørende betydning for bedriftens eksistens, og det foreligger vitneprov om at Niels Ressem ved denne avståelse ga bestemt uttrykk for at bedriften ikke skulle få mer jord. Senere – i 1922 – solgte han Verket en tomt til kombinert administrasjonsbygg og privatbolig, og en passus i skjøtet om at Verket for dette jordstykkes vedkommende hadde gitt avkall på sin rett etter kontrakten av 1906, gir i hvert fall uttrykk for Verkets oppfatning med hensyn til kontrakten.

Sakarias Ressem overtok Ressem nordre ved farens død i 1927, og i tiden 1928-35 ble det i henhold til kontrakten av 1906 foretatt i alt 6 overdragelser av bruksrett til grunn bl. a. for verksted, lager, sagbruk og transportbane, tilsammen på vel 38 mål. Også disse transaksjoner er i strid med den forståelse av kontrakten av 1906 som de ankende parter gjør gjeldende i denne sak. Avståelsene sto i forbindelse med en ny ekspansjon i Verkets virksomhet hvori også inngikk å erstatte taubanen med jernbanedrift. De ankende parter har fremhevet at det siste også betød en fordel for Sakarias Ressem, og at de forskjellige avståelser også på andre måter ga ham fordeler; først og fremst anfører de imidlertid at han i disse år var i pengemangel fordi han bygget ny driftsbygning.

Fra 1950 av oppsto behov hos Verket for nye grunnervervelser i forbindelse med at det tok i bruk en ny langt mer effektiv, men også langt mer plasskrevende lokomotiv- og vogntype. Da Verket fremsatte nye krav overfor Sakarias Ressem, gjorde han i brev av 18. april 1950 bl. a. gjeldende at Verket allerede hadde erholdt hva kontrakten av 1906 hjemlet. Det endte imidlertid med at han i avtale av 16. februar 1954 gikk med på å selge ca. 30 mål til tomter for nytt administrasjonsbygg og boliger for kr. 2000 pr. mål, og 10 mål til jernbanetrasé for kr. 800 pr. mål. Samtidig ble det etter foranledning av Sakarias Ressems datter, fru Evjen, i avtalen tatt inn en passus om at Verket frafalt sin rett etter kontrakten av 1906 for så vidt angår en tomt som faren hadde overdradd til henne. Når Sakarias Ressem gikk med på avtalen, skyldtes det etter hva de ankende parter gjør gjeldende at den bød på fordeler av skattemessig art, idet kjøpesummen skulle betales med like deler over 8 år – en fordel som ikke kunne påregnes i tilfelle av at Verket ervervet området ved ekspropriasjon. Før avtalen ble inngått, hadde Sakarias Ressem imidlertid gjennom overrettssakfører Koldaas overfor Verket gitt uttrykk for at hans eiendom nå var så sterkt beskåret at han ville sette seg imot ytterligere avståelser. Da så Verket under påberopelse av den omhandlede kontrakt fremsatte krav om å få overdradd Storsletta, nektet Sakarias Ressem å gå med på det.

Det er etter dette nærliggende å spørre om ikke alle disse avståelser enten må tas som bindende uttrykk for at Verkets tolkning av kontrakten av 1906 er den riktige, eller i hvert fall må innebære en forpliktende erkjennelse av at kontrakten av 1906 er bindende i det omfang Verket gjør gjeldende. De ankende parter anfører på sin side at Niels og Sakarias Ressems innrømmelser ikke kan endre den tolkning av kontrakten av 1906 som de mener er den riktige, og ikke kan gis virkning for fremtiden, men bare for de enkelte overdragelser som allerede er foretatt. Jeg finner det for mitt vedkommende ikke nødvendig å ta stilling til om den omhandlede praksis må føre til et annet resultat enn den tolkning av kontrakten av 1906 som jeg foran er kommet til. Uansett hvorledes dette spørsmål løses, finner jeg nemlig at det av kontrakten av 1906 tolkningsmessig må utledes en annen begrensning som ikke berøres av den nevnte praksis. På bakgrunn av hva jeg foran har anført om forholdene i 1906, må det nemlig ansees uantagelig at Niels Ressem ville gå med på en forpliktelse til å avstå grunn i et omfang som ville ødelegge hans eiendom som gårdsbruk. Foruten å vise til hva der er opplyst om Niels Ressems personlige og økonomiske forhold, nevner jeg at en slik forpliktelse ville stille eieren i en umulig stilling når den gjenværende grunn ikke lenger på regningssvarende måte lar seg drive som jordbruk. Med Verkets heftelse vil jorden nemlig neppe kunne avhendes til andre, mens Verket på sin side bare vil være forpliktet til å innløse grunnen når det er behov for det. Videre kan vises til at også tilbakefallsretten måtte fremstille seg som mindre verdifull dersom tilbakefallet ikke ville skje i tilknytning til en eiendom som eksisterte som jordbruk. Ressem nordres innmark utgjorde i 1906 ca. 160 mål. Herav er vel 77 mål avstått til Verket i henhold til kontrakten av 1906 eller ved salg, og blir Storsletta avstått, kommer tallet opp i vel 92 mål. De ankende parter har nå 60 mål innmark, og faller Storsletta bort, blir det bare 45 mål tilbake. Foruten Storsletta har Ressem nordre, etter hva de ankende parter har opplyst, nå bare et jorde på 7 mål med så flatt lende at traktor kan brukes. Driftsresultatet for jordbruket viste i 1959 underskudd på grunn av at driftsbygningene er for store i forhold til jordarealet, og en ytterligere avståelse vil gjøre misforholdet enda mer fremtredende. Etter dette antar jeg at grensen for hva der kan kreves avstått etter kontrakten av 1906 under enhver omstendighet må ansees nådd, og at de ankende parter derfor må frifinnes for Verkets krav om avståelse av bruksretten til Storsletta.

Etter det resultat jeg er kommet til, antar jeg at de ankende parter bør tilkjennes saksomkostninger for alle retter.

Jeg stemmer for denne

dom:

Harald og Borghild Lyng frifinnes.

I saksomkostninger betaler Fosdalens Bergverks-Aktieselskab til Harald og Borghild Lyng 15 000 – femten tusen – kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Roll Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bahr, Bendiksby og justitiarius Wold: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Eilert Arff med domsmenn Kr. Tessem og Lars Daling):

Den 18. oktober 1906 inngikk saksøktes far Niels Ressem og naboen Petrus Kirkreit denne kontrakt med O. B. Dillner: «Undertegnede Nils Ressem og Petrus Kirkreit Eiere og Brugere af Gaarden Ressem Matr. No. 8 og 9 Beitstaden Herred, Nordre Trondhjems Amt overdrager herved Benyttelsesretten til fornøden Strandlinje og Mark for anlæg af Kai, Oplagsplads, Taugbane m. v. for bekvæm Drift, paa vore Gaardes Ind- og Udmark til Ingeniør O. B. Dillner eller Ordre med en overenskommen Erstatning af 280 Kroner i et for alt for hvert Maal Jord der er beskadiget og benyttet. Driftsherren eier (?) at indgjerde Oplagspladsen. Betaling erlægges i henhold til denne Kontrakt da Marken tages i Benyttelse.»

Foranledningen til kontrakten var at det var gjort malmfunn i Fosdalen i Malm og at det svenske A/S Nordiske Grubekompagni skulle sette i gang grubedrift. Da selskapet ikke hadde konsesjon, ble kontrakten opprettet med ingeniør Dillner, som var selskapets mann. Rettighetene i henhold til kontrakten ble så overført til A/S Nordiske Grubekompagni og deretter til Fosdalens Bergverks-Aktieselskab.

Lignende kontrakter ble også inngått med andre grunneiere i Malm. Den rette betegnelse for Niels Ressems gård er Ressem nordre, g.nr. 8, b.nr. 1.

Malm er senere skilt ut som egen kommune.

I henhold til kontrakten er fra Ressem nordre til de to bergverksselskaper etterhånden overdradd «med fuld benyttelsesret» tilsammen 53,959 mål jord, derav i Niels Ressems tid, 15,514 mål. Resten, 38,475 er overdradd i årene fra 1929 til 1935, etterat saksøkte Sakarias Ressem overtok gården. I overdragelseskontraktene er det foruten ordene «med fuld benyttelsesret» fra og med 1930 alltid anført «overdragelsen finner sted i henhold til kontrakt av 1906». Det største areal som er overført på en gang, ca. 25 mål – derav vel 8 mål udyrket mark – ble overdradd ved kontrakt av 11. mai 1931. Arealet er anvendt til lager- og verkstedbygninger m. v. I denne kontrakt ble det inntatt bestemmelse om at til den del av det overdradde område som eventuelt ikke blir benyttet av bergverket «har eiere og brukere av gårdene Ressem matr. nr. 8 og 9 rett til at vederlagsfritt for eget behov tage sand og grus fra fjeren på Ressemøren, samt at under vinter og vår benytte et område ved Ressemelven som Oplagsplads for tømmer.»

Sakarias Ressem ble dessuten gitt rett til som tidligere å bruke den del av det overdragne markområde som ikke blir benyttet av bergverksselskapet og forbeholdt seg «retten til landslott på sild og eventuelt andre fiskerettigheter». Ved kontrakt av 7. mars 1933 ble 7,77 mål overdradd til «bane-vall» for bygging av jernbane til avløsning av taubanen. I 1934 ble overdradd grunn til bilgarasje og i 1935 grunn til veier m. v.

Fosuten disse overdragelser til bruk, er det fra Ressem nordre i tiden fra 1922 til 6. oktober 1955 solgt følgende arealer til Fosdalens Bergverks-Aktieselskab:

1. Av Niels Ressem ved kjøpekontrakt av 19. mars 1922 1 mål jord til tomt for kontorbygning. I kontrakten er det anført:

«Da det her gjelder akerjord hvis værdi er steget siden oprettelsen av kontrakten mellom Niels Ressem og Petrus Kjerkreit paa den ene side og Olaf Birger Dillner paa den anden side, datert 18. oktober 1906 har steget, har Fosdalens Bergverks A/S for omkontraherte jordstykkes vedkommende frivillig gitt avkald på sin ret i forhold til ovennevnte kontrakt.» (Dok. 5, bil. 1.)

2. Av Sakarias Ressem:

a) 16. februar 1954 til sammen 43,2 mål, hvorav ca. 30,5 mål til boligtomter og tomt til administrasjonsbygg, samt ca. 12,75 mål for «bergverkets grubedrift». Kjøpesummen var for byggetomtene kr. 2000 pr. mål «for de ca. 10 mål som er nødvendig for grubedriften» kr. 800 pr. mål. Sistnevnte område skulle benyttes til bygging av en ny jernbane til grubene og utvidelse av baneområdet for den før anlagte jernbane. (Dok. 3, bil. 1.)

b) 6. oktober 1955 ca. 2,3 mål udyrket mark, den såkalte Olderøya for å rette ut elveløpet i Ressemelva. Overdragelsen skjedde i henhold til pristakst som fastsatte høyeste lovlige pris for hele arealet til kr. 2200, hvilket tilsvarer ca. kr. 945 pr. mål. (Dok. 3, bil. 2.)

Da saksøkeren i 1955 fremsatte krav om å få overta ytterligere en parsell Storsletta på ca. 15 mål i henhold til kontrakten av 18. oktober 1906 ble dette avslått av saksøkte. – – –

Rettens bemerkninger:

Ved forklaring av selskapets direktør finner retten det godtgjort at det areal – Storsletta – som nå kreves avstått etter foreliggende planer i sin helhet skal brukes til de angitte formål, nemlig opplagsplass for materialer som føres til og fra gruben og til rangerspor for grubebanen. Ved samme forklaring og ved de påvisninger som har funnet sted ved åstedsbefaringen finner retten også at opplagsplassen og rangersporene er påkrevet for en rasjonell teknisk og økonomisk bergverksdrift.

Om grunn nå kan kreves avstått til disse formål i henhold til kontrakten av 18. oktober 1906 vil, da kontrakten ikke har bestemmelse om areal- og tidsbegrensning, avhenge av hvordan dens uttrykk «fornøden Strandlinie og Mark for Anlæg af Kai, Oplagsplads, Taugbane m. v. for bekvæm Drift skal forstaaes». Oppregningen er etter ordlyden ikke uttømmende og den praksis som er fulgt viser at den heller ikke er oppfattet slik. Det er på det rene at det er oppført en rekke anlegg hvis art ikke er nevnt i oppregningen og at det forekommer flere anlegg av samme art (eks. veier, opplagsplasser). Det er også av saksøktes prosessfullmektig under hovedforhandlingen erkjent at disse anlegg omfattes av kontrakten. Her kan nevnes store vaskeri- og verkstedbygninger, lagerskur, sagbruk, opplagsplasser og skur for forskjellige formål og veier. Det er også på det rene at anleggene er oppført og utvidet etter hvert uten at retten hertil har vært bestridt. De er alle anlagt på grunn avgitt i henhold til kontrakten av 1906. Retten finner etter dette at det er naturlig å fortolke kontrakten slik, at den gir hjemmel for i hvert fall å kreve avstått grunn til tekniske anlegg som til enhver tid er nødvendige for en rasjonell teknisk og økonomisk bergverksdrift. Etter dette vil så vel anlegg av rangerspor som nye opplagsplasser inngå under kontraktens ordlyd. Begrensningen vil ligge i bestemmelsen om at anleggene skal være nødvendige for bekvem drift. For så vidt angår område til ny opplagsplass har saksøkte gjort gjeldende, at dette ikke er nødvendig fordi det finnes ubenyttet og brukbart område på allerede avgitt areal. Retten finner at det av saksøkte påviste område ikke er tilstrekkelig og heller ikke under hensyn til rasjonell drift anvendelig til opplag av de materialer det nå er tale om. Med hensyn til anlegget av rangerspor, finner den heller ikke under henvisning til det som allerede er sagt, at saksøkerens krav om grunn til bane var oppbrukt i og med anlegget av den nye jernbane i stedet for den gamle taubane. Det vil etter rettens oppfatning være lite naturlig å stille strengere krav til begrensning når det gjelder transportbaner enn når det gjelder andre anlegg og transportmidler som f. eks. veier og kaier. Retten finner derfor at saksøktes innsigelser på dette punkt ikke kan føre frem. Den nevner i denne forbindelse at den finner det unødvendig å gå inn på saksøktes anførsler om at saksøkeren har tatt i bruk områder som er avstått etter kontrakten til formål som denne ikke hjemler. Det er i alle tilfelle på det rene at den grunn dette gjelder ikke er anvendelig til det formål som denne sak gjelder, og at det dreier seg om små arealer.

Saksøktes krav om å fragå kontrakten for fremtidige grunnavståelser på grunn av bristende forutsetninger bygger på, at de avståelser som har funnet sted og nå kreves langt overstiger kontrahentenes forutsetninger og på den store prisstigning. Retten behandler først innsigelsen om avståelsens omfang. Den legger til grunn at Ressem nordre hadde ca. 160 mål dyrket jord da kontrakten ble inngått. Herav har saksøkte og hans far i henhold til kontrakten avgitt i alt ca. 57,5 mål (ca. 35 prosent), nemlig 44 mål dyrket mark inntil året 1953 og de 13,3 mål som saksøkeren kjøpte i 1954 til en pris som viser at salget i virkeligheten må ansees avgitt i henhold til kontrakten. Hvis saksøkte må avgi Storsletta, vil det avgitte areal dyrket mark stige til 73 mål eller ca. 45 prosent av gårdens opprinnelige størrelse. I denne forbindelse er tomtesalget i 1954 og salget av Olderøra i 1955 irrelevant. Det er allikevel en meget vesentlig grunnavståelse og det må fremstille seg som tvilsomt om noen av kontrahentene i 1906 forutsatte en slik utvikling. Retten finner imidlertid ikke godtgjort at Niels Ressem ikke ville gått inn på kontrakten om han hadde vært klar over at så mye av gårdens jord kunne komme til å gå med. Det foreligger ingen opplysninger om de forhandlinger som fant sted og hvilke forutsetninger kontrahentene hadde. På den annen side synes det klart at kontrahentene måtte forutsette at det ville bli spørsmål om forholdsvis store arealer da det ikke bare ble inngått slik kontrakt med eierne av Ressemgårdene, men også med de tilstøtende grunneiere. Erfaringsmessig krever også bergverksdrift store arealer hva Ressem og Kjerkreit neppe var uvitende om. Etter de opplysninger som er fremkommet for retten om Niels Ressem, må en gå ut fra at han var i stand til å vareta sitt tarv. Når han da ikke har tatt forbehold om arealbegrensning ligger det nær å anta, at han har funnet den godtgjørelse som ble oppnådd og som etter datidens priser måtte ansees høy så fordelaktig at han inngikk på kontrakten uten forbehold, så meget mer som udyrket og udyrkbar grunn ville bli overtatt til samme pris. Retten legger også i denne forbindelse vekt på at saksøkte selv i årene 1929-1935 avsto tilsammen 38,5 mål i henhold til kontrakten uten å godtgjøre at han har gjort innsigelser.

Etter dette finner retten at innsigelsen på dette punkt ikke kan føre frem.

Når det gjelder godtgjørelsen, er det åpenbart at hverken ingeniør Dillner eller Niels Ressem m. fl. kunne forutsette en konjunktursvingning med så voldsom stigning i jordprisene som den der har funnet sted. Etter gjeldende rett kan imidlertid saksøkte ikke heve kontrakten på grunn av prisstigning selv om dette skyldes store og uforutseelige konjunktursvingninger. Retten finner dog at det i dette tilfelle foreligger omstendigheter av så særegen art, at de bør føre til en regulering av kontraktprisen på grunn av de endrede forhold. Det gjelder nå krav om oppfyllelse av en kontrakt inngått for 50 år siden for et vederlag som i hvert fall ikke utgjør mer enn en femtepart av dagens jordpriser. Det ville også være støtende om selskapet, som selv nyter godt av konjunktursvingningene i sin virksomhet, nå skal kunne kreve oppfyllelse til en pris som for saksøkte er direkte tapbringende. Retten legger også sterk vekt på at saksøkeren selv ved to anledninger i praksis har funnet det urimelig å kreve avståelse etter kontraktprisen når den virkelige markedspris var langt høyere, nemlig i 1922 og ved kjøpet av banetomten i 1954. At selskapet ved begge anledninger har anvendt formen kjøp antas i denne forbindelse ikke relevant, da det må antas skjedd for å utelukke tvil om at kontrakten fremdeles var gjeldende. På dette grunnlag og med støtte i den rettsoppfatning som nå synes å trenge gjennom, og som er kommet til uttrykk i gjeldsbrevlovens § 8, jfr. Andersen, Norsk kjøpsrett, side 88 flg., Augdahl, Obligasjonsrett side 211, høyesterettsdom Rt. 1935, side 122 og voldgiftsdom Rt. 1951, side 371 – finner retten derfor å måtte ta saksøktes subsidiære påstand om regulering av kontraktprisen til følge, således at godtgjørelsen fastsettes etter rettens skjønn.

Ved fastsettelse av vederlaget for bruksretten finner retten at det bare kan tas hensyn til jordens bruksverdi og ikke til tomteverdien, og godtar for så vidt saksøkerens anførsel om at kontraktprisen i sin tid er fastsatt for å hindre at saksøkeren ble skadelidende ved stigning i tomteprisene som følge av egen virksomhet. Ved fastsettelse av bruksverdien må det tas hensyn til at det område som skal avståes er flat og lett drevet akerjord, og til jordens beliggenhet i forhold til gårdens bebyggelse og øvrige jordvei. På den annen side må det tas hensyn til at det bare gjelder en overdragelse av bruksrett, og at eiendomsretten er i behold. Selv om det antas at verdien av området vil være sterkt redusert når jorden i sin tid igjen faller fri kan den dog ikke ansees som helt verdiløs, særlig vil dette gjelde det område som skal brukes til opplagstomt. På dette grunnlag fastsetter retten godtgjørelsen som skal betales til kr. 1200 pr. mål. – – –

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Mats Stensrud og Otte Huitfeldt og sorenskriver C. M. Frøseth med domsmenn Kristian Muhie, Ivar Sakshaug, Oddleiv Spillum og Peder Bjerve):

– –

Lagmannsretten skal bemerke:

Kontrakten av 18. oktober 1906 slik den er sitert i herredsrettens dom, er datert «Malmo 18. Oktober 1906» og underskrevet av Nils Ressem og Petrus Kjerkreit. Nedenfor disse underskrifter er tilføyet:

«Ovenstående kontrakt Vedtages.

Harstad den 23/10 06.

Olof Birger Dillner.»

A/S Nordisk Grubekompagni, som Dillner den gang var tilknyttet, hadde sitt hovedkontor i Harstad. Den 23. oktober 1906 sendte Dillner likelydende brev til Nils Ressem og Kjerkreit. Med dette brev oversendte han «avskrift af min kontrakt med Dem … af 18/10 forsynet med min vedtagelse af 23/10».

Verkets originaleksemplar av kontrakten har nedenfor Dillners foran siterte påtegning en ny håndskrevet påtegning sålydende:

«For det stemplede papirs skyld oplyses, at der ikke vil blive taget i benyttelse mere end indtil 4 – fire – mål.

Harstad den 24/10 06.

Olof Birger Dillner.»

Kontrakten er etterstemplet den 6. november 1906 og tinglest ved ekstratinget for Inderøens sorenskriveri den 5. november 1906. På kontrakten er anmerket heftelser fra begge de Ressemgårder kontrakten angikk: g.nr. 8, b.nr. 1 Ressem nordre og g.nr. 9 b.nr. 1 Ressem søndre.

Anmeldelse av ertsanvisninger for de første funn i Fosdalen ble foretatt til lensmannen i Beitstad den 4. august 1906. Trondheim bergmesterembete utferdiget mutingsbrev til ingeniør Dillner den 22. august 1906.

Det står med rene ord i kontrakten av 1906 at den fornødne strandlinje og mark som overdrages, skal brukes til grubedrift. Det er imidlertid på det rene at det har vært meningen. Allerede i et dokument som er opprettet 1. november 1907, underskrevet av grubekompaniet og Niels Ressem, er dette kommet til uttrykk. Dokumentet stadfester en samme dag foretatt oppmåling av «den för A/S Nordiske Grubekompagni till grufdrift nödvändiga jord» som «af Nils Ressems egendom … blifvit A/S Nordiske Grubekompagni tillmätta och enl. kontrakt tillhöriga.» Avståelsen gjalt mark for linbanestasjon og for vei fra stasjonen til offentlig vei. Nils Ressem avsto i 1913 og 1914 ytterligere ca. 13 mål grunn til vaskeri og sliglager. Oppgjør for disse områder ble endelig foretatt 1. november 1917. De samlede arealer utgjorde 15,514 mål. Oppgjør er foretatt etter kontrakten av 1906.

Nils Ressem døde den 1. februar 1927. Sakarias Ressem som var sønn av Nils, overtok gården. I henhold til kontrakten har Sakarias Ressem overdradd til verket:

I 1929 1,24 mål for utvidelse av sliglager, i 1931 24,858 mål til lager- og verkstedtomt, garasjer og opplagsplass, i 1933 til sagbrukstomt og utfraktsbane 7,77 mål, i 1934 0,073 mål til garasje, samme år 0,907 mål til vei til sagbruket og i 1935 til taubane, opplagsplass og vei 3,627 mål. Endel av den her omhandlede grunn er tatt i besittelse før oppgjør har funnet sted. Det gjelder dels grunn i området ved sjøen. De 7,77 mål som ble avstått i 1933, støter til Storsletta. Oppgjør er i alle tilfelle gitt etter kontrakten av 1906 og under henvisning til kontrakten.

I 1922 solgte Nils Ressem 1,218 mål til verket til tomt for kontorbygg. Bevisførselen viser at Nils Ressem på denne tid hadde en disputt med verkets vedkommende. Ressem fikk da bekreftet at kontrakten av 1906 ikke gjaldt avståelse av grunn til boligbygg.

I 1954 solgte Sakarias Ressem et areal på ca. 43 mål til verket. Dette omfattet «ca. 30 mål til boligtomter og administrasjonsbygg» og «ca. 10 mål. . . som behøves for bergverkets grubedrift». I kontrakten av 16. februar 1954 samtykket verket i at Sakarias Ressem overdrar en tomt av Ressem nordre til sin datter. I denne forbindelse anføres det i kontrakten: «- – – Bergverket forplikter seg videre til, når det gjelder den nevnte tomt til fru Evjen å frafalle sin rett i henhold til kontrakt av 18. oktober 1906 mellom Olof Birger Dillner og den daværende eier av Ressem, Nils Ressem – – -»

Endelig kjøpte verket i 1955 Oldernesset, et område på 2,327 mål for omlegging av Ressemelvens løp.

Ingeniør Olof Birger Dillner har i en erklæring av 6. mai 1958 bekreftet å ha gitt påtegning på kontrakten av 18. oktober 1906, datert 24. oktober 1906. Han bekrefter at påtegningen er gitt av hensyn til beregningen av gebyret for det stemplede papir. «Det var forøvrig på det tidspunkt selvfølgelig umulig for meg å ha noen formening om størrelsen av de arealer som det kunne tenkes å bli behov for til den kommende bergverksdrift i Malm,» sier Dillner i sin erklæring. Dillner er den eneste gjenlevende av kontrahentene fra 1906.

Kontrakten av 1906 inneholder ingen tidsbegrensning og heller ikke noen arealbegrensning. Det er opplyst at det har forekommet bestemmelse om arealbegrensning i andre kontrakter som omtrent på samme tid ble opprettet med sikte på grubedrift i Malm. Den måte denne kontrakt har vært praktisert på – ikke minst i Nils Ressems tid – kan ikke bli uten betydning for tolkningen av kontrakten. Kontrakten gjelder strandlinje og mark på våre gårders inn- og utmark. Etter dette er den ikke begrenset til å gjelde spesielle deler av eiendommen, bortsett fra at tun, have og lignende vel vil være unntatt. Kontrakten gjelder fornøden grunn for anlegg av kai, opplagsplass, taubane m. v. for bekvem drift. Denne formulering viser at det er det forventede bergverks behov som vil være bestemmende for omfanget av avståelsen – innenfor området av det som omfattes av angivelsen av anleggsobjektene. Slik er kontrakten blitt forstått. Dillners påtegning av 24. oktober 1906 kan ikke oppfattes som inneholdende noen begrensning av kontrakten. Påtegningen gir selv uttrykk for at den er gitt av hensyn til stempelberegningen. Påtegningen kan heller ikke sees som noe bindende uttrykk for Dillners forutsetning med hensyn til kontraktens omfang ved kontraktinngåelsen. Dillner har sagt det i sin erklæring, og det følger for øvrig av hele situasjonen i 1906, at ingen av partene hadde muligheter for den gang å gjøre seg opp noen bestemt mening om hvilket omfang denne kontrakt i fremtiden kunne komme til å få. Hvilke forhåpninger og hvilke muligheter partene den gang, hver på sin side, måtte ha regnet med, er ikke klarlagt. Man kan ikke være enig med Lyng i at det lar seg gjøre å utlede noen begrensning av kontraktens ordlyd, så lenge det er tale om avståelser som omfattes av kontraktens betegnelse av anleggsobjekter. Heller ikke bevirker det forhold at det nå er avstått mer enn 50 mål av Ressem nordre, at man kan anse kontrakten bortfalt. Når verket har behov for avståelse til de formål kontrakten angir, må kontrakten fortsatt ansees bindende for eieren av Ressem nordre. Så sent som i kontrakten av 16. februar 1954 mellom Sakarias Ressem og verket er eksistensen av kontrakten av 1906 i virkeligheten erkjent. Man er etter det anførte enig med herredsretten i at kontrakten av 1906 fortsatt består.

Subsidiært foreligger til avgjørelse spørsmålet om det er grunnlag for en justering av kontraktens bestemmelse om pris. Prisen eller erstatningen er satt til kr. 280 for hvert mål jord der er beskadiget og benyttet. Kontrakten gjelder som nevnt strandlinje og mark på inn- og utmark. Etter de opplysninger som foreligger legger retten til grunn, at den avtalte erstatning kr. 280 i 1906 var en relativt høy betaling. Den er den høyeste pris man finner i de kontrakter fra denne tid som er lagt frem under saken. Prisen gjelder for grunn av alle kvaliteter. I den tid kontrakten har bestått, har erstatningen gått i varierende forhold til tidens prisnivå. I begynnelsen av 1920-årene var kontraktens erstatning lav i forhold til prisnivået. Vi støter i 1922 på det første regulære salg fra Nils Ressem til verket. I kontrakten av 19. mars 1922 om dette salg er bl. a. anført: «- – – Da det her gjelder akerjord hvis verdi siden oprettelsen af kontrakt mellem Niels Ressem … datert 18. oktober 1906 har steget, har Fosdalens Bergverks A/S for omkontraherte jordstykkes vedkommende frivillig git avkald paa sin ret i henhold til ovennævnte kontrakt.»

I årene 1929-1935 har Sakarias Ressem foretatt i alt 6 avståelser etter kontrakten av 1906 og av betydelige områder. Det er grunn til å tro at kontraktens erstatningssats i dette tidsrom ikke har fremstillet seg ugunstig for eieren av Ressem nordre.

I 1951 innledet verket forhandlinger med Sakarias Ressem blant annet med sikte på ytterligere avståelse til banevall. Sakarias Ressem var nå uvillig til avståelse. På denne tid var kontraktens erstatningssats blitt meget lav i forhold til så vel tomteverdier som bruksverdien av arealene som jordbruk. Da verket hadde behov for en snarlig løsning, endte forhandlingene med kontrakten av 16. februar 1954 hvorved verket kjøpte arealene. Da verket senhøstes 1955 gjorde krav på avståelse av Storsletta, sa Sakarias Ressem nei.

Lagmannsretten mener at bruksverdien av Storsletta som jordbruks – jord etter dagens prisforhold må anslåes til 1500 til 2000 kroner pr. mål. Selv om kontrakten av 1906 bare hjemler avståelse av benyttelsesrett, er det klart at eieren av Ressem nordre vil lide tap ved å måtte avstå bruken av Storsletta mot en erstatning på kr. 280 pr. mål. Dette gjelder så meget mer fordi Storsletta byr på lette driftsforhold, og fordi en slik avståelse sammen med de avståelser og salg som i årenes løp har funnet sted fra Ressem nordre, har til følge at det oppstår et betydelig misforhold mellom eiendommens bygningskapital og jordvei. Innmark på Ressem nordre var i 1906 ca. 160 mål. Den er i dag redusert til ca. 60 mål. Ny driftsbygning ble oppført i 1928-29. Det må påregnes at selv om Ressems eier i sin tid vil få Storsletta frigitt, vil området da være ødelagt som jordbruksjord.

Lagmannsretten finner at avgjørelsen byr på tvil. Man er dog blitt stående ved at det ikke foreligger rettslig grunnlag for noen justering av den i kontrakten av 1906 fastlagte erstatning på kr. 280 pr. mål. I denne forbindelse bemerkes:

Etter den prisutvikling og med det kronefall man har sett siden avslutningen av den siste krig, vil det være et gjennomgående trekk i et stort antall eldre langvarige kontrakttilfelle at kontraktenes fastsettelser av pengeytelser står i misforhold til dagens prisnivå. I lavkonjunkturperioder tidligere har man på samme måte kunnet konstatere at pengeytelser fastsatt i kontrakter inngått under høye konjunkturer, har fremstillet seg som urimelig høye. Selv om det vel må antas å være en viss begrenset rettslig adgang til å justere en kontraktmessig avtalt pengeytelse, i tilfelle hvor det foreligger en særlig tilspisset urimelighet mellom ytelsene på grunn av senere inntrufne forhold, finner man ikke at det er tilfelle i denne sak.

Både Sakarias Ressem og nå Harald Lyng som gjør krav på revisjon av kontraktens erstatningssats, har ervervet Ressem nordre med tinglyst påhefte av kontrakten. I en tid av den periode Sakarias Ressem hadde eiendommen, var kontrakten ikke ugunstig. Lyng og hans hustru har ervervet gården under den nåværende konjunktur og har hatt anledning til å avregne kontrakten ved vurdering av eiendommens verdi. Foruten det forhold at erstatningen fra begynnelsen av var satt ganske høy, må det ved vurderingen også legges en viss vekt på de indirekte fordeler eierne av Ressem nordre har hatt ved kontrakten som muliggjorde anlegget av verket. Det er vokset opp et bysamfunn i Malm og et av dette samfunns sentrer ligger på Ressems tidligere grunn. Dette har gjennom årene økonomisk sett tilført Ressems eiere atskillige fordeler, i form av lett avsetning på produkter fra gård og skog, og ikke minst i form av økede muligheter for avsetning av tomtegrunn til verket og andre. Utenom det som er overdradd til verket er det etter 1906 fra Ressem g.nr. 8 b.nr. 1 utskilt mellom 20 og 30 parseller til boligtomter og til forretningstomter. Disse forhold hører med når man skal vurdere erstatningssatsen i kontrakten av 1906.

Etter det anførte er man kommet til at kontraktens erstatningssats fortsatt må ansees bindende.

Storsletta kreves avstått til materialplass for materialer som skal føres til og fra grubene og til rangeringsplass for grubebanen. For lagmannsretten er det ikke bestridt at selskapet har bruk for området. Man er enig med herredsretten i at formålet dekkes av kontrakten av 1906 og at verket derfor har krav på arealet.

For Ressem nordre som jordbruk er avståelsen av Storsletta et smertelig tap. Det må fremstille seg urimelig for eieren at verket som er vokset frem til et av landets betydelige grubeforetagender, under dagens prisforhold fastholder erstatningssatsen i kontrakten av 1906 for et område som Storsletta. Man finner derfor at eierne har hatt grunn til å se rettsavgjørelse i saken og opphever omkostningene for begge retter. – – –