Rt. 2010 s. 710

Dommer Øie: Saken gjelder valg mellom prisavslag og heving ved mangler på fast eiendom, jf.avhendingslova § 4-12 og § 4-13.

 

(2) B kjøpte i 2001 en bolig i Stavanger som var oppført i 1988 og utgjorde en av fire boenheter i et boligsameie. I løpet av Bs eiertid fikk hun gjennomført to større prosjekter i boligen. I 2003 til 2004 ble et uisolert loft innredet til loftsstue/kontor. Og i 2006 ble det bygget en carport over en biloppstillingsplass til bruk for Bs boenhet og en av de øvrige boenhetene. På taket av carporten ble det anlagt en terrasse for Bs boenhet.

 

(3) Den 6. desember 2006 inngikk B avtale med A om salg av boligen for 2 580 000 kroner.

 

(4) I salgsoppgaven under overskriften «Standard» het det blant annet:«Boligen er betydelig modernisert senere årene og holder høy standard med flotte innredninger på bad og kjøkken. … Utstrakt bruk av moderne materialer, del av carport og 33 kvm stor terrasse gjør at denne boligen fremstår som en klasse for seg og bør oppleves!»

 

(5) Før kjøpsavtalen ble inngått, var A to ganger på visning i boligen. I alle fall under den siste visningen understreket han at han hadde som mål å kjøpe en problemfri bolig.

 

(6) B tegnet eierskifteforsikring hos Am Trust International Underwriters Ltd. begrenset oppad til 2 000 000 kroner.

 

(7) A overtok boligen 4. januar 2007 og flyttet inn i februar/mars samme år.

 

(8) Den 2. juli 2007 ble B og Am Trust International Underwriters Ltd. informert om at det var avdekket mangler ved boligen. Hevingskrav ble satt frem 29. juli 2007. B og forsikringsselskapet bestred kravet.

 

(9) Den 15. februar 2008 tok A ut stevning for Stavanger tingrett mot B og Am Trust International Underwriters Ltd. med krav om heving, subsidiært prisavslag og erstatning. De saksøkte la ned påstand om frifinnelse mot å betale et beløp oppad begrenset til 100 000 kroner.

 

(10) Stavanger tingrett, som var satt med to fagkyndige meddommere, avsa 26. november 2008 dom med slik domsslutning:

«1. Am Trust International Underwriters Ltd og B dømmes in solidum til å betale A, for prisavslag og erstatning kr 491.222 – firehundreognittientusentohundreogtjueto-, – innen 2 – to – uker fra forkynnelse av denne dom, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum, fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.

 

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

 

(11) Tingretten fant altså at det var grunnlag for prisavslag og erstatning, men ikke for heving av kjøpet.

 

(12) A anket til Gulating lagmannsrett. Anken gjaldt prinsipalt bevisvurderingen og rettsanvendelsen ved fastsettelsen av omfanget av manglene og vurderingen av vilkårene for heving, subsidiært størrelsen på prisavslaget og erstatningen. Ankemotpartene innga avledet anke over deler av tingrettens bevisvurdering og rettsanvendelse og la ned påstand om frifinnelse mot å betale et beløp oppad begrenset til 350 000 kroner.

 

(13) Også Gulating lagmannsrett ble satt med to fagkyndige meddommere. Lagmannsretten avsa 12. november 2009 dom (LG-2009-21338) med slik domsslutning:

«1. Am Trust International Underwriters Ltd. og B dømmes in solidum til å betale A kr 2.580.000,- – tomillionerfemhundreogåttitusen – mot overføring av hjemmel til gnr. 00, bnr. 000, snr. 4, Stavanger kommune, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 29.08.2007 og til betaling skjer.

 

2. Am Trust International Underwriters Ltd. og B dømmes in solidum til å betale A erstatning for transaksjonskostnader med kr 68.190,- – sekstiåttetusenetthundreognitti – med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 29.08.2007 og til betaling skjer.

 

3. Am Trust International Underwriters Ltd. og B dømmes in solidum til å betale A erstatning for utgifter til sakkyndige mv med kr 114.472, – etthundreogfjortentusenfirehundreogsyttito – med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.

 

4. Am Trust International Underwriters Ltd. og B dømmes in solidum til å betale A erstatning for sakskostnader for tingrett og lagmannsrett med til sammen kr 243.230,- – tohundreogførtitretusentohundreogtretti – med tillegg av lovens forsinkelserente fra forfall og til betaling skjer.

 

5. Am Trust International Underwriters Ltd. og B dømmes in solidum til å betale A erstatning for betalt rettsgebyr for tingrett og lagmannsrett med til sammen kr 32.680,- – trettitotusensekshundreogåtti – med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.

 

6. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelse av denne dom.»

 

(14) Lagmannsretten fant at manglene var mer omfattende enn tingretten hadde kommet til, og mente altså at vilkårene for heving var oppfylt.

 

(15) B og Am Trust International Underwriters Ltd. har anket til Høyesterett over rettsanvendelsen.

 

(16) De ankende parter – B og Am Trust International Underwriters Ltd. – har i korte trekk anført:

 

(17) Ved helhetsvurderingen av om det foreligger vesentlig kontraktsbrudd som gir rett til heving etteravhendingslova § 4-13, må det legges stor vekt på om prisavslag – som alternativ til heving – vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet. Avgjørelsen i Rt-1998-1510,Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 108, jf. side 98, juridisk teori, blant annet Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer side 298, samt reelle hensyn tilsier at kjøper i slike tilfeller bare unntaksvis kan kreve heving. Normalt vil han da ikke ha rimelig grunn til å si seg løs fra kontrakten – prisavslag vil være den adekvate reaksjon. Dette gjelder selv om det foreligger omfattende mangler.

 

(18) I den foreliggende sak vil prisavslag gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og være en adekvat reaksjon. Alle manglene kan utbedres på en tilfredsstillende måte, det er ikke risiko for ytterligere skader, og arbeidet lar seg utføre i løpet av et par måneder fra utsiden av huset slik at Ahele tiden kan bo i boligen.

 

(19) Vesentlige forhold som enkeltvis eller samlet begrunner heving, foreligger ikke. Det er ikke noe ekstraordinært ved manglenes karakter eller omfang. Lagmannsretten har lagt alt for stor vekt på at utbedringskostnadene utgjør 35 prosent av kjøpesummen. I avgjørelsen i Rt-1998-1510 utgjorde utbedringskostnadene hele 45 prosent av kjøpesummen. Høyesterett kom likevel til at vilkårene for heving ikke var oppfylt.

 

(20) Den informasjon som har vært gitt om eiendommen, har vært ukorrekt på noen punkter, men det foreligger ikke vesentlig skyld – verken forsett eller svik er konstatert. Det er heller ikke avgjørende at heving ble krevd etter forholdsvis kort tid – ca. syv måneder. Også i avgjørelsen i Rt-1999-408 ble hevingskrav fremmet etter syv måneder, men vilkårene for heving ble likevel ikke ansett for å være oppfylt. Derimot må det i den foreliggende sak legges en viss vekt på at det nå har gått tre og et halvt år siden kjøperen overtok leiligheten.

 

(21) Vilkårene for heving er etter dette ikke oppfylt, og A må i stedet tilkjennes prisavslag.

 

(22) B og Am Trust International Underwriters Ltd. har lagt ned slik påstand:

«1. Am Trust International Underwriters Ltd. og B frifinnes mot å betale kr 900 000 inkl. mva i prisavslag til A med tillegg av den til enhver tid gjeldende rente etter forsinkelsesrenteloven fra forfall og til betaling skjer.

 

2. A tilpliktes å erstatte Am Trust International Underwriters Ltd. og Bs sakskostnader for Høyesterett.»

 

(23) Ankemotparten – A – har i korte trekk anført:

 

(24) Hvorvidt prisavslag vil gjenopprette de økonomiske konsekvenser, er ett av flere momenter ved den helhetsvurdering som må foretas av om kjøp av fast eiendom kan heves. Det beror imidlertid på en konkret vurdering hvor stor vekt dette momentet skal ha. Jo større manglene er, desto mindre skal det til av andre momenter før kjøpet kan heves.

 

(25) Avgjørelsen i Rt-1998-1510 trekker opp de generelle rettslige utgangspunkter. Men saksforholdet der skiller seg så vesentlig fra forholdene i den foreliggende sak at avgjørelsen for øvrig gir liten veiledning.

 

(26) Lagmannsrettspraksis har mange eksempler på at heving er godtatt ved utbedringskostnader på 15 til 20 prosent av kjøpesummen dersom selgeren har vært å bebreide.

 

(27) I den foreliggende sak må omfanget av manglene tillegges stor betydning – utbedringskostnadene utgjør minst 35 prosent av kjøpesummen. Videre er det sentralt at B har gitt uriktig og/eller mangelfull informasjon. A har på sin side reklamert raskt og hadde før kjøpet kom i stand, gjort det klart for selgeren at han ønsket en problemfri bolig. Det knytter seg usikkerhet til om det foreligger ytterligere mangler, og de mangler som er avdekket, kan ikke utbedres uten at A flytter ut av boligen. Vilkårene for å heve må klart være oppfylt.

 

(28) A har lagt ned slik påstand:

«1. Anken forkastes.

 

2. A tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett.

 

Subsidiært

1. Am Trust International Underwriters Ltd. og B frifinnes mot å betale kr 900 000 inkl. mva i prisavslag til A med tillegg av den til enhver tid gjeldende rente etter forsinkelsesrenteloven fra forfall til betaling skjer.

 

2. Gulating lagmannsretts dom, slutningen pkt. 3 – 5, stadfestes.

 

3. A tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett.»

 

(29) Mitt syn på saken

 

(30) Eiendommen er solgt «som han er», jf. avhendingslova § 3-9.

 

(31) Etter § 3-7 har en eiendom som er solgt med et slikt forbehold, likevel en mangel dersom «kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få». Etter § 3-8 foreligger det mangel dersom «omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen». Det samme gjelder dersom «eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren». I begge tilfeller er det imidlertid et krav at «ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt». Etter § 3-8 kreves det dessuten at opplysningene ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

 

(32) I likhet med tingretten fant lagmannsretten at det foreligger slike brudd på opplysningsplikt, jf.avhendingslova § 3-7 og § 3-8, at A kan påberope seg mangelsbeføyelser. Dette er nå rettskraftig avgjort.

 

(33) De mangler lagmannsretten har funnet bevist, kan inndeles i tre grupper: vannlekkasje og fukt, luftlekkasje og trekk, samt underdimensjonering av carport med takterrasse.

 

(34) Problemene med vannlekkasje og fukt har etter lagmannsrettens mening blant annet sammenheng med ominnredningen av det tidligere kaldloftet. Retten fant det utvilsomt at det i den tid A hadde vært eier av huset, hadde vært «betydelig inntrengning av vann i leiligheten både i form av direkte lekkasjer og ved store fuktutslag på vegg og i tak». Den så det som «overveiende sannsynlig at de aktuelle problemer må ha vært merkbare også i selgers eiertid utover det hun har opplyst om» og konkluderte med at «eiendommen hadde en alvorlig mangel mht. tetthet i forhold til vannlekkasje». Opplysninger i et egenerklæringsskjema om at «minimal innsig er detektert ved pipe/loft/tak ved vind og mye regn», karakteriserte lagmannsretten som «en klart misvisende opplysning».

 

(35) Lagmannsretten mente videre at selgeren hadde gitt villedende opplysninger om et sentralt forhold når det i egenerklæringsskjemaet var opplyst at en del bygningsmessige arbeider – blant annet oppgraderingen av loftet – var gjort av eiers mann med hjelp av «faglært person». Medhjelperen var møbelsnekker og hadde først og fremst arbeidet med kjøkkenmontering.

 

(36) Om problemene med luftlekkasje og trekk uttalte lagmannsretten blant annet at den fant det «sannsynliggjort at eiendommen hadde en alvorlig mangel i forhold til luftlekkasje/trekk». Retten mente det var «påfallende at ankemotparten [B] ikke har merket dette». Den kunne ikke «legge til grunn at selger – verken før eller etter oppgraderingen av loftet – kan ha vært ukjent med de sentrale mangler som huset hadde – når det gjaldt fukt og trekk».

 

(37) Om carport og terrasse heter det i lagmannsrettens dom blant annet:«Lagmannsretten finner for sin del at carport og terrasse klart er underdimensjonert mht. materialdimensjon. Det er i tillegg foretatt mangelfull innfesting av de tverrgående dragerne. …

Lagmannsretten finner etter dette at eiendommen har en alvorlig mangel i forhold til opplysning om carport/terrasse som ikke svarte til det selger har opplyst om…

Med utgangspunkt i en underdimensjonert carport er det videre lagmannsrettens syn at den anlagte terrassen på carport-taket innebærer en risiko ved bruk og må avvikles med mindre taket oppgraderes betydelig. …»

 

(38) Også ved dette arbeidet hadde vedkommende som feilaktig var omtalt som «faglært», bistått.

 

(39) Etter lagmannsrettens mening vil en oppgradering av eiendommen til kontraktsmessig stand «iallfall» koste 900 000 kroner, medregnet merverdiavgift, det vil si 35 prosent av kjøpesummen. Beløpet omfatter «fullstendig renovering av yttertak inklusiv tetting rundt pipe, maling og elektriker – men med bibehold av sperr og gjenbruk av takstein – samt demontering av utvendig kledning, lekter og vindtette plater og montering av ny kledning med mer. Beløpet inkluderer også den ombygging som vil være nødvendig for å få en tilfredsstillende carport/terrasse.»

 

(40) Det er ubestridt at A har krav på prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Spørsmålet for Høyesterett er om han i stedet kan heve kjøpet.

 

(41) Etter avhendingslova § 4-13 første ledd kan kjøperen heve avtalen dersom «mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot».

 

(42) I omtalen av vesentlighetskravet i de spesielle merknadene til § 4-13 i Ot.prp.nr.66 (1990-1991) viser departementet på side 108 til det som sies om det tilsvarende vesentlighetskravet ved forsinkelser. I de spesielle merknadene til § 4-3 om heving ved forsinkelser, på side 98 i proposisjonen, heter det blant annet:«Kjøparen må ha ‘skjellig grunn’ til å seie seg fri frå avtala. Om misleghaldet er vesentleg, må vurderast i kvart enkelt høve der ei rekkje moment vil vere relevante. Ved vurderinga vil for det fyrste avtala og omstende rundt denne stå sentralt. Vidare vil ein m.a. sjå på kor langvarig forseinkinga er, om det er av særleg vekt for kjøparen å få råderetten over eigedomen til fastsett tid (…), og om seljaren hadde grunn til å rekne med at forseinkinga var vesentleg for kjøparen. Det må også kunne leggjast vekt på om kjøparen si interesse kan bøtast på anna vis, t d ved skadebot. I det heile vil altså både reint objektive og meir subjektive omstende kunne spele inn. Det er likevel ikkje eit vilkår for å kunne heve at det ligg føre subjektiv skyld på seljarens side. Men og dette kan vere eit moment ved vurderinga av om avtalebrotet kan reknast som vesentleg.»

 

(43) Det skal altså foretas en helhetsvurdering hvor det overordnede spørsmålet er om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten, jf. også Rt-1998-1510 på side 1518.

 

(44) Som det også er fremhevet i avgjørelsen på side 1518, vil utgangspunktet og det sentrale moment ved vurderingen være den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens karakter og omfang.

 

(45) Det er ikke grunnlag for å oppstille noen form for prosentlære hvor størrelsen på utbedringsomkostningene sammenholdt med kjøpesummen skal tillegges avgjørende betydning for hevingsspørsmålet når prosentsatsen overstiger et bestemt nivå. Slike prosentberegninger vil bare kunne tjene som hjelpemiddel ved vurderingen av mangelens betydning. I tillegg må omfanget av utbedringsarbeidene og de ulemper disse medfører tas i betraktning. Kan en mangel utbedres ved lite heft, vil misligholdet kunne bli ansett som ikke vesentlig selv om utbedringskostnadene er store. Og motsatt vil en mangel som medfører mye heft, kunne bli ansett som vesentlig selv om utbedringskostnadene ikke er så store. Kjøperens berettigede forventninger til eiendommen vil også ha betydning. Disse forventningene vil kunne variere blant annet ettersom eiendommen er ny eller gammel, er markedsført med høy eller lav standard, eller har kostet mye eller lite relativt sett.

 

(46) Som lagt til grunn i det jeg har sitert fra forarbeidene og avgjørelsen i Rt-1998-1510, vil videre subjektive momenter – som selgerens skyld – ha betydning. Også andre forhold, som den tid som har gått fra kjøpet til krav om heving settes frem, vil kunne tas i betraktning.

 

(47) Om forholdet mellom prisavslag og heving heter det i avgjørelsen i Rt-1998-1510 på side 1518:«Ved helhetsvurderingen må det etter min mening legges vekt på om et prisavslag, som alternativ til hevning, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger.»

 

(48) Etter omstendighetene vil det kunne være et vesentlig moment ved spørsmålet om kjøpet kan heves – og i mange tilfeller det avgjørende moment – om prisavslag vil gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet. Men dette er ikke det eneste relevante momentet. Som fremhevet i sitatet, må prisavslag også være en adekvat reaksjon, og ved denne vurderingen vil alle de momenter jeg tidligere har nevnt, kunne virke inn. Hvor stor vekt det vil ha at prisavslag gir full økonomisk kompensasjon, vil derfor bero på de konkrete forhold.

 

(49) I den foreliggende sak har lagmannsretten lagt til grunn at utbedringskostnadene er på minst 900 000 kroner medregnet merverdiavgift, det vil si omkring 35 prosent av kjøpesummen. Dette tilsier at manglene er betydelige. En rekke utbedringer av omfattende karakter må da også gjøres ulike steder på huset – i tak, yttervegger, carport og takterrasse. Arbeidet vil ta et par måneder og vil trolig medføre en god del oppfølgning, administrasjon og uleilighet.

 

(50) Manglenes karakter og omfang står i skarp kontrast til de opplysninger som i forbindelse med markedsføringen ble gitt om at eiendommen var betydelig modernisert med høy standard og bruk av moderne materialer. Dette ga A grunn til å forvente å få en bolig uten omfattende mangler. Han hadde også selv overfor selgeren gitt uttrykk for at han var ute etter en problemfri bolig.

 

(51) Det er omtvistet om det er nødvendig å flytte ut av boligen mens utbedringene pågår, og om det er risiko for at manglene er alvorligere enn antatt, men slik denne saken for øvrig ligger an, er det etter mitt syn ikke nødvendig å ta stilling til dette. Manglenes karakter og omfang er uansett vektige momenter ved helhetsvurderingen av om kjøpet kan heves.

 

(52) Jeg tilføyer at avgjørelsen i Rt-1998-1510 – hvor vilkårene for å heve ikke ble ansett for å være oppfylt til tross for at utbedringskostnadene utgjorde 45 prosent av kjøpesummen – ikke rokker ved disse synspunktene. Det fremgår klart i domspremissene at det avgjørende i den saken var den ekstraordinært lange tiden – seks år – som hadde gått mellom kjøpet og kravet om heving. Avtalen ble inngått før avhendingslova trådte i kraft, og femårsfristen i § 4-19 fikk derfor ikke anvendelse. I dag ville heving av et tilsvarende kjøp vært avskåret. I tillegg kom at selgeren ikke selv var eller burde være kjent med de mest alvorlige mangler ved eiendommen.

 

(53) I den foreliggende sak må det derimot tillegges vekt at selgeren er å bebreide for å ha gitt mangelfulle og/eller uriktige opplysninger om flere sentrale forhold. Jeg viser til det jeg tidligere har referert fra lagmannsrettens dom om dette.

 

(54) Med den type mangler som her foreligger, som først vil avdekkes etter en tid, taler tidsforløpet fra overdragelse til hevingskrav ble satt frem – som var på syv måneder – ikke mot heving. Jeg finner det videre klart at tiden på tre og et halvt år, som har gått fra overdragelsen til saken nå får sin endelige avklaring i domstolene, heller ikke kan tillegges vekt. Dette tidsforløpet skyldes først og fremst at de ankende parter stadig har bestridt As krav på heving og kan ikke medføre at hevningskravet bortfaller.

 

(55) Etter mitt skjønn er det ikke tvilsomt at A har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Det foreligger vesentlig kontraktsbrudd, og A har krav på å heve kjøpet.

 

(56) Eierskifteforsikringen er begrenset oppad til 2 000 000 kroner. Dette er ikke reflektert i lagmannsrettens domsslutning, men er kommentert i premissene. Det er ikke for Høyesterett lagt ned påstand som tilsier at slutningen justeres. Anken blir etter dette å forkaste.

 

(57) A har krevd seg tilkjent sakskostnader for Høyesterett med til sammen 141 800 kroner, hvorav 108 000 kroner er advokatsalær, 27 000 kroner merverdiavgift og 6 800 kroner reisekostnader. Påstanden tas til følge, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd.

 

(58) Jeg stemmer for denne dom:

1. Anken forkastes.

 

2. I sakskostnader for Høyesterett betaler B og Am Trust International Underwriters Ltd. en for begge og begge for en til A 141 800 – etthundreogførtientusenåttehundre – kroner innen to – 2 – uker fra forkynnelsen av denne dom.

 

(59) Dommer Webster: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

 

(60) Dommer Møse: Likeså.

 

(61) Dommer Bruzelius: Likeså.

 

(62) Dommer Tjomsland: Likeså.

 

(63) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne 

dom:

 

1. Anken forkastes.

 

2. I sakskostnader for Høyesterett betaler B og Am Trust International Underwriters Ltd. en for begge og begge for en til A 141 800 – etthundreogførtientusenåttehundre – kroner innen to – 2 – uker fra forkynnelsen av denne dom.