Rt. 2003 s. 387

Dommer Stabel: Saken gjelder krav om prisavslag for skade på takterrasse mv. ved kjøp av leilighet i et boligsameie.

 

(2) Leiligheten saken gjelder, seksjon nr. 9 i Sameiet Wolffsgate 3, er en loftsleilighet. Wolffsgate 3 er en bygård på Møhlenpris i Bergen, oppført i 1903. I 1986 ble den seksjonert i ni seksjoner. Av disse var åtte allerede eksisterende leiligheter. Seksjon nr. 9 var ved seksjoneringen et råloft, og sameiet solgte den senere samme år til Knut Lundefaret. Lundefaret overtok seksjonen med rett til å innrede en leilighet, herunder rett til å anlegge veranda mot bakgården, etter nærmere avtale med selger. Han innredet leilighet i samsvar med planene, med et bruttoareal på ca. 148m² og et boligareal på ca. 132m² . Videre bygget han en takterrasse mot bakgården på ca. 10m² . Terrassen ble bygget ved at en del av det opprinnelige taket ble fjernet, og det ble lagt terrassedekke på det gamle loftsgulvet. I 1994 solgte Lundefaret leiligheten til Jan Bo Larsen og Jorunn Camilla Larsen, som i februar 1997 solgte den videre til Torbjørn Gjelsvik. I 1998 solgte Gjelsvik leiligheten til Thor-Ole Vågene og Hilde Haaheim. Prisen var da kr 1.530.000.

 

(3) I februar 1999 oppdaget Vågene og Haaheim at parketten i stuen var vannskadet. Etter hvert ble det avklart at skadene kom fra takterrassen, som har dobbel skyvedør direkte inn mot stuen. Skadene skyldes lekkasje i terrassedekket, og kondensproblemer mot den underliggende konstruksjon. Partene er enige om at årsaken er konstruksjonsfeil ved byggingen av terrassen. Feilen har resultert i manglende lufting mellom bærebjelkene og sponplategulvet. Dessuten er det feil ved utførelsen av membrantekkingen. Partene er videre enige om at Gjelsvik ikke kjente til feilene ved overdragelsen. Vågene og Haaheim reklamerte straks overfor Gjelsvik, uten at det kom til enighet om ansvaret for skadene. De henvendte seg også til sameiet, som avviste å ha noe ansvar. I løpet av høsten 1999 utbedret de skadene for i alt kr 237.199. Vågene og Haaheim la dessuten ned noe egeninnsats. De tok ut stevning mot Gjelsvik med krav om prisavslag og erstatning i februar 2000. Gjelsvik tok deretter ut stevning mot Jan Bo Larsen og Jorunn Camilla Larsen, som igjen har prosessvarslet Knut Lundefaret.

 

(4) Bergen byrett avsa 20. februar 2001 dom med slik domsslutning:

«1. Torbjørn Gjelsvik frifinnes.

 

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.»

 

(5) Byretten kom til at kravet i tilfelle måtte rettes mot sameiet, som, slik retten så det, hadde ansvar for det ytre vedlikeholdet av gården, herunder takterrassen.

 

(6) Vågene og Haaheim anket til Gulating lagmannsrett, som 18. juni 2002 ( LG-2001-797) avsa dom med slik domsslutning:

«1. Torbjørn Gjelsvik dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale kr 253.199 – kronertohundreogfemtitretusenetthundreognittini – i prisavslag og erstatning til Thor-Ole Vågene og Hilde Håheim med tillegg av rente som fastsatt i medhold avforsinkelsesrenteloven § 3 første ledd, første punktum, fra 6. desember 1999 til betaling skjer.

 

2. Torbjørn Gjelsvik dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse til å betale saksomkostninger til Thor-Ole Vågene og Hilde Håheim for lagmannsretten med kr 114.471 – kroneretthundreogfjortentusenfirehundreogsyttien – og deretter med tillegg av rente som fastsatt i medhold av forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd, første punktum til betaling skjer.

 

3. Torbjørn Gjelsvik dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Thor-Ole Vågene og Hilde Håheim for byretten med kr 123.327 -kroneretthundreogtjuetretusentrehundreogtjuesyv – og deretter med tillegg av rente som fastsatt i medhold av forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd, første punktum til betaling skjer.»

 

(7) Lagmannsretten kom til at det forelå en kjøpsrettslig mangel, og at et eventuelt krav mot sameiet var uten betydning for selgers ansvar etter avhendingslova.

 

(8) Gjelsvik har anket til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen, særlig knyttet til forholdet mellom eierseksjonsloven og avhendingslova. Det er for Høyesterett lagt frem en del nye dokumenter og forklaringer. Saken står vesentlig i samme stilling som for lagmannsretten. Om det nærmere saksforhold og anførslene for de tidligere retter viser jeg til dommene.

 

(9) Torbjørn Gjelsvik har i korte trekk gjort gjeldende:

 

(10) Kravet kan ikke forankres i avhendingslova, som bare har begrenset interesse i saken. Lagmannsretten har helt unnlatt å drøfte sameiets plikter etter eierseksjonsloven. Det foreligger dermed en feil i rettsanvendelsen. Selgers ansvar etter avhendingslova kan ikke gå lenger enn til å omfatte de forhold han selv svarer for i forhold til sameiet.

 

(11) Saken gjelder utgifter til reparasjon av skade på fellesareal i et boligsameie, og følgeskader av dette. Takterrassen er ikke en del av bruksenheten til seksjon nr. 9. Det er sikker rett at balkonger og terrasser hører til fellesarealene i et boligsameie, og derfor omfattes av sameiets vedlikeholdsplikt. Det er ingen avvikende bestemmelser i sameiets vedtekter, og det foreligger heller ikke noe annet grunnlag for at sameiet ikke har slik plikt.

 

(12) For Wolffsgate 3 foreligger det dessuten en årsmøteprotokoll som uttrykkelig bekrefter at sameiet påtar seg det ytre vedlikehold av terrassen, på samme måte som praksis har vært for balkongene i de lavere etasjene.

 

(13) Vågene og Haaheim vil kunne få inntektsfradrag ved ligningen for de utgiftene de har hatt, og kravet må derfor uansett reduseres med et beløp som tilsvarer fradraget.

 

(14) Torbjørn Gjelsvik har nedlagt slik påstand:

«1. Byrettens dom pkt. 1 stadfestes.

 

2. Torbjørn Gjelsvik tilkjennes saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.»

 

(15) Thor-Ole Vågene og Hilde Haaheim har i korte trekk gjort gjeldende:

 

(16) Prisavslagskravet reguleres fullt ut av avhendingslova, og det avgjørende er om det foreligger en mangel ved salgsgjenstanden. Det er i denne sammenheng ikke grunnlag for å behandle terrassen annerledes enn leiligheten for øvrig. Rettsforholdet mellom sameie og seksjonseier – som er uavhengig av om seksjonen blir overdratt – er irrelevant for forholdet mellom selger og kjøper.

 

(17) Lagmannsretten har dermed tatt et riktig rettslig utgangspunkt. Det foreligger klart en mangel. Takterrassen var en del av det som ble tilbudt og solgt, på linje med leiligheten for øvrig. Det er ikke mulig å vurdere den separat, skadene har dessuten i stor grad manifestert seg innendørs.

 

(18) Subsidiært anføres at sameiet ikke har ansvar for utbedring av denne type skader. Terrassen var ikke fellesareal, men en integrert del av leiligheten. Forutsetningen ved utbyggingen av loftet var at den skulle skje for eiers regning og risiko. Vedtektene gir ikke grunnlag for at sameiet har ansvar for annet enn den opprinnelige fasaden, og det foreligger ingen bindende praksis eller noe gyldig vedtak i motsatt retning.

 

(19) Et eventuelt vedlikeholdsansvar kan uansett ikke omfatte skader som skyldes konstruksjonsfeil, og i hvert fall ikke rene følgeskader som det delvis er snakk om her.

 

(20) Det er ikke grunnlag for reduksjon av kravet på grunn av inntektsfradrag. Slikt fradrag er ikke innvilget, og man kan ikke legge til grunn at det vil bli gitt. Risikoen bør ikke legges på kjøper.

 

(21) Thor-Ole Vågene og Hilde Haaheim har nedlagt slik påstand:«Prinsipalt:Lagmannsrettens dom stadfestes.

Subsidiært:

Torbjørn Gjelsvik betaler innen to uker fra dommens forkynnelse prisavslag/erstatning til Thor-Ole Vågene og Hilde Håheim etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 258.000,-, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrentelovens § 3 første ledd første punktum, for tiden 12 – tolv – prosent årlig rente, regnet fra 6. desember 1999 til betaling skjer.

I begge tilfeller:

Det offentlige tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrentelovens § 3 første ledd første punktum, for tiden 12 – tolv – prosent årlig rente, fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.»

 

(22) Jeg er kommet til at anken, med ett unntak som gjelder fradrag for skattefordelen, ikke kan føre frem.

 

(23) Saken gjelder overdragelse av en eierseksjon, det vil si en sameieandel i en bebygget eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en bolig, jf. definisjonen i eierseksjonsloven 23. mai 1997 nr. 31 § 1. Denne type eiendom omfattes av avhendingslova 3. juli 1992 nr. 93, se § 1-1 første ledd. Dette er heller ikke omstridt mellom partene. Gjelsvik har imidlertid gjort gjeldende at krav etter avhendingslova ikke kan gjøres gjeldende, fordi skaden oppsto i en del av eiendommen som sameiet har vedlikeholdsplikt for. Etter mitt syn kan et slikt synspunkt ikke føre frem.

 

(24) Utgangspunktet må tas i hva som er avtalt mellom partene. Det gjøres ikke gjeldende at eiendommen er solgt som den er, eller at det på andre måter er avtalt særordninger i forhold til avhendingslovas system. I kjøpekontrakten, som er datert 22. juni 1998, heter det blant annet i punkt 7:«Eiendommen har mangel dersom forholdet ved eiendommen ikke svarer til opplysning som selgeren har gitt kjøperen. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysning som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har innvirket på avtalen, og opplysningene ikke i tide er rettet på en tydelig måte.»

 

(25) Som vedlegg til kontrakten fulgte salgsoppgave, takst, tegninger over leiligheten, seksjonsbegjæring og vedtekter for sameiet.

 

(26) I salgsoppgaven er eiendommen beskrevet som: «Stor spennende loftsleilighet med mye sol og egen altan», og i beskrivelsen av innholdet er det nevnt at stuen har «utgang til fullstendig usjenert altan med kveldsol». I taksten heter det at leiligheten er en loftsleilighet med skråtak ned til gulv med gulvareal utenfor målbart areal, og at den har: «Takterrasse med fliser og varmekabler tilknyttet stue, ca. 10,5 m2.»

 

(27) Det kan etter dette ikke være tvilsomt at takterrassen er omfattet av kjøpsavtalen, og dermed inngår i den mangelsvurdering som skal foretas etter avhendingslova kapittel 3. Ifølge § 3-1 første ledd første punktum har eiendommen mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Bestemmelsen stiller ikke opp noe krav om at den eventuelle mangel skal knytte seg til egenskaper ved det som etter eierseksjonsloven betegnes som «bruksenhet» – også fellesarealer som tak, trapperom og heis omfattes, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom, tredje utgave, Oslo 2000 side 179. Lovens ordning er at selgerens ansvar omfatter alt som er beskrevet i avtalen, jf. Bergsåker samme verk side 153.

 

(28) I forhold til mangelsvurderingen er det derfor uten betydning om terrassen i sameierettslig forstand er fellesareal eller del av den overdratte bruksenhet, og hvem som eventuelt har ansvaret for det ytre vedlikehold. Det avgjørende må være om salgsgjenstanden er i samsvar med avtalen. Med de skader terrassen og stuegulvet hadde, som nødvendiggjorde omfattende reparasjonsarbeider, kan det etter mitt syn ikke være tvilsomt at det her dreier seg om en mangel.

 

(29) Gjelsvik gjør imidlertid gjeldende at han ikke er ansvarlig for mangelen, fordi reparasjonsutgiftene er fellesutgifter som skal bæres av sameiet. Jeg er enig i at mangelsvurderingen ved fellesarealer – dersom det skulle dreie seg om det – vil kunne bli noe annerledes enn når det dreier seg om mangler ved selve bruksenheten. Forskjellen vil imidlertid normalt bare gi seg utslag i omfanget av et krav om prisavslag eller erstatning, ikke til spørsmålet om det foreligger en mangel: Mangler ved fellesarealer berører normalt samtlige sameiere, slik at utgiftene til utbedring må bæres i fellesskap.

 

(30) I vår sak gjelder de reparasjonsarbeidene som har begrunnet prisavslagskravet, dels skader som er oppstått inne i leiligheten og dels skader på selve terrassen. I førstnevnte tilfelle er det tale om utbedring av skader på selve bruksenheten. Det er ikke omstridt at seksjonen har en eksklusiv bruksrett til terrassen – noe som også fremgår av plasseringen med utgang fra stuen. Lagmannsrettens konklusjon er at terrassen er forbundet med leilighetens boareal på en slik måte at den – i forhold til avhendingslova – må anses som en del av bruksenheten. Jeg er enig i denne vurderingen. At disse skadene utgjør en mangel ved salgsgjenstanden kan ikke være tvilsomt. Kjøperne må kunne kreve disse omkostninger dekket med grunnlag i avhendingslova § 4-12. Et eventuelt ansvar for sameiet begrunnet i manglende vedlikehold, kan ikke begrense kjøperens rettigheter etter avhendingslova. Det er ikke holdepunkter for at selgers ansvar etter avhendingslova er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar.

 

(31) Jeg finner derfor at prisavslag og erstatning må gis med utgangspunkt i den tapsberegning lagmannsretten har lagt til grunn. I motsetning til lagmannsretten mener jeg imidlertid at det må gjøres fradrag for skattefordelen. Vågene og Haaheim skal ikke ha dekket mer enn sine reelle tap. I den grad utgiftene er fradragsberettigede og de dermed sparer skatt, reduseres deres tap tilsvarende.Skatteloven § 7-13 gir eiere av prosentlignet bolig rett til fradrag i inntekt for kostnad som skyldes ekstraordinær skade. Det er for Høyesterett bragt på det rene at Vågene og Haaheim – som har båret utgiftene ved utbedringen – har krevd fradrag i sine selvangivelser for inntektsåret 1999, hver for sin halvpart av utgiftene. Bergen likningskontor har meddelt begge at spørsmålet ikke vil bli vurdert før utfallet av rettssaken mot selger av boligen foreligger. Ligningen vil da eventuelt bli tatt opp til endring.

 

(32) Jeg er enig med lagmannsretten i at det bør foreligge en viss sikkerhet for at fradrag blir gitt, før kravet reduseres. Slik jeg ser det, må det imidlertid legges til grunn at vilkårene for fradrag er oppfylt. For at det skal foreligge fradragsrett, må kostnaden skyldes «ekstraordinær skade». Skade som skyldes konstruksjonsfeil er ikke uttrykkelig nevnt i lovteksten, men det må anses som sikker praksis at slik skade omfattes. Dette er i samsvar med bestemmelsens lovgivningspolitiske begrunnelse, jf. også Lignings-ABC 2002 side 197. Dette vilkåret må derfor anses oppfylt.

 

(33) Slikt fradrag skal imidlertid ikke gis i den utstrekning skattyteren får sine utgifter dekket, typisk i form av erstatning fra skadevolder eller forsikringsselskap, noe som også er nevnt på samme sted i Lignings-ABC. I den utstrekning utgiftene dekkes på denne måten, foreligger det ingen kostnad i skattelovens forstand. Etter min mening må imidlertid det riktige i dette tilfellet være å legge til grunn at de vil få fradrag, og at prisavslaget derfor må reduseres med skattefordelen. Det kan ikke være tvilsomt at fradragsretten også omfatter skade som skyldes konstruksjonsfeil i tidligere eieres eiertid. Jeg tilføyer at spørsmålet må stå i samme stilling hva enten det som tilkjennes betegnes som erstatning eller prisavslag, så lenge det dreier seg om dekning av kostnad til utbedring av en ekstraordinær skade.

 

(34) Vågene og Haaheim ble i lagmannsretten tilkjent et prisavslag etter avhendingslova § 4-12 annet ledd på kr 233.199. Beregningen av prisavslaget tok utgangspunkt i deres faktiske kostnader på kr 237.199 – et beløp som ikke er omstridt. Det ble gjort et fradrag for standardheving på kr 14.000, og gitt et tillegg for egeninnsats på kr 10.000. Det ble i tillegg gitt erstatning for renter/gebyrer i forbindelse med lån, som, etter å ha blitt redusert for skattefordelen ved gjeldsrenter, ble satt til kr 20.000. Jeg finner som nevnt ikke grunn til å endre beløpene, med det unntak at det i den del av prisavslagsbeløpet som gjelder kostnader, må gjøres fradrag for skattefordelen. Justert for standardøkning som utgjør kr 14.000, og med bunnfradrag etter skatteloven § 7-13 på kr 10.000, blir fradragsbeløpet kr 213.199. Skattefordelen utgjør 28 % av dette og blir kr 59.695, som det tilkjente beløp må reduseres med. Samlet prisavslag/erstatning blir dermed kr 193.504.

 

(35) Anken har ikke vært helt ut forgjeves, og tvistemålsloven § 174 kommer til anvendelse, jf § 180 annet ledd. Slik saken har vært prosedert, mener jeg likevel at det er riktig å bruke unntaksregelen i § 174annet ledd, slik at Gjelsvik pålegges å betale Vågene og Haaheims utgifter for alle instanser. Selv om det tilkjente beløp blir redusert med bortimot en tredjedel i forhold til påstanden, har ankemotpartene fått medhold i sakens hovedspørsmål, jf. Schei: Tvistemålsloven med kommentarer side 570 med videre henvisninger. Spørsmålet om inntektsfradrag har dessuten utgjort en beskjeden del av saken.

 

(36) Vågene og Haaheim har for Høyesterett hatt fri sakførsel etter rettshjelploven § 21a, og erstatningen skal derfor tilkjennes det offentlige. Advokat Myhr Nilsen har levert omkostningsoppgave på kr 116.629,44 inklusive mva. Av dette utgjør salær netto kr 88.335. Basert på timesatsen for fri rettshjelp blir dette et betydelig høyere timetall enn jeg finner rimelig. Beløpet reduseres derfor til kr 60.400, med mva. kr 74.896. De samlede omkostninger som tilkjennes blir dermed kr 81.990.

 

(37) Jeg stemmer for denne dom:

1. Torbjørn Gjelsvik betaler til Thor-Ole Vågene og Hilde Haaheim 193.504 – etthundreognittitretusenfemhundreogfire – kroner, med tillegg av forsinkelsesrente etterforsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum, for tiden 12 – tolv – prosent årlig rente, fra 6. desember 1999 til betaling skjer.

 

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Torbjørn Gjelsvik til det offentlige 81.990 – åttientusennihundreognitti – kroner, med tillegg av forsinkelsesrente etterforsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum, for tiden 12 – tolv – prosent årlig rente, fra forfall til betaling skjer.

 

3. Lagmannsrettens omkostningsavgjørelser – domsslutningens punkt 2 og 3 – stadfestes.

 

4. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.

 

(38) Dommer Tjomsland: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

 

(39) Dommer Flock: Likeså.

 

(40) Kst. dommer Zimmer: Likeså

 

(41) Dommer Dolva: Likeså.

 

(42) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dennedom:

 

1. Torbjørn Gjelsvik betaler til Thor-Ole Vågene og Hilde Haaheim 193.504 – etthundreognittitretusenfemhundreogfire – kroner, med tillegg av forsinkelsesrente etterforsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum, for tiden 12 – tolv – prosent årlig rente, fra 6. desember 1999 til betaling skjer.

 

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Torbjørn Gjelsvik til det offentlige 81.990 – åttientusennihundreognitti – kroner, med tillegg av forsinkelsesrente etterforsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum, for tiden 12 – tolv – prosent årlig rente, fra forfall til betaling skjer.

 

3. Lagmannsrettens omkostningsavgjørelser – domsslutningens punkt 2 og 3 – stadfestes.

 

4. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.