Uriktige opplysninger om eiendommen

Uriktige opplysninger om eiendommen

Uriktige opplysninger om eiendommen

Hva hvis du som kjøper av en eiendom oppdager at det er gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget? Problemstillingen reguleres av avhendingsloven § 3-8. Bestemmelsen gjelder også ved kjøp av bolig «som den er», etter lovens § 3-9.

Bestemmelsen i avhendingsloven § 3-8 fastslår at eiendommen har en mangel dersom omstendigheter ved den, ikke samsvarer med opplysninger gitt av selger til kjøper. Ordet «omstendigheter» er et vidt begrep. Eksempelvis kan egenskaper ved eiendommen så som bruksmåte, vedlikehold m.m. være omfattet. Uriktige opplysninger om ytre omstendigheter, f.eks. vedtak om å bygge motorvei rett ved eiendommen kan også tenkes omfattet.
For rettspraksis knyttet til begrepet «omstendigheter» i avhendingslovens forstand, se vår se vår artikkel om selgers opplysningsplikt.

Bestemmelsens neste setning fastslår at det ikke kun er uriktige opplysninger gitt av selger selv, som rammes. Bestemmelsen omfatter også markedsføringen av boligen, slik at uriktige opplysninger gitt f.eks. i annonsering og prospekt også rammes.

I paragrafens neste ledd fastslås det at eiendommen allikevel ikke er mangelfull dersom den uriktige opplysningen ikke har virket inn på avtalen, eller dersom den er rettet i tide.

Loven oppstiller ikke noe krav om at selger har opptrådt klanderverdig. Den selger som gir en uriktig opplysning i god tro, vil således også pådra seg et mangelansvar. Loven oppstiller med andre ord et objektivt ansvar for uriktige opplysninger.

Med ordet «opplysninger» siktes det først og fremst til objektive og konstaterbare fakta – fremfor mer vurderingspregede temaer som f.eks. at en eiendom nyter gode solforhold og lignende. Dette vil kjøper som regel selv kunne vurdere ved en befaring. Noen skarp grense er det imidlertid ikke alltid. Eksempelvis dersom en bolig markedsføres som nyoppusset og i meget standard, og det etter avtaleinngåelsen viser at deler av bygningen er utdatert og har forfalt – typisk våtrom eller det elektriske anlegget.

En illustrerende dom er Agder lagmannsretts dom av 17.januar 2011 (LA-2010-125043). I denne saken skapte boligsalgsrapporten forventinger hos kjøper om et bad som holdt meget god standard, selv om det nærmet seg slutten av sin forventede levetid.

Arealsvikt reguleres i lovens § 3-3, der det fremgår at dersom en tomt har mindre grunnareal enn kjøper hadde grunn til å regne med, utgjør dette allikevel ikke en mangel, med mindre avviket er vesentlig eller selger har opptrådt kvalifisert klanderverdig.
Bestemmelsen gjelder imidlertid ikke for innendørsareal, men i lovforarbeidene anføres det at det er grunn til å anvende bestemmelsen analogisk; allikevel slik at det ikke bør oppstilles like strenge krav til arealavviket størrelse for at det skal utgjøre en mangel.

I den såkalte arealsviktdommen – Rt. 2003 s.612 – kom Høyesterett til at det utgjorde en mangel at en leilighet som var opplyst å være på 112 kvadratmeter viste seg å kun være 102 kvadratmeter stor. Det ble videre uttalt at ikke ethvert avvik vil være en mangel i forhold til avhendingslovens § 3-8 første ledd.

Eksempler på andre sentrale dommer:

I Rt. 2008 s.976 fikk to kjøpere av andeler i et borettslag medhold i at det utgjorde en mangel at fellesgjelden var 50 000 kroner høyere enn det intervallet som ble opplyst i salgsprospektet.

I dom avsagt av Borgarting lagmannsrett 10.september 2012 (RG 2012 s.1279) ble uriktig opplysning om innløsningssum for festetomten som huset stod på, ansett å utgjøre en mangel som ga grunnlag for prisavslag.

I dom avsagt av Frostating lagmannsrett 12.april 2011 (LF-2010-164679) ble det annonsert med «mulighet for fradeling av tomt». Dette til tross for at selger hadde fått avslag på en søknad om dette pga. manglende tilkomst til eiendommen. Kjøper fikk også avslag på søknaden sin og ble tilkjent prisavslag.

I dom avsagt av Gulating lagmannsrett 14.februar 2013 (LG-2012-047491) kom retten til at kjøperen hadde hatt god tid til å foreta undersøkelser for å avdekke årsaken til feil som selger hadde opplyst om. Feil ved drenering og elektrisk anlegg var derfor ikke å regne som mangel.

I dom av Gulating lagmannsrett av 4.november 2011 (LG-2010-165607) ble det regnet som en mangel at opplysninger gitt i prospektet om mulighet til påbygging av hytte viste seg å være feil. Kjøper ble gitt rett til å heve kjøpet.
Avhendingsloven § 3-8 rammer ikke bare opplysninger gitt av selger selv, men også uriktige opplysninger gitt av noen han svarer for. I den såkalte takstmannsdommen – Rt. 2001 s.369 – kom Høyesterett til at avhendingsloven § 3-7 må tolkes slik at selger også blir identifisert med takstmannen. Etter denne dommen må løsningen bli at selgeren også må anses å ha gitt opplysninger, når opplysningene er å finne i tilstands- eller takstrapport fra takstmann han har engasjert, dersom denne er fremlagt for kjøper. Det samme resultatet kom lagmannsretten frem til i RG 1997 s.385.
I RG 2000 s.765 ble bagatellmessige feilopplysninger i tilstandsrapporten derimot ikke ansett for å utgjøre en mangel etter avhendingsloven § 3-8.

I Rt. 2008 s.1078 ble takstmannen som hadde utført arealmålingen gjort ansvarlig for krav om prisavslag på grunn av arealsvikt. I Rt. 2011 s.137 kom Høyesterett til at det ikke var grunnlag for å dra megleren inn i hevingsoppgjøret eller gjøre ham ansvarlig.

Opplysninger fra materialleverandører, tidligere eier eller andre uten tilknytning til selgeren vil ikke falle inn under avhl. § 3-8.

Selv om en opplysning i og for seg er korrekt kan det foreligge en mangel dersom opplysningen er gitt på en måte som, omstendighetene tatt i betraktning, kunne lede til misforståelser eller feilslutninger, jfr. RG 1995 s.143.

Som nevnt oppstilles det et unntak fra hovedregelen der opplysningen tror ikke har virket inn på kjøpet. I Rt. 2003 s.612 går Høyesterett grundig inn på hva som ligger i dette. Det skal skje en viss objektivisering i den forstand at «dersom en opplysning er egnet til å virke kjøpsmotiverende, vil det trolig være en presumsjon for at den har vært det for den aktuelle kjøperen.»

Se også Rt. 2005 s. 1281 der opplysninger gitt i et svarskjema til et forsikringsselskap i forbindelse med tegning av eierskifteforsikring isolert sett kunne virke villedende, men der det var uklart om disse ble fremlagt for kjøperen før salget. Opplysningene ble i alle tilfelle korrigert gjennom takst med tilstandsrapport og annen dokumentasjon som ble fremlagt.

Videre oppstiller som nevnt avhendingsloven § 3-8 et unntak dersom de uriktige opplysningene i tide er rettet på en tydelig måte. For at rettingen skal anses å ha vært gjort i tide, må det ha skjedd før kontraktsinngåelsen. Videre må rettingen selvsagt ha blitt foretatt på en slik måte at den er egnet til å korrigere den feiloppfatningen kjøperen fikk som følge av den tidligere (uriktige) informasjonen. Det er ikke et krav om at den nye informasjonen faktisk har kommet til kjøperens kunnskap.
I dom av Gulating lagmannsrett av 2.februar 1995 (sak LG-1993-0043), fikk ikke kjøperen medhold i at det var en mangel at utsikten ikke var slik han hadde forventet seg etter markedsføringen m.m. Dette fordi han ut i fra modellen som ble laget av prosjektet, burde ha sett at utsikten ikke var slik han selv mente prospektet ga uttrykk for.

I dom avsagt av Borgarting lagmannsrett den 14.september 2011 (RG 2011 s.961) kom retten til at rettingen ikke hadde blitt foretatt på en tilstrekkelig måte.

Dersom du trenger bistand i forbindelse med en tvist etter kjøp av bolig, oppfordres du til å ta kontakt via vårt kontaktskjema. En av våre erfarne advokater vil så kontakte deg for en uforpliktende innledende samtale om saken din.