Selgers opplysningsplikt

Selgers opplysningsplikt

Ved kjøp av bolig har man som kjøper visse forventninger til hvilke opplysninger selger bør gi om eiendommen. Men hvor langt strekker denne opplysningsplikten seg?

De aller fleste (brukte) boliger selges i dag med en såkalt «as is» eller «som den er» klausul etter avhendingsloven § 3-9. Se vår artikkel om denne bestemmelsen her.
Dersom selger har brutt opplysningsplikten etter avhendingsloven § 3-7 vil det allikevel foreligge en mangel ved eiendommen. Likeså dersom selger har gitt uriktige opplysninger etter § 3-8, eller dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. I denne artikkelen skal vi behandle spørsmålet om manglende opplysninger.

Etter § 3-7 foreligger det en mangel ved eiendommen dersom kjøper ikke har fått opplysninger om «omstendigheter» ved eiendommen som selger har hatt positiv kunnskap om – eller «måtte kjenne til». Videre må det gjelde opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og det må være snakk om opplysninger som en kan anta at har innvirket på avtalen. Rent bagatellmessige forhold rammes altså ikke av bestemmelsen.

Selv om det i og for seg ikke er noe i veien med selve eiendommen, vil bestemmelsen kunne ramme tilbakeholdte opplysninger om bruksmåte, vedlikehold, offentlige reguleringsplaner for området m.m.
I dom fra Eidsivating lagmannsrett av 7.november 20111 (LE-2011-069996) ble det ansett å foreligge en mangel som følge av tilbakeholdte opplysninger om vedtak om å bygge en ny motorvei 70 meter fra huset. Kjøper ble tilkjent prisavslag.

I Agder lagmannsretts dom av 25. mars 2010 (LA-2009-177115) ble det konstatert mangel ved at det ikke var opplyst at tredjemann hadde bruksrett til en biloppstillingsplass på eiendommen.

Størrelsen på fellesgjeld i borettslag er (åpenbart) relevant, noe Borgarting lagmannsrett slo fast i dom av 29.april 2010 (LB-2009-121592). I den aktuelle saken ble det gitt rett til heving av kjøpet. Megler ble også holdt ansvarlig.

Opplysningsplikten kan slå ulikt ut, alt ettersom hvilke forhold det er tale om. Jo mer sentrale forholdene er, jo strengere er opplysningsplikten. Borgarting lagmannsrett slo den 4. desember 2012 (LB-2011-105198) fast at opplysninger om vannlekkasje alltid vil være en omstendighet det er viktig for kjøper å få kunnskap om. I Rt. 2010 s.710 ble det ansett som villedende at det i egenerklæringsskjemaet selger hadde fylt ut ble opplyst at arbeid på eiendommen var blitt utført av eiers personale med hjelp av faglærte, når medhjelperens fagkunnskap var irrelevant for arbeidet som ble utført.

I Rt. 2011 s. 1768 (61) ble det uttalt at «[d]e omstendigheter det må opplyses om etter § 3-7 omfatter utvilsomt vesentlig mer enn forhold som i relasjon til § 3-9 kan anses som en relevant mangel om de ikke blir opplyst om».

I dom av Borgarting lagmannsrett av 11. juni 2012 (LB-2010-079409) ble det uttalt at selger skulle ha opplyst om at eiendommen to år tidligere hadde blitt behandlet for angrep av (ekte) hussopp.

Som det fremgår av lovteksten er det et vilkår at selgeren hadde positiv kunnskap om forholdet, eller «måtte kjenne til» det.
I RG 1996 s. 890 la retten til grunn at selgeren ikke kjente til fuktskader i boligen.
Der det ikke er grunnlag for å legge til grunn at selgeren visst om forholdet, blir det spørsmål om hvor langt aktsomhetsnormen strekker seg. Hva kan man egentlig forvente av selger?
I dom inntatt i Rt. 2002 s. 696 (den såkalte NEBB-dommen) ble det lagt til grunn at uttrykket «måtte kjenne til» er et normativt begrep og ikke en bevisregel.
Retten uttalte om dette:

“Jeg bemerker at jeg oppfatter « måtte kjenne til » som et normativt begrep, og ikke som en bevisregel, slik partene har anført. I forarbeidene, Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 89, sies det at « Meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande ». Mangel kan altså foreligge selv om det er helt på det rene og uomtvistet at selgeren ikke positivt hadde kunnskap om forholdet, men det er ikke tilstrekkelig at han burde kjent til det”.

I denne saken var det helt på det rene at selger ikke kjente til de aktuelle forholdene (forurensing i grunnen). Dette fordi selger var et juridisk subjekt, og det var foretatt eierskifte og satt inn nye personer i styret og i firmaets øvrige ledelse.
Det altså allikevel ansett at selskapet som sådan «måtte kjenne til» forholdet.

Dersom det foreligger forhold som kan tyde på at det muligens foreligger en mangel ved eiendommen, må det opplyses om dette. Men dersom det f.eks. er opplyst om fuktproblemer, vil det normalt være opp til kjøperen å foreta videre undersøkelser, for å avdekke årsaken til problemet.
Se f.eks. dom fra Gulating lagmannsrett av 17. mars 2008 (LG-2007-104447).
Det ble der gitt opplysninger om at oppussing av bad var blitt utført av selger, og at det ikke forelå våtromssertifikat. Dette ble ansett tilstrekkelig til å utløse en plikt for kjøper til å foreta videre undersøkelser.

For mer om aktsomhetskravet hos selger, vises det til følgende dommer:

RG 1995 s. 143 (Eiker)
RG 1996 s. 607 (Karmsund)
RG 2000 s. 771

Spørsmålet om hva selgeren burde kjenne til kan i praksis reise vanskelige spørsmål. I Rt. 2007 s. 1587 kom Høyesterett til at det var tilstrekkelig i den foreliggende saken at det ble opplyst om to tidligere lekkasjer, samt om utbedringen av disse, selv om den etterfølgende utviklingen tydet på at det forelå et «generelt problem med terrassen over».

I dom av 18. juni 2012 (LA-2011-163489) uttaler Agder lagmannsrett at uttrykket «måtte kjenne til» innebærer et krav om at det må foreligge grov uaktsomhet.

Hva hvis det foreligger forhold ved boligen som megler eller takstmann burde ha oppdaget og opplyst om? Blir selger identifisert med disse?
Etter lovforarbeidene til avhendingsloven må selger identifiseres med medhjelperne sine, slik at manglende eller uriktige opplysninger fra disse også rammer selger.

I Rt. 2001 s. 369 kom Høyesterett frem til at § 3-7 måtte tolkes slik at selgeren også blir identifisert med takstmannen som hadde utarbeidet tilstandsrapporten. Manglende eller feil opplysninger i rapporten kunne følgelig gjøres gjeldende som mangel overfor selger.

I Rt. 2005 s. 870 ble megleren ansvarlig sammen med selger, fordi det i salgsoppgaven feilaktig ble skapt inntrykk av at fire leiligheter i den aktuelle bygningen kunne leies ut. Det faktiske forholdet var at kun to av dem kunne utleies.

På den annen side vil selvsagt opplysninger om feil og (mulige) mangler oppgitt i dokumentasjon fra megler eller takstmann – så som i takstrapport, salgsoppgave eller lignende – kunne være egnet til å opfylle selgers opplysningsplikt, se f.eks. Rt. 2005 s. 1281.
Opplysningsplikten gjelder som kjent etter loven bare for opplysninger kjøper hadde «grunn til å regne med å få». Selger plikter altså ikke å gi en uttømmende angivelse av ethvert forhold ved eiendommen.
For eksempler fra rettspraksis på forhold som det har blitt ansett som relevant å opplyse om, nevnes:

RG 1995 s. 143 – Vannlekkasje m.m.
RG 1997 s. 66 – Rotteplager
RG 1999 s. 1334 – Økning av festeavgift
RG 2012 s. 548 – Unnlatt opplysning om at boligen stod på byantikvarens liste
LB-2010-079231 – Reguleringsmessige forhold

Kjøper har imidlertid en undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10. Forhold selgeren med god grunn må anta at kjøper allerede er kjent med, plikter han således ikke å opplyse om. Det er imidlertid sikker rett at selgers opplysningsplikt strekker seg lenger enn kjøpers undersøkelsesplikt.

Forhold som er av en rent historisk interesse plikter ikke selger uten videre å opplyse om, selv om det er tale om forhold som nok kan virke urovekkende for kjøper. Et eksempel på dette finner vi i en dom avsagt av Hålogaland lagmannsrett den 19. juli 2006 (LH-2006-08832). Riktignok kom retten her til at selger hadde brutt opplysningsplikten ved ikke å fortelle om luktproblemer som heftet ved boligen; men det sentrale i denne forbindelse er at retten kom til at det ikke var relevant at lukten stammet fra likene av to eldre mennesker som hadde dødd og blitt liggende i boligen. Hadde ikke luktplagene fortsatt å hefte ved boligen, ville altså ikke selger hatt plikt til å opplyse om likene.

Borgarting inntok motsatt standpunkt i dom avsagt 28. februar 2011 (LB-2010-053470). Der kom retten til at selger hadde brutt opplysningsplikten ved å unnlate å fortelle om at det hadde skjedd et omtalt trippeldrap i boligen to år før salget fant sted. Dette ble ansett som en vesentlig mangel som ga kjøper hevingsrett.

I dom inntatt i RG 2002 s. 1236 kom retten til at krav om konsesjon som ville avhenge av om kjøperen oppfylte kravene til dette, ikke kunne anses som «forhold ved eiendommen». Dette med den konsekvens at manglende opplysninger om konsesjonsmessige forhold derfor ikke innebar at det forelå en mangel ved eiendommen.
Det er i utgangspunktet kjøper som bærer risikoen for hvorvidt han oppfyller vilkårene for å få konsesjon. Men dette gjelder ikke ubetinget. I dom fra Agder lagmannsrett av 24. januar 2011 (LA-2010-049093) ble resultatet det motsatte. Men det sentrale ved denne dommen er at det forelå en avtaleklausul, som retten tolket dithen at kjøper fikk rett til å heve ved avslag på konsesjonssøknaden.

Som nevnt presiserer § 3-7 avslutningsvis at det kun er opplysninger som må antas å ha virket inn på avtalen som omfattes. Dette selv om det senere skjer en utvikling som medfører at det aktuelle forholdet blir tillagt vekt.

Agder lagmannsrett kom den 1.juni 2004 (LA-2003-17417) frem til at det ikke var å anse som brudd på opplysningsplikten at det ikke var opplyst om tidligere vanninntrenging. Dette fordi kjøper hadde observert at det nylig var lagt drenering ved huset. Kjøper hadde heller ikke etterkommet selgers oppfordring om å undersøke boligen med en teknisk fagkyndig.

I RG 2000 s. 765 kom retten til at mindre utelatelser i takstmannens rapport ikke kunne påberopes som brudd på opplysningsplikten. Taksten og tilstandsrapporten ble i denne saken ansett for å gi klare signaler om at huset hadde hatt et lekkasjeproblem, samt at det hadde et fukt- og råteproblem.

Dersom du trenger bistand i forbindelse med en tvist etter kjøp av bolig, oppfordres du til å ta kontakt via vårt kontaktskjema. En av våre erfarne advokater vil så kontakte deg for en uforpliktende innledende samtale om saken din.