Rt. 1981 s. 10

Dommer Michelsen: Ved skjøte av 4. desember 1918 overdro O. H. Holta sin eiendom Prinsessegaten 11 i Skien, til sin datter Gunhild Borgen for kr. 25.000. Det ble i skjøtet inntatt en bestemmelse om at selgeren, hans hustru, hans øvrige barn og deres barn og barnebarn skulle ha forkjøpsrett til eiendommen dersom kjøperen eller livsarvinger skulle overdra den til andre enn sine barn eller deres etterkommere. Summen for innløsningen måtte ikke overstige kr. 60.000.

I 1947 overførte Gunhild Borgen eiendommen til 4 av sine barn som siden har eid den.

I tiden mellom 1956 og 1967 har de fleste av dem som ifølge skjøtet av 1918 har forkjøpsrett, erklært at de frafaller den. De nåværende eiere er interessert i å avhende eiendommen til markedspris og har ment at forkjøpsretten ved et slikt salg ikke nå kan gjøres gjeldende. Mot dem som ikke har villet avgi erklæring om at de gir avkall på den rett de er tillagt i skjøtet, har to av de nåværende eiere gått til søksmål for å oppnå at klausulen om forkjøpsrett kjennes uforbindende for seg.

I dette søksmål avsa Skien og Porsgrunn byrett den 30. august 1978 dom med slik domsslutning:

«1. De saksøkte frifinnes.

2. Gunhild Resch og Einar T. og Elisabeth Isaksens fellesbo dømmes til innen 2 – to – uker fra forkynning av denne dom å betale kr. 6.480 – sekstusenfirehundreogåtti – kroner til Ola Gjertsen m. fl. v/h. r. advokat Knut Ramstad.»

Dommen ble av de to eiere påanket til Agder lagmannsrett som avsa dom i saken den 29. oktober 1979. Dommen har denne domsslutning:

«1. Skien og Porsgrunn byretts dom av 30.08.1978 – domsslutningens pkt. 1 – stadfestes.

2. Saksomkostninger for byrett og lagmannsrett tilkjennes ikke.»

Det var dissens i lagmannsretten. Lagmannen stemte for at klausul om forkjøpsrett skulle settes til side.

Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser viser jeg til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Over lagmannsrettens dom har Gunhild Resch og Einar og Elisabeth Isaksens dødsbo erklært anke. Etter at ankeerklæringen var uttatt, er det foretatt utlodding i Isaksens bo. Utloddingen er rettskraftig. Den ideelle fjerdepart som boet eide i Prinsessegate 11 i Skien, er delt mellom de seks arvingene i boet, og disse er trådt inn i ankesaken som parter for Høyesterett. Det er:

Jorunn Larsen, Østerigsgt. 45, København S, Danmark.

Gunhild Haraldsen, Håvundveien 114, 3700 Skien.

Carl Oscar Schelbred, Ranvikveien 8, 3200 Sandefjord.

Vigdis Schelbred, Vesterøyv. 50, 3200 Sandefjord.

Hans Petter Schelbred v/verge Henni Schelbred, Vesterøyv. 50, 3200 Sandefjord.

Bjørn Erling Schelbred v/verge Henni Schelbred, Vesterøyv. 50, 3200 Sandefjord.

Ankemotpartene er de samme som for de tidligere instanser. Blant disse er for Høyesterett – som tidligere – oppført også Knut Borgen. Heller ikke for Høyesterett har denne parten tatt til gjenmæle, og han har ikke avgitt møte under ankeforhandlingen. Betingelsene for å avsi uteblivelsesdom foreligger imidlertid ikke. Som følge av dette vil ankeforhandlingen bli utsatt til ny berammelse for så vidt denne parten angår.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Oslo byrett. Her har to av ankemotpartene og ett vitne avgitt forklaringer. Ingen av disse er tidligere avhørt i saken.

Det er for Høyesterett lagt frem en rekke nye dokumenter. Noen av disse tar sikte på å vise hvilke planer man på offentlig hold har hatt om utnyttelse av Prinsessegate 11. Andre skal belyse hvilken verdi eiendommen kan antas å ha hatt i 1918. Saken må sies for Høyesterett å stå i samme stilling som for lagmannsretten.

De ankende parter gjør gjeldende at lagmannsrettens flertall har tatt feil når det har funnet at klausulen i skjøtet fra 1918 fremdeles hjemler forkjøpsrett til eiendommen for de av O. H. Holtas slektninger som ikke har frafalt denne retten. Etter et tidsforløp på 60 år og hensett til prisstigningen på fast eiendom og den utvikling som har funnet sted i Skien by, kan den forkjøpsretten som i skjøtet er forbeholdt for en løsningssum på kr. 60.000, ikke lenger sies å bestå.

Etter de ankende parters oppfatning må man ved en tolking av klausulen komme frem til at forkjøpsretten bare kan nyttes i tilknytning til salg som finner sted fra Gunhild Borgens livsarvinger til andre enn hennes etterkommere. Retten kan således bare brukes én gang. Dette innebærer at den av O. H. Holtas arvinger som får anledning til å innløse eiendommen, fritt kan selge den til markedspris som i dag må antas å være omkring kr. 2.000.000.

Man kan i dag, gjør de ankende parter gjeldende, ikke anvende klausulen etter dens ordlyd. Andre omstendigheter enn de ord som er brukt i skjøtet, må tillegges avgjørende vekt og medføre at retten nå ikke lenger kan sies å bestå. Lovgiveren har sett med misbilligelse på slike løsningsretter og har i flere tilfeller satt skranker for i hvilken utstrekning de kan anvendes. Dette bør lede til at man gir en forkjøpsrett som den foreliggende et snevert anvendelsesområde. En tvil om retten kan gjøres gjeldende, bør lede til en avgjørelse i rettighetshaverens disfavør.

Det foreligger således etter de ankende parters oppfatning en rekke omstendigheter i saken som tilsier at forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende dersom de nåværende eiere skulle selge eiendommen til noen som etter skjøtet må betegnes som fremmede.

O. H. Holtas formål med å innta klausulen om forkjøpsrett har vært å sikre eiendommen som bolig for sine etterkommere dersom hans datter skulle ville selge den ut av slekten. Dette formål lar seg nå ikke realisere. Prinsessegate 11 er i dag ingen boligeiendom, men har utelukkende verdi som forretningstomt. Om noen av dem som er berettiget etter klausulens tekst, i dag skulle kunne innløse den for en sum av kr. 60.000, vil forkjøpsretten i realiteten innebære et salgsforbud, og den vil hindre en samfunnsmessig fornuftig utnyttelse av eiendommen.

Man kan ikke klandre de nåværende eiere for at de ikke har holdt huset i forsvarlig hevd som bolig. Det lønner seg ikke i dag å vedlikeholde en slik bolig, og gjør det enn mindre dersom en bestemmelse om en løsningssum på kr. 60.000 skal stå ved makt.

Det vederlag som stipuleres i skjøtet, representerer i dagens situasjon en absurd pris for eiendommen. Den som i kraft av forkjøpsretten måtte kunne tre inn i kjøpet, vil kunne innkassere en meget stor gevinst, og nettopp denne mulighet slår benene bort under det hensyn at eiendommen skal bevares som bolig for slekten.

Det bør – hevdes det – legges stor vekt på at det nå er gått 60 år siden forbeholdet om forkjøpsrett ble tatt. Slike klausuler bør være tidsbegrensede. Det moment som her er trukket frem, må ses i sammenheng med at kretsen av de berettigede nå er meget stor. Klausulen medfører en løsningsrett til en bestemt pris gjennom fire generasjoner.

De fleste av de berettigede har frafalt retten. Dette er ikke avgjørende for om retten består for dem som ikke har avgitt slik erklæring. Holdningen fra dem som har fraskrevet seg retten, viser dog hva disse må ha ment om innholdet i klausulen og om rettighetens aktualitet i dag.

Ankemotpartene har gjort gjeldende at klausulen i dagens situasjon i alle fall må medføre at salgssummen for eiendommen på det fri marked blir fordelt mellom de berettigede. Ved å innta et slikt standpunkt har de innstevnte etter de ankende parters mening i realiteten innrømmet at klausulen i dag ikke kan tas på ordet.

Grunnlovens § 108 setter en skranke for hva som kan bestemmes gjennom slike klausuler om løsningsrett for slekten. Etter den gjengse forståelse av grunnlovsbestemmelsen skulle det i dette tilfellet kunne sikres løsningsrett for alle som var født før 4. desember 1918 da skjøtet ble utstedt, og for én ufødt. Ingen av de 10 ankemotpartene levde i 1918. Den ene ufødte må etter de ankende parters oppfatning være individualisert. Her har man utpekt alle ufødte til og med fjerde generasjon. Den grense som settes i grunnloven, må derfor sies å være overskredet.

Også de prinsipper som har funnet uttrykk i prislovens § 18, kjøpslovens § 1 annet ledd og Norske Lov 5-1-2 bør tillegges vekt når man skal vurdere om klausulen i dag skal være virksom.

Det kan etter de ankende parters oppfatning ikke komme på tale å forstå klausulen dithen at det beløp som betales for eiendommen utover de kr. 60.000, skal fordeles mellom O. H. Holtas arvinger. Det er intet holdepunkt for en slik forståelse i skjøtet, og skulle dette ha vært meningen, måtte det ha kommet direkte til uttrykk i teksten.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

«1. Forkjøpsrett i skjøte av 4.12.1918 fra O. H. Holta til Gunhild Borgen kjennes uforbindende for de ankende parter.

2. Ankemotpartene tilpliktes å erstatte sakens omkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotpartene har henholdt seg til byrettens dom og til det som er sagt av flertallet i lagmannsretten.

De innstevnte er enige med de ankende parter i at uttrykket livsarvinger i skjøtet tar sikte på Gunhild Borgens etterkommere. De oppfatter dog klausulen for øvrig annerledes enn de ankende parter. O. H. Holtas øvrige etterkommere kan ikke gjøre forkjøpsrett gjeldende så lenge eiendommen holdes innenfor fru Borgens linje. Selges eiendommen til andre enn hennes etterkommere, kan eiendommen løses av dem som er oppført som berettigede. Også for den av slekten som i et slikt tilfelle nytter forkjøpsretten, er etter ankemotpartenes oppfatning klausulen bindende. Skulle denne erververen selge eiendommen ut av slekten, kan atter forkjøpsrett gjøres gjeldende. Den eneste grense er den som følger av grunnlovens § 108.

Etter ankemotpartenes mening er hensikten med klausulen å sikre eiendommen som bolig for slekten. På det tidspunkt da overdragelsen til Gunhild Borgen fant sted, og forbeholdet om forkjøpsrett til en bestemt pris ble tatt, hadde eiendommen en verdi som langt oversteg de kr. 60.000. Når løsningssummen ble satt til et beløp som lå under omsetningsverdien, må det antas at det nettopp var for å oppnå at eieren ikke skulle ha interesse i å selge eiendommen ut av slekten.

Når det i dag er et enn større misforhold mellom løsningssummen og omsetningsverdien, skyldes dette den begrensning i eiendomsretten som O. H. Holta tok forbehold om, og som hadde det bestemte formål å sikre eiendommen som bolig for hans slekt. Dette formål var klart for Gunhild Borgen da hun ervervet eiendommen, og må være bindende for hennes livsarvinger.

Etter ankemotpartenes oppfatning lar dette formål seg realisere også i dag. Det er ikke uaktuelt å søke huset restaurert. Det må således kunne innrettes to leiligheter.

Gunhild Borgens barn vil imidlertid ikke bo i huset, og de har i høy grad forsømt vedlikeholdet. Av klausulen i skjøtet må det følge en plikt for de aktuelle eiere til å bevare eiendommen som bolig for slekten. Denne plikt til slikt vedlikehold har eierne krenket. De har gjort brudd på den lojalitetsplikt det etter skjøtet har overfor de løsningsberettigede. Eierne er selv skyld i den situasjon som nå foreligger. Saken er særpreget nettopp fordi eierne slik har krenket lojalitetsplikten. Det er hensett til denne omstendighet ikke rimelig at eierne skal få frigitt eiendommens verdi.

Skulle man finne at klausulen i dag ikke lar seg nytte etter sin ordlyd, bør etter ankemotpartenes mening løsningen i alle fall bli at salgsverdien deles mellom de ni linjer som er arvinger etter O. H. Holta. Man må kunne se bestemmelsen i skjøtet som en testamentarisk disposisjon. På grunn av endrede forhold er det dukket opp en formue etter O. H. Holta. Den er ikke skapt av Gunhild Borgen eller hennes livsarvinger. Det bør under disse omstendigheter finne sted en etterutlodding i O. H. Holtas bo.

Ankemotpartene har lagt ned slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom av 29.10.1979 pkt. 1 stadfestes.

2. De ankende parter tilpliktes å erstatte ankemotpartene sakens omkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Jeg er kommet til et annet resultat enn byretten og lagmannsrettens flertall. Mitt syn på saken faller sammen med det mindretallet i lagmannsretten har gitt uttrykk for.

Partene er enige om at forkjøpsretten, om den fremdeles kan sies å bestå, kan gjøres gjeldende dersom de nåværende eiere, som er Gunhild Borgens livsarvinger, skulle ville selge eiendommen til andre enn hennes etterkommere. Hvor langt retten etter klausulen for øvrig måtte strekke seg, er det mellom partene uenighet om. Jeg viser til hva jeg tidligere har gjengitt om partenes forskjellige oppfatninger på dette punkt. Det kan kort sies at partene er uenige om forkjøpsretten kan gjøres gjeldende en eller flere ganger. Jeg finner det for min del ikke nødvendig for løsningen av saken å ta stilling til dette tvistepunkt mellom partene. Etter min oppfatning kan forkjøpsretten nå ikke gjøres gjeldende enten klausulen kan gis det videre eller snevrere innhold.

Begge parter har hevdet at formålet med bestemmelsen om forkjøpsrett har vært å sikre eiendommen Prinsessegate 11 som bolig for O. H. Holtas slekt, og denne oppfatning legger jeg til grunn. Etter min mening lar dette formål seg i dag ikke realisere.

I 1975 ble det til vegformål ekspropriert 112 m2 av eiendommen. Skjønnsretten fastsatte i denne forbindelse prisen til kr. 560 pr. m2. Retten la til grunn salgsverdien av eiendommen som forretningstomt og betegnet bebyggelsen som saneringsmoden og forutsatte den revet.

I denne sak legger byretten til grunn at eiendommen ikke lenger kan bevares som bolig for O. H. Holtas slekt, og at den i realiteten er gått over til å bli et tomteareal der bygningen bare er en verdireduserende faktor. Flertallet i lagmannsretten som i det vesentlige har tiltrådt byrettens begrunnelse, må antas å ha vært enig i dette, og har føyd til at eiendommen ikke uten betydelige påkostninger vil være tjenlig til boligformål. Den dissenterende dommer i lagmannsretten uttaler: «Tomten, som i 1918 sikkert var velegnet for den herskapelige enebolig, ligger i dag ved et kryss mellom 2 av byens hovedgater med meget stor trafikk. Tomten egner seg ikke lenger godt som boligtomt, og man må gå ut fra at huset ikke lenger vil være aktuell som bolig».

Den bevisbedømmelse som de instanser som tidligere har måttet ta stilling til dette spørsmål, har gitt uttrykk for, er jeg enig i. I denne forbindelse nevner jeg at det ifølge de opplysninger som foreligger, er beregnet å ville koste ca. 1.500.000 å restaurere eiendommen. Det må hensett til dette sies å være uaktuelt å skulle forsøke å bringe bygningen på eiendommen i slik stand at den kan tjene som bolig for slekten.

Etter min oppfatning kan man ikke rette bebreidelser mot de nåværende eiere for at eiendommen nå er forfallen. Man kan ikke la dette moment tale i eiernes disfavør ved løsningen av saken. Jeg kan ikke se at klausulen i skjøtet kan forstås dithen at den pålegger de aktuelle eiere en plikt vis å vis de forkjøpsberettigede til å vedlikeholde eiendommen som bolig. Det bør også nevnes at selve løsningsretten med begrensningen til kr. 60.000 faktisk må ha vært sett på som en grense for hva de aktuelle eiere forsvarlig kunne legge ut til vedlikeholdet.

Jeg er således kommet til at formålet med klausulen i dag ikke lar seg realisere, og at dette ikke kan legges de nåværende eiere til last. Når endrede forhold slik har medført at forkjøpsretten i dag ikke kan nyttes til det formål den var bestemt for, og situasjonen i dag i det hele er en annen enn den gang forbeholdet ble tatt, må etter min oppfatning konsekvensen bli at løsningsretten ikke kan gjøres gjeldende.

Når klausulen anses uforbindende for eierne, medfører dette at de ved et slag kan innkassere eiendommens omsetningsverdi som i dag er meget stor. Består forkjøpsretten fortsatt, og legger man til grunn den forståelse at den bare kan gjøres gjeldende én gang, innebærer det at den som tilfeldigvis står best på prioritetslisten på salgstidspunktet, kan innkassere gevinsten ved å selge eiendommen videre på et fritt marked. Det er ikke rimeligere at denne berettigede får beholde gevinsten enn at de eierne får den hvis familie har sittet på eiendommen siden 1918. Bygger man på at forkjøpsretten har det innhold som ankemotpartene legger i den, vil løsningsretten gjennom 4 generasjoner faktisk hindre en samfunnsmessig forsvarlig utnyttelse av eiendommen. Forholdet til grunnlovens § 108 stiller seg her også meget tvilsomt.

Jeg kan ikke se at det skulle være noe grunnlag for å forstå skjøtet dithen at det skulle inneholde en subsidiær bestemmelse om fordeling av O. H. Holtas formue. En slik oppfatning har ingen forankring i teksten i skjøtet, og man står også for øvrig uten bevismessig dekning for anførselen. Man har således ingen opplysninger om den øvrige fordeling av skjøteutstederens formue.

Forkjøpsretten må således etter min oppfatning kjennes uforbindende for de ankende parter.

Anken har etter dette ført frem. Saken må dog sies å ha frembudt slik tvil at saksomkostningsspørsmålet bør avgjøres etter bestemmelsen i tvistemålslovens § 172 annet ledd. Hver av partene bør således bære sine omkostninger for alle retter.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Ankeforhandlingen utsettes til ny berammelse for ankemotparten Knut Borgen.

2. Forkjøpsrett forbeholdt i skjøte av 4. desember 1918 fra O. H. Holta til Gunhild Borgen på eiendommen Prinsessegate 11 i Skien kjennes uforbindende for Gunhild Re sch, Jorunn Larsen, Gunhild Haraldsen, Carl Oskar Schelbred, Vigdis Schelbred, Hans Petter Schelbred og Bjørn Erling Schelbred.

3. Partene bærer hver sine omkostninger for samtlige retter.

Dommer Aasland: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Løchen, Tønseth og Bølviken: Likeså.

Av byrettens dom (byrettsjustitiarius Halvor Husaas):

Saka gjelder forkjøpsrett til fast eiendom.

Ved skjøte av 4. desember 1918 overdro O. H. Holta til sin datter Gunhild Borgen sin villaeiendom Prinsessegt. 11, Skien. I skjøtet står bl.a. følgende:

«Til salget er knyttet den betingelse, at saafremt kjøberen eller livsarvinger skulde ville overdrage eiendommen eller nogen del derav til nogen udenfor sine børn eller deres efterkommere, forbeholdes forkjøpsrett til den hele eiendom for mig selv, min hustru, mine øvrige børn og disses børn og børnebørn med rett for hver enkelt i den ovenfor nævnte rækkefølge og saaledes, at den ældste af hver af disse har rett foran den yngre. Dog maa summen for indløsningen ikke overstige kr. 60.000,- sextitusenkroner.»

Ved skjøte av 6. oktober 1947 overdro Gunhild Borgen eiendommen til 4 av sine 9 barn. Disse eier fremdeles eiendommen, dog slik at en av dem, Elisabeth Isaksen er død. I stedet kommer hennes og avdøde mann Einar T. Isaksens fellesbo. De andre eiere er: Ragnhild M. Viig, Gunhild Resch og Sigurd Saxe Borgen.

Eiendommen består av en tomt på ca. 3 dekar og en stor, herskapelig villa bygd i 1869. Eiendommen har en meget sentral beliggenhet i Skien sentrum.

Etter henstilling fra eierne har de fleste av de som etter ordlyden i skjøtet av 4. desember 1918 har forkjøpsrett til eiendommen underskrevet en erklæring om at de fraskriver seg forkjøpsretten. Dette skjedde hovedsakelig i 1955 og 1967/68. Det er – slik retten nedenfor vil komme nærmere inn på – uenighet i hvilken utstrekning forkjøpsretten er frafalt ved denne erklæring. Følgende har imidlertid ikke skrevet under erklæringen: Ola Giertsen, Morten K. Sibbern, Anne Kristine Coward, Torgun L. Gundersen, Knut Borgen, Torild Aas, Børre Giertsen jr., Ingrid Thorsen, Harald Gløersen og Christian Gløersen. – – –

Retten ser saka slik:

Saksøkerne påstår prinsipalt at en tolkning av nevnte bestemmelser i skjøte av 1918 om forkjøpsrett, fører til at retten nå må være falt bort. Det anføres en rekke momenter til støtte for dette syn. Retten kan ikke se at disse, verken enkeltvis eller samlet kan være avgjørende. Av ordlyden i klausulen kan det ikke utledes noen tidsbegrensning. Det er heller ikke mulig å vite sikkert hvorfor O. H. Holta fikk den med i skjøtet. Ut fra det som formålet vanligvis er med klausuler av denne art, må det imidlertid kunne antas at det var for å sikre denne praktfulle boligeiendom for slekta at bestemmelser om forkjøpsrett ble inntatt i skjøtet.

Kjøpesummen, kr. 25.000,-, var utvilsomt atskillig under eiendommens omsetningsverdi. Ser man imidlertid prisen i sammenheng med bestemmelsene om forkjøpsrett som ble påheftet, blir situasjonen en annen. Selv om det ble satt en løsningssum så høyt som inntil kr. 60.000,-, måtte forkjøpsretten ansees som en ikke uvesentlig belastning på eiendommen. Det kan således ikke fra den lave overdragelsespris utledes noe om at det var hensikten å tildele fru Gunhild Borgen noen formuesmessig fordel på bekostning av de andre barna. Ved salg skulle hun kunne inkassere inntil kr. 60.000,- av eiendommens verdi, men ikke noe utover det, hvis forkjøpsrett ble gjort gjeldende. Hvis eiendommens verdi oversteg dette beløp, er det all grunn til å tro at en eller annen av de berettigede ved salg ville løse eiendommen for kr. 60.000,-. Dersom ingen forkjøpsrett ble gjort gjeldende, må det antas at eieren kunne inkassere kjøpesummen i sin helhet. Skjøte sikret således Gunhild Borgen en verdi på inntil kr. 60.000,-, men heller ikke mer. Ved salg skulle således de andre berettigede i følge skjøte få overta den verdi som måtte overstige kr. 60.000,- forutsatt at forkjøpsrett ble gjort gjeldende. Når det nå viser seg at eiendommen ikke lenger kan bevares som boligeiendom for O. H. Holtas slekt, og i realiteten er gått over til å bli et tomteareal der bygningen bare er en verdireduserende faktor, er dette en situasjon som det ikke er tatt standpunkt til i skjøtet. Etter rettens mening kan den imidlertid – etter det foran anførte – ikke lede til at forkjøpsberettigede mister sin rett. Resultatet ville da bli at de nåværende eiere ville inkassere hele den store verdauk som eiendommen har fått etter at den nå ikke lenger kan anses å være aktuell som boligeiendom med nåværende bebyggelse. Noe slikt kan ikke utledes av skjøtet og kan heller ikke antas å ha vært partenes forutsetning ved overdragelsen i 1918. Resultatet synes også å være lite rimelig.

Den omstendighet at ingen av de berettigede ifølge klausulen i skjøtet om forkjøpsrett gjorde gjeldende noe krav i forbindelse med ekspropriasjonen i 1975. finner ikke retten å kunne tillegge noen betydning. Det kan ikke medføre at forkjøpsretten til hele eiendommen bortfaller, og retten kan heller ikke se at det har noen betydning som tolkningsmoment.

Det kan heller ikke tillegges noen vekt i denne sak at en del av de som ifølge kalusulen i skjøtet hadde forkjøpsrett, har skrevet under en erklæring om frafall av denne rett. Dissensen mellom partene om hvilke følger underskrift av nevnte erklæring må antas å ha for de som har skrevet under, finner ikke retten grunn til å gå inn på, idet det er på det rene at ingen av de saksøkte i denne sak har skrevet under erklæringen.

Den omstendighet at klausulen i skjøtet om forkjøpsrett anses fortsatt å gjelde, kan ikke – slik det er hevdet fra saksøkernes side – medføre at eiendommen i realiteten ikke kan omsettes. Konsekvensen blir bare at eierne og de forkjøpsberettigede må finne fram til en fordeling av salgssummen for eiendommen.

Etter dette er retten kommet til at saksøkernes prinsipale anførsel ikke kan føre fram.

Subsidiært har saksøkerne påberopt seg lov av 23. juni 1888 nr. 3 inneholdende særlige Bestemmelser angaaende Leilændingsgods tilhørende Stamhuse og visse Stiftelser m.v. § 13. Denne bestemmelse gjelder forbud mot avhendelse av jordeiendom. Som det framgår av det foran anførte kan ikke forkjøpsretten likestilles med en avhendelse. Den eiendom det her gjelder, kan heller ikke sies å være «Jordeiendom» i lovens forstand. Etter dette anser retten det klart at loven av 1888 ikke kommer til anvendelse i nærværende tilfelle og finner ikke grunn til å gå nærmere inn på dette spørsmålet.

Atter subsidiært har saksøkerne påberopt seg Grunnlovens § 108. Retten antar at Grunnlovens § 108 må medføre en begrensning i en eiers disposisjonsrett med hensyn til salg av eiendommen i en fjern framtid. Det vises i denne forbindelse til Frede Castberg: Norges Statsforfatning II (3. utgave) side 303 til 305 og til Johs. Andenæs: Statsforfatning i Norge (4. reviderte utgave) side 370-371. Imidlertid antar retten at begrensningen ikke går så langt at den omfatter de hvis foreldre er født etter at skjøtet ble utstedt 4.12.1918. Alle de saksøktes foreldre er født før dette tidspunkt. Det vises i denne forbindelse til henvisningene foran til Frede Castberg og Johs. Andenæs. Dette er også i samsvar med bestemmelsen i Lov om arv m.m. av 3. mars 1972 nr. 5 § 71, 2. ledd.

Retten er således etter det foran anførte kommet til at de saksøkte må bli å frifinne. – – –

Av lagmannsrettens dom (lagmann Kristen Syvertsen, lagdommer Guri Sunde og byskriver Hans Daae): – – –

Lagmannsretten har delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, lagdommer Sunde og byskriver Daae, har kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.

Heller ikke lagmannsrettens flertall finner at en fortolkning av skjøtet må lede til at klausulen om forkjøpsrett er bortfalt. Skjøtet inneholder verken bestemmelser om tidsbegrensning – eller bestemmelser om bortfall ved endrede forhold. Det sier for øvrig heller ikke hva formålet med klausulen har vært. Det synes sannsynligvis at hensikten har vært å bevare eiendommen i familien, – men om det utelukkende har vært til boligformål – eller det også er tenkt på den rent økonomiske verdi eiendommen måtte representere sier skjøtet ikke noe om.

Klausulen er i skjøtet betegnet som en innskrenkning i eierrådigheten, jfr. dettes siste punktum «Thi skal eiendommen saaledes følge og tilhøre kjøperen som retmæssig eiendom med ovenstaaende indskrænkning».

Lagmannsrettens flertall kan heller ikke se at det forhold at situasjonen senere er vesentlig endret kan gi grunnlag for bortfall av forkjøpsretten.

Flertallet er klar over at eiendommen ikke uten betydelige påkostninger vil være tjenlig til boligformål. Samtidig er det på det rene at den prisutvikling som har funnet sted for fast eiendom har medført at eiendommens verdi er steget betraktelig også når hensyn tas til den sterkt reduserte kroneverdi. Dette er imidlertid forhold som alltid vil gjøre seg gjeldende ved slike tidsubegrensede bestemmelser som det her dreier seg om. I denne forbindelse vil flertallet også vise til Høyesteretts dom inntatt i Rt. 1958 s. 991 flg. der det ble antatt at staten – som hadde latt avholde utpantingsforretning for etterberegnet omsetningsavgift – på tvangsauksjon i 1954 måtte respektere en løsningsrett for selgerens barn, inntatt i skjøte fra 1921. Løsningssummen var satt til kr. 10.000. Den etterberegnede omsetningsavgift var kr. 48.000.- et beløp som ikke ble antatt å overstige eiendommens verdi i 1954.

Lagmannsrettens flertall finner for øvrig heller ikke at det ville være et mer urimelig resultat om gevinsten nå ved salg skulle tilfalle en forkjøpsberettiget – enn arvingene etter fru Gunhild Borgen. Disse har i sin tid overtatt eiendommen med klausul om forkjøpsrett og måtte innrette seg på at den kunne bli aktuell om de ikke lenger ville bli sittende med eiendommen. På deres hånd har eiendommen ikke representert en høyere verdi enn kr. 60.000t,-. På denne bakgrunn er det forståelig at det ikke er foretatt påkostninger på eiendommen.

Så lenge ikke samtlige løsningsberettigede har fraskrevet seg løsningsretten må denne etter flertallets oppfatning stå ved makt.

Lagmannsrettens flertall kan for øvrig slutte seg til byrettens anførsler vedrørende salgsforbud og fideikomiss. I denne forbindelse vil man bemerke at klausulen i skjøtet av 1914 bare synes å hjemle forkjøpsrett ved salg fra Gunhild Borgen og/eller hennes livsarvinger, samtidig som det inneholder nærmere bestemmelser om hvem som har forkjøpsrett og i hvilken rekkefølge forkjøpsretten skal kunne gjøres gjeldende.

Under hensyn til den tvil saken har frembudt finner lagmannsrettens flertall at saksomkostninger ikke burde vært ilagt for byretten. Byrettens avgjørelse på dette punkt vil således bli omgjort.

Anken har ikke ført frem, og de ankende parter burde etter hovedregelen i tvistemålslovens § 180 første ledd vært tilpliktet å betale sakens omkostninger for lagmannsretten. På grunn av sakens spesielle karakter og da den fremtrer som særlig tvilsom finner lagmannsrettens flertall imidlertid at de ankende parter har hatt grunn til å få saken prøvet i ankeinstansen, slik at saksomkostninger ikke vil bli ilagt, jfr. unntaksbestemmelsen i § 180 første ledd.

Rettens mindretall, lagmann Kristen Syvertsen, finner saken meget tvilsom, men er blitt stående ved å gi de ankende parter medhold.

Et moment ved avgjørelsen er hvorledes man skal forstå ordet «livsarvinger» i 2. avsnitt i skjøtet av 4. desember 1918. Er det her ment alle O. H. Holtas livsarvinger ned til barnebarns barn, så er forkjøpsretten til hinder for at noen eier kan få mer enn kr. 60.000,- ved salg inntil det siste barnebarns barn er avgått ved døden. Menes det derimot Gunhild Borgens livsarvinger, vil bare forkjøpsretten få virkning ved det første salg til andre enn eierens etterkommere.

Etter ordlyden i skjøtet er jeg kommet til at det må være Gunhild Borgens livsarvinger som er ment. «Livsarvinger» er knyttet sammen med «Kjøberen» på en slik måte at dette er den naturlige forståelse. Hadde det vært meningen at «livsarvinger» skulle omfatte alle Holtas livsarvinger, ville det vært naturlig at «mine» var tilføyet foran «livsarvinger.» Endelig er å merke at Holta har satt opp en nøyaktig rekkefølge når det gjelder adgangen til å bruke forkjøpsretten. Skulle også den som hadde fått eiendommen ved å bruke sin forkjøpsrett fritt kunne overdra den til sine barn eller deres etterkommere, ville dette stå i strid med den rekkefølge Holta selv har bestemt.

Det er ikke fra noen av partene gjort noe forsøk på å få fastslått eiendommens omsetningsverdi i 1918, men jeg skulle anta at kr. 60.000,- noenlunde svarte til omsetningsverdien. Gunhild Borgen, som betalte kr. 25.000,-, fikk altså eiendommen særdeles billig. Hun ville også så noenlunde få omsetningsverdien hvis hun ville kvitte seg med eiendommen. Men i så fall skulle den gå til en annen i Holtas slekt.

Holtas hensikt da han solgte eiendommen i 1918 må først og fremst ha vært å skaffe en standsmessig bolig for Gunhild Borgen og hennes etterkommere. Først når Gunhild Borgen eller hennes etterkommere ikke lenger ville eller kunne beholde eiendommen, kommer et annet hensyn inn, nemlig å bevare eiendommen for andre av Holtas slekt.

Skjøtet, slik det ble skrevet i 1918, oppfylte på en fornuftig måte de to foran nevnte hensyn. I de 60 årene som er gått siden 1918, har imidlertid forholdene endret seg slik at bestemmelsene i skjøtet, som i 1918 var adekvate i forhold til Holtas hensikter med dem, i dag ikke vil realisere disse hensikter, men få virkninger som ligger helt utenfor det som må ha vært meningen med skjøtet. Endringene i forholdene skyldes dels den alminnelige prisstigning, men ennu mer utviklingen i Skien by. Tomten, som i 1918 sikkert var velegnet for den herskapelige enebolig, ligger i dag ved et kryss mellom 2 av byens hovedgater med meget stor trafikk. Tomten egner seg ikke lenger godt som boligtomt, og man må gå ut fra at huset ikke lenger vil være aktuell som bolig. Derimot har verdien av tomten steget eksplosivt som følge av at den i dag må sees som tomt for forretningsbygg. Hvilken pris man kan få for eiendommen er ikke på det rene. Men etter prisen pr. kvadratmeter som ble fastsatt ved ekspropriasjon av et mindre stykke i 1976, skulle verdien ligge opp mot 2 millioner kroner.

Noen fordeling av disse verdier på alle de nålevende av dem som ble tilgodesett ved skjøtet, kan det etter skjøtets tekst ikke bli tale om. Hvis eiendommen selges, er det bare 2 alternativer, enten at eierne får beholde hele kjøpesummen, eller at den som tilfeldigvis i salgsøyeblikket står først etter rangordningen i skjøtet får overta eiendommen for kr. 60.000t,-. Han vil kunne selge eiendommen på det fri marked.

En løsning etter det siste alternativ vil være urimelig. Det vil være tilfeldig hvem som på denne måte kan inkassere praktisk talt hele det store beløp ved salget av eiendommen, og det vil i alle tilfelle være en person som ikke har hatt noen tilknytning til denne eiendom. Lar man derimot eierne få beholde det hele, er dette i tråd med at Holtas primære hensikt i 1918 var å tilgodese Gunhild Borgen og hennes slekt. Denne slekten har også nær tilknytning til eiendommen. Gunhild Borgen bodde i huset til hu døde i 1971.

Det skal selvfølgelig meget sterke grunner til for å kjenne en bestemmelse i en kontrakt ugyldig. Man når det som her er gått 60 år etter opprettelse av kontrakten, og er inntrådt helt endrede forhold, slik at bestemmelsen ikke lenger realiserer det som var hensikten med den da kontrakten ble inngått, og den også vil virke urimelig, antar jeg at det bør være adgang til å sett forkjøpsretten til side.

Når det gjelder saksomkostninger, er jeg enig i flertallets resultat. – – –